TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

EXPEDIENTE Nº 3.495

El presente expediente contiene el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentara la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.233.668, contra la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.970.169.
Apoderada judicial de la parte demandante: Abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-13.147.643, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 129.300.
Apoderado judicial de la parte demandada: abogado ARBEY AURELIO RAMÍREZ COLMENARES, titular de la cédula de identidad N° V-14.099.639, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 213.969.
Sentencia Apelada:
Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS en fecha 22 de junio de 2017, contra la decisión dictada en fecha 15 de junio de 2017 por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró INADMISIBLE LA DEMANDA POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL INCOADA POR LA CIUDADANA ANAYIBE COLMENARES DE FLORES CONTRA LA CIUDADANA DAILENIS TIBAIDE URBINA, POR NO HABER CUMPLIDO EL LAPSO LEGAL DE PRÓRROGA LEGAL RESPECTVA.
I
ANTECEDENTES

El 16 de junio de 2017 el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió libelo de demanda por desalojo de local comercial, incoado por la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES contra la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, constante de siete (7) folios útiles; y sus anexos que van desde el folio 8 al folio 32; la admitió y le dio el curso de Ley por el procedimiento oral, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para la contestación (folio 33).
En fecha 20 de junio de 2016, la demandante ANAYIBE COLMENARES DE FLORES otorgó poder apud acta a la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS (folio 35).
En fecha 12 de agosto de 2016 la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, asistida de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra (folios 42 y 43), junto con anexos que van desde el folio 44 al folio 58.
El 7 de octubre de 2016, la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS, presentó escrito por ante el a quo (folios 59 y 60); y anexos en 5 folios útiles.
Por auto de fecha 24 de octubre de 2016, el tribunal de la causa fijó los límites de la controversia y declaró abierto el lapso probatorio de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (folios 66 y 67).
El 31 de octubre de 2016, la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, asistida de abogado, presentó escrito de promoción de pruebas (folio 68 vto.); y anexos que van del folio 69 al 77.
En fecha 1° de noviembre de 2016, la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS, presentó escrito de pruebas (folios 78 al 83); y anexos a los folios 84 al 95.
Al folio 98 vto., corre inserto escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada, presentado por la abogada ORYELI DEL VALLE CASTRO ROJAS, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa, declaró que la prueba de informe requerida por la representación de la parte demandante es manifiestamente impertinente por lo tanto se declaró improcedente (folios 100 y 101). Auto que fue apelado en fecha 21 de noviembre de 2016 por la parte demandante (folio 102). En fecha 24 de noviembre de 2016, el a quo oyó la apelación en un solo efecto y ordenó remitir las copias fotostáticas certificadas al juzgado superior distribuidor correspondiente (folio 103).
En fecha 8 diciembre de 2016, la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, otorgó poder apud acta al abogado ARBEY AURELIO RAMÍREZ COLMENARES (folio 105).
En fecha 18 de enero de 2017, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió previa distribución la apelación planteada (folio 122).
Luego del procedimiento llevado por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y otras materias de esta Circunscripción Judicial, dictó decisión en la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta; declaró inadmisible por inconducente la prueba de informe promovida por la representación judicial de la parte actora; quedó confirmado con distinta motivación el auto de fecha 16 de noviembre de 2016 dictado por el a quo (folios 142 al 149).
Por auto de fecha 2 de mayo de 2017, el a quo fijó para el 31 de mayo de 2017 a las 9:00 de la mañana, oportunidad para que tuviera lugar la audiencia o debate oral (153).
En fecha 31 de mayo de 2017, se realizó la audiencia oral, con la asistencia de ambas partes; oportunidad en la cual se dictó el dispositivo de la sentencia que ya fue relacionada ad initio (folios 154 al 156).
A los folios 157 al 163 corre inserto el íntegro de la sentencia. Decisión que fue apelada por la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS (folio 164). Por auto de fecha 27 de junio de 2017 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al juzgado superior distribuidor correspondiente (folio 165).
El 14 de julio de 2017 es recibido en esta superioridad el presente expediente, al cual se le dio entrada, inventario bajo el N° 3.495 y el curso de ley correspondiente (folio 166).
En fecha 19 de septiembre de 2017 el abogado ARBEY AURELIO RAMÍREZ COLMENARES actuando en representación de la parte demandada consignó en esta superioridad escrito de informes (folios 167 y 168). En la misma fecha la abogada ORYELY DEL VALLE CASTRO ROJAS, presentó su respectivo escrito de informes (folios 169 al 171); y anexos que van desde el folio 172 al 178.
La abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS el 28 de septiembre de 2017 mediante escrito hizo observaciones a los informes de la parte contraria (folios 179 y 180). Y en fecha 29 de septiembre de 2017 el abogado ARBEY AURELIO RAMÍREZ COLMENARES, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandante (folios 181 y 182).
II
EXAMEN DE LA SITUACIÓN Y MOTIVOS PARA DECIDIR

La parte actora en su escrito libelar señaló:
“…Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 01 de abril de 2011, bajo el N° 20, tomo 57, folio 90 al 92, ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, firmé contrato de arrendamiento a término fijo con la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR…, sobre un inmueble (local comercial), ya descrito en este escrito, el cual tenía su duración desde el 15 de enero de 2011 y por el mismo ser improrrogable, venció el 15 de enero de 2012, luego de vencido este contrato de arrendamiento, ambas partes firmamos otro contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del estado Táchira, el día 22 de marzo de 2012, bajo el N° 65, tomo 21, folio 170-179 de los libros llevados por esa Notaría, la duración de este segundo contrato de arrendamiento, fue por un lapso de seis (6) meses, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual, salvo que una de las partes notificare a la otra su voluntad contraria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, contados a partir del 15 de enero de 2012, llegado los seis (6) meses y no haberse dado el aviso que la cláusula establecida, se renovó por los restantes seis (6) meses hasta llegar a un año…. Posteriormente firmamos un tercer y último contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del estado Táchira, el día 02 de abril de 2014, bajo el N° 23, tomo 15, folios 173-178 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría…; la vigencia de este contrato fue por seis (6) meses, contados a partir del 15 de enero de 2014, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual, salvo que cualquiera de las partes notificare a la otra su voluntad contraria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, al no haberse hecho esa notificación el contrato venció finalmente el día 15 de enero de 2015.
Significa que la arrendataria DAILENIS TABAIDE URBINA LABRADOR…, ocupa el inmueble desde el día 15 de enero de 2011 y su último contrato venció el día 15 de enero de 2015, computándose cuatro (4) años de relación arrendaticia, ya que no fue la intención de ambas partes que se renovara el último contrato de arrendamiento, por lo que desde el 16 de enero de 2015, un día inmediatamente después que se le venció el contrato de arrendamiento, le operó de pleno derecho la prórroga legal, de un (1) año completo, es decir, la misma finalizó el pasado mes de enero concretamente el día 16 de enero de 2016, ya que la relación fue superior a un año pero menor de cinco años. El canon de arrendamiento se fue revisando, quedando establecido a la fecha en BOLÍVARES CUATRO MIL (Bs. 4.000,00) más impuesto al valor agregado. Desde antes y luego que empezó a correr el lapso de la prórroga legal, la arrendataria se encontraba en pleno conocimiento de que debía desocupar el inmueble una vez finalizara, ya que no fue mi intención suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, puesto que se requiere del consentimiento expreso de ambas partes involucradas en la contratación para renovar un contrato de arrendamiento, el día 14 de diciembre de 2015, la arrendataria recibió mediante IPOSTEL una notificación que se le envió por medio de una representante de una inmobiliaria ubicada en San Cristóbal, Abogada Olga Figueroa, referente a darle aviso formal de que la prórroga legal vencía en enero de 2016, situación que ya era de su conocimiento y que debía proceder a la entrega del local completamente desocupado y en el buen estado en que se le arrendó, notificación que fue recibida por la misma arrendataria firmada por ella misma el día 14 de diciembre de 2015. Sin embargo la arrendataria ha decidido de manera unilateral mantenerse ocupando el inmueble, aun cuando sabe que venció el último contrato suscrito entre las partes y que de manera íntegra se cumplió la prórroga legal de un (1) año.
Cabe destacar Ciudadano Juez, que por error involuntario en los dos primeros contratos de arrendamiento se transcribió la medida del local como veintiocho (28) metros cuadrados, siendo lo correcto, la medida que se utilizó en este libelo y que es la misma que en el tercer y último contrato sí consta y la que señala el documento de condominio...
…Por todos estos hechos aquí narrados es que me veo en la imperiosa necesidad de demandar como en efecto lo hago a la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR…, POR ACCIÓN DE DESALOJO, quien puede ser citada en el inmueble objeto del proceso...
…Para efectos de la cuantía estimo la presente Demanda en la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y OCHO MIL (Bs. 48.000,00) y equivalente a UNIDADES TRIBUTARIAS DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON SETENTA Y DOS (272,72) U.T. Protesto las costas y gastos del proceso…”.

La parte demandada en su escrito de contestación arguyó:
“… Rechazo, niego y contradigo en todos los hechos y en el derecho la demanda incoada por la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, por los siguientes motivos:
PRIMERO: La relación arrendaticia con la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, comenzó desde el 15 de Octubre de 2010, tal como consta en Factura de pago N° 000161 de fecha 15 de Diciembre de 2010…, y no como erróneamente pretende demostrarlo la parte demandante, señalando como fecha de inicio de la relación arrendaticia el 01 de abril de 2011.
SEGUNDO: Nunca recibí comunicación alguna por parte de la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, donde me manifestara la intención de no continuar con la relación arrendaticia, aún cuando no se celebró un nuevo contrato de arrendamiento una vez vencido el contrato celebrado en fecha 02 de abril de 2010, por lo tanto este recondujo, puesto que la relación arrendaticia continuó en los mismo términos en que se habían pactado en el contrato sin que ninguna de las partes manifestáramos a la otra la voluntad expresa de no continuar con la relación arrendaticia.
No obstante, el pasado 07 de septiembre de 2015, se hizo presente en el local que vengo ocupando como arrendataria, el ciudadano Andry Davis Zambrano Márquez…, en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil SOBRE LA ROCA, C.A., empresa prestadora de servicio en ventas de bienes raíces y administración de inmuebles en alquiler…, quien manifestó representar a los ciudadanos Héctor Jesús Medina Cárdenas…, y Mery Ruth Morales de Medina…, quienes se acreditaban ser los nuevos propietarios de los locales comerciales.
A todo evento y dado que, no fui notificada por la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores…, en momento alguno, de que tuviese la intención de terminar con la relación arrendaticia, aun menos, hacerme saber que el local iba a ser vendido o, al menos, que había cambiado de propietario y aún cuando hasta el mes de Agosto del año 2015, la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, venía fungiendo como propietaria de dichos locales, así como se puede evidenciar en la factura de pago N° 000126 de fecha 20 de agosto de 2015, que corresponde al pago del canon de arrendamiento del local comercial distinguido con el número L-04…, y, ante, la imposibilidad de contactar a la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, tomé la iniciativa de dirigirme hasta el Archivo del Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, a fin de revisar en los libros que lleva el Registro, la existencia de la venta del referido local, lo cual me permitió, dar con la copia del documento traslativo de la propiedad y determinar que efectivamente dicho local había sido vendido por un monto de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), el día Tres (03) de Febrero de Dos Mil Quince…. Con lo cual quedaba en evidencia que la mala fe de la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores había traspasado la propiedad del local N° 4, conducta ésta que vulneró mis derechos como arrendataria, aún cuando por mandato expreso de la ley, el vendedor está en la obligación de hacer la PREFERENCIA OFERTIVA a través de un documento autenticado, tal como lo consagra el Capítulo VII, Artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Es temeraria la acción de demanda de Desalojo incoada por la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, puesto que, pretendo demostrar, que actualmente no posee titularidad sobre el bien objeto de esta demanda y por ende no posee cualidad jurídica para pretender ostentar un derecho sobre un bien que ya no es de su propiedad, puesto que dio en venta a los ciudadanos Héctor Jesús Medina Cárdenas y Mery Ruth Morales de Medina…, el referido bien en fecha tres (03) de febrero de 2015. Con este acto, ha sido conculcado mi derecho como arrendataria al no recibir ni ejercer la PREFERENCIA OFERTIVA, motivo por el cual cursa en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Demanda de Retracto Legal Arrendaticio, en contra de la ciudadanos Anayibe Colmenares de Flores, Héctor Jesús Medina Cárdenas y Mery Ruth Morales de Medina signado con el número de expediente 35348. Según consta en auto de admisión de fecha 24 de Febrero de 2016….
Por todo lo expuesto y de conformidad con el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano…, y partiendo de que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimatio ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la Ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos estos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar. Es que la demandante Anayibe Colmenares de Flores…, no posee cualidad jurídica para pretender ostentar un derecho sobre un bien que ya no es de su propiedad.
Queda evidenciado, que la ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, ha venido continuadamente obrando de mala fe, puesto que aún cuando tiene pleno conocimiento que no es la actual propietaria del Local N° 04, por haberlo vendido habiendo conculcado mi derecho como arrendataria a ejercer la PREFERENCIA OFERTIVA, pretende seguir ocultando ante los arrendatarios y ante este digno tribunal la existencia de la referida venta…”.

La decisión apelada resolvió:
“… Analizando el acervo probatorio aportado por ambas partes en la presente causa, este Tribunal entra a dilucidar la pretensión planteada por la parte actora, en base a los límites de la controversia fijados por este Despacho en los términos ut supra indicados.
En este orden de ideas, encuentra este Tribunal, que la parte actora y arrendadora, demostró la propiedad del inmueble objeto de litigio, así como también, la existencia de los contratos de arrendamiento señalados en el libelo de la demanda y el canon de arrendamiento existente para la fecha. De igual modo, demostró la práctica de la notificación de prórroga legal.
Por su parte la parte accionada y arrendataria del local objeto de litigio, demostró que la relación arrendaticia había iniciado en fecha 15 de octubre de 2010.
Inició la relación arrendaticia a través de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, que fue transformado por convenio entre las partes en un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado, lo cual es completamente viable, no obstante, es de resaltar que a los efectos de establecer el tiempo de duración de la relación arrendaticia, debe de ser computado todo el lapso existente desde que se inició la relación hasta el día en que es notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento, aunado al hecho que no hubo interrupción de la relación arrendaticia, solo que se transformó de ser verbal a tiempo indeterminado a ser escrita a tiempo determinado, razón por la cual, este Tribunal tiene como fecha de inicio de la relación arrendaticia el día 15 de octubre de 2010, la cual finalizó el 15 de enero del 2016.
Es importante resaltar, que las partes siempre de mutuo acuerdo, acordaban continuar con la relación arrendaticia aun cuando ya estuviese vencido el contrato de arrendamiento suscrito, lo cual no fue discutido siendo un alegato de hecho y de derecho reconocido por las partes, razón por la cual este Tribunal determina que efectivamente la relación arrendaticia continuó siendo a tiempo determinado.
En este sentido, tanto la doctrina como la jurisprudencia del máximo Tribunal del país, ha señalado que tanto la notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento como el inicio y disfrute de la prórroga legal, son derechos de orden público a favor del arrendatario, los cuales deben ser respetados por el arrendador….
… Ahora bien, este Tribunal, de la revisión de las actas del presente expediente, evidencia que el último contrato celebrado entre las partes, fue celebrado el dos de abril de 2014, con vigencia desde el 15 de enero de 2014, por un lapso de seis (6) meses, prorrogable por una sola vez, el cual finalizó el 15 de enero de 2015, no obstante la parte arrendataria hoy demandada, continuó haciendo uso del local, hasta el día de la Notificación realizada a través de Ipostel, la cual la parte demandada a lo largo del iter procesal, específicamente en la audiencia de juicio, reconoció que efectivamente había sido notificada a los fines legales consiguientes, a efecto de dar entrega del inmueble constituido por un local comercial….
… Así las cosas, quien aquí decide considera que la prórroga legal efectivamente inició el 15 de enero del 2016 y vence el 15 de enero de 2018, fecha en la cual debe ser entregado el inmueble objeto de litigio, libre de personas y de bienes, solventes en todos los servicios y en buen estado de conservación y pintura a la arrendadora hoy demandante ciudadana Anayibe Colmenares de Flores, tal y como se hará de manera expresa, positivo y preciso en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide.
Observa este Tribunal que la parte actora solicitó el desalojo del inmueble local comercial, en razón de que terminó el lapso de duración del contrato de arrendamiento, y habiendo ocupado la arrendataria el inmueble local comercial, en razón de que terminado el lapso de duración del contrato de arrendamiento, y habiendo ocupado la arrendataria el inmueble objeto de litigio desde el 15 de enero de 2011 hasta el 15 de enero de 2015, correspondiéndole un (1) año prórroga legal y concluida la misma, la arrendataria debe desalojar el local comercial dado en arrendamiento, así mismo visto que la parte demandada alegó que para la fecha (15-01-2015) tenía más de cinco (5) años de estar ocupando el inmueble por haber iniciado la relación arrendaticia el 15 de octubre de 2010 y finalizada el 15 de enero de 2015, le correspondía por prórroga legal dos (2) años y no un (1) año solicita se le conceda el lapso de prórroga legal correspondiente, lo cual fue probado en el presente proceso en el momento de dar contestación a la demanda, al consignar copia simple de la factura N° 000161, emanada de la parte arrendadora hoy demandante.
Por lo expuesto precedentemente resulta forzoso para este Tribunal de Municipio declarar inadmisible la demanda y con lugar la defensa de la parte demandada en cuanto a que le corresponde dos (2) años de prórroga legal, lo cual es de orden público, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
En razón de las anteriores consideraciones, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente causa por desalojo de local comercial incoada por la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES…, contra la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA…, por no haberse cumplido el lapso legal de prórroga legal respectivo…”.

La parte apelante por ante esta Alzada en la oportunidad de informes adujo:
“… Ahora bien, de acuerdo al criterio aplicado por el Tribunal que dictó sentencia definitiva, el tiempo de duración de la relación arrendaticia debía computarse hasta la fecha en que fue notificada la arrendataria (lo cual negó en la contestación de la demanda, sólo lo aceptó en la audiencia preliminar cuando yo demostré que era contradictoria con lo que consta en el expediente N° 35.348 en el cual mi representada es codemandada y que probé en su oportunidad legal, una vez fijado los límites de la controversia, he aquí de la falta de probidad de la demandada), de que debía desocupar el inmueble por estar próxima a vencerse en ese tiempo la prórroga legal, apartándose completamente del criterio del Tribunal Supremo de Justicia….
… Realizando así el Tribunal Ordinario y Ejecutor de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira; una falsa o errónea apreciación de los hechos y manteniendo en el inmueble objeto del litigio a la demandada, menoscabando los derechos de mi representada,…
…Es criterio del máximo Tribunal de la República en Sala Constitucional, Exp. N° 15-1373 Magistrada Ponente: Carmen Zuleta de Merchán, Caso Autoservicios y Repuestos El Parque, C.A. (Aserpaca), Vs sociedad mercantil Estación de Servicios El Parque, C.A.”; de estricto apego y cumplimiento en todas las sentencias emanadas de los Tribunales del Territorio Nacional, que la prórroga legal opera de pleno derecho, sin necesidad de notificación previa y sin menester de haberse establecido en el contrato, dejando así de lado antiguos criterios de la tácita reconducción, así mismo, la prórroga legal opera en los contratos a tiempo determinado, vale decir, aquellos que son escritos y en los cuales se establece un tiempo determinado, vale decir, aquellos que son escritos y en los cuales se establece un tiempo explícito de duración, por lo cual un contrato verbal carece de esa determinación en el tiempo que la norma requiere para que tal prórroga legal opere….
En el presente caso, como se invocó en la demanda y en todos los escritos y actos que a lo largo del proceso que se suscitaron, la relación contractual se mantuvo a tiempo determinado, y una vez vencido el último contrato firmado entre las partes le correspondía a la arrendataria un plazo de un (1) año, tiempo este que es de obligatorio cumplimiento para la parte arrendadora y optativa para la arrendataria, finalizado éste, no le asiste causa legal y menos contractual para continuar en el inmueble, cancelando un irrisorio canon de arrendamiento y generando un verdadero desequilibrio patrimonial, incluso llegándose quizás a configurarse un enriquecimiento sin causa, con los actuales índices inflacionarios 4000 Bs., es un monto totalmente desajustado y de eso ha sacado provecho la arrendataria, desmejorándose también la recaudación de impuesto al valor agregado por este concepto.
En el presente caso, una vez finalizado el último contrato suscrito entre ambas partes, es decir, el de fecha 02 de abril de 2014, inserto bajo el N° 23, tomo 15, folios 173-178 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Cordero, le correspondía la prórroga legal de un (1) año. En la cláusula tercera se observa que la vigencia de este contrato fue por seis (6) meses, contados a partir del 15 de enero de 2014, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual, salvo que cualquiera de las partes notificare a la otra su voluntad contraria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, al no haberse hecho esa notificación el contrato feneció el día 15 de enero de 2015, transcurrido un año completo.
… El A quo en su sentencia no sólo toma como válida a los efectos de la mencionada prórroga legal un corto tiempo anterior, es decir, desde el 15 de octubre de 2010, sino que computa a los efectos de la duración del contrato de arrendamiento el tiempo en el que válidamente le estaba corriendo a la arrendataria la prórroga legal y que se produjo notificación reiterándole que ya la misma iba a vencer y que en consecuencia debía desocupar para el día 15 de enero de 2016, pues los instrumentos contractuales promovidos en tiempo hábil, hacen plena prueba de que la relación arrendaticia finalizó el día 15 de enero de 2015, computándose cuatro (4) años de relación contractual sustentada en contratos a tiempo determinado, contrapuesto al error en el que ocurrió el Tribunal de Municipio agregándole un año más cuando el mismo correspondió al derecho que la Ley le otorgó de prórroga. Durante el proceso se hizo valer que aunque el Tribunal haya interpretado que el tiempo desde el 15 de octubre de 2010 hasta el 15 de enero de 2011, es computable a los efectos de la prórroga legal, sin embargo ese tiempo anterior no altera las reglas de aplicación pues siempre se mantenía en el rango de más de un año pero menos de cinco. Pero en la interpretación que el Tribunal le da al tiempo de la prórroga legal, es totalmente distinto, no es computable un tiempo de gracia que la Ley otorga para considerarse válido como un “tiempo contractual”.
Se concluye forzosamente que el Tribunal en su falsa o errónea apreciación, menoscaba los derechos de la arrendataria y propietaria del inmueble, ante alguien que ha hecho muchas maniobras para permanecer en el inmueble sin causa justa, pagando un canon verdaderamente muy por debajo de lo que un avalúo en esa materia establezca, las relaciones patrimoniales que están basadas en la injusticia traen consigo desequilibrios en este caso económico primordialmente, pero también ese derecho que le asiste a sus propietarios de usar y disfrutar del inmueble que legalmente les pertenece. Una de las maniobras realizadas por esta arrendataria es demandar a la propietaria y otros dos ciudadano por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, (actualmente se encuentra paralizada dicha demanda, han llegado incluso hasta a demandar ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia una Acción de Amparo Constitucional por supuestamente violarle el derecho al trabajo a la inquilina, acción que fue declarada inadmisible en el momento en que el Tribunal entra a conocer de la causa, afortunadamente, fue acertado ese criterio para así evitar a las partes llevar un proceso que solo recarga a la actividad jurisdiccional de más trabajo en una acción que a la luz de la justicia era y es improcedente.
Mi representada fue condenada al pago de las costas procesales, sin embargo la naturaleza de ese fallo hace improcedente tal condena en costas.
Solicito muy respetuosamente a este Tribunal declarar con lugar el Recurso de Apelación, ordenándose el desalojo de manera inmediata del inmueble objeto del litigio, desocupado de personas y de objetos, en el mismo estado en que se le arrendó, con todos los pronunciamientos de Ley…”.

DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO:
Consta que la parte demandante promovió:
1.- Copia fotostática certificada del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 20 de marzo de 2006, bajo el N° 35, Tomo 30, Protocolo Primero. Se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. De tal instrumento se desprende que la parte demandante y arrendadora es copropietaria del inmueble objeto del arrendamiento, por haberlo adquirido su cónyuge JOSÉ ENRIQUE FLORES, titular de la cédula de identidad N° V- 10.146.674.
2.- Copia fotostática certificada del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 31 de julio de 2013, bajo el N° 34, Tomo 20, Protocolo de Transcripción. Se valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. De tal instrumento se desprende que el local comercial objeto del arrendamiento está sometido a régimen de propiedad horizontal, y forma parte del “Mini Centro La Colmena”.
3.- Copia fotostática certificada del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 1° de abril de 2011, bajo el N° 20, Tomo 57. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno al no haber sido impugnado, con la fuerza probatoria que le confiere el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, sobre un local comercial de la Planta Baja del inmueble ubicado en la carrera 5 esquina con calle 9 N° 9-05 Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, con una duración de un año contado desde el 15 de enero de 2011, improrrogable.
4.- Copia fotostática certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 22 de marzo de 2012, bajo el N° 35 Tomo 21. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno al no haber sido impugnado, con la fuerza probatoria que le confiere el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, sobre un local comercial de la Planta Baja del inmueble ubicado en la carrera 5 esquina con calle 9 N° 9-05, Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, con una duración de seis meses contados desde el 15 de enero de 2012, prorrogable por una sola vez.
5.- Copia fotostática certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 2 de abril de 2014, bajo el N° 23, Tomo 15. Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno al no haber sido impugnado, con la fuerza probatoria que le confiere el artículo 1.363 del Código Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, sobre un local comercial de la Planta Baja del inmueble ubicado en la carrera 5 esquina con calle 9 N° 9-05 Táriba Municipio Cárdenas del estado Táchira, con una duración de seis meses contados desde el 15 de enero de 2014, prorrogable por una sola vez por igual tiempo.
6.- Original de factura N° 000160 de fecha 19 de abril de 2016. Se le concede valor probatorio en cuanto demuestra que para esa fecha el canon de arrendamiento era de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) más IVA.
7.- Original de aviso de recibo de IPOSTEL, en el cual aparece como receptor la ciudadana DAILENIS URBINA, en fecha 14 de diciembre de 2015.
8.- Copia simple de la notificación privada suscrita por la demandante de autos, dirigida a la demandada en el presente expediente, de fecha 14 de diciembre de 2015, mediante la cual le requiere la entrega inmediata del local por estar vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga legal.
9.- Original del documento protocolizado ante al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 2 de diciembre de 2015, bajo el N° 2015.315, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.11919 y correspondiente al Libro de Folio Real. Se valora conforme el artículo 1.360 del Código Civil, y de dicho documento público se desprende que los ciudadanos JOSÉ ENRIQUE FLORES, ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, HECTOR JESÚS MEDINA CÁRDENAS y MERY RUTH MORALES DE MEDINA, dejaron sin efecto la cesión y traspaso del inmueble constituido por el local comercial objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo ha sido demandado.
10.- Copia certificada de actuaciones, especialmente de libelo de demanda, llevadas ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con el expediente que por Retracto Legal Arrendaticio interpusieron los ciudadanos DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR y JOSÉ ALEJANDRO CAMPOS BECERRA contra los ciudadanos ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, HÉCTOR JESÚS MEDINA CÁRDENAS y MERY RUTH MORALES DE MEDINA, a la cual se le confiere pleno valor probatorio por emanar de un Tribunal de la República y goza de fuerza de documento público. De dicho libelo cabe resaltar que la demandada de autos, quien obra en dicho expediente como co-demandante, expresamente señaló: “…Ciudadano Juez, el pasado 14 de diciembre de 2015 recibimos una comunicación escrita a través de IPOSTEL, donde la ciudadana ANAYIBE COLMENARES de FLORES, nos notifica que nuestros contratos están vencidos y que ya se nos otorgó la prórroga legal y que por lo tanto debemos desocupar los locales, que anexamos al presente escrito…”. Esta prueba, contentiva de declaración expresa de la demandada, adminiculada al recibo de IPOSTEL y a la comunicación privada de fecha 14 de diciembre de 2015, arriba relacionadas, dan certeza de que la demandada de autos fue notificada del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, para que procediera a la devolución del inmueble.
Consta que la parte demandada promovió:
1.- Copia simple de factura N° 000161 de fecha 15 de diciembre de 2010, emanada de la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, la cual no fue impugnada ni desconocida dentro del tiempo útil, y por tanto se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La misma evidencia el pago del canon del local comercial, del 15 de octubre al 15 de noviembre de 2010, y del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2010.
2.- Copia simple de factura N° 000126 de fecha 20 de agosto de 2015, emanada de la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, la cual no fue impugnada ni desconocida dentro del tiempo útil, y por tanto se tiene como fidedigna a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La misma evidencia el pago del canon del local comercial, del 15 de julio al 15 de agosto de 2015. No se le concede valor probatorio por impertinente, ya que en el caso de marras no se discute el pago del canon de arrendamiento.
3.- Copia certificada de actuaciones llevadas ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relacionada con la demanda por Interdicto de Amparo a la Posesión por Perturbación, la cual fue declarada inadmisible por el Juzgado en cuestión en fecha 2 de octubre de 2015. Al haber sido declarado inadmisible, resulta impertinente al caso de autos.

Esta Alzada para decidir observa:
En el presente caso, sube a conocimiento de esta Alzada el expediente por desalojo de local comercial incoado por la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, contra DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante contra la sentencia que declaró inadmisible su demanda.
El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.
Como ya fue expuesto supra, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: … g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
Por su parte, el artículo 24 de dicha ley especial indica que “el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (1) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario,…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”.
Y el artículo 13 de la Ley in comento indica que: “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado.
En este hilo de ideas, quedó demostrado en autos que las partes suscribieron tres (3) contratos de arrendamiento autenticados en los cuales se previó la duración de la siguiente manera: 1) En el contrato notariado el primero (1°) de abril de 2011, “un (1) año contado a partir del 15 de enero de 2011, improrrogable”; 2) En el contrato notariado el 22 de marzo de 2012, “seis (6) meses contados a partir del 15 de enero de 2012, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual”; 3) En el contrato notariado el 2 de abril de 2014, “seis (6) meses contados a partir del 15 de enero de 2014, prorrogable por una sola vez y por un lapso igual, salvo que cualquiera de las partes notificare a la otra su voluntad contraria con un mes de anticipación al vencimiento del contrato”.
Consecuencia de lo anterior, se demostró en el asunto bajo estudio que la relación arrendaticia comenzó a regir, a voluntad de las partes, a partir del 15 de enero de 2011, cumpliéndose un año improrrogable el 15 de enero de 2012, más 6 meses y una prórroga por un lapso igual conforme el segundo contrato, cumpliéndose el segundo año del contrato de arrendamiento el 15 de enero de 2013; del 15 de enero de 2013 al 15 de enero de 2014 no medió contrato escrito entre las partes, por lo tanto la parte arrendataria hizo uso de su derecho a una prórroga legal de un (1) año durante ese lapso de tiempo, debiendo tenerse la prórroga legal como contrato a tiempo determinado y por tanto, cumpliéndose el tercer año de la relación arrendaticia; del 15 de enero de 2014 al 15 de enero de 2015 transcurrió el cuarto (4°) año de la relación arrendaticia, conforme lo dispuesto en el tercer contrato notariado, esto es, desde el 14 de enero de 2014, seis (6) meses más una prórroga convencional “por una sola vez y por un lapso igual”. Quiere decir entonces que para la fecha en que se notificó a la demandada, el 14 de diciembre de 2015, estaba corriendo el año de la prórroga legal que le correspondía por tener su relación arrendaticia una duración de cuatro (4) años; por lo tanto, al vencimiento de la prórroga legal el 15 de enero de 2016, tenía la obligación la demandada de entregar a su arrendadora el local comercial libre de personas y cosas.
Con respecto a la factura presentada por la parte demandada y contentiva de pago de un alquiler por el lapso del 15 de octubre al 15 de noviembre de 2010 y del 15 de noviembre al 15 de diciembre de 2010, a criterio de esta Alzada no puede tenerse que la relación arrendaticia comenzó a regir desde esa fecha, pues como ya fue analizado supra, la voluntad del legislador en es que los alquileres sobre locales comerciales deben regirse por contratos escritos a tiempo determinado, esto por una parte; y por la otra, si la partes hubieran querido que el contrato comenzara a regir desde una fecha anterior al 15 de enero de 2011, así debieron haberlo dispuesto en el documento que suscribieron a los fines de reglar su relación arrendaticia; y finalmente, la parte demandada no aportó un recibo de pago por un lapso del 15 de diciembre de 2010 al 15 de enero de 2011, lo que significa que no hay continuidad entre la factura aportada por la demandada y el contrato suscrito entre las partes, que permitiera adminicularlos. En todo caso y en el supuesto negado de que se sumaran esos tres (3) meses (desde el 15 de octubre de 2010), la relación arrendaticia alcanzaría un tiempo de cuatro (4) años y tres (3) meses, lo que impide llegar a considerar que a la parte demandada le correspondía una prórroga legal de dos (2) años, como erróneamente lo concluyó el tribunal a quo.

Corolario de lo explanado anteriormente, se verificó la causal g) de desalojo prevista en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; razón por la cual la presente demanda debe declararse con lugar, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el presente fallo. ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada ORYELLY DEL VALLE CASTRO ROJAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 129.300, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, titular de la cédula de identidad N° V- 12.233.668, contra la sentencia dictada el 15 de junio de 2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 27.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada el 15 de junio de 2017 por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 27.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue propuesta por la ciudadana ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, titular de la cédula de identidad N° V- 12.233.668, contra la ciudadana DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, titular de la cédula de identidad N° V- 12.970.169, sobre el inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 4, con un área de treinta y un metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros (31,43 m2), con piso de terracota, techo de placa, paredes frisadas, pintadas; un baño interno, lavamanos y demás accesorios, puerta principal metálica tipo santa maría, demás adherencias y pertenencias, ubicado en la Planta Baja del MINICENTRO LA COLMENA, situado en la Carrera 5 esquina con Calle 9 N° 9-05, de la ciudad de Táriba Municipio Cárdenas estado Táchira. En consecuencia, se condena a la demandada DAILENIS TIBAIDE URBINA LABRADOR, a entregar desocupado de personas y cosas el local comercial descrito, a su propietaria arrendadora ANAYIBE COLMENARES DE FLORES, ambas plenamente identificadas en esta decisión.

CUARTO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3495, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los dos días del mes de abril de dos mil dieciocho. Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.495, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLF.A/mpgd
Exp. 3.495