REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. DEMANDANTE: YULLY XIOMARA JAIMES JAIMES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-10.549.215 domiciliada en el Municipio Fernández Feo del estado Táchira. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA, titular de la cédula de identidad números V-9.211.739, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 83.090. DEMANDADO: NELSO DE JESÚS MÁRQUEZ ROMERO, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.891.960, domiciliado en el Piñal, Municipio Fernández Feo del estado Táchira. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA. Apelación de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Fernández Feo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de junio de 2017. I ANTECEDENTES. El trámite procesal en el juzgado a quo. El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA de un bien inmueble, presentada por la ciudadana YULLY XIOMARA JAIMES JAIMES asistida por el abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA, en contra del ciudadano NELSO DE JESÚS MÁRQUEZ ROMERO, la cual correspondió conocer al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Fernández Feo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, siendo admitida a trámite por el procedimiento civil ordinario el 11 de enero de 2017. La citación del demandado para la contestación de la demanda El 27 de enero de 2017 el alguacil del tribunal a quo practicó la citación personal del demandado, quien se negó a firmar la boleta de citación, en razón de lo cual se procedió a cumplir el trámite del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil quedando formalmente citado el día 22 de marzo de 2017. La falta de contestación de la demanda y la no promoción de pruebas por la parte demandada En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada no dio contestación a la demanda, ni tampoco promovió prueba alguna. La decisión del juzgado a quo. El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Fernández Feo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 2 de junio de 2017, en la cual declaró PARCIALEMENTE CON LUGAR la demanda; CONDENÓ al demandado para que firmará el documento definitivo de propiedad; y se condenó al pago de las costas y costos por haber resultado totalmente vencido en el proceso. El recurso de apelación. En fecha 12 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandante, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 2 de junio de 2017, por el tribunal a quo, solo en lo que respecta a que el tribunal no se pronunció en relación al inmueble anexo número 5 que se describe en el contrato de parcelamiento, por cuanto en la sentencia no dice nada sobre la propiedad del anexo número 5, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 15 de junio de 2017. El tramite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 2 de junio de 2017, y mediante auto de fecha 13 de julio de 2017, se le dio entrada y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión. La parte demandante alegó en el libelo de demanda que el día 24 de septiembre de 2012 celebró contrato de compra venta con el ciudadano NELSO DE JESÚS MÁRQUEZ ROMERO, sobre un lote de terreno con una superficie de cincuenta y un metros con veintiocho centímetros cuadrados (51,28 mts2), ubicado en el Conjunto Residencial “Fundacionero Suite”, en la calle 5 entre carreras 2 y 3, El Piñal, Municipio Fernández Feo del estado Táchira, identificado con el número 5 del plano de lotificación respectivo, y el anexo parcela 5 que se describe en el documento de parcelamiento con un área de cuarenta y tres metros con setenta centímetros cuadrados (43,70 mts2), y que no fue incluido en el contrato inicial de compra venta, sin embargo en el contrato de parcelamiento se dice de manera expresa que la parcela N° 5 tiene un anexo y se describe con su extensión y linderos, sobre el cual tiene la posesión y ha fomentado las siguientes mejoras: un muro de contención, relleno, levantó paredes de bloque y cemento frisadas, piso de terracota, columnas, un lavadero, un patio abierto que sirve a su vez para áreas de servicio y depósito de bombonas de gas. Que el precio de la venta fue por la suma trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00), los cuales fueron totalmente cancelados y adicionalmente pagó la suma de nueve mil bolívares (B.s 9.000,00) que no estaba obliga a pagar. Que el plazo para la entrega definitiva del inmueble fue para el mes de julio de 2013, oportunidad en que ya había pagado el precio de venta. Que el demandado no cumplió con el contrato, no terminó la construcción y no hizo la entrega dentro del lapso convenido, por lo que se vio en la obligación de culminar la obra con dinero de su propio peculio para hacer habitable el inmueble, haciendo posesión del mismo el día 24 de julio de 2013 con su grupo familiar. Que el vendedor se ha negado a firmar el contrato definitivo de traspaso y contrario a ello ha actuado de mala fe, pues en lugar de hacer la tradición legal del inmueble, ha realizado un contrato registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Libertador y Fernández Feo del estado Táchira, de fecha 28 de febrero de 2013, bajo el número 24-2013, folios 207 al 212, protocolo primero, tomo VI, registrando a su nombre la misma vivienda. Peticiones de la parte demandante. La parte demandante pide que el demandado convenga voluntariamente en cumplir con el contrato de compra venta ó caso contrario sea condenado a realizar la tradición legal o traspaso del inmueble objeto del contrato, de lo contrario ante la negativa del vendedor, se declare a la demandante como única y exclusiva propietaria del inmueble ubicado en el Conjunto Residencia “Fundacionero Suite”; y finalmente sea condenado en costas y costos del juicio. Informes presentados por las partes en esta alzada: En fecha 8 de agosto de 2017, el abogado DANIEL ANTONIO CARVAJAL ARIZA apoderado de la parte demandada, presentó escrito de informes en el cual reiteró los alegatos presentados en la contestación a la demanda con un recuento de lo sucedido en el curso del proceso. Asimismo en fecha 11 de agosto de 2017 nuevamente presentó escrito de informes ratificando en todas y cada una de sus partes los informes presentados anticipadamente, y señaló que en la presente causa se configuró la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración como principal consecuencia que el demandado admite como cierto todo lo demandado, de allí que el tribunal superior debe declarar con lugar la apelación y con lugar la totalidad de la demanda, con las demás consecuencias legales. En la misma fecha la abogada ALVIS YOLANDA COLMENARES VILLAMIZAR actuando con el carácter de apoderada de la parte demandada ciudadano NELSO DE JESÚS MARQUEZ ROMERO, presentó escrito de informes en el cual señaló que la acción se planteó con ocasión a un contrato de compra venta suscrito entre las partes, contenido en documento privado de fecha 24 de septiembre de 2012 reconocido por el tribunal a quo en fecha 19 de noviembre de 2013, cuya demanda de cumplimiento de contrato debió estar ajustada al contenido de este contrato, en el cual se describió de manera fehaciente y precisa la situación, linderos, medidas y características del inmueble objeto del contrato de compra venta, y donde se observa que el bien esta conformado por un lote de terreno propio que tiene una superficie de cincuenta y un metros con veintiocho centímetros cuadrados (51,28 mts2), con un área de construcción de setenta y seis metros con setenta centímetros (76,70 mts), con un área de estacionamiento para un vehículo ubicado en la parte oeste del terreno y el derecho áreas comunes y recreativas y demás adherencias y pertenencias que conforman el inmueble que forma parte de uno de mayor extensión, según se evidencia de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público con funciones notariales de los Municipios Libertador y Fernández Feo del estado Táchira, inscrito bajo el N° 331-2010, protocolo primero, tomo VII, folios 2646-2651, de fecha 29 de abril de 2010, y que en cuanto al anexo parcela 5 que se describe en el documento de parcelamiento, la accionante admite y confiesa en el escrito de demanda que el mismo no fue incluido en el contrato de compra venta, de tal manera que nunca formó parte integrante de la negociación. Así mismo indicó que la accionante durante el proceso no aportó elementos probatorios que demostraran algún acto de disposición sobre esa porción o lote de terreno, denominado anexo parcela 5, como tampoco actos posesorios ni la realización de mejores de su parte sobre el mismo, por lo que el a-quo no podía declarar con lugar este punto planteado por la demandante. III MOTIVACIÓN Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir. En el presente caso, se determina que la negociación realizada por las partes es un contrato de opción a compra venta, comprometiéndose la parte demandada a vender y la demandante a comprar. Este juzgador, en aplicación de los principios constitucionales de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, establece que la doctrina jurisprudencial aplicable en materia de este tipo de contratos, es la contenida en la sentencia de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 116 del 22 de marzo de 2013, vigente para el momento en que la demanda fue interpuesta en fecha 12 de agosto de 2014 y admitida a trámite por auto del 17 de septiembre de 2014 y a su vez, la reconvención de fecha 19 de febrero de 2015. Dicha jurisprudencia sostiene básicamente, que si del contrato derivan obligaciones para las partes intervinientes, no se trata de una opción de compraventa, sino de un verdadero contrato de venta cuando existe consentimiento respecto del objeto y el precio. Quiere decir que el vendedor promitente deja de ser el propietario del inmueble desde el día que firmó la opción, pasando el optante comprador a ser el nuevo dueño, a cambio de haber entregado así sea, sólo parte del precio de la venta, comprometiéndose a entregar el resto del monto del precio con posterioridad. Omissis “Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.” omissis De modo que, la pretensión demandada es la de CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA A PLAZO de un inmueble y se encuentra regulada por el régimen jurídico del contrato en general y por el régimen especial del contrato de venta en el Código Civil. El Código Civil establece un marco de regulación común del contrato en general, así: “Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Establece la fuerza vinculante del contrato entre las partes que lo suscriben. Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, que a la letra dice: “El Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes. A su vez, para la eventualidad de que cualquiera de las partes incurra en incumplimiento, el artículo 1.167 ejusdem, le otorga el derecho a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande a la otra parte, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. En cuanto al específico contrato de compra-venta, el mismo es definido por el artículo 1.474 del Código Civil: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” El artículo 1.486 ejusdem, establece dentro de las principales obligaciones a cargo del vendedor, la tradición: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.” Y el artículo 1.488 ejusdem, establece en el caso de la venta de bienes inmuebles, que la tradición legal a cargo del vendedor, es el otorgamiento del documento de propiedad: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” De esta manera, para que prospere la pretensión de cumplimiento del contrato de compraventa a plazos ejercida por el comprador, es necesario que se trate en efecto de un contrato de compraventa; que el demandante haya cumplido con la obligación a su cargo prevista en el contrato y que el demandado haya incurrido en incumplimiento de su obligación. Sobre la confesión ficta: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca: En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir integramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento. Norma ésta interpretada diuturnamente por la Sala de Casación Civil en múltiples y reiteradas sentencias, entre otras, la N° 625 del 31 de julio de 2007: “La Sala reitera los precedentes jurisprudenciales y deja sentado que la falta de comparecencia de los demandados para el acto de contestación, produce el efecto jurídico de presumir ciertos los hechos afirmados por el actor en el libelo, salvo que estos durante el lapso probatorio demuestren su falsedad, pues sólo le es permitido probar en contra de lo alegado por el actor, y no alegar hechos nuevos, que han debido formular en el escrito de contestación, lo que implicaría la posibilidad de incluir nuevos alegatos en la fase probatoria, fuera de la oportunidad prevista para ello, con lo cual se premiaría el incumplimiento de esta actividad procesal, que por estar prevista como una carga procesal, debe ser objeto de interpretación restrictiva y sólo podría dar lugar a un castigo, mas nunca un beneficio. Asimismo, la Sala deja sentado que al no contestar los demandados la demanda deben ser considerados ciertos y verdaderos los hechos alegados en ella, siendo esta una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario y, por ende, esos hechos pueden ser desvirtuados por el accionado durante el lapso probatorio, pero de modo alguno podrá éste valerse de la pruebas de su contraparte (actor) para desvirtuar o destruir los hechos alegados en dicha demanda, salvo para constatar que la demanda es contraria a derecho.(...)” En el caso bajo análisis concurren todas las condiciones para que opere de la confesión ficta del artículo 362: 1) QUE LA PETICIÓN DEL DEMANDANTE NO SEA CONTRARIA A DERECHO, quiere decir, que no esté prohibida por la ley, sino que goce de tutela jurídica. Y es claro, que la pretensión de cumplimiento de contrato de venta planteada por la demandante se encuentra expresamente prevista en el ordenamiento jurídico derivada del contrato de venta y de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil. Y si bien el anexo parcela N° 5 no aparece incluido en el contrato, contenido en el documento, la parte demandante alega que si formaba parte de la negociación, quedando la carga de la prueba en cabeza de la parte demandada de “probar algo que la favorezca”, algo que pusiera en duda al menos lo afirmado por la parte demandante. Por lo que al no haber dado cumplimiento a su carga probatoria, la consecuencia que se deriva de ello, es que se tiene por cierto lo afirmado por la parte demandante, con omisión incluso de lo que pueda estar contenido en el documento acompañado con la demanda, pues no resulta aplicable la regla del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la exhaustividad de la prueba, ni tampoco el principio de comunidad de la prueba, según sentencia del 3 de mayo de 2016 N° 292 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. 2) QUE SE HAYA PRODUCIDO VALIDAMENTE LA CITACIÓN DEL DEMANDADO, lo cual consta en autos que se hizo personalmente y se cumplió con el trámite que prevé el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, observándose con todas las garantías procesales. 3) QUE EL DEMANDADO NO HAYA DADO CONTESTACIÓN OPORTUNA DE LA DEMANDA, en este procedimiento ordinario, debe contestarse demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes después de que conste en autos la citación del demandado, lo cual no hizo la parte demandada. 4) QUE NADA PROBARE EL DEMANDADO QUE LE FAVOREZCA, y como puede evidenciarse, la parte demandada no promovió prueba alguna. Ahora bien, la regla general de la carga de la prueba, prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dice que, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” De acuerdo a esta regla, la carga de probar lo afirmado en la demanda le correspondía a la parte demandante; sin embargo, en el presente caso, se produjo la excepción consagrada en el artículo 362, del Código de Procedimiento Civil la cual consiste en una presunción iuris tantum de ser cierto lo afirmado en la demanda cuando el demandado, pudiéndolo hacer no contesta oportunamente, y encima de ello, pudiendo desvirtuar esa presunción, a través de las pruebas que haga valer en el lapso correspondiente, no lo hace. De manera que si no logra desvirtuar la presunción, los hechos afirmados en la demanda se tienen como probados. Finalmente, por cuanto en autos consta que se configuró la confesión ficta y la pretensión interpuesta por la parte demandante en su demanda no es contraria a derecho, forzoso es declarar con lugar la demanda, como en efecto así se decide. IV DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandante contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Fernández Feo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de junio de 2017. SEGUNDO: SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento de contrato de compra-venta sobre un lote de terreno con una superficie de cincuenta y un metros con veintiocho centímetros cuadrados (51,28 mts2), ubicado en el Conjunto Residencial “Fundacionero Suite”, en la calle 5 entre carreras 2 y 3, El Piñal, Municipio Fernández Feo del estado Táchira, identificado con el número 5 del plano de lotificación respectivo, cuyos linderos y medidas son: NORTE: Con propiedad de Isaac Hernández, mide 6,00 metros. SUR: Con propiedad de Carmen de Flores y Espíritu Flores, mide 6,00 metros. ESTE: Con propiedad de Amable Antonio Mora, mide 8,54 metros; y OESTE: Con carrera 5 del sector, mide 8,56 metros. Incluido un anexo con un área de cuarenta y tres metros con setenta centímetros cuadrados (43,70 mts2), NORTE: En parte con parcela 5 y en parte vereda, mide 10.39 Mts. SUR: con Amable Antonio Mora, mide 10,32 Mts. ESTE: con Isaac Hernandez, mide 4,19 Mts y OESTE: con Carme de Flores y Espiritu Flores, mide 4,25 Mts y tiene construidas las siguientes mejoras: un muro de contención, relleno, levantó paredes de bloque y cemento frisadas, piso de terracota, columnas, un lavadero, es un patio abierto que sirve a su vez para áreas de servicio y depósito de bombonas de gas. TERCERO: SE ORDENA al ciudadano NELSO DE JESUS MARQUEZ ROMERO otorgar el documento definitivo de compra venta ante el Registro Público correspondiente. CUARTO: En caso de incumplimiento a lo ordenado en esta decisión, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: SE MODIFICA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Libertador y Fernández Feo de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de junio de 2017. SEXTO: SE CONDENA EN COSTAS DEL JUICIO a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro días del mes de noviembre del año dos mil diecisiete. Años 206º de la Independencia y 158º de la Federación. El Juez, Fabio Ochoa Arroyave.- La Secretaria, Yusberly Marycel Fonseca.- En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.