TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
208° y 159°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ANA KARINA LEON ACEVEDO, Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-14.872.187, de este domicilio y hábil.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: SONIA CONTRERAS CONTRERAS y SERGIO ANIBAL SANCHEZ FERNANDEZ, Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.900.446 y V-9.230.615 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 53.165 y 38.664 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GABRIEL CASTAÑEDA CORTES, MARTHA LUCIA VEIRA DE CASTAÑEDA y LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO, Venezolanos, mayores de edad, casados los dos primeros, soltero el segundo, titulares las cédulas de identidad Nros. V-15.242.453, 16.230.055 y 14.179.294 en el orden respectivo, de este domicilio y hábiles.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JENITH KARINA MOLINA OCHOA y GLORIA ESTHER DIAZ RIVAS, Venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-10.165.765 y V-11.504.726, abogadas en ejercicio, debidamente inscritas en el Inpreabogado bajo números 58.711 y 71.668, en su orden.
MOTIVO: Retracto legal Arrendaticio (Incidencia de Cuestiones Previas).
PARTE NARRATIVA
Se contraen las presente actuaciones al escrito de demanda presentado por la ciudadana ANA KARINA LEON ACEVEDO, contentivo de la pretensión de Retracto Legal arrendaticio en contra de los ciudadanos GABRIEL CASTAÑEDA CORTES, MARTHA LUCIA VEIRA DE CASTAÑEDA y LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO, señalando que el objeto de su pretensión fundamentada en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso comercial, que se le reconozca el derecho de preferencia ofertiva del inmueble y el derecho a subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el instrumento traslativo de propiedad , a los demandados de autos, como propietarios y al tercero adquirente.
ALEGATOS DE LAS PARTES
ESCRITO DE DEMANDA
La demandante alega en su escrito libelar:
.- que en fecha 16 de mayo del 2.015, le fue dado en arrendamiento por el co demandado GABRIEL CASTAÑEDA CORTES, un inmueble de su propiedad, consistente en un local, ubicado en la carrera 19 Nro. 13-67, Urbanización Pirineos, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, como consta en contrato de arrendamiento de fecha 26 de mayo del 2.005, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 114, folios 149 al 151 de los libros de autenticaciones llevados ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira.
.- que el contrato fue objeto de prórrogas y en el desarrollo de la relación arrendaticia, el ciudadano GABRIEL CASTAÑEDA CORTES, se negó a continuar recibiendo los cánones arrendaticios, por lo que inició consignación inquilinaria, ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signado 947-2012.
.- que en el mes de marzo del 2.015, recibió en el loca, notificación Judicial realizada por el Juzgado antes mencionado, en el cual se le ofertaba la venta de la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local, que ocupa, la cual se pactó en la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) precio de contado, por lo que se le hizo imposible, dentro del lapso de quince días que otorga la ley, cumplir con las expectativas de la venta, aunado a que para la fecha de la notificación, no se encontraba en el país.
.- que por ello, en fecha 19 de mayo del 2.015, se le puso en conocimiento de que el inmueble que ocupaba como inquilina, fue vendido al ciudadano LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO.
.- que dado que la comunicación referida, no acompaña, conforme a la ley, la copia certificada del documento que probara el traslado de la propiedad, se dirige al Registro Inmobiliario y personalmente tramita copia certificada de la negociación, la cual consta en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal en fecha 15 de abril del 2.015, inscrito bajo el Nro. 2015-449, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nro. 439.18.8.2.3705, del libro del Folio Real del año 2.015, del que se infiere: que el documento ingresa a la Oficina de Registro encontrándose aún en curso, el lapso de Ley que le correspondía para dar respuesta sobre el ofrecimiento de venta; que el instrumento de pago por el que se efectúa el pago, fue emitido antes de que se le realizara la notificación de venta del inmueble, al igual que el pago del impuesto y que la venta se pacta en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo)
.- que resulta evidente que las condiciones establecidas en la notificación de venta y las contenidas en el documento de la misma, se modifican en perjuicio de sus derechos, ya que si la venta se hubiere efectuado en la suma de BS. 5.000.000,oo, su respuesta por escrito hubiese sido asertiva.
.- que por los acontecimientos sucedidos, se le pone en la posibilidad de accionar los mecanismos legales para ejercer su derecho al Retracto Legal Arrendaticio, de lo cual realiza exposición doctrinaria.
.- señala que en el presente caso, se cumplen los extremos necesarios, por ser inquilina del inmueble desde el año 2008, por ello se cumple el requisito de más de dos años, ocupando el inmueble, se encuentra al día en el pago de los cánones arrendaticios, se le ofreció en venta el inmueble por la suma de Bs. 20.000.000,oo y la misma se realiza por la suma de Bs. 5.000.000,oo
.- señala las características del inmueble en cuanto a ubicación, linderos, medidas, datos registrales, certificación catastral y metraje.
.- invoca a su favor la aplicación de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, en concordancia con lo indicado en el Código Civil.
.- realiza el señalamiento de las pruebas que acompaña al escrito libelar y resume el objeto de la pretensión en que conforme a la Ley señalada, demanda el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con el cual persigue se le reconozca el derecho de preferencia ofertiva del inmueble y el derecho a subrogarse en las mismas condiciones pactadas en el instrumento traslativo de propiedad, a los demandados de autos, como propietarios y al tercero adquirente.
.- estima su demanda en la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo).
Riela al folio 166, auto por el que el Tribunal en fecha 23 de septiembre del 2.015, da admisión a la demanda de autos, inicialmente por el procedimiento breve; constando que en fecha posterior, esto es, 08 de octubre del 2.015 repone la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión corrigiendo lo referente al procedimiento establecido en la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, por lo que mediante auto de esa misma fecha (folio 167) se acuerda el trámite de la causa, por el Procedimiento Oral.
Mediante diligencia de fecha 14 de octubre del 2.015, la demandante señala a los efectos de la citación, la dirección de los co demandados. (f. 168)
Riela a los folios 172 y 173 diligencias de fecha 20 de octubre del 2.015 por la que el Alguacil del Tribunal informa sobre la citación de los co demandados LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO y GABRIEL CASTAÑEDA y MARTHA LUCIA VEIRA DE CASTAÑEDA, señalando no haber logrado la misma.
Consta al folio 174 diligencia de fecha 21 de octubre del 2.015, donde la parte actora peticionando se ordene la citación por carteles de la parte demandada.
Al folio 176 consta el abocamiento de la Juez que suscribe el presente fallo, en fecha 14 de enero del 2.016.
Mediante auto de fecha 14 de enero del 2.016, el Tribunal acuerda la citación de los co demandados de autos, por cartel de citación, conforme a lo ordenado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 177)
Riela a los folios 177 al 184, diligencias pertinentes a consignación, y desglose de los carteles de citación ordenados.
Mediante diligencia de fecha 12 de abril del 2.016, la secretaria del Tribunal señala haber fijado cartel de citación al co demandado Luis Alejandro Cañas Zambrano y a los co demandados Gabriel Castañeda y Martha lucia Veira de Castañeda. (f.s 185 y 186).
Mediante diligencia que riela al folio 187, la representación actora solicita el nombramiento de defensor Ad Litemm a los demandados.
Consta al folio 188 diligencia de fecha 20 de junio del 2.016, por el que el co demandado LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO, confiere poder apud acta a las abogadas JENITH KARINA MOLINA OCHOA y GLORIA ESTHER DIAZ RIVAS.
Mediante auto de fecha 21 de junio del 2016, se nombra como defensor Judicial para los co demandados Gabriel Castañeda y Martha lucia Veira de Castañeda, a la Abogada DIAMELA COROMOTO CALDERON BRICEÑO.
Consta a los folios 189 al 196, diligencias de nombramiento, notificación, juramentación y conferimiento de facultades a la defensora Judicial designada.
CONTESTACION DEMANDA DEFENSORA AD LITTEM
La defensora de los co demandados, Gabriel Castañeda y Martha lucia Veira de Castañeda., señala a título de contestación de demanda, a favor de sus representados:
.- que en aras del derecho a la defensa y al debido proceso a todo evento, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de sus defendidos.
.- que deja plena constancia que desde el momento en que fue nombrada para ejercer el cargo de defensora realizo todas las diligencias necesarias para contactar en forma directa y personal a la demandada, a los fines de comunicarse con ella y así facilitar la mejor defensa de sus derechos e intereses.
CONTESTACION DEL CO- DEMANDADO LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO
Opone la cuestión previa del artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
Opone la cuestión previa establecida en el artículo 346, numeral 10 eiusdem, esto es, la caducidad de la acción establecida en la Ley.
Opone la cuestión previa del artículo 346, numeral 4, esto es, la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por n o tener el carácter que se atribuye.
Riela a los folios 208 al 213, escrito presentado por la representación del co demandados Luís Alejandro Cañas Zambrano, que insiste en las cuestiones previas y en alegatos
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la demanda por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse, previo a la decisión de fondo, sobre el procedimiento aplicable al caso planteado, para analizar posteriormente sus presupuestos procesales y de resultar procedente, resolver el merito de la controversia.
En relación al procedimiento que debe ser aplicado para la tramitación de la presente causa, en atención al cumplimiento del derecho con Rango Constitucional al debido proceso, observa quien decide, que la presente causa se encuentra circunscrita a una pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, cuyo objeto es un local, ubicado en la carrera 19, con el Número 13-67, Urbanización Pirineos, Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, el cual fue cedido en arrendamiento que a través de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo del 2.005 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 114, folios 149-151.
En el contrato referido se precisa en su cláusula CUARTA, lo siguiente:
CUARTA: LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado como consultorio odontológico y manifiesta expresamente que lo recibe en perfecto estado de conservación, limpieza, pintura, aseo y mantenimiento; (…) “ (destacado propio)
Analizada la anterior cláusula se precisa, sin lugar a dudas, que quedó plenamente establecido por voluntad expresa de los contratantes, de que se trata de un inmueble destinado para uso “consultorio”. Al respecto, señala el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:
“… A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”(Resaltado del Tribunal).
De la norma anteriormente transcrita, se puede colegir cuáles son aquellos inmuebles que de acuerdo con la ley que rige la materia pueden ser definidos como inmuebles destinados a uso comercial y cuales no deber ser considerados como tales. En este sentido, observa esta operadora de Justicia, que habiendo quedado evidenciado en las actas procesales, específicamente a través del contrato de arrendamiento, tal como fue anteriormente señalado, que el inmueble cuyo desalojo se demanda, era para uso exclusivo de “consultorio”, de acuerdo a la norma anteriormente transcrita está excluido como inmueble destinado a uso comercial; y, siendo que la norma que prohíbe expresamente la aplicación del referido Decreto Ley es de Orden Público debe considerarse que a la demanda intentada por la parte actora no resulta aplicable, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Entre tanto, la disposición derogatoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“…Primera.- Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
Como se observa, las anteriores normas legales apuntan que los bienes inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados, quedan excluidos del ámbito de aplicación de dicho Decreto-Ley, el cual desaplicó todas las disposiciones jurídicas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el novísimo Decreto-Ley.
En tal sentido, a la luz del artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho texto legal regirá el arrendamiento y sub-arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, mientras que su artículo 2, prevé que los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, "oficina" y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Debe señalarse que la Ley de arrendamientos Inmobiliarios de 1999 regulaba el alquiler tanto de las viviendas como de los locales y oficinas de manera conjunta. Pero en el año 2011 se promulgó la Ley de Alquileres de Vivienda, la cual derogó las disposiciones sobre vivienda de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como señala su Disposición Derogatoria que al texto señala:

“Se derogan todas las disposiciones contenidas en ... Ley... de Arrendamiento... de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”.

Puede inferirse entonces que la Ley de 1.999, quedó con plena vigencia en lo que se refiere al alquiler de locales y oficinas, según señala la misma Ley de Alquileres de Vivienda 2011 en su Disposición Transitoria Tercera:

“Todos los arrendamientos... de los inmuebles... comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro... (Que no sean viviendas) continuarán rigiéndose por... Ley... de Arrendamientos... de 1999”

Por ende, las disposiciones de dicha ley de 1999 que se refieran a oficinas, consultorios, laboratorios o quirófanos, o de índole educacional, no están derogadas, ni siquiera por la nueva ley de arrendamientos de inmueble para uso comercial, ya que estos quedaron excluidos expresamente de su aplicación.
Entonces puede señalarse como premisa que los inmuebles destinados a vivienda y locales comerciales se rigen cada uno por su ley especial; y los inmuebles tipo oficina, industrias, pensiones, habitaciones, edificaciones con fines turísticos, consultorios, laboratorios, quirófanos o de índole educacional continúan siendo regulados por la Ley de 1.999. Así se establece.
Por consiguiente, a juicio de este Tribunal, si bien en el caso de autos se tiene que la demandante en su libelo de demanda, plantea el Juzgamiento de los hechos que narra a través de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.418 de fecha 23 de mayo del 2.014, debe este operador de justicia en atención a los principios “Iura Novit Curia” y pro acctione” brindar tutela judicial efectiva a su pretensión y por ello, procede a entrar al conocimiento de la causa, determinando como ley aplicable al caso, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1.999, por haber resultado inobjetable que el objeto de la pretensión lo constituye un bien inmueble destinado a uso de “consultorio”, encontrándose excluido de esta manera dentro del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Establecido entonces lo anterior, se pasa de seguidas, obviando el orden en que la demandada plantea sus defensas, a través de cuestiones previas, por razones de estricta técnica procesal y en atención al deber del Juez de verificar los presupuestos de procedencia de la demanda conforme a criterio establecido por la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:
“… En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En virtud de lo anterior, resulta pertinente verificar el alegato de la caducidad de la acción, pues de resultar ello procedente, resultaría inoficioso precisar mayores elementos del caso sub iudice, ya que la constatación de su procedencia, impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.
En tal sentido se tiene que el Artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, determina que:
Artículo 47. El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado
Se tiene en consecuencia que el lapso establecido para demandar el derecho de retracto, conforme a lo indicado es de CUARENTA (40) DIAS, los cuales deben computarse por días calendarios, que para el caso planteado, deberían comenzarse a computar desde el día siguiente a la fecha de la notificación cierta efectuada a la demandada de autos. Por ende debe verificarse entonces el tiempo transcurrido desde la situación de hecho de la notificación, al efecto se tiene que en el propio libelo de demanda, confiesa la accionante, que en el mes de “…marzo de 2015, fue recibida en el local, objeto de arrendamiento, notificación judicial, realizada por el juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signada con el No 9177-2015, en la que me ofertaba la venta de la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local que detento como inquilina, que se anexa a la presente marcad con la letra “C”, bajo los siguientes parámetros:
“…se le manifiesta la voluntad de mi representado: EDGAR EDUARDO CASTAÑEDA VIERA, de vender la totalidad del inmueble ubicado en la carrera 19, No 13-67, Barrio Obrero, San Cristóbal, Estado Táchira, donde se encuentra el local comercial a Ud., arrendado, en la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo); en operación de estricto contado…”
Igualmente se señala en el escrito libelar, “…Así las cosas, en fecha 19 de mayo de 2015, se me puso en conocimiento que el inmueble que detento como inquilina fue dado en venta al ciudadano LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO,…”, lo cual ratifica la demandante en el Item que denomina “V. DE LAS PRUEBAS” 4- Comunicación fechada 19 de mayo de 2015, suscrita por el ciudadano LUIS ALEJANDRO CAÑAS ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.179.294, conforme con lo cual se me pone en conocimiento de la venta del inmueble, la cual se anexó marcada con la letra “D”, la cual determina la fecha a partir de la cual comienza a computarse el lapso, para el ejercicio de la presente acción…”
De la misma forma consta en autos, que el libelo de demanda fue presentado para el acto administrativo de distribución de expedientes en fecha 16 de septiembre de 2.015, y teniendo en cuenta que inclusive en el caso de la última fecha señalada por la actora como de conocimiento de la enajenación del inmueble (19 de mayo de 2.015) se ha superado con creces el arco de tiempo de 40 días con que contaba la actora para interponer la demanda, con fundamento en la norma rectora para el caso, esto es, el artículo 47 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, norma que se determinó como aplicable para el presente caso, por cuanto se trataba del retracto a ejercerse sobre un inmueble utilizado como consultorio odontológico y por ende excluido de la aplicación del contenido normativo de la vigente Ley de Regulación del arrendamiento de inmuebles para uso comercial; es determinante señalar que en el caso de interposición de la presente demanda, operó indefectiblemente la CADUCIDAD de la acción. Así se decide.
Ahora bien en cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contendida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, este operador de justicia, entiende que el contenido normativo de dicha disposición se refiere al termino de acción, en realidad equivale a una prohibición de la ley de admitir la Demanda, cuestión relevante no solo producto de la diferencia conceptual entre lo que debe de entenderse por acción y lo que debe de entenderse por demanda, por lo tanto en sentido general la demanda es inadmisible, cuando la ley expresamente lo prohíba o cuando la ley exija determinadas condiciones para su admisibilidad , o cuando la acciona no cumple con los requisitos para su validez o existencia establecidos en la ley o en los principios generales del derecho. Así mismo la demanda es inadmisible de conformidad con la ley, cuando ella se utilice para violar el orden público y las buenas costumbres. Vistas estas consideraciones y el análisis del libelo de la demanda la pretensión se refiere a un Retracto legal arrendaticio que no esta prohibido expresamente por la ley. En consecuencia debe declararse sin lugar la cuestión previa opuesta como es la prohibición de la ley admitir la acción propuesta. Así se decide.
En virtud de los argumentos expuestos, es forzoso para este Sentenciador, declarar CON LUGAR, la cuestión previa referida a la Caducidad de la acción alegada por la parte demandada como cuestión previa, de conformidad con lo establecido en el ordinal 10º del artículo 346 del manual adjetivo civil y declarar sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de procedimiento civil. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIEMRA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la cuestión previa de caducidad prevista en el artículo 346 ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil opuesta por la demandada.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, la demanda queda desechada y se extingue el proceso.
TERCERO: SIN LUGAR, la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento civil.
CUARTA: No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta y un ( 31 ) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). Años 207º de la Independencia y 158º de la federación.

ABG. FELIX ANTONIO MATOS
JUEZ TEMPORAL

MARIA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNANDEZ
SECRETARIA
En la misma fecha, previas las formalidades de ley, se dictó y publicó la anterior sentencia, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MARIA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNANDEZ
SECRETARIA