REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Holger Manuel Villalba, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 22.676.271, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO: José Marcelino Sánchez Vargas, titular de la cédula de identidad N° V-5.687.468 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 31.082.
DEMANDADA: Olga Elizabeth Gamboa Medina, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-18.391.705, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO: José Gregorio Guerrero Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.155.031 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 159.686.
MOTIVO: Desalojo de local comercial. (Apelación a decisión de fecha 31 de marzo de 2016, dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

I
ANTECEDENTES

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, contra la decisión de fecha 31 de marzo de 2016 dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por el ciudadano Holger Manuel Villalba, en su condición de arrendador, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, en contra de la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, en su condición de arrendataria, por desalojo de un local comercial distinguido con el N° 42 del Centro Comercial, Los Próceres, ubicado en la calle 6, entre 7ª Avenida y carrera 8 del centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira el cual le fue dado en arrendamiento mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de marzo de 2013, bajo el N° 26, folios 113 al 115, Tomo 80 de los libros de autenticaciones, con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Estimó la demanda en la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), monto que equivale a doscientos treinta y tres con treinta y tres unidades tributarias (233,33 U.T.). (fs.1 al 8, con anexos a los folios 9 al 41)
Por auto de fecha 6 de noviembre de 2015, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, ordenó citar a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina para la contestación de la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constare en autos su citación (f. 42).
A los folios 43 al 47 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la demandada, la cual fue practicada en forma personal.
Mediante diligencia de fecha 7 de diciembre de 2015, la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina confirió poder apud acta al abogado Erik José de Jesús Lemus Angarita. (f. 48, con anexo al folio 49)
En fecha 18 de enero de 2016, el mencionado abogado apoderado judicial de la parte demandada, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil dio contestación a la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo, aduciendo que no es cierta en todo sentido la relación de los hechos expuesta por el actor en el libelo de demanda; solicitando que como punto previo se analice la admisibilidad o no de la demanda incoada en contra de su representada, por las razones allí expuestas. (fs. 51 al 53, con anexos a los folios 54 al 73)
Por auto de fecha 19 de enero de 2016, se fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar la cual tuvo lugar el 25 de enero de 2016 conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, con la presencia del demandante, asistido de abogado, así como del abogado apoderado de la parte demandante. (fs. 75 al 76, con anexo a los folios 77 al 78)
Mediante auto de fecha 28 de enero de 2016, el a quo, analizados los alegatos esgrimidos por las partes, fijó los hechos controvertidos. Igualmente, abrió un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, contados a partir del primer día de despacho siguiente, de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del precitado artículo. (f. 79)
En fecha 3 de febrero de 2016, el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, consignó escrito de promoción de pruebas. (fs. 80 al 83)
En fecha 4 de febrero de 2016 hizo lo propio el abogado Erik José de Jesús Lemus Angarita, apoderado judicial de la parte demandada. (fs. 84 al 85)
Por sendos autos de fecha 17 de febrero de 2016, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes; ordenándose la citación personal de la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, para la absolución de posiciones juradas promovidas por la parte actora, así como la reciprocidad de las mismas por parte del demandante. (fs. 90 al 93)
Por auto de fecha 23 de febrero de 2016, el Tribunal de la causa revocó por contrario imperio el auto de fecha 17 de febrero de 2016 inserto al folio 90, sólo en lo que respecta a la orden de citación librada a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, para la absolución de posiciones juradas el primer día despacho siguiente a su citación, dado que en el último aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se establece que las posiciones juradas serán evacuadas en el debate o audiencia oral, debiendo la absolvente ser citada para este acto, manteniéndose incólume la admisión de tal prueba de posiciones juradas. (f. 96)
Por auto de fecha 7 de marzo de 2016, el a quo fijó el décimo día de despacho siguiente, para que tuviese lugar la audiencia o debate oral (f. 104).
Por diligencia de fecha 14 de marzo de 2016, el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, solicitó se practicara la citación de la demandada Olga Elizabeth Gamboa Medina, para la evacuación de la prueba de confesión promovida en el presente juicio (f. 107); lo cual fue acordado por auto de la misma fecha (f. 104), librándose la correspondiente boleta. (fs. 108 al 109).
Mediante escrito de fecha 17 de marzo de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó la ampliación del lapso probatorio y diferimiento de la audiencia o debate oral, en virtud de no haberse recibido el informe solicitado al Banco Bicentenario (f. 110); lo cual fue negado por auto de fecha 18 de marzo de 2016, en virtud de que para la fecha de la solicitud se encontraba vencido el lapso de evacuación de pruebas (f. 111).
A los folios 112 al 115 corre inserta el acta correspondiente a la audiencia o debate oral, celebrada el día 29 de marzo de 2016.
A los folios 116 al 131 cursa la sentencia de fecha 31 de marzo de 2016, relacionada al comienzo de la presente narrativa.
Mediante diligencia de fecha 7 de abril de 2016, el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, apeló de la referida decisión. (f. 132)
Por auto de fecha 12 de abril de 2016, el Tribunal de la causa oyó dicho recurso en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil. (Fs.133 y 134)
En fecha 9 de mayo de 2016 se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f.135); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario (f. 136)
En fecha 13 de junio de 2016, el abogado Erik de Jesús Lemus Angarita renunció al mandato judicial que le fue conferido por la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina y pidió su notificación (f. 137), la cual fue acordada por auto de fecha 14 de junio de 2016 (fs. 138 al 139).
En fecha 28 de junio de 2016, el ciudadano Holger Manuel Villalba otorgo poder apud acta al abogado José Marcelino Sánchez Vargas. (fs. 140 al 142)
En fecha 29 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de informes. (fs. 143 al 145)
Por diligencia de fecha 15 de julio de 2016, el Alguacil de este Juzgado Superior dejó constancia de haber efectuado diligencia relacionada con la notificación ordenada a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, siendo imposible practicar la misma, por cuanto el local señalado como su dirección permanece cerrado. (f. 148)
En fecha 22 de septiembre de 2016, la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, otorgó poder apud acta al abogado José Gregorio Guerrero Sánchez. (fs. 149 y 150).
Mediante diligencia de esa misma fecha, el mencionado apoderado de la parte demandada se dio por notificado de la renuncia del poder realizada por el primigenio abogado e igualmente solicitó la reposición de la causa al estado de iniciar el lapso para presentar informes y sus posteriores observaciones (f. 151).
Por auto de fecha 4 de octubre de 2016, este Juzgado Superior de conformidad con lo establecido en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil y en aras de garantizar el derecho a la defensa y la igualdad de las partes, acordó notificar a éstas de dicho auto y una vez constara en autos la última notificación practicada, comenzaría a transcurrir el lapso de veinte (20) días de despacho para que la parte demandada presentara sus informes, vencido el cual comenzaría a transcurrir el lapso para la presentación de observaciones, quedando incólumes los informes presentados por la parte demandante. (fs. 152 al 157)
A los folios 158 al 161 corren actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.
En fecha 21 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presentó informes (fs. 164 y 165); y en fecha 1° de diciembre de 2016, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte actora. (fs. 166 y 167)
Por auto de fecha 17 de febrero de 2017 se difirió el lapso para dictar sentencia por treinta (30) días calendario, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (f. 168)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, contra la decisión de fecha 31 de marzo de 2016 dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró sin lugar el punto previo opuesto por la representación de la parte demandada en el escrito de contestación de demanda, en su particular cuarto (folio 53), referente a la admisibilidad o no de la demanda interpuesta por el ciudadano Holger Manuel Villalba contra la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, por desalojo del local comercial distinguido con el N° 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en la calle 6 entre 7ma. Avenida y carrera 8 del centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Por cuanto no hubo vencimiento total, no hubo condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El ciudadano Holger Manuel Villalba actuando en su condición de arrendador, demanda a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina en su condición de arrendataria, por desalojo de un local comercial distinguido con el No 42, del Centro Comercial Los Próceres ubicado en la calle 6 entre 7ma. Avenida y carrera 8 del centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Aduce que en fecha 13 de marzo de 2013, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa en su condición de propietario dio en calidad de arrendamiento a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, el referido local comercial, según contrato que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en la fecha indicada, inserto bajo el N° 26, folios 113 al 115, Tomo 80 de los libros de autenticaciones. Que en dicho contrato de arrendamiento se establecieron, entre otras, las siguientes cláusulas. Que la arrendataria usaría el local comercial para el funcionamiento de un fondo de comercio, dedicado a la compraventa de mercancía, prendas de vestir para damas y artículos de limpieza personal, que el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir de la firma del citado contrato; que el canon de arrendamiento sería la suma de Bs. 50.000,00 anuales, que la arrendataria pagaría en forma anticipada y el carácter intuito personae del contrato con respecto a la arrendataria. Manifiesta que en fecha 25 de septiembre de 2013, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa y su persona celebraron contrato de opción de compraventa sobre el local comercial objeto del arrendamiento. Que tal negocio, del cual fue debidamente notificada la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, consta en documento privado que quedó reconocido por juicio llevado al efecto en el expediente N° 8.391-2015, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; y que la venta definitiva quedó contenida en documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 21 de mayo de 2015, inserto bajo el N° 2009-2443, asiento registral 5 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.3139, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
Que por expresa aplicación del artículo 18 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el contenido y vigencia del contrato contentivo de las normas de la relación arrendaticia no sufre derogación o modificación alguna por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de propiedad. Que además de lo anterior, en fecha 22 de abril de 2014, la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, le pagó mediante cheque N° 46398878 girado en fecha 21 de abril de 2014 contra la cuenta corriente N° 0134-0340-69-3401063297 de BANESCO, Banco Universal, Agencia San Cristóbal, la suma de Bs. 60.000,00 por concepto de alquiler del referido local comercial, correspondiente al período comprendido entre el 26 de marzo de 2014 al 26 de marzo de 2015, lo que equivale a la cantidad de Bs. 5.000,00 mensuales y por lo tanto la mencionada ciudadana tenía pleno y absoluto conocimiento de que el propietario de dicho local comercial es él. Que vencido el plazo del contrato celebrado ente ellos, lo cual se produjo el 26 de marzo de 2015, la mencionada ciudadana continuó ocupando el local comercial signado con el N° 42, situación que se prolonga hasta la presente fecha. Que sin embargo, desde el 26 de marzo de 2015, Olga Elizabeth Gamboa Medina no le ha pagado un mes más por concepto de canon de arrendamiento del local, es decir, que debe siete (07) meses de alquiler, pues le debe los cánones mensuales de arrendamiento vencidos, en su orden, el 26 de abril de 2015, el 26 de mayo de 2015, el 26 de junio de 2015, el 26 de julio de 2015, el 26 de agosto de 2015, el 26 de septiembre de 2015 y el 26 de octubre de 2015, cada mes a razón de Bs. 5.000,00, lo que arroja un total por concepto de cánones de arrendamiento insolutos por la cantidad de Bs. 35.000,00, situación que encuadra como causal de desalojo, en las previsiones que a tal efecto establece el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en varias ocasiones le ha pedido de forma amistosa a la mencionada arrendaticia que le pague los cánones de arrendamiento adeudados, diligencia que ha resultado infructuosa.
Por las razones expuestas demanda por desalojo del local comercial objeto del contrato de arrendamiento a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, para que convenga en su entrega, completamente desocupado de personas y de bienes y en las mismas prefectas condiciones en que lo recibió, o a tal entrega sea condenada por el Tribunal.
La representación judicial de la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, al dar contestación a la demanda, la negó, rechazó y contradijo aduciendo que no es cierta la relación de los hechos expuestos por el actor en su libelo, en cuyo capítulo tercero indica claramente que el canon de arrendamiento es anual, es decir, que año a año se cancela. Que de ser el caso que pese a los argumentos y probanzas que se esgrimirán en lo sucesivo en el presente escrito, se considerare que la demandada no ha cumplido con la obligación de pagar el alquiler que corresponde al período comprendido entre el mes de marzo del año 2015 y el mes de marzo del año 2016, sólo se estaría incumpliendo con una sola cuota de canon de arrendamiento, ya que el mismo fue estipulado de forma anual y por anticipado; puesto que tal como lo reconoce el actor en el libelo de demanda, su representada ya está solvente hasta el 26 de marzo de 2015 en el pago del canon arrendaticio.
Que siendo así, la pretensión del demandante debe ser declarada sin lugar, ya que la ley que regula la materia establece como causal de desalojo, el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cuotas de arrendamiento. Que en el libelo de demanda el actor alega que su representada le debe siete (7) cuotas de arrendamiento, lo cual no es cierto, ya que la ley estima que sólo opera la causal de desalojo cuando se adeudan cuotas de arrendamiento, pero no hace mención de si las mismas son anuales o mensuales.
Que en este caso, se acordaron cánones anuales, tal como lo señala el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, el cual se mantienen vigente en todas sus cláusulas, tal como lo señala el demandante en el encabezado del capítulo quinto del escrito de demanda.
Que en definitiva, si su representada no pudiere demostrar que ha pagado el canon de arrendamiento que corresponde de marzo de 2015 a marzo de 2016, de igual forma estaría atrasada únicamente en el pago de un solo canon de arrendamiento, ya que el mismo fue estipulado de forma anual y no mensual.
Que el demandante alega que celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa y, por tanto, su representada estaba al tanto de que él era ya el nuevo arrendador del inmueble cuyo desalojo solicita; sin embargo, como él mismo lo dice, ello fue un contrato de opción a compra mas no fue una venta definitiva. Que si es cierto que al ciudadano Holger Manuel Villalba fue a quien se le hizo entrega del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre marzo de 2014 y marzo de 2015, debe tomarse también en cuenta la existencia, según lo señala el propio demandante, de un expediente que cursó en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuya causa fue de carácter contencioso, en donde el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa interpuso demanda contra el ciudadano Holger Manuel Villalba, a fin de que reconociera el documento que había firmado, es decir, éste tuvo que ser constreñido por una autoridad judicial para que reconociera el compromiso adquirido en dicho documento. Que la conducta desplegada por el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa dio para deducir una serie de comportamientos o acciones que podría tomar a futuro; siendo en definitiva totalmente cierto, que tal reconocimiento sólo da fe pública del contrato celebrado entre ellos, más no declara judicialmente como propietario al ciudadano Holger Manuel Villalba, del inmueble del cual es arrendataria su representada.
Que llegado el momento en que debía cancelarse el nuevo canon de arrendamiento, es decir, el mes de marzo de 2015, al percatarse su representada de que quien seguía siendo el dueño del inmueble que ocupa como arrendataria era el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, se vio en la necesidad de proceder a realizar la correspondiente consignación de canon de arrendamiento, la cual cursa por ante el mismo Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 011-2015, en donde se demuestra que fue en fecha 6 de mayo de 2015, que se interpuso tal solicitud; probándose que su representada, una vez hubo respuesta por parte de la entidad bancaria Banco Bicentenario, procedió a realizar el pago por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período de marzo de 2015 a marzo de 2016, depositando cheque de la misma entidad bancaria debitado de la cuenta de la arrendataria, a nombre del ciudadano Nelson Sánchez Figueroa, en vista de que éste seguía siendo el arrendador de la demandada, ya que el ciudadano Holger Manuel Villalba no había adquirido el inmueble dado en arrendamiento. Que si bien como él señala, lo adquirió en fecha 21 de mayo de 2015, tal situación no fue comunicada debidamente a la inquilina con las formalidades que exige el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que lo antes expuesto es el motivo por el cual se niega y contradice el hecho de que la demandada se encuentre insolvente en el pago de cánones arrendaticios.
Que entre el contrato de opción de compraventa reconocido por el demandante, y el contrato de compraventa a título de propiedad, se pueden observar algunas incongruencias en sus términos, como lo es el plazo para cumplimiento del pago, que se estipuló entre los 5 primeros días del mes de enero de 2014, pero no se efectuó de esa forma, así como el monto de la venta y las formas de pago, ya que en el contrato de opción a compraventa se estipuló la cantidad de Bs. 890.000,00 y en el contrato definitivo, la cantidad de Bs. 900.000,00; por tanto, divergen las sumas señaladas. Que además tuvo que mediar un proceso judicial para que el ciudadano Holger Manuel Villalba reconociera las obligaciones que contrajo en el primer contrato. Que siendo esto así, se entiende que para el 7 de mayo de 2015, el verdadero propietario del inmueble del cual su representada es arrendataria era el ciudadano Nelson Sánchez Figueroa y, por tanto, es a él a quien debía pagarle el canon de arrendamiento o de lo contrario habría caído en insolvencia por el período marzo 2015 a marzo 2016.
Solicita que el tribunal se pronuncie sobre la admisión o no de la demanda, aduciendo textualmente lo siguiente: “CUARTO: En el capitulo (sic) sexto del libelo de demanda (ver folios 4 y 5) el demandante señala que entre ambas partes vncio (sic) un contrato, y que siendo así mi representada debe cancelarle 07 mensualidades vencidas, siendo así allí lo que hubo fue un incumplimiento de contrato y en tal sentido debió haber explanado su pretención (sic) es decir no son compatibles amabas (sic), solicitar el desalojo del inmueble, ya que lo mismo atañe a contratos a tiempo indeterminado y a su vez de exigencia del pago de canon de arrendamiento lo cual es propio de la exigencia del cumplimiento de un contrato, lo cual debe analizar esta juzgadora y verificar nuevamente la admisibilidad o no de la demanda incoada en contra de su representada.”
Que además, debe tenerse presente que el contrato de arrendamiento se celebró antes del día 23 de mayo de 2014 y, por tanto, el texto legal aplicable a dicha relación arrendaticia sería el derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, y a la luz de tal texto legal, debe analizar la procedencia o no de la demanda.
Solicitó sea declarada sin lugar la demanda, en vista de que su representada se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre marzo de 2015 y marzo de 2016. Subsidiariamente, en caso que el Tribunal no considere que su representada debía pagarle al ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, sino al ciudadano demandante, pidió igualmente se declare sin lugar la demanda en razón de que únicamente se le adeuda un (1) canon de arrendamiento. Solicitó la condenatoria en costas de la parte demandada y que como punto previo de la decisión el Tribunal analice lo expuesto en el punto cuarto del capítulo I del referido escrito de contestación y se pronuncie sobre la admisibilidad o no de la demanda.

PUNTO PREVIO ÚNICO
DE LA ADMISIBILIDAD O NO DE LA DEMANDA Y DEL
PROCEDIMIENTO PARA TRAMITAR LA PRESENTE CAUSA

Respecto al punto previo planteado por la parte demandada, en la forma antes señalada, aprecia esta sentenciadora que el mismo fue resuelto por la sentencia de primera instancia, objeto de apelación, en los siguientes términos:

Al folio 41 del expediente corre auto de admisión de fecha 06 de noviembre de 2015, en el que este Tribunal admite la presente demanda por el procedimiento oral, previsto en el Título XI del Código de Procedimiento Civil; por lo que habiéndose tramitándose (sic) por el procedimiento oral, tal como lo indica el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014, así:
… Omissis…
Por su parte, el artículo 860 del Código de Procedimiento Civil, indica:
…Omissis…
De lo anterior se sigue que las definiciones del término desalojo, desde la perspectiva procesal, comiencen por reconocer que es el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento, fundamentado en alguna de las causales previstas contempladas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario (sic).

Ahora bien, tomando en consideración que el punto previo opuesto interesa al orden público procesal, en aplicación del principio de congruencia del cual deben estar revestidos los fallos judiciales, esta juzgada (sic) observa que la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, fue fundamentada en la relación arrendaticia que le vincula a la parte demandada y los hechos imputados como incumplidos en el libelo, antes expresados, cuyo fundamento legal se encuentra en el artículo vigente a la fecha de interposición de la demanda; y actualmente en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordinal “a”., lo cual significa que no hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta, sino que por el contrario, está amparada en la ley vigente, lo cual presupone a su vez que no se trata de una acción contraria al orden público ni a las buenas costumbres. En base a ello, el punto previo debe ser declarado sin lugar y así se decide.

Ahora bien, la referida sentencia de fecha 31 de marzo de 2016 sólo fue objeto de apelación por la parte actora, por lo que se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 297.- No podrá apelar de ninguna providencia o sentencia la parte a quien en ella se hubiere concedido todo cuanto hubiere pedido; pero, fuera de este caso, tendrán derecho de apelar de la sentencia definitiva, no sólo las partes, sino todo aquel que, por tener interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, resulte perjudicado por la decisión, bien porque pueda hacerse ejecutoría contra él mismo haga negatorio su derecho, lo menoscabe o desmejore.


De la referida norma se colige que la validez de la apelación depende de la manifestación del apelante legítimo, la cual está determinada por el agravio o gravamen irreparable que sufra por haber resultado vencido parcial o totalmente.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° RC.000392 del 3 de julio de 2015, expresó:

El código adjetivo en su artículo 297, consagra el principio del doble grado de jurisdicción, siendo que la segunda instancia se inicia con la apelación ejercida por las partes o los terceros que soportaron el agravio de la sentencia del juez de primer grado de jurisdicción, y someten a una nueva revisión del dictamen perjudicial la cual estará a cargo del juez superior quien dictará la sentencia final.

La validez de la apelación dependerá de la manifestación de apelante legítimo, la cual estará determinada por el agravio o gravamen irreparable como consecuencia de haber resultado vencida parcial o totalmente.

No obstante en ningún caso la revisión y pronunciamiento dado por la Alzada puede agravar al único apelante y favorecer al apelado, pues el jurisdicente debe limitarse en su sentencia a confirmar, modificar o revocar lo que ha sido objeto de la apelación.

Ciertamente, la vulneración del principio contenido en el aforismo tantum devolutum quantum apellatum comprende el deber que tienen los sentenciadores de Alzada de ajustarse prudencialmente al conocimiento del recurso de apelación ejercido por la parte o tercero agraviado, impidiendo de esta manera desmejorar los términos en que fue dictada la primera sentencia para el apelante legítimo.
…Omissis…

No hay duda que el juzgado de alzada modificó lo decidido por el sentenciador de primer grado, de tal forma que perjudicó y desmejoró la condición del demandante, como único apelante, pues estableció el valor de la prestación en especie con base en una acta de embargo del año 1999, cuando la decisión de primera instancia había dejado firme la estimación pedida en el escrito libelar, lo cual va en detrimento del demandante, incurriendo de esta manera en el vicio de incongruencia positiva.
(Exp. N° AA20-C-2014-000773)
Así las cosas, por cuanto en el presente caso la sentencia de primera instancia declaró sin lugar el punto previo opuesto por la parte demandada sobre la inadmisibilidad de la demanda, lo cual favorece a la parte actora que fue la única apelante, considera esta alzada conforme a la norma y criterio jurisprudencial antes expuestos, que no le es dado conocer de nuevo dicho punto, por no ser parte de la materia sometida a apelación. Así se establece.

PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

El Tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó en auto de fecha 28 de enero de 2016 (f.79), los hechos controvertidos, así:
Analizados los alegatos esgrimidos por las partes intervinientes en la presente relación jurídica procesal, tenemos que los hechos controvertidos son:
1.- Si es cierto que existe la falta de pago de los siete (7) meses de alquiler correspondientes desde el 26 de abril de 2015, 26 de mayo de 2015, 26 de junio de 2015, 26 de julio de 2015, 26 de agosto de 2015, 26 de septiembre de 2015 y el 26 de octubre de 2015; mes de octubre de 2015 (sic).
2.- Si la consignación arrendaticia signada con el N° 011 es valida (sic) o no para el presente proceso.
3.- Si procede o no la presente acción de desalojo.

De conformidad con lo anteriormente expuesto, cada parte debe probar las afirmaciones de los hechos que alegó de acuerdo al contenido de la numeración que antecede de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1354 del Código Civil.

Establecido como ha quedado el tema a decidir, pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas traídas a los autos, bajo el principio de comunidad de la prueba.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Mediante escrito de fecha 3 de febrero de 2016 (fs. 80 al 83), presentado en el lapso probatorio abierto de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el ciudadano Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, promovió:
I.-El mérito y valor jurídico probatorio de los autos, especialmente de:
1.- A los folios 10 al 13, marcada con la letra “A”, cursa copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Nelson Enrique Sánchez Figueroa con el carácter de propietario arrendador y la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina con el carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de marzo de 2013, bajo el N° 26, Tomo 80 de los libros de autenticaciones. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, evidenciándose que el referido contrato quedó sujeto entre otras, a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: EL ARRENDADOR da en Arrendamiento (sic) a EL ARRENDATARIO: Un Local (sic) Comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la Séptima Avenida, con la calle 6, Centro Comercial Los Próceres, marcado con el No 42, Municipio San Cristóbal Estado Táchira; adquirido según documento debidamente registrado y protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 25-09-2009, anotado bajo el No 2009. 2443, asiento catastral (sic) 1 del inmueble matriculado con el No 440.18.8.3.3139, correspondiente al año 2009; el cual EL ARRENDATARIO usara (sic) exclusivamente, para que funcione un fondo de comercio, cuyo objeto será exclusivo a la compra venta de mercancía, de prendas de vestir para damas, caballeros y niños, bisutería, artículos de limpieza personal, siendo condición expresa y de obligatorio cumplimiento, en el caso que el arrendatario decidiere cambiar el uso comercial, deberá notificarlo por escrito AL ARRENDADOR. Así misma (sic) queda totalmente prohibido que EL ARRENDATARIO, destine el inmueble para vivienda, tanto para su persona, o de su grupo familiar o cualquier otra persona. … TERCERA: El plazo de duración del presente contrato, es de UN (01) AÑO FIJO NO PRORROGABLE, contado a partir de la firma del presente contrato. CUARTO: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,oo Bs) ANUALES, que EL ARRENDATARIO, cancela en este acto, de manera anticipada y de forma personal a EL ARRENDADOR. (Resaltado propio).

2.- A los folios 14 y 15, marcada “B”, riela fotocopia simple del contrato privado de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de septiembre de 2013, entre los ciudadanos Nelson Enrique Sánchez Figueroa, en su condición de promitente vendedor y Holger Manuel Villalba, en su condición de promitente comprador. Dicha probanza no recibe valoración probatoria por tratarse de copia simple de documento privado.
3.- Copia certificada del expediente N° 8391, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual corre inserta a los folios 16 al 33, marcada “C”, contentivo del juicio por reconocimiento del mencionado documento privado de opción de compraventa suscrito en fecha 25 de septiembre de 2013, entre los ciudadanos Nelson Enrique Sánchez Figueroa y Holger Manuel Villalba, el cual corre inserto a los folios 20 al 21, siendo declarado judicialmente reconocido por parte del ciudadano Holger Manuel Villalba mediante decisión de fecha 22 de abril de 2015, dictada por el mencionado Tribunal. Por tanto, el referido documento se valora como documento reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en fecha 25 de septiembre de 2013, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa en su condición de promitente vendedor, y Holger Manuel Villalba en su condición de promitente comprador, celebraron un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble consistente en el local comercial signado con el N° 42, situado en la planta única del Centro Comercial Mini Tiendas Paseo Los Próceres, ubicado en la calle 6, N° 7-27, entre la séptima avenida y la carrera 8, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira; estableciéndose en la CLÁUSULA SEGUNDA como precio de la opción de compraventa, la suma de Bs. 890.000,00, los cuales serían pagados así: La cantidad de Bs. 450.000,00, con la firma del referido documento de opción de compraventa, y la cantidad de Bs. 440.000,00 serían pagados por el promitente comprador, los primeros cinco días del mes de enero de 2014, fecha en la cual se haría la protocolización del documento definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario. Igualmente, consta en la CLÁUSULA TERCERA, que el promitente comprador quedó en conocimiento y así lo aceptó, que el referido inmueble se encontraba arrendado mediante un contrato de arrendamiento vigente, por lo que debería esperar al vencimiento del mismo, a los fines de recibir el inmueble libre de objetos y cosas.
4.- A los folios 34 al 39, marcada “D”, corre copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 21 de mayo de 2015, bajo el N° 2009-2443, asiento registral 5 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.3139 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, y de la misma se evidencia que en la fecha indicada, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa dio en venta al ciudadano Holger Manuel Villalba, el precitado inmueble constituido por el local comercial N° 42, situado en la planta única del Centro Comercial Mini Tiendas Paseo Los Próceres, ubicado en la calle 6, N° 7-27, entre la séptima avenida y la carrera 8, jurisdicción de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
5.- Recibo del pago efectuado por la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, por Bs. 60.000,00, en fecha 22 de abril de 2014, al ciudadano Holger Manuel Villalba, cursante al folio 40 marcado “E”. Dicha probanza recibe valoración probatoria como documento reconocido de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sirviendo para demostrar que Olga Elizabeth Gamboa Medina entregó al ciudadano Holger Manuel Villalba, cheque N° 46398878 por la cantidad de Bs. 60.000,00, por concepto de pago del alquiler del local signado con el N° 42, ubicado en el Centro Comercial Los Próceres, correspondiente al período comprendido del 26 de marzo de 2014 al 26 de marzo de 2015.
6.- Fotocopia del referido cheque N° 46398878 por la suma de Bs. 60.000,00, girado en fecha 21 de abril de 2014 por la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, a nombre de Holger Manuel Villalba, contra la cuenta corriente N° 0134-0340-69-34501063297 de BANESCO, Banco Universal, cursante marcado “F” al folio 41. Tal probanza, por tratarse de fotocopia simple de documento privado, no es objeto de valoración. No obstante, aprecia esta sentenciadora que la misma fue promovida por el demandante Holger Manuel Villalba para probar que la demandada le pagó el canon de arrendamiento del local comercial objeto del presente juicio correspondiente al período comprendido entre el 26 de marzo de 2014 y el 26 de marzo de 2015, hecho este que fue igualmente referido en el libelo de demanda y aceptado por la representación judicial de la parte demandada en la contestación de demanda, por lo que el mismo debe tenerse como un hecho cierto, y así se establece.
II.- Posiciones juradas: Dicha prueba no fue evacuada y, por tanto, no puede ser objeto de valoración.
III.- Comunidad de la prueba. Constituye un principio rector para la valoración probatoria, pero no un medio de prueba; por tanto, no procede su valoración.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 04 de febrero de 2016 (fs. 84 y 85), el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
I.- Documentales:
1.- Copia certificada de los folios 1 al 16 del expediente de consignaciones N° 011-15, llevado en el mismo Tribunal de la causa, corriente a los folios 54 al 70 marcada “A”. Las actuaciones contenidas en dicho expediente, en el que no consta que se haya dictado decisión alguna, se valoran como documentos de fecha cierta, de los que se evidencia que en fecha 7 de mayo de 2015 la arrendataria del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, introdujo solicitud de consignación arrendaticia a favor del ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, propietario y arrendador original del inmueble objeto de la presente controversia, para consignar el canon anual de arrendamiento correspondiente al período marzo 2015 a marzo de 2016, la cual fue admitida por auto de fecha 19 de mayo de 2015, en el que se ordenó abrir la respectiva cuenta bancaria en BANFOANDES, C.A., a nombre del ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, por la cantidad de Bs. 60.000,00.
b.- Copia fotostática simple de los folios 17 al 19, ambos inclusive, del referido expediente de consignaciones N° 011-15, llevado en el mismo Tribunal de la causa, cursante a los folios 71 al 73 marcada “B”, consistente en el Comprobante de Auto Ingreso de Consignaciones y Recibos de Ingreso, ambos diarizados con fecha 30 de noviembre de 2015. Se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el primero como documento de fecha cierta y el segundo como documento público, sirviendo para demostrar la materialización de la consignación del canon de arrendamiento por parte de la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina a nombre del ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, quien para ese momento ya no era el propietario del inmueble.
II.- Prueba de informes:
Solicitó se oficiara a la entidad bancaria BICENTENARIO, Banco Universal, S.A., sucursal Pirineos, San Cristóbal, a fin de requerir la siguiente información: si el titular de la cuenta bancaria N° 01750039210061847562 es el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa; por orden de quien se abrió la referida cuenta bancaria; en qué fecha se informó al Juzgado Quinto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, la apertura de la referida cuenta bancaria; él envío de copia certificada del depósito bancario con referencia N° 145070206 de fecha 9 de junio de 2013, realizado por la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina. Dicha información fue solicitada mediante oficio N° 085 de fecha 18 de febrero de 2016 (fs. 94 y 95); no obstante, no consta en autos su evacuación.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse lo siguiente:
- Que el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa con el carácter de propietario dio en arrendamiento a la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de mayo de 2013, un local comercial de su exclusiva propiedad signado con el No 42, situado en la planta única del Centro Comercial Mini Tiendas Paseo Los Próceres, ubicado en la calle 6, N° 7-27, entre la séptima avenida y la carrera 8, San Cristóbal, estado Táchira, el cual sería usado exclusivamente para que funcionara un fondo de comercio.
- Que el plazo de duración del referido contrato se estableció en un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir del 13 de marzo de 2013 y el canon de arrendamiento fue convenido por las partes en la cantidad de Bs. 50.000,00 anuales.
- Que por documento de fecha 25 de septiembre de 2013, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa dio en opción de compra al ciudadano Holger Manuel Villalba, el referido inmueble, quedando en conocimiento de éste la existencia del contrato de arrendamiento celebrado sobre el mismo entre el promitente vendedor y la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina.
- Que la arrendataria Olga Elizabeth Gamboa Medina pagó en fecha 22 de abril de 2014 al ciudadano Holger Manuel Villalba, sin oposición alguna por parte del ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa, el canon anual de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre marzo de 2014 a marzo de 2015.
- Que mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 21 de mayo de 2015, el ciudadano Nelson Enrique Sánchez Figueroa dio en venta al ciudadano Holger Manuel Villalba, el referido inmueble de su única propiedad, distinguido con el N° 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en la calle 6 entre 7ma. Avenida y carrera 8 del centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
En este orden de ideas se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, que a la letra dice:

Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… . (Resaltado propio)

En la norma transcrita el legislador contempla dentro de las causales por las cuales puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado para uso comercial, la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En el caso sub iudice, tal como se indicó en la valoración probatoria, las partes convinieron el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 50.000,00 anuales, pagados en forma anticipada, es decir, que fue convenido un canon de arrendamiento anual. Por lo tanto, habiendo pagado la arrendataria Olga Elizabeth Gamboa Medina al ciudadano Holger Manuel Villalba, en fecha 22 de abril de 2014, la cantidad de Bs. 60.000,00 por concepto del canon de arrendamiento anual correspondiente al período marzo de 2014 a marzo de 2015, para la fecha de introducción de la demanda el 29 de octubre de 2015, no debía dos (2) cánones de arrendamiento y, por lo tanto, no se cumple el supuesto establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que proceda el desalojo demandado.
Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante contra la sentencia de fecha 31 de marzo de 2016 dictada por el Tribunal de la causa y confirmar dicha decisión. Así se decide.

III
DECISIÓN

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandante Holger Manuel Villalba, asistido por el abogado José Marcelino Sánchez Vargas, mediante diligencia de fecha 7 de abril de 2016.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Holger Manuel Villalba contra la ciudadana Olga Elizabeth Gamboa Medina, por desalojo del local comercial signado con el número 42 del Centro Comercial Los Próceres, ubicado en la calle 6 entre séptima avenida y carrera 8, San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: QUEDA CONFIRMADA la decisión de fecha 31 de marzo de 2016 dictada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas del recurso a la parte actora apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinte días del mes de marzo del año dos mil diecisiete. Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.

La Juez Titular,


Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,


Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6956