TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

209° y 160°
PARTE DEMANDANTE/RECONVENIDA: Ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 10.145.584, domiciliada en el municipio Cárdenas del estado Táchira y civilmente hábil.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE/RECONVENIDA: Abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 11.113.967 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.832.

PARTE DEMANDADA/RECONVINIENTE: Ciudadana ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.661.548, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira y civilmente hábil.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA/RECONVINIENTE: Abogado OSMAN JESUALDO PEREZ NIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 14.042.413, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.012.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
RECONVENCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXP. 19384/2015

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada por la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina, asistida por la abogada Mayra Alejandra Contreras Páez, en contra de la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas, por la resolución de un contrato de opción a compra que consta en documento autenticado ante el Registro Público con funciones Notariales de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, inserto bajo el N° 45, Tomo 03-A, Folios 166-168, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Registro, sobre un inmueble constituido por un (01) lote de terreno propio que es parte de otro de mayor extensión con un área de 140,26 metros y las mejoras sobre el mismo construidas, que consiste en una casa de dos (02) plantas con servicios sanitarios y eléctricos, ubicado en la carrera 2 N° 3-36 de Táriba, municipio Cárdenas del estado Táchira y la indemnización de los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento.
En fecha 20 de febrero de 2015 se admitió en cuanto ha lugar en derecho y se ordenó emplazar a la parte demandada para que concurra por ante este Tribunal dentro de los 20 días de despacho siguientes a su citación. (F. 92)
En fecha 24 de febrero de 2015, el Alguacil de este Tribunal informó que la parte actora le suministró los fotostatos para la elaboración de la respectiva compulsa de citación. En fecha 26 de febrero de 2015 se libró la compulsa (F. 93 y vto)
En fecha 02 de marzo de 2015, consignó recibo de citación que le fue firmado en forma personal por la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas. (F. 94 a 95)
En fecha 23 de marzo de 2015, la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina confirió Poder Apud Acta a las abogadas Sarai Romelia Pérez Colmenares y Mayra Alejandra Contreras Páez. (F. 96)
En fecha 06 de abril de 2015, el abogado Osman Jesualdo Pérez Niño en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Elizabeth Novoa, presentó escrito de Contestación a la demanda y Reconvención en contra de la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina. (F. 98 a 113)
En fecha 09 de abril de 2015, por Auto del Tribunal se admitió en cuanto ha lugar en derecho la reconvención planteada por cuanto la misma no es contraria al orden publico, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. Se fijó el quinto día de despacho siguiente para que tuviere lugar la contestación a la reconvención. (F. 122 y vto.)
En fecha 16 de abril de 2015, la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención. (F. 123 a 129)
En fecha 12 de abril de 2015, la parte demandante reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 146 a 148) las cuales fueron agregadas en fecha 13 de mayo de 2015 (F. 155) y admitidas en cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva, en fecha 20 de mayo de 2015 (F. 156) se fijó oportunidad para las testimoniales, y acordó librar oficio a SUDEBAN.
En fecha 28 de julio de 2015, la parte demandante reconvenida presentó escrito de informes. (F. 162 a 170)
En fecha 28 de julio de 2015, la parte demandada presentó escrito de informes. (F. 171 a 178)
En fecha 27 de noviembre de 2017, la parte demandante reconvenida solicitó el abocamiento del Juez. (F. 182)
En fecha 30 de noviembre de 2017, el Juez Provisorio Juan José Molina Camacho se abocó al conocimiento de la causa. (F. 183)
En fecha 14 de diciembre de 2017, la parte demandante reconvenida se dio por notificada del abocamiento. En fecha 18 de diciembre de 2017, se libró boleta de notificación a la parte demandada. (F. 184 y vto.)
En fecha 23 de febrero de 2018, el Alguacil de este Tribunal informó que le fue firmado en forma persona el recibo de notificación librado a la parte demandada. (F. 187 a 188)
En fecha 10 de abril de 2018, la parte demandada consignó copia simple del expediente N° MP-383253-16, el cual cursa por ante la Fiscalía Quinta de San Cristóbal. (F. 189 a 384)
En fecha 18 de mayo de 2018, la parte demandada reconviniente solicito el abocamiento de la presente causa. (F. 385)
En fecha 18 de mayo de 2018, la Jueza Temporal Fanny Trinidad Ramírez se abocó al conocimiento de la causa. (F. 386)
En fecha 21 de mayo de 2018, la parte demandada reconviniente se dio por notificada del abocamiento. En fecha 24 de mayo de 2018 se libró boleta de notificación a la parte demandante del abocamiento (F. 387 y vto.)
En fecha 30 de mayo de 2018, el Alguacil de este Tribunal consignó recibo de notificación que le fue firmado en forma personal por la ciudadana Mayra Alejandra Contreras. (F. 388 y vto.)
Por diligencia de fecha 20 de junio de 2018, la parte demandada reconviniente solicitó se fijara oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, para lo cual solicitó se la notificación de la parte demandante reconvenida. (F. 389) Se emplazaron a las partes para las diez de la mañana del tercer día de despacho siguiente al que conste en autos la notificación de las partes. (F. 390)
En fecha 09 de julio de 2018, la parte demandada reconviniente se dio por notificada del auto del Tribunal y solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandante reconvenida. (F. 391)
En fecha 11 de julio de 2018, la parte actora reconvenida se dio por notificada del auto de fecha 27 de junio de 2018. (F. 392)
En fecha 16 de julio de 2018, por cuanto no se hizo presente la parte demandada reconviniente no se pudo llevar a cabo el acto conciliatorio. (F. 393)
En fecha 17 de julio de 2018, la parte demandada reconviniente solicitó se fijara oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, para lo cual solicitó se la notificación de la parte demandante reconvenida. (F. 394)
En fecha 01 de agosto de 2018, el Juez Temporal Félix Antonio Matos se abocó al conocimiento de la causa. (F. 395)
Por Auto del Tribunal de fecha 14 de agosto de 2018, se fijo el tercer día de despacho siguiente a la notificación de la última de las partes para que tenga lugar el acto conciliatorio. (F. 396)
En fecha 18 de septiembre de 2018, la parte demandada reconviniente se dio por notificada del auto del Tribunal y solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandante reconvenida. (F. 397)
En fecha 25 de septiembre de 2018, la parte actora reconvenida se dio por notificada del auto de fecha 14 de agosto de 2018. (F. 397 vto.)
En fecha 28 de septiembre de 2018, presentes ambas partes, este Tribunal acordó diferir el acto conciliatorio para el martes 02 de octubre de 2018. (F. 398)
Por diligencia de fecha 01 de octubre de 2018, la parte actora reconvenida consignó copia certificada de la decisión proferida en fecha 27 de abril de 2018 del correspondiente expediente que reposa por ante el Tribunal Municipal Penal de San Cristóbal, estado Táchira, en el que se otorga el sobreseimiento de la causa, a los efectos que se tome como prueba documental del presente caso. (F. 399)
En fecha 02 de octubre de 2018, presentes ambas partes en la sede el Tribunal decidieron diferir el acto conciliatorio para el día lunes 08 de octubre de 2018. (F. 407)
En fecha 08 de octubre de 2018, presentes ambas partes en la sede el Tribunal decidieron diferir el acto conciliatorio para el día 10 de octubre de 2018. (F. 408)
Por diligencia de fecha 10 de octubre de 2018, la parte demanda reconviniente consignó informe elaborado por el experto Ingeniero Alfonso Murillo, a los fines del conocimiento de la parte demandante reconvenida t del Tribunal para la realización del acto conciliatorio. (F. 409)
En fecha 10 de octubre de 2018, tuvo lugar el acto conciliatorio y presentes ambas partes manifestaron que no pudieron llegar a ningún acuerdo. (F. 446)
MOTIVA
Manifiesta la parte demandante en su escrito libelar que suscribió un contrato de opción a compra con la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas, quien a los fines del contrato se le denominó como optante compradora. En la cláusula primera se otorgó la Opción a Compra a la Optante Compradora sobre un inmueble constituido por un (01) lote de terreno propio que es parte de otro de mayor extensión con un área de 140,26 metros y las mejoras sobre el mismo construidas, que consiste en una casa de dos (02) plantas con servicios sanitarios y eléctricos, ubicado en la carrera 2 N° 3-36 de Táriba, municipio Cárdenas del estado Táchira.
En la cláusula segunda se convino el precio por la suma de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.550.000.00), para ser pagados por la optante compradora de la siguiente manera: 1.) Ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000.00) como inicial, mediante cheque N° 54099202 de Bancaribe, contra la cuenta corriente N° 01140434144340086150 a su orden y 2.) el saldo restante de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00) mediante crédito hipotecario que sería tramitado por la optante compradora ante la banca privada con recursos propios. Por su parte, la cláusula tercera consagró contractualmente como término de espera para la firma del documento definitivo de compraventa tres meses (90 días), más una prorroga de treinta días a solicitud a la entidad bancaria, contados a partir de la firma de la opción, es decir el 07 de marzo de 2014.
En la cláusula cuarta asumió su compromiso de firmar por vía registral el respectivo documento de compraventa, una vez hubiese sido cancelado el precio total pactado, y en la cláusula quinta consagró la cláusula penal por incumplimiento, y en tal sentido se estableció la devolución de la totalidad del precio recibido como inicial mas el diez por ciento (10%) de dicho monto como indemnización para el caso de que la causa del incumplimiento le fuere imputable; y la retención a titulo de indemnización del diez por ciento (10%) de lo abonado al precio, para el supuesto que el incumplimiento le fuere atribuible a la optante compradora.
Señala que durante el lapso de vigencia de la opción, no recibió noticia ni requerimiento alguno de la optante compradora de recaudos o diligencias a los fines de la protocolización del documento definitivo de compraventa, no fue practicado el avalúo del inmueble a los fines del crédito hipotecario de que trata la opción, ni recibió notificación para firmar en el registro, ni solicitud de prórroga por parte de entidad bancaria alguna, conforme las previsiones de la cláusula tercera, que diera lugar a la prorroga de la vigencia de la opción, lo cual significa que la optante compradora jamás realizó diligencia alguna para procurarse el dinero a través de entidad bancaria de saldo deudor del precio, en virtud de lo cual entendió la renuncia tácita de la optante compradora de la opción para adquirir el inmueble objeto del contrato, habiéndose presentado la optante compradora después del vencimiento del plazo (mediados del mes de junio de 2014) en su casa de habitación, excusándose por el incumplimiento, argumentando que no le habían aprobado el crédito, el cual, a su decir, no sabe si fue solicitado, y solicitando de manera verbal un plazo (que excedía mucho la prorroga que bajo la condición de que fuese solicitada por el banco fue convenida) para buscar el dinero y completar el pago, a cuya solicitud respondió por escrito y modo informal que le mantenía la opción de comprar, pero bajo nuevas condiciones de negociación y precio, pues la anterior ya se hallaba vencida.
Manifiesta que no recibió respuesta de la ciudadana Elizabeth Novoa en el sentido de firmar una nueva opción, conforme la nueva propuesta, en virtud de lo cual había empezado a coordinar la devolución del dinero recibido, sin la deducción del diez por ciento (10%) convenida en la cláusula quinta del contrato, sin embargo, antes de poder materializar tal acción, en fecha 03 de julio de 2014 recibió citación de la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, para que compareciera a una Audiencia, en virtud de denuncia interpuesta por la ciudadana Elizabeth Novoa, por presunto incumplimiento de contrato. En la referida denuncia presentada en fecha 27 de junio de 2014, señala la denunciante citando las cláusulas del contrato, que “el precio convenido para la futura venta…”, cuando lo cierto es que la cláusula segunda fue “el precio convenido es de…”, no existe la mención de futura venta como lo argumenta la denunciante. Del mismo modo señala que el plazo de duración de la opción a compra sería de noventa (90) días, pero omite mencionar que la posibilidad de la prórroga fue sometida a una condición, cual fue que la misma fuere solicitada por la entidad bancaria, lo cual no ocurrió, y en tal virtud el plazo venció el día 07 de junio de 2014.
Menciona que continúa señalando la denunciante en su escrito de denuncia que durante el periodo de duración de la opción le requirió en innumerables ocasiones los documentos del inmueble, indispensables para la tramitación del crédito hipotecario y que siempre le respondió con evasivas y nunca le suministró de manera formal lo requerido. Señala que nunca le suministró los documentos necesarios para la tramitación del crédito, y que por esa causa en fecha 12 de junio de 2014 (vencida la opción) se dirigió a su casa a cancelar la totalidad del precio, es decir la suma de Bs. 600.000,00, siendo cierto que fue a su casa en tal fecha, pero no a pagar la totalidad del precio, sino a solicitar verbalmente que le concediera un plazo para buscar el dinero pues no había logrado el crédito hipotecario. Señala que no quiso recibirle el dinero, pero no menciona la forma en la que hizo el ofrecimiento.
Señala que en fecha 07 de julio de 2014, se celebró la audiencia de conciliación ante el ente administrativo, a la cual acudió en la intención de resolver la situación generada ante el incumplimiento de la optante compradora, y sin pretender en ningún caso convalidar y/o aceptar que la misma sea sujeto de protección de tal Instituto y en la cual expresó su intención de adherirse plenamente a la letra del contrato de opción ya vencido. No obstante haber expresado el acta de audiencia que “no hubo acuerdo entre las partes”, con lo cual se entendía agotada la vía administrativa, en octubre de 2014, recibió una llamada telefónica en la que se le convocaba nuevamente a una reunión de conciliación en la sede del Instituto mencionado, a la cual acudió con la finalidad de resolver el conflicto planteado de manera definitiva, siendo tal intención frustrada pues a la misma no compareció la denunciante de manera injustificada. Congruente con su disposición de adherirse y cumplir fielmente la letra del contrato, y no habiendo sido llamada a reunión o audiencia alguna, ni habiendo recibido nueva noticia de la ciudadana Elizabeth Novoa, en fecha 31 de octubre de 2014, ordenó la emisión del cheque de gerencia N° 36008176 contra la cuenta corriente del Banco Mercantil N° 01050731692731008176, por la cantidad de ochocientos setenta mil bolívares (Bs. 870.000.00) que comprende la sume recibida previa deducción de un porcentaje en ejecución de la cláusula penal, que sin embargo no alcanza el 10% previsto en el contrato para este supuesto, a la orden la ciudadana Elizabeth Novoa, a quien llamó en varias oportunidades para hacerle entrega del cheque y resolver la negociación vía extrajudicial, comprometiéndose a acudir a su residencia en diferentes fechas, no acudiendo finalmente; por lo cual se vio en la necesidad de acudir a esta vía jurisdiccional.
Al momento de dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la pretensión interpuesta.
Señala que es falso que no recibiera noticias de ella, ni se le hiciera requerimiento alguno, ni se realizara diligencia alguna durante la vigencia de la opción de compra. Durante ese periodo siempre estuvo en contacto con la actora, prueba de ello resulta el hecho que durante ese periodo se realizaron pagos parciales del precio pactado para la venta, y al momento de realizar esos pagos le requirió los documentos pertinentes para la solicitud del crédito hipotecario correspondiente, teniendo siempre respuestas evasivas. Señala que la negativa a brindar la colaboración necesaria para poder tramitar el crédito llego al punto que ni siquiera le fue suministrado el Registro de Información Fiscal de la demandante.
Menciona que es falso que la demandante haya dado por vencido el contrato de opción a compra y por ende haya expedido comunicación escrita en donde modificaba las condiciones de negociación y precio, si bien es cierto que esa comunicación escrita se realizó, la misma se suscribió estando el contrato de opción a compra en plena vigencia, pues según las cláusulas del mismo el tiempo de duración fue de 90 días, mas una prorroga de 30 días. El argumento de la actora es que la prorroga fue sometida a la condición de que el Banco en donde se solicitara el crédito hipotecario la requiriera, es decir, según la demandante el banco debía enviarle una comunicación escrita solicitando una prorroga de 30 días para que dicha prorroga se activara, lo cual resulta lejos de la realidad y no ajustado al actuar de todas las Instituciones Bancarias. Señala que todos los Bancos a fin de darle entrada a la solicitud de un crédito para la adquisición de vivienda estipulan que las opciones de compra deben tener un plazo de duración de 90 días mas una prorroga de 30 días, de lo contrario no son recibidas por los mismos, por ello señala que la estipulación a la que hace referencia la demandante debe entenderse como no escrita pues contraviene una disposición expresa de la Ley, específicamente el artículo 5 de la Resolución Nro. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
Continua señalando que acudió a denunciar por ente el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat a la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina, en virtud de considerar un flagrante incumplimiento de las disposiciones contractuales contenidas en el contrato de opción a compra suscrito por ellas. En tal procedimiento administrativo se celebró una audiencia conciliatoria, estando aun dentro del plazo concedido el contrato de opción a compra, y en esa audiencia se manifestó que desde el día 12 de junio de 2014 se contaba con la totalidad de los recursos para proceder a la firma del documento definitivo, y se hizo un ofrecimiento formal para el pago del saldo restante en ese mismo acto en presencia del funcionario que presidio el acto, tal y como lo refleja el acta que recoge la audiencia conciliatoria, a lo que la demandante expresó que por su parte no existe disposición de proceder a la venta del inmueble.
Fundamentó la contestación de demanda en los artículos 3614 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1, 5 y 6 de la Resolución Nro. 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
En la contestación de la demanda, la parte demandada formuló la siguiente Reconvención:
Manifiesta que en fecha 07 de marzo de 2014, se suscribe documento autenticado de opción a compra en donde la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina se comprometió en darle en venta un inmueble de su propiedad, consistente en un lote de terreno propio, que es parte de mayor extensión, con un área de 140.26 metros cuadrados. El descrito contrato de opción a compra fue debidamente autenticado por ante el Registro con Funciones Notariales de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira.
Que dentro de las condiciones estipuladas y aceptadas por ambas partes en las cláusulas del contrato suscrito se adquirieron recíprocos compromisos contractuales dentro de los que se encuentran: que la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina, se comprometió a vender un inmueble de su propiedad, y Elizabeth Novoa se comprometió a comprarlo; las partes fijaron como valor del inmueble la cantidad de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (BS. 1.550.000.00); estipularon como forma de pago del precio acordado, dar una inicial por la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000.00), los cuales fueron recibidos por la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina, al momento de la firma del documento de opción a compra autenticado, en un cheque signado con el Nro. 54099202 en contra de la cuenta corriente Nro. 01140434144340086150 del Banco Bancaribe, y el saldo restante, es decir la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00) serían cancelados por su representada mediante la tramitación de un crédito hipotecario; se acordó que el plazo de duración de la opción a compra sería de noventa días, mas una prórroga de treinta días más, que la oferente vendedora condicionó a una supuesta solicitud que realizaría el Banco.
Señala que antes de suscribir el anterior contrato de opción a compra por vía autenticada, se suscribió un documento preparatorio de negociación de manera privada, el cual mantuvo vigencia incluso luego de la firma del documento formal, pues en este ultimo no se le deja sin efecto de manera expresa, así como que en dicho documento privado se hace mención a la posterior firma del documento autenticado y a los pagos parciales a realizar. Las partes en fecha 27 de febrero de 2014, fijaron de manera privada las pautas que iban a regir el futuro documento de opción a compra por vía autenticada, tales como precio, forma de pago, plazo de duración del contrato, cláusulas penales, entre otras, algunas de las cuales fueron modificadas de forma unilateral por la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina, ya identificada, al momento de firmar la opción de compra por vía de autenticación.
Señala que dentro de las estipulaciones establecidas por las partes en dicho documento preparatorio se encuentran: que el precio estipulado por ambas partes para la venta del inmueble sería de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.550.000.00), los cuales serían cancelados, pagando la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000.00) en un cheque de gerencia del Banco Caribe a nombre de Carmen Nayibe Morales Molina, y el saldo restante mediante la tramitación de un crédito hipotecario. Se fijaron pagos parciales a realizar por la demandada, siendo el primero de ellos el 28 de marzo de 2014 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00) y luego abonos mensuales, por montos a convenir durante los 90 días hábiles siguientes, abonos que se cumplieron a cabalidad. Que el plazo para la firma del documento definitivo de compraventa, y por ende el lapso de duración de la opción a compra sería de noventa (90) días hábiles a contarse a partir de la fecha de la firma del documento de opción a compra por vía de autenticación, con lo cual se demuestra claramente que este documento preveía la firma de uno posterior y que ambos contratos formarían parte de la negociación.
Que comprometidas ambas partes mediante los contratos antes citados, comenzó a recopilar los recaudos necesarios para la obtención del saldo de dinero restante y que se procediera a la firma del documento definitivo. Que se realizaron los abonos al precio que se habían acordado en el documento preparatorio, y en cada una de esas oportunidades le hacia los requerimientos de los documentos que debía suministrar la ciudadana Carmen Morales a efectos de formalizar la solicitud del crédito hipotecario correspondiente. A tales solicitudes siempre respondió con evasivas y promesas de entrega que nunca cumplió.
Que en vista de todo esto, optó por buscar una alternativa para la obtención del saldo restante, acudiendo a la Cooperativa de Ahorro y Préstamo Finampyme, y a préstamos privados, reuniendo la cantidad de seiscientos mil bolívares, cantidad esta que desde el día 12 de junio y aún dentro del plazo establecido en los contratos, intentó suministrar a la ciudadana Carmen Morales, pero que no quiso recibir, argumentando que ya el contrato estaba vencido y que el precio había cambiado. Que dada la negativa a suministrar los recaudos necesarios en primer término para la solicitud del crédito hipotecario, y para la introducción del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Público de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, interpuso una denuncia por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, Departamento de Estafas Inmobiliarias e Incumplimientos de Contratos de opción a compra. Abierto dicho procedimiento administrativo, se celebró en fecha 07 de julio de 2014 audiencia conciliatoria con ambas partes y aun estando dentro del plazo contractual establecido, se realizó oferta formal para la entrega del saldo restante del precio del inmueble, lo cual quedó asentado en el acta que se levantó en dicha audiencia. A esta formal oferta la ciudadana Carmen Nayibe Morales Molina respondió que existía disposición de proceder a la venta del inmueble y que se adhiere taxativamente en lo indicado al contrato de opción de compra venta.
En la oportunidad de dar contestación a la Reconvención planteada, la parte demandante reconvenida la realizó del modo siguiente:
Convino expresamente que en fecha 07 de marzo de 2014 fue suscrito documento autenticado de opción a compra según consta en documento autenticado ante el Registro Público con funciones notariales de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira. Convino expresamente en el alegato que se comprometió a vender el inmueble de su propiedad plenamente identificado en los autos por su ubicación, linderos y datos de adquisición.
Sin embargo, negó rechazó y contradijo que la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas, por su parte se haya comprometido a comprarlo, pues del contenido del documento no existe cláusula que así lo consagre.
Convino en que la forma de pago para el caso que la optante compradora ejerciera la opción, fue establecido en la suma de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000.00) al momento de la firma de la misma, como efectivamente lo recibió mediante cheque N° 54099202, de la cuenta corriente N° 01140434144340086150 de Bancaribe, y que igualmente el pago del saldo restante por setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00) serían pagados mediante la tramitación de un crédito hipotecario, a cuyo alegato debe adicionarse que se trataba de un crédito hipotecario ante la banca privada con recursos propios, detalle que omitió mencionar la reconviniente.
Convino en que el plazo de duración de la opción fue pactado por noventa días, no obstante negó, rechazó y contradijo el alegato que la prorroga de treinta días la condicionó a una supuesta solicitud que realizaría el banco, respecto de tal argumentación no fue una condición de parte de la optante vendedora, sino una cláusula contractual que contiene un acuerdo entre partes, el cual fue aceptado y suscrito en consecuencia por la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas, sobre el principio de la autonomía de la voluntad que caracteriza a los contratos.
Señala que para el caso que nos ocupa, la condición (solicitud de prorroga del banco) debió ser solicitada dentro del plazo natural de vigencia de la opción, es decir dentro de los noventa días siguientes a la autenticación del documento, para que diera lugar al nacimiento de la obligación.
Convino en la existencia del contrato suscrito en privado por las partes, sin embargo, negó rechazó y contradijo el argumento de la validez simultanea de ambos, por el simple hecho de no haberlo dejado sin efecto expresamente, pues en sentido contrario de este alegato del actor, si no se hizo mención expresa de su existencia, y el autenticado es posterior del firmado en privado, es el autenticado el que debe reglar la relación jurídica nacida entre las partes. Negó rechazó y contradijo que la demandada haya incurrido en error respecto que firmaría con las mismas estipulaciones ya convenidas, en primer lugar por cuanto ni siquiera señala en que consistió el error.
Negó rechazó y contradijo el alegato que en la oportunidad de los abonos parciales había requerido la entrega de los recaudos necesarios a efecto de solicitar el crédito hipotecario para la protocolización del documento definitivo de venta, porque si fueron entregados los mismos, específicamente copia de cedula, del RIF y mapa catastral en el momento de firmar la opción a compra, así como copia de los documentos de propiedad del inmueble que incluso se encuentran anexos al expediente administrativo instruido a solicitud de ella misma por presunta estafa inmobiliaria. Señala que la cedula y el mapa catastral fue otorgado por triplicado por parte de la Alcaldía en fecha 06 de marzo de 2014, un ejemplar le fue entregado a la optante compradora, el segundo ejemplar fue agregado al Cuaderno de Comprobantes según consta en el auto de autenticación del contrato de opción y el tercero lo conservó ella, así como consta de igual manera que fue agregado las copias de la cedula y RIF al Cuaderno de Comprobantes.
Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas haya intentado entregarle desde el día 12 de junio de 2014 la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00) correspondiente al saldo deudor de la opción, pues si bien es cierto que la misma en esa fecha acudió a la casa de la optante vendedora, no fue a entregarle el dinero, sino por el contrato a notificarle que el crédito no le había sido aprobado, y que le concediera un plazo, para conseguir el dinero.
Negó rechazó y contradijo que para el día 12 de junio de 2014 el contrato de opción estuviere vigente, toda vez que la prorroga no fue condicionada de forma unilateral, sino de manera absolutamente voluntaria y libre entre las partes. Negó, rechazó y contradijo que la cláusula tercera del contrato deba reputarse no escrita por contravenir disposición expresa de la Ley, por cuanto la resolución N° 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat publicada en Gaceta Oficial N° 40115 de fecha 21 de febrero de 2013, no resulta aplicable al presente caso.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato tuviese una vigencia global de 120 días, sino por el contrario de noventa días, prorrogable por treinta días condicionado a que el Banco lo solicitare. Negó, rechazó y contradijo que en la audiencia de conciliación celebrada en fecha 07 de julio de 2014 se haya hecho oferta formal de pago, toda vez que sólo se limitó a aclarar que los recursos se encuentran a disposición desde el día 12 de junio de 2014 e informa su disposición de pago, que no es lo mismo que ofrecer formalmente. Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Elizabeth Novoa haya cumplido con todas las obligaciones contractuales adquiridas.
Señala una seria de elementos que demuestran el cumplimiento de las obligaciones de la optante vendedora, como que le otorgó la exclusividad o preferencia para vender a la optante compradora, durante el plazo de la opción, que fueron dispuestos los recaudos necesarios a los fines de la protocolización en el mismo momento de firmar la opción. Que la solvencia municipal no pudo ser tramitada por cuanto la optante compradora no entregó el documento definitivo de venta redactado por el Banco, a los fines de su tramitación por parte de la optante vendedora ante la Alcaldía.
Por ello negó, rechazó y contradijo que deba cumplir el contrato de opción a compra que consta en documento autenticado ante el Registro Inmobiliario con funciones notariales de los municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello el estado Táchira, por cuanto lo procedente es la resolución del mismo. Negó, rechazó y contradijo que deba hacer la tradición legal del inmueble a la demandada reconviniente y entregarlo libre de personas y cosas. Protestó las costas y costos del juicio.
Circunscritas las razones que sirven de fundamento a ambas pretensiones, pasa este sentenciador al examen de las pruebas promovidas por las partes bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.
A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
- Promueve el Documento Autenticado ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales de los municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, inserto bajo el N° 45, Tomo 03-A, Folios 166-168, Primer Trimestre del Protocolo Tercero de los Libros de Autenticaciones llevados por el referido Registro, que acompaña el libelo de demanda en Copia Certificada, inserto a los folios 12 al 19. Por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe de la condición de contratantes de cada una de las partes y en consecuencia su cualidad para intentar la acción y sostener el juicio; la identidad del inmueble objeto del contrato; el precio convenido; que el pago del saldo restante se haría por medio de un crédito hipotecario; el lapso de vigencia de la opción y todo lo inherente a lo suscrito por las partes en dicho contrato.
- Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 07, folios 17 al 19, Tomo 20, Protocolo Primero del 1 de marzo de 1996, inserto a los folios 20 al 22.
- Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del estado Táchira, bajo el N° 33, folios 70 y 71, de fecha 10 de abril de 1995, inserto a los folios 23 al 25.
Por haber sido agregadas en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil y no haber sido impugnadas tales copias dentro de la oportunidad legal establecida, se tienen las mismas como fidedignas y por tanto el Tribunal les confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hacen plena fe del carácter de propietaria de la parte actora del inmueble objeto de esta acción.
- El mérito favorable del expediente administrativo del Instituto Nacional de la Vivienda, inserto a los folios 26 al 90 de este expediente; y dentro de estas actuaciones, especialmente:
- Oficio N° MPPVHI/DM-TA/GAV/N° 060 de fecha 20 de agosto de 2014, del Instituto Nacional de la Vivienda.
- Informe MPPVH/TA-OAC/N° 45, de fecha 30 de julio de 2014, inserto a los folios 30 al 33.
- Acta de Audiencia de Conciliación de fecha 07 de julio de 2014, inserta a los folios 59 y 60.
De dichas documentales se constata que la demandada reconviniente ofreció formalmente la cantidad de Bs. 600.000.00 como saldo restante para la adquisición del inmueble
- Copia fotostática de Cédula y Mapa Catastral, emanado de la Alcaldía del municipio Cárdenas, de fecha 06 de marzo de 2014, anexo al escrito de contestación a la reconvención, con la finalidad de demostrar que tal documento en el supuesto negado que el mismo no se le hubiere entregado, éste estaba a su disposición en el cuaderno de comprobantes del Registro. Conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil, sin embargo, a pesar de quedar demostrada la existencia de dichas documentales, con ello no se demuestra que se haya expedido en triplicado, ni que a la demandada reconviniente se le haya otorgado un ejemplar del mismo.
- Copia simple de la Planilla de Declaración Sucesoral N° 872 de fecha 27 de septiembre de 1978, inserto a los folios 133 al 141, como anexo al escrito de contestación a la reconvención. Con el fin de demostrar que para el presente caso no resulta aplicable la Resolución N° 11 de fecha 05 de febrero de 2013, al ser la demandada reconviniente co-propietaria de bienes inmuebles en la ciudad de San Cristóbal, no estando por tanto comprometida en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1359 del Código Civil, sin embargo, con ello no se demuestra que la demandada reconviniente posee un inmueble registrado como su vivienda principal.
- Copia de contrato de arrendamiento inserto a los folios 142 y 143 del expediente, y acta de entrega de inmueble inserto al folio 144, anexos al escrito de contestación a la reconvención. Los cuales no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente reconocidos, además no es relevante para los hechos controvertidos.
- Copia del Cheque de Gerencia N° 36008176, de la cuenta corriente N° 01050731692731008176, de fecha 31 de octubre de 2014, por la suma de ochocientos setenta mil bolívares (Bs. 870.000.00), a nombre de la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas. Para demostrar que no habiendo logrado acuerdo alguno con la demandada ordenó la emisión de tal instrumento, a los fines de la ejecución de la cláusula penal en los términos convenidos en el ordinal quinto del contrato de opción.
- En copia simple el folio de notas marginales que corresponde al inmueble objeto de esta acción resolutoria. Con la finalidad de demostrar la materialización de la cautelar ilegalmente decretada por el ente administrativo, toda vez que tal actividad se encuentra reservada al ámbito judicial y en consecuencia demostrar la procedencia y la necesidad de suspensión de tal medida en tutela del derecho constitucional de propiedad.
- Prueba Testimonial de la ciudadana Jenny Coromoto García Medina, titular de la cédula de identidad N° V-12.387.241, que riela al folio 157 del expediente, por medio del cual ratificó y reconoció en su contenido y firma las documentales anexas al escrito de reconvención ya las preguntas formuladas contestó: que la causa por la que entregó el inmueble de manera anticipada fue por la venta del inmueble; que conoce a la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas porque fue varias veces a observar el bien y que le vendió algunos bienes muebles a la ciudadana Elizabeth Novoa al momento de la desocupación. Sobre la declaración de este testigo el Tribunal no la aprecia ni la valora por cuanto el documento y su ratificación en nada tienen que ver con la controversia planteada.
- Prueba de Informes. Solicitó se oficiara al Banco Mercantil, Banco Universal, agencia Sambil – San Cristóbal con el objeto de que informe si fue emitido Cheque de Gerencia N° 36008176, de la cuenta corriente N° 01050731692731008176, en fecha 31 de octubre de 2014, por la suma de ochocientos setenta mil bolívares (Bs. 870.000.00), a nombre de la ciudadana Elizabeth Novoa de Vargas. Se acordó oficiar a la Superintendencia Nacional de Bancos (SUDEBAN) solicitándole la información requerida, del cual se recibió como respuesta mediante oficio Nro. 20496, emitido por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, en el cual señalan que oficiaron al Banco Mercantil para que oficiara a este Tribunal la información requerida. Por oficio del Banco Mercantil N° 112967 informaron que efectivamente fue emitido Cheque de Gerencia y anexaron copia simple del anverso y reverso del cheque de gerencia. Esta prueba se valora conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora. A pesar de que exista el instrumento con dicho informe no se demuestra que el cheque estuviese a entera disposición de la demandada reconviniente.
La parte demandada reconviniente no promovió prueba alguna que le favoreciera.
En el término procesal para presentar Informes en la presente causa, la parte actora reconvenida realizó una síntesis de todo lo planteado hasta el momento en el proceso, realizando un resumen de las actuaciones planteadas y las pruebas promovidas y presentando sus conclusiones.
La parte demandada reconviniente presentó informes en la presente causa y realizó una síntesis de la controversia planteada y realizó una serie de observaciones a las pruebas presentadas por la parte demandante reconvenida, y señaló entre otras cosas lo siguiente:
Que de las declaraciones realizadas por la propietaria del inmueble a través de su apoderada en el transcurso del proceso, quedó demostrada la falta de entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario ya que no probó, como manifiesta, haber suministrado tales recaudos, puesto que en ninguna parte de la misma hace la mención a que esa una de las tres supuestas copias que la alcaldía supuestamente expidió.
Que quedó demostrado que no es propietaria de vivienda alguna como lo quiso hacer ver la parte actora reconvenida con la consignación de la declaración sucesoral Nro. 872 de fecha 27 de septiembre de 1978 en donde figura como co-heredera. En dicha declaración sucesoral se refleja que lo que posee son derechos y acciones sobre determinados bienes, pero esto no significa que no le sea aplicable el subsistema de vivienda y hábitat pues no posee vivienda principal registrada a su nombre.
Que si bien es cierto que no pudo solicitar el crédito hipotecario acordado por cuanto no le fueron suministrados los recaudos necesarios para tal solicitud, tal hecho no configura incumplimiento alguno, pues la propietaria del inmueble acepto cambiar la modalidad de pago del precio al aceptar pagos parciales diferentes a lo acordado.
Que la emisión de un cheque de gerencia no permite probar que el dinero estaba a disposición de la demandada reconviniente y se demuestra la toma de decisiones unilaterales y arbitrarias por parte de la propietaria del inmueble, quien asumió que había un incumplimiento de ella y por tanto ordenó la deducción del 10% de la cláusula penal.

Estando dentro de la oportunidad procesal para proferir decisión en la presente causa el Juez lo hace a continuación acogiéndose para ello a los principios reguladores de su conducta contenidos tanto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el Código de Procedimiento Civil y en las leyes adjetivas, y al respecto hace las siguientes consideraciones.
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución de contrato:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos el contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios 12 Y 13 de este expediente; así mismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato. A los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, este juzgador considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual dice así:
“En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”
De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a que el contrato establecía que la prorroga establecida en el contrato de opción a compra nunca inició por cuanto la Banca privada nunca le informó del trámite del crédito hipotecario por el cual se pagaría el restante de la deuda de la opción de compra, sin embargo, la banca privada no realiza este tipo de trámites al momento de otorgar un crédito hipotecario para la adquisición de viviendas, mas aún, normalmente para otorgar este tipo de créditos la banca privada solicita que el contrato de opción a compra venta tenga una vigencia de 120 días convenido así entre las partes, y nunca pasa esta a solicitar algún tipo de prórroga para el otorgamiento de un crédito ya que son las partes las que así deben pactarlo al momento de suscribir el respectivo contrato, por lo que no se encuentra demostrado el segundo requisito para declarar la procedencia de la acción de resolución de contrato. Así se decide.
Con el fin de aclarar aún más la situación, hay que tener en cuenta realmente cual fue la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato que ellos denominaron Opción de Compra Venta. Se desprende de la definición del mismo, que la promitente se obligó a vender y la contratante se comprometió a cumplir con la obligación pactada en el término igualmente estipulado, y así se le otorgaría el documento definitivo de venta.
Según el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, señala que la promesa bilateral de venta es: “…el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.
Asimismo, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su libro Curso de Obligaciones, Derecho Civil, Tomo II; señalan que: “La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa”. En el caso de marras, se trata de un contrato de Opción de Compra Venta o promesa bilateral de venta, debido a que ambas partes se obligaron de mutuo consentimiento a cumplir con las obligaciones allí estipuladas, es decir, es una obligación recíproca, tal como lo establece el artículo 1.134 del Código Civil.
Evidentemente, existe una obligación seria y cierta, pues la demandada reconviniente se obligó a cancelar la cantidad de Un Mil Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (BS. 1.550.000.00) de la siguiente manera: 1.) Ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000.00) como inicial, mediante cheque N° 54099202 de Bancaribe, contra la cuenta corriente N° 01140434144340086150 a su orden y 2.) El saldo restante de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000.00) mediante crédito hipotecario que sería tramitado por la optante compradora ante la banca privada con recursos propios. Por su parte, la cláusula tercera consagró contractualmente como término de espera para la firma del documento definitivo de compraventa tres meses (90 días), más una prorroga de treinta días a solicitud a la entidad bancaria, contados a partir de la firma de la opción, es decir el 07 de marzo de 2014.
Es pertinente, hacer alusión a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine el cual señala:
“En la interpretación de lo contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Asimismo, en la sentencia de fecha 18 de Octubre de 1990, de la Corte Suprema de Justicia señala:

“…habiendo prueba en autos de la existencia de un contrato, el cual presenta oscuridad, ambigüedad o deficiencia, deberá el juez desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, esto es, deberá interpretar cuál es la verdadera voluntad de las partes expresada en el contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o ambiguo…”

En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 29 de Noviembre de 1995, señala que:

“El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.”

De lo antes plasmado, se le permite al juez interpretar aquellos contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, pero siempre respetando la autonomía de la voluntad de las partes al contratar; para el caso en concreto las partes sometieron a una condición la ejecución del contrato, sin embargo, es sabido que la banca privada para otorgar créditos hipotecarios estipulan que las opciones de compra deben tener un plazo de duración de 90 días mas una prorroga de 30 días, de lo contrario no son recibidas por los mismos, por ello la estipulación a la que hacen referencia las partes en el contrato de opción de compra venta debe entenderse como no escrita, ya que no es la banca privada la que solicita la prorroga, sino son las partes las que así deben convenirlo.
Así las cosas este Tribunal concluye que en el caso examinado se desprende del documento autenticado en fecha 07 de marzo del 2014 anotado bajo el Nro. 45, Tomo 03-A, Folios 166-168 primer trimestre del protocolo tercero de los libros de autenticación llevados por el registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, donde ls partes contratantes manifestaron con su suscripción el consentimiento, determinaron el objeto de la venta al describir el inmueble y señalar los datos de su adquisición y fijaron el precio. Incluso consta de las actas que recibió la vendedora hoy reconvenida, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (800.000,oo) como inicial, mediante cheque Nro. 54099202 de la entidad bancaria Bancaribe y que le saldo restante mediante un crédito hipotecario, posteriormente se fijaron pagos parciales a realizar por la demandada, siendo el primero de ellos el 28 de marzo de 2014 por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.00), y que le resto seria cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo mediante el pago, a través de un crédito hipotecario . En efecto la vendedora acepta la venta en los términos expuestos y la compradora a pagar el precio fijado de un inmueble constituido por un (01) lote de terreno propio que es parte de otro de mayor extensión con un área de 140,26 metros y las mejoras sobre el mismo construidas, a expensas de la vendedora consistente en una casa de dos plantas, con sus servicios sanitarios y eléctricos, dicho inmueble esta ubicado en la carrera 2 N° 3-36 de Táriba, municipio Cárdenas del estado Táchira, parte posterior de la casa identificada carrera 2 Nro. 3-36, de la ciudad de Táriba el mismo tiene derecho de entrada y salida por la avenida Vicente Elías Moncada o carrera 1 de la ciudad de Táriba y cuyos linderos y medidas son; Norte; Con predios de Carmen Nayibe Morales Molina mide 8 metros. Sur: Con la avenida Vicente Elias Moncada o carrera 1 de Tariba mide 13,80 metros. Este: Con predios de Teresa Luna de Hevia y en parte Sucesión Mora mide 13,30 metros. Y Oeste; Con predios de carmen teresa Morales de Pérez. A dicho inmueble le corresponde la cedula Catastral Nro. 20-05-01-57-04/CC y esta inscrito en la oficina subalterna del Registro Publico de los Municipios cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nro, 33 folios 70-71 protocolo primero, tomo 4, segundo trimestre de fecha 10 de abril de 1995 y posteriormente en plena propiedad según adjudicación de acuerdo a documento de partición amistosa registrado por ante la Oficina Subalterna del registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, inserto bajo el Nro. 7 folios 17-19, tomo 20, protocolo primero, primer trimestre de fecha 1 de marzo de 1996. Ahora del documento preliminar de opción de compra venta, se estableció como precio la suma de Un Millón quinientos cincuenta mil bolívares(1.550.000,oo) de los cuales entrego en primer lugar la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES(800.000,oo), a una plazo de 90 días , prorrogable por treinta días mas a solicitud de la entidad bancaria correspondiente, posteriormente la parte demandante recibió la suma de cien mil bolívares(100.000,oo) específicamente fecha 28 de marzo del 2014 y cincuenta mil bolívares como abono a la compra del apartamento para un total de Novecientos cincuenta mil bolívares(950.000,oo) quedando a deber la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES. De las actas se desprende que la compradora le ofrecido el pago de seiscientos mil bolívares (600.000,oo) , lo cual la parte actora no acepto, variándoles las condiciones pactadas inicialmente, y en un acto de deslealtad compra un cheque de gerencia por la cantidad entregada por la compra del inmueble con la finalidad de devolver el dinero a la compradora, mas sin embargo esa no es la vía correcta, ya que efectivamente la vendedora había gastado el dinero y entrado a su patrimonio. Los pagos realizados y recibidos por la vendedora están patentizados y probados en autos y al ser valorados e trajo como conclusión que efectivamente hubo cobro de los cheques y de los abonos parciales, situación esta que forma parte de la negociación por ellos contraída, que si bien es cierto que no se gestiono el crédito hipotecario en vista de que la parte actora no probo en autos que haya entregado los requisitos necesarios para acceder a un crédito hipotecario, a la demandada, incumpliendo de esta manera sus obligaciones y además es de hacer notar que los contratos de opción de compra venta están regulados por la ley que deben ser establecidos en un plazo de 120 días y el presente contrato fue condicionado treinta días a solicitud del ente bancario, subvirtiendo de esta forma las normas que regulan la materia de crédito hipotecario de vivienda.
La parte compradora demostró que cumplió con sus pagos, mas sin embargo el ultimo pago de Seiscientos mil Bolívares (600.000,oo) no fue posible en vista del incumplimiento de la parte actora al no entregar los requisitos necesarios para la solicitud del crédito bancario, aunado al dicho de la vendedora de variar las condiciones del precio y al manifestar su voluntad en acta de no realizar la negociación, documentos que eran necesarios que entregara la vendedora tanto para el tramite bancario como la protocolización definitiva del documento. La vendedora no cumplió con sus obligaciones de suministrar la documentación necesaria y pertinente para realizar el tramite definitivo de Registro (tales como la cedula catastral, la notificación de venta al Seniat y otros) y así poder cumplir dentro de plazo el contrato de opción de compra venta, por consiguiente la vendedora no cumplió con su obligación de transferir la propiedad, sin haber probado una causa extraña no imputable que la eximiera de su responsabilidad.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que origino el juicio es de compra venta y no de opción de compra, pues aun cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, ya que hubo un acuerdo de voluntades entre la vendedora de entregar el inmueble vendido( que expresamente lo señala en la cláusula cuarta “ La optante vendedora se compromete a firmar por vía registral(…) y la compradora a pagar el precio restante después de haber entregado la inicial, mediante un crédito hipotecario el cual nunca se pudo consumar por el incumplimiento de la vendedora de entregar la documentación a la compradora, es decir se verifico la venta con el cruce de voluntades.
Ahora bien como clorarlo de lo expuesto, este operador de justicia, declara que la compra venta efectuada entre las ciudadanas CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 10.145.584, domiciliada en el municipio Cárdenas del estado Táchira y civilmente hábil, y ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.661.548, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira y civilmente hábil. en su condición de vendedora la primera y compradora la segunda, realizada por documento autenticado en fecha 07 de marzo del 2014 anotado bajo el Nro. 45, Tomo 03-A, Folios 166-168 primer trimestre del protocolo tercero de los libros de autenticación llevados por el registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, es totalmente valida , desprendiéndose el incumplimiento por parte de la vendedora, al no entregar los documentos necesarios y complementarios a toda venta de esta índole y aun mas para solicitar un crédito hipotecario como son la cedula catastral, solvencia municipal, notificación al seniat, en consecuencia, es procedente la Reconvención por cumplimiento de contrato de compra venta del inmueble objeto del presente juicio a favor de la ciudadana ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, y se declara sin lugar la demanda por Resolución de Contrato interpuesto por la ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA. Y ASI SE RESUELVE. Finalmente en cuanto a la Reconvención Planteada por Cumplimiento de Contrato, fundada en el incumplimiento por parte de la demandante reconvenida en el sentido de que no ejecuto en el lapso establecido en el contrato de opción de compraventa y en virtud de los razonamientos supra desarrollados y hecha la valoración probatoria, por haberse determinado que fue la parte demandante la que incumplió sus obligaciones, tal pretensión de Reconvención debe necesariamente declararse con lugar.
DECISION

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y derecho supra trascritas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 10.145.584, domiciliada en el municipio Cárdenas del estado Táchira y civilmente hábil, en contra de la ciudadana ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.661.548, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira y civilmente hábil.
SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR LA RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta en la contestación de la demanda por la ciudadana ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.661.548, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira y civilmente hábil en contra de la ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 10.145.584, domiciliada en el municipio Cárdenas del estado Táchira y civilmente hábil . En consecuencia se ordena a la ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, en su condición de vendedora a realizar todas las gestiones y tramites de todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble consistente un (01) lote de terreno propio que es parte de otro de mayor extensión con un área de 140,26 metros y las mejoras sobre el mismo construidas, a expensas de la vendedora consistente en una casa de dos plantas, con sus servicios sanitarios y eléctricos, dicho inmueble esta ubicado en la carrera 2 N° 3-36 de Táriba, municipio Cárdenas del estado Táchira, parte posterior de la casa identificada carrera 2 Nro. 3-36, de la ciudad de táriba el mismo tiene derecho de entrada y salida por la avenida Vicente Elías Moncada o carrera 1 de la ciudad de Táriba y cuyos linderos y medidas son; Norte; Con predios de Carmen Nayibe Morales Molina mide 8 metros. Sur: Con la avenida Vicente Elias Moncada o carrera 1 de tariba mide 13,80 metros. Este: Con predios de Teresa Luna de Hevia y en parte Sucesión Mora mide 13,30 metros. Y Oeste; Con predios de carmen teresa Morales de Pérez, habido por la vendedora según documentos inscritos.
TERCERO: Se ORDENA a la ciudadana ELIZABETH NOVOA DE VARGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.661.548, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira y civilmente hábil, pagar a la ciudadana CARMEN NAYIBE MORALES MOLINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.- 10.145.584, domiciliada en el municipio Cárdenas del estado Táchira y civilmente hábil, la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES(600.000,oo), monto restante que le adeudaba y que no pudo pagar por el incumplimiento de sus obligaciones de la parte vendedora, previa reconversión a Bolívares Soberanos y realizar una experticia complementaria al fallo(INDEXACCION), para ajustar el valor adeudado tomándose en cuenta para ello el índice inflacionario de acuerdo a los Informes emanados del Banco Central de Venezuela, a partir de la fecha en que se admitió la presente demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia condenatoria.
CUARTO: En caso de Incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de titulo de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de procedimiento civil
QUINTO: Se condena en costas a la parte que resultó vencida, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes la presente decisión.
Publíquese, regístrese y Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y refrendada en el despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la Ciudad de San Cristóbal, a los 03 días del mes de mayo de dos mil Diecinueve. (2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

El Juez,

Abg. FELIX ANTONIO MATOS

La Secretaria Temporal,

Abg. María Gabriela Arenales

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente N° 19.384-2015, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 pm.) y se dejó copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal,

Abg. María Gabriela Arenales

Exp. N° 19.384-2015