TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

207° y 158°

DEMANDANTE: VIUR C.A., sociedad mercantil domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 15 de junio de 1967, bajo el No. 77 e incorporada al Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira con el número de expediente 1491; con modificaciones en sus estatutos sociales según Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 17 de agosto de 2012, inscrita en el mencionado Registro Mercantil Tercero, en fecha 3 de mayo de 2013, bajo el No. 38, Tomo 18-A RM 445; representada por su presidente, ciudadano Carlos Ignacio Matamoros Pacheco, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.683.164, de igual domicilio, según Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 27 de mayo de 2013, inscrita en el mismo Registro Mercantil en fecha 30 de septiembre de 2013, bajo el No. 27, Tomo 48-A RM 445.
APODERADOS: Sonia Contreras Contreras y Gerardo Abel Rodríguez Rovallo, venezolanos, con cédulas de identidad Nos. V-10.900.446 y V- 9.465.541 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 53.165 y 66.985, en su orden.
DEMANDADO: Alejo César Galaviz Villamizar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-1.529.233, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO: Luis Alfonso Cárdenas Jurado, titular de la cédula de identidad No.
V-7.422.969 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 244.858.
MOTIVO: Desalojo. Incidencia de Cuestiones Previas.
(Apelación a decisión de fecha 23 de noviembre de 2016, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)
I
ANTECEDENTES
Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la coapoderada judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 23 de noviembre 2016, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta en fecha 28 de julio de 2015 por la abogada Sonia Contreras Contreras, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil VIUR, C.A., representada por su presidente Carlos Ignacio Matamoros Pacheco, contra el ciudadano Alejo César Galaviz Villamizar, por desalojo de un inmueble ubicado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Estimó la demanda en la cantidad de treinta y tres mil ciento veinte bolívares (Bs. 33.120,00) o su equivalente en unidades tributarias, vale decir, doscientas veinte unidades tributarias (220 U. T.). (fs. 1 al 8, con anexos a los fs. 9 al 42)
Por auto de fecha 11 de agosto de 2015, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y ordenó su tramitación por el procedimiento oral conforme a las disposiciones generales del artículo 859, ordinal 4° y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (f. 43)
A los folios 44 al 69 rielan actuaciones procesales relacionadas con la citación de la parte demandada, la cual se tramitó por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 1° de agosto de 2016, el ciudadano alejo César Galaviz Villamizar confirió poder apud acta al abogado Luis Alfonso Cárdenas Jurado (f. 78)
En fecha 5 de octubre de 2016 el demandado Alejo César Galaviz Villamizar, asistido por la abogada Irene del Rocío Ochoa Reyes, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, opuso como defensa previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta prevista en el artículo 346, numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (fs. 80 al 84)
Por diligencia de fecha 05 de octubre de 2016, el ciudadano Carlos Ignacio Matamoros Pacheco, actuando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil VIUR, C. A., otorgó poder apud acta a los abogados Sonia Contreras Contreras y Gerardo Abel Rodríguez Rovallo. (fs.85 al 87)
Mediante escrito de fecha 13 de octubre de 2016, el coapoderado judicial de la parte actora, actuando según lo previsto en el ordinal 3° del artículo 866 del Código de Procedimiento Civil, presentó formal contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte accionada. (fs. 91 al 96, con anexos a los fs.97 al 109)
Por diligencia de fecha 18 de octubre de 2016, el coapoderado judicial de la parte actora , por considerar que la inspección judicial que anexó con el escrito de contradicción de la cuestión previa fue practicada por el juez del tribunal de la causa, manifestó al tribunal que consideraba inoficioso realizar una nueva inspección en la presente incidencia, puesto que con la ya realizada se logra probar, a su decir, que el presente caso se refiere a un inmueble en el que se desarrolla una actividad destinada al uso comercial y que se trata de un terreno edificado. (f. 110)
Al folio 111 corre inserta la decisión de fecha 23 de noviembre de 2016 relacionado al comienzo de la presente narrativa, mediante la cual el Tribunal de la causa resolvió la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Por escrito de fecha 6 de noviembre de 2007, la coapoderada judicial de la parte actora apeló de la referida decisión. (fs. 114 al 116)
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2017, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil. (f. 117)
Por auto de fecha 21 de noviembre de 2017 se le dio entrada en este Juzgado Superior, ordenándose seguir el curso de ley correspondiente. (f. 120)
En fecha 5 de diciembre de 2017 presentó informes la coapoderada judicial de la parte actora (fs. 121 al 129). Por auto de la misma fecha se hizo constar que la parte demandada no hizo uso de ese derecho (f. 130); y por auto del 19 de diciembre de 2017, que tampoco presentó observaciones a los informes de la parte actora (f. 131)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la coapoderada judicial de la sociedad mercantil VIUR C.A., parte actora, contra la decisión interlocutoria de fecha 23 de noviembre de 2016, proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada; y en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 eiusdem. Asimismo, condenó en costas a la parte actora según lo establecido en el artículo 276 ibidem.
La abogada Sonia Contreras Contreras, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil VIUR, C.A., demanda al ciudadano Alejo César Galaviz Villamizar, por desalojo de un inmueble ubicado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Alega al respecto lo siguiente:
- Que el mencionado ciudadano es inquilino de su representada conforme se desprende de contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 11 de noviembre de 2007, bajo el N° 45, Tomo 260, folios 96 al 97 de los libros de autenticaciones.
- Que lo dado en arrendamiento consiste en un inmueble propiedad de su representada, en el que se encuentra edificado un galpón, oficina y área de baño, el cual forma parte de uno de mayor extensión situado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que dicho inmueble está ubicado al este de la Avenida, al sur del Barrio Jesús María Bianco, con una superficie aproximada de 1.850 mts. 2, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas que allí indica; el cual forma parte de mayor extensión adquirida según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, el 3 de agosto de 1.972, bajo el No. 38, folios 94 al 98, Tomo 5, Protocolo Primero.
- Que en el referido contrato de arrendamiento constan los acuerdos a que llegaron las partes respecto al canon mensual de arrendamiento; los aumentos del mismo; que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato y exigir al arrendatario el cumplimiento y pago de todas sus obligaciones; que el término de duración del contrato sería de un (1) año, contado a partir del 1° de noviembre de 2007, plazo que se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y consecutivos, siempre que con anterioridad a su vencimiento o el de cualquiera de sus prórrogas, se hubiese acordado el nuevo canon de arrendamiento; estableciéndose en la cláusula SEXTA, la obligación del arrendatario de devolver el inmueble objeto del arrendamiento debidamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió.
- Que el referido contrato de arrendamiento fue objeto de varias prórrogas automáticas y consecutivas, hasta que su representada notificó al inquilino Alejo Cesar Galaviz Villamizar, la culminación del contrato de arrendamiento y el inicio de la prórroga legal arrendaticia, conforme a la ley; notificación que fue practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de octubre de 2014, expediente No. 9072-14.
- Que encontrándose el arrendatario en el disfrute de la prórroga legal arrendaticia, dejó de cumplir con una de sus principales obligaciones, cual es el pago de los cánones arrendaticios, desde el mes de abril de 2015, encontrándose vencidos para la fecha de introducción de la demanda los cánones correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2015.
- Que por las razones expuestas y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 40, literal a) y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es perfectamente posible demandar el desalojo del referido inmueble destinado para el uso comercial (exhibición, compra y venta de vehículos) por parte del arrendatario, totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió; acotando al respecto, que el inmueble dado en arrendamiento, consistente en un lote de terreno, fue acondicionado como galpón y oficinas internas, por lo que constituye hoy día un local comercial; que no obstante, al momento de la entrega o práctica del desalojo debe ser devuelto a su estado original, como lo prevé la cláusula SEXTA contractual.
- Que con fundamento en las citadas normas, demanda por desalojo al ciudadano Alejo César Galaviz Villamizar, en su carácter de arrendatario, para que proceda a la desocupación y entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento, en el mismo estado en que lo recibió conforme a lo establecido en la mencionada cláusula SEXTA del contrato; y que por el tiempo que transcurra desde la presentación de la demanda hasta la entrega real y efectiva del inmueble, sea condenado a pagar una indemnización sustitutiva equivalente a los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble, por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil.
El demandado Alejo Cesar Galaviz Villamizar, por su parte, asistido por la abogada Irene del Rocío Ochoa Reyes, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso como defensa previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el artículo 346, numeral 11° del Código de Procedimiento Civil. Aduce al respecto lo siguiente:
- Que la ley que consagra la acción de desalojo, que es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 4 no la admite cuando se trate del arrendamiento de terreno no edificado.
- Que la parte actora plantea en el libelo la acción de desalojo invocando el mencionado Decreto Ley; pero muy seguramente, consciente de que la acción de desalojo por arrendamiento de terrenos es inadmisible, no dice con franqueza que el objeto del contrato de arrendamiento es un lote de terreno, sino que trata de hacer ver que es un terreno edificado; obviando el instrumento fundamental de la demanda que es el contrato de arrendamiento, en cuya cláusula PRIMERA se dice de manera expresa que lo que se da en arrendamiento es un lote de terreno. Que sólo al final deja entrever que el objeto del contrato de arrendamiento es un lote de terreno, al cual el arrendatario le realizó bienhechurías y que debe ser devuelto a la arrendadora sin ninguna edificación. Que a su entender, el objeto del arrrendamiento sigue siendo el que se estableció en el contrato escrito, y lo que haya edificado con posterioridad el arrendatario no cambia su naturaleza, pues en la misma cláusula SEXTA la arrendadora dejó a salvo su derecho a exigir, a su conveniencia, que el arrendatario le entregara el inmueble completamente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió. En sustento de lo expuesto, invoca sentencia N° 1769 dictada por la Sala Constitucional en fecha 25 de noviembre de 2011.
- Por las razones expuestas alega que la acción de desalojo prevista en el artículo 40 del citado Decreto Ley, no es admisible para el tipo de contrato de arrendamiento que tiene por objeto un terreno y, por tanto, debe declararse con lugar la cuestión previa opuesta.
Mediante escrito de fecha 13 de octubre de 2016, el coapoderado judicial de la parte actora contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada, indicando lo siguiente:
- Que del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se extraen dos elementos que deben darse en forma concurrente para que prospere la exclusión de la aplicación del mismo, los cuales no se cumplen en el presente caso; pues con relación a que se trate de un inmueble no destinado al uso comercial, la cláusula CUARTA contractual establece expresamente que el terreno dado en arrendamiento sería destinado por el arrendatario única y exclusivamente para exhibición, compra y venta de vehículos en general y todo lo relacionado con el ramo, no pudiendo ser utilizado para ningún otro fin, con lo cual, a su entender, le da el carácter de uso eminentemente comercial. Y en cuanto al segundo elemento, es decir, que se trate de terrenos no edificados, se observa que en la cláusula SEXTA del mencionado contrato de arrendamiento, la arrendadora autoriza la construcción de mejoras por parte del arrendatario, de cuyo texto surge, a su decir, el verdadero espíritu de la contratación, como lo era el acondicionamiento del inmueble al uso previsto, para lo cual arrendadora y arendatario previeron la construcción de mejoras. Presentó inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 27 de octubre de 2015, expediente No. 8776, en la cual, según su dicho, queda perfectamente probado que el inmueble se encuentra edificado.
Asimismo, en los informes presentados ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandante ratificó los argumentos expuestos en el escrito de contradicción de la cuestión previa; indicando que el a quo omitió valorar la prueba de inspección judicial acompañada con el escrito de contradicción de la cuestión previa, la cual considera de suma importancia en la suerte final de este proceso.
Expuestos como han quedado los argumentos de las partes, considera necesario esta sentenciadora hacer las siguientes consideraciones:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil contempla en el ordinal 11 como cuestión previa “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en el demanda”; de cuyo texto se colige que para que proceda la referida cuestión previa es preciso que exista expresamente establecida en la ley, tal prohibición. Así lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 103 de fecha 27 de abril de 2001, en la que reproduce respecto a dicha excepción el criterio sentado por la Sala Político Administrativa en decisión N° 542 del 14 de agosto de 1997, en la que indicó:

“...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...”
(Exp. N° 00-405.)

Por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyas normas son de orden público, dispone:
Artículo 4°.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.

Conforme a dicha norma, los terrenos sin edificaciones están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la mencionada Ley especial.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión No. 1769 de fecha 25 de noviembre de 2011, al conocer de la solicitud de revisión constitucional de la sentencia No. 00515 dictada el 22 de septiembre de 2009, por la Sala de Casación Civil, dejó sentado lo siguiente:

En el presente caso el solicitante en revisión denuncia, que la sentencia N° 00515 dictada el 22 de septiembre de 2009, por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia, es violatoria del debido proceso y que por incurrir en silencio de pruebas concluyó que el terreno objeto del contrato de arrendamiento, era del tipo no edificado, y lo sustrajo del ámbito normativo inquilinario.
En efecto, pudo apreciar esta Sala, que las denuncias efectuadas por la parte solicitante, estuvieron dirigidas a señalar una supuesta actitud formalista y antiprobatoria por parte de la Sala de Casación Civil, toda vez que con la sentencia cuestionada se le da preeminencia al texto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, sobre la realidad afirmada por la solicitante, realidad que según alegan los apoderados de la solicitante, no pudo ser demostrada por no haberse valorado de manera correcta los medios de prueba promovidos al efecto.
De la revisión de las actas en general, así como de los escritos presentados por las partes, se evidencia que se pretende debatir nuevamente sobre la determinación de si el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre Edoval C.A., e Inversiones Alvamart, C.A., constituido por un terreno con una superficie aproximada de 6.000 mts. 2, ubicado entre las calles la Joya y Elice de Chacao, con frente tanto a la Avenida Francisco de Miranda como a la Avenida Libertador, debe considerarse como un terreno urbano no edificado y por lo tanto fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo dispone la referida ley en su artículo 3 literal “a”, tal como lo estimó la Sala de Casación Civil en el fallo cuestionado.
Ello así, lo que persigue la solicitante es que se determine si el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debe estar sujeto o no, a las regulaciones contenidas en el señalado Decreto-Ley, o si por el contrario, los conflictos que surjan con respecto a esa relación arrendaticia deben ser resueltos de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil.
Es necesario destacar que, en cuanto al señalamiento hecho por la solicitante de que el inmueble objeto de la relación arrendaticia está constituido por un terreno edificado, esta Sala considera que la decisión de la Sala de Casación Civil estuvo ajustada a derecho al señalar por ejemplo que:
“En el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “terreno”, por ende, mal podía la juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba.
Así pues, la Sala constata que la juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el terreno estaba edificado, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo un terreno, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituían tales contratos en los cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el objeto de los mismos era un “terreno”, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tales contratos.
En atención a lo anteriormente expuesto, se observa que la Juzgadora de alzada en uso del poder soberano de interpretación del contrato desnaturalizó el mismo, al haber concluido que se trataba de un terreno edificado lo cual no es compatible con el texto del mismo, cuyo objeto claramente establecido por las partes lo constituía un terreno, infringiendo a su vez el principio de autonomía de voluntad de las partes.
Es claro pues, que con tal interpretación del contrato la juez de la recurrida arrojó una interpretación errada e incompatible con lo que estipula el contrato ya que sus afirmaciones respecto a la existencia del ‘terreno edificado’ son irreconciliables con el texto de la mención que se interpreta.
De manera que, el establecimiento de los hechos que la Juez realizó resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, por ende, la Sala constata que en el sub iudice se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada.
Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo eran terrenos edificados, conllevó a admitir una demanda que a todas luces es inadmisible por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues claramente el literal ‘a’ del artículo 3 de dicha ley, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 ejusdem. Así se decide”. (Destacados del fallo citado)

Igual importancia revisten para esta Sala, dado el carácter de inmediación existente, las consideraciones hechas por el tribunal de la causa, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en su sentencia dictada el 2 de octubre de 2007, declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por la hoy solicitante, con base en la siguiente argumentación:
“A saber de lo anterior, debe determinarse si se trata de un terreno urbano y no edificado y para ello se debe observar cual fue realmente, de manera primigenia el objeto de la contratación entre la hoy parte actora (arrendatario) y la hoy codemandada (arrendataria) puesto que de ello se derivaría o no el derecho a ejercer cualquier acción vinculada a ese contrato de arrendamiento, y eso se esclarece una vez que se detalla el contenido de los contratos que anexa el demandante a su libelo, contratos de los años 1994 y 2006, en los cuales sin variación alguna se establece como objeto del contrato de arrendamiento un terreno, que al versar sobre la zona del Municipio Chacao, constituye un terreno urbano, donde no se detalla el arrendamiento de edificación o bienechuría alguna, llevando con ello a la convicción de quien aquí decide que se trata de un terreno no edificado, mas aún si se toma en cuenta que para la fecha de esta decisión fue realizada por quien suscribe una inspección judicial en donde se determinó que en el inmueble en cuestión no se han realizado trabajos de edificación, como lo determina el texto de la ley al indicar que son excluidos de la misma los terrenos urbanos y suburbanos no edificados”. (Resaltado de este fallo)

Como puede observarse, la decisión tomada por la Sala de Casación Civil al casar sin reenvío la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es producto del análisis de un contradictorio con respecto al tipo de inmueble arrendado, contradictorio que estuvo acompañado de actividad probatoria dirigida por las partes a probar sus respectivas afirmaciones, y que permitió, en la instancia, el establecimiento soberano de los hechos, tal como se indica en la sentencia cuestionada.
En esa decisión, dictada por la referida Sala el 22 de septiembre de 2009, se determinó de manera acertada que el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, incurrió en el vicio de falta de aplicación del literal “a” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que excluye del ámbito de aplicación de esa ley a los terrenos no edificados, y en falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 eiusdem, al declarar con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, con base en disposiciones que no eran aplicables a la situación de hecho presentada.
En tal sentido, la Sala estima, luego del análisis efectuado a la decisión N° 00515 dictada el 22 de septiembre de 2009, que se le dio cabal cumplimiento al principio de congruencia establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, decidiéndose así, cada una de las denuncias efectuadas por las partes formalizantes, por lo que no se evidencia que la Sala de Casación Civil, a través de la sentencia cuya revisión se pretende, haya atentado contra los principios o derechos constitucionales desarrollados y protegidos por la jurisprudencia de esta Sala Constitucional.

…Omissis…

Como consecuencia de todo lo que fue expuesto y, en virtud de que la Sala considera que la revisión de la sentencia N° 515/2009 dictada por la Sala de Casación Civil no contribuiría con la homogeneidad jurisprudencial, ni se aprecia que se haya efectuado una indebida o falta de aplicación de una norma o principio constitucional, además de que no se subsume en ninguno de los supuestos de procedencia determinados por el desconocimiento de algún precedente de esta Sala Constitucional, ni se haya incurrido en un error grave en la interpretación, se declara no ha lugar la revisión de autos. Así se declara.
(Expediente No. 10-0343)

El criterio jurisprudencial antes transcrito fue dictado bajo la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su artículo 3 literal a) excluyó de su ámbito de aplicación los terrenos urbanos y suburbanos no edificados; no obstante, resulta aplicable al presente caso, dado que el ut supra transcrito artículo 4° del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mantiene excluidos del ámbito de su aplicación los terrenos no edificados. Del referido criterio jurisprudencial se colige que, en los casos en que sea necesario determinar si el inmueble objeto del arrendamiento se trata de un terreno no edificado, a los fines de su exclusión del ámbito de aplicación de la mencionada Ley especial, el juez debe examinar el respectivo contrato de arrendamiento que constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento, sin desentrañar pruebas adicionales, si en forma clara éste expresa el objeto del contrato.
En el presente caso, la representación judicial de la parte actora acompañó con el libelo de demanda como instrumento fundamental de la acción, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil VIUR, C.A., representada por su presidente en ese momento Gustavo Matamoros Mendoza, con el carácter de arrendadora y Alejo César Galaviz Villamizar, con el carácter de arrendatario, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 15 de noviembre de 2007, bajo el N° 45, Tomo 260, folios 95 al 97, de los respectivos libros de autenticaciones, cursante a los folios 34 al 36 marcado “F”. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose que el referido contrato quedó sujeto, entre otras, a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un lote de terreno de su exclusiva propiedad que forma parte de uno de mayor extensión situado en la Avenida Antonio José de Sucre, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y está ubicado al Este de la Avenida, al Sur del Barrio Jesús María Bianco, con una superficie aproximada de mil ochocientos cincuenta metros cuadrados (1.850 m.2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, en longitud aproximada de treinta y seis metros (36 m.), colindando con el alineamiento Sur del acceso de VIUR C.A.; Sur, en longitud aproximada de cincuenta y cuatro metros (54 m.), con terreno propiedad de VIUR C.A., dado en arrendamiento a Freddy Arellano Avendaño; Este, en dos líneas rectas de treinta y seis metros (36 m.) y diez metros (10 m.), con propiedad de VIUR C.A. y Oeste, en longitud aproximada de cuarenta metros (40 m.) con la Avenida Antonio José de Sucre. Se acompaña plano en Escala 1: 500 que firmado por las partes se considera parte integrante del presente contrato. SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.850.000,00), equivalentes a MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.850,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades vencidas en los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes en las oficinas de LA ARRENDADORA cuya dirección declara conocer. … . CUARTA: El terreno dado en arrendamiento será destinado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para exhibición, compra y venta de vehículos en general y todo lo relacionado con el ramo, no pudiendo ser utilizado para ningún otro fin, sin la previa autorización dada por escrito por LA ARRENDADORA. … .SEXTA: EL ARRENDATARIO declara que conoce el inmueble y lo recibe en buenas condiciones, obligándose a devolverlo al término del contrato debidamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió. No obstante, LA ARRENDADORA autoriza a EL ARRENDATARIO a realizar las mejoras necesarias para el acondicionamiento del terreno al uso previsto quedando entendido que las características de las obras a realizar deben ser previamente convenidas por las partes, dejándose claramente establecido que cualquier mejora ejecutada aún con la autorización de LA ARRENDADORA, quedará a favor de esta última sin obligación de indemnización alguna, pudiendo incluso elegir que el inmueble sea entregado en el mismo estado en que fue recibido. EL ARRENDATARIO se compromete a obtener los permisos que sean necesarios tanto para la ejecución de las mejoras a realizar como para el funcionamiento del negocio. … . DECIMA PRIMERA: EL ARRENDATARIO además del cumplimiento de las obligaciones asumidas en las cláusulas anteriores y las que la Ley le impone, asume los siguientes compromisos: a) permitir y facilitar la instalación, el mantenimiento y reparación de los espacios de exhibición y los correspondientes servicios de una valla doble cara con un único apoyo, valla esta que será normada mediante contrato entre LA ARRENDADORA y la Empresa Propietaria de dicha valla cuyo contenido EL ARRENDATARIO declara aceptar y se obliga a respetar; b) dentro de las mejoras para el acondicionamiento del terreno objeto de este contrato, se compromete a realizar las obras necesarias para el encauzamiento de las aguas lluvias desde su captación en los linderos Norte y Este hasta su disposición en el lindero Sur coordinadamente con el arrendatario de dicho terreno, a los fines de garantizar su correcto funcionamiento. c) Permitir a LA ARRENDADORA en su condición de propietaria del terreno el acceso y circulación ocasional para el paso de máquinas de movimiento de tierras a los fines del acondicionamiento y mantenimiento de los terrenos restantes propiedad de ésta. d) En caso de que durante la vigencia del presente contrato se hiciere necesaria la construcción del colector de aguas servidas, que viniendo del Norte atravesará dicho terreno a una distancia aproximada de nueve (9) metros del brocal Este de la Avenida Sucre, EL ARRENDATARIO se compromete a facilitar la construcción de dicho colector y LA ARRENDADORA a su vez se compromete a disminuir al máximo la incomodidad que tal ejecución pueda producir, facilitando la utilización de otro terreno de su propiedad para la ubicación de los vehículos y maquinarias que fuese necesario trasladar durante el proceso de ejecución de la referida obra, quedando claramente establecido que cualquier alteración de las características en que se encuentre el terreno al momento de la ejecución de dicha obra, será reparada durante el proceso de ejecución de la misma. e) queda autorizado “EL ARRENDATARIO” para construir la cerca envolvente del terreno dado en arrendamiento con las características apropiadas al objeto del negocio, respetando siempre la curva de enlace entre el alineamiento del derecho de vía de la Avenida Antonio José Sucre y el alineamiento Sur del acceso al terreno, con un radio no menor de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 m). … . DÉCIMA CUARTA: Aparte de la valla doble cara a que se refiere el numeral (sic) a) de la cláusula Décima Primera, en el terreno arrendado no se podrá ubicar ninguna otra valla publicitaria sin mutuo acuerdo y por escrito entre las partes en el que se fijen con toda precisión las características de las mismas.(Resaltado propio)
Del contrato transcrito supra, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción, se desprende claramente que la sociedad mercantil VIUR C.A. dio en arrendamiento al ciudadano Alejo César Galaviz Villamizar, un lote de terreno con la ubicación, superficie y linderos allí indicados, que el arrendatario se obligó a devolver al término del contrato debidamente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió. Igualmente, que el terreno sería destinado por el arrendatario única y exclusivamente para exhibición, compra y venta de vehículos en general y todo lo relacionado con el ramo; quedando autorizado el mismo para realizar las mejoras necesarias para el acondicionamiento del terreno al uso previsto, las cuales quedarían a favor de la arrendadora sin indemnización alguna, pudiendo elegir ésta que el inmueble le sea entregado en el mismo estado en que fue recibido por el arrendatario, tal como efectivamente lo solicita en el libelo de demanda.
Así las cosas, resulta forzoso concluir que el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo se encuentra excluido por norma expresa de ley, del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo tanto, debe declararse con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; y en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 eiusdem; quedando confirmada la decisión objeto de apelación. Así se decide.

III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 6 de noviembre de 2017.
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por el demandado Alejo César Galaviz Villamizar, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que contempla la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; y en consecuencia, desecha la demanda y declara extinguido el proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 eiusdem.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 23 de noviembre de 2016 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte actora apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria Temporal del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dos días del mes de febrero del año dos mil dieciocho. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria Temporal,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora

En la misma se fecha se registró y público la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2.20 p.m.); dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7151