REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 207° y 159° PARTE ACTORA: Señor MAURICIO RENÉ ANAYA FUENTES, colombiano, mayor de edad, con cédula de identidad N° E-84.549.992, domiciliado en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogadas FANY GÓMEZ GELVEZ y NANCY MARGARITA SAENZ NIETO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.646.910 y 5.662.319 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 22.956 y 38.105, en su orden. PARTE DEMANDADA: Señora ANA ROSA ARGOTA RODRÍGUEZ, colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad N° E-84.410.116, domiciliada en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADAS: Abogadas CLAUDIA LILIANA SIERRA JASBON y ANA ZULEYMA OSORIO ROMERO, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.501.763 y V-9.233.400, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 67.165 y 217.035, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA I ANTECEDENTES La presente causa se inició mediante la demanda interpuesta por el señor Mauricio René Anaya Fuentes, asistido por la abogada Fany Gómez Gelvez, contra la señora Ana Rosa Argota Rodríguez por cumplimiento del contrato de compraventa celebrado el 20 de noviembre de 2014, con fundamento en los Artículos 1.159, 1.167 y 1.474 del Código Civil. (Folio 1 al 5 con anexos a los folios 6 al 21) Por auto de fecha 28 de septiembre de 2016, se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición legal, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la misma dentro de los veinte días de despacho siguientes más un (1) día que se le concedió como término de distancia después de que constará en autos la citación. Para la práctica de la citación comisionó al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folio 23) A los folios 25 al 34 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada. En diligencia de fecha 21 de noviembre de 2016, el señor Mauricio René Anaya Fuentes, confirió poder apud acta a las abogadas Fany Gómez Gelvez y Nancy Margarita Sáenz Nieto. (Folio 35) La Señora Ana Rosa Argota Rodríguez, mediante diligencia de fecha 19 de diciembre de 2016, confirió poder apud acta a las abogadas Claudia Liliana Sierra Jasbón y Ana Zuleyma Osorio Romero. (Folio 36) Mediante escrito de fecha 12 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda e igualmente reconvino a la parte actora. (Folios 37 al 39) Por auto de fecha 16 de enero de 2017, admitió la reconvención e igualmente fijó el quinto (5) día de despacho siguiente para que la parte reconvenida diera contestación a la misma. (Folio 40) Mediante escrito de fecha 23 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandante dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. (Folios 41 al 444. Anexos a los folios 45 al 68) Por diligencia de fecha 26 de enero de 2017, la representación judicial de la parte demandada impugnó las copias fotostáticas corrientes a los folios 45 al 68. Asimismo, ratificó en todas y cada una de las partes el desconocimiento de los instrumentos producidos en el libelo de la demanda corrientes a los folios 7 al 21. Mediante diligencia de fecha 3 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandante rechazó en todas y cada una de sus partes el escrito de impugnación realizado por la parte demandada ya que la misma tanto en el escrito de contestación a la demanda como en la reconvención no impugnó el contrato de compra venta documento fundamental de la demanda y muy por el contrario aceptó todos y cada uno de los hechos plasmados en el mismo, por lo que a su entender aceptó que recibió los cheques que allí se mencionan, y en tal virtud, considera que quedaron ratificados por la demanda, pues esa es la única oportunidad procesal establecida en el Artículo 429 procesal de la cual disponía para impugnarlos. Que la demandada aceptó que recibió los cheques y así menciona que obtuvo de su representado la suma de Bs. 1.400.000,00 y asimismo aceptó que recibió las cantidades en cheques por la totalidad del valor de la venta, por lo que pidió que se declare sin lugar la impugnación de las copias simples a que hizo referencia la demandada. (Folio 70) En fecha 13 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 73 y 74). Dicho escrito fue agregado al expediente mediante auto de fecha 21 de febrero de 2017. (Folio 75) El 20 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas. Tales pruebas fueron agregadas mediante auto de fecha 21 de febrero de 2017. (Folios 76 al 77 y Folio 78) Mediante escrito presentado el 21 de febrero de 2017, la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas. Dichas pruebas fueron agregadas mediante auto de fecha 21 de febrero de 2017. (Folios 79 al 80 y 81) Por sendos autos de fecha 2 de marzo de 2017, se admitieron cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por ambas partes. (Folios 82 y 85). Asimismo, por auto de la misma fecha inserto al folio 86 se negó la admisión de la prueba promovida por la parte actora en fecha 21 de febrero de 2017, en razón de que el lapso de promoción de pruebas terminó el 20 de febrero de 2017. A los folio 87 al 102 corren copias certificadas correspondientes al expediente N° 19.511-2015 remitidas a este Tribunal por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial. Mediante escrito de fecha 15 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandante presentó informes. (Folios 103 al 105) En fecha 16 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte demandada presentó informes. (Folios 106 al 108) En fecha 25 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó observaciones a los informes presentados por la parte demandada. (Folio 109) Por auto de fecha 20 de septiembre de 2018, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa y acordó notificar a las partes. (Folio 123) Mediante auto de fecha 28 de enero de 2019, se acordó diferir la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 procesal, por el lapso de treinta días continuos contados a partir de la fecha de dicho auto exclusive, en razón del cúmulo de trabajo existente en este Tribunal (Folio 128) II PARTE MOTIVA Correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento del presente juicio incoado por el señor Mauricio René Anaya Fuentes, asistido por la abogada Fany Gómez Gelvez, contra Ana Rosa Argota Rodríguez por cumplimiento del contrato de compraventa suscrito el 20 de noviembre de 2014, con fundamento en los Artículos 1.159, 1.167 y 1.474 del Código Civil. La parte demandante manifiesta que en fecha 20 de noviembre de 2014, celebraron mediante documento privado un contrato al que denominaron opción a compra venta, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno propio y la casa sobre él construida, ubicado en Barrancas, Calle La Trinidad, N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, denominado Edificio Yerika, constituido por una edificación de tres (3) plantas, la superficie del terreno sobre el cual se encuentra la edificación es de 122,50 mts, con un área de construcción de 325,50 mts2 y alinderado así: Norte: Con la calle 10, La Trinidad, mide 7,50 mts; Sur: Con propiedad que es o fue de Macedonio Ramírez, mide 7,00 mts; Este: Con propiedad de Alberto González, mide 17,50 mts y Oeste: Con Yaneth Sánchez, mide 17,50 mts. Que en el referido contrato se convino en la venta del inmueble objeto de la demanda tal como consta en la cláusula primera. Que igualmente en cláusula segunda de dicho contrato se acordó el precio y forma de pago de la siguiente manera: El precio total de la venta es por la suma de un millón setecientos mil bolívares (Bs. 1.700.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: doscientos ochenta y cinco mil (Bs. 285.000,00), que ya habían sido entregados a entera y cabal satisfacción de la vendedora; la cantidad de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,00), en ese mismo acto mediante cheque del Banco Caribe de la cuenta corriente N° 66053456, de fecha 24 de noviembre de 2014; la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), los cuales serían cancelados el 1° de diciembre de 2014, tal como consta del cheque de Bancaribe N° 15453458; la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), los cuales serían cancelados el 1° de enero de 2015, tal como consta del cheque de Bancaribe N° 27153459; la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales serían cancelados el 1° de febrero de 2015, mediante cheque N° 56853460 de Bancaribe y el saldo restante de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales serían cancelados el 1° de marzo de 2015, mediante cheque 24553461 de Bancaribe, fecha en la cual se otorgaría el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario de Cárdenas. Que la cláusula sexta quedó expresamente convenido que la promitente vendedora haría entrega al promitente comprador del inmueble libre de personas y de bienes el 20 de diciembre de 2014, con la posibilidad de prorrogar el plazo por treinta (30) días continuos. Asimismo, en la cláusula cuarta se estableció que el precio de venta convenido en ningún momento y bajo ninguna circunstancia variaría, por lo que se consideraba un precio fijo, no sujeto a modificación, ajuste o revisión. Que hubo consentimiento de ambas partes, es decir que a su entender se dieron los tres elementos exigidos objeto, precio y consentimiento para consolidar una venta. Que los pagos fueron debidamente cobrados por la promitente vendedora en las fechas establecidas. Que la vendedora demandada no dio cumplimiento a la entrega del inmueble para el día 20 de diciembre de 2014, tal como se había acordado, ya que la misma manifestó que en la casa estaba viviendo una hermana, que estaba cuidando la casa y que no había conseguido para donde mudarse, y mientras esperaba la entrega de la vivienda la vendedora cobro los cheques de los meses de enero y febrero. Que se procedió a elaborar e introducir el documento de compraventa del referido inmueble, y el actor decidió elaborarlo a nombre de su hija Stefany Alexandra Anaya Zabala y el mismo se introdujo por ante la Oficina del Registro Inmobiliario respectivo. Que desde el mes de abril hasta julio de 2015, se procedió a hacer los tramites para el otorgamiento del documento de venta del inmueble el cual quedó aprobado para la firma el día 6 de julio de 2015 y la vendedora no fue a firmar, alegando que su hermana no iba a desocupar para ella hacerle entrega de la casa. Que del último pago que debía realizarle que era de Bs. 350.000,00, el 22 de abril de 2015, el demandante le dio un abono que la vendedora demandada le pidió por la cantidad de Bs. 50.000,00. Que no ha sido posible que la hermana de la vendedora demandada le devuelva el inmueble y por ello se vio en la necesidad de demandarla por vía de acción reivindicatoria para que le haga entrega del mismo, expediente que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil en el expediente N° 19.511. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.159, 1.167 y 1.474 del Código Civil. Manifestó que la verdadera intención de la demandada es la venta del inmueble y la suya era comprarlo, por lo que exige el cumplimiento de contrato tal cual como se pactó. Fundamentó también la demanda en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil donde se reitera el criterio que la opción de compra será una verdadera venta siempre y cuando estén presentes el consentimiento de las partes, y los requisitos de objeto y precio. Pide que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de compra venta del inmueble objeto de litigio; en que reciba la diferencia del precio convenido y en caso de negarse a firmar el respectivo documento definitivo de venta la sentencia sirva como título de propiedad y se ordene su registro. La representación judicial de la parte demandante contestó la reconvención propuesta en su contra alegando: Que la vendedora demandada no cumplió con lo acordado en el contrato al no entregar el inmueble en la fecha fijada, cuando esa era su obligación. Que mal puede oponerse y demandar resolución de contrato por incumplimiento cuando ella recibió el pago acordado de venta en las fechas fijadas. Que para el primero de marzo de 2015, fecha fijada para la firma aun sin hacer entrega del inmueble y estando disponible el pago la demandada decide no cobrar el cheque. Que su representado introdujo en el mes de abril de 2015, los documentos a los fines de tramitar el otorgamiento de la venta del inmueble, todo ello en común acuerdo con la vendedora. Que tal es así que la vendedora le solicitó a su representado un adelanto de Bs.350.000,00 que a pesar de estar disponibles para su cobro como consta en los estados de cuenta los mismos fueron transferidos a la cuenta de esta tal y como consta en la copia que se encuentra anexa al expediente. Que a los efectos de tramitar el otorgamiento de venta se obtuvieron solvencias, cédula catastral, y el documento redactada por abogado para ser firmado por las partes. Que esos mismos lo ratificaron por ser documentos expedidos por un ente de la Administración Pública los cuales fueron solicitados solo con la finalidad de la venta y por la misma vendedora para tal fin. Asimismo, ratificó el valor probatorio de la notificación de la venta realizada ante el SENIAT, la cual contiene sello húmedo de recibido y considera que mal puede la demandada reconviniente impugnarlas cuando fueron presentadas sus originales y consignadas a los fines de demostrar que el documento fue como en efecto se presentó ante el Registro Inmobiliario del Municipio Cárdenas y Andrés Bello para su debida protocolización siendo aprobado para su otorgamiento el día 6 de julio de 2015, a cuyo acto no quiso asistir la vendedora. Que la demandada acepta que recibió la cantidad de Bs. 1400.000,00 como fue pactado en los cheques que figuran en el contrato de compra venta, por lo que acepta que su representado entregó mediante cheques el valor en su totalidad del inmueble para su debido cobro en las fechas acordadas y estos fueron cobrados en las fechas pautadas excepto el último el cual como lo señaló la vendedora no cobró porque fue su voluntad de no hacerlo, pues el dinero siempre estuvo a su disposición. Que en vista de la imposibilidad por parte de la demandada reconviniente de hacer entrega del inmueble como fue pactado es decir el 20 de diciembre de 2014, se continuo con la prórroga de los treinta días a los que se refiere el contrato mas sin embargo no fue posible la entrega del mismo en ninguno de los dos lapsos establecidos y ante tal hecho la demandada decidió no presentarse a firmar el documento a cambio de ello procedió a demandar a su hermana e intentó la acción reivindicatoria en su contra, y tal es así que el referido inmueble continua ocupado. Que es por esa razón por la cual la vendedora se abstiene de firmar el documento definitivo de venta ante la imposibilidad de hacer entrega del inmueble más no como pretende atribuirle a su representado el incumplimiento del contrato. Que entre los alegatos de la demandada reconviniente está que su representado violó lo preceptuado en el contrato de compra venta por el hecho de que el documento de compra venta fue redactado a nombre de Stefany Alexandra Anaya Zabala hija de su mandante con lo cual pretende invoca hechos que de modo alguno son justificables. Que todas esas circunstancias son suficientes para demostrar que su representado jamás incumplió con el pago por cuanto el cobro de la última cuota está condicionado a la fecha de protocolización del documento y al realizar el contrato se le hizo entrega de los cheques con los montos expresados y las fechas para su cobro y el dinero ha estado y está disponible, por lo que la negativa de la demandada a cobrar la deuda pareciera que busca o tiene un tinte de querer obtener a través de esta una suma superior a la establecida en el contrato de compra venta . La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifestó: Que negaba, rechazaba y contradecía lo alegado por el actor en el escrito libelar por no ser cierto el hecho de que su representada hubiere incumplido de forma alguna el contrato de opción a compra celebrado entre ella y el señor Mauricio René Anaya Fuentes el 20 de noviembre de 2014, sobre un inmueble consistente en una casa ubicada en Barrancas, Calle La Trinidad, signada con el N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, cuya negociación se pactó en un precio de Bs. 1.700.000,00 los cuales fueron cancelados como se acordó la cantidad de Bs. 1.400.000,00, quedando por parte del comprador la obligación tal como se estableció en el numeral quinto del referido contrato de realizar todos los trámites del registro del documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, así como el pago del restante de Bs. 300.000,00, cuyas obligaciones la parte actora compradora incumplió al no realizar el trámite respectivo referido al documento definitivo de compraventa. Manifestó que el demandante alega que su representada no fue a firmar un documento elaborado a nombre de la ciudadana Stefany Alexandra Anaya Zabala, la cual su mandante desconoce por ser un tercero ajeno a la relación contractual, por lo que mal puede alegar el incumplimiento de un hecho el cual nunca fue pautado por las partes contratantes, donde sólo existía un comprador y un vendedor como lo dispone el Artículo 1.166 del Código Civil, y siendo una tercera persona que no forma parte integrante del convenio mal pudiera probarse en esta causa el incumplimiento de la demanda en la firma de un documento de un tercero ajeno al contrato de venta. Igualmente, alegó que el actor si incumplió con el pago del saldo restante por un período de 18 meses, cuyo incumplimiento resulta inexcusable, ya que existía los canales legales del pago, lo cual nunca realizó, ni en la persona vendedora, ni a través de ningún órgano jurisdiccional mediante la figura de la oferta real de pago, por lo que alega la excepción non adimplendi contractus a favor de su representada prevista en el Artículo 1.168 del Código Civil. Señala también que el demandante incumplió su obligación de tramitar el instrumento definitivo de venta entre las partes contratantes en los términos convenidos incorporando a una tercera persona, violando e incumpliendo claramente con lo convenido en el contrato de opción a compra. Adujo que el incumplimiento del trámite del documento definitivo de compra venta por parte del comprador en los términos dispuestos en el contrato, así como, no pagar el saldo restante del total de la venta, trajo a su entender, como consecuencia, la imposibilidad de su representada de perfeccionar la venta acordada, quedando actualmente suspendido el efecto del contrato que demanda su cumplimiento la actora. Pidió que se aplique la consecuencia judicial de la excepción de la non adimplendi contractus. Negó, rechazó y contradijo que se ordene el recibo de la diferencia en el pago cuyo monto no solamente no fue establecido en el libelo, y por tratarse de una suma líquida de dinero debió ser establecida por el actor y desconoció que suma de dinero pretenda que se reciba y sea cual sea dicho monto lo impugnaron. Asimismo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la parte demandante por resolución del contrato privado de opción a compra venta en los términos siguientes: Que su representada celebró un contrato de opción de compra venta con el demandante Mauricio René Anaya Fuentes en fecha 20 de noviembre de 2014, sobre una vivienda de su propiedad ubicada en Barrancas, Calle La Trinidad, N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira. Que la negociación inicialmente se pactó en la cantidad de un millón setecientos mil bolívares (Bs. 1.700.000,00), de los cuales fueron cancelados como se acordó: La suma de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00), quedando de parte del comprador la obligación tal como fue establecido en el numeral quinto del contrato el promitente comprador se comprometió a realizar todos los trámites del registro del documento de compraventa por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, así como el pago del saldo restante de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), para el mes de abril de 2015. Alegó que el demandante Mauricio René Anaya Fuentes, incumplió el contrato de opción de compraventa, al querer realizar el trámite respectivo del documento definitivo de compra-venta, cosa que no realizó luego de haber transcurrido más de 18 meses, y posteriormente demanda invocando que a su parecer de forma unilateral el documento lo realizó a nombre de la ciudadana Stefany Alexandra Anaya Zabala, incumpliendo y violando lo preceptuado en el referido contrato de opción de compra venta, donde solo existió un vendedor y un promitente comprador, por ser un tercero es ajeno a la relación contractual, tal como lo prevé el Artículo 1.167 del Código Civil. Que el demandante pretende incluir a una tercera persona que no formó parte integrante en el convenio, por lo que ha sido evidente a su entender el incumplimiento del referido contrato de opción de compraventa. Que el demandante también incumplió el pago del saldo restante por un periodo de dieciocho meses cuyo incumplimiento resulta inexcusable de un saldo deudor de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). Que no realizó diligencia alguna de pago de su obligación ya que existen los canales legales del pago de lo debido lo cual nunca fue realizado dicho pago, ni en la persona vendedora ni a través de ningún órgano jurisdiccional mediante la figura de la oferta real de pago. Que además el demandante incumplió con la obligación de tramitar el instrumento definitivo de venta entre las partes contratantes. Fundamentó la reconvención en los Artículos 1.167 y 1.474 del Código Civil. Pidió que se declare la resolución del contrato, y como consecuencia se deje sin efecto el contrato de opción de compraventa celebrado el 20 de noviembre de 2014. Que se autorice a su mandante el reintegro de la suma de dinero pagada por el promitente comprador, es decir, la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (Bs. 1.400.000,00) III PUNTO PREVIO DE LA NATURALEA JURÍDICA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES Conforme a los alegatos de las partes antes señalados está sentenciadora estima necesario considerar en forma previa la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, con la finalidad de determinar si el mismo se corresponde con una promesa bilateral o con una opción de compra –venta, equiparable en sus efectos a una venta. Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005 (Exp. 04-109, caso Ana M. Serrano y otro contra Trina Ruiz Valentini) dejó establecido que si en un contrato de opción de compraventa se encuentran cumplidos los requisitos de consentimiento, objeto y precio, se estaría en presencia de un verdadero contrato de venta pura y simple. No obstante, dicho criterio fue abandonado a partir de la sentencia Nº 358 de fecha 9 de julio de 2009 (caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A.), seguida de las sentencias Nos. 460 de fecha 27 de octubre de 2010 y 198 de fecha 12 de mayo de 2011, en las cuales se estableció que los contratos de tal naturaleza no constituyen verdaderas ventas, equiparándoseles nuevamente con los denominados contratos preparatorios, pese a contener los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Posteriormente, en sentencia N° 116 del 22 de marzo de 2013 (Exp. Nº 12-274) la Sala retomó la anterior doctrina restableciendo que los contratos de tal naturaleza en los cuales estén presentes los tres prenombrados elementos (consentimiento, objeto y precio) deben ser considerados una verdadera venta, criterio que fue reiterado en sentencia Nº 818 de fecha 8 de diciembre de 2014 (Exp. 2014-459). En este orden de ideas, cabe destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, ordenó aplicar para ese caso la doctrina de la Sala de Casación Civil vigente para el momento de interposición de la demanda, a fin de no violentar los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, así como a la confianza legítima y expectativa plausible; por lo que habiendo sido interpuesta la demanda que da origen a la presente causa el 5 de agosto de 2016, tal como se constata del sello húmedo del Tribunal Distribuidor estampado al vuelto del folio 5, resulta aplicable al caso de autos la doctrina sentada al respecto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la referida sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, en la cual estableció las diferencias existentes entre ambos contratos, señalando lo siguiente: Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). …Omissis… Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. …Omissis… La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. …Omissis… El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. ..Omissis… 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). …Omissis… 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. …Omissis… En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …Omissis... En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (Exp. N° 14-0662) Resaltado propio Dicho criterio fue reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 330 de fecha 24 de mayo de 2017, en la cual expresó lo siguiente: De la sentencia parcialmente transcrita se desprende que la promesa bilateral de compra venta, son contratos preparatorios que sólo producen efectos personales, es decir, el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato, previo cumplimiento de ciertas condiciones, no siendo éstos traslativos ni constitutivos de derechos reales, los cuales deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, en el que conste la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (Exp. Nro. AA20-C-2016-000103) Conforme a los criterios jurisprudenciales expuestos, esta sentenciadora constata que el contrato objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato se contrae a una promesa bilateral de compra-venta equiparable tal como se indica en su propio texto a un contrato preparatorio de opción de compra venta, pues en el mismo las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta definitivo, previo al cumplimiento de ciertas condiciones, estableciendo en sus cláusulas el bien objeto de dicho contrato, su duración, el precio del inmueble y su forma de pago, características éstas de una promesa bilateral de compra venta, en razón, de que constituyeron obligaciones recíprocas, mediante la cuales se obligan uno a vender y otro a comprar un bien inmueble determinado. Así se establece. IV PRONUNCIAMIENTO DE FONDO Establecida como ha quedado la naturaleza del contrato suscrito entre las partes, se hace necesario formular las siguientes consideraciones con relación a la pretensión principal de cumplimiento del contrato y la reconvencional de resolución. Dispone el Código Civil lo siguiente: Articulo 1159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Igualmente, la acción de cumplimiento de contrato está prevista en el Artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente: Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Del texto de las normas transcritas se colige que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. Asimismo, el Artículo 1.167 del Código Civil establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber; que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial. Igualmente, el Artículo 1.168 ibidem preceptúa: Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones. A tenor de la norma citada la falta de ejecución de la obligación a cargo de alguna de las partes contratantes faculta a la contraria a optar por la no ejecución de su obligación, lo que la doctrina ha denominado como excepción non adimpleti contractus, la cual sólo opera para los contratos bilaterales. En efecto el Artículo 1134 del Código Civil, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Al respecto, el Dr. José Melich- Orsini en su obra: “Doctrina General del Contrato”, señala lo siguiente: De ello se sigue que en el contrato bilateral cada parte es necesariamente deudora y acreedora al mismo tiempo. Igualmente esta “reciprocidad” implica que para poder calificar un contrato como “bilateral” se requiere que las dos obligaciones contrapuestas surjan en el mismo momento, esto es, que coexistan y no basta que se siga una después de otra en el tiempo por causa de un hecho posterior, como ocurriría con los llamados “contratos sinalagmáticos imperfectos.” Por último, consecuencia de esa estructura que tienen en el contrato bilateral las obligaciones contrapuestas de cada parte, es que las prestaciones deben con frecuencia ejecutarse simultáneamente (“dando y dando”), de modo que una parte puede rehusarse a cumplir si la otra parte no está dispuesta a cumplir. ...Omissis... A. La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales. La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no pueda imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso. La segunda consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, conforme al enunciado principio “dando y dando”, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición. (Ob. Cit. Editorial Jurídica Venezolana, Segunda Edición, Caracas, 1993, p. 38 y 39). Circunscritos los alegatos de las partes, y conforme a las consideraciones de orden legal y doctrinal expuestas pasa esta sentenciadora a analizar el material probatorio aportado por las partes durante el proceso, bajo el principio de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE JUNTO CON EL LIBELO DE DEMANDA: La parte actora acompañó junto con el escrito libelar instrumentos que corren insertos los folios 7 al 21, los cuales fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 procesal. Al respecto, observa esta sentenciadora que tal previsión legal está dispuesta para impugnar los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos y de la revisión exhaustiva de las documentales que rielan a los folios indicados 7 al 21, se aprecia que ninguno de ellos se contrae a instrumentos públicos o privados reconocidos, por lo mal puede la parte demandada impugnar los mismos conforme al Artículo 429 procesal, y en consecuencia las referidas probanzas serán examinadas a continuación: - Al folio 7 corre documento de venta impreso en papel sellado TA-2011 N°.1034522. Tal probanza se desecha por cuanto el referido documento no se encuentra suscrito por ninguna de las partes de la presente causa. - A los folios 8 al 10 riela certificación catastral, ficha y ubicación del inmueble expedida por el Jefe del Departamento de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, a nombre de la demandada en fecha 22 de abril de 2015. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, expidió la referida certificación mediante la cual dejó constancia que el inmueble consistente en el apartamento signado con el N° 2, ubicado en la primera planta del Edificio Yerika, situado en la Calle 10, La Trinidad, N° T-22/B, Barrancas Parte Alta, signado con el número catastral 20-05-018-16-08/B es propiedad de la demandada. - A los folios 11 al 13 riela certificación catastral, ficha y ubicación expedida por el Jefe del Departamento de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, a nombre de la demandada en fecha 22 de abril de 2015. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, expidió la referida certificación mediante la cual dejó constancia que el inmueble consistente en el apartamento signado con el N° 1, ubicado en la planta baja del Edificio Yerika, situado en la Calle 10, La Trinidad, N° T-22/A, Barrancas Parte Alta, signado con el número catastral 20-05-018-16-08/A es propiedad de la demandada. - A los folios 14 al 16 riela certificación catastral, ficha y ubicación expedida por el Jefe del Departamento de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, a nombre de la demandada en fecha 22 de abril de 2015. Dicha probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, expidió la referida certificación mediante la cual dejó constancia que el inmueble consistente en el apartamento signado con el N° 3, ubicado en la planta baja del Edificio Yerika, situado en la Calle 10, La Trinidad, N° T-22/C, Barrancas Parte Alta, signado con el número catastral 20-05-018-16-08/C es propiedad de la demandada. - Al folios 17 y 18 corren insertas comunicación de fecha 1° de junio de 2015, dirigida por la demandada al Gerente de Tributos Internos Región Los Andes SENIAT. Dicha probanza se valora como documento de fecha cierta, sirviendo para evidenciar que el 1° de junio de 2015 la demandada presentó ante la División de Tramitaciones del SENIAT notificación de la venta del inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta cuyo cumplimiento demanda el actor, efectuada a la señorita Stefany Alexandra Anaya Zabala, titular de la cédula de identidad N° E-84.494.248 señalando que el precio de la venta de dicho inmueble era la cantidad de Bs. 1700.000,00. - Al folio 19 riela corre en copia simple Registro de Vivienda Principal, expedida por el SENIAT. Tal probanza se desecha por cuanto nada aporta a la solución de la materia controvertida en la presente causa. - A los folios 20 y 21 corre inserta comprobantes de transferencia electrónica de fecha 22 de abril de 2015. Tal probanza se desecha por cuanto de su contenido no existen elementos que permitan determinar que la referida transacción guarde relación con el pago del precio convenido en el contrato de opción a compra venta. En la oportunidad probatoria promovió: 1.- El mérito favorable de los autos. Promovido en forma genérica no constituye un medio de prueba susceptible de valoración. 2.- Al folio 6 corre documento privado fechado el 20 de noviembre de 2014. Dicha probanza se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 444 procesal y 1.364 del Código Civil, en razón de que la parte demandada no lo desconoció al dar contestación a la demanda evidenciándose de su contenido que en la fecha indicada la demandada reconviniente Ana Rosa Argota Rodríguez celebró con el demandante Mauricio Rene Anaya Fuentes un contrato de opción de compra-venta mediante el cual la demandada se obligó a vender al demandante un inmueble constituido por un lote de terreno propio y la casa sobre el mismo construida, ubicado en Barrancas, Calle La Trinidad, signada con el N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, denominado Edificio Yerika constituido por una edificación de tres plantas. La superficie de terreno sobre el cual se encuentra es de 122,50 mts2 y un área de construcción de 325,50 mts2 alinderado según constancia catastral del 7 de abril de 2014 e identificado con el N° 20-05-18-16-08, así: Norte: Con la calle 10 La Trinidad mide 7,50 mts; Sur: Con propiedad que es o fue de Macedonio Ramírez mide 7,00 mts; Este: Con propiedad de Alberto González mide 17,50 mts y Oeste: Con Yaneth Sánchez mide 17,50 mts. Que en dicho contrato se dejó constancia que el referido inmueble le pertenece a la demandada conforme al documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 2 de julio de 2012, bajo el N° 2012.1581, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.6665 y correspondiente al libro de folio real del año 2012; y documento de fecha 9 de septiembre de 2014, inscrito bajo el N° 36, folio 132, del Tomo 18 del protocolo de transcripción del 2014. Que en dicho contrato fue establecido como precio total de la venta la suma de Bs. 1700.000,00, los cuales serian cancelados de la manera siguiente: La suma de Bs. 285.000,00 que las parte declaran ya habían sido entregados a la entera satisfacción de la vendedora; la cantidad de Bs. 115.000,00 mediante cheque del Banco Caribe N° 66053456 del 24 de noviembre de 2014; la cantidad de Bs. 300.000,00 para ser cancelados el 1° de diciembre de 2014, mediante cheque del Banco Caribe N° 15453458; la cantidad de Bs. 300.000,00 para ser cancelados el 1° de enero de 2015, mediante cheque de Bancaribe N° 27153459; la suma de Bs 350.000,00 para ser cancelados el 1° de febrero de 2015, mediante cheque 56853460 de Bancaribe y el saldo restante de Bs. 350.000,00 para ser cancelados el 1° de marzo de 2015, mediante cheque N° 24553461 de Bancaribe, fecha en la cual se otorgaría el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Cárdenas. Igualmente, en dicho contrato se estableció que sería por cargo de la promitente vendedora los gastos por concepto de solvencia en la Alcaldía, pago del impuesto de venta ante el SENIAT y solvencia de los servicios públicos respectivos, para el registro del documento de venta. Asimismo, convinieron que los trámites para el registro del documento de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario le correspondían al promitente comprador. De igual forma, la promitente vendedora demandada se obligó hacer entrega al promitente comprador del inmueble libre de personas y de bienes el día 20 de diciembre de 2014, con posibilidad de prorrogar ese plazo por treinta días continuos. 3.- Documento de venta inserto al folio 7. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas producidas junto con el libelo de demanda. 4.- Documentos emanados de la Alcaldía del Municipio Cárdenas, y participación de venta al SENIAT. Dichas probanzas fueron objeto de valoración al examinar las pruebas producidas junto con el libelo de demanda. 5.- Informes: A los folios 87 al 102 corre en copia certificada actuaciones remitidas a este Tribunal por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil mediante oficio N° 278/2017 de fecha 28 de marzo de 2017, en respuesta al oficio N° 131 de fecha 2 de marzo de 2017,que le fuera remitido por este Despacho. Tal probanza se valora conforme a las reglas de la sana critica a tenor de lo dispuesto en el Artículo 507 procesal, evidenciándose de su contenido que la demandada Ana Rosa Argota Rodríguez interpuso demanda contra la señora Oneyda Argota de Medina y el ciudadano Carlos Eduardo Medina Avendaño por reivindicación del inmueble objeto del contrato de opción de compra cuya cumplimiento demanda la parte actora en la presente causa. Igualmente se observa que dicha demanda fue admitida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil en fecha 17 de septiembre de 2015, y que el 16 de enero de 2017 la codemandada Oneyda Argota de Medina convino en la demanda interpuesta en su contra y reconoció que la propietaria del inmueble objeto de litigio era la señora Ana Rosa Argota Rodríguez. Asimismo, se evidencia que el referido convenimiento fue homologado por el precitado Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en fecha 3 de febrero de 2017, solo en lo que respecta a la codemandada Oneyda Argota de Medina. - El informe requerido al Banco Caribe no recibe valoración por cuanto la misma no fue evacuada. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE 1.- Al folio 6 corre contrato de opción a compra. Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte demandante. 2.-Al folio 7 corre documento de venta impreso en papel sellado TA-2011 N°.1034522. Dicha probanza fue desechada al valorar las pruebas que fueron acompañadas junto con el libelo de demanda. De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que efectivamente las partes celebraron el 20 de noviembre de 2014, un contrato de opción a compra- venta mediante el cual la demandada reconviniente Ana Rosa Argota Rodríguez se obligó a vender al demandante reconvenido Mauricio Rene Anaya Fuentes un inmueble constituido por un lote de terreno propio y la casa sobre el mismo construida, ubicado en Barrancas, Calle La Trinidad, signada con el N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, denominado Edificio Yerika constituido por una edificación de tres plantas, cuyos linderos y medidas fueron anteriormente detallados. Que en dicho contrato las partes establecieron como precio de venta del referido inmueble la suma de Bs. 1700.000,00. Asimismo, se aprecia de dicho contrato que ambas partes convinieron la forma en que el demandante debía pagar dicho precio declarando la vendedora demandada que para la fecha de la firma de dicho contrato ya había recibido a su entera satisfacción la suma de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 285.000,00); que la cantidad de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,00), seria pagada mediante cheque del Banco Caribe N° 66053456, de fecha 24 de noviembre de 2014; la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), sería cancelada el 1° de diciembre de 2014, mediante cheque de Bancaribe N° 15453458; la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), sería cancelada el 1° de enero de 2015, mediante el cheque de Bancaribe N° 27153459; la suma de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), serían cancelada el 1° de febrero de 2015, mediante cheque N° 56853460 de Bancaribe. Asimismo, ambas partes convinieron que el saldo restante de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), sería cancelado el 1° de marzo de 2015, mediante cheque 24553461 de Bancaribe, fecha en la cual se otorgaría el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Inmobiliario de Cárdenas; es decir que el último pago quedó supeditado al otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Obsérvese respecto al pago que la demandada reconviniente expresamente reconoce haber recibido del demandante la suma de Bs.1400.000,00 conforme a lo estipulado en dicho contrato, por lo que el saldo restante sería solo de Bs 300.000,00 y no de Bs. 350.000,00 como se indica en el contrato. Igualmente, quedó demostrado que la demandada reconviniente Ana Rosa Argota Rodríguez en fecha 1° de junio de 2015, presentó ante la División de Tramitaciones del SENIAT la notificación de la venta del inmueble objeto de litigo en cuyo texto se indica que la venta la efectuaba a la señorita Stefany Alexandra Anaya Zabala, titular de la cédula de identidad N° E-84.494.248, coincidiendo así con lo expresado por el demandante reconvenido Mauricio Rene Anaya Fuentes cuando señala que convino verbalmente con la vendedora demandada que el documento definitivo de venta del inmueble se hiciera a nombre de su hija. Igualmente, en dicha notificación se indica el mismo precio de venta establecido en el contrato de opción a compra, a saber la cantidad de Bs. 1700.000,00 Al respecto, observa esta sentenciadora que la parte demandada opuso la excepción non adimpleti contractus alegando que no otorgó el documento definitivo de venta, en razón de que su contraparte no cumplió con la obligación de pagar el saldo del precio de la venta en la fecha indicada en el contrato, es decir el 1° de marzo de 2015, además de que no presentó ante el Registro el documento correspondiente a los fines de su protocolización a nombre de las partes suscribientes del contrato de opción a compra venta, sino que introdujo un tercero que manifiesta desconocer, a saber, la hija del actor la señorita Stefany Alexandra Anaya Zabala. En tal sentido, considera esta sentenciadora que si bien en el contrato de opción a compra se estableció el 1° de marzo de 2015, como fecha para el pago del saldo del precio, no obstante dicho pago quedó supeditado al otorgamiento en esa misma fecha del documento definitivo de venta por parte de la vendedora demandada, es decir que dichas obligaciones debían cumplirse simultáneamente. Así las cosas, mal puede pretender la demandada justificar el incumplimiento de su obligación de otorgar el documento definitivo de venta bajo la excepción non adimpleti contractus, en razón, de que la exigibilidad de la obligación del demandante de pagar el saldo del precio estaba supeditada al momento de la firma del documento definitivo de venta y no antes. Por otra parte, aprecia esta sentenciadora que mal puede la demandada alegar incumplimiento del actor por haber presentado el documento de venta definitivo a nombre de su hija Stefany Alexandra Anaya Zabala, a quien dice desconocer cuando la misma demandada notificó al SENIAT que le vendía el inmueble objeto de litigio a la precitada Stefany Alexandra Anaya Zabala, señalando el mismo precio convenido en el contrato de opción a compra venta, a saber la suma de Bs. 1.700.000,00, ello aunado a lo dispuesto en el Artículo 1.163 del Código Civil, que expresamente dispone: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”, por lo que conforme a dicha norma el comprador demandante contrató para sí y para sus herederos y causahabientes, y en tal virtud, no puede constituir incumplimiento el hecho de que hubiese presentado el documento definitivo de venta a nombre de su hija. Así las cosas, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la demanda interpuesta por el señor Mauricio René Anaya Fuentes contra la señora Ana Rosa Argota Rodríguez por cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado mediante documento suscrito el 20 de noviembre de 2014. En consecuencia, se ordena a la demandada otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público correspondiente. Y por tanto, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la parte demandada. Así se decide. Igualmente, de conformidad con lo ordenado en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un caso análogo al de autos N° 644 de fecha 13 de diciembre de 2018, se ordena la indexación judicial del monto cancelado por el demandante de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs 1.400.000,00), así como la indexación judicial del saldo restante correspondiente a la suma de trescientos mil bolívares fueres (Bs. 300.000,00), para un total de un millón setecientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.700.000,00) desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, el 28 de septiembre de 2016 hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, tomando en cuanto el decreto ley de reconversión monetaria, y en razón de la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los índices Nacionales de Precios al Consumidor a partir del mes de enero de 2016, será calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis primeros bancos comerciales del país, y a tal efecto se ordena que el referido cálculo se haga mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 249 procesal, con el nombramiento de un sólo perito, cumplida tal experticia la cantidad que arroje la misma será la que debe pagar el actor a la demandada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta; y en caso de que la demandada no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el Registro, se acuerda que la presente sentencia sirva al demandante de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en dicho supuesto se ordena su registro en el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, previo que conste en los autos por parte del demandante el pago a la demandada de la cantidad que arroje la experticia complementaria del fallo. El aludido inmueble consiste en un lote de terreno propio y la casa sobre el mismo construida, ubicado en Barrancas, Calle La Trinidad, signada con el N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira denominado Edificio Yerika constituido por una edificación de tres plantas. La superficie de terreno sobre el cual se encuentra es de 122,50 mts2 y un área de construcción de 325,50 mts2, identificado con el número catastral 20-05-18-16-08, y alinderado según constancia catastral del 7 de abril de 2014, así: Norte: Con la calle 10 La Trinidad mide 7,50 mts; Sur: Con propiedad que es o fue de Macedonio Ramírez mide 7,00 mts; Este: Con propiedad de Alberto González mide 17,50 mts y Oeste: Con Yaneth Sánchez mide 17,50 mts. Dicho inmueble fue adquirido por la demandada según documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 2 de julio de 2012, bajo el N° 2012.1581, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.6665 y correspondiente al libro de folio real del año 2012, y documento de fecha 9 de septiembre de 2014, inscrito bajo el N° 36, Folio 132 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2014. Así se decide. III DISPOSITIVA Este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por el señor Mauricio René Anaya Fuentes contra la señora Ana Rosa Argota Rodríguez por cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado mediante documento suscrito el 20 de noviembre de 2014. En consecuencia, se ordena a la demandada otorgar el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. SEGUNDO: De conformidad con lo ordenado en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un caso análogo al de autos N° 644 de fecha 13 de diciembre de 2018, se ordena la indexación judicial del monto cancelado por el demandante de un millón cuatrocientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.400.000,00), así como la indexación judicial del saldo restante correspondiente a la suma de trescientos mil bolívares fueres (Bs. 300.000,00), para un total de un millón setecientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.700.000,00) desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, el 28 de septiembre de 2016 hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, tomando en cuanto el decreto ley de reconversión monetaria, y en razón de la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los índices Nacionales de Precios al Consumidor a partir del mes de enero de 2016, será calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis primeros bancos comerciales del país, y a tal efecto se ordena que el referido cálculo se haga mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 249 procesal, con el nombramiento de un sólo perito, cumplida tal experticia la cantidad que arroje la misma será la que debe pagar el actor a la demandada en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta; y en caso de que la demandada no otorgare el correspondiente título de propiedad ante el Registro, se acuerda que la presente sentencia sirva al demandante de título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, por lo que en dicho supuesto se ordena su registro en el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, previo que conste en los autos por parte del demandante el pago a la demandada de la cantidad que arroje la experticia complementaria del fallo. El aludido inmueble consiste en un lote de terreno propio y la casa sobre el mismo construida, ubicado en Barrancas, Calle La Trinidad, signada con el N° T-22, Municipio Cárdenas del Estado Táchira denominado Edificio Yerika constituido por una edificación de tres plantas. La superficie de terreno sobre el cual se encuentra es de 122,50 mts2 y un área de construcción de 325,50 mts2, identificado con el número catastral 20-05-18-16-08, y alinderado según constancia catastral del 7 de abril de 2014, así: Norte: Con la calle 10 La Trinidad mide 7,50 mts; Sur: Con propiedad que es o fue de Macedonio Ramírez mide 7,00 mts; Este: Con propiedad de Alberto González mide 17,50 mts y Oeste: Con Yaneth Sánchez mide 17,50 mts. Dicho inmueble fue adquirido por la demandada según documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 2 de julio de 2012, bajo el N° 2012.1581, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.6665 y correspondiente al libro de folio real del año 2012, y documento de fecha 9 de septiembre de 2014, inscrito bajo el N° 36, Folio 132 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2014 TERCERO: DECLARA SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada por resolución del contrato de opción a compra- venta celebrado mediante documento suscrito el 20 de noviembre de 2014. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintisiete (27) días del mes de febrero de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 159° de la Federación. DRA. FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ, JUEZ PROVISORIO. (FDO). ABG. HEILIN CAROLINA PÁEZ DAZA, LA SECRETARIA TEMPORAL. (FDO). ESTÁ EL SELLO HÚMEDO DEL TRIBUNAL.