TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
ACTUANDO EN SEDE CIVIL
Expediente N° 3.638
Trata el presente asunto sobre la RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que accionara RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.639.831, contra TONY ALEXANDER VANEGAS, OLGA MARÍA VANEGAS, JOSÉ TEODULO VANEGAS, ELÍAS ALFONSO VANEGAS RANGEL, LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL, DIMAS REINALDO VANEGAS RANGEL , JESUS ALBERTO VANEGAS RANGEL, CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-11.496.764, V-9.222.292, V-9.222.790, V-5.677.231, V-3.450.417, V-5.449.294, V-5.449.872 y V-17.931.067, procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, signado en ese Despacho bajo el N° 8631.
Apoderado de la parte demandante: Abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, titular de la cédula de identidad N° V-9.244.603, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 52.833.
Apoderado de la codemandada CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ: Abogado JOSÉ LUIS RIVERA RIVERA, titular de la cédula de identidad N° V-18.970.843, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 276.695.
Decisión Apelada: Conoce esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira el presente asunto, en virtud del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto el 12 de julio de 2018 por el abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, contra la sentencia dictada por el Tribunal a quo en fecha 11 de julio de 2018, mediante la cual declaró, SIN LUGAR LA DEMANDA; VALIDO EL CONTRATO PRIVADO DE VENTA CELEBRADO EN FECHA 01 DE DICIEMBRE DE 2017, ENTRE LOS CIUDADANOS TONY ALEXANDER, OLGA MARÍA, JOSÉ TEODULO, ELÍAS ALFONSO, JESÚS ALBERTO, DIMAS Y LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL, COMO VENDEDORES, PLENAMENTE IDENTIFICADOS, Y CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ COMO COMPRADORA DE BUENA FE SOBRE EL INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 2 ENTRE CALLES 5 Y 6 BARRIO 23 DE ENERO PARTE BAJA DE SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA; HUBO CONDENATORIA EN COSTAS.
I
ANTECEDENTES

De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente asunto consta que:
En fecha 12 de diciembre de 2017 (folios 1 al 4), es presentado para su distribución libelo de demanda por retracto legal arrendaticio; los anexos rielan a los folios 5 al 20.
Por auto de fecha 15 de enero de 2018 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda por el procedimiento especial establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (folio 24).
En fecha 05 de febrero de 2018 el demandante RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, otorgó poder apud acta a la abogada CRUZ DE LINA GAMEZ COLMENARES (folio 35).
En fecha 22 de febrero de 2018, el codemandado LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL otorgó poder apud acta a los abogados PITER ORLANDO KOSOHOVSKI APONTE y MIGUEL GERARDO PEÑALOZA URBINA (folio 37).
Mediante diligencia de fecha 05 de abril de 2018, la parte demandada CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ, TONY ALEXANDER VANEGAS RANGEL, OLGA MARÍA VANEGAS RANGEL, JOSÉ TEODULO VANEGAS RANGEL, ELÍAS ALFONSO VANEGAS RANGEL, DIMAS REINALDO VANEGAS RANGEL, LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL, se dieron por citados en la presente causa (39). Y en fecha 06 de abril de 2018 el codemandado JESUS ALBERTO VANEGAS RANGEL, asistido de abogado, hizo lo propio (folio 40).
En fecha 16 de abril de 2018, el Tribunal de la causa llevó acabo la audiencia de mediación, sin que se lograra un acuerdo entre las partes (folios 42 al 45).
Mediante escrito junto con anexos de fecha 30 de abril de 2018, la parte demandada opuso cuestiones previas y contestó al fondo de la demanda (folios 52 al 96).
En fecha 04 de mayo de 2018, el demandante otorgó poder apud acta al abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE (folio 97).
En fecha 09 de mayo de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, presentó escrito de subsanación a la cuestión previa (folios 98 al 105).
En fecha 28 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas (folios 109 al 111). En fecha 24 de mayo de 2018, la representación judicial de la parte demanda hizo lo propio (folios 112 y 113). Y mediante autos de fecha 07 de junio de 2018 el a quo se pronuncio sobre la admisión de las pruebas (folios 117 y 118).
El 08 de junio de 2018 la codemanda CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ, otorgó poder apud acta al abogado JOSE LUIS RIVERA RIVERA (folio 119).
En fecha 04 de julio de 2018, el Tribunal de la causa celebró la audiencia de juicio (folios 126, 130 al 135).
El 11 de julio de 2018 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó la sentencia hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 136 al 143).
El 12 de julio de 2018 el abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, apeló de la anterior decisión (folio 144).
Dicha apelación fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa mediante auto fechado 19 de julio de 2018, ordenándose remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 145).
Este Juzgado Superior el 20 de septiembre de 2018 recibió el presente expediente; se le dio entrada, inventario bajo el N° 3.638 y el curso de ley (folio 148).
En fecha 27 de septiembre de 2018 se dictó en Audiencia Oral el dispositivo de la sentencia, en la que se declaró sin lugar el recurso de apelación e inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio (folios 148 al 162).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

“…Soy arrendatario de un inmueble desde hace más de veinticinco (25) años, estoy solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y nunca he tenido problemas de ninguna índole con los propietarios actuales del inmueble, en razón de lo que me resulta más extraño que hayan hecho una venta por la vía privada, de la cual han recibido una cantidad de dinero, sin haberme hecho la notificación debida para que yo ejerciera el derecho de preferencia que según el artículo 42 sobre el Decreto de Desalojo de Viviendas, que tengo para adquirirlo. Es por lo expuesto que me veo forzado a demandar, como en efecto lo hago hoy formalmente los ciudadanos TONY ALEXANDER VANEGAS, OLGA MARÍA VANEGAS, JOSÉ TEODULFO VANEGAS RANGEL, ELIAS ALFONSO VANEGAS RANGEL, LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL..., quienes son mis arrendadores y a la ciudadana CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ…, lo cual hace aplicable el derecho preferente de adquisición que para los inquilinos consagra el prenombrado decreto sobre el desalojo de vivienda y en consecuencia que la venta que se hizo por CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00) a la ciudadana CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ…, no es oponible a mí y en consecuencia yo debo sustituir a la compradora en dicha negociación y que por lo tanto la ciudadana CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ ya identificada debe retractarse de la venta privada y que se le devuelva el dinero que entregó por la transacción, o a ello sea condenada por este Tribunal, pues es a mi como inquilino a quien debe otorgarse en venta y por ende realizarme el documento protocolizado de compra-venta respectiva en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagaré el precio respectivo de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00), debiendo convenir la demanda en que la venta del mencionado inmueble tiene que ser hecha libre de todo gravamen. … Demando formalmente bajo la figura de RETRACTO LEGAL (preferencia arrendaticia) y solicito se ordene lo conducente a fin de que se declare la nulidad absoluta de venta privada realizada entre las partes y se condene a los actuales propietarios a devolver la cantidad de dinero recibida por la mencionada transacción, como consecuencia inmediata se suspendan los efectos derivados de la transacción, entre ellos el de más relevancia es la petición realizada por la compradora de pedir la desocupación o desalojo del inmueble para la fecha indicada, es decir 31 de diciembre de 2017, pues no solo afecta mi derecho como adquiriente preferencial sino que vulnera mis derechos como arrendatario y poseedor del inmueble que estoy habitando… estimo la presente demanda en CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00)…”.

III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
“…Antes de dar contestación al fondo de la demanda incoada en contra de nuestros representados por el ciudadano RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ…, y estando dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, muy respetuosamente oponemos las siguientes cuestiones previas: … LA DEL NUMERAL SEXTO DEL ARTÍCIULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, vale decir: “El defecto de forma de la demanda, o por no haberse llenado en el libelo los requisitos del artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, defectos de forma…
…RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS la afirmación del demandante, ciudadano RICHARD ALEXANDER VENEGAS RODRÍGUEZ, de que es ARRENDATARIO del inmueble propiedad de nuestros representados desde hace más de 25 años, afirmación totalmente falsa que hace en su escrito sin presentar prueba alguna de ella, pues la realidad es que el mencionado ciudadano tan solo ocupa UNA HABITACIÓN de dicha vivienda en razón de que su padre y sus tíos, propietarios de ella, le permitieron habitar en ella debido a que carecía de vivienda propia, junto con su tía, la también demandada OLGA MARÍA VANEGAS RANGEL sin que se pagara ningún tipo de arrendamiento por ello. Y es exigencia taxativa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de que, para tener derecho a la preferencia arrendaticia y demandar el Retracto Legal Arrendaticio, hay que ser primeramente ARRENDATARIO del inmueble cosa que el demandante de ninguna manera es, pues, como ya se dijo, tan solo ocupa habitación del mismo gracias a la bondad de su padre y tíos. El hecho de que el ciudadano RICHARD VENEGAS miente al afirmar de que es arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia se ve reforzado por sus propias palabras, pues el día de la celebración de la audiencia conciliatoria dijo que en diciembre del 2017 se les solicitó “… que todos se fueran de la casa, la habían vendido…”, admitiendo que habitaba la casa con otros varios de sus familiares, en razón del vínculo efectivo existente y evidentemente, sin tener de forma alguna el carácter de arrendatario de la misma. Esta misma afirmación, de la que se desprende que ocupa el inmueble con varios de sus familiares, también implica que es imposible que el ocupara la totalidad del inmueble sino tan solo una habitación, por lo cual no puede pretender el retracto legal arrendaticio del inmueble en cuestión. Mas aún: tan cierto es que el demandante no ocupa la totalidad de la vivienda, incumpliendo un requisito fundamental para tener el Derecho a ejercer el Retracto legal Arrendaticio, que para este momento todavía habita el inmueble junto con su tía, la también demandada OLGA MARIA VANEGAS, quien utiliza toda la planta baja del mismo. Es por ello que, exista el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio, que la infundada demanda incoada por la parte demandada, forzosamente deberá ser declarada SIN LUGAR… RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS la afirmación del demandante, ciudadano RICHARD ALEXANDER VANEGAS Rodrigues, de que es arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia desde…”hace mas de 25 años”… aseveración absurda y carente de cualquier verosimilitud, pues de la copia de Cedula de Identidad que acompaña a su demanda se desprende que el mencionado ciudadano nació en el año 1973, contando actualmente con 45 años de edad, lo que implicaría que celebro el contrato de arrendamiento que dice cuando era poco mas que un adolescente, a escondidas de su propio padre y tíos, y con su abuelo, quien ya ha fallecido y por tanto no puede probar su afirmación…”.

IV
DEL FALLO APELADO
El auto decisorio fue del siguiente tenor:
“… El caso que nos ocupa el día de hoy radica en la solicitud de Retracto Legal Arrendaticio mediante demanda por el ciudadano RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRIGUEZ, en contra de los herederos conocidos SUCESION VANEGAS RANGEL a su decir alegando que es arrendatario por mas de 25 años, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así mismo aduce que se hizo una venta privada sobre un inmueble ubicado en la carrera 2 entre calle 5 y 6 Barrio 23 de Enero parte baja de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, sin haberse hecho la notificación debida para ejercer el derecho de preferencia según el artículo 42 del DECRETO DE DESALOJO DE VIVIENDA. Dicho esto es menester citar la base legal para ventilar el presente juicio el artículo 131 de LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Este Tribunal debe decidir acerca del verdadero sentido y alcance de lo acordado entre las partes de manera verbal basados en el hecho de haberse celebrado un contrato de palabra, en este sentido cabe acotar que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12 fue en gran medida el de proporcionar al Juez de mérito los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya que no es él quien busca las pruebas, son las partes quienes las traen al proceso. Al revisar las pruebas aportadas por la parte actora no existe prueba suficientes que determine el demandante: RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRIGUEZ, haya cumplido con la carga principal que todo arrendatario debe tener como es el pago de un canon de arrendamiento, y el uso continuo y cuidado del inmueble objeto de la pretensión de retracto, mas aun cuando en la audiencia de mediación se sostuvo y así declararon los testigos, que el demandante depositaba en la cuenta de una las herederas, identificada como OLGA VANEGAS, sin observar esta juzgadora con medios de pruebas dicho depósitos en las actas procesales y los mismos sean hechos por cargo a arrendamiento alguno, sobre este punto al interrogar a la codemandada OLGA VANEGAS, en el acto de mediación sostuvo que el dinero entregado era para mantenimiento del inmueble porque ambos vivían allí, ella en el piso 1 y su sobrino en una habitación en el piso 2, lo cual, no existe pruebas contundentes y determinantes de la existencia de un contrato verbal celebrado entre RICHARD ALEXANDER VANEGAS y su abuelo hoy causante y/o alguno de los coherederos de la sucesión VANEGAS RANGEL y así se declara. Como segundo punto controvertido se hace necesario demostrar con pruebas contundentes si el demandante ocupa el inmueble en su totalidad o una habitación de la vivienda, de las pruebas aportadas no se demostró que el demandante asumiera el mantenimiento absoluto y completo de la vivienda bajo la cualidad de arrendatario, en la audiencia de mediación los codemandados herederos de la sucesión incluyendo a su padre sostuvieron que RICHARD ALEXANDER VANEGAS ocupa una habitación del inmueble desde niño, primero viviendo con su abuelos y después con su entorno familiar, pero siempre bajo la posesión de una habitación lo cual le da la cualidad de ocupante en posesión pero no del inmueble en su totalidad, siendo esta una limitante importante para tener el derecho preferente de adquirir el inmueble por compra, pues para sus tíos quienes son o eran los propietarios del inmueble incluyendo a su padre, nunca fue visto como arrendatario, pues nunca cumplió con obligaciones básicas de un arrendatario, como se dijo en el punto anterior y menos aun fue visto como potencial comprador, con derecho preferente, quedando de esta manera aclarado el punto referido a la CUALIDAD del demandante, denunciado como punto previo por el apoderado judicial de la parte demandada JOSE LUIS RIVERA, por cuanto, la cualidad e interés se determina, al momento de admitir la demanda conforme al artículo 16 del CPC, cito: “ Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” Fin de la cita, en este caso el demandante posee el interés y la cualidad para venir a juicio, quedando a su carga demostrar sobre que objeto hecho o circunstancia recae dicha cualidad o interés y así se declara… Como tercer punto controvertido corresponde a este Tribunal determinar la veracidad o validez del documento privado celebrado entre los codemandados SUCESION VANEGAS RANGEL y la ciudadana: CARMEN EMILIA FONSECA GUTIERREZ, también codemandada sobre el inmueble objeto de esta pretensión de fecha 01 de diciembre de 2017, quedando probado en juicio por los testigos, el conocimiento absoluto por parte de los vecinos y tercero el deseo de la venta del inmueble por parte de la sucesión VANEGAS RANGEL desde hace mas de dos años, en principio de manera publicitaria con aviso publico, en el inmueble y segundo por haber sido visitado el mismo por varios interesados, lo cual desvirtúa lo alegado por la parte actora al manifestar no tener conocimiento que el inmueble se encontraba en venta, y lo expresado contenido en documento privado es válido y así debe surtir sus efectos entre todos los contratantes plenamente identificados en documento así se decide. Por todo lo anteriormente expuesto de las pruebas aportadas al proceso del acto de mediación y de a audiencia oral juicio a en día de hoy, este tribunal actuando en sede especial en materia de arrendamiento considerado que el demandante RICHARD ALEXANDER VANEGAS, no tiene condición de arrendatario y por ende no cumple con los requisitos necesarios ni suficientes para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier otro tercero el inmueble ubicado en la carrera 2 entre calles 5 y 6 Barrio 23 de Enero parte baja de esta ciudad en San Cristóbal Estado Táchira y así se declara…”.
Esta Alzada para decidir observa:
 Que el presente expediente contiene la acción de Retracto Legal Arrendaticio, ventilada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, signada bajo el N° 8631, y llega al conocimiento de esta alzada en virtud del recurso de apelación propuesto por la representación judicial de la parte demandante abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE, contra la decisión de fecha 11 de julio de 2018 dictada por el Juzgado supra señalado, que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA; VÁLIDO EL CONTRATO PRIVADO DE VENTA CELEBRADO EN FECHA 01 DE DICIEMBRE DE 2017, ENTRE LOS CIUDADANOS TONY ALEXANDER, OLGA MARÍA, JOSÉ TEODULFO, ELÍAS ALFONSO, JESÚS ALBERTO, DIMAS Y LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL COMO VENDEDORES PLENAMENTE IDENTIFICADOS Y CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ COMO COMPRADORA DE BUENA FE SOBRE EL INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 2 ENTRE CALLES 5 Y 6 BARRIO 23 DE ENERO PARTE BAJA DE SAN CRISTÓBAL ESTADO TÁCHIRA; HUBO CONDENATORIA EN COSTAS.
 De la revisión del escrito libelar se observa que la pretensión de la parte actora, está orientada a la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, interpone el ciudadano Richard Alexander Vanegas Rodríguez, aduciendo entre otras cosas que se encuentra ocupando un inmueble ubicado en la Carrera 2 entre Calles 5 y 6 Barrio 23 de Enero Parte Baja de San Cristóbal del estado Táchira, en condición de arrendatario por más de veinticinco (25) años, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que a su decir, nunca ha tenido problemas de ninguna de índole con los propietarios actuales del inmueble, en razón de lo que le resulta más extraño que hayan hecho una venta por la vía privada, de la cual han recibido una cantidad de dinero, sin haberse hecho la notificación debida para que ejerciera el derecho de preferencia que tiene para adquirirlo, que por lo expuesto se ve forzado a demandar a los ciudadanos Tony Alexander Vanegas, Olga María Vanegas, José Teodulo Vanegas Rangel, Elías Alfonso Vanegas Rangel, Luis Isidro Vanegas Rangel, quienes son sus arrendadores y a la ciudadana Carmen Emilia Fonseca Gutiérrez, lo cual hace aplicable el derecho preferente de adquisición para los inquilinos. Alega que la venta que se hizo por cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00) a la ciudadana Carmen Emilia Fonseca Gutiérrez, no es oponible a su persona, ya que debe sustituir a la compradora en dicha negociación y que por lo tanto la ciudadana Carmen Emilia Fonseca Gutiérrez, debe retractarse de la venta privada y que se le devuelva el dinero que se le entregó por la transacción, o a ello sea condenada por el Tribunal, pues es a él como inquilino a quien debe otorgársele en venta y por ende realizarle el documento protocolizado de compra venta respectiva en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagará el precio respectivo de cuatrocientos millones de bolívares (Bs. 400.000.000,00), debiendo convenir la demandada en que la venta del mencionado inmueble tiene que ser hecha libre de todo gravamen.
 Al respecto la representación de la parte demandada en su contestación rechazó, negó y contradijo que la parte demandante sea arrendatario del inmueble propiedad de sus representados; que solo ocupa una habitación de dicho inmueble por cuanto sus padres y sus tíos le permitieron habitar en ella debido a que carecía de vivienda propia; que para tener derecho a la preferencia arrendaticia, y demandar el retracto legal arrendaticio, hay que ser primeramente arrendatario del inmueble, cosa que el demandante de ninguna manera es.
Lo anteriormente expuesto, obliga a esta Alzada a pronunciarse en el presente asunto en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

Visto que la sentencia apelada resolvió que no operó en el caso de marras la falta de cualidad activa, debe esta juzgadora revisar los presupuestos procesales de la pretensión, siendo pertinente citar lo que al respecto ha expuesto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de mayo de 2012, Exp. 10-0441, la cual dejó sentado:

“… Acción de amparo que fue resuelta por esta Sala mediante fallo N° 1.445 del 29 de septiembre de 2008, en la cual se estableció: …Al respecto, ha dicho la Sala en sentencia N° 102 del 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina González Laya y otros) lo siguiente:… Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado a obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida…”. (Negritas y subrayado de quien decide).

En este hilo de ideas, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República en sentencia del 12 de diciembre del 2012, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, Exp. N° AA20-C-2011-000680, destacó:

“… Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a las cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente: “…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho - legitimación activa -, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva…”.

De lo antes expuesto se deduce para que surja la obligación del órgano jurisdiccional competente de decidir sobre el fondo de la controversia, debe estar definida la relación procesal, satisfaciendo así las formalidades que la ley determina, siendo obligatorio para el juzgador, incluso de oficio, verificar en cualquier estado de la causa, el cumplimiento de los presupuestos procesales.

En el presente caso, el actor se afirma titular del derecho a solicitar el retracto legal arrendaticio por cuanto alega que es arrendatario desde hace más de 25 años de un inmueble, y que está solvente con los cánones de arrendamiento.

 Los artículos 138 y 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda establecen:
Artículo 138: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento…
Artículo 131: En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

De la anterior normativa, se desprende que el retracto legal arrendaticio, está concebido para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe un inmueble en condición de arrendatario, para lo cual debe cumplir con una serie de requisitos, a saber, que acredite su condición de arrendatario y que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En el presente caso se observa, que la parte accionante alega en su libelo que se encuentra ocupando un inmueble ubicado en la Carrera 2 entre Calles 5 y 6 Barrio 23 de Enero parte Baja de San Cristóbal del estado Táchira, en condición de arrendatario por más de veinticinco (25) años, pero no expone si el contrato es verbal o escrito, no indica cuánto es el monto del canon de arrendamiento, no acredita su solvencia con el pago de los cánones para el momento de interposición de la demanda, ni señala con quien celebró el contrato de arrendamiento. Incluso, el tribunal de la causa en fecha 8 de enero de 2018, previo a la admisión de la demanda instó al demandante a fin de que indicara exactamente quiénes son los demandados en la causa, es decir, debía indicar quien o quienes son sus arrendadores; a lo cual el demandante se limitó a consignar una lista de personas con sus cédulas de identidad, sin que conste a los autos alguna probanza de la cual pueda desprenderse la relación arrendaticia entre el demandante y los demandados.
Así las cosas, en el caso bajo estudio se evidencia la falta de cualidad activa del ciudadano RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ para proponer demanda de retracto legal arrendaticio, lo que inhibe a esta sentenciadora de realizar cualquier pronunciamiento más allá del indicado, pues no se dio cumplimiento a los presupuestos procesales de admisibilidad de la demanda, Y ASÍ SE RESUELVE.
Corolario de lo anterior, debe declararse sin lugar el recurso de apelación, como de manera expresa, positiva y precisa, se hace de seguidas.
V
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, ACTUANDO EN SEDE AGRARIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 12 de julio de 2018, por el abogado MIGUEL EDUARDO NIÑO ANDRADE actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, contra la decisión dictada el 11 de julio de 2018 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 28.
SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda de retracto legal arrendaticio propuesta por el ciudadano RICHARD ALEXANDER VANEGAS RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-12.639.831, contra los ciudadanos TONY ALEXANDER, OLGA MARÍA, JOSE TEODULO, ELIAS ALFONSO, JESÚS ALBERTO, DIMAS REINALDO y LUIS ISIDRO VANEGAS RANGEL, y CARMEN EMILIA FONSECA GUTIÉRREZ, titulares de las cédulas de identidad números V-11.496.764, V-9.222.292, V-9.222.790, V-5.677.231, V-5.449.872, V-5.449.294, V-3.450.417 y V-17.931.067.
TERCERO: Se CONDENA EN COSTAS al demandante.
Queda MODIFICADA la sentencia apelada.
Publíquese el extenso del presente fallo como lo dispone el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y agréguese al expediente Nº 3.638. Regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto este íntegro se extiende dentro de su oportunidad legal, no ha lugar a la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los dos (2) días del mes de octubre de 2018. Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.

La Jueza Titular,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó el íntegro de la presente decisión al expediente N° 3.638, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
La Secretaria Temporal,
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
JLFdA/mpgd.-
EXP. 3.638.-