REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 208° y 159° PARTE DEMANDANTE: Ciudadano CARLOS DAVID ROJAS VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.507.711, domiciliado en San Cristóbal, del Estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDAMTE: Abogados Emerson Rimbaud Mora Suescun e Ingrid Tibisay Orozco Cote, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.817.846 y V-17.234.319, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 78.952 y 115.963, respectivamente. PARTE DEMANDADA: LEIDY KATHERINE ZAMBRANO CONTRERAS, ELIBERTO JESÚS ZAMBRANO COLMENARES y XIOMARA CONTRERAS DE ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-21.086.023, V-9.222.327 y V-11.373.703, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADA JUDICIAL PARTE DEMANDADA: Abogada: Bilma Carrillo Moreno, titular de la cédula de identidad N° V-9.217.615, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 129.288. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Incidencia de Cuestiones Previas. Artículo 346 Ordinal 10) Expediente Nº: 35.489-2016 I ANTECEDENTES Se inicia la presente incidencia en virtud del escrito presentado en fecha 6 de diciembre de 2016, por la abogada Bilma Carrillo Moreno, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada en la presente causa, mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción establecida en la ley. De las actas que conforman el presente expediente se OBSERVA: Que por auto de fecha 12 de agosto de 2016, fue admitida la presente demanda por retracto legal arrendaticio y se acordó el emplazamiento de la ciudadana Leidy Katherine Zambrano Contreras. Igualmente, se fijó para las diez de la mañana (10.00 a.m.) del quinto día de despacho siguiente a aquél que constara la citación de la demandada para la celebración de la audiencia de mediación, con la advertencia de que concluida la referida audiencia la parte demandada debía dentro de los diez días de despacho siguiente, dar contestación a la demanda. (Folio 40 y 41) A los folios 6 y 7, riela poder otorgado por el ciudadano Carlos David Rojas Vásquez a los abogados Emerson Rimbaud Mora Suescun e Ingrid Tibisay Orozco Cote, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 1, Tomo 23, folios 2 al 4, de fecha 12 de febrero de 2016. Mediante diligencia de fecha 9 de noviembre de 2016, la abogada Bilma Carrillo Moreno, actuando con el carácter de apodera judicial de la demandada Leidy Katherine Zambrano Contreras, consignó el poder que le fuera otorgado por la misma ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, anotado bajo el N° 16, Tomo 155, folios 63 al 65 de fecha 3 de julio de 2015. (Folios 56 al 59) En fecha 9 de noviembre de 2016, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de reforma de demanda, incorporando como demandados a los ciudadanos Eliberto Jesús Zambrano Colmenares y Xiomara Contreras de Zambrano. (Folios 60 al 64) Por auto de fecha 15 de noviembre de 2016, este Juzgado admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de los ciudadanos Eliberto Jesús Zambrano Colmenares y Xiomara Contreras Ortegas. (Folio 65 y 66) A los folios 69 y 70 riela poder otorgado por los mencionados ciudadanos Eliberto Jesús Zambrano Colmenares y Xiomara Contreras de Zambrano, a la abogada Bilma Carrillo Moreno. Mediante escrito de fecha 6 de diciembre de 2016, la representación judicial de la parte demandada, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda incoada en contra de sus representados, en vez de contestar, procedió a interponer la cuestión previa prevista en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción establecida en la ley. (Folios 72 al 78) La representación judicial de la parte demandante mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2016, contradijo la cuestión previa opuesta en contra de su representado. (Folios 79 al 83) A los folios 84 al 86 riela escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora el 13 de enero de 2017, relativo a la incidencia de la cuestión previa opuesta. Por auto de la misma fecha fueron admitidas dichas pruebas. (Folio 87) A los folios 88 y 89, con anexo a los folios 90 al 94 corre escrito promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada el 19 de enero de 2017, relativo a la incidencia de la cuestión previa opuesta. Por auto de la misma fecha fueron admitidas dichas pruebas. (Folio 95) Mediante auto de fecha 19 se septiembre de 2018, la Juez que suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 103) II PARTE MOTIVA Oposición de la Cuestión previa relativa a la caducidad de la acción prevista en el ordinal 10 del Artículo 346 procesal: La representación judicial de la parte demandada opuso la referida cuestión previa relativa a la caducidad de la acción, señalando que el demandante no ejercitó su acción dentro del plazo estipulado legalmente. Que la parte actora en el libelo de demanda reconoce que el 16 de noviembre de 2015, tuvo conocimiento que el inmueble objeto de litigio había sido vendido a la demandada Leidy Katherine Zambrano Contreras, mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 12 de diciembre de 2014, bajo el N° 2009.188, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.1018. Que desde el 16 de noviembre de 2015, fecha en que el actor reconoce tener conocimiento de la predicha enajenación a la fecha de la interposición de la demanda habían transcurrido más de 180 días. Que si bien es cierto el actor acudió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 18 de febrero de 2016, a los fines de iniciar el procedimiento previo a la demanda por retracto legal arrendaticio, no es menos cierto que tal procedimiento era improcedente, en virtud, del criterio sentado por la Sala Constitucional en fecha 20 de octubre de 2011, del cual se puede inferir que las normas de protección social fueron dictadas para garantizar el derecho a la vivienda, según refiere el Artículo 82 constitucional, y al mismo tiempo que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legitimo derecho de propiedad de los arrendadores, quedando establecido para ello que en materia arrendaticia previo a cualquier acción judicial que pudiera derivar de una decisión cuya practica material comporte la perdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal se debe agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, circunstancia esta que a su entender no es la peticionada en el presente caso, ya que se trata de un retracto legal arrendaticio el cual tiene por finalidad subrogar al arrendatario en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. Que conforme a lo estipulado en el Artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, considera que el demandante en su condición de arrendatario debió haber atacado o impugnado la venta dentro de los 180 días siguientes al momento que tuvo conocimiento de la misma, es decir a partir del 16 de noviembre de 2015. Manifiesta que conforme a los Artículos 131, 138 y 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se puede colegir que el lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, es el de 180 días hábiles, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones estipuladas en la enajenación de la venta proyectada. Que de acuerdo con lo señalado lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor de poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente a través de una única manera el aviso que éstos deben dar resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario. Aduce que la parte actora demanda el derecho de retracto legal arrendaticio a los efectos de que le sea reconocido un derecho preferente del que alega ser titular y el cual manifiesta le fue desconocido por el propietario, al haber vendido el inmueble arrendado a una tercera persona, violándole su derecho preferencial dejando de cumplir con la normativa especial relacionada. Que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 31 de julio de 2007, estableció que para las acciones de retracto legal, incluso el arrendatario encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien puede ejercer éste, será de cuarenta días empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. Que de acuerdo con el criterio señalado se observa del libelo de demanda que la parte actora manifiesta que el 16 de noviembre de 2015, acudió a darse por citado en la causa de desalojo intentada en su contra y al revisar el expediente se percató que la ciudadana Leidy Katherine Zambrano Contreras le demandaba el desalojo de la vivienda arrendada alegando ser la propietaria del inmueble esgrimiendo para ello el documento de compra el cual fue protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 12 de diciembre de 2014, bajo el N° 2009.188, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 440.18.8.3.1018. Que conforme al criterio jurisprudencial citado la parte actora señaló haber tenido conocimiento de la venta realizada sobre el inmueble luego de haber revisado el expediente de desalojo, el día 16 de noviembre de 2015. Que tomando como referencia la fecha en que acudió al Tribunal y tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa como arrendatario, es decir, el 16 de noviembre de 2015, y de acuerdo a la fecha de interposición de la pretensión agosto de 2016, tal y como se evidencia del sello húmedo del Tribunal Distribuidor resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera el lapso de tiempo otorgado por la ley para ejercerla, toda vez que transcurrieron más de ocho meses, es decir 180 días hábiles del plazo máximo para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, de acuerdo con el Artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Solicitó que sea declarada con lugar la defensa de caducidad de la acción alegada. La representación judicial de la parte actora alegó que es absolutamente incierto que haya transcurrido el lapso de caducidad de la acción ejercida por su mandante, previsto en el Artículo 139 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Que tal como fue señalado en el libelo de demanda el arrendador y propietario de la vivienda arrendada desde el momento del inicio de la relación arrendaticia el ciudadano Eliberto Jesús Zambrano Colmenares, jamás le ofreció en venta a su mandante en su condición de arrendatario la vivienda arrendada y menos aun le informó o notificó en forma alguna que en fecha 12 de diciembre de 2014, la había dado en venta, violando así lo dispuesto en los Artículos 131 al 137 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y sólo fue hasta el 16 de noviembre de 2015 cuando su representado se enteró al leer el expediente contentivo de la demanda de desalojo incoada en su contra por la nueva propietaria de la vivienda, que el referido ciudadano había vendido la misma, violándole su derecho de preferencia ofertiva por ser arrendatario y legitimo ocupante de esta. Que el hecho de que se reconozca que el 16 de noviembre de 2015, mediante una lectura de un expediente de desalojo de la vivienda arrendada su mandante se enteró por si solo de la venta de la misma, ello no implica que haya dado cumplimiento en forma alguna, a la formal notificación cierta de la negociación celebrada, que mediante documento público debía hacerle la adquirente de la vivienda, notificación esta a la que debía anexársele necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación. Alega que jamás ha sido notificado su representado de la negociación efectuada sobre la vivienda arrendada, por lo que mal puede la adquirente codemandada alegar que la demanda de retracto legal arrendaticio se ejerció vencido el lapso de caducidad a que se contrae el Artículo 39 de la precitada ley cuando dicho lapso jamás se ha iniciado habida cuenta que la condición sine quanon para que el mismo transcurra es el que se le notifique al arrendatario de la venta en cuestión con las formalidades establecidas en dicho Artículo. Que la obligación de notificar de la negociación impuesta en el Artículo 139 no se puede suplir con cualquier actuación distinta a la formalidad señalada expresamente en dicha disposición, más aun si se toma en cuenta que la Ley que rige la materia arrendaticia es de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y es de interés público general, social y colectivo conforme lo establece el Artículo 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Que por otra parte conforme al Artículo 6 de la precitada ley las normas contenidas en la misma son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y ha reconocido en forma clara y precisa los codemandados en su escrito de alegato de cuestión previa que no se le dio cumplimiento a la obligación de notificar a su mandante de la negociación celebrada entre ellos y que conllevó a la venta de la vivienda arrendada, por lo que el aludido lapso de caducidad jamás a su entender comenzó a transcurrir. Manifestó que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 1° de julio de 2015, signada con el N° 000377, dejó a la elección de los arrendatarios el accionar el retracto legal arrendaticio directamente ante los Tribunales o llevar a cabo el procedimiento administrativo previo, al indicar que todos podrían, es decir resulta electivo de los arrendatarios el accionar o no en forma directa ante los Tribunales. Que en el caso de autos se optó por accionar previamente en sede administrativa, dándole cumplimiento a norma de orden público, a fin de forzar un expreso pronunciamiento de la Superintendencia y así evitar el que los demandados alegaran el incumplimiento de la obligación establecida en los Artículos 94 y 96 de la precitada ley, por que en el supuesto negado, aún si fiera correcto el afirmar como erradamente lo hacen los codemandados que en fecha 16 de noviembre de 2015, comenzó a correr el lapso de caducidad a que se contrae el Artículo 139 no es menos cierto que se accionó el retracto legal arrendaticio en sede administrativa dentro del lapso previsto en dicha norma, por lo que considera temerario e incierto alegar la caducidad de la acción como lo han hecho los codemandados, por lo que pide se declare sin lugar dicha cuestión previa. Circunscritos los alegatos de ambas partes con relación a la presente incidencia, esta sentenciadora considera necesario a los efectos de la resolución de la misma, la formulación de las siguientes consideraciones: Dispone el Artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …Omissis… 10. La caducidad de la acción establecida en la ley. Respecto a la caducidad el Dr. José Mélich Orsini en su obra “La Prescripción Extintita y la Caducidad señala: La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a titulo de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular con la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto. …Omissis… En nuestro ordenamiento no existen normas que permitan establecer una disciplina general aplicable a los lapsos de caducidad. El Artículo 346 ordinal 10° de nuestro Código de Procedimiento Civil permite al demandado proponer como cuestión previa “la caducidad de la acción establecida en la ley”, y si así no le hace, el demandado tendrá la oportunidad de oponerla como excepción perentoria en el acto de la contestación al fondo de la demanda (artículo 361 CPC). No existe, en cambio, como en materia de prescripción, ninguna disposición que excluya que ella pueda ser opuesta de oficio por el Juez. El Artículo 11 del CPC le impone al Juez “en reguardo del orden público … (cuando) sea necesario dictar… providencia legal, aunque no lo soliciten las partes”, pero nuestra jurisprudencia y doctrina concuerdan en considerar que no todos los lapsos de caducidad pueden reputarse de orden público, por lo que han partido de la idea de la necesidad de discernir aquellos caducidades fundada en una razón de orden público y aquellas que sólo atienden a la protección de un interés privado. Estiman, sin embargo, que los lapsos de caducidad de fuente legal tienen siempre como ratio un interés público, lo que hacen que sean de los que pueden ser hechos valer en cualquier estado y grado de la causa y aún de oficio por el Juez. Resaltado propio (Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Serie Estudios 58. Caracas 2006. pp 159 al 160 y 175 al176) En el mismo sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, señala: … b) La cuestión previa de caducidad de la “acción” establecida en la ley, es un caso típico de litis ingressum impedientes. La norma no se refiere a caducidades convencionales, cuya disputa ha querido queden involucradas en la discusión del contrato como cuestión de mérito. Se refiere solo a la caducidad ex lege, puesta expresamente por la ley para que en un término perentorio se deduzca la demanda so pena, de perecimiento de la “acción”, valga decir, de la postulación judicial del pretendido derecho. (Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Librería Álvaro Nova, C.A., Caracas. 2004. Pp 69 al 70) Ahora bien, en el caso de autos la presente causa se contrae a una demanda por retracto legal arrendaticio, sobre un inmueble destinado a vivienda, derecho de los arrendatarios previsto en el Artículo 138 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y cuyo lapso para ejercerlo está expresamente establecido en el Artículo 139, en los términos siguientes: Artículo 138.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso. Artículo 139.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados. En las normas transcritas el legislador estableció un plazo de caducidad para el ejercicio de la acción relativa al retracto legal arrendaticio, señalando que el mismo debe ser ejercido por los arrendatarios dentro de los ciento ochenta días hábiles, que se computaran a partir de la fecha de la notificación que debe hacer el adquirente al arrendatario practicada mediante documento publico, la cual debe ir acompañada de copia certificada del documento contentivo de la negociación que quedará en poder del notificado. Ahora bien, en el caso de autos si bien la parte demandante expresamente admite haberse enterado el 16 de noviembre de 2015, de la venta del inmueble sobre el cual versa la demanda de retracto legal arrendaticio cuando leyó el expediente contentivo de la demanda de desalojo incoada en su contra por la nueva propietaria de la vivienda, tramitada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en el expediente N° 13.929, nomenclatura de este Despacho. No obstante, mal puede calcularse el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción por retracto legal arrendaticio, a partir de dicha fecha, pues de conformidad con lo previsto en el Artículo 139 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dicho plazo de 180 días hábiles debe ser computado a partir de la notificación que el adquirente haga al arrendatario del inmueble mediante documento público. Por tanto, siendo de orden público las normas contenidas en la mencionada Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal como lo dispone el Artículo 6 de la misma, el plazo para la caducidad de la acción por retracto legal arrendaticio previsto en el Artículo 139, debe ser computado tal como lo establece la aludida norma, sin que puede ser suplido mediante otras formas, como lo pretende la parte demandada al alegar que se compute a partir de la fecha en que la parte actora dice haberse enterado de la venta, y en tal virtud, al no evidenciarse de los autos la fecha de la notificación practicada mediante documento público a los efectos del computo de los 180 días hábiles para el ejercicio de la acción, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 10° del Artículo 346 procesal, relativa a la caducidad de la acción. Así se decide. III DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada prevista en el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente incidencia. Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al 1° día del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez, Juez Provisoria. (Fdo). Abg. Heilin Carolina Páez Daza, Secretaria Temporal. Está el sello húmedo del Tribunal.