TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: LISBETH GUTIERREZ PERNIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, divorciada, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad número V- 5.176.922 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 18.615, actuando en defensa de sus propios derechos.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: WENDY PEÑALOZA DE LA OSSA y GERSON NIÑO GUERRERO venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-21.222.570 y V-9.130.506 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 216.936 y 39.247

PARTE DEMANDADA: HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad números V-5.741.778 y V-8.005.542, domiciliados en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ENRIQUE SANDOVAL SOLANO y LUIS ANTONIO SOLANO PRADA, titulares de la cédulas de identidad número V-15.028.995 y V-1.582.956 e inscritos en el Inpreabogado bajo los número 165.608 y 11.451.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, DAÑOS Y PERJUICIOS. Apelación de sentencia definitiva proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 17 de marzo de 2017.
I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

Se inició el presente juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO que presentó la abogada LISBETH GUTIERREZ PERNIA, actuando en defensa de sus propios derechos, contra los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES.

La demanda fue admitida a trámite el 5 de noviembre de 2013, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y se le dio curso a través del procedimiento civil ordinario.

En su oportunidad legal la demandada, contestó la demanda y reconvino a la demandante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la cual fue admitida a trámite por auto de fecha 31 de enero de 2014.

La decisión del juzgado a-quo.

El Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 23 de marzo de 2017, mediante la cual declaró: 1) CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, DAÑOS Y PERJUICIOS. 2) Declaró resuelto el contrato de opción de compra venta. 3) Procedente la reclamación de daños y perjuicios, disponiendo que la demandante no deberá devolver la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00) recibidos de los demandados, sino retenerla en contraprestación por los daños y perjuicios surgidos. 4) Condenó en costas a la parte demandada. 5) SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 6) Condenó en costas a la parte reconviniente.

El recurso de apelación.

En fecha 28 de abril de 2017, el abogado MIGUEL ENRIQUE SANDOVAL SOLANO apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 17 de marzo de 2017, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto del 9 de mayo de 2017.

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 26 de junio de 2017, se le dio entrada y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se siguió el trámite de segunda instancia que se prevé para el procedimiento ordinario.

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

RESPECTO A LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la demandante, que con el propósito de adquirir en su totalidad la vivienda que ocupaba para ese momento con el carácter de co-propietaria por herencia de su madre, quiso vender un inmueble de su propiedad consistente en un lote de terreno propio con una casa de habitación sobre él construida, signada con el N° Z-1368, e identificada con el número catastral N° 04-11-048-019-00-00-000, ubicada en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, edificada sobre un lote de terreno de doce metros (12m) de frente por cuarenta metros (40 m) de fondo. Que a tal fin, se la ofreció a los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, quienes la ocupaban como arrendatarios y tenían derecho de preferencia para adquirirla, en virtud de lo cual celebró un contrato privado de opción de compra-venta. Que luego de un acuerdo inicial celebrado en diciembre del año 2011 el cual fue modificado varias veces, finalmente, el 15 de julio de 2012, según documento privado, acordaron un precio de venta de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), pagaderos así: 1) (Bs. 220.000,00) que se tenían por recibidos; 2) (Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012; 3) (Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012 y 4) (Bs. 500.000,00) para el 15 de enero de 2013 mediante crédito hipotecario, estableciéndose un plazo máximo para la opción a compra de ciento ochenta (180) días continuos a partir del 15 de julio de 2012, el cual finalizaba el 15 de enero de 2013.

Alega que es en el mes de diciembre de 2012 fue cuando los OPTANTES COMPRADORES, apenas terminaron de pagar (Bs. 300.000,00) que era el monto del pago inicial convenido.

Dice, asimismo, que sobre el bien inmueble objeto de la opción de compraventa, pesaba una hipoteca y que en el mes de diciembre de 2012 la canceló, como canceló también los impuestos municipales y tramitó la solvencia municipal, la cual les fue entregada a los OPTANTES COMPRADORES.

Que llegó el 15 de enero de 2013 y los OPTANTES COMPRADORES no cumplieron con el pago del saldo del precio que era de (Bs. 500.000,00) y que ni siquiera tramitaron el crédito ante la entidad bancaria.

Que el 2 de octubre de 2013, los OPTANTES COMPRADORES, de manera inconsulta depositaron en la cuenta corriente del Banco Banesco N° 01340261252613034199 la suma de (Bs. 200.000,00) como abono al saldo restante, y -según afirma- le dejaron dicho con el hijo de la demandante, de nombre DANIEL PINEDA, que los (Bs. 300.000,00) serían cancelados en la fecha de la firma del documento de venta definitivo.

Alega que, fue por ello, que el 7 de octubre de 2013 procedió a informarles por teléfono que no aceptaba el depósito y que les sería reintegrado próximamente por vía judicial la suma que les había depositado.

Que el 9 de octubre de 2013 le reintegró a los demandados los (Bs. 200.000,00) mediante depósito bancario y se le notificó mediante telegrama con acuse de recibo del 14 de octubre de 2013.

En cuanto a los daños que dice haber sufrido por cuenta del incumplimiento de la parte demandante, sostiene que la única razón por la cual pretendió vender ese inmueble a los optantes compradores, es porque a su vez, iba a adquirir la casa donde vivía, la cual le pertenece en comunidad con sus hermanos y que, esperando que se diera la venta con los demandados que nunca se dio, dejó de cumplir y no pudo hacer el otro negocio. Y que también, contando que esa venta con los demandados se iba a dar, vendió a menos precio un vehículo de su propiedad, en (Bs 160.000,00) tres veces por debajo de su precio real. Que igualmente, por el retraso en el pago de los demandados tuvo que contraer un préstamo con garantía hipotecaria en el mes de octubre de 2013 por (Bs. 300.000,00). Que finalmente, que al no haberse podido concretar la compra de la casa materna que ocupa por no haber podido pagar el precio, para recuperar los (Bs. 500.000,00) que dio por concepto de inicial, debía esperar ahora que vendan la casa para que le devuelvan esa suma y para el momento en que lo hagan ese dinero habrá perdido considerablemente su poder adquisitivo inicial. Y finalmente, que tuvo que renunciar al plazo que aún tenía en su beneficio para pagar el préstamo hipotecario para poder cancelar la hipoteca y así los optantes compradores poder tramitar el crédito, habiendo sido cancelada en el mes de diciembre de 2012. Es con base en lo cual que estima los daños prudencialmente en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00).

Peticiones de la demandante.

Demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta que suscribieron en fecha 15 de julio de 2012 en razón del incumplimiento por parte de los optantes compradores.

Reclama el pago de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del incumplimiento por parte de los demandados

Estimó la demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), equivalentes a CUATRO MIL SEISCIENTAS SETENTA Y DOS unidades tributarias. (4.672 U.T).

Alegatos de la parte demandada.

En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, convino en que, en efecto celebraron con la demandante contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble descrito y que ellos ocupaban como arrendatarios según consta en el documento privado de fecha 15 de julio de 2012 un precio de venta de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), pagaderos así: 1) (Bs. 220.000,00) que se tenían por recibidos; 2) (Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012; 3) (Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012 y 4) (Bs. 500.000,00) para el 15 de enero de 2013 mediante crédito hipotecario, estableciéndose un plazo máximo para la opción a compra de ciento ochenta (180) días continuos a partir del 15 de julio de 2012, el cual finalizaba el 15 de enero de 2013.

Alegan que hicieron los siguientes pagos: 1) (Bs. 25.000,00) el 17 de septiembre de 2012; 2) (Bs. 15.000,00) el 3 de diciembre de 2012; 3) (Bs. 15.000,00) el 13 de diciembre de 2012; 4) (Bs. 10.000,00) el 21 de diciembre de 2012; 5) (Bs. 2.000,00) el 3 de enero de 2013 y 6) (Bs. 8.780,00) el 3 de enero de 2013. Que todos esos pagos fueron efectuados mediante depósito en la cuenta corriente que tiene la demandada en BANESCO.

Que por cuanto el crédito hipotecario para cancelar el saldo del precio no se pudo tramitar en la oportunidad acordada debido a que la vendedora no había liberado el gravamen hipotecario que pesaba sobre la vivienda objeto del contrato de opción de compraventa para poder optar al crédito con qué pagar el saldo deudor, afirma que ambas partes convinieron modificar el tiempo para tal tramitación, habiéndose fijado los últimos días del mes de abril de 2013 para ese fin, porque el pago se había trasladado para enero de 2013 debido a que la vendedora no les había informado que existía la hipoteca de primer grado con el Banco Mercantil.

Que con el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, inserto bajo el N° 47, folio 211, tomo 8, de fecha 17 de abril de 2013, se prueba que esa fue la fecha de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compra-venta lo que impidió a la demandada tramitar con éxito el crédito hipotecario para pagar el saldo del crédito.

Que el 15 de julio de 2013 se formalizó verbalmente nuevos tiempos para pagar el saldo restante, así: para el 15 de octubre de 2013 la suma de (Bs. 200.000,00) y los restantes (Bs. 300.000,00) el 31 de octubre de 2013 y se otorgaría en esa oportunidad el documento definitivo de venta. Y que a fin de cumplir con este acuerdo se depositaron en la cuenta del banco BANESCO de la vendedora, como siempre se hizo durante toda la negociación, en fecha 2 de octubre de 2013 la cantidad de (Bs. 200.000,00).

Que el día 23 de octubre de 2013, sin que se hubiera cumplido el plazo definitivo del pago total que vencía el 31 de octubre de 2013, la vendedora les notificó mediante telegrama N° TAAQC517 que ella les había participado en fecha 7 de octubre de 2013 que el deposito de (Bs. 200.000,00) que le habían hecho el 2 de octubre de 2013, en su cuenta bancaria era extemporáneo.

La demandada rechaza, asimismo, lo reclamado por daños y perjuicios, los cuales considera que han sido reclamados de manera confusa, no determinados y no valorados, además de que no se ajustan a la realidad.

RESPECTO A LA RECONVENCION Y A SU CONTESTACION

Hechos alegados por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión reconvencional

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada, luego de contestar al fondo la demanda, propuso reconvención con fundamento en que el contrato firmado por las partes el día 15 de julio del 2012 también se modificó de mutuo acuerdo entre las partes como se demuestra, -según considera- con los depósitos efectuados a la cuenta corriente en el banco BANESCO de la cual es titular la demandante realizados el 17 de septiembre de 2012 por (Bs. 25.000,00); el día 3 de diciembre de 2012 por (Bs. 15.000,00); el día 13 de diciembre de 2012 (Bs. 15.000,00); el día 21 de diciembre de 2012 por la cantidad de (Bs.10.000,00) y el día 3 de enero de 2013 por la cantidad de (Bs. 2.000,00) y (Bs. 8.780,00).

Que en fecha 15 de enero de 2013 cuando se debía terminar de cancelar los (Bs. 500.000,00) restantes y por cuanto no se pudo tramitar el crédito hipotecario debido a que la vendedora no había cancelado el gravamen que pesaba sobre el inmueble, afirma que convinieron con la demandante en modificar una vez más el contrato hasta abril de 2013 y que, como para fecha la demandante no les hizo entrega de la liberación de la hipoteca se les resultó imposible tramitar el crédito necesario para adquirir dicha vivienda, en fecha 15 de julio 2013 se concertó un nuevo plazo, acordando que los (Bs. 500.000,00) se pagarían mediante un abono de (Bs. 200.000,00) el 15 de octubre de 2013, y los restantes (Bs. 300.000,00) se cancelarían el 31 de octubre de 2013.

Que es con arreglo al contrato con estas últimas modificaciones que reconvienen a la demandante para su cumplimiento, otorgando el documento definitivo de venta.

Estimó la reconvención en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), equivalentes a 7.476,63 unidades Tributarias.

Peticiones de la parte demandada-reconviniente

Pide en su reconvención, el cumplimiento del contrato y se compromete a cancelar a la parte demandante al momento en que sea protocolizado el documento definitivo, los restantes QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) que se adeudan del monto total de la venta.

Alegatos de la parte demandante-reconvenida formulados frente a la reconvención

En el escrito de contestación a la reconvención, negó que la parte demandada hubiese cumplido el contrato, en razón a que los pagos fueron extemporáneos, fraccionados y pagados en fechas diferentes a las convenidas; argumenta que los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES se aprovecharon de su condición de ocupantes del inmueble para beneficiarse de su propio incumplimiento.

Rechaza que se hubiese acordado modificación alguna al acuerdo suscrito el 15 de julio de 2012.

Síntesis de la controversia

La parte demandante alega que, el contrato de opción de compraventa fue el contenido en el documento privado del 15 de julio de 2012 y que no fue objeto de ninguna modificación posterior y que la parte demandada incumplió sus obligaciones, como era el pago de (Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012; 3) (Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012. Y que además, el incumplimiento por parte de los demandados, le causó daños y perjuicios estimados en (Bs. 500.000,00).

A su vez la parte demandada alega que, el contrato de opción de compraventa contenido en el documento privado del 15 de julio de 2012 fue objeto de posteriores modificaciones en cuanto a la forma de pago y a las fechas y que ellos cumplieron, quedando pendiente por cumplir sólo el pago del saldo y ello motivado a que la parte demandante no levantó oportunamente la hipoteca que pesaba sobre el bien, a fin de tramitar el crédito bancario con que pagar el saldo. Por tanto, fue la parte demandante la que incurrió en el incumplimiento, por lo que mal puede la parte demandante alegar haber sufrido algún daño.

III
MOTIVA
El marco jurídico

En el presente caso, las partes denominaron el contrato como de OPCION DE COMPRAVENTA cuando en realidad, en criterio de este jurisdicente, se trata de un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, porque la opción es dejar al arbitrio de las partes hacerlo o no, sin que se les pueda exigir, mientras que la promesa implica compromiso, ya que se pudiera exigir su cumplimiento.

Ahora bien, este juzgador en aplicación de los principios constitucionales de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, establece que la doctrina jurisprudencial aplicable en materia de este tipo de contratos, es el criterio de la Sala de Casación Civil vigente para la época de celebración del contrato inicial, en el mes de diciembre de 2011, en base a este criterio los contratos de opción de compraventa se consideran contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Así quedó establecido en las decisiones número 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699 C.A., la número 460 del 2 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la número 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario, engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, que en el caso de marras, prepara la celebración del contrato de venta.

De modo que, la pretensión demandada es la de RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA y se encuentra regulada por el régimen jurídico del contrato en general y por el régimen especial del contrato de venta en el Código Civil.

De modo que la pretensión principal contenida en la demanda es una pretensión de resolución de contrato de promesa bilateral de compraventa y la contenida en el escrito de reconvención es una pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa. La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio es, el Código Civil que establece un marco de regulación común del contrato en general, así:
El artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”, consagrando la fuerza vinculante del contrato entre las partes que lo suscriben:

Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Igualmente el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, prevé el ejercicio alternativo de la pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato por la parte que no ha incumplido:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo, para la eventualidad de que cualquiera de las partes incurra en incumplimiento, el artículo 1.167 ejusdem, le otorga el derecho a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande a la otra parte, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

En cuanto al específico contrato de compra-venta, el mismo es definido por el artículo 1.474 del Código Civil:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Y conforme a la doctrina (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 1979. Cuarta Edición, capítulo 33), las condiciones requeridas para la procedencia de la acción (rectius: pretensión) resolutoria o de cumplimento del contrato son las siguientes:

1) Que el contrato cuya resolución o cumplimiento se pide sea un contrato bilateral.
2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes.
3) Que la parte que intente la acción (rectius: pretensión) de resolución de cumplimiento haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

Los medios de prueba

Al folio 20 al 23 corre inserta original de la notificación realizada por la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 29 de septiembre de 2011 a los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, la cual quedo inserta bajo el N° 15, Tomo 02, del libro de Inspecciones, Sorteos, Notificaciones y Celebración de Asambleas, Reuniones o Manifestaciones, llevados por esa Notaría en el año 2011, la cual por haberse agregado con el libelo de la demanda en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, el tribunal le confiere el valor probatorio de plena prueba que señala el artículo 1.359 Código Civil.

Al folio 24 al 32 corre documento protocolizado en el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 21 de mayo de 2004, bajo el N° 42, Tomo 034, protocolo 01, folio 1/8, el cual fue aportado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un registrador y por tanto hace plena fe del documento de propiedad de la ciudadana LISBETH GUTIERREZ PERNIA sobre el inmueble de su propiedad ubicado en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira.

Al folio 33 al 36 corre inserto documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, de fecha 23 de mayo de 2008, bajo el N° 80, Tomo 91, Folios 173 al 175 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado en la misma fecha, del cual se desprende la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira y el cual es objeto de esta causa. Este medio de prueba se desecha por ser impertinente, ya que no está dirigido a probar los hechos del thema probandum, pues este juicio tiene por objeto la pretensión de resolución del contrato de compraventa a plazos. Así se decide.

Al folio 37 corre inserta impresión de mensaje de datos que se valora conforme al criterio establecido en la sentencia N° RC-000460 de la Sala de Casación Civil de fecha 5 de octubre de 2011 y conforme al Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su único aparte “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, de manera que con base en el contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fueron impugnados dentro de los cinco días siguientes después de producidos, por lo que se determina que a tenor de lo previsto por la ley especial, dichos instrumentos tienen eficacia probatoria semejante al de las copias o reproducciones fotostáticas del primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto se tienen como fidedignos.
Al folio 40 corre inserta copia simple de recibo de pago de fecha 21 de marzo de 2012, en el cual la ciudadana LISBETH GUTIERREZ PERNIA, hace constar la entrega por parte del ciudadano HERNANDO CACERES SARMIENTO de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de pago parcial de la cuota inicial correspondiente a la opción de compra. Tal documento fue acompañado con la demanda y no fue desconocido por la parte demandante en la contestación de la demanda, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento, se tiene por reconocido. Por tanto se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

A los folios 41 al 44 corre inserta original de consignación de telegrama enviado en fecha 19 de junio de 2012 a los demandados HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, participándole de la rescisión del contrato. Documento éste que no se valora, por estar dirigido a probar un hecho impertinente, ya que el thema probandum se refiere es al contrato del 15 de julio de 2012. Así se decide.

A los folio 45 al 48 corre inserto original del expediente signado con el número 1952 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, participándole a los ciudadanos demandados de la rescisión del contrato. Documento éste que no se valora, por estar dirigido a probar un hecho impertinente, ya que el thema probandum se refiere es al contrato del 15 de julio de 2012. Así se decide.

A los folios 56 Y 57 de la pieza I, se encuentra inserto documento privado en original contentivo del contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 15 de julio de 2012, del cual se desprende que entre los ciudadanos LISBETH GUTIERREZ PERNIA, en calidad de vendedora por una parte y por la otra los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, en calidad de compradores, decidieron celebrar contrato de opción de compra venta por vía privada, sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio con una casa de habitación sobre él construida, signada con el N° Z-1368, e identificada con el número catastral N° 04-11-048-019-00-00-000, ubicada en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, edificada sobre un lote de terreno de doce metros (12m) de frente por cuarenta metros (40 m) de fondo que le pertenece a la ciudadana LISBETH GUTIERREZ PERNIA por un precio de venta de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), pagaderos así: 1)(Bs. 220.000,00) que se tenían por recibidos; 2) (Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012; 3) (Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012 y 4) (Bs. 500.000,00) para el 15 de enero de 2013 mediante crédito hipotecario, estableciéndose un plazo máximo para la opción a compra de ciento ochenta (180) días continuos a partir del 15 de julio de 2012, el cual finalizaba el 15 de enero de 2013. Documento éste que no fue desconocido en la oportunidad legal por la parte demandada, dándolo así por reconocido, por lo que conforme al encabezamiento del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como plena prueba de dicho contrato.

A los folios 58 al 60 corre inserta original de consignación de telegrama enviado en fecha 7 de octubre de 2013 a los demandados HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, participándole que en virtud del incumplimiento presentado por los optantes compradores, el precitado contrato de opción de compra había quedado resuelto de pleno derecho desde el 15 de enero de 2013, y por lo cual el deposito efectuado en su cuenta no surte ningún efecto y les sería reintegrado próximamente por vía judicial, el cual se valora como instrumento privado de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil.

Al folio 61 corre inserto original del deposito bancario N° 1104981321 a la cuenta corriente N° 01140434194340063231 del Banco Caribe a nombre del ciudadano HERNANDO CACERES SARMIENTO la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), el cual se valora como tarja, de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil, teniendo por cierto tal depósito. Así se decide.

A los folios 62 al 63 corre inserta original de consignación de telegrama enviado en fecha 14 de octubre de 2013 a los demandados HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, participándole el reintegro mediante deposito bancario de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) depositado por los optantes compradores en la cuenta corriente de la demandante, el cual se valora como instrumento privado de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil.

Al folio 64 al 76 de la pieza I, corre inserto copia simple de la declaración sucesoral de la ciudadana Hilda María Pernía junto con su respectiva acta de recepción y certificado de solvencia de sucesiones, documento privado de opción a compra suscrito por los ciudadanos DAXI MARGARITA GUITIERREZ PERNIA, NEUDO JESUS GUITIERREZ PERNIA y LISBETH GUTIERREZ PERNIA, notificación de cambio de domicilio al Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria presentada por la ciudadana LISBETH GUTIERREZ PERNIA y constancia de residencia emitida por el Consejo Comunal Dr. Aristides Garbiras a la ciudadana demandante; se desechan por ser impertinentes, ya que no está dirigido a probar los hechos del thema probandum. Así se decide.
A los folios 181 a 183 de la pieza I corre inserto en copia certificada documento registrado por ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 47, folio 211, del tomo 8, del protocolo de transcripción del 17 de abril de 2013, el cual se valora como plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de que la garantía hipotecaria que pesaba sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, fue levantada en fecha 17 de abril de 2013.

En cuanto a las declaraciones de la testigo LUBI DEL CARMEN PEREZ DE MEDINA contenida en acta que cursa a los folios 217 y vto. Y 218: de la testigo NAYARIT DEL CARMEN MORALES OROZCO, del día 2 de mayo de 2014, que consta en acta inserta al folio 229 y vto. Y 230 del testigo MIGUEL ANGEL AVILA GUERES, cuya declaración consta en acta que corre inserta al folio 231 y vto. Así como la declaración del testigo OSCAR ALFREDO IBARRA SANCHEZ en el acta que corre inserta al folio 228 y vto. Y 229 de la pieza I, declaraciones estas que no se valoran por ser inadmisibles a tenor de lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil en razón a que el bien objeto del contrato es un inmueble cuyo valor excede los dos mil bolívares. Norma ésta que mantiene su vigor de acuerdo con jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 81 del 30 de marzo de 2000:

“…considera esta Sala que en el caso bajo decisión no era admisible la prueba de testigos para probar, la existencia del contrato de comodato, como pretendió la parte actora, en razón de que el bien sobre el cual recae lo acordado por las partes al celebrar el contrato es un inmueble, cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares y, así se declara.”

En cuanto a la confesión que la parte demandada - reconviniente le atribuye a la parte demandante – reconvenida, en el libelo de demanda, en cuanto a que el contrato contenido en el documento privado del 15 de julio de 2012 fue modificado posteriormente por acuerdo verbal de las partes, debe este jurisdicente dejar claro, primero que no aparece allí los nuevos tiempos y formas de pago y segundo, que según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las afirmaciones de las partes en los diferentes escritos no configuran una confesión porque no existe “animus confitendi”. Así, entre otras, sentencia r/c de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 794 del 03 de agosto de 2004, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez, estableció:

“Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1.984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/F.Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”. En forma similar, sentencia de la Sala de Casación Civil r/c Nº 100 del 12 de abril de 2005, con ponencia de la magistrado Isbelia Pérez de Caballero, negando la posibilidad que puedan extraerse del escrito de contestación de demanda confesiones espontáneas, por carecer del animus confitendi.”

Conclusión:

Resulta demostrado para este juzgador de alzada que, en definitiva el contrato que reguló la relación entre las partes fue el suscrito por ellas el 15 de julio de 2012 y que corre contenido en el documento privado inserto a los folios 56 y 57 de la primera pieza de este expediente, el cual no fue desconocido, no obstante a que la parte demandada trató de impugnar parte de su contenido en cuanto a que sufrió modificación verbal, invocando para ello lo expresado por la parte demandante en el punto SÉPTIMO de su libelo, en el sentido de haberle comunicado la demandante a los demandados que le pagaran el saldo restante en abril de 2013. Y que fue nuevamente modificado en fecha 15 de julio de 2013 en que fijaron nuevo plazo para pagar el saldo de (Bs. 500.000,00), así: (Bs. 200.000,00) el 15 de octubre de 2013 y (Bs. 300.000,00) el 31 de octubre de 2013, alegando como fundamento lo expresado por la parte demandante en el renglón 28 del folio 7 de su libelo de demanda: “…y que nuevamente en fecha 15 de julio de 2013 se fijaron otras fechas de pago que fueron igualmente incumplidas…” sin embargo la parte demandante en el escrito de contestación de la reconvención lo negó tajantemente. Y es que, para quien esto decide, las expresiones de la parte demandante en el libelo de demanda, especialmente la última, a falta de otros elementos probatorios con los cuales se puedan adminicular, lucen muy descontextualizadas y especialmente la última, se entiende como una confusión con la fecha del 15 de julio de 2012 que quiso reiterar la demandante.

De modo que, el precio de venta se estableció en OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), pagaderos así: 1)(Bs. 220.000,00) que se tenían por recibidos; 2)(Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012; 3)(Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012 y 4)(Bs. 500.000,00) para el 15 de enero de 2013 mediante crédito hipotecario, estableciéndose un plazo máximo para la opción a compra de ciento ochenta (180) días continuos a partir del 15 de julio de 2012, el cual finalizaba el 15 de enero de 2013. Sin embargo, según lo admite la parte demandada en el escrito de contestación-reconvención, el 17 de septiembre de 2012 pagó (Bs. 25.000,00); el día 3 de diciembre de 2012 por (Bs. 15.000,00); el día 13 de diciembre de 2012 por la cantidad de (Bs. 15.000,00), el día 21 de diciembre de 2012 (Bs. 10.000,00) y el día 3 de enero de 2013 por la cantidad de (Bs. 2.000,00) y (Bs. 8.780,00), incurriendo de esta forma en incumplimiento, lo que fundamenta la procedencia de la pretensión de resolución del contrato. Así se decide.

Finalmente, con respecto a los daños y perjuicios reclamados por la parte demandante, este tribunal considera que la causa alegada no es idónea para generar de manera directa tales daños, sostiene que la única razón por la cual pretendió vender ese inmueble a los optantes compradores, es porque a su vez, iba a adquirir la casa donde vivía, la cual le pertenece en comunidad con sus hermanos y que, esperando que se diera la venta con los demandados que nunca se dio, dejó de cumplir y no pudo hacer el otro negocio. Y que también, contando que esa venta con los demandados se iba a dar, vendió a menos precio un vehículo de su propiedad, en (Bs. 160.000,00) tres veces por debajo de su precio real. Que igualmente, por el retraso en el pago de los demandados tuvo que contraer un préstamo con garantía hipotecaria en el mes de octubre de 2013 por (Bs. 300.000,00). Que finalmente, que al no haberse podido concretar la compra de la casa materna que ocupa por no haber podido pagar el precio, para recuperar los (Bs. 500.000,00) que dio por concepto de inicial, debía esperar ahora que vendan la casa para que le devuelvan esa suma y para el momento en que lo hagan ese dinero habrá perdido considerablemente su poder adquisitivo inicial. Y finalmente, que tuvo que renunciar al plazo que aún tenía en su beneficio para pagar el préstamo hipotecario para poder cancelar la hipoteca y así los optantes compradores poder tramitar el crédito, habiendo sido cancelada en el mes de diciembre de 2012. Además que tampoco fueron determinados en forma específica. Por tanto, este juzgador de alzada declara sin lugar la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios. Y así se decide.

En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, resulta también evidente que la parte demandada debió haber pagado (Bs. 30.000,00) para el 20 de agosto de 2012 y (Bs. 50.000,00) para el 15 de septiembre de 2012; sin embargo, según lo admite en el escrito de contestación-reconvención, el 17 de septiembre de 2012 pagó (Bs. 25.000,00); el día 3 de diciembre de 2012 por (Bs. 15.000,00); el día 13 de diciembre de 2012 por la cantidad de (Bs. 15.000,00), el día 21 de diciembre de 2012 (Bs. 10.000,00) y el día 3 de enero de 2013 por la cantidad de (Bs. 2.000,00) y (Bs. 8.780,00). Por lo que también la parte demandada incumplió con su obligación de pago en las fechas previstas, debiendo en consecuencia fracasar su reconvención de cumplimiento propuesta, ya que en el contrato bilateral, no puede pedir el cumplimiento una de las partes a la otra, si aquella a su vez no aparece haber cumplido con su obligación. Así se decide.

En consecuencia, al haber incumplimiento de sus obligaciones por la parte demandada-reconviniente, no se estructuran los requisitos de la pretensión reconvenida, por tanto debe declararse sin lugar la reconvención. Y así se decide.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-reconviniente contra la sentencia definitiva el 23 de marzo de 2017 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la abogado LISBETH GUTIERREZ PERNIA contra los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES, así: con lugar la pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y sin lugar la pretensión indemnizatoria de DAÑOS Y PERJUICIOS, debiendo la parte demandante restituir las prestaciones recibidas de la parte demandada, como fue la suma de los TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00).

TERCERO: NO HAY CONDENA EN COSTAS del juicio por la demanda, dada la naturaleza del fallo.

CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR la reconvención interpuesta por los ciudadanos HERNANDO CACERES SARMIENTO y BLANCA PEREZ DE CACERES por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA del inmueble descrito en autos.

QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS del juicio por la reconvención a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: SE MODIFICA LA SENTENCIA DEFINITIVA dictada el 23 de marzo de 2017 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Publíquese, NOTIFIQUESE, regístrese y déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta días (30) del mes de noviembre del año dos mil diecisiete. 207° de la Independencia y 158º de la Federación.

El Juez,

Fabio Ochoa Arroyave.-
La Secretaria,

Yusberly Marycel Fonseca Duque.-

En la misma fecha (24 de marzo de 2017) se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del tribunal.

Exp. N° 7540-
FAOA/ Gabriela