TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

206° y 157º

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: ZULAY STELLA LACRUZ GUTIERREZ venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-5.742.277.

DEMANDADO: VICTOR JULIO VEGA PABON

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE: 591-17.

Recibido previa distribución en fecha 06 de octubre de 2017 demanda de Desalojo de Local Comercial ubicado en el Sector San Diego, calle 17 entre avenidas 14 y 15 N° 14-86, de Rubio, municipio Junín, estado Táchira, incoada por la ciudadana ZULAY STELLA LACRUZ GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-5.742.277, asistida de la abogado Isley Janett La Cruz Gómez inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 138.243, contra el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-22.634.277, y recibidos sus anexos constante de nueve (09) folios útiles en fecha 09 de octubre de 2017, y posterior reforma de demanda antes de la citación del demandado en fecha 20 de octubre de 2017, con fundamento en lo establecido en el artículo 40 literales “a” y “d” del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y admitido por este Tribunal mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2017, acordándose el emplazamiento de la parte demandada a fin de que dé cumplimiento con lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil y la celebración de un acto conciliatorio al vigésimo día siguiente al que conste en autos la citación del demandado (F. 19).

Habiéndose celebrado en fecha 26 de enero del 2018 la audiencia preliminar y en fecha 16 de mayo del 2018, la Audiencia de Juicio en el presente procedimiento, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten del expediente.

SINTESIS DE LA CONTROVESIA

Fijada la Audiencia de Debate Oral de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil y celebrada como ha sido de conformidad con lo previsto en el artículo 872 ejusdem, en el presente caso se evidencia que la parte demandante pretende el desalojo de un local comercial, descrito ampliamente en el libelo con fundamento a lo previsto en el articulo 40 literales a) y d) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento que adeuda el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON, correspondiente a los meses de agosto y septiembre de 2017 y por cambio del uso comercial del inmueble.

Aduce la parte demandante que el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON celebró contrato de arrendamiento verbal con la parte actora, ciudadana ZULAY STELLA LACRUZ GUTIERREZ desde el 08 de Marzo del 2009, lo cual fue aceptado por la parte demandada en su contestación al fondo de la presente demanda sin rechazar o contradecir la fecha de inicio del mismo.

Argumenta por otra parte la demandante en relación a la falta de pago, que por mutuo consentimiento se estableció un incremento del canon de arrendamiento para los meses de agosto y sucesivos por la cantidad de Cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) y que para el momento de introducir el libelo de la demanda no ha pagado los correspondientes a los meses de agosto y septiembre, estando insolvente con dos cánones de arrendamiento consecutivos, hecho éste negado y rechazado por la parte demandada, al manifestar en su escrito de contestación a la demanda que no debe por concepto de cánones de arrendamiento ninguna cantidad de dinero.

En cuanto al cambio de uso, la demandante alega que recientemente y de manera repentina e inconsulta, el demandado ingresó al local comercial una cama, animales domésticos y en horas nocturnas se aprecia la presencia de mujeres y consumo de bebidas alcohólicas en la sede del local comercial arrendado, razón por la cual solicita el desalojo del inmueble, hecho éste que fue negado y rechazado por el ciudadano Víctor Julio Vega Pabón, demandado de autos, alegando por su parte que el local comercial le fue dado en arrendamiento para metalúrgica con casa para habitación.

En el petitorio solicitan: PRIMERO: El desalojo del inmueble descrito en el libelo, por encontrarse incurso en la falta de pago de dos cánones de arrendamiento vencidos y consecutivos y por cambio del uso comercial del inmueble arrendado.

Habiendo sido formalmente citado la parte demandada y en consecuencia estando a derecho para exponer los alegatos y defensas que creyera conveniente para la mejor defensa de sus derechos e intereses, lo hace en su escrito de contestación a la demandada dentro del lapso de ley y en el que negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte demandante en su contra.

DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR

Se levanta acta de la audiencia preliminar celebrada el día 26 de enero del 2018, estando presentes ambas partes a través de su apoderado judicial, por una parte y por la otra, la parte demandada debidamente asistida de abogado y manifestando ambas partes sus alegatos, recordándoles a las mismas la importancia del uso de los medios alternos de resolución de conflictos a los fines de alcanzar resultados satisfactorios para ambas partes evitando un proceso prolongado, e instándolos a buscar una solución consensuada al conflicto, no obstante, pese al llamado a la conciliación hecho, el mismo no fue posible, razón por la cual se le concedió el derecho de palabra a la coapoderada judicial de la parte actora, abogado Nancy Lacruz, quien entre otras cosas expone:
“… tanto la demandante como el demandado han sido claros en aceptar en sus escritos respectivos como lo es el libelo de la demanda y la contestación de la demandada que efectivamente hay una relación arrendaticia y bajo la figura del contrato verbal, ahora lo que no aceptamos, es que el bien inmueble dado en arrendamiento tenga un doble propósito, ya que nunca ese inmueble fue dado como casa de habitación porque el mismo por sí solo no reúne ni está apto ni acondicionado como casa ni vivienda familiar… el arrendador ha cedido un inmueble o parte de un inmueble ya que la arrendadora vive en el mismo…” “… he plasmado claramente en el libelo de la demanda que el demandado no ha pagado dos (02) cánones de arrendamiento…” “… propongo para aportar en el lapso probatorio una inspección, con efectos de demostrar que el inmueble que fue dado en arrendamiento al arrendatario hoy demandado en esta causa por desalojo solo está apto para fines comerciales y no están dadas las mínimas condiciones de habitabilidad para casa familiar…” “… ciudadana juez quiero introducir en este momento, una inspección judicial hecha y constituido allí el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la circunscripción judicial del estado Táchira, la cual fue practicada el día 20 de octubre de 2017 y debidamente firmada por el demandado, donde se deja constancia que dicho inmueble está utilizado por los componentes de la misma única y exclusivamente para fines comerciales, no encontrándose al momento de practicarse esta inspección nada que haga pensar que tenga un doble uso… quiero ciudadana juez que de conformidad con la ley por vía de excepción tal como lo estipula en el artículo 435 del código de procedimiento civil, se me admita…”; inspección que fue agregada al presente expediente, salvo su apreciación y valoración en la definitiva.

Por otra parte, al concedérsele el derecho de palabra al demandado de autos, éste expone entre otras cosas lo siguiente:
“…es falso que se haya dado en arrendamiento solo un local comercial cuando en honor a la verdad el arrendatario utiliza estos espacios como su sitio de trabajo y su casa de habitación y desde hace siete (07) años la utiliza como casa para habitación y ocho (08) años como local comercial…” “…es falso que el demandado se encuentre en condición de insolvente por dos cánones de arrendamiento primero porque la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones ha declarado que la insolvencia debe tomarse a partir de los tres meses…” “… nos adherimos a la solicitud de la prueba previamente solicitada por la parte demandada y solicitada en esta audiencia por la demandante en cuanto a la inspección judicial se refiere para dejar probado que la parte demandada tiene su casa de habitación en ese mismo lugar…”

FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

 El uso destinado al inmueble de autos.
 Monto del último cánon de arrendamiento establecido entre las partes
 El pago por concepto de cánones de arrendamiento
 Que los materiales utilizados por el arrendatario en su actividad comercial de metalurgia afectan la salud de la arrendadora.

Se ordenó la apertura del Lapso Probatorio de cinco (05) días de despacho para la promoción de las pruebas y
Treinta (30) días de despacho para la evacuación de las mismas.

AUDIENCIA ORAL

Se celebró y levantó acta de la Audiencia o Debate Oral en la oportunidad fijada para ello, 16 de mayo de 2018, nueve de la mañana (09:00a.m.), en el presente expediente que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL ha intentado la ciudadana ZULAY STELLA LACRUZ GUTIERREZ en contra del ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON, relacionado con el expediente signado con el N° 591-17, conforme a lo establecido en el Procedimiento Oral, previsto en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, donde las partes deberán formular sus alegatos y defensas oralmente, de manera pública y contradictoria y presidida por la ciudadana Juez quien declaró abierto el Acto y dio inicio al mismo dejando constancia que el Tribunal no cuenta con los medios idóneos para dejar registro o grabación de la audiencia. Estando presentes las abogados Isley Lacruz, Mary Mendoza y Nancy Lacruz inscritas en los inpreabogados Nros. 138.243, 276.659 y 24.477, respectivamente, con el carácter de apoderadas judiciales de la demandante y el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON, identificado en autos y con el carácter de parte demandada, asistido del abogado Elezar Gámez inscrito en el inpreabogado bajo el N° 66.478. Una vez abierto el acto de la audiencia de Juicio, se le concede el derecho de palabra en primer término a la co apoderada judicial de la parte demandante, abogado Nancy Lacruz, ya identificada, a los fines de que haga una breve exposición oral de los términos de la demanda, quien lo hace y este Tribunal resume de esta manera:
“Que la ciudadana Zulia Lacruz es propietaria de un inmueble en el que habita y tiene locales comerciales y uno de ellos fue dado en arrendamiento al ciudadano Victor Julio Vega Pabón con sótano y compartido mediante contrato verbal desde el año 2009, pero que en forma sorpresiva e inconsulta, el arrendatario y demandado introduce una cama en el sótano y aunado a esto, deja de pagar los cánones y que mediante la demanda solicita el desalojo del arrendatario por la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos (agosto y septiembre de 2017) y por la pretensión del demandado de querer cambiar el uso al que fue dado el inmueble al introducir una cama, de conformidad con el artículo 40 literales “a” y “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. Que en la audiencia preliminar presentó inspección judicial hecha por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de este estado, sobre el local comercial dado en alquiler al demandado en el que se deja constancia que no hay en el sótano ningún mueble, ni cama que haga indicar que tenga uso de habitación, que se observa que es un inmueble compartido y en esa misma audiencia se solicitó por vía de informes para demostrar la falta de pago, a este Tribunal y al Tribunal Primero de este mismo municipio, si hay algún expediente desde agosto de 2017 de consignación de alquileres por parte del demandado y a favor de la demandante y finalmente se solicitó inspección judicial sobre el local para demostrar el uso comercial del mismo”.

Por su parte el demandado de autos hace su exposición, que el tribunal resume de la siguiente manera:
“Que la demandante no cumplió con lo establecido en el código de procedimiento civil en cuanto a que junto con la demanda se deben consignar las pruebas que considere necesarias con las excepciones previstas en la ley, por cuanto no presentó recibos ni documentos originales al momento de la presentación de la demanda. Que el arrendatario ha disfrutado del local con ambos propósitos, comercial y habitacional y que ello quedó probado en la inspección judicial realizada. Que no sean valoradas las pruebas promovidas por la demandante en el momento de la decisión”.

Inmediatamente la ciudadana Juez abre la presente audiencia a pruebas y a tal efecto concede el derecho de palabra a la parte promovente, quien hace su exposición que el tribunal resume de la siguiente manera: “Que promovió y evacuó prueba documental e inspecciones suficientes para demostrar que el inmueble dado en alquiler al demandado no se le puede dar un uso de habitación, que en la inspección extrajudicial consignada consta que no había cama alguna para ese momento, que he alegado la falta de pago y que el demandado por su parte afirma haber pagado y que nada debe, por lo que es el demandado quien debe probar el pago”.

Oída la exposición de las partes la juez se retira por un lapso de 30 minutos a los fines de deliberar el dispositivo de la sentencia, pasado que ha sido el referido lapso se dictó el dispositivo del fallo declarándose con lugar la presente demanda de Desalojo de Local Comercial fundamentada en los literales “a” y “d” del artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

DISPOSITIVO DICTADO EN LA AUDIENCIA ORAL

Concluido los treinta (30) minutos, la Juez procedió a dictar el dispositivo oral, tal y como consta a los folios 87 y 88 del presente expediente, en consecuencia se procede a la publicación del íntegro de la sentencia con las razones de hecho y de derecho que llevaron a este Tribunal al mismo.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil esta Juzgadora se atendrá a lo alegado y probado en autos; y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Por ello se procederá al análisis del material probatorio aportado por las partes de la siguiente manera:

DEL ASERVO PROBATORIO

Pruebas Promovidas por la parte demandante:

La parte demandante, junto con el escrito libelar, folios 01 al 12, así como de escrito de promoción de pruebas de fecha 05 de febrero del 2018, inserto a los folios 51 al 53, promovió las siguientes pruebas las cuales fueron admitidas por este TRIBUNAL mediante auto de fecha 16 de febrero de 2018.

Documentales:

-Corre a los folios 06 al 08, documento de compra venta del inmueble de autos protocolizado por ante el Registro Público de los municipios Junín y Rafael Urdaneta, Estado Táchira, los cuales fueron agregados en copia simple y presentada su original para vista y devolución previa certificación de la misma, por parte de la secretaria de este Tribunal, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace plena fe que la ciudadana Zulay Stella Lacruz Gutierrez es la propietaria de un inmueble ubicado en el sector San Diego calle 17 entre avenidas 14 y 15 N° 14-86 de este municipio Junín, estado Táchira y cuyos linderos y medidas se encuentran ampliamente descritos en el escrito libelar.

- Corre a los folios 09 y 10, copia fotostática simple de la Cédula Catastral N° 201401U01011012021000000000 de fecha 08 de agosto de 2017 y plano de mensura, expedida por la Oficina de Catastro del municipio Junín, estado Táchira, las cuales fueron agregadas en copia simple y presentada su original para vista y devolución previa certificación por parte de la secretaria de este Tribunal, y tratándose de documento administrativo cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada en su oportunidad por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, adquiere efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, este sentenciador le confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro máximo tribunal, Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1998, y en consecuencia los mismos sirven para demostrar que el Código Catastral del inmueble de autos es el siguiente: 20 14 01 U01 011 012 021 000 000 000 y sus medidas y linderos se corresponden con las señaladas en el libelo de la demanda y documento de propiedad antes valorado por este Tribunal.

- Corre al folio 11, copia fotostática simple de recibos de pago varios, certificada por la secretaría de este Tribunal previa confrontación con su original presentada para vista y devolución del mismo, y agregados posteriormente en originales al momento de la celebración de la Audiencia Preliminar; los cuales se tratan de un documento privado suscrito por la misma parte promovente y desconocido en su escrito de contestación, por la parte a quien se le opone, parte demandada, siendo ésta la oportunidad procesal para hacerlo, en consecuencia, este Tribunal no lo aprecia ni valora.

En este sentido la Sala de Casación Civil, mediante sentencia del 10 de Diciembre del 2010. LT Monique Vs CLAVEN C.A, dejó sentado lo siguiente:

“… si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios (principio de alteridad) Es al arrendatario a quien corresponde probar que si pago los cánones de arrendamiento acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador en la indicación del pago...”(negritas de este tribunal).

- Corre al folio 12 copia fotostática simple de informe de Referencia a Neumonología de fecha 05 de octubre de 2017, firma ilegible, con sello de IPAS ME, los cuales no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; amén de haber sido impugnados por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda.

Prueba de informe:
A los folios 73 y 80 corre oficio emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira y de este Tribunal, respectivamente, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que poseen los remitentes, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la aprecia y la valora, y pasan a formar parte del aservo probatorio de las partes en el presente expediente en función del principio de comunidad de la prueba, y con la misma se demuestra que no corre solicitud de consignación de alquileres en ninguno de los juzgados antes identificados contra la ciudadana Zulay Lacruz e incoado por el ciudadano Victor Julio Vega Pabón, ambos identificados en autos, en el tiempo señalado.

Inspección Judicial:

- Promovió la prueba de Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en fecha 02 de marzo de 2018 sobre el local comercial de autos y a la que el Tribunal le da pleno valor probatorio, por cuanto contó con la inmediación de la Juez que decide esta causa, pudiendo apreciar en forma directa los hechos indicados en la misma, en consecuencia, por cuanto la inspección bajo análisis fue realizada en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio y hace plena fe que el local comercial de autos es parte de un todo y compartido por varios espacios físicos destinados a locales comerciales, que el local comercial de autos tiene acceso a un sótano en el que se encuentra gran cantidad de escombros y una cama entre los mismos, que no se aprecia a simple vista tuberías de aguas blancas y/o servidas, que cuatro (4) locales comerciales, entre ellos el de autos, comparten un baño, el cual solo consta de un sanitario, sin duchas, accesorios ni lavamanos; que tanto en el local comercial de autos como en el sótano no se aprecia baños, lavamanos, sanitario, ducha, lavaplatos, llaves de agua, desagües, empotramiento de aguas servidas, lavadero, ni puertas de baño y que consta de una entrada principal que da acceso a dos mesas de trabajo, a saber, la de la parte demandada y la de otro arrendatario y al fondo un acceso hacia un sótano común en el que se aprecia solo una cama y artículos, y herramientas de trabajo y escombros, todo soportado con informe fotográfico hecho por experto que acompañó al tribunal.

- Corre a los folios 37 al 48 Inspección extra Judicial practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta circunscripción judicial en fecha 20 de octubre de 2017, agregada por la parte actora en la audiencia preliminar, la cual es admitida por este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio por haber sido realizada por un funcionario público competente para ello y con el objeto de dejar constancia del estado o circunstancias que pudieran desaparecer con el tiempo, en tal sentido hace plena fe que al momento de su práctica (20 de octubre de 2017) por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta circunscripción judicial, en el área indicada como sótano se observaron solo materiales propios del negocio.

Pruebas de la parte demandada:

Inspección judicial:

Promovió la prueba de Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en fecha 02 de marzo de 2018 sobre el local comercial de autos y a la que el Tribunal le da pleno valor probatorio, por cuanto contó con la inmediación de la Juez que decide esta causa, pudiendo apreciar en forma directa los hechos indicados en la misma, en consecuencia, por cuanto la inspección bajo análisis fue realizada en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio, y hace plena fe que el local comercial de autos se encuentra en mal estado de conservación, no obstante se deshecha la prueba por cuanto los particulares constatados por este Tribunal, objeto de la inspección, en nada contribuyen a dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa.

MOTIVA

Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un análisis sobre el fondo de lo planteado. En el caso de autos se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia de manera verbal entre ZULAY STELLA LACRUZ GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.742.277, domiciliada en Rubio, municipio Junín, estado Táchira, actuando con el carácter de ARRENDADORA, y el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON, titular de la cédula de identidad N° V-22.634.277, con el carácter de ARRENDATARIO, quien admitió y reconoció en la contestación a la demanda, la existencia de una relación arrendaticia entre su persona y la parte demandante.

Corresponde por tanto analizar a este Tribunal si se configura la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y el cambio de uso comercial del inmueble por parte del arrendatario, de conformidad con lo establecido en los literales a) y d) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En tal sentido, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la acción de la siguiente manera:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio; y el cual se encuentra contemplado en la norma sustantiva de la siguiente manera:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble de su propiedad dado en arrendamiento mediante contrato verbal, basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de agosto y septiembre de 2017 y el cambio de uso comercial del inmueble dado en arrendamiento por parte del arrendatario al introducir de manera inconsulta una cama al interior del mismo.

En el presente caso, la existencia de la relación arrendaticia no constituye punto controvertido en el proceso por cuanto ha sido aceptada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, no obstante, como ya se ha referido anteriormente, de conformidad con el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En este sentido, nuestro máximo tribunal a través de su Sala Civil en sentencia N° 799 del 16 de diciembre de 2009 señala lo siguiente:

“(…) Las normas precedentemente transcritas definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.

En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.

En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.

Así, los hechos negativos han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico….De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de éste último la carga de demostrar el hecho invocado…” (Negritas de este Tribunal)

Es decir, se trata de una responsabilidad de las partes, en principio, demostrar sus hechos alegados, a los fines de obtener una sentencia que les sea favorable, aportando la prueba de tales hechos en que fundamentan sus pretensiones, para que sean tenidos como ciertos y puedan ser subsumidos dentro de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.

La jurisprudencia de la otrora Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:

“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción;
b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y
c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda…

El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.” (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. Oscar R. Pierre Tapia, Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.)

En el caso de autos, en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la pretensión deducida, y habiéndose evidenciado la existencia de la relación arrendaticia, correspondía a la parte actora probar el hecho alegado en cuanto al cambio de uso del inmueble con ocasión del ingreso de una cama al interior del local comercial de autos, lo cual se evidenció y quedó demostrado mediante la prueba de inspección Judicial evacuada por este mismo tribunal en fecha 02 de marzo de 2018 (Folios 66 al 69); y con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, corresponde al arrendatario demostrar que lo aducido por la demandante no era cierto, y por tanto desvirtuar lo señalado por éste mediante la prueba del pago de los respectivos cánones, ante lo cual el demandado en el escrito de contestación de demanda, se limitó a señalar expresamente que niega, rechaza y contradice tantos en los hechos como en el derecho las pretensiones de la parte actora, de manera que conforme a lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda así como lo manifestado por el demandante tanto en la audiencia preliminar como en la audiencia de juicio, referente a que incurrió en la falta de pago desde el mes de agosto de 2017, en criterio de quien aquí juzga correspondía a la parte demandada demostrar el pago de tales cánones de arrendamiento, sin embargo se observa que el demandado no promovió prueba alguna que desvirtuara lo señalado por el demandante en su libelo en cuanto al pago, por tanto, en criterio de esta juzgadora el demandado está incurso en el literal a) del articulo 40 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que señala: articulo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02)cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

Por otra parte, la demandante aduce que el arrendatario ha dado un cambio de uso al inmueble dado en arrendamiento, y en este sentido, la parte actora logra demostrar a este Tribunal a través de la inspección extrajudicial agregada y la promoción y evacuación de la prueba de Inspección Judicial solicitada, ya valoradas previamente por este Tribunal, que el demandado de autos hace un cambio en el uso del inmueble arrendado para fines comerciales, al constatar este Tribunal a través de sus propios sentidos el ingreso de una cama con su colchón en un sitio que no reúne condiciones de habitabilidad y que resulta evidente para este Tribunal la imposibilidad de darle un uso de habitación al mismo, encontrándose por tanto la parte demandada a criterio de esta juzgadora, incursa en la causal prevista en literal “d” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la cual establece: “Artículo 40. Son causales de desalojo: d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio…”

En consecuencia, de conformidad con los hechos y el derecho anteriormente señalados y dado que la acción intentada por la parte actora se encuentra tipificada en la ley, no es contraria a derecho, al orden publico ni a las buenas costumbres, y dada la actividad probatoria de las partes, ya previamente valoradas por este tribunal, se tiene como cierto lo alegado por la actora, ya que de las pruebas consignadas se demostró la titularidad del local comercial; que conforme al literal a) de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se tiene como cierta la causal invocada y los presupuestos procesales pautados en dicha norma; que conforme al literal d) ejusdem el demandado ha cambiado el uso comercial del inmueble de autos, no siendo un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ya que la parte demandada lo admitió en su escrito de contestación de demanda, constituyendo así un hecho admitido expresamente que no es objeto de prueba. De manera que por cuanto de autos no se evidencian probanzas que indiquen la solvencia del arrendatario en los meses que se le imputan como no cancelados o que de alguna manera se encontraba excepcionado de realizar tales pagos, es por lo que se tiene que en la presente causa se han demostrado los supuestos de la norma del artículo 1.167 del Código Civil que indica:

“En el contrato bilateral, sin una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El pago del canon arrendaticio, constituye principalmente para el arrendatario una de sus obligaciones principales, tal y como lo indica el artículo 1.592 del Código Civil, cuya disposición normativa expresa:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Así las cosas, a juicio de esta juzgadora lo pretendido por la parte actora es procedente en derecho y deberá ser declarada con lugar la presente demanda y en consecuencia, el desalojo del inmueble objeto de la pretensión. Así se decide.

Ahora bien, en cuanto a las costas, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

”Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas”.

De conformidad con la norma transcrita, considera esta juzgadora que se debe condenar en costas a la parte demandada y Así se decide.

DISPOSITIVA:

En consecuencia este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JUNÍN Y RAFAEL URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por la ciudadana ZULAY STELLA LACRUZ GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad N° V- 5.742.277, contra el ciudadano VICTOR JULIO VEGA PABON, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V- 22.634.277. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante, libre de personas y cosas, el inmueble objeto de juicio constituido por parte del local comercial identificado con el N° 14-86, ubicado en el sector San Diego calle 17 entre avenida 14 y 15 de esta ciudad de Rubio, municipio Junín del estado Táchira, todo en buenas condiciones y en el mismo estado en que lo recibió; libre de personas y cosas. De conformidad con lo establecido en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Rubio a los Cinco (05) días del mes de junio del año Dos Mil Dieciocho.
La Juez,

Abg. Dayana M. Rivas Hidalgo

El Secretario Accidental,

Dixon Guevara

Exp. 591-17
DMRH/dr