REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 207° y 158° PARTE ACTORA: Ciudadana MARIANA ALEJANDRA FERNÁNDEZ ZAMBRANO, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-18.715.692, de este domicilio y civilmente hábil. ABOGADA ASISTENTE DE LA ACTORA: Abg. ANA DOLORES GARCÍA CORZO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 48.495. PARTE DEMANDADA: Ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 5.020.898, del mismo domicilio, y hábil también. ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. CLARA YESENIA RAMÍREZ ARENAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.458. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta y daños y perjuicios. EXPEDIENTE N°: 19.721-2016. I ANTECEDENTES La presente causa se inició mediante libelo de demanda interpuesta por la ciudadana MARIANA ALEJANDRA FERNÁNDEZ ZAMBRANO, asistida por la Abg. Ana Dolores García Corzo, contra el ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta y daños y perjuicios. Fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. (Folios 1 al 35) Mediante auto de fecha 29 de julio de 2016, este Tribunal admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición legal, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte días siguientes a su citación, y se instó a la parte actora para que consignara las respectivas copias fotostáticas a los efectos de la elaboración de la correspondiente compulsa. (F. 37) En fecha 1° de agosto de 2016, el Alguacil del Tribunal, informó que la parte actora le suministró los fotostatos, para la elaboración de la respectiva compulsa de citación. (F. 38) Por escrito de fecha 11 de agosto de 2016, la parte actora ratificó su solicitud de medida cautelar preventiva, siendo acordada y decretada por este Tribunal, mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2016. (F. 39 al 49) Mediante diligencia de fecha 15 de septiembre de 2016, suscrita por el alguacil y la secretaria de este Tribunal se dejó constancia de la práctica de la citación personal del demandado. (F. 50-51) En fecha 30 de enero de 2017, el ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ, asistido por la Abg. Clara Yesenia Ramírez Arenas, parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra. (F. 52 al 61) En fecha 21 de febrero de 2017, la parte demandada consignó escrito de pruebas, constante de cuatro (04) folios útiles, y anexos en catorce (14) folios útiles. (F. 62 al 79) En fecha 21 de febrero de 2017, la parte demandante consignó escrito de pruebas, constante de cinco (5) folios útiles. (F. 80 al 84) Por autos de fecha 22 de febrero de 2017, este Tribunal acordó agregar al expediente los escritos de pruebas presentados por las partes (Folio 85 y su vuelto) Mediante auto de fecha 6 de marzo de 2017, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada con excepción de la indicada en el numeral tercero del capitulo II Documentales, por considerarla inconducente, en razón de que una estafa como delito se tiene que demostrar a través de una decisión de naturaleza penal y no a través de una publicación mediante un medio de comunicación. (Folio 86) Por auto de fecha 6 de marzo de 2017, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, y providenció lo relativo a su evacuación. (Folio 87) En fecha 05 de abril de 2017, fue agregado Oficio contentivo de Informe, y anexos, proveniente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. (F. 96 al 146) En auto de fecha 22 de junio de 2017, la Juez Temporal se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 147) En fecha 22 de junio de 2017, fue agregada comisión de pruebas, proveniente del Tribunal Ordinario y Ejecutor de los Municipios Michelena y Lobatera de este Circunscripción Judicial. (F. 148 al 166) II PARTE MOTIVA Correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento del presente juicio incoado por la ciudadana MARIANA ALEJANDRA FERNÁNDEZ ZAMBRANO, contra el ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ, por cumplimiento del contrato suscrito entre las partes de manera privada en fecha 30 de abril de 2014. Manifiesta la demandante que en fecha 30 de abril de 2014, firmó en condición de promitente compradora, junto con el ciudadano Freddy Sayago Méndez, en su condición de promitente vendedor, un contrato de opción de compra venta de un inmueble consistente en un lote de terreno, demarcado como lote N° 08, con una superficie de Trescientos Treinta Metros Cuadrados (330 Mts2), ubicado en la salida de la ciudad de Lobatera, en la vía hacia San Cristóbal del área urbana de la ciudad y Municipio Lobatera del Estado Táchira, así como unas mejoras edificadas sobre el mismo, cuyos linderos y medidas son: Norte: Con propiedades que son o fueron de Edgar Samuel Mariño Esteban, mide Treinta Metros (30,00 Mts); Sur: Con propiedad que es o fue de Nersa Auristela Padrón de Chacón, mide Treinta Metros (30,00 Mts); Este: Con vía interna a los lotes, en Once Metros (11,00 Mts); y Oeste: Con área verde en común de los lotes, mide Once Metros (11,00 Mts), el cual le pertenece al promitente vendedor, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Lobatera del estado Táchira, en fecha 29-09-2010, bajo el N° 2010.156, Asiento registral del Inmueble matriculado con el N° 435.18.7.1.42, y correspondiente al Libro del Folio real del año 2010. Las mejoras consistentes en una casa para habitación sobre el mencionado terreno distribuida de la siguiente manera: una sala de recibo, un comedor, una cocina revestida de cerámica con sus respectivos gabinetes, tres habitaciones, dos baños, uno de los baños con revestimiento de cerámica y piezas sanitarias, el otro en obra negra y áreas de servicios, todo construido en paredes de bloque frisadas y pintadas, pisos de terracota y techos de machimbre, mejoras edificadas con dinero otorgado por FUNDESTA, según préstamo con garantía hipotecaria, constituida según documento protocolizado por ante la misma oficina de Registro Público en la misma fecha de adquisición y los mismos datos de registro. Aduce que en la cláusula segunda se pactó un precio de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) que se comprometió a pagar al promitente vendedor de la siguiente forma: la cantidad de Bs. 36.665,05 depositados en el Banco Sofitasa cuenta de FUNDESTA, signada con el N° 0137-0027-33-000901349-1, para lo cual el promitente vendedor se obligó a pagar la hipoteca especial convencional y de primer grado a favor de FUNDESTA; la cantidad de 3.384,90, que deberían ser depositados en la cuenta personal del promitente vendedor; la cantidad 550.000,00 que serian pagados por la demandante como optante compradora una vez que le fuera otorgado un crédito hipotecario que comenzaría a tramitar por ante la entidad Bancaria Banco Provincial una vez que le fuera entregado el documento de liberación debidamente protocolizado por parte de FUNDESTA, según obligación que asumió el promitente vendedor y el saldo restante al precio sería pagado en dinero efectivo para el momento del otorgamiento por ante la Oficina de Registro respectiva. Que en la cláusula tercera de dicho contrato se pactó la duración del mismo, la cual sería de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de protocolización del documento de liberación de la hipoteca especial convencional y de primer grado por parte de FUNDESTA; el cual comenzaría a tramitarse desde el día siguiente al depósito de la deuda total pendiente, lo cual manifiesta que realizó según se desprende de comprobante de depósito por la cantidad de Bs. 36.665,00 a favor de FUNDESTA recaudación, el cual acompañó marcada “B”. Que adicional pagó la cantidad de Bs 3.355,95 en la cuenta personal del promitente vendedor en abono a la suma de dinero que supuso debía pagar para el momento, según consta de depósito realizado por ella en el Banco Occidental de Descuento (BOD) en la cuenta signada con el N° 0116-0053-10-001060033-7, según comprobante de depósito marcado “C”, para un total de Bs. 40.000,00. Que en la cláusula cuarta se estableció la ciudad de San Cristóbal como domicilio especial, a los fines de dilucidar cualquier controversia que se suscitara entre las partes con relación a la reclamación de dicho contrato de opción de compra venta. Señala, que existieron una serie de incumplimientos por parte del promitente vendedor, los cuales se suscitaron uno detrás del otro, a saber: Que en principio ella realizó el pago directamente a FUNDESTA, a los fines de evitar una posible estafa del parte del demandado; sin embargo, que a pesar de que casi de forma inmediata, una vez firmado el contrato de opción de compra venta del inmueble, y a pesar de existir obligación expresa de parte promitente vendedor de tramitar lo correspondiente a la liberación de la hipoteca, quien le aseguró que la tendría en transcurso de una semana, pues ya había adelantado al respecto, quedando claro de su parte que ella sin esa liberación debidamente registrada no podría tramitar crédito alguno por ante ninguna institución bancaria. Que luego de firmar la opción de compra venta y después de ella haber cumplidos los pagos que le correspondían en ese momento el demandado se mostró inerte, contumaz e inclusive negligente a pesar de la obligación expresa que se traduce en que dicho ciudadano tramitaría por ante FUNDESTA la correspondiente liberación de hipoteca no realizando la misma o no entregándole el correspondiente documento de liberación para empezar a computar el lapso para el cumplimiento de las obligaciones de su parte que sería pagar el precio de Bs.550.000,00a través de crédito hipotecario que se supone iba a tramitar por ante el Banco Provincial. Indicó, que fue sorprendida en el mes de agosto de 2014, cuando el demandado le manifestó que ya no iba a vender la casa, pues ya no costaba lo mismo, y que además FUNDESTA no le había entregado el documento de liberación, quien unilateralmente y sin que medie ni cláusula penal de resolución unilateral de contrato y sin que se iniciara el lapso de tiempo pactado para las obligaciones de tramitar el crédito hipotecario y pagar con ello la cantidad señalada en la cláusula segunda, decidió tomarse la ley entre sus manos y tirar por la basura las obligaciones pactadas por vía privada con su persona, y decidir no venderle el inmueble, en total desconocimiento de la ley sustantiva que rige la vida civil, como es la norma contenida en el artículo 1.159 y siguientes. Adujo que si bien es cierto, que se pactó un hecho futuro a los fines de computarse el lapso de duración del contrato, dicho lapso no ha comenzado a correr, pues tal y como se desprende del contrato de promesa de compra venta privado, que por demás considera es fuerza de ley entre las partes en estricto apego al principio de voluntad entre dos personas, existió un retraso posiblemente injustificado del ciudadano Freddy Sayago Méndez, quien posiblemente había premeditado el no cumplir con su parte, pues verbalmente le manifestó delante de su abogada lo siguiente: “Quien le dijo a usted que YO, le voy a vender mi casa a una JOVENCITA como ésta”. Que el segundo incumplimiento es el manifestar no venderle el inmueble, a pesar de que existe una promesa de venta, situación que le ha causado un grave perjuicio en detrimento de sus derechos constitucionales, como el tener una vivienda digna, además del daño patrimonial de difícil reparación. Que a pesar de que existió un lapso de tiempo desde abril de 2014 hasta agosto 2014, dicho lapso de tiempo no es su culpa, así como tampoco el lapso de tiempo transcurrido desde abril de 2014 hasta el día de presentación de la demanda en la que se decidió acudir a la vía judicial a solicitar tutela judicial efectiva y eficaz, pues por los incumplimientos señalados, no pudo tramitar su crédito hipotecario, por una parte, y por la otra, materializar la compra definitiva por ante el Registro Público. Señala que está en pleno conocimiento del flagelo de la inflación que sufre la economía y más en el ramo inmobiliario, pero que ese incremento desmedido a su entender no justifica que el demandado decida unilateralmente rescindir el contrato, pues a todo evento, debió realizar una oferta de pago por la cantidad de dinero por ella entregada, pero ajustada por inflación, lo cual no hizo, así como tampoco activó los órganos jurisdiccionales a fin de resolver el contrato, siendo por tanto, el incumplimiento en cuanto a la entrega del documento de liberación de hipoteca, su primera acción ilegal, a tenor de los dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Invoca con la presente acción de cumplimiento de contrato, la subsidiaria de daños y perjuicios, que consiste en el presunto incremento en el precio, esto es, que a pesar que exista de hecho un incremento en el precio del valor del inmueble, se le mantenga en el precio pactado de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), constituyéndose la presunta diferencia en el precio por efectos de la inflación, como los daños y perjuicios que deberá asumir el demandado por su incumplimiento, y por demás en el transcurso del tiempo, toda vez que si le hubiese entregado la correspondiente liberación de hipoteca, hubiese traspasado la obligación hacia su persona y estaría de su parte el cumplimiento en la tramitación del crédito, pero que sin embargo, existe cláusula a su favor, no tan solo por haberse pactado la mencionada entrega de la liberación de hipoteca, sino que hasta ese evento futuro, no es que comenzaría a computar el lapso de duración de la opción de compra venta del inmueble. Que los daños y perjuicios consisten a su entender en mantener el precio y no una cantidad específica que pudiese pagar el demandado, todo en base al incumplimiento contractual, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, al existir contravención ello conlleva a la responsabilidad por daños y perjuicios, siendo los daños y perjuicios el incremento en el precio que pudo haber sufrido el inmueble objeto de la referida negociación. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. Precisó que el inmueble a pesar de que se trata de una vivienda de uso residencial, la misma no está siendo ocupada en la actualidad, encontrándose totalmente vacía y desocupada, libre de personas y cosas, con lo cual considera que no se encuentra incursa en causal de inadmisibilidad, establecida en los artículos 4 y 5 de la Ley para la Desocupación y Desalojo Arbitrario de viviendas; por lo que en atención a lo dispuesto en el artículo 5 de la referida ley, acudió a SUNAVI, con el objeto de agotar esa vía administrativa, acudiendo el demandado de autos tan sólo a la primera audiencia. Pide que el demandado cumpla con el contrato privado de opción de compra venta de inmueble, suscito el 30 de abril de 2014, y le haga entrega del documento de liberación de hipoteca a los fines de iniciar el trámite del crédito a su favor para la adquisición del inmueble; que por su retardo en la entrega del mencionado documento lo cual es solo imputable a él, se le mantenga el precio pactado de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) por encontrarse a su decir, prácticamente vigente el contrato por no haberse iniciado el cómputo para determinar su duración, que cualquier diferencia en el precio del inmueble objeto de negociación, sea imputado al demandado como daños y perjuicios, y protesta las costas y costos , solicitando la indexación. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), equivalente a 3.954,80 UT. En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada admitió que en fecha 30 de abril de 2014, suscribió contrato de opción de compra con la ciudadana Mariana Alejandra Fernández Zambrano, sobre el inmueble anteriormente descrito consistente en un lote de terreno y la casa para habitación sobre el mismo construida, la cual construyó a sus únicas expensas, a través de un crédito otorgado por FUNDESTA, según préstamo con garantía hipotecaria, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Lobatera del Estado Táchira, en fecha 29-09-2010, bajo el N° 2010.156, asiento registral del inmueble matriculado con el N° 435.018.7.1.42, y correspondiente al Libro del Folio real del año 2010. De igual manera, admitió que el precio pactado en dicho contrato fue la suma de Bs. 700.000,00, los cuales se comprometió a pagar la actora así: Bs. 36.665,05 depositados en el Banco Sofitasa en la cuenta a nombre de FUNDESTA; la suma de Bs. 3.335,95 en su cuenta personal del BOD; la cantidad de Bs. 550.000,00 que cancelaría la demandante una vez que le fuera otorgado un crédito hipotecario que comenzaría a tramitar por ante el Banco Provincial una vez le fuera entregado el documento de liberación de hipoteca por parte de FUNDESTA; y el saldo restante en dinero en efectivo para el momento del otorgamiento por ante la oficina de Registro respectivo. Añadió que dicha opción se encontraba sujeta al cumplimiento de una condición sine qua non, pues tal como se puede leer en las cláusulas segunda y tercera, la demandante tramitaría por ante la entidad bancaria Banco Provincial un crédito hipotecario “AL SER ENTREGADO EL DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DEBIDAMENTE PROTOCOLIZADO POR PARTE DE FUNDESTA POR PARTE DEL OPTANTE VENDEDOR” Que también se puede leer “LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO SERA DE SESENTA DIAS (60) HABILES CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE LA HIPOTECA ESPECIAL CONVENCIONAL Y DE PRIMER GRADO POR PARTE DE FUNDESTA, EL CUAL COMENZARA A TRAMITARSE DEDE EL DÍA SIGUIENTE AL DEPOSITO DE LA DEUDA TOTAL PENDIENTE, EL CUAL REALIZARA LA OPTANTE COMPRADORA EL DIA DE LA FIRMA DEL PRESENTE INSTRUMENTO..” Igualmente, negó rechazó, y contradijo los alegatos expuestos por la demandante en el libelo respecto a su conducta irresponsable, inerte y contumaz, en la que a su decir él incurrió, al no tramitar ante FUNDESTA la correspondiente liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda. Alega que en el año 2013, FUNDESTA inició el denominado “Plan Pronto Pago”, el cual consistía en un subsidio del 50% de la deuda para todos aquellos beneficiarios de créditos ante este organismo, quienes cancelarían sólo la mitad del monto total adeudado y recibirían de manera inmediata la liberación de sus inmuebles. Que para la fecha, su esposa padecía de cáncer, por lo cual decidió acogerse al mencionado subsidio y/o pronto pago pues al liberar su inmueble y venderlo podría reunir el dinero requerido para el transplante de médula de su esposa, y en virtud del vínculo de amistad que lo unía a la familia de la demandante por ser vecinos en la población de Lobatera y teniendo ellos conocimiento de su situación familiar y económica, es que acordaron celebrar el contrato de opción de compra venta el cual fue firmado el 30 de abril de 2014. Que acto seguido a la firma comenzó diligentemente a realizar los trámites necesarios para liberar la hipoteca por parte de FUNDESTA, pues se le había informado que una vez cancelado el 50% de la deuda, en un lapso máximo de 15 días, se le entregaría el documento. Que acudió en diversas oportunidades a FUNDESTA para retirar el documento de liberación de hipoteca, y siempre se le informaba que aun no estaba listo, hasta que en una de sus visitas se le informó que el mencionado plan de “pronto pago”, había sido eliminado, y para aquellos deudores que habían cancelado el 50% como era su caso, dicho monto sería tomado como abono al capital, y el restante de la deuda sería reestructurado para definir en qué monto quedarían las cuotas mensuales, las cuales le quedaron en la suma de Bs. 300,00. Que fue un hecho público, notorio y comunicacional que familias tachirense denunciaron que el plan “pronto pago” de FUNDESTA, había sido una estafa por parte de sus directivos y solicitaban la liberación de sus hipotecas, tal como lo reseñaron los medios de comunicación, tanto regionales como nacionales, comentario que trajo a colación en virtud que la demandante afirma que unilateralmente decidió no cumplir con sus obligaciones, aun cuando ella ya tenia conocimiento del incumplimiento por parte de FUNDESTA, pues ya se lo había manifestado en diferentes oportunidades incluso en las audiencias de SUNAVIH, a las cuales acudió e hizo del conocimiento de ello a la demandante, a su abogada asistente y al funcionario mediador que la ejecución de su obligación se encontraba supeditada a una condición que dependía de un tercero, que no era imputable a él ni a la actora por lo cual le manifestó se intención de devolverle su dinero, a lo cual se negó y le manifestó que lo único que quería era la casa. Que posteriormente en julio de 2015, se comunicó con ella a través de su abogada asistente quien manifestó encontrarse de reposo e instó a que se comunicaran con su abogada quien en ninguna de las diversas oportunidades respondió a su intención de solucionar la situación por los canales regulares, por lo que niega, rechaza y contradice que haya manifestado a la demandante que le vendería su inmueble si cancelaba un monto muy por encima de lo acordado tal como ella lo manifiesta en su escrito de demanda o que hubiese subestimado su capacidad de pago. Manifestó que ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, cursa Expediente N° 8510 contentiva de oferta de pago a favor de la accionante, admitida en abril de 2016, mediante la cual manifestó su voluntad de devolver la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), por encontrarse imposibilitado de dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta. Alegó que resulta evidente que en esta causa se está en presencia de un incumplimiento debido a una causa extraña no imputable, por lo que se excepcionó conforme a lo previsto en el artículo 1.721 del Código Civil, con fundamento en el hecho del príncipe, pues si bien es cierto el contrato de opción de compra se encontraba sometido a condición la cual debía cumplir un tercero, órgano del Estado, y en virtud de que de manera unilateral y de conformidad con las prerrogativas que envuelve a la Administración Pública FUNDESTA eliminó el plan “pronto Pago”, y en consecuencia no liberó la hipoteca que recaía sobre su inmueble, ello la imposibilita de dar cabal cumplimiento a sus obligaciones adquiridas. Manifiesta que si bien es cierto conforme a los últimos criterios jurisprudenciales emanados del Tribunal Supremo de Justicia los contratos de opción de compra venta constituyen verdaderas ventas por cuanto existe la manifestación de voluntad de los otorgantes legítimamente manifestada, faltando solamente un acto posterior y accesorio que es el otorgamiento del documento definitivo en el Registro correspondiente, en el caso de autos la manifestación de voluntad de la parte actora y del demandado estuvo siempre supeditada a la ocurrencia de un hecho distinto a su voluntad, como es aquella en virtud de la cual FUNDESTA debía liberar el gravamen impuesto al bien inmueble, circunstancia ésta que fue determinante para que ambos contratantes se obligaran y expresamente manifestaron en el contrato de compra venta. Que sin embargo al haber supeditado la ejecución del contrato a un acto de un tercero sin que éste pudiera llevarse a cabo queda claro que no puede considerarse como un contrato de compra venta, sino al contrario como una mera opción de compra venta tomando para ello en consideración que el contrato no cumplió con las formalidades de presentación ante funcionario público, sino que por el contrario se firmó de manera privada. Rechazó y negó el hecho de que deba indemnizar daños y perjuicios a la demandante, pues cuando el incumplimiento derive de una causa extraña no imputable, mal podría incurrirse en el pago de lo indebido, pues el deudor, en tal caso, queda liberado del pago de daños y perjuicios. Por último, manifestó a todo evento su voluntad de hacer entrega del dinero depositado como pago para la liberación de la hipoteca, el cual debe ser indexado y calculado sus intereses por este Tribunal. PUNTO PREVIO DE LA NATURALEA JURÍDICA DEL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES Conforme a los alegatos de las partes antes señalados está sentenciadora estima necesario considerar en forma previa la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, con la finalidad de determinar si el mismo se corresponde con una promesa bilateral o con una opción de compra –venta, equiparable en sus efectos a una venta. En tal sentido, es preciso puntualizar el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, en la cual estableció las diferencias existentes entre ambos contratos, señalando lo siguiente: Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). …Omissis… Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. …Omissis… La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. …Omissis… El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. ..Omissis… 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). …Omissis… 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. …Omissis… En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. …Omissis... En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. ( Exp. N° 14-0662) Resaltado propio Dicho criterio fue reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 330 de fecha 24 de mayo de 2017, en la cual expresó lo siguiente: De la sentencia parcialmente transcrita se desprende que la promesa bilateral de compra venta, son contratos preparatorios que sólo producen efectos personales, es decir, el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato, previo cumplimiento de ciertas condiciones, no siendo éstos traslativos ni constitutivos de derechos reales, los cuales deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, en el que conste la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. (Exp. Nro. AA20-C-2016-000103) Conforme a los criterios jurisprudenciales expuestos, esta sentenciadora constata que el contrato objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato se contrae tal como se establece en su propio texto a una promesa bilateral de compra-venta equiparable a un contrato preparatorio de opción de compra venta, pues en el mismo las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta definitivo, previo al cumplimiento de ciertas condiciones, estableciendo en sus cláusulas el bien objeto de dicho contrato, su duración, el precio del inmueble y su forma de pago, características éstas de una promesa bilateral de compra venta, en razón, de que constituyeron obligaciones recíprocas, mediante la cuales se obligan uno a vender y otro a comprar un bien inmueble determinado. Así se establece. Establecida como ha quedado la naturaleza del contrato suscrito entre las pares, pasa esta sentenciadora al examen del material probatorio aportado por las partes, bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria. A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE Junto con el libelo de la demanda acompañó: 1.- A los folios 21 al 30 corre en copia certificada documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Lobatera del Estado Táchira, en fecha 29-09-2010, inscrito bajo el N° 2010.156, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 435.18.7.1.42 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Dicho documento se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada 29 de septiembre de 2010, el ciudadano Freddy Sayago Méndez adquirió mediante compra venta un lote de terreno demarcado como lote N° 08, con una superficie de 330,00 mts2, ubicado en la salida de la ciudad de Lobatera, en la vía hacia San Cristóbal, del área urbana de la ciudad y Municipio Lobatera del Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Antes Erisnelia Padrón Monsalve, hoy Edgar Samuel Mariño Esteban, mide treinta metros (30,00 Mts); SUR: Antes Nersa Auristela Padrón de Chacón, hoy Belkis Maribel Varela Alviarez, mide treinta metros (30,00 Mts); ESTE: Con vía interna a los lotes, mide once metros (11,00 Mts); y OESTE: Con área verde común de los lotes, mide once metros (11,00 Mts). Igualmente, se evidencia que en esa misma el demandado constituyó a favor de FUNDESTA, hipoteca especial convencional y de primer grado hasta por la cantidad de Bs. 93.100,00, sobre el referido inmueble, con el objeto de garantizar el pago del crédito que le fuera concedido por el mencionado instituto autónomo, así como los intereses convencionales y moratorios y los gastos de cobranza 2.- A los folios 31-32, corre contrato privado en original suscrito entre las partes en fecha 30 de abril de 2014. Al respecto, se observa que se trata de un documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por el demandado en la oportunidad prevista en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud a tenor de tales normas se valora como documento reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, evidenciándose del mismo que en fecha 30 de abril de 2014, el demandado ciudadano Freddy Sayago Méndez y la demandante Mariana Alejandra Fernández Zambrano, celebraron un contrato de promesa bilateral de compra-venta mediante el cual el demandado declaró ser propietario del bien inmueble objeto de litigio consistente en un lote de terreno y la vivienda sobre el mismo construida demarcado con el N° 8 con una superficie de 330 mts, ubicado en la salida de la ciudad de Lobatera, en la vía hacia San Cristóbal del área urbana de la ciudada y Municipio Lobatera del Estado Táchira, anteriormente descrito con sus linderos y medidas el cual prometió vender a la demandante quien a su vez se comprometió a comprarlo. Que el precio convenido entre las partes fue la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), que la demandante se obligó a pagar al demandado así: 1) la cantidad de Treinta y Seis Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Cero Siete Céntimos (Bs. 36.666,07), que serían depositados en el Banco Sofitasa, en la cuenta de FUNDESTA N° 0137-0027-330009013491, para cancelar la hipoteca especial convencional y de primer grado a favor del mencionado instituto autónomo obligación que correspondía al promitente vendedor; la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,oo), que serían pagados por la optante compradora, una vez otorgado un crédito hipotecario por el Banco Provincial, que seria tramitado de manera inmediata al ser entregado el documento de liberación debidamente protocolizado por parte de Fundesta, obligación del promitente vendedor. Asimismo, establecieron que la duración de dicho contrato sería de sesenta (60) días hábiles, contados a partir de la fecha de protocolización del documento de liberación de la referida hipoteca, el cual comenzaría a tramitarse desde el día siguiente al depósito de la deuda total pendiente, el cual realizaría la optante compradora el día siguiente a la firma del referido documento de promesa bilateral de compra venta, y el saldo remanente al precio, sería cancelado en dinero efectivo en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina correspondiente. 3.-Al folio 34 corre en copia simple comprobante de depósito bancario, signado con el N° de referencia 0130027240, efectuado en la cuenta N° 137-0027-33-000901349-1, del Banco Sofitasa de la cual es titular FUNDESTA de fecha 05-05-2014. Tal probanza aun cuando fue consignada en copia simple, se valora como tarjas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil, y el criterio reiterado por la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (Vid sentencia N° 877 de fecha 20 de diciembre de 2005), por cuanto fue hecha valer por el demandado en la oportunidad de promoción de pruebas, evidenciándose de la misma que el 5 de mayo de 2014, la demandante depositó en la referida cuenta bancaria de la cual es titular FUNDESA la suma de Bs. 36.665,05. 4.-Al folio 35 corre en copia simple comprobante de depósito bancario N° 379045593 efectuado en la cuenta del Banco Occidental de Descuento de la cual es titular la demandante, por la suma de Bs. 3.334,95. Tal probanza aun cuando fue consignada en copia simple, se valora como tarjas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil, en razón, de que de lo expuesto por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda al ofrecer devolverle a la actora la cantidad de Bs. 40.000,00 y admitir la forma de pago por ellos convenida puede inferirse que aceptó como un hecho no controvertido que la demandante depositó en su cuenta del BOD dicha cantidad. En el lapso probatorio promovió las siguientes: 1.- En los particulares primero, segundo y tercero del escrito de promoción de pruebas promovió las documentales anteriormente examinadas las cuales fueron acompañadas junto con el libelo de demanda. 2.- Informes: - Al folio 90 corre oficio N° AF/PRES-4077/2017 de fecha 10 de marzo de 2017, remitido por FUNDESTA a este Tribunal en respuesta al oficio N° 195 de fecha 6 de marzo de 2017, corriente al folio 88. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se aprecia que en la fecha indicada el mencionado instituto autónomo informó a este Tribunal que el demandado es beneficiario de un crédito de esa institución y para esa fecha se encontraba al día con sus pagos, sin embargo debido a que adeudaba la cantidad de 34.500,31 aun no se podía tramitar la liberación de hipoteca. - A SUNAVI- TACHIRA. Dicha probanza no puede ser objeto de valoración, en razón de que a pesar de haber sido admitida y de haberse librado el correspondiente oficio el cual corre inserto al vuelto del folio 88, no fue remitido por el mencionado organismo el informe requerido. - Al folio 96 corre oficio de fecha 10 de marzo de 2017, remitido a este Tribunal por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en respuesta al oficio N° 197 que le fuera remitido por este Despacho acompañado de las copias certificadas correspondientes al expediente N° 8510 nomenclatura de ese Despacho. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se aprecia que el demandado presentó en fecha 16 de marzo de 2016, escrito contentivo de oferta real de pago que formuló a la actora la cual fue admitida por el mencionado Tribunal mediante auto de fecha 13 de abril de 2016, corriente al folio 120. Igualmente, se aprecia que por auto de fecha 7 de diciembre de 2016, corriente al folio 129 fijó oportunidad para realizar la referida oferta real de pago la cual se llevó a efecto el 17 de enero de 2017, según acta levantada a tal efecto inserta a los folios 134 y 135 de la cual se evidencia que el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial se constituyó en la sede del Banco Provincial ubicado en la carrera 20 con esquina de calle 14, Barrio Obrero en la ciudad de San Cristóbal. Que se encontraba presente la demandante a quien le notificó sobre la oferta real de pago incoada por el demandado y procedió a hacerle formal oferta y poner a sus disposición la suma de Bs 40.000,00 mediante cheque de gerencia N° 10687681 a su nombre correspondiente a cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento por concepto de pago de opción de compra referido al inmueble objeto de litigio, indicándole el tribunal que en caso de no ser aceptada dicha oferta se procedería al depósito del dinero y se seguiría el trámite previsto en el artículo 820 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, manifestando la demandante que no aceptaba la oferta, en virtud que la compra venta había sido hecha en “el año 2013”. Igualmente, se aprecia que por auto de fecha 23 de enero de 2017, corriente al folio 136, el mencionado Tribunal acordó el depósito de la aludida cantidad ofrecida por el demandado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 823 procesal, y acordó oficiar al Banco Bicentenario a fin de que abriera cuenta de ahorros a nombre de la demandante. Asimismo, se observa que por auto de fecha 24 de enero de 2017, el Tribunal acordó citar a la demandante de autos a tenor de lo previsto en el artículo 824 procesal para que compareciera dentro de los tres días siguientes a que constara en autos su citación para que expusiera los alegatos que considerara sobre la validez de la oferta y del depósito. 3.- Al folio 164 y su vuelto corre acta de fecha 11 de mayo de 2017, levantada por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Michelena y Lobatera de esta Circunscripción Judicial, con ocasión de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de litigio. Dicha probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se aprecia que el mencionado Tribunal dejó constancia que observó una casa para habitación que se encuentra en perfecto estado de construcción pintura de color blanco, techo de machimbre, piso de terracota, ventanas sin vidrio solo en rejas, por donde pudo apreciar que la referida vivienda estaba desocupada y en perfectas condiciones para habitar por estar recién construida. Que a través de la ventana observó que está compuesta de tres habitaciones, una cocina con cerámica y sala-comedor. 4.- Testimoniales. De los ciudadanos Fraynet Alejandra Estupiñán y Elí Saúl Pérez Ramírez, las mismas no pueden ser objeto de valoración por cuanto tales actos fueron declarados desiertos tal como se evidencia al folio 93. B.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio promovió: 1.- Contrato de Opción de compra venta. 2.- Comprobante de depósito N° 0130027240 de fecha 05-05-2014. Las referidas probanzas fueron valoradas al examinar las pruebas acompañadas junto con el escrito libelar. 3.- Al folio 66 marcado “A” cursa en copia simple carta de fecha 21-04-2014, suscrita por el demandado y remitida a FUNDESTA. Dicha probanza no recibe valoración por tratarse de un documento privado producido en copia simple. 4.-. Al folio 67 marcado “B” cursa copia fotostática de documento denominado comúnmente “Lágrima” mediante la cual se informa sobre el fallecimiento de la ciudadana Erisnelia Padrón Monsalve. Tal probanza se desecha, por cuanto no aporta nada a la solución de la materia controvertida en la presente causa. 5.- A los folio 68 al 71 marcado “C” cursa copia fotostática de notas de prensa publicadas en fechas 11-02-2015, 03-08-2015, 16-05-2015 y 20-05-2015.Tales probanzas no reciben valoración, en razón de que fueron declaradas inadmisibles por inconducentes por auto de fecha 6 de marzo de 2017, corriente al folio 86, el cual quedó definitivamente firme y hace cosa juzgada formal en la presente causa. 6.- A los folios 72 al 76 marcado “D” cursan en copia simple recibos de pago Nros. 692.773 de fecha 28-07-2015; 692.996 de fecha 29-07-2015; 700.910 de fecha 11-11-2015; 697.197 de fecha 18-09-2015; 704.293 de fecha 30-12-2015; 726.415 de fecha 06-12-2016 y 726.544 de fecha 07-12-2016. Tales probanzas se desechan por tratarse de documentos privados en copia simple. 7.- A los folios 77 al 79 cursa marcado “E” copia de cheques de gerencia emitidos a favor de la demandante. Tal probanza se adminicula con la oferta real de pago presentada por el demandado la cual fue tramitada en el expediente N° 8510 de la nomenclatura del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, evidenciándose que el cheque de gerencia N° 10687681 de fecha 16 de enero de 2017, emitido por el Banco Occidental de Descuento a favor de la demandante por la suma de Bs. 40.000,00 corriente al folio 79, es el mismo que fue depositado en la cuenta de ahorros a nombre de la actora la cual fue abierta en el Banco Bicentenario Banco Universal, por orden del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el referido expediente de la oferta real de pago formulada por el demandado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 823 procesal. 8.- Informe al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte actora. De las pruebas traídas a los autos quedó demostrado lo siguiente: - Que el demandado es el propietario del bien inmueble objeto de litigio el cual consiste en un lote de terreno y la vivienda sobre el mismo construida demarcado con el N° 8 con una superficie de 330 mts, ubicado en la salida de la ciudad de Lobatera, en la vía hacia San Cristóbal del área urbana de la ciudad y Municipio Lobatera del Estado Táchira, según documento de adquisición protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Lobatera del Estado Táchira, en fecha 29-09-2010, inscrito bajo el N° 2010.156, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 435.18.7.1.42 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. Que por dicho instrumento el demandado constituyó a favor de FUNDESTA, hipoteca especial convencional y de primer grado hasta por la cantidad de Bs. 93.100,00, sobre el referido inmueble, con el objeto de garantizar el pago del crédito que le fue concedido por el mencionado instituto autónomo. - Que en fecha 30 de abril de 2014, las partes suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra-venta mediante el cual el demandado se obligó a vender a la demandante el bien inmueble objeto de litigio quien a su vez se obligó a comprarlo. Que el precio del contrato definitivo de venta fue convenido entre las partes en la cantidad de Bs. 700.000,00 que la demandante se obligó a pagar al demandado así: Bs. 36.666,07 mediante depósito en la cuenta de FUNDESTA N° 0137-0027-330009013491 del Banco Sofitasa, con el objeto de cancelar la hipoteca especial convencional y de primer grado a favor del mencionado instituto autónomo obligación del demandado promitente vendedor; la cantidad de Bs. 550.000,00 que serían pagados por la demandante optante compradora, una vez que le fuera otorgado un crédito hipotecario por el Banco Provincial, que se obligó a tramitar una vez que el demandado le entregara el documento de liberación de hipoteca debidamente protocolizado por parte de FUNDESTA. Que la duración de dicho contrato fue establecida en 60 días hábiles, contados a partir de la fecha de protocolización del documento de liberación de la referida hipoteca, el cual comenzaría a tramitarse desde el día siguiente al depósito de la deuda total pendiente, el cual realizaría la optante compradora el día siguiente a la firma del referido documento de promesa bilateral de compra venta, y el saldo remanente al precio sería cancelado por la actora en dinero efectivo en el momento del otorgamiento del documento de venta por ante la oficina correspondiente. - Que el 5 de mayo de 2014, la demandante depositó en la cuenta bancaria N° 137-0027-33-000901349-1, del Banco Sofitasa de la cual es titular FUNDESA la suma de Bs. 36.665,05, para cancelar la hipoteca especial convencional y de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de litigio a favor del mencionado instituto autónomo, suma que no cubrió la totalidad del crédito, por lo que FUNDESTA al no haber recibido la totalidad del pago no ha podido tramitar dicha liberación de hipoteca. - Que la demandante depositó la suma de Bs. 3.334,95 en la cuenta del Banco Occidental de Descuento de la cual es titular la demandante. - Que el 17 de enero de 2017, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial realizó a la demandante la oferta real de pago presentada por el demandado por la suma de Bs. 40.000,00 mediante cheque de gerencia N° 10687681 a su nombre correspondiente a la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento por concepto de pago de la “opción de compra” referida al inmueble objeto de litigio, la cual no fue aceptada por la demandante. En este orden de ideas, considera esta sentenciadora necesario formular las siguientes consideraciones previas respecto al cumplimiento de contrato demandado por la parte actora. En efecto, el Código Civil establece lo siguiente: Articulo 1159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Artículo 1264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Igualmente, la acción de cumplimiento de contrato está prevista en el artículo 1.167 eiusdem, el cual es del tenor siguiente: Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Del texto de las normas transcritas se colige que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber; que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial. En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Ahora bien, en el caso de autos se aprecia que las partes en el contrato preliminar que celebraron de promesa bilateral de compra venta cuyo cumplimiento demanda la parte actora establecieron que la duración del mismo sería de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha de protocolización del documento de liberación de la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble objeto de dicho contrato por parte de FUNDESTA, obligación que si bien establecieron debía cumplir el demandado comenzando a tramitar dicha liberación al día siguiente al depósito de la deuda total pendiente el cual realizaría la optante compradora, sin embargo no señalaron en el referido contrato plazo alguno en que debía tramitarse dicha liberación de hipoteca, por lo que resulta evidente que las partes condicionaron el inicio de dicho plazo de sesenta días de duración del referido contrato al otorgamiento del documento de liberación de hipoteca por parte de FUNDESTA que es un tercero ajeno a dicho contrato preliminar al cual no podían imponerle el otorgamiento del referido documento de liberación en un plazo determinado. Así las cosas, al no haber pactado las partes el plazo para que el demandado diera cumplimiento a la obligación de tramitar la liberación de la aludida hipoteca ante FUNDESTA, mal puede afirmar la parte actora que se produjo el incumplimiento de las obligaciones del demandado ya que conforme a lo convenido por éstas aún no ha comenzado a transcurrir el plazo de los sesenta días de duración del aludido contrato, puesto que no se ha producido la protocolización del documento de liberación de hipoteca por parte de FUNDESTA para cuya tramitación y otorgamiento de dicho documento no previeron plazo, sino que se limitaron a establecer que ello era una obligación del demandado. En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana MARIANA ALEJANDRA FERNÁNDEZ ZAMBRANO, asistida por la Abg. Ana Dolores García Corzo, en contra del ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta. Así se decide. Respecto a la pretensión de daños y perjuicios la misma sucumbe, por cuanto resulta subsidiaria del cumplimiento del contrato demandado el cual fue declarado sin lugar. III DISPOSITIVA Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARIANA ALEJANDRA FERNÁNDEZ ZAMBRANO, asistida por la Abg. Ana Dolores García Corzo, en contra del ciudadano FREDDY SAYAGO MÉNDEZ por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta y daños y perjuicios. SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte actora. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación. La Jueza Temporal, Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez La Secretaria, María Alejandra Marquina FTRS.- Helga Exp. 19.721-2016 Va sin enmienda.-