TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3374
Trata el presente asunto del juicio que por DESALOJO sobre un local comercial incoara la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-10.153.129, actuando con el carácter de representante sin poder de sus comuneros GUILLERMO GERARDO SANTANDER MORALES, TERESA YAMITT SANTANDER DE SANDIA, JAIRO ANDRÉS SANTANDER MORALES, ALEJANDRO RAMÓN SANTANDER MORALES y VALERIA SANTANDER MORALES, titulares de las cédulas de identidad números V-5.664.281, V-5.682.116, V-9.227.214, V-9.244.286 y V-12.229.867, representada por los abogados GERMÁN ROLANDO PEÑARANDA RODRÍGUEZ, ANTONIO JOSÉ MARTINES CASANOVA y MARÍA ISABEL COLMENARES, titulares de las cédulas de identidad números V-13.973.643, V-15.241.873 y V-17.108.125, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 104.756, 104.754 y 240.066; contra la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.635.043, representada judicialmente por los abogados JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO y EDISON DEL CRISTO VANEGAS AGUAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 89.584 y 35.141.
Sentencia Apelada:
Conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada el 25 de octubre de 2016, contra la sentencia definitiva dictada el 20 de octubre de 2016 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual declaró:
CON LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, quien actúa por sus propios derechos y en representación sin poder de sus comuneros GUILLERMO GERARDO SANTANDER MORALES, TERESA YAMITT SANTANDER DE SANDIA, JAIRO ANDRÉS SANTANDER MORALES, ALEJANDRO RAMÓN SANTANDER MORALES y VALERIA SANTANDER MORALES, CONTRA LA CIUDADANA MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES. En consecuencia, SE ORDENA a la demandada hacer entrega real y material del inmueble consistente en local comercial.
I
ANTECEDENTES DEL CASO
El 11 de noviembre de 2015 fue presentado escrito libelar para su distribución (folios 1 al 5), junto con sus anexos que van desde el folio 6 al 50. Dicha demanda fue admitida en fecha 26 de noviembre de 2015, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, acordando tramitarla conforme el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (folio 51).
En fecha 12 de enero de 2016 la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, otorgó poder apud acta a los abogados GERMÁN ROLANDO PEÑARANDA RODRÍGUEZ, ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ CASANOVA y MARÍA ISABEL COLMENARES (folio 55).
En fecha 13 de enero de 2016 la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, otorgó poder apud acta a los abogados JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO y JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS (folios 55).
En fecha 3 de febrero de 2016, el abogado JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO presentó escrito de oposición de cuestiones previas, contestación de demanda y promoción de pruebas (folios 60 al 63).
Por auto de fecha 22 de febrero de 2016, el a quo de conformidad con el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil abre una articulación probatoria de ocho (8) días a los fines de la resolución de la cuestión previa opuesta.
El 1° de marzo de 2016, el abogado JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO, presentó escrito de promoción de pruebas de cuestiones previas (folio 67); junto con anexos que van desde el folio 68 al 133.
En fecha 7 de marzo de 2016 la ciudadana MARIA ZENAIDA CLARO ROBLES, otorgó poder apud acta a los abogados HENNER ALBERTO PEROZO PETIT y JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO (folio 136).
En fecha 29 de marzo de 2016 el tribunal de la causa declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por el abogado JESÚS ARNEGIS ESPINOZA MORILLO (folio 140 y 141).
En fecha 31 de marzo de 2016, el abogado JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, renunció al poder apud acta de fecha 13 de enero de 2016, otorgado por la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES (folio 142).
En fecha 5 de abril de 2016 se celebró la audiencia preliminar (folio 144).
Por auto de fecha 13 de abril de 2016, el juzgado de cognición fijó los hechos controvertidos.
En fecha 14 de abril de 2016, el tribunal de la causa negó el pedimento de paralización del presente juicio, que hiciera el abogado HENNER PEROZO PETIT en diligencia del 12 de abril de 2016 (folio 150).
En fecha 20 de abril de 2016, la demandada suscribió diligencia en los siguientes términos: “Dejo sin efecto el poder apud acta otorgado en fecha 07 de marzo de 2016 que riela al folio 136 del expediente. Asimismo hago constar que se mantiene vigente el poder otorgado al abogado Jesús Espinoza en fecha 13 de enero de 2016, que riela al folio 57 del expediente e igualmente me doy por notificada de la renuncia a ser mi representante como abogado el Doctor Javier Omaña”.
En fecha 21 de abril de 2016, el abogado ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ CASANOVA, presentó escrito de promoción de pruebas (folios 152 al 155).
En fecha 26 de abril de 2016 el abogado JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO, presentó su respectivo escrito de promoción de pruebas (folios 156 y 157), junto con anexos en dos (2) folios útiles.
En fecha 12 de julio de 2016, el tribunal de la causa se constituyó para la realización de inspección judicial en el inmueble cuyo desalojo se demanda, con la asistencia de ambas partes (folios 169 y 170).
En fecha 15 de julio de 2016, el ingeniero JOSÉ LEONARDO MURILLO ROJAS, consignó informe de inspección judicial solicitado (folios 171 al 179).
En fecha 29 de julio de 2016, se realizó el Acto Conciliatorio con la asistencia de ambas partes, y por no haber llegado a una resolución alternativa al presente conflicto, solicitaron la continuación del juicio (folio 189).
El 30 de septiembre de 2016 se realizó la Audiencia o Debate Oral, también con la asistencia de ambas partes (folios 194 y 195).
En fecha 5 de octubre de 2016 se realizó la audiencia o debate oral para dictar dispositivo en la causa, la cual fue declarada procedente, en consecuencia ordenó a la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, hacer entrega real y material del inmueble objeto de la presente acción (folios 196 al 198); y el íntegro de la decisión hoy apelada y ya relacionada ab initio fue proferido el 20 de octubre de 2016 (folio 199 al 204).
El 25 de octubre de 2016, el abogado JESÚS ARGENIS ESPINOZA MORILLO, presentó escrito motivado de apelación a la decisión dictada por el a quo en fecha 20 de octubre de 2016 (folios 206 y 207).
El 9 de noviembre de 2016 se recibió la causa en esta Alzada y se fijó el procedimiento a seguir para segunda instancia (folio 210).
En fecha 30 de noviembre de 2016, la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, asistida por la abogada MARTHA ISABEL UTRERA LUGO, mediante diligencia recusó a la ciudadana jueza titular de esta Alzada (folio 211). En fecha 12 de enero de 2017, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la recusación interpuesta (folio 260); y vista la declaratoria sin lugar de la recusación, este Juzgado Superior recibió nuevamente el expediente para su respectiva decisión.
Finalmente, se hace constar que corren anexas tres (3) piezas, que en copias certificadas contienen el expediente de consignación de cánones de arrendamiento.
II
EXAMEN DE LA SITUACION y MOTIVOS PARA DECIDIR

El caso sometido a conocimiento de esta Alzada versa sobre la demanda por desalojo sobre un local comercial, la cual fue declarada con lugar por el a quo.
La parte demandante argumentó lo siguiente:
“… PRIMERO: En fecha 18 de noviembre de 1993, nuestra fallecida madre adquirió con nuestro fallecido padre, un inmueble consistente en un lote de terreno propio ubicado en las inmediaciones de la Plaza Monumental de Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, tal y como consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro del Distrito San Cristóbal, inserto bajo el N° 48, Tomo 23, Protocolo Primero.
SEGUNDO: En fecha 13 de diciembre de 1995, nuestra madre realizó una serie de mejoras sobre el referido inmueble entre ellas, la construcción de un local comercial signado con el N° 3, tal y como consta en contrato de obra debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Distrito San Cristóbal, inserto bajo el N° 7, Tomo 36, Protocolo Primero.
TERCERO: En fecha 7 de diciembre de 2004, nuestra fallecida madre TERRESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES…, sobre un local comercial signado con el N° 3, ubicado al final de la avenida España, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio San Cristóbal, en fecha 7 de diciembre de 2004, bajo el N° 55, Tomo 151.
El lapso de duración del referido contrato de arrendamiento, era por tres (3) años contados a partir del 1° de noviembre del año 2004, y el mismo sería prorrogable por periodos iguales, salvo que una de las partes notifique con por lo menos 30 días de anticipación, de la finalización del contrato.
El canon de arrendamiento lo establecieron en la cantidad de TRESCEINTOS BOLÍVARES (Bs. 300.00), y el mismo sería aumentado anualmente de acuerdo al índice inflacionario. Actualmente la arrendataria está cancelando la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800.00), ello mediante consignaciones realizadas en el Tribunal Tercero Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, expediente 437.
El inmueble sería destinado única y exclusivamente para uso comercial, específicamente restaurant y cervecería. De la misma manera la arrendataria declara que el inmueble lo recibe en perfecto estado de conservación y mantenimiento, y a su vez se obliga a mantener el inmueble en perfecto estado y totalmente solvente de todos los servicios Públicos, para lo cual acompaño el referido contrato de arrendamiento…
CUARTO: Ciudadana Juez de manera lamentable en fecha 17 de diciembre de 2010, falleció ab intestato nuestra madre…
QUINTO: En fecha 30 de septiembre de 2013, en uso de nuestras facultades como únicos y universales herederos de nuestra fallecida madre…, le Notificamos a la arrendataria MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, …, nuestra voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 7 de diciembre de 2004… De la misma manera le notificamos a la arrendataria, que desde el 1 de noviembre de 2013, iniciaba la prórroga legal de 2 años, establecida en la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual acompaño marcada con la letra “G” la referida Notificación, y con la letra “H”, el recibido IPOSTEL de fecha 3 de octubre de 2013, ello motivado a que la misma fue realizada a través de este medio.
SEXTO: Todo lo anterior, deja que la voluntad de esta parte arrendadora es tener una relación arrendaticia a tiempo determinado, y la prórroga arrendaticia se encuentra vencida, por esta razón es que acudimos a su competente autoridad…
… Es por todas las razones de hecho así como las de derecho antes indicada, es por lo que acudo ante su competente autoridad con el fin demandar a la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES…, con el carácter de arrendataria del inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 3, ubicado al final de la avenida España, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, a los fines de que convenga o este Tribunal le ordene lo siguiente:
PRIMERO: en acordar el desalojo del inmueble arrendado constituido por un local comercial signado con el N° 3, ubicado al final de la avenida España, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, estado Táchira; por encontrarse dentro de la causal establecida en el litera g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y con ello hacer entrega del inmueble totalmente libre de personas y cosas con las mismas mejoras que lo recibió.
SEGUNDO: En cancelar lo que corresponda por honorarios profesionales, costas y costos que origine el presente proceso…
Estimamos la presente demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), monto de los cánones que adeuda, equivalentes a 5,33 UT”.

En la oportunidad de contestar la demanda, el apoderado judicial opuso Cuestiones Previas, en los siguientes términos:
“… PRIMERO: Rechazo a la estimación de la demanda.
… rechazo la cuantía de la demanda por considerar que es exagerada y no ajustada a la realidad.
Lo anterior se justifica en el hecho de que mi mandante no está atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento y de lo cual debe observarse la solicitud n° 437 del Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En efecto el Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que cuando se contradice la estimación de la demanda debe aportarse prueba de ello, en tal sentido, en la promoción de pruebas solicitaré los informes respectivos que demostrarán el rechazo a la cuantía aquí alegada.
SEGUNDO: De la Cuestión Previa.-
… Opongo la cuestión previa consistente en una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, ya que en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, cursa expediente signado con el N° 20.287 donde figura como demandante mi representada y como demandada la ciudadana Teresa de Jesús Morales de Santander, por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 7 de diciembre de 2004 autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal estado Táchira, bajo el N° 55, Tomo 151.
Ciudadano Juez, el contrato cuyo cumplimiento allí se demanda es el mismo que actualmente sirve de fundamento e instrumento fundamental de la demanda de desalojo en este caso, en tal sentido, es lógico que se configura la cuestión previa aquí opuesta. Sobre esta cuestión previa es importante tener claro que para que se configure es necesario que efectivamente la causa en la cual se opone dependa jurídicamente de la otra y, en el presente caso, al ser el mismo contrato, debe necesariamente esperarse a que se defina la situación jurídica del cumplimiento de contrato demandado para así determinar la suerte del presente proceso, dado que la suerte del proceso que se lleva por ante el Juzgado Segundo de Primera instancia citado es determinante en el dispositivo del fallo que se dicte en el asunto bajo examen.
TERCERO: De la contestación al fondo.
… niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda de desalojo incoada en contra de mi representada por las razones que a continuación expongo:
. Niego, rechazo y contradigo que en fecha 30 de septiembre de 2013, los herederos de la ciudadana Teresa de Jesús Morales de Santander hayan notificado a mi representada su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y el hecho de que éste fuera a tiempo determinado.
Ciudadano Juez, pretende la parte actora con el argumento de una notificación que no tiene consecuencias jurídicas, crear confusión sobre la verdadera naturaleza del contrato que ha regulado la voluntad de las partes por más de diez (10) años. En el presente caso, debemos partir del hecho cierto y concreto que en el instrumento jurídico (cláusula segunda) suscrito, lo pactado en cuanto al tiempo de duración de la relación arrendaticia fue lo siguiente:
“… SEGUNDA: La duración del presente contrato es por el lapso de TRES (03) años, contados a partir del 01 de noviembre del presente año, prorrogable a cuyos efectos la parte interesada según el caso, deberá participarle a la otra, por cualquier medio lícito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato si hay voluntad y buena disposición, de querer llegar a un entendimiento o convenimiento entre las partes contratantes, incluyendo en este posible acuerdo, el establecer un aumento en el canon de arrendamiento, cuya facultad primaria está a cargo de ‘La PROPIETARIA’…”.
Conforme a lo pautado en el instrumento legal parcialmente transcrito, debe interpretarse la voluntad de las partes para comprender que el contrato nació a tiempo determinado con la posibilidad de prorrogarlo, siempre y cuando mediara acuerdo de las partes debidamente notificado con treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato. Así pues, si el contrato inició en fecha 1° de noviembre de 2004 y finalizó el 1° de noviembre de 2007, debió la parte actora y arrendadora notificar a mi representada de su voluntad de no renovar el contrato con por lo menos treinta (30) días de anticipación, esto es, el 1° de octubre de 2007 conforme lo establece la cláusula segunda del contrato.
En el caso de marras, pretende la parte actora confundir al órgano jurisdiccional, haciendo creer que el contrato se renovó automáticamente por tres períodos cuando lo ajustado a lo pactado por las partes, es que para que operara la prórroga debía manifestarse la voluntad por escrito y en el lapso antes señalado, cosa que jamás ocurrió.
Operador de Justicia, importante es recordar que ciertamente la Ley y la doctrina casacionista del Tribunal Supremo de Justicia ha venido otorgándose al Juzgador la posibilidad de interpretar los contratos, teniendo como límite la autonomía de la voluntad de las partes, ya que al ser una facultad restringida, cualquier desnaturalización de las cláusulas del contrato hacen que la interpretación sea errada y por ende nula. En tal sentido, solicito la debida interpretación del contrato para que se desmonte la verdadera intención de las partes y concluir que nunca hubo notificación de renovar el contrato y por ende, no puede a estas alturas, se repite a más de diez (10) años de celebrado un contrato, pretender hacer valer una notificación hecha en fecha 30 de septiembre de 2013, como fundamento para determinar el inicio de prórroga legal y su vencimiento.
Niego, rechazo y contradigo que se haya notificado en tiempo hábil a mi representada sobre el inicio de la prórroga legal y que el contrato sea a tiempo determinado.
Ya que al haberse desnaturalizado el alcance y contenido de la cláusula segunda del contrato a conveniencia de la parte actora, se incurre en un error y distorsión de la realidad de lo pautado, ya que nunca se manifestó la voluntad de la parte actora de no renovar el contrato suscrito, lo cual debió haber realizado por lo menos el 1° de octubre de 2007 y de ello no hay constancia en las actas.
Ciudadano Juez, considero que en el presente caso operó lo que conocemos como tácita reconducción, ya que a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, en el presente caso ocurrió lo siguiente: i) A la expiración del tiempo pactado de tres (3) años en el contrato, mi representada se quedó y fue dejada por la arrendataria en posesión de la cosa arrendada (local comercial), ya que nunca fue notificada de la renovación del contrato y, al estar la renovación condicionada por las propias partes a una notificación con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, debió la actora notificar en el lapso correspondiente y no lo hizo; ii) esta situación hizo que la relación de las partes se entendiera renovada y considerada la relación a tiempo indeterminado, razón por la cual no produce la causal de desalojo por vencimiento de prórroga legal por cuanto NUNCA ha empezado a correr la prórroga legal alegada; iii) La parte actora ha retirado los cánones de arrendamiento desde siempre, constancia de lo cual se evidencia en la solicitud N° 437 que cursa por ante el Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dado que con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato incoada por mi representada (fundamento de la cuestión previa alegada), las relaciones venían deterioradas desde esa fecha y no le querían recibir los cánones a mi mandante por lo que desde esa fecha se consignaron en el Tribunal.
Niego, rechazo y contradigo que mi mandante esté atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento conforme a lo alegado por la parte actora cuando estima la demanda.
Ciudadano Juez, debe observarse la mala fe con la que obra la actora cuando incorpora esta especie de petitorio y alegato en el capítulo de la estimación de la demanda y que constituye otra causal de desalojo, con la única finalidad de perjudicar a mi mandante. De las consignaciones arrendaticias que corren en la solicitud n° 437 del Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, se evidencia que mi representada está totalmente al día con los cánones de arrendamiento…”.

El fallo recurrido estableció lo siguiente:
“…para este operador de justicia, a fin de resolver el presente conflicto considera que la notificación de terminación del presente contrato realizada en fecha 30 de septiembre de 2013, que corre a los folios 48, 49 y 50, tiene pleno valor probatorio del contrato de arrendamiento de fecha 07 de diciembre de 2004, (cláusula tercera) se hizo en tiempo hábil y útil, la parte accionada gozó de la prórroga legal, ya que el instrumento fundamental de la demanda se trata de un contrato con una duración a tiempo determinado, por lo tanto esta demanda de Desalojo de Local Comercial, debe ser declarada procedente. Así se decide…
…Ahora la demandada de autos alega que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el inmueble, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, es lo(sic) arguye en este juicio sin embargo de las copias fotostáticas certificadas consignadas en autos, manifiesta ante otro Tribunal donde demanda el cumplimiento del contrato de autos, que se le reconozca que el mismo se trata de un contrato a tiempo determinado, lo cual infiere este juzgador, la no intención de dar cumplimiento al contrato, sino que por el contrario burla la justicia, realizando actos revestidos de legalidad, para evadir el cumplimiento de las obligaciones pactadas, por su parte el demandante alegó que vencido el contrato y realizada la notificación operó de pleno derecho la prórroga legal, por cuanto se trata de un contrato a tiempo determinado, para este juzgador se dan los presupuestos legales para considerar que se trata de un contrato a tiempo determinado y que la prórroga legal surgió y operó conforme al contrato y a la ley, en consecuencia la parte accionada está obligada y así lo declara este tribunal a dar cumplimiento al contrato, es decir, a la entrega del inmueble objeto del contrato de manera inmediata en las mismas condiciones en las que lo recibió a la parte actora…
…este tribunal considera que vencido el contrato operó de pleno derecho la prórroga legal, la cual fue cumplida por la arrendataria, es decir dos años, a partir del vencimiento del contrato, como se ha indicado anteriormente…”.

Por ante esta Alzada la representación de la parte demandada y apelante argumentó:
“…, incurre el a quo en falso supuesto de hecho por cuanto si bien es cierto se consignó en el iter procesal legajo de copias certificadas del juicio que corre por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil…, en esa oportunidad por supuesto que el contrato que hoy nos ocupa era a tiempo determinado, sin embargo, con pasar de los años y de la relación arrendaticia, en la misma operó la tácita reconducción.
El punto aquí señalado es determinante en el caso en estudio ya que el asunto aquí debatido dependía de un pronunciamiento del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil…, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoó mi representada en contra de la arrendadora. Este proceso es tal determinante en el que aquí analiza esta instancia que en sentencia de fecha 20 de octubre de 2016 el Juzgado Segundo en cuestión declaró sin lugar la demanda por considerar que la relación arrendaticia había pasado a tiempo indeterminado por operar la tácita reconducción,…
Incurre el fallo apelado en inmotivación por cuanto no esgrimió las razones por las cuales no valoró la prueba de informes aportada al proceso por esta representación judicial, solo se limitó a señalar que no demostraba la solvencia de la demandada, sin ni siquiera hacer su labor intelectual de señalar que meses estaban insolutos o cuales meses estaban pagados, lo cual se promovió con el ánimo de demostrar al juez el cumplimiento de las obligaciones contractuales de mi mandante…
Tampoco señala la recurrida el motivo por el cual consideró que el contrato era a tiempo determinado…”.

DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO

Consta que la parte demandante promovió:
 De los folios 6 al 17 corre documento de compraventa y contrato de obra (en copia certificada), que sirven para acreditar como adquirió TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER el inmueble objeto del presente juicio.
 A los folios 18 al 20 corre copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER y MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES sobre el inmueble signado con el N° 3, consistente en un local comercial situado al final de la Avenida España Pueblo Nuevo San Cristóbal estado Táchira, de fecha 7 de diciembre de 2004, notariado por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal bajo el N° 55 Tomo 151. Se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, como el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
 A los folios 21 al 47 riela Declaración de Únicos y Universales Herederos, para acreditar la condición de los demandantes como comuneros y propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
 A los folios 48 al 50, instrumentos relacionados con copia certificada expedida por el Área Telegráfica del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, del telegrama de fecha 3 de octubre de 2013, por el cual los aquí demandantes notifican a la arrendataria su voluntad de no prorrogar por tiempo alguno el contrato de arrendamiento que tienen suscrito; que tiene prórroga legal de dos (2) años, desde el 01 de noviembre de 2013 hasta el 30 de septiembre de 2015. Se le concede valor probatorio.
La demandada por su parte aportó lo siguiente:
 El contrato de arrendamiento de fecha 7 de diciembre de 2004, autenticado bajo el N° 55 Tomo 151. Esta prueba ya fue valorada.
 Copias certificadas del expediente N° 20.287 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el cual MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES demanda a la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER por cumplimiento de contrato de arrendamiento (folios 68 al 134). Se le concede valor probatorio.
 A requerimiento como prueba de informe, corre Oficio N° 231 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual señala que el expediente N° 20.287 se encuentra en estado de dictar sentencia definitiva, y que el instrumento legal en que se funda la demanda es un contrato de arrendamiento sobre el inmueble consistente en un local comercial, situado al final de la Avenida España Pueblo Nuevo San Cristóbal estado Táchira, autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal en fecha 7 de diciembre de 2004, inserto bajo el N° 55 Tomo 151. Se le concede valor probatorio.
 Contrato de Obra (privado) suscrito por el ciudadano Louis Alvaro Chacón Pineda. No se le concede valor probatorio por ser impertinente.
 Informe requerido al Juzgado Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que informe sobre el estado de la solicitud inventariada bajo el N° 437, con indicación del estado de los depósitos efectuados, yen caso de que se hayan retirado, las fechas de los retiros y sus autorizaciones, remitiendo copia de todo lo concerniente a dicha solicitud. Al respecto, el Juzgado requerido informó en fecha 20 de julio de 2016 (folio 184): “…este Tribunal señala que el expediente de consignaciones tiene una data del 05 de abril de 2006, es decir más de diez (10) años, por lo que existe una gran cantidad de depósitos y retiros resultando su enumeración muy compleja pero ello consta suficientemente de las copias solicitadas al efecto…”. Se remitieron copias certificadas del expediente de consignaciones, con las cuales se formaron tres (3) piezas de anexos. Se le concede valor probatorio.
 Inspección Judicial de fecha 12 de julio de 2016, a los fines de dejar constancia de las mejoras que aduce la demandada como levantadas por ella en el inmueble objeto del arrendamiento (folios 169 al 179). No se le concede valor probatorio por ser impertinente.

ESTA ALZADA PARA DECIDIR OBSERVA:
EN CUANTO A LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La parte actora estimó la demanda en la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), equivalente a 5,33 unidades tributarias (5,33 UT), indicando que dicha cantidad se corresponde con el canon de arrendamiento que adeuda la arrendataria. Por su parte la demandada de autos a través de su apoderado en la contestación impugnó la estimación por considerarla exagerada, lo que justifica en el hecho de que la arrendataria no está atrasada en el pago de los cánones de arrendamiento.
Esta Alzada pudo constatar de las copias certificadas del expediente de consignaciones (Pieza III Anexo), en su folio 78, que la demandada en fecha 3 de diciembre de 2015 consignó la suma de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) por concepto de canon de arrendamiento del mes de noviembre de ese mismo año 2015; ello en conformidad con la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento que señala que la arrendataria se compromete a pagar el canon dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento. Por tanto la demandada, para el 11 de noviembre de 2015, fecha en que se presentó la demanda, adeudaba el monto del mes que estaba corriendo, pues efectivamente lo pagó el 3 de diciembre de 2015.
Ahora bien, en el caso bajo estudio es irrelevante el monto mínimo que se dio a la estimación de la demanda y que se corresponde con el valor de una mensualidad de canon de arrendamiento para la fecha de interposición de la misma, pues el presente juicio versa sobre el desalojo de un local comercial que no está fundamentado en la insolvencia de la parte demandada, y el monto mínimo indicado es solo a los fines de establecer la competencia del órgano jurisdiccional que resolvió el fondo de la controversia, esto es, el Tribunal de Municipios. Por las razones expuestas, se declara sin lugar la impugnación de la cuantía. Y ASÍ SE RESUELVE.
EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Por ante esta Alzada la parte apelante solicita se revise la interlocutoria dictada por el a quo en que declaró sin lugar la cuestión previa de prejudicialidad.
En efecto, alegada como fue la cuestión previa de prejudicialidad a que se refiere el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el a quo en fecha 29 de marzo de 2016 la declaró sin lugar.
El Tribunal Supremo de Justicia ha definido la prejudicialidad como: “toda cuestión que requiera o exija una resolución anterior y, previa a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse subordinada a aquella, a los fines de determinar su procedencia o no”.
En este orden de ideas, los requisitos necesarios para la existencia de una cuestión prejudicial son: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante el órgano jurisdiccional; b) que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y, c) que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el proceso posterior influya de tal modo en la decisión de éste, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
De las actas procesales se desprende que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, juicio por el cual la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER, y que fue admitida en fecha y que fue admitida el 4 de diciembre de 2008, en cuya demanda se peticionó que la arrendadora conviniera o en su defecto fuera condenada por el tribunal, “en que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble signado con el N° 3 consistente en un local comercial situado al final de la Avenida España Pueblo Nuevo San Cristóbal estado Táchira, por efecto de la cláusula segunda del contrato se RENOVÓ o PRORROGÓ automáticamente en fecha 1° de noviembre de 2007, y que en consecuencia le de cumplimiento al contrato de arrendamiento”. Consta igualmente que para la fecha 20 de octubre de 2016 el tribunal de primera instancia declaró sin lugar dicha demanda, y que para el mes de noviembre de 2016, se hallaba en estado de notificación de los herederos o continuadores jurídicos de la ciudadana TERESA DE JESÚS MORALES DE SANTANDER; por lo que aun no hay sentencia definitivamente firme.
Por su parte, la demanda que encabeza el presente juicio fue admitida el 26 de noviembre de 2015, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en este caso la parte arrendadora demanda a la arrendataria, y peticionan el desalojo del inmueble con fundamento en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual consiste en “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, con fundamento en que notificaron a la arrendataria que desde “el día 1 de noviembre de 2013 iniciaba la prórroga legal de 2 años establecida en la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Así las cosas, en criterio de esta Alzada, no se configura la prejudicialidad invocada por la parte demandada, pues para la fecha de interposición de la presente demanda (26 de noviembre 2015), la pretensión contenida en el expediente de cumplimiento de contrato sobre el reconocimiento de una prórroga de tres (3) años a partir del 1° de noviembre de 2007 (en caso de que procediera por efecto de los recursos contra la sentencia del 20 de octubre de 2016), evidentemente dicha prórroga ya se consumó. De tal modo, que la decisión en aquel expediente por cumplimiento de contrato no influye ni es determinante en este juicio.
Por las razones expuestas, se confirma con diferente motivación la decisión del a quo de fecha 29 de marzo de 2016 que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE RESUELVE.
FONDO DEL ASUNTO
Como ya se dijo, la presente acción de desalojo se fundamenta en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: … g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
Por su parte, el artículo 24 de dicha ley especial indica que “el contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (1) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario,…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”.
Y el artículo 13 de la Ley in comento indica que: “el arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal, es decir, que debe ser escrito y por tanto a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, en el asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, la parte demandante sostiene que el contrato comenzó a tiempo determinado, que luego se sucedieron dos prórrogas contractuales y una prórroga legal de dos (2) años; por su parte la demandada alega que no procede el desalojo porque el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
La cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio, autenticado en fecha 7 de diciembre de 2004 prevé: “La duración del presente contrato es por el lapso de TRES (3) años, contados a partir del 01 de noviembre del presente año, prorrogable, a cuyos efectos la parte interesada según el caso, deberá participarle a la otra, por cualquier medio lícito y con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, si hay la voluntad y buena disposición, de querer llegar a un entendimiento o convenimiento entre las partes contratantes, incluyendo en este posible acuerdo, el establecer un aumento en el canon de arrendamiento, cuya facultad primaria estará a cargo de LA PROPIETARIA”.
De los elementos probatorios de autos se observa:
 De la copia certificada del expediente por cumplimiento de contrato se desprende, que para la fecha de interposición de la demanda por parte de la arrendataria (25 de noviembre de 2008), el primer período de duración del contrato había vencido (del 01 de noviembre de 2004 al 01 de noviembre de 2007).
 Que para esa fecha 25 de noviembre de 2008, según se desprende del libelo de ese juicio, la arrendataria expone que ya consignaba el canon de arrendamiento en el expediente N° 437 del entonces Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, específicamente desde el 5 de abril de 2006, siendo que así lo señala el oficio N° 412 de fecha 20 de julio de 2016 que responde a informe requerido al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en este juicio por desalojo, lo que pone de manifiesto que desde esa oportunidad las partes se hallaban en desacuerdo en cuanto al pago del canon de arrendamiento, pues si ha venido depositando judicialmente es porque la arrendadora se negó a recibirle los pago. En efecto, expresamente en la contestación de este juicio por desalojo indica el apoderado judicial de la demandada que “las relaciones venían deterioradas desde esa fecha y no le querían recibir los cánones a mi mandante por lo que desde esa fecha se consignaron en el Tribunal”.
 Que la arrendataria expone en aquel juicio de cumplimiento de contrato, que la arrendadora no le notificó su voluntad de no renovar el contrato y así continuó gozando del inmueble como inquilina y que por ello demandó a la arrendadora para que conviniera o fuera condenada en que el contrato de arrendamiento por efecto de la cláusula segunda se RENOVÓ o PRORROGÓ automáticamente. En la contestación de tal demanda, la parte arrendadora reconoce que el contrato tiene una “única y sola prórroga, con vencimiento para el día primero de noviembre de 2010”.
 Que para la fecha de interposición de la presente demanda de desalojo (11 de noviembre de 2015), transcurrieron cinco (5) años desde que vencieron el período de duración y la prórroga contractual, según lo expuesto supra.
 Que en esta demanda por desalojo la arrendadora expone que la arrendataria ha permanecido en el inmueble durante dos (2) períodos, y que antes del vencimiento del tercer (3°) período le notificaron su voluntad de no renovar el contrato por vía de telegrama con fecha de recibido el 3 de octubre de 2013. Que en esa oportunidad también le notificaron a la arrendataria que desde el día 01 de noviembre de 2013, iniciaba la prórroga legal de dos (2) años conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable al caso de autos para esa fecha); y que por encontrarse vencida dicha prórroga legal (01 de noviembre de 2015), propone la demanda de desalojo conforme el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
 Que la arrendataria demandada por desalojo fundamenta su defensa en que es improcedente el desalojo por cuanto el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, que en el presente caso operó la tácita reconducción, que no procede la causal de desalojo por vencimiento de prórroga legal por cuanto nunca ha empezado a correr la prórroga legal alegada, que por ello la notificación del 30 de septiembre de 2013 no tiene consecuencias jurídicas.
En aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, conforme el cual en la interpretación de los contratos los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe; y siendo que de las normas citadas de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial se desprende que sobre los locales comerciales no se admiten contratos verbales ni por tiempo indeterminado, esta Alzada concluye:

 Que si se acepta que la única prórroga contractual venció el 1° de noviembre de 2010, la prórroga legal de dos (2) años que le correspondía conforme la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (aplicable para entonces) ya transcurrió, y por tanto el contrato está vencido.
 Que si se acepta lo expuesto por la parte demandante, que vencida la duración del contrato, pasaron dos prórrogas contractuales y antes del vencimiento del tercer período le notificó de la no continuación y se verificó la prórroga legal correspondiente, la cual venció el 1° de noviembre de 2015, significa que el contrato está vencido.
 Que al señalar la parte demandada que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado es porque acepta que el contrato suscrito ha vencido.
 Que desde el año 2006 sus relaciones vienen deterioradas, todo lo cual pone de manifiesto que entre las partes no existe ya acuerdo de prórroga o renovación.
 Que en el presente juicio no tiene relevancia para su resolución que la demandada esté solvente en el pago del canon de arrendamiento, pues el desalojo solicitado no está fundamentado en la insolvencia de la arrendataria.
En consecuencia, por estar vencido el contrato suscrito y no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, es procedente la causal de desalojo invocada, y por tanto debe declararse con lugar la demanda. ASÍ SE RESUELVE.

IV
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada el 25 de octubre de 2016, contra la sentencia definitiva dictada el 20 de octubre de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sobre un LOCAL COMERCIAL incoara la ciudadana MARÍA CLAUDIA SANTANDER MORALES, titular de la cédula de identidad N° V-10.153.129, actuando con el carácter de representante sin poder de sus comuneros GUILLERMO GERARDO SANTANDER MORALES, TERESA YAMITT SANTANDER DE SANDIA, JAIRO ANDRÉS SANTANDER MORALES, ALEJANDRO RAMÓN SANTANDER MORALES y VALERIA SANTANDER MORALES, titulares de las cédulas de identidad números V-5.664.281, V-5.682.116, V-9.227.214, V-9.244.286 y V-12.229.867; contra la ciudadana MARÍA ZENAIDA CLARO ROBLES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.635.043. En consecuencia, se le ordena a la demandada hacer entrega real y material del inmueble consistente en un local comercial signado con el N° 3, ubicado al final de la avenida España, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal estado Táchira, a la arrendadora.
TERCERO: De conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada y apelante.
Queda CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada el 20 de octubre de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3374, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los quince (15) días del mes de mayo del año dos mil diecisiete. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez
En esta misma se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3374, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal,

Myriam Patricia Gutiérrez

JLFDeA.-
Exp. 3374
VA SIN ENMIENDA.-