TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE:
Ciudadano CARLOS EDUARDO AMAYA CASTILLO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-19.776.371

Apoderados de la Demandante:
Abogados German Rolando Peñaranda Rodríguez y Antonio José Martínez Casanova, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 104.756 y 104.754, en su orden.

DEMANDADA:
Ciudadana YOSMAR DEL VALLE GOMEZ GARCIA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.166.096.

Apoderados Judiciales de la Demandada:
Abogados Olga del Carmen Paz Ramírez y Miguel Ángel Paz Ramírez, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 69.421 y 26.147, respectivamente.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Apelación de la decisión dictada en fecha 11-10-2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial)

En fecha 27-11-2017, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 7581, procedente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la inhibición planteada por el Juez de dicho Despacho, Abogado Fabio Ochoa Arroyave, quien a su vez lo había recibido por distribución el día 09-11-2017, con motivo de la apelación ejercida mediante diligencia de fecha 24-10-2017, por el abogado Miguel Ángel Paz, actuando con el carácter de autos, contra la sentencia dictada en fecha 11-10-2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado.

PIEZA I
Libelo de demanda presentado para distribución en fecha 15-06-2015, por el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, asistido de abogado, en el que procedió a demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, a la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, para que conviniera en: Primero: En dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción a compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, de fecha 02-05-2014, inserto bajo el N° 33, Tomo 110, especialmente de la cláusula sexta del mismo, contrato que versa sobre la venta de un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurias sobre el construidas, ubicado en la Aldea Machirí, Barrio Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyas características indicó; Segundo: En cancelarle la suma de Bs. 10.000,00, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, para lo cual solicitó que una vez firme la sentencia emitida se indexara el referido monto. Alegó que en fecha 11-03-2013, la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, adquirió un inmueble identificado con el número catastral 20-23-03-U01-013-030-010-000-P00-000, constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Aldea Machirí, Barrio Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyas características indicó, según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 11-03-2013, inserto bajo el N° 2013.391, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3 9799, correspondiente al libro de folio real del año 2013; que quedó estipulado que sobre el aludido inmueble pesaría una hipoteca convencional de primer grado a favor de la Caja de Ahorros del Personal del Ministerio Público. Que en fecha 07-04-2014, la referida caja de ahorros emitió autorización a favor de la demandada de autos, para que ésta pudiese vender el bien inmueble de su propiedad a terceros. Que en fecha 02-05-2014, celebraron un contrato de opción a compra venta con la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, sobre el inmueble antes mencionado, quedando establecido en la cláusula segunda del mismo, que el precio de la venta sería por la suma de Bs. 750.000,00, los cuales se comprometió a cancelar de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 20.000,00 mediante cheque del Banco Provincial de fecha 08-04-2014, cuenta corriente N° 0108-0128-11-0100119230, signado bajo el N° 0000013 y el saldo restante, la cantidad de Bs. 730.000,00, que no generaría interés alguno; así mismo, en la cláusula quinta quedó establecido el lapso de duración de dicha Opción a Compra Venta por 90 días continuos, más 30 días prorrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo, es decir, a partir del día 02-05-2014; que en la cláusula sexta la vendedora se comprometía a entregarle el inmueble desocupado, totalmente solvente de toda obligación, libre de gravamen e impuestos, solvencias de la Alcaldía, cédula y mapa catastral, croquis de ubicación, impuestos Seniat, así como cualquier otro tipo de servicio; que la cláusula novena del mismo, quedó establecido el conocimiento por parte de ambas partes sobre la hipoteca que pesaba en el inmueble objeto del presente litigio, todo lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, de fecha 02-05-2014, inserto bajo el N° 33, Tomo 110; que en fecha 23-07-2014, la Caja de Ahorros del Ministerio Público, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, inserto bajo el N° 54, Tomo 33, declaró que la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, había cancelado la totalidad del monto adeudado sobre el préstamo otorgado, motivo por el cual declaraban como extinguida la hipoteca que había sido constituida. Que realizó los siguientes pagos: -La cantidad de Bs. 430.000,00, mediante depósito realizado en fecha 05-05-2014, en la cuenta bancaria del ciudadano Hender Raúl Guerra Daza, del Banco Sofitasa signada con el N° 0137-0030-32-0001172551, emitiendo dicha vendedora en fecha 06-05-2014, el respectivo recibo de pago, en el que a su decir, quedó evidenciado que por voluntad de esta misma, dicho depósito fue realizado en la cuenta bancaria de un tercero; -La cantidad de Bs. 170.000,00, depositada igualmente en la cuenta antes señalada, emitiendo la vendedora el respectivo recibo de pago en fecha 23-06-2014, restando un saldo de Bs. 130.000,00. Que a inicio del mes de agosto de 2014, en vista de que estaban por vencerse los 120 días que establecía la opción a compra venta, solicitó a la vendedora la entrega de los requisitos exigidos por el Registro para la protocolización del documento definitivo de venta, manifestándole dicha ciudadana que se quedara tranquilo, que ella estaba reuniendo dichos requisitos, que apenas los tuviese listos se los entregaría; que en esa misma fecha la referida ciudadana solicitó le efectuara el depósito de la diferencia del dinero que restaba, es decir, la cantidad de Bs.130.000,00, a lo que manifestó que ese día le depositaría la cantidad de Bs. 120.000,00 y la cantidad restante de Bs. 10.000,00, los cancelaría el día de la firma de la venta definitiva ante el respectivo registro a lo que ella accedió. Que en fecha 09-09-2014, realizó el depósito de la suma de Bs. 120.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Hender Raúl Guerra Daza, del Banco Sofitasa signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; que realizado el mencionado pago, solicitó a la vendedora le expidiera el respectivo recibo por el pago realizado, a lo que ésta contestó que no iba a entregarle ningún recibo, y que no le iba a hacer entrega de ningún requisito, que ella no le iba a realizar ninguna venta, y que tampoco le iba a reintegrar ningún dinero, que si quería la demandara o denunciara, que a ella no le podían hacer nada porque trabajaba en el Ministerio Público, incumpliendo con dicha manera de actuar la cláusula sexta del aludido contrato de compra venta. Que en vista de tal situación, se vio en la necesidad de interponer denuncia contra la vendedora ante el Ministerio Público, siendo recibida en fecha 11-02-2015, signada bajo el N° MP-72354-2015. Solicitó se tomara en cuenta que hasta la presente fecha la referida vendedora no había realizado ningún trámite para firmar el documento definitivo de venta, como tampoco había realizado gestión alguna para reintegrarle el dinero más la cláusula penal establecida en el contrato de opción a compra venta, con lo que se da por entendido de que la voluntad de dicha ciudadana era la de continuar con la negociación y efectuar la venta definitiva del aludido inmueble. Manifestó su plena disponibilidad de cancelar al momento en que el Tribunal lo determinara la cantidad que restaba del monto definitivo de venta, es decir, la suma de Bs. 10.000,00. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.527 del Código Civil. Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2°, se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. Estimó la presente demanda en la suma de Bs. 730.000,00, equivalentes a 5.000 UT.
De los folios 09-145, corren recaudos consignados en fecha 25-06-2015, por el demandante de autos.
Auto de fecha 01-07-2015, en el que el a quo admitió la presente demanda; ordenó la citación de la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, para que compareciera a dar contestación a la demanda. Acordó pronunciase por auto separado sobre la medida solicitada.
Al folio 147, diligencia de fecha 07-07-2015, en la que el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, confirió poder apud acta a los abogados German Rolando Peñaranda Rodríguez y Antonio José Martínez Casanova.
De los folios 149-148, actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
Diligencia de fecha 06-10-2015, en la que la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, actuando con el carácter de autos, confirió poder apud acta a los abogados Olga del Carmen Paz Ramírez y Miguel Ángel Paz Ramírez.
Escrito de Contestación a la demanda presentado en fecha 03-11-2015, por la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, asistida de abogado, en el que admitió haber celebrado un contrato de opción a compra venta, con el demandante de autos, sobre un lote de terreno y las bienechurías sobre el construidas, ubicado en la Aldea La Machirí, Barrio Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, descrito en el libelo de demanda; admitió haber recibido el 95% de la suma estipulada en la opción a compra venta, en los diversos instrumentos y formas de pago; admitió que sobre el bien inmueble dado en opción a compra venta estaba gravado con una hipoteca convencional de Primer Grado, y que la misma fue liberada a los fines de la realización del pacto convenido; convino en que por parte del demandante de autos existió incumplimiento al vencer el término en fecha 01-09-2014 (120 días calendario) y no cancelar la cantidad de Bs. 10.000,00. Negó y rechazó que el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, hubiese cumplido con el pago total y en consecuencia extinguida la obligación asumida en el contrato de opción a compra venta; negó y rechazó por ser falso que hubiese existido el ánimo por su parte y que le hubiese manifestado su intención de que no le reintegraría el dinero recibido del contrato de opción a compra venta; o que en algún momento hubiese tenido una actitud prepotente y que hubiese instado o retado al comprador a que éste procediera a formular una denuncia en su contra ante el Ministerio Público, insinuando que gozaba de cierta impunidad o estaba protegida por ser funcionaria de dicho organismo; que es totalmente falso que hubiese tenido una conducta reticente, y que no hubiese realizado trámite alguno para gestionar el reintegro del dinero establecido como precio en el contrato de opción a compra venta. Señala que el demandante de autos incurrió en mora en el cumplimiento del contrato de opción a compra venta tal y como fue reconocido en forma explícita en el libelo de demanda. Que el solo vencimiento del plazo sin que el demandante deudor haya realizado el pago íntegro, comporta la no ejecución de la obligación asumida. De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, interpuso reconvención o mutua petición a la parte demandante en los siguientes términos: Por cuanto el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, incurrió en incumplimiento de las obligaciones asumidas al no cancelar en fecha 01-09-2015 la suma íntegra de la cual hace parte la suma de Bs. 10.000,00, como parte del precio del contrato de opción a compra venta sobre el inmueble objeto del presente litigio. Que en el libelo de demanda el demandante de autos reconoció de manera explícita que sólo canceló el 95% del precio y tener éste un saldo pendiente de Bs.10.000, 00. Que demostrado como quedó el incumplimiento por parte del demandante de autos, es decir, la no ejecución de las obligaciones asumidas, se hace procedente solicitar conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil la Resolución del Contrato de Opción a Compra Venta y el pago de daños y perjuicios por dicho incumplimiento. Por las razones antes expuestas demandó al ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, para que conviniera o a ello fuese condenado por el Tribunal en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, documentado ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, bajo el N° 33, Tomo 110, de fecha 02-05-2014, sobre el inmueble ubicado en la Aldea Machiri, Barrio Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyas características indicó; en la cancelación de los daños y perjuicios establecidos en la cantidad de Bs. 10.000,00. Puso a disposición del Tribunal la cantidad recibida Bs. 740.000,00, para el momento en que lo requiriera. Estimó la presente reconvención en la suma de Bs. 1.000.000,00; solicitó la corrección monetaria de dicho monto.
Auto de fecha 23-11-2015, en el que el a quo admitió la reconvención propuesta por la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García; fijó oportunidad para la contestación de la misma; suspendió el pronunciamiento respecto a la demanda principal tal y como lo dispone el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 161, escrito de contestación a la reconvención propuesta, presentado en fecha 04-12-2015, por el abogado Antonio José Martínez Casanova, actuando con el carácter de autos, en el que negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención planteada por la parte demandada, por haber sido interpuesta con el fin de vulnerar la buena fe del Tribunal. Señala que resulta ilógico lo planteado por la demandada de autos, al manifestar que fue su representado quien incumplió sus obligaciones al no pagar el 1,34% que restaba del 100% de valor del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, es decir, al dejar de cancelar la suma de Bs. 10.000,00, de los 750.000,00. Opuso en nombre de su representado la excepción non adimpleti contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, con respecto al pago de Bs. 10.000,00, que restan de Bs. 750.000,00, ello motivado a que la demandada de autos no cumplió con su obligación de hacer, al no entregar a su representado los documentos necesarios para la introducción del documento definitivo de venta ante la oficina de registro respectivo, quedando plenamente justificado el motivo por el cual su representado no terminó de cancelar el 1,34 % que restaba del inmueble, siendo por ello, procedente la excepción propuesta, motivado a que ambas obligaciones debieron de ser cumplidas en los 120 días que establece el aludido contrato de opción a compra venta. Señala que la parte demandada se niega a vender el inmueble objeto del presente litigio, alegando que el inmueble que ella quería comprar subió de precio, no siendo eso culpa de su representado. Que los padres de su representado vendieron su casa, a los fines de cancelarle a la demandada de autos, cumpliendo con ello con la obligación que habían pactado con su comprador, e hicieron entrega del inmueble, y ante tal situación decidieron llevar sus enseres hasta el inmueble que habían negociado con la demandada, permaneciendo allí hasta la presente fecha. Que actualmente su representado junto con su grupo familiar residen en casa de otro familiar, a la espera de la presente controversia, en virtud de que la demandada de autos tiene en su poder un dinero devaluado en su totalidad y aún habita en el inmueble objeto del presente litigio. Por las razones antes expuestas solicitó se declarara sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda principal.
Al folio 164, escrito presentado en fecha 26-01-2016, por el abogado Antonio José Martínez Casanova, actuando con el carácter de autos, en el que procedió a promover pruebas en la causa principal de la siguiente manera: Promovió el valor probatorio y mérito favorable de todas las actas y actos que conforman el presente expediente. De conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, promovió y ratificó el valor probatorio de las siguientes documentales: -Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 11-03-2013, inserto bajo el N° 2013.391, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.9799, correspondiente al libro de folio real del año 2013; -Autorización emitida por la Caja de Ahorro del Personal del Ministerio Público, en fecha 02-05-2014, inserto bajo el N°, Tomo 110; -Documento de opción a compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 02-05-2014, inserto bajo el N° 33, Tomo 110; -Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, inserto bajo el N° 54, Tomo 33, folios 190-192, de fecha 23-07-2014; -Depósito realizado por su representado en fecha 05-05-2014, por la cantidad de Bs. 430.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; -Recibo emitido por la demandada de autos, de fecha 06-05-2014, por la cantidad de Bs. 430.000,00, referente al depósito antes mencionado realizado en la cuenta del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza; -Depósito realizado por su representado en fecha 19-06-2014, por la cantidad de Bs. 170.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; - Recibo emitido por la demandada de autos, de fecha 23-06-2014, por la cantidad de Bs. 170.000,00, referente al depósito antes mencionado realizado en la cuenta del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza; - Depósito realizado por su representado en fecha 09-09-2014, por la cantidad de Bs. 120.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; -Legajo de copias del expediente fiscal N° MP-72354-2015, referentes a la denuncia interpuesta por su persona contra la demandada de autos. De conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 433 ejusdem, solicitó se oficiara a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del Estado Táchira a los fines de que informaran sobre los particulares que indicó. Promovió el valor probatorio de las testimoniales de los ciudadanos Edgar Antonio Ibarra, María José Ramírez y Anyelin Carolina García Cortesia. Promovió el valor probatorio de 06 fotografías tomadas por su representado, con teléfono móvil, referentes al momento en el que introdujeron en el inmueble objeto del presente litigio una serie de bienes muebles. De conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 472 ejusdem, promovió inspección judicial, a los fines de que el Tribunal se constituyera el inmueble objeto del presente litigio a los fines de que dejara constancia sobre los particulares que indicó. De conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, promovió el valor probatorio de una grabación de audio y video signada bajo el N° VID-2014207-00026, que se encuentra inserta en disco compacto Princo Budget, CD-R80, cd recordable 2X-56X, 80 Min 700MB, realizado por su representado con teléfono móvil.
Al folio 171, escrito presentado en fecha 26-01-2016, por el abogado Antonio José Martínez Casanova, actuando con el carácter de autos, en el que procedió a promover pruebas en la reconvención propuesta: El valor probatorio y mérito favorable de todas las actas y actos que conforman el presente expediente. De conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 ejusdem, promovió y ratificó el valor probatorio de las siguientes documentales: -Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 11-03-2013, inserto bajo el N° 2013.391, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.9799, correspondiente al libro de folio real del año 2013; -Autorización emitida por la Caja de Ahorro del Personal del Ministerio Público, en fecha 02-05-2014, inserto bajo el N°33, Tomo 110; -Documento de opción a compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 02-05-2014, inserto bajo el N° 33, Tomo 110; -Documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, inserto bajo el N° 54, Tomo 33, folios 190-192, de fecha 23-07-2014; -Depósito realizado por su representado en fecha 05-05-2014, por la cantidad de Bs. 430.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; -Recibo emitido por la demandada de autos, de fecha 06-05-2014, por la cantidad de Bs. 430.000,00, referente al depósito antes mencionado realizado en la cuenta del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza; -Depósito realizado por su representado en fecha 19-06-2014, por la cantidad de Bs. 170.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; - Recibo emitido por la demandada de autos, de fecha 23-06-2014, por la cantidad de Bs. 170.000,00, referente al depósito antes mencionado realizado en la cuenta del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza; -Depósito realizado por su representado en fecha 09-09-2014, por la cantidad de Bs. 120.000,00, a la cuenta bancaria del ciudadano Helder Raúl Guerra Daza, del banco Sofitasa, signada con el N° 0137-0030-32-0001172551; -Legajo de copias del expediente fiscal N° MP-72354-2015, referentes a la denuncia interpuesta por su persona contra la demandada de autos.
Al folio 175, diligencia de fecha 05-02-2016, en la que el abogado Miguel Ángel Paz, se opuso a las pruebas promovidas por la parte demandante, tanto en el juicio principal como en la reconvención propuesta.
Auto de fecha 11-02-2016, en el que el a quo desechó la oposición interpuesta por el abogado Miguel Ángel Paz, apoderado judicial de la parte demandada, por extemporánea; admitió las pruebas promovidas por el abogado Antonio José Martínez Casanova, a excepción de la prueba contenida en el capítulo VII de la reproducción de audio y video contenida en el referido escrito; acordó oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público a los fines requeridos; fijó oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas y para la inspección judicial promovida.
Al folio 177, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Diligencia de fecha 15-02-2016, en la que el abogado Miguel Ángel Paz, apeló del auto que negó la oposición de las pruebas.
Auto de fecha 22-02-2016, en el que el a quo oyó la apelación en un solo efecto, acordando remitir las copias fotostáticas certificadas de lo conducente al Juzgado Superior Distribuidor.
De los folios 180-182, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Diligencia de fecha 29-02-2016, en la que el abogado Antonio José Martínez Casanova, actuando con el carácter de autos, en la que solicitó se fijara nueva fecha para la evacuación de las testimoniales promovidas.
Al vuelto del folio 183, auto de fecha 02-03-2016, en el que el a quo fijó nueva oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.
Diligencia de fecha 04-03-2016, en la que el abogado Miguel Ángel Paz, apeló del auto dictado en fecha 02-03-2016.
De los folios 186-190, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Al folio 192, auto de fecha 08-03-2016, en el que el a quo oyó la apelación interpuesta por el abogado Miguel Ángel Paz, contra el auto dictado en fecha 02-03-2016, en un solo efecto, acordando remitir las copias fotostáticas certificadas de lo conducente al Juzgado Superior Distribuidor.
De los folios 193-196, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
De los folios 198-200, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

PIEZA II
De los folios 02-03 de la 2da Pieza, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
Diligencia de fecha 03-05-2016, en la que la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, parte demandada en la presente causa, asistida de abogado, puso a disposición del Tribunal la suma de Bs. 750.000,00, correspondientes a lo recibido en negociación realizada con el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, mediante cheque N° 73565509, de la cuenta N° 01370030310005000001, del Banco Sofitasa, a nombre del Tribunal.
Al folio 06, actuación relacionada con la evacuación de pruebas.
Escrito de informes presentado en fecha 10-05-2016, por el abogado Miguel Ángel Paz, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Auto de fecha 16-05-2016, ordenó el depósito del Cheque de Gerencia N° 73565509, por la cantidad de Bs. 750.000,00, en la cuenta corriente que posee el Tribunal en la entidad bancaria Bicentenario Banco Universal C.A.
Escrito de informes presentado en fecha 17-05-2016, por el abogado Antonio José Martínez Casanova, actuando con el carácter de co-apoderado judicial del demandante de autos.
Al folio 31, auto de fecha 01-12-2016, en el que el a quo por cuanto no se había realizado el depósito ordenado en auto dictado en fecha 16-05-2016, cuyo cheque a la fecha se encuentra caduco, dispuso la devolución del mismo para su renovación, e igualmente, dejó a disposición del interesado la opción de depositar la cantidad puesta a disposición del Tribunal en la cuenta corriente de Fondos de Terceros que posee el Tribunal en la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., cuenta corriente N° 0175-0001-55-0000103790.
Al folio 34, diligencia de fecha 27-04-2017, en la que la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, actuando con el carácter de autos, consignó constancia de transferencia de la suma de Bs. 750.000,00 realizada en la cuenta corriente antes mencionada.
Auto de fecha 05-05-2017, en el que el a quo dispuso oficiar a la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., a los fines de realizar la correspondiente verificación del depósito antes mencionado.
Al folio 39, Decisión dictada en fecha 11-10-2017, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: Se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano CARLOS EDUARDO AMAYA CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-19.776.371, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, contra la ciudadana YORMAR DEL VALLE GÓMEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.166.096 de este domicilio y hábil. SEGUNDO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la parte demandante ciudadano CARLOS EDUARDO AMAYA CASTILLO, ya identificado, a cancelar a la parte demandada ciudadana YOSMAR DEL VALLE GÓMEZ GARCÍA, ya identificada, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), por concepto del saldo restante del precio pactado. TERCERO: Una vez quede firme la presente sentencia y conste en autos el pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) por concepto del saldo restante, se ordena a la parte demandada ciudadana YORMAR DEL VALLE GÓMEZ GARCÍA, que proceda al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario respectivo, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre éste construidas, el lote de terreno se encuentra ubicado en la Aldea Machiri, Barrio Santa Teresa, en la jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual mide cinco metros (5 Mts) de frente, por cincuenta y cinco (55Mts) de fondo, con un área aproximada de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS ( 275,00 Mts 2), las bienhechurías constituidas por tres (3) habitaciones, sala, cocina comedor, un (1) baño, porche, techo acerolit y estructura metálica, paredes de bloque frisado, pisos de mosaico, con un área de construcción de NOVENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (96,96 Mts2), cuyos linderos y medidas: NORTE: Callejón el toro mide cinco metros (5,00 Mts); SUR: Callejuela Pública mide cinco metros (5 Mts), ESTE: Con terrenos de Jesús María Borrero en cincuenta y cinco metros (55 Mts); OESTE: Con terrenos de Jesús María Borrero en cincuenta y cinco metros (55 Mts). CUARTO: En caso que la parte demandada no otorgue el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Público respectivo, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente decisión surtirá los efectos del contrato no cumplido; a tal efecto, se ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la presente decisión a los fines de su registro por ante la Oficina respectiva. QUINTO: Se condena en costas del juicio principal a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme al artículo 274 ejusdem. SEXTO: Se declara sin lugar la reconvención propuesta por la demandada reconviniente ciudadana YORMAR DEL VALLE GÓMEZ GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-12.166.096, de este domicilio y hábil, contra el demandante reconvenido ciudadano CARLOS EDUARDO AMAYA CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-19.776.371, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. SEPTIMO: Se condena en costas de la reconvención a la demandada reconviniente ciudadana YORMAR DEL VALLE GÓMEZ GARCÍA, ya identificada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: notifíquese a las partes de la presente sentencia.” (sic)
De los folios 60-65, actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.
Al folio 66, diligencia de fecha 24-10-2017, en la que el abogado Miguel Ángel Paz, actuando con el carácter de autos, apeló de la decisión dictada en fecha 11-10-2017.
Auto de fecha 30-10-2017, en el que el a quo oyó la apelación en ambos efectos, acordando remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor.
En fecha 09-11-2017, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dio entrada al presente expediente.
Al folio 70, Acta de inhibición de fecha 09-11-2017, propuesta por el abogado Fabio Ochoa Arroyave, Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Auto de fecha 14-11-2017, en el que vencido el lapso de allanamiento a que se contrae el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, se procedió a la distribución del expediente y de las actuaciones contentivas de la inhibición propuesta.
Auto de fecha 16-11-2017, en el que se dejó sin efecto la nota estampada en fecha 14-11-2017, de la remisión de las referidas actuaciones. Se acordó librar oficio al Juzgado Superior Distribuidor remitiendo el presente expediente y la inhibición declarada en el precitado expediente.
Al folio 77, resultas de la inhibición propuesta por el abogado Fabio Ochoa Arroyave, Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, que fue declarada con lugar en fecha 24-11-2017 por esta Alzada.
En la oportunidad de presentar informes ante esta Alzada, 11-01-2018, el abogado Miguel Ángel Paz, actuando con el carácter de autos, presentó escrito en el que solicitó se declarara la inadmisibilidad de la presente demanda, por no haberse cumplió con el procedimiento previo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo éste un requisito sine qua non para la procedibilidad de la admisión de la demanda. Señala que la demandada de autos ocupa el inmueble ubicado en la Aldea Machiri, Barrio Santa Teresa, calle 1 bis N° 3-37, San Cristóbal, Estado Táchira, según se evidencia en inspección judicial que riela a los folios 198-200 de la primera pieza, inmueble éste objeto tanto del contrato de opción a compra venta, como del presente litigio. Señala que la ejecución de la sentencia apelada implicaría necesariamente la pérdida de posesión que ostenta su representada; que como efecto jurídico, no riela en el expediente elemento probatorio alguno donde se constate haber dado cumplimiento a lo establecido en dicho decreto ley. Impugnó la sentencia apelada por cuanto la misma inaplica lo dispuesto en el primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil, al modificar el contenido del contrato de opción a compra venta documentado en un instrumento público, y en documentos privados suscritos por las partes mediante el dicho de un testigo único y a una interpretación extensiva del contrato; que el a quo al resolver la reconvención planteada, realiza una errada interpretación del texto de los tratadistas franceses hermanos Mazeaud, vulnerando dicha interpretación, los límites de la Ley, la verdad y la buena fe señalada en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones antes expuestas solicitó se declarara inadmisible la presente demanda, y en su defecto de no ser considerada dicha inadmisibilidad de la misma, solicitó se declarara con lugar la apelación interpuesta, por cuanto la sentencia apelada contradice disposiciones legales expresas y así solicitó fuese declarado.
En fecha 18-01-2018, oportunidad para la presentación de las observaciones a los informes presentados por la parte actora, el abogado Antonio José Martínez Casanova, presentó escrito en el que señaló que la solicitud realizada por la parte actora sobre la inadmisibilidad de la presente demanda, es contraria a la economía procesal, y al desgaste judicial, ello motivado a que los criterios respecto al agotamiento de dicha vía administrativa han variado desde la publicación de la Ley, en los casos que no sean de arrendamiento. Transcribió parcialmente sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 15-0922, de fecha 31-03-2016. En el supuesto de que el Tribunal considere necesario agotar el procedimiento administrativo previo que establece la referida Ley, no habría a su decir, necesidad de reponer la causa al estado de inadmitir la presente pretensión, toda vez que la propia ley en su artículo 4 establece que los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia del aludido decreto ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en dicho decreto, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarían su curso; que aún y cuando el supuesto de hecho de la norma no se subsume con las actuaciones del presente expediente, si puede ser aplicado por analogía, ya que decretar la inadmisibilidad, acarrearía un desgaste judicial de un expediente que ya se encuentra en segunda instancia; de la misma manera se debe tomar en cuenta que la doctrina respecto al tema no ha sido constante por parte del Tribunal Supremo de Justicia, de lo contrario la pretensión ejercida hubiera sido declarada inadmisible por el a quo. Que realmente lo que se pretende es no perder 02 años de actuaciones procesales, y que la parte demandada siga valiéndose de formalismos para continuar habitando el inmueble que negoció con su representado.
Al folio 84, auto de fecha 02-04-2018, en el que se difirió el lapso para sentenciar para el Trigésimo día siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Riela un (1) cuaderno de medidas constante de ocho folios útiles.

Estando para decidir, el Tribunal observa:
Conoce esta superioridad la presente causa con ocasión al recurso de apelación interpuesto por el abogado Miguel Ángel Paz Ramírez en fecha 24 de octubre de 2017, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 11 de octubre de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo contra la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, ordenó al demandante a cancelar a la demandada la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto del saldo restante del precio pactado; que una vez quede firme la sentencia y conste el pago pendiente, ordenó a la demandada que proceda al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario respectivo, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio; que en caso de que la demandada no otorgue el documento definitivo de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la decisión surtirá los efectos del contrato no cumplido; condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y; declaró sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada y condenó en costas de la reconvención a la demandada reconviniente.
La parte actora en su escrito de demanda expuso que en fecha 2 de mayo de 2014 suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, sobre un inmueble de su propiedad consistente en un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre el construidas ubicado en la Aldea Machirí, Barrio Santa Teresa, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual mide5 metros de frente por 55 metros de fondo, para un área total de 275 metros cuadrados, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Callejón el loro mide 5 metros; SUR: Callejuela pública mide 5 metros, ESTE: Con terrenos de Jesús María Borrero mide 55 metros, según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 11-03-2013, inserto bajo el N° 2013.391, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3 9799, correspondiente al libro de folio real del año 2013. Que el precio de la venta sería de por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), con un lapso de duración de 90 días continuos, más 30 días prorrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo, es decir, a partir del día 2 de mayo de 2014. Que luego de haber cancelado a través de varios depósitos bancarios diversos montos de dinero, el 9 de septiembre de 2014 le manifestó a la vendedora que realizaran recibo, en la que manifestó que no lo haría y que tampoco le iba a entregar ningún requisito, que no iba a realizar ninguna venta; por lo que demando de conformidad con los artículos 1.474, 1.486, 1.487,1.488, 1.527, 1.167, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil Venezolano. Solicitó se de cumplimiento a lo pactado en el contrato de opción de compra venta, se formalice la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble y pidió se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el referido inmueble.
Por su parte, la demandada ciudadana Yosmar del Valle Gómez García en su escrito de contestación de demanda asistida de abogado alegó que admite haber celebrado contrato de opción de compra venta con el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, que recibió el 95% de la suma estipulada en el contrato en los diversos instrumentos y formas de pago, que por parte del demandante existió incumplimiento al vencer el término el 1° de septiembre de 2014 y no cancelar la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), negó que el demandante haya cumplido con el pago total y reconvino a la parte demandante.
Delimitado como quedó la controversia el juzgado de la causa dictó la decisión hoy recurrida en fecha 11 de octubre de 2017, relacionada al inicio, alegando la representación judicial de la parte demandada y apelante ante esta alzada en su escrito de informes lo siguiente: La inadmisibilidad de la demanda por cuanto no se cumplió con el procedimiento previo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, siendo este un requisito sine qua non para la procedibilidad de la admisión de la demanda y que la sentencia del a quo contradice disposiciones legales expresas.
En este sentido, encuentra este juzgador resolver como PUNTO PREVIO el referido alegato de inadmisibilidad de la demanda, en los siguientes términos:
El artículo 1 y 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas señala:
“Artículo 1: El presente Decreto con rango, valor y fuerza de ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto. Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Hecho el estudio individual de la causa, se observa que lo expuesto por el apoderado judicial de la parte demandada y apelante en su escrito de informes ante esta superioridad es un hecho nuevo de lo alegado y debatido tanto en el libelo de la demanda como en la contestación.
Así, es preciso indicar lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 364: “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa”.
El autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Caracas 1996, página146 y siguientes señaló sobre el anterior artículo lo siguiente:

“…Los reclamos y alegatos contenidos en el libelo y en la contestación a la demanda fijan los límites de la controversia judicial. En consecuencia los jueces no están obligados a decidir las pretensiones planteadas en otras fases del proceso…
…Los argumentos de derecho de las partes (cfr comentarios al Art. 12), no sujetan al juez en su decisión ni constituyen el programa o prolegómeno inexcusable de su sentencia. El juez puede abordar el asunto desde otro punto de vista, puede obviar las cuestiones de derecho que hayan postulado los litigantes en la demanda, contestación o informes, y decidir de acuerdo a normas de juicio no alegadas. “El sentenciador-ha dicho al respecto la Corte-, debe pronunciarse expresamente respecto de todas las excepciones o defensas (…). Pero no está obligado a hacer otro tanto con los alegatos jurídicos de las partes, refutando unos y acogiendo otros en forma expresa, pues a los efectos formales de la sentencia le basta exponer las razones fundamentales de derecho que, a su juicio, justifican el sentido de la decisión (cfr CSJ, Sent. 18-5-71 GF 72 p. 403, cit por Bustamante, Maruja: ob. Cit. N° 3471)
Jurisprudencia.
a) “Es en la contestación de la demanda donde se traba la litis y donde quedan establecidas las pretensiones de las partes, sin que posteriormente puedan modificar sus pretensiones, ni los jueces decidir sobre asuntos no sometidos a su conocimiento en la demanda y su contestación” (cfr Sent, 4-6-68 GF 60 2E p.400, cit por Bustamante, Maruja: ob cit, N° 1486, cfr también sent. 20-5-69 GF 64 2E p.512 ob. Cit N° 1487).
b) Las partes no pueden, ni por sí ni por mutuo consentimiento, suscitar después de la contestación de la demanda un elemento nuevo de controversia, alterando la traba de la litis y falseando disposiciones de orden público como son las leyes de procedimiento (cfr Sent. 28-3-60 GF 27 2E p. 120, ob. Cit N° 1483. Cfr también sent 11-5-66 GF 52 2E p. 420, ob. Cit N° 1485)…”.

Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 17 de septiembre de 2009 en sentencia N° RC-00501 en el expediente N° 09-120 con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández estableció:

“…Al entrar al análisis de la denuncia formulada por el recurrente observa la Sala que se pretende la aplicación del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, referida al Capítulo de la contestación de la demanda.
Dicha norma es del tenor siguiente:
Terminada la contestación o precluído el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa.
La citada disposición, vinculada al principio de preclusión de los lapsos, determina la oportunidad en la cual deben llevarse a cabo los indicados en la misma, y no como erróneamente señala el formalizante, quien afirma, que ésta regula el establecimiento y valoración de los hechos y de las pruebas, por lo tanto, dicha norma hubiera sido infringida si la juez de la recurrida hubiese aceptado que la parte demandada presente el escrito de contestación fuera del lapso procesal correspondiente, o que admita una demanda de reconvención o alguna cita de terceros a la causa, una vez contestada la demanda o vencido el lapso de ley.
En el presente caso, la Sala observa que lo planteado por el formalizante esta referido a la apreciación y valoración por parte de la juez de las pruebas tendientes a demostrar la prescripción adquisitiva invocada como cuestión de fondo por la parte demandada, lo cual, no guarda relación con el supuesto de hecho abstracto contenido en la norma delatada como infringida por el juez superior, por lo que debe declararse la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide…” (Subrayado de quien aquí decide)

A la luz de lo señalado, encuentra este sentenciador que al haber alegado la representación judicial de la parte demandada y apelante por ante esta superioridad que se declare inadmisible la demanda, la misma se encuentra desajustada en derecho, puesto que cada fase del proceso, de un juicio, tiene su propio asidero fáctico y jurídico, desde el libelo de la demanda, como en la contestación, se exponen y se alegan todas las defensas, excepciones de fondo que consideren las partes, por lo que en el presente asunto, el juicio por cumplimiento de contrato trabó su litis en los hechos expuestos relativos al incumplimiento por parte del optante vendedor producto de una negociación bilateral de compra venta sobre un bien inmueble de su propiedad y de la admisión de hechos por la demandada y del presunto incumplimiento por parte del optante comprador. Por lo tanto, este sentenciador no considera aplicable que se declare la inadmisibilidad de la demanda por no haberse cumplido con el trámite previo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que contempla el cumplimiento previo de dicho trámite administrativo para demandar, puesto que transcurrieron todas las fases del proceso contempladas en el procedimiento ordinario, los lapsos están precluídos para hacer valer cualquier alegato que no haya sido ventilado y expuesto en el momento de trabarse la litis, lo que conduce a declarar improcedente la presente denuncia, con su consecuente desestimación. Así se precisa.

DEL FONDO DEL ASUNTO
El Código Civil Venezolano establece:

“Artículo 1.333: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, y; b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-000053 de fecha 08 de febrero de 2012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Subrayado de este sentenciador).
(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/febrero/000053-08-02-12-2011000503.htm)

Planteado así, este juzgador procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Copia certificada de documento de venta entre los ciudadanos Maura Berenice Zambrano Chacón, Neiza Edith Zambrano de Mora, Julio Alberto Zambrano Chacón, Josué Ricardo Zambrano Chacón y Jorge Zambrano Chacón y la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, sobre un inmueble identificado con el código catastral 20-23-03-U01-013-030-010-000-P00-000, ubicado en la Aldea Machirí Barrio Santa Teresa Municipio San Cristóbal del estado Táchira con un área total de doscientos setenta y cinco metros cuadrados (275mts2), con hipoteca convencional de primer grado, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira del 11 de marzo de 2013 bajo el N° 2013.391, asiento registral 1 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013 (folios 11 al 21 pieza I).
Se aprecia y se valora este instrumento como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que fue expedido por una autoridad pública competente para ello y además no fue impugnado por la contraparte.
• Copia simple de Cédula Catastral de Inmuebles de fecha 31 de enero de 2013 expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Oficina Municipal de Catastro del inmueble ubicado en la calle 1 bis N° 3-37 Santa Teresa de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira y Mapa Catastral expedido el 21 de septiembre de 2012 sobre el mismo inmueble (folio 25 y 26).
Se valoran como documentos públicos administrativos. De los mismos se desprende la inclusión legal correspondiente por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y que se corresponde con el inmueble de autos.
• Original de comunicación de fecha 7 de abril de 2014 dirigida a la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García mediante la cual la Caja de Ahorros del Personal del Ministerio Público (C.A.P.M.P) le otorga autorización a la referida ciudadana para enajenar a terceros el inmueble de su propiedad (folios 43 y 44).
Se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual se tiene como fidedigna en su contenido.
• Copia simple de contrato de opción de compra venta celebrado entre Yosmar del Valle Gómez García y Carlos Eduardo Amaya Castillo sobre un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre el construidas ubicado en la Aldea Machirí Barrio Santa Teresa Municipio San Cristóbal del estado Táchira, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del estado Táchira el 2 de mayo de 2014 bajo el N° 33, Tomo 110 de los libros de autenticaciones (folios 45 al 48).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano, en el sentido de que aún y cuando fue presentado en copia simple, en primer lugar, no fue desconocido o impugnado por la contraparte lo cual se tiene como válido y reconocido, además ha ce plena fe de lo allí contenido y declarado por las partes.
• Original de documento de liberación de hipoteca convencional de primer grado suscrito Igor David Martínez Apoderado de la Caja de Ahorros del Personal del Ministerio Público (C.A.P.M.P) y Yosmar del Valle Gómez García, autenticado el 23 de julio de 2014 por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima de Caracas Municipio Libertador bajo el N° 54, Tomo 33, folios 190-192 de los libros respectivos (folios 49 al 51).
Se aprecia y se valora este instrumento como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en el sentido de que fue expedido por una autoridad pública competente para ello y además no fue impugnado por la contraparte.
• Planilla de depósito bancario N° 201581028 de fecha 5 de mayo de 2014 a nombre de Helder Raúl Guerra Daza por la cantidad de Bs. 430.000,00 efectuado por la ciudadana Amalia Esther Castillo de Amaya titular de la cédula de identidad N° V-5678445 en el Banco Sofitasa Banco Universal (folio 52).
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil Venezolano estos instrumentos, acogiendo criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal del País en sentencia N° 877 del 20-12-2005, expediente N° AA20-C-2005-000418, deben ser considerados como tarjas, una prueba documental, de que la depositante efectuó la transferencia bancaria a nombre de dicho ciudadano, además no fue desconocido ese pago.
• Documento privado suscrito entre Yosmar del Valle Gómez García y Carlos Eduardo Amaya Castillo de fecha 6 de mayo de 2014, mediante el cual la promitente vendedora recibió del promitente comprador la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000.00) según cheque N° 00000113 del Banco Provincial de fecha 28 de abril de 2014 y la cantidad de cuatrocientos treinta mil bolívares (Bs. 430.000,00) según planilla de depósito bancario N° 201581028 de fecha 5 de mayo de 2014, como arras de la opción de compra venta, cuyo precio total es de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), quedando a convenir que el saldo restante de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) serán cancelados en el plazo de noventa (90) días hábiles y una prórroga de treinta (30) días a la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta (folio 53).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es decir, como instrumento privado reconocido.
• Planilla de depósito bancario N° 200322686 de fecha 19 de junio de 2014 a nombre de Helder Raúl Guerra Daza por la cantidad de Bs. 170.000,00 efectuado por la ciudadana Amalia Esther Castillo de Amaya titular de la cédula de identidad N° V-5678445 en el Banco Sofitasa Banco Universal (folio 54).
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil Venezolano estos instrumentos acogiendo criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal en el expediente N° 2005-000418, deben ser considerados como tarjas, una prueba documental, de que la depositante efectuó la transferencia bancaria a nombre de dicho ciudadano, además no fue desconocido ese pago.
• Documento privado suscrito entre Yosmar del Valle Gómez García y Carlos Eduardo Amaya Castillo de fecha 23 de junio de 2014, mediante el cual la promitente vendedora recibió del promitente comprador la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000.00) según planilla de depósito bancario N° 200322686 de fecha 19 de junio de 2014, como arras de la opción de compra venta, cuyo precio total es de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), quedando a convenir que el saldo restante de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,00) serán cancelados en el plazo de noventa (90) días hábiles y una prórroga de treinta (30) días a la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta (folio 55).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, es decir, como instrumento privado reconocido.
• Planilla de depósito bancario N° 200335840 de fecha 09 de septiembre de 2014 a nombre de Helder Raúl Guerra Daza por la cantidad de Bs. 120.000,00 efectuado por la ciudadana Amalia Esther Castillo de Amaya titular de la cédula de identidad N° V-5678445 en el Banco Sofitasa Banco Universal (folio 56).
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil Venezolano estos instrumentos acogiendo criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal del País en sentencia N° 877 del 20-12-2005, expediente N° AA20-C-2005-000418, deben ser considerados como tarjas, una prueba documental, de que la depositante efectuó la transferencia bancaria a nombre de dicho ciudadano, además no fue desconocido ese pago.
• Copias simples de actuaciones cursantes en el Ministerio Público en la causa N° MP-72354-2015 solicitada por Carlos Eduardo Amaya Castillo de fecha 24 de marzo de 2015, Fiscalía Séptima (folios 57 al 63).
Se aprecian como documentos públicos, y evidencian los conflictos suscitados entre las partes en esta instancia penal.
• Prueba de Informes a la Fiscalía Superior del Ministerio Público.
Riela al folio 6 de la pieza II respuesta del Ministerio Público, en donde informa que la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García es funcionaria de dicho organismo.
• Testimonial de la ciudadana Anyelin Carolina García Cortesía, venezolanos, titular de la cédula de identidad número V-23.548.259. En cuanto a la declaración de esta testigo se pudo verificar que conoce al demandante desde la infancia y que le comentó de la negociación que realizó con la demandada, y presenció en varias oportunidades cuando le hacía entrega de los depósitos bancarios, por lo que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil se aprecia y se le confiere valor probatorio.
• Fotografías tomadas al inmueble objeto de la demanda. Conforme al principio de exhaustividad, el juez debe analizar todo cuanto haya sido producido para su valoración, sin embargo, estas tomas fotográficas se desechan por cuanto no fue aportado data fehaciente de dichas fotografías y que pueda dar algún elemento de convicción.
• Inspección Judicial al inmueble de autos. Dicha inspección fue practicada por el a quo en fecha 17 de marzo de 2016. Tal y como lo previene el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el juez al realizar una inspección ocular está investido de la capacidad de que a través de sus sentidos aprecie lo que existe en el lugar, y de la misma no se desprende algún elemento probatorio que dilucide la controversia, por lo que se desecha.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
De la revisión al expediente se pudo verificar que la parte demandada no presentó ni aportó ningún medio probatorio a la causa.
Conforme criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ratificado en sentencia N° RC-00299 del 2 de junio de 2015, dictada en el expediente N° AA20-C-2014-000657, ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vásquez, al estar presentes en un documento de opción de compra venta todos los supuestos necesarios para que se perfeccione la venta, esto es, el consentimiento, objeto y precio, debe estimarse como una verdadera venta. A tal efecto, se cita a continuación:

“…De la lectura del fallo recurrido antes transcrito, y del contrato se observa, que el juez de alzada actuó correctamente en el análisis de los hechos y en la interpretación jurisprudencial de la Sala en cuanto a los tres elementos fundamentales (consentimiento, objeto y causa) que deben contener los contratos para ser considerados como verdaderos contratos de compra venta, pues la venta es un contrato consensual, no solemne, al menos para que surta efectos entre las partes, además lo hizo de forma coherente, sin cometer desnaturalización por desviación intelectual o ideológica, pues no se observa que haya tergiversado o distorsionado la voluntad de las partes que dimana de dichos contratos, dándoles un sentido distinto a sus cláusulas, dado que es lógico pensar como lo hizo el juez de alzada, que al tener todos los requisitos esenciales de la venta, cualquiera de las partes se encontraban en su derecho de demandar su cumplimiento según el artículo 1.167 de Código de Procedimiento Civil, al tener fuerza de ley los contratos entre las partes según lo establecido en artículo 1.159 eiusdem, subsumiendo los hechos en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil.
Es claro de lo antes expuesto, que el juez de alzada no cometió desnaturalización por desviación intelectual o ideológica de las cláusulas del contrato, sino que tomó sus propias conclusiones en base al análisis de las prueba y de los hechos alegados por las partes, criterio a tono con la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil, sobre el particular lo que no conduce a la comisión del vicio de suposición falsa…”.
(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/junio/000299-02-06-15-2014000657.htm)

Así, en el caso sub examine se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira del 2 de mayo de 2014 y de los documentos privados de fechas 06 de mayo de 2014 y 23 de junio de 2014, que ambas partes contratantes manifestaron con su suscripción el consentimiento, determinaron el objeto de la venta al describir el inmueble y señalar los datos de su adquisición, y fijaron el precio. Incluso consta de las actas que desde la suscripción del documento autenticado del 02 de mayo de 2014, la vendedora recibió la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y el saldo restante de setecientos treinta mil bolívares (Bs. 730.000,00) sería cancelado en el transcurso del tiempo acordado, pues así expresamente lo afirmó la demandada en su contestación, además que no desconoció ni impugnó los depósitos bancarios realizados el 5 de mayo de 2014 por la cantidad de Bs. 430.000,00, el 19 de junio de 2014 por la cantidad de Bs. 170.000,00 y el 9 de septiembre de 2014 por la cantidad de Bs. 120.000,00, arrojando un total de Bs. 740.000,00, quedando un saldo pendiente de Bs. 10.000,00 que no ha sido cancelado por cuanto la promitente vendedora incumplió con su obligación de entregar a la fecha antes de la protocolización del documento definitivo los documentos necesarios para efectuar los trámites legales y administrativos y que deberá cancelarle una vez quede firme la presente decisión. Así se establece.
Además, al haberse analizado las actas del presente expediente se pudo determinar que la parte actora demostró que hizo todos los trámites administrativos pertinentes para cumplir con su obligación principal de pago necesarios para llegar al otorgamiento del documento definitivo de venta lo que reflejó al hacer las gestiones que le eran propias, y que estando prevista la fecha del otorgamiento, la vendedora no cumplió con su obligación, sin haber probado una causa extraña no imputable que la eximiera de responsabilidad, igualmente reconoció todos los pagos realizados por el comprador, por lo tanto, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador se atiene a la intención y propósito de las partes intervinientes en el presente negocio jurídico, teniendo en mira las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.
Corolario de lo anterior, observa este sentenciador que respecto del alegato planteado por el apelante ante esta alzada de que la sentencia del a quo contradice disposiciones legales expresas, modificando lo establecido en el contrato mediante el dicho de la testigo promovida por el actor, es preciso hacer notar que más allá de este planteamiento, en el íter procesal quedó plenamente evidenciado que la declaración de la ciudadana Anyelin Carolina García Cortesía, quien fungió como testigo, su testimonio no fue lo determinante para que el juzgador de la causa concluyera procedente la demanda intentada, sino que el actor aportó un cúmulo probatorio suficiente que llevó a la convicción del juez para probar el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, persona ésta que en ninguna parte del proceso desconoció o impugnó los recibos de pago, los depósitos bancarios ni el documento autenticado primigenio de compra venta ni los documentos privados que suscribió con el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo, por lo que se desestima la denuncia invocada. Así se decide.
Consecuencia de lo expuesto, debe declararse sin lugar la apelación intentada por la representación judicial de la demandada, confirmarse el fallo apelado, destacando el hecho de que al momento de la ejecución del fallo una vez quede definitivamente firme, el tribunal de la causa deberá dar estricto cumplimiento a lo preceptuado en los artículos 12, 13 y 14 del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, N° 8.190, publicado en la Gaceta Oficial N° 39.668 del seis (06) de mayo de 2011. Así se establece.

DISPOSITIVO
Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinticuatro (24) de octubre de 2017, por el apoderado de la parte demandada, abogado Miguel Ángel Paz Ramírez, contra la decisión de fecha once (11) de octubre de 2017 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha once (11) de octubre de 2017 proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: “ con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Carlos Eduardo Amaya Castillo contra la ciudadana Yosmar del Valle Gómez García, ordenó al demandante a cancelar a la demandada la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto del saldo restante del precio pactado, que una vez quede firme la sentencia y conste el pago pendiente, ordenó a la demandada que proceda al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario respectivo, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, que en caso de que la demandada no otorgue el documento definitivo de venta, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la decisión surtirá los efectos del contrato no cumplido, condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, declaró sin lugar la reconvención planteada por la parte demandada y condenó en costas de la reconvención a la demandada reconviniente”.
TERCERO: SE EXHORTA al tribunal de la causa a dar cumplimiento estricto a lo preceptuado en los artículos 12, 13 y 14 del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, N° 8.190, publicado en la Gaceta Oficial N° 39.668 del seis (06) de mayo de 2011.
CUARTO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada y apelante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de julio de 2018. Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria Temporal,

Angie Andrea Sandoval Ruiz
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 11:05 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Igualmente en la misma fecha se le hizo entrega de las boletas a la Alguacil del Tribunal.

MJBL/aasr
Exp. Nº 17-4494