REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 207° y 158° PARTE ACTORA: Ciudadano GERARDO LOZANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 9.244.275 y hábil. APODERADA JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Abg. Joseline Asaneth Uribe, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 144.209. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V.- 5.672.545, V.- 5.673.322, V.- 8.098.692 en su orden, de este domicilio y hábiles y la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal, empresa inscrita ante el Registro de Comercio llevado por el entonces Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, de fecha 30-09-1952, anotado bajo el N° 488, Tomo 2-B, transformado en Banco Universal, según asiento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 03-12-1996, bajo el N° 56, Tomo 337-A Pro, en la persona de la Directora de Zona ciudadana CARMEN ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.- 9.412.277, de este domicilio y hábil también. APODERADA CODEMANDADOS: (Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano y Eustaquio Ramón Leal) Abg. Audrys Ramona Sánchez Márquez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.815. APODERADA PARTE CO-DEMANDADA: (María Maddalena Abate Bottaro), Abg. Cristina Abate de Urdaneta, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 58.689. ABG. PARTE CO-DEMANDADA: (Banco Provincial) Abg. Pedro Armando Villamizar Vásquez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 200.248 y Abgs. Jorge Castellanos y Marjorie Mattutat, inscritos en el Inpreabogado bajo números 15.897 y 105.378 en su orden. MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. EXPEDIENTE: 19.272-2014. SINTESIS DE LA CONTROVERSIA. El presente procedimiento se inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 22-07-2014 y sus recaudos de fecha 05-08-2014, por el ciudadano GERARDO LOZANO, asistido por los Abg. José Manuel Restrepo Cubillos y Joseline Asaneth Uribe, en contra de los ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, y la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal, por Retracto Legal Arrendaticio. La demanda fue admitida mediante auto de fecha 06-08-2014, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 341 del Código de procedimiento Civil. A través del mismo se ordenó la comparecencia de las partes demandadas. (F. 215) Mediante diligencia de fecha 14-08-2014, la parte accionante otorgó poder Apud Acta a los Abg. José Manuel Restrepo Cubillos y Joseline Asaneth Uribe. (F. 217) Por auto de fecha 23-10-2014 se decretó medida cautelar preventiva de prohibición de enajenar y gravar, y se formó cuaderno de medidas. (F. 225) Mediante auto de fecha 03-07-2015 se les nombró Defensor Ad Lítem a los co demandados EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, el cual fue juramentado en fecha 29-07-2015. (F. 250 al 253) Mediante diligencia de fecha 12-08-2015 el co demandado RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, le otorgó poder Apud Acta a la Abg. Audrys Ramona Sánchez. (F. 255) Mediante diligencia de fecha 14-08-2015 el co demandado EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, le otorgó poder Apud Acta a la Abg. Audrys Ramona Sánchez, actuación con la cual constó la citación tácita de la última de las partes llamadas a este proceso. (F. 257) En fecha 23-09-2015, siendo la oportunidad para la contestación de la demanda, el ciudadano LUIS EDUARDO URBINA TORREALBA, asistido por el Abg. Pedro Armando Villamizar Vásquez en vez de contestarla, procedió a oponer cuestiones previas en su escrito, presentando anexos. (F. 261-291) Mediante sentencia interlocutoria de fecha 27-07-2016 este Tribunal resolvió la cuestión previa que fuere opuesta. (F. 297 al 299) En fecha 11-10-2016 constó la última de las notificaciones ordenadas de la sentencia interlocutoria. (F. 304-305) En escrito de fecha 17-10-2016, el co apoderado judicial del Banco Provincial S.A. Banco Universal, señaló que presentaba su contestación, con anexos. (F. 306 al 328) Por escritos de fecha 18-10-2016, la apoderada judicial de los ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, señaló que presentaba su contestación, con anexos. (F. 329 al 407) En escrito de fecha 19-10-2016, la apoderada judicial de la ciudadana MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, señaló que presentaba su contestación. (F. 408 al 415) Por escrito de la misma fecha anterior, la co demandada MARÍA MADDALENA ABATE BOTTARO, a través de su apoderada judicial, promovió pruebas. (F. 416 al 481) Mediante auto de fecha 21-10-2016 este Tribunal fijó oportunidad para la audiencia preliminar en la presente causa, ordenándose la notificación de las partes. (F. 482) Por auto de fecha 26-06-2017 la Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 490) En fecha 03-07-2017 se llevó a efecto la Audiencia Preliminar en la cual se fijó oportunidad para que el Tribunal estableciera los hechos y los límites de la controversia. (F. 491 al 494) Mediante auto de fecha 07-07-2017, el Tribunal procedió a fijar los hechos y los límites de la controversia, y conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil ordenó la apertura el lapso probatorio. (F. 2 al 4 II Pieza) Por escrito de fecha 13-07-2017, la Abg. Audrys Ramona Sánchez, actuando como apoderada judicial de los codemandados EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, promovió pruebas. (F. 5 al 142 II Pieza) Por escrito de fecha 14-07-2017, los co apoderados de la co demandada sociedad mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Abg. Jorge Castellanos y Marjorie Mattutat, promovieron pruebas. (F. 142 al 152 II Pieza) Por escrito de fecha 14-07-2017, la Abg. Cristina Abate de Urdaneta, en su condición de apoderada judicial de la co demandada MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, promovió pruebas. (F. 153 al 173 II Pieza) Mediante escrito de fecha 19-07-2017, los co demandados EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, se opusieron a la admisión de las pruebas de la parte actora. (F. 175 al 178 II Pieza) Por auto de fecha 25-07-2017, este Tribunal se pronunció sobre la oposición a las pruebas planteada. (F. 182 II Pieza) Por autos de fecha 25-07-2017 el Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas presentadas, con las excepciones pertinentes en cada caso. (F. 179-181-183-187 II Pieza) Mediante auto de fecha 10-10-2017, este Tribunal ordenó a los expertos aclarar y/o ampliar los puntos que observaron las partes, ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil. (F. 496 II Pieza) Mediante auto de fecha 20-10-2017 se fijó oportunidad para la realización del Debate Oral. (F. 02 III Pieza) Por auto de fecha 09-11-2017, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 04 III Pieza) En fecha 01-12-2017 se llevó a cabo el debate oral en la presente causa, evacuándose las pruebas testimoniales, suspendiéndose dicho acto para nueva oportunidad. (F. 05 al 12 III Pieza) En fecha 04-12-2017, se reanudó el acto del debate oral en la presente causa, y se difirió el dictamen del dispositivo correspondiente. (F. 13 al 16 III Pieza) En fecha 05-12-2017 se dictó el dispositivo del presente fallo. (F. 17 al 20 III Pieza) PARTE MOTIVA Como ya fue indicado, correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento del presente juicio iniciado por demanda interpuesta por el ciudadano GERARDO LOZANO, asistido por los Abogados José Manuel Restrepo Cubillos y Joseline Asaneth Uribe, en contra de los ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, y la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal, por Retracto Legal Arrendaticio. Alega la parte actora que incoa la presente demanda en su carácter de arrendatario de un lote de terreno que forma parte de mayor extensión, ubicado en la esquina NOR-OESTE de la Avenida Guayana, con calle Monterrey, Parroquia San Juan Bautista, Municipio san Cristóbal del estado Táchira, cuyos linderos y medidas del lote de mayor extensión son: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide cincuenta y cinco metros con treinta centímetros (55,30 Mts); SUR: En línea quebrada con propiedades que son o fueron de Ofelia García, hoy calle pública, mide cincuenta y dos metros (52,00 Mts); ESTE: Con la Avenida Guayana, mide treinta y seis metros (36,00 Mts) y OESTE: Con muro divisor de concreto, con propiedad que es o fue de Libia López Ramírez, mide aproximadamente treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20 Mts). Y el lote de terreno objeto de este proceso está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide aproximadamente diecisiete metros (17,00 Mts); SUR: Con entrada al lote de terreno, que era propiedad de Eustaquio Ramón Leal, mide diecisiete metros con veinte centímetros (17,20 Mts); ESTE: Con la Avenida Guayana, mide aproximadamente veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 Mts) y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Eustaquio Ramón Leal, hoy de la co demandada María Magdalena Abate Bottaro, para una superficie total de aproximadamente de trescientos diecisiete metros cuadrados (317,00 Mts2) Adujo que en fecha 06 de febrero de 1997 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Eustaquio Ramón Leal, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, anotado bajo el N° 39, tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a través del cual, el arrendador en su carácter de propietario de un lote de terreno de mayor extensión el cual a su vez tiene una casa para vivienda, área techada para el uso de actividades de pintura y reparación de vehículos, y demás adherencias y pertenencias, específicamente en la cláusula Primera y la segunda, determinó el inmueble que dio en arrendamiento, y el uso del mismo, esto es, que el mismo sería destinado única y exclusivamente para depósito de materiales de construcción, compra y venta de los mismos, libre acceso para la carga y descarga de materiales de construcción, no pudiendo ser utilizado para ningún otro fin; que se le dio dicho inmueble en arrendamiento para actividad comercial, teniendo el referido lote una individualidad propia, ya que no menoscaba ni le resta utilidad al restante lote de terreno, el cual tiene sus propias construcciones, casa, galpón techado, malla protectora y demás adherencias y pertenencias, que lo hacen independiente. Señaló que una vez iniciada la relación arrendaticia, de forma continua se celebraron diversos contratos de arrendamiento, los cuales especificó y acompañó en copias fotostáticas simples. Que de tal relación cronológica, se observa que la relación tiene más de 17 años, que se trata del mismo lote de terreno, con uso exclusivo para actividad comercial, ya que del terreno del cual forma parte de mayor extensión tiene edificaciones como son: casa, galpón enmallado y otros, razón por la cual está comprendido dentro del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000. Manifestó que el día 16 de junio de 2014 tuvo conocimiento que su arrendador propietario ciudadano Eustaquio Ramón Leal, le dio en venta pura y simple, al Banco Provincial S.A. Banco Universal, la totalidad del lote de terreno con sus construcciones y edificaciones del cual forma parte el lote para uso comercial que ocupa desde el año 1997 por haber revisado los libros correspondientes en el Registro Público Segundo Circuito del Municipio san Cristóbal del estado Táchira, siendo su sorpresa que aparece un documento protocolizado en fecha 18 de agosto de 2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento registral 1 del Inmueble matriculado bajo el N° 440.18.3.2790, correspondiente al Libro de Folio real del año 2009; que al seguir revisando el tracto sucesivo, aparece un contrato fiduciario, donde la entidad bancaria en esa misma fecha en que adquirió, lo celebró con la ciudadana María Magdalena Abate de Ferrebus, contrato de arrendamiento financiero, tal y como consta en documento protocolizado en esa misma Oficina de Registro de fecha 18-08-2009, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 440.18.3.2790, correspondiente al Libro del Folio real del año 2009. Que de igual forma aparece registrado documento de compra venta sobre el mismo inmueble, de fecha 11 de agosto del año 2011, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento registral 3 del Inmueble matriculado bajo el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro del Folio real del año 2009, documento a través del cual el banco Provincial S.A. le da en venta pura y simple a la ciudadana María Magdalena Abate de Ferrebus, el ya mencionado inmueble, por la cantidad de Cien Bolívares Fuertes (Bs. 100,00). Así mismo, aparece por ante esa misma Oficina de Registro Público un documento constitutivo de liquidación de comunidad conyugal sobre bienes habidos en la comunidad matrimonial entre los ciudadanos María Magdalena Abate de Ferrebus y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano, en fecha 17 de enero de 2014, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 4, del Inmueble matriculado bajo el N° 440.18.8.3.2790, correspondiente al Libro del Folio real del año 2014, que específicamente al numeral 7 de este instrumento, formó parte de la liquidación u adjudicación el inmueble constituido por el lote de terreno, mejoras y demás construcciones del cual forma parte el lote de terreno para actividad comercial que ocupa en calidad de arrendatario. Alegó que se puede constatar de todos los documentos que acompaña, que en plena contravención con lo establecido en los artículos 7, 42 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, el cual a su decir, es la normativa aplicable a su caso, se le cercenó su derecho de preferencia ofertiva, por el cual tiene derecho de adquirir el lote de terreno que posee como arrendatario para uso comercial, inmueble que presenta para los fines de su divisibilidad las siguientes características, que dan lugar a que el mismo constituya una sola unidad que puede dividirse cómodamente sin menoscabo del de mayor extensión, esto es: tiene todos los servicios públicos de cloacas, electricidad, acueducto, redes telefónicas, alumbrado, servicio de aseo urbano, servicio de transporte público, vialidad, su zonificación de acuerdo a la Ordenanza Municipal es R-4, el área para construcción que tiene el lote de terreno de manera individualizada es de aproximadamente trescientos diecisiete metros cuadrados (317,oo Mts2), permisible para realizar cualquier construcción. Refirió además que en ningún momento fue notificado ni participado de la primera venta realizada por su arrendador propietario al Banco Provincial S.A., Banco Universal, y que fue hasta el día lunes 16 de junio de 2014, que tuvo conocimiento de tales instrumentos, cuando requirió los servicios profesionales de la Abg. Joseline Uribe y concurriera a esa Oficina de Registro a realizar la pertinente averiguación sobre cómo se encontraba el status de propiedad del inmueble. Indicó que el artículo 42 del referido Decreto Ley de forma expresa establece los presupuestos para que el arrendatario tenga derecho al retracto legal arrendaticio, a saber:) que tenga más de dos años ocupando el inmueble, y él lo viene ocupando desde el año 1997) que esté al día con el pago de los cánones de arrendamiento , y que para la fecha en que se dio en venta el inmueble, esto es, para el día 18 de agosto de 2009, se encontraba al día en el pago de las pensiones arrendaticias, así como lo está hasta la presente fecha, ya que a partir de febrero del año 2010, su arrendador se negó a recibirle los cánones de arrendamiento, por lo que procedió a consignarlos ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, donde continúa haciéndolo. Que el artículo 43 eiusdem, indica que el arrendatario que accione su derecho legal arrendaticio se subrogará en las mismas condiciones del adquiriente, cuando no se le hubiere notificado conforme al artículo 44 eiusdem, y al no haber sido notificado, es procedente incoar la presente demanda. Aunado al hecho de que a su decir, por aplicación analógica del artículo 1546 del Código Civil y el artículo 4, sí es dable y plausible que el lote de terreno y sus construcciones que es parte de mayor extensión, pueda dividirse cómodamente y sin menoscabo del inmueble mayor. Fundamenta la presente acción en los artículos 16 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual refiere su interés jurídico; en los artículos 42, 43, 44, 47, 48 letra a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, y el artículo 1546 del Código Civil. Concluyó que el objeto de su pretensión lo constituye el accionamiento por acción de retracto legal arrendaticio sobre el lote de terreno que forma parte de mayor extensión, a los fines de obtener la subrogación en el documento protocolizado en fecha 18-08-2009, sólo en lo que corresponde al área y/o superficie de aproximadamente trescientos diecisiete metros cuadrados (317 Mts2), con la debida individualidad de ubicación, medidas y linderos, y al prorrateo de metro cuadrado que correspondió al precio de Seiscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 600.000,oo) objeto de la venta, y sobre este monto establecer el precio correspondiente el cual se compromete a cancelar. Solicita que la sentencia que declare con lugar la presente acción se tenga como título de propiedad previo ordenamiento por parte del Tribunal de su registro y protocolización; y que con relación con los ciudadanos María Magdalena Abate Bottaro, Banco Provincial S.A., Banco Universal y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano, para que convengan o lo condene así el Tribunal, a que los documentos suscritos por ellos, referidos a la trasmisión de enajenación y adjudicación del lote de terreno de mayor extensión de su adherencias y pertenencias en cuanto al área de superficie del lote de terreno que ocupa en calidad de arrendamiento, son nulos en ese particular, haciéndoles cesar todos sus efectos jurídicos. Estimó la demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) , equivalentes a 4.724,40 U.T. En escrito de contestación a la demanda, la co-demandada Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, expuso: Señaló antes de contestar, algunas consideraciones sobre la ilegalidad de la citación, y de la oportunidad, según la co demandada, para contestar. A todo evento, antes de ir a las defensas de fondo, propuso las defensas previas establecidas en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; así, alegó la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”; en tal sentido, señaló que se está ante la presencia de un retracto legal arrendaticio, mediante el cual un presunto arrendatario pretende subrogarse en el lugar del comprador de un bien inmueble (identificado), en su condición de eventual arrendatario, refiriendo el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento vigente para el caso, surgiendo de dicha norma, la prohibición para proponer la acción, toda vez que en el presente caso, dicho inmueble es parte de un globo de mayor extensión del cual se hizo transferencia global de la propiedad, y que por tanto, no cabe la aplicación de normas sobre retracto legal arrendaticio, por cuanto la acción no procede; que es errada la interpretación que hizo el demandante del artículo 1546 del Código Civil, de igual manera tratado en la jurisprudencia que citó, y que quiere prevalerse de una norma que no le corresponde, visto que dicha norma exige para que proceda el retracto, que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, con lo cual está interpretando erróneamente la misma, aunado al hecho, a su decir, de que esta norma sólo aplica entre comuneros, y no entre sujetos de una relación arrendaticia. Indicó de igual forma la caducidad como defensa de fondo, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 eiusdem; refirió los artículos 43, 44, 47, 48 y 50 de la ley especial aplicable, indicando que ha sido tema de análisis, el hecho de que las normas de esta Ley de Arrendamiento Inmobiliario ha dejado un evidente vacío en el sentido de que no establece expresamente qué sucede en el caso de la preferencia ofertiva, y luego en el retracto legal, específicamente a cuándo empieza a contarse el lapso para ejercer el retracto cuando no se ha dado aviso conforme a la norma; para ello, refiere supletoriamente el contenido del artículo 1547 de la norma sustantiva civil, persistiendo a su decir, la laguna, toda vez que no se puede determinar cuándo el comunero o el arrendatario, titulares del derecho según el caso, se puede dar por presente o no presente para el momento en que debía hacerse la notificación, para esto, refirió criterio jurisprudencial, concluyendo que: .- el lapso de caducidad para intentar la acción es de 40 días contados a partir de la fecha del registro de la escritura; .- que para el caso de no haberse hecho la notificación, el lapso de 40 días se cuentan desde la fecha en que quedara comprobado que el arrendatario había tenido conocimiento de la enajenación del inmueble; .- que tal criterio quedó anulado, y que el criterio imperante es que los 40 días se cuentan desde el registro de la escritura. Alegó de igual manera tanto la falta de cualidad activa, como su falta de cualidad (pasiva), en virtud de que si el demandante no tiene la acción por existir una prohibición legal para admitirla, no tiene cualidad, es decir, no existe la identidad lógica entre la persona a quien la ley le confiere la acción, y quien se ha presentado como demandante; por vía de consecuencia, la sociedad mercantil no tendría cualidad pasiva, al no existir la acción propuesta. Sobre el fondo, convino en la existencia de la relación arrendaticia, en virtud del reconocimiento de los contratos suscritos, pero niega que el demandante haya tenido conocimiento hasta el día 16-06-2014, pues es inverosímil que él no se haya dado cuenta del cambio de propietario, si dice tener posesión continua del inmueble, máxime cuando afirma que desde febrero de 2010, el original propietario se negó a recibirle el pago del cánon de arrendamiento; que tampoco aparece probado que haya pagado todos esos cánones de arrendamiento, por lo que niegan que se encontrara solvente en dichos pagos; que en cuanto a la fundamentación jurídica, el artículo 1546 del Código Civil, no le es aplicable a este caso, pero que sí le es aplicable el artículo 1547 eiusdem. Rechaza el objeto de la pretensión: subrogarse en los derechos del comprador, pues a su decir, ese derecho no le asiste, en virtud de la venta en globo realizada del inmueble. Invocó la indebida acumulación de acciones, conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que se demandó por una parte el retracto legal arrendaticio en contra de la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A. Banco Universal y a EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, y por la otra, a los ciudadanos MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A. Banco Universal y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, por nulidad de los documentos protocolizados suscritos; de lo cual se aprecia que el demandante acumula acciones que a su decir, tienen procedimientos distintos, esto es, el retracto legal arrendaticio se rige por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el trámite del juicio breve, y la nulidad, que se rige por el procedimiento ordinario, en cuanto no tiene determinado un procedimiento especial. Por su parte los co-demandados EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, en su escrito de contestación exponen: Como punto previo opusieron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8°, 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la Prejudicialidad, que cursa proceso civil de querella interdictal de despojo, interpuesta por el actor, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, signada con el N° 35.008, dentro del cual se promovió inspección judicial, determinándose que no se encontraba en posesión del inmueble, y que para el momento en que se ejecuta la restitución del mismo, el 22-05-2014, el demandante se entera que la totalidad del inmueble no era de su patrocinado, todo lo cual consta de todas las intervenciones en dicha ejecución. Refirió doctrina jurisprudencial y conforme a ello, señalaron que tal cuestión previa encuadra en el marco de ley. Con relación a la Caducidad, refirieron doctrina jurisprudencial y señalaron de modo muy confuso, que el accionante en su carácter de ex inquilino que fuere en parte del bien inmueble propiedad del ciudadano Eustaquio Ramón Leal para ese momento, es decir, para el año 2009, este último decidió vender a la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, y ésta a su vez le alquila a la ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, como lo demuestran los contratos de arrendamientos, que a su decir, en la presente causa no surten efecto alguno, toda vez que lo alquilado se regulaba por la Ley Adjetiva, y tenía la disposición de vender por cuanto lo dado en alquiler, fue parte de un lote de terreno que conforma un todo, razón por la cual no se le notificó a través de instrumento autenticado, por tanto, dicha relación contractual feneció, visto que fue debidamente notificado de la disposición del bien inmueble, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 26-11-2010, cuyo original se halla en poder del demandante, y en la respectiva oficina notarial, y es de allí que nace el derecho para que ejerciera la presente acción, la cual debió proponer dentro de los cuarenta (40) días siguientes, toda vez que a partir de esa fecha, no está en uso, goce y disposición del bien arrendado; que es la ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO quien viene poseyendo y ejerciendo posesión legítima desde hace más de cinco (5) años, conforme a documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 11-08-2011, inscrito bajo el N° 2009.2075, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.2790 y correspondiente al folio real del año 2009, con lo cual a su decir, queda demostrada y se desvirtúa que el accionante se encontraba en conocimiento de la venta, y que a partir de ese momento es que opera el término de caducidad, visto que el registro viene a sustituir la notificación; aunado a que tiene conocimiento del contenido del artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que tratándose el inmueble objeto de este proceso, de un lote de terreno que forma parte de mayor extensión, el mismo se encuentra fuera del ámbito de aplicación del referido Decreto-Ley, siendo a su decir, improcedente la presente acción. Que así, el demandante se da por enterado de la venta total del inmueble es en fecha 04-07-2014, cuando solicita copia certificada de los documentos traslativos de propiedad, con lo que quiere confundir a la superioridad con que se da por enterado el día 22-07-2014 cuando interpone querella interdictal de despojo, por lo que a partir del día 04-07-2014 hasta que interponen la demanda transcurrieron cuarenta y ocho (48) días consecutivos, siendo por tanto, extemporánea la presente acción, operando la caducidad de la acción. Con relación a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, indicaron que la norma contenida en el artículo 49 de la citada ley especial, es tajante al establecer, que no procede el retracto legal arrendaticio cuando el inmueble enajenado constituya parte de un todo, y la venta se produzca en relación a ese todo. Así, el inmueble objeto de la presente acción está constituido por un lote de terreno con casa para habitación y locales comerciales, siendo que los mismos integran un todo pro indiviso, es decir, al ser un inmueble que no está regido por la Ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global, y en tal sentido, no nace para el hoy demandante, derecho alguno de retracto legal, ni para el propietario obligación de ofrecerle en venta por tratarse de un bien indivisible, por lo que solicita sea declarada con lugar la misma. Sobre el fondo, se opusieron, rechazaron e impugnaron los contratos de arrendamiento anexados con las letras “A;B;C;D;E;F;G”; opusieron la falta de cualidad de demandados, por cuanto por una parte, con el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, la relación de arrendamiento terminó el día 26-11-2010, siendo falso que la relación arrendaticia duró más de 17 años, ya que a fecha posterior, lo viene ocupando la ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE BOTARO, y por lo otra, respecto al ciudadano RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, por cuanto éste nunca dio en arrendamiento, parte de su propiedad, visto que la relación de arrendamiento culminó en fecha 26-11-2010. Que niegan y rechazan la historia de los hechos, ya que por la sola existencia de una relación arrendaticia que terminó el 26-11-2010, y la ley los libera de responsabilidad, no menos cierto, lo que se desprende de los contratos de arrendamiento anexos al escrito libelar, que son las renovaciones sucesivas, iniciando la relación en fecha 01-02-1997 hasta el 25-08-2008, terminando por cuanto no hubo renovación, pues fue notificado en la fecha referida, por tanto, los derechos le caducaron. Que es falso que en fecha 16-06-2014 el actor tuviera conocimiento de la venta que Eustaquio Ramón Leal le hiciera a la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCUIAL S.A., Banco Universal, y esta última a la ciudadana María Magdalena Abate de Ferrebus, pues consta la notificación de voluntad de no renovación del contrato de arrendamiento. Niegan y rechazan que el bien inmueble objeto de la presente litis, goce de divisibilidad, toda vez que se trata de un lote de terreno de mayor extensión, no pudiéndose interpretar la ley a conveniencia; y se estarían violando derechos legítimos de quienes compraron de buena fe. Así como niegan y rechazan la pretensión de subrogación, visto que el derecho del actor ya caducó, rechazando también la errada aplicación del artículo 1546 de la Norma Sustantiva Civil, el cual a su decir, hace referencia al derecho de los comuneros a subrogarse, y al retracto de colindantes; aunado a lo establecido en el 1547 eiusdem, respecto a la oportunidad para ejercer el retracto legal, refiriendo las situaciones previstas por el legislador al respecto. Señalaron la falta de interés del actor, repitiendo el fundamento de la caducidad de la acción; alegando que el actor no reúne los presupuestos legales que exige el legislador para tener el beneficio de preferencia ofertiva, y menos el derecho de retracto legal arrendaticio, en cuanto a que tenga más de dos años ocupando el inmueble, y menos esté al día en el pago de los cánones de arrendamiento, pues no consta la renovación de contrato alguno, habiendo caducado su derecho desde el mismo momento en que se le notificó de la no renovación del contrato de modo auténtico. Solicitaron el levantamiento de la medida cautelar, y que la acción sea declarada sin lugar. Igualmente la co-demandada ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO expuso: Señaló varios puntos previos, el primero relacionado con el procedimiento que a su decir, debe seguirse en la presente causa, específicamente a la actitud procesal que toma alguno de los co demandados, en el caso de oponer cuestiones previas, refiriendo las normas que deben seguirse al respecto. Con relación al segundo punto previo, alegó como cuestión previa conforme a lo dispuesto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.” Que el presente caso trata de un retracto legal arrendaticio mediante el cual una persona presuntamente arrendatario pretende subrogarse en el lugar del comprador, dándose el actor en el libelo, la cualidad de arrendatario, y refiere el contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al caso, establece cuándo procede el retracto legal en caso de venta global de un inmueble, de lo cual se desprende la prohibición de proponer la demanda, máxime cuando el inmueble sobre el cual se pretende la subrogación, forma parte de un lote de terreno de mayor extensión, del cual se hizo la transferencia en globo; alegando además, que el actor hace una interpretación errónea del artículo 1546 del Código Civil, la cual no aplica al presente caso, tomándose en cuenta, que el inmueble objeto de esta acción es indivisible y causaría menoscabo, aunado a que es aplicable sólo al caso de comuneros, y no en una relación arrendaticia. Respecto al tercer punto previo, opuso la caducidad de la acción, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por las siguientes razones: Que el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL le vende perfectamente al BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, un inmueble de manera global, incluida la parte que el primero le había dado en arrendamiento al demandante, de la que él presuntamente se cree arrendatario y con derecho al retracto legal arrendaticio; que el Banco Provincial, le da en arrendamiento a la ciudadana MARÍA MAGDALENA ABATE DE FERREBUZ, la globalidad de lo que había adquirido por venta, incluida la parte de la que el actor presuntamente se cree arrendatario y con derecho al retracto legal arrendaticio; que en partición amistosa de comunidad de gananciales, los ciudadanos MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO y RODOLFO ANTONIO FERREBUZ ZAMBRANO, es adjudicada la globalidad del inmueble a MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, incluida la porción de la que el actor presuntamente se cree arrendatario y con derecho al retracto legal arrendaticio. Refiere el contenido de los artículos 43, 44, 47, 48, 49 y 50 de la ley especial aplicable, señalando específicamente que el vendedor no tenía la obligación de notificar la venta, y que dicha ley posee muchos vacíos, especialmente en lo que respecta a la preferencia ofertiva y retracto legal, con relación a desde cuándo se comienza a contar el lapso cuando no se ha dado aviso, siendo norma supletoria, el artículo 1547 del Código Civil, por remisión de la ley especial, persistiendo a todo evento, dicha laguna, y es donde entran en aplicación los diferentes criterios doctrinarios y jurisprudenciales, de los cuales refirió algunos, invocando la aplicación del criterio, que a su decir, es el imperante, el cual señala que el lapso de caducidad para ejercer el retracto legal arrendaticio, es de 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura que contiene la venta del inmueble. Respecto al cuarto punto previo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad, para la cual señaló que cursa querella interdictal de despojo, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, bajo causa signada con el N° 35008, mediante la cual el actor reclama la posesión de parte del inmueble, basándose en una supuesta relación arrendaticia, indicando que el actor no cumple con los requisitos de posesión precaria, como arrendatario del ciudadano Eustaquio Ramón Leal, tratándose esa causa de las mismas partes, el mismo lote de terreno que forma parte de mayor extensión, de los mismos linderos y medidas, del mismo inmueble debidamente registrado, siendo ella ahora la propietaria y poseedora, y por cuanto ese juicio de posesión es anterior a esta demanda, y no ha sido resuelta, y es un procedimiento distinto, es por lo que opone dicha cuestión previa. Sobre su contestación al fondo, afirmó como cierto que: María Magdalena Abate Bottaro es la propietaria del inmueble en su totalidad, tal y como se desprende del documento que anexó; .- que el ciudadano Eustaquio Ramón Leal le vendió la totalidad del inmueble, incluida la parte en la cual pretende el actor retractarse; .- que existió un contrato de arrendamiento financiero entre su mandante y la sociedad mercantil Banco Provincial, S.A., Banco Universal; .- que por partición conyugal, se le adjudicó dicho inmueble a su mandante, pero niega que el ciudadano Gerardo Lozano se arrendatario del lote de terreno por él señalado y descrito en el escrito libelar. Adujo que cuando recibió en calidad de arrendamiento financiero el inmueble de parte de la entidad bancaria, lo recibió en su totalidad, libre de personas y cosas, ostentándolo así durante más de un año, y luego ejerció la cláusula y compró el inmueble, ejerciendo desde ese momento la posesión y el dominio sobre el mismo. Niega además que el actor tenga algún derecho sobre el inmueble tanto referido, y menos de retracto legal arrendaticio. Indicó que desde la fecha que culminó el contrato de arrendamiento que supuestamente estaba vigente para el momento en que compró, transcurrieron más de dos años, y por qué no había demandado. Niega que dicho inmueble pueda dividirse sin menoscabo y deterioro, aunado a que la parte que señala, es una parte de terreno totalmente sin edificación, salvo la pared perimetral construida por ella, y la cerca que divide la avenida Guayana, y quitar esa parte, sería dañar su propiedad, pudiéndose observar que el actor colinda con su propiedad, y tiene un edificio al lado, con lo cual quiere aprovecharse para obtener de modo fraudulento dicho terreno. Niega que el actor haya tenido conocimiento de la venta sólo hasta el día 16 de junio de 2014, pues resulta a su decir, inverosímil y sospechoso que una persona que afirma tener posesión continua del bien inmueble, no se haya percatado del cambio de dueño. Negó además, el pago que afirma el accionante sobre los cánones de arrendamiento referidos, para lo cual indicó, que si el supuesto arrendador no le recibió el pago, por qué no buscó las razones de ello?, que no lo hizo porque sabía, procediendo a consignar de manera voluntaria para mantener una relación inexistente en el tiempo; sin tampoco probar que dicho pago se haya realizado oportunamente. Niega y rechaza la pretensión de subrogación y la medida cautelar solicitada. Y por último, opone la inepta acumulación de pretensiones, situación, a su decir, prohibida por la norma contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el actor acumula acciones que tienen procedimientos distintos. Consideración Previa Atendiendo al interés que tienen las partes al requerir del órgano jurisdiccional, el reconocimiento o satisfacción de un derecho y al derecho de una tutela judicial y efectiva como lo contempla el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este juzgador, está en la obligación de brindar seguridad jurídica, en función de los principios constitucionales y legales, que permitan una correcta y justa administración de justicia. El artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “ … En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” Del mismo se infiere que su contenido constituye una regla que dirige a todo Juez en el ejercicio de su ministerio, por lo que no puede faltarse a la verdad ni desnaturalizarse el sentido de ninguna disposición sustantiva o dejarse de observar en “strictu sensu” solemnidades que sean fundamentos especiales para la defensa de las partes y la validez de los juicios. Partiendo de esta regla procesal fueron analizadas las actas que conforman el presente expediente, por lo cual este Juzgador pasa a decidir y para tal fin, OBSERVA: En Primer Lugar, que la pretensión de la parte actora es subrogarse por orden Judicial en los derechos de los compradores del inmueble constituido por un lote de terreno que forma parte de mayor extensión ubicado en la Avenida NOR OESTE de la Avenida Guayana con calle Monterrey con una extensión de 317,00 mts.2, manifestando ser arrendatario y ocupante del mismo desde el año 1.997, encontrarse solvente en el pago de cánones arrendaticios, siendo que en fecha 16 de junio del 2014 tuvo conocimiento de la venta del inmueble ocurrida el 18 de agosto del 2.009, con el señalamiento final de que el inmueble es cómodamente divisible; todo conforme a lo indicado en los artículos, 42, 43 y 47 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios; asimismo, pretende sea declarada la nulidad de los documentos suscritos, acompañados a la demanda marcados “I”, “J” y “K”, haciéndolos cesar en sus efectos, por lo cual demanda a los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL, al BANCO PROVINCIAL, S.A. BANCO UNIVERSAL a MARIA MADDALENA ABATE BOTARO y a RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO. En Segundo Lugar, que en fecha 06-08-2014 el Tribunal mediante auto, procedió a admitir la demanda por cuanto no era contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a la ley, y lo cual hizo siguiendo para ello el procedimiento oral consagrado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, partiendo de estos puntos debe este Administrador de Justicia, indicar que por aplicación del contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, los Jueces de la República son garantes de la estabilidad de los procesos, para lo cual deberán evitar y/o corregir cualquier falta o vicio que esté afectando o anule algún acto procesal, razón por la que antes de entrar a conocer el fondo de la controversia, quien sentencia juzga necesario plasmar algunas consideraciones previas, por cuanto como ya se indicó, es de su obligación atenerse a las normas del derecho, tal y como se encuentra establecido en la norma referida en el encabezamiento de esta motiva. Así pues, debe indicarse que el primer acto procesal que se sucede al interponer una demanda, es el acto mediante el cual se admite dicha petición, y cuya admisión se encuentra reglada según lo previsto en el artículo 341 eiusdem. Con relación a este tema, es criterio de nuestro Máximo Tribunal que dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el nuestro, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que debe regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes. Con vista a lo expuesto, se observa en el presente caso que al admitirse la demanda se hizo, como ya fue indicado, siguiendo el procedimiento oral por tratarse de pretensiones que derivan de una relación de arrendamiento de inmueble para actividades comerciales; así, una vez citada el último de los co demandados y abrirse el lapso de emplazamiento, las éstas no actuaron conforme lo establece el encabezamiento del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, con relación a presentar dentro de dicho lapso, su contestación, con expresión de todas las defensas previas y de fondo que creyeren conveniente alegar, sino que se asumió una conducta procesal, como si se estuviera frente a un procedimiento ordinario en estricto, circunstancia que fue convalidada por este Tribunal por las siguientes razones: Durante dicho lapso, fue opuesta, sin contestación de fondo, la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la co demandada Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL, S.A., Banco Universal, la cual fue resuelta mediante decisión de fecha 27-07-2016, sin que durante dicho lapso, fueran presentadas la contestación del resto de las partes demandadas. Así las cosas, una vez resuelta la referida cuestión previa, habiendo culminado el lapso de emplazamiento, el resto de co demandados, procedieron a presentar su contestación con las defensas previas y de fondo que tuvieron a bien alegar, como si se tratara de un juicio ordinario en estricto, lo cual justificaron, conforme a lo dispuesto en el último aparte del artículo 346 de la norma adjetiva referida; y es de allí que parte la convalidación tácita del Tribunal, desde el momento que fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar en adelante, mediante auto de fecha 21-10-2016. Así las cosas, es evidente entonces, que hubo una subversión del procedimiento a seguir, que pudo generar la nulidad de lo actuado. No obstante ello, es necesario referir lo que al respecto también ha señalado el mismo Tribunal Supremo de Justicia, al señalar la inutilidad de las reposiciones en ciertos casos. Tal es lo expresado en fallo dictado por la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 0669 de fecha 20-07-2004, y en la cual se indicó como sigue: “…Ahora bien, sin entrar a considerar lo referente a si la causa debió tramitarse por el procedimiento breve o el ordinario, se considera oportuno en primer lugar resaltar lo establecido por esta Sala en el sentido que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando una causa que deba sustanciarse por los trámites del juicio breve lo sea por el procedimiento ordinario. Así lo ha señalado la Sala pacífica y reiteradamente, entre otras decisiones, en sentencia N° 301, de fecha 10 de agosto de 2000, Exp. 99-340, en el caso de Inversiones y Construcciones U.S.A., C.A., contra Corporación 2150, C.A., con ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe ésta, en la cual estableció: “...Aunado a lo precedente, esta Sala, en decisión del Magistrado ponente, de fecha 6 de abril de 2000, exp. 99-018, reiteró: ...la Sala extremando sus deberes y en atención a los principios de economía y celeridad procesal, se permite reiterar doctrina aplicada en un caso similar, según sentencia de fecha 25 mayo de 1995, que dice: El artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se fundamenta la sentencia de reposición según se evidencia del párrafo de la misma, arriba inserto, se expresa así: ‘No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado de procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto írrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público lo que no podrá subsanarse ni aún con el consentimiento expreso de la (sic) partes; o cuando a la parte contra quien obre la falta no se la hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada de modo que ella pudiere pedir la nulidad ‘ (subrayados de la Sala). (...) (...) Cuando en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil se habla de ‘leyes de orden público’ se hace uso de la figura retórica denominada sinécdoque, pus (sic) se toma ese todo que se define con la idea abstracta de ‘orden público’ para caracterizar una simple norma. Si se entiende la expresión ‘orden público’ como conjunto orgánico de principios y valores ordenadores de íntegro sistemas de normas de derecho positivo, tal como debe entendérselo, no existiría en verdad ningún obstáculo en armonizar la concreta norma (o ley) del ordenamiento procesal destinada a aplicar en la específica situación del principio de la economía procesal, como lo es la que ordena sustancial por el procedimiento breve de los juicios derivados de una venta con reserva de dominio, con esa otra situación en que ese mismo principio de la economía procesal exige no repetir, con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero, actos procesales que resultan absolutamente inútiles para realizar en su plenitud el derecho constitucional al debido proceso que garantiza el artículo 68 de la Constitución. En materia de orden público procesal es ello lo que resume el principio rector en materia de reposición contenido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que dice: Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las fallas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la Ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado’ (cursivas de la Sala). Alcanzar un acto (o una serie de actos encadenados entre sí hasta configurar un proceso) su finalidad, no es satisfacer la utilidad que algunas de las partes esperaba obtener del mismo, sino obtener la certeza bajo una perspectiva objetiva de que de (sic) ha alcanzado y realizado la finalidad a que estaba destinado por el ordenamiento jurídico. En consecuencia, cuando la recurrida repone este proceso en su integridad, por no habérselo seguido conforme al procedimiento del juicio breve, sino conforme al procedimiento ordinario, no obstante no haber instado ninguna de las partes tal reposición, y hacer valer así el ‘orden publico procesal’, la recurrida entiende actuar en cumplimiento del deber de garantizar el derecho de defensa que le impone el artículo 15 eiusdem. Ahora bien, esta Sala coincide con la recurrente en que no hay violación de normas adjetivas de orden público cuando un procedimiento que (...) ha debido, iniciarse, sustanciarse y decidirse por los trámites del juicio breve, haya sido en efecto iniciado, sustanciado y decidido por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil consentido por la permanente presencia y actuación de ambas partes, ya que ningún perjuicio se causa a las partes por haberse tramitado con respecto de las formas legales sustanciales que garantizan el derecho de defensa en el procedimiento ordinario lo que hubiera debido tramitarse como procedimiento breve, pues la reducción de términos y oportunidades para hacer valer recursos procesales que establece este último procedimiento en aras de una mayor celeridad no agrega nada al debido proceso que en ambos procedimientos ha cuidado garantizar el ordenamiento legal, por lo que ninguna utilidad no sólo para las partes, sino tampoco para realizar tal finalidad de garantizar mediante formas sustanciales de procedimiento el derecho de defensa conforme al artículo 68 de la Constitución se cumple con la reposición ordenada. En sentencia de fecha 12 de diciembre de 1956 Gaceta Forense, Nº 14, segunda etapa, pág. 185 dijo esta misma Sala: ‘Las faltas cometidas en la sustanciación de los procesos no dan lugar a la reposición sino cuando son de tal naturaleza que causen nulidad de lo actuado, o vayan contra el orden o interés publico, o lesione derechos de los litigantes y siempre que no puedan subsanarse de otra manera. En varias ocasiones esta Corte ha declarado que la reposición debe perseguir una finalidad útil, que no proceden las reposiciones teóricas, innecesarias’. No existiendo, pues ninguna finalidad útil en la reposición de esta causa, considera esta Sala no existir en el caso de autos el quebrantamiento del orden público, necesario según el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil para que puede (sic) ordenarse la reposición de oficio y sin instancia alguna de parte de un íntegro proceso cumplido, en que se han respetado las formas sustanciales que garantizan el debido proceso. Por tal motivo considera también esta Sala que al apoyarse la recurrida para decretar la reposición ordenada infringió el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil al invocar una inexistente razón de orden público procesal y consiguientemente el artículo 15 eiusdem, por permitirse una extralimitación con menoscabo de las condiciones adquiridas por las partes en el proceso...”. (Subrayado y negrillas de la Sala). En aplicación de la jurisprudencia supra transcrita al sub iudice, la Sala concluye en que el sentenciador con competencia funcional jerárquica vertical al proferir el fallo recurrido no incurrió en el vicio de reposición preterida aducido por el formalizante, toda vez que aún en el caso que la causa ciertamente debiera tramitarse por el procedimiento breve, al haberse llevado a cabo por el procedimiento ordinario, mediante la presencia y consentimiento de las partes, en modo alguno violó la garantía del derecho a la defensa de ellas, por el contrario, lo garantizó con holgura. Por otra parte, ordenar la reposición de la causa para que sea tramitada nuevamente pero por el procedimiento breve, de ser el correspondiente, carecería de sentido y finalidad útil, violaría la celeridad procesal y atentaría contra los demás postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…” Énfasis propios. Con vista al anterior criterio, al cual se adhiere este Juzgador, y considera aplicable al caso, se colige que, si bien es cierto, que lo ocurrido en esta causa con relación al trámite procedimental dado, es un hecho que se constituyó en un quebrantamiento de una forma sustancial del acto, que aparentemente ameritaba la reposición de la causa, no es menos cierto que, una reposición en el caso que se analiza, no tenía un fin útil, toda vez que con ello no se lesionó en modo alguno la defensa de las partes, dado que los actos subsiguientes se fueron sucediendo, garantizando con ello, el derecho a la defensa, aunado a que no hubo instancia de parte al respecto, además que la reposición atentaba contra la celeridad procesal y demás postulados previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en especial el principio teleológico considerante que el proceso constituye un medio para la consecución de la justicia, tal y como lo señala ese Máximo Órgano Jurisdiccional, razón por la que procederá a sentenciar la presente causa con prescindencia de lo delatado. Y así se decide. PUNTO PREVIO I DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA: En la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, la co demandada Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, a través de sus apoderados judiciales, alegó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, tanto la falta de cualidad del accionante para intentar la presente acción, como su falta de cualidad para sostener este proceso, con fundamento en que “en virtud de que si el demandante no tiene la acción por existir una prohibición legal para admitirla, no tiene cualidad, es decir, no existe la identidad lógica entre la persona a quien la ley le confiere la acción, y quien se ha presentado como demandante; por vía de consecuencia, la sociedad mercantil no tendría cualidad pasiva, al no existir la acción propuesta.” En tal sentido, se hace necesario puntualizar lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente: Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. En la norma transcrita el legislador estableció la falta de cualidad como una excepción que debe ser resuelta como punto previo en la oportunidad de dictar la sentencia que decida el mérito de la controversia. En efecto, la declaratoria con lugar de dicha excepción obra contra el derecho de acción, en razón de que es uno de los presupuestos procesales que permite al sentenciador resolver si el actor tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le atribuye. Al respecto, debe señalarse que la cualidad o legitimatio ad causam, conforme a la doctrina y jurisprudencia alude a la identidad entre la persona que se presenta ejercitando un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción o la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, identidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de fondo. Así, el Dr. Luis Loreto, en su obra “Ensayos Jurídicos”, al estudiar la cualidad, señala que “…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas…”, concluyendo en que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Ensayos Jurídicos, Fundación Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, ps. 177-189). En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, señala: …, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando esta se inserta en el campo de este último. Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente: “…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. …Omissis… Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata. Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.)(AA20-C-2011-000680) Así las cosas, la cualidad o legitimación ad causam es una cuestión de afirmación del derecho, conforme a la actitud del actor en relación a la titularidad, bastando con la afirmación de dicha titularidad para que el juez considere la existencia de la misma, debiendo sólo analizar la idoneidad activa o pasiva para actuar válidamente en juicio. En consecuencia, una vez alegada la falta de cualidad en la contestación de la demanda, surge la obligación para el sentenciador de emitir pronunciamiento con carácter previo respecto a su existencia, debiendo limitarse a constatar si quien acude al juicio se afirma titular de un interés jurídico propio, y si la persona accionada es la misma contra quien se afirma la existencia de aquel interés. Por tanto, puede afirmarse que la legitimación que debe tenerse para accionar y sostener el juicio, se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico patrio, en razón de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, lo que le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera que afirme ser titular del derecho que invoca, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Planteado el alegato sobre la falta de cualidad del actor, sobre que no tiene cualidad porque presuntamente su acción está prohibida por la ley, debe indicarse que estamos en presencia de una acción derivada de una relación arrendaticia que pretende la subrogación en los efectos del documento traslativo de propiedad, de fecha 18-08-2009, a través del cual, el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL vendió a la sociedad mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, la totalidad del lote de terreno, pero cuya subrogación se circunscribe al lote de terreno que posee en calidad de arrendamiento, y que tiene una superficie de aproximadamente trescientos metros cuadrados (300,00 Mts2), relación que se desprende de diferentes contratos suscritos entre el accionante y el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, y que fueron acompañados junto al escrito libelar en original. Cabe acotar previamente, que conforme a lo dispuesto en el artículo 865 de nuestra Norma Adjetiva Civil, el demandado, llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, debe expresar en ellas todas las defensas previas y de fondo que crea conveniente alegar, por lo que es en ese momento en que se entable el contradictorio, reforzado ello en la audiencia preliminar, siendo tal contradictorio el que va a permitirle al Juez fijar los hechos y los límites de la controversia conforme a los cuales se producirá el material probatorio respecto a los hechos contradichos, y no sobre los admitidos, pues éstos, como es conocido no requieren pruebas. Siendo ello así, se observa que la parte que alega la falta de cualidad, paradójicamente en su escrito de contestación manifestó: “Es cierto el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento entre EL DEMANDANTE y el co-DEMANDADO EUSTAQUIO RAMÓN LEAL porque así de desprende de documento…”; “Reconocemos la verdad de los contratos de arrendamiento identificados en la demanda…”. De modo que, si esta co demandada admitió como cierta tal relación de arrendamiento, por no objetarla en la oportunidad correspondiente, en razón de ello, tal defensa no debió formar parte del contradictorio. Es precisamente de esta circunstancia, que debe partir el análisis de la cualidad, esto es, el análisis de la identidad lógica entre quien se presenta ejercitando un derecho, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción, lo que en el presente caso, el actor se presentó afirmando ser arrendatario del inmueble, por lo que pide subrogarse en los efectos de la venta realizada, porque considera que tiene derecho preferente. Ese hecho es lo que le da cualidad o no para intentar la acción, el afirmarse arrendatario, y pedir el retracto arrendaticio frente a una venta realizada sobre el bien que se posee con ese carácter, lo que no indica per se, que pueda lograr su pretensión. En ese mismo orden de ideas, al ser la sociedad mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, la compradora del inmueble del cual se pretende la subrogación en parte, es lógico, que al tratarse de un retracto legal arrendaticio, sea una de las personas contra la cual la ley da la acción. Bajo el criterio de que se encuentran cumplidos al menos ab initio por parte del demandante de los supuestos de ley para intentar el retracto legal arrendaticio, se tiene que igualmente mantiene identidad lógica entre su persona individualmente considerada y a la que la ley le otorga tal derecho, esto es al arrendatario en posesión del inmueble por más de dos años, en estado de solvencia y con atención a cumplir la satisfacción del enajenante, esto es, mantiene cualidad activa para intentar la acción, como igualmente y consecuencialmente los enajenantes mantienen cualidad pasiva para sostener la acción. Por ello se desecha la defensa previa de falta de cualidad. PUNTO PREVIO II DE LA PREJUDICIALIDAD En este orden de ideas, a los fines de resolver la cuestión previa opuesta relativa a la prejudicialidad de la acción considera este sentenciador necesario formular las siguientes consideraciones: La prejudicialidad ha sido definida por el tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en sus Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, edición 2004, P. 63, en los siguientes términos: “… Como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto.” Asimismo, Alsina, citado por el doctor Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, Pág. 65 Segunda Edición, señala que: “Para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella”. De manera pues que la prejudicialidad, es toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinada a aquélla. Igualmente, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ratificando sentencia de vieja data en decisión N° 0885 de fecha 25 de junio de 2002, se pronunció sobre los presupuestos para la procedencia de la cuestión prejudicial, señalando lo siguiente: “… Ahora bien, la pretendida prueba de prejudicialidad que se alega en un proceso puede evidenciarse en decisión de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia (Sentencia Nº 456, caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999, cuyo texto es el siguiente: “La existencia de una cuestión prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, exige lo siguiente: a- La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil. b- Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión. c- Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella...” Asimismo, la Sala de Casación Social en decisión N° 323 de fecha 14-05-2003, indicó lo siguiente: “… En el caso concreto si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimientos no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto y ello hace improcedente la cuestión previa”. (Subrayado propio) Conforme a lo expuesto, para que proceda la existencia de una cuestión prejudicial, es indispensable que se evidencie de los autos en forma acumulativa el cumplimiento de los tres presupuestos antes señalados, a saber, que exista una cuestión vinculada con la materia debatida ante la jurisdicción civil; que dicha cuestión curse en un procedimiento judicial distinto y que la vinculación con la pretensión reclamada influya de tal modo que sea indispensable resolverla con carácter previo a la sentencia que debe dictar el juez civil. Conforme a lo señalado en los criterios doctrinales y jurisprudenciales que rigen lo atinente a la procedencia de esta defensa es necesario la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida Judicialmente en vía civil; que esa cuestión curse en procedimiento distinto y que la vinculación entre la cuestión previa planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella. En este estado de cosas, se tiene que consta en autos que efectivamente existe una causa civil intentada por el acá demandante en la defensa de su posesión contra el ciudadano Eustoquio Ramón Leal, acá co demandado, bajo esa circunstancia es menester entonces dilucidar si esa decisión influye determinante en la presente causa, lo cual a criterio de quien juzga no es tal, por cuanto, -en todo caso- en la acción interdictal se decidirá si se restituye o no el inmueble al demandante, con ello permanece, -en cualquiera de esas dos hipótesis-, incólume su derecho a ser subrogado (en caso de cumplir con los extremos de ley en los derechos de la compradora) por cuanto el hecho de la venta hecha, a espaldas del demandante según la accionante, se realiza en fecha 18 de agosto del 2.009, situación de hecho a la que debemos atenernos para la solución de este litigio, y no la de los hechos supuestamente lesivos a la posesión instaurados en el año 2.014, dada esa eventualidad resulta ahora, para este caso, irrelevante la decisión con o sin lugar de la restitución posesoria, la cual se debate en un espacio de tiempo ulterior y en diferente estado de cosas al hecho de la venta supuestamente lesiva en el derecho del demandante. Por esta razón se desecha la cuestión previa así opuesta. Así se decide. PUNTO PREVIO III DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN Los co demandados en su totalidad oponen la caducidad de la acción, conforme a las previsiones del artículo 361 del Código De Procedimiento Civil, y al respecto se tiene que señala el demandante, que en fecha 16 de junio del 2.014, tuvo conocimiento de la venta del inmueble, contra ello se indica por parte de los co demandados, que el conocimiento de tal situación por el demandante ocurrió: primero en fecha 04 de febrero del 2014 en la oficina de registro subalterno y posteriormente en fecha 22 de mayo del 2.014, al momento de restitución ejecutada por el Tribunal Cuarto de Municipios San Cristóbal y Torbes y con otro criterio por parte del co demandado Banco Provincial S.A., a los 40 días desde la fecha de registro de la escritura que contiene la venta del inmueble. La caducidad según el reconocido tratadista José Melich Orsini, en su obra La Prescripción Extintiva y la Caducidad, P. 159, reimpresa en el 2006, es definida de la siguiente forma: “La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación. “ Continúa diciendo: “..De este concepto de caducidad en sentido amplio, que abarcaría inclusive supuestos en que ella opera por violación de un deber (a título de pena), o por incompatibilidad de la situación sobrevenida al titular con la permanencia de esa situación en cabeza suya, se individualiza el supuesto en que la caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto durante el preciso término prefijado por una norma, y se habla entonces de caducidad en sentido estricto.” Este autor hace hincapié en el carácter perentorio de esta institución, es decir, su carácter apremiante y de “último tiempo hábil” concedido que tiene un término de caducidad, y que tal término tiene su razón de ser en un interés – público o privado- que llama “primario”, en el sentido de que el acto o el ejercicio de la acción que la norma prescribe como impeditivo de la caducidad sea cumplido dentro del término prefijado. De manera que el titular del derecho tiene también un interés “secundario”, en el sentido de cumplir oportunamente con el ejercicio de la acción para evitar la consumación de la caducidad. Por su parte, otro doctrinario patrio, Rafael Ortiz Ortiz, en su obra: Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos. Editorial Frónesis, S.A.,p 799, Caracas 2004,nos enseña que la caducidad es “la sanción que se le impone a un ciudadano, constituida por la omisión y el transcurso de un plazo dentro del cual la ley habilita a su titular para hacer valer una pretensión material por ante los órganos jurisdiccionales, verificándose con ello, una condición de inadmisibilidad por la cual la pretensión del actor carece de posibilidad jurídica por parte del Estado…” Subsumiendo lo anterior en el caso que nos ocupa, se infiere de acuerdo a los hechos planteados, que la parte actora persigue como ya fue indicado, subrogarse en los efectos del documento de fecha 18-08-2009, a través del cual el ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, le vendió la totalidad del inmueble del cual el actor es arrendatario en parte, por lo que al analizar esta defensa de fondo, hay que circunscribirse solo a esta pretensión, conforme a lo alegado por quienes fueran co demandados. Al respecto debe señalarse que la defensa de caducidad debe resolverse ciertamente conforme a criterios Jurisprudenciales, en los cuales ha avanzado la Casación Venezolana, siendo igualmente cierto como lo refiere la co demandada Banco Provincial, C.A, los cambios de criterio respecto al mismo, siendo lo más reciente fallo de la Sala de Casación Civil en fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”. Bajo el anterior criterio puede inferirse que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, y acá nacen dos hipótesis, uno, que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, nace la segunda, esto es, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal. Igualmente refiere dicho criterio: “En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio….” Bajo lo anterior concluyente es, que debe ser analizado el conocimiento cierto que tuvo la demandante de la enajenación de fecha 18 de agosto de 2.009. Así se tiene en primer término que el recibo de solicitud de copia certificada ante la Oficina de Registro Inmobiliario, de fecha 04 de junio del 2014, se encuentra a nombre de la abogada Joseline Uribe, con cédula de identidad Nro. V-12.992.160, que si bien es cierto es co apoderada de la demandante, no existe certeza de que en esa misma fecha a su vez, el ciudadano demandante Gerardo Lozano se haya enterado plenamente de la venta, más aún cuando para esa época, no se encontraba acreditada la profesional del derecho mencionada como apoderada del demandante. En cuanto a los actos de inspección Judicial y de la restitución interdictal, se tiene que no consta que en esos actos que el ciudadano demandante se haya puesto en conocimiento pleno de la venta, aunque ello se haya referido en el acto de restitución, ya que no tuvo en ese momento la referencia de la fecha de su realización, el monto, las condiciones y el objeto exacto de la venta; entonces no existe plena prueba de que la actora haya tenido conocimiento pleno de la venta antes de la fecha que ella misma refiere, esto es, el 16 de junio del 2.014 y por cuanto la demanda es interpuesta en fecha 22 de julio del 2.014, ello no adapta en modo el alegato de caducidad a lo exigido por la norma citada de conocimiento de la venta y sus términos, razón determinante para descartar y declarar sin lugar la aludida cuestión previa. Así se establece. PUNTO PREVIO IV DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA La defensa de previo pronunciamiento, opuesta como defensa conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, contenida en el ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, contempla dos figuraciones para que proceda la misma, que son a.- cuando la ley prohíbe admitir la acción, y b.- cuando sólo permite admitirla por determinadas causales. En el primer caso, la doctrina ha señalado que existe carencia de acción y tal prohibición no necesita ser expresa, y así lo ha manifestado nuestra jurisprudencia, sino que basta que se infiera del texto de la ley, el hecho de que no sea posible ejercer la acción, y cuando tal prohibición es expresa no nace la obligación para el juez de administrar justicia, debiendo el proceso extinguirse. En el segundo caso, sí existe el derecho de acción pero limitado para su ejercicio. La primera hipótesis es la alegada por quienes fueron demandados en su escrito de contestación, y quienes señalaron fundamentalmente, que la norma contenida en el artículo 49 deL Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es tajante al establecer, que no procede el retracto legal arrendaticio cuando el inmueble enajenado constituya parte de un todo, y la venta se produzca en relación a ese todo; circunstancia que en el presente caso no está dada, visto que el accionante pretende subrogarse en los efectos de la venta, pero sobre una parte del lote de terreno vendido. Con relación a la prohibición de admitir la acción que se propone, es oportuno señalar que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2597 de fecha 13-11-2001, se pronunció, cuyo criterio comparte este juzgador, e indicó que los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, son enteramente diferentes a los supuestos de inadmisibilidad de la acción, cuyo elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Para mayor ilustración se transcribe parcialmente dicho fallo así: “… Sin embargo, entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil....” Subrayado propio. Para refuerzo de ello, es necesario referir el criterio que sentó nuestro Máximo Tribunal en sentencia N° 776 de fecha 18-05-2001 en Sala Constitucional: “…En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil . 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso. Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un… Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad. 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres. El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando: a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente). b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contempla como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos. 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…. 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe…. 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente. …” Estableció dicho fallo diversas causas por las cuales una acción puede negarse o inadmitirse, puntualizando incluso, que se trata de situaciones a título enunciativo, sin perjuicio de que haya otras no tratadas en el mismo, inadmisibilidad que puede declararse en cualquier estado y grado de la causa; de tales criterios, y aunado a lo expuesto anteriormente, se infiere claramente que para que una acción se repute prohibida es que exista una disposición legal que impida su ejercicio. Según lo argumentado en la defensa, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios excluye la posibilidad de ejercer el retracto legal arrendaticio “… en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del que forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, razón por la que existe prohibición legal de admitir la presente acción. Respecto a esta defensa, dado que todos los co-demandados la arguyeron en su favor, estima este sentenciador proferir un pronunciamiento que comprenda o abrace esa defensa conjunta, resolviendo en los siguientes términos, según el texto del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario con más de dos (02) años como tal, que se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, por ello señala quien decide que los supuestos que exige el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se cumplen a cabalidad en la causa que nos ocupa, pues se demuestra de los contratos de arrendamiento no impugnados como falsos, (incluso reconocidos en la litis contestatio) que se encuentra demostrado que el demandante Gerardo Lozano, tiene más del mínimo de tiempo requerido por la norma, puesto que su condición de arrendataria data del año 1977, lo que significa que para el 18 de agosto del 2.009 (fecha de la primera de las ventas), excede con creces el tiempo señalado, aunado a que resulta notificado en fecha 26-11-2010 de no renovación del contrato de arrendamiento, y si es notificado de ello, resulta entonces que para esa época era arrendatario, por lo que se evidencia de su cualidad de arrendamiento para ese estado de cosas; la solvencia arrendaticia igualmente se encuentra evidenciada, puesto que el expediente de consignaciones así lo demuestra igualmente para esa fecha, aunado a que no se encuentra desvirtuado o enervado a través de otro medio de prueba, que la demandante se encontraba solvente para el momento de la venta del inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, porque en principio así se deduce del expediente de consignaciones. En cuanto a que satisfaga las aspiraciones del propietario, entiende este sentenciador que si se demanda bajo el amparo de este derecho (ex artículo 42 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), ello implica que la demandante se encuentra en capacidad operativa y económica para hacer ofrecimientos acerca del precio por el que se pudiese pactar una venta. En conclusión, la demandante ha cumplido con las condiciones exigidas por la norma tantas veces referida para interponer la acción, lo que no debe ser entendido ni aún menos interpretarse como que se declarará con lugar por ese solo hecho, todo lo cual arroja que tal defensa se desestima. Así se establece. Aunado a lo anterior debe señalarse que Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sufre además una desaplicación total e íntegra con la puesta en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Locales para el Uso Comercial, lo cual significa que dicha ley carece de aplicación (es ociosa) para regular el arrendamiento de locales comerciales desde el 24 de Mayo de 2014. Por esta razón, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios además de derogado se encontraba expresamente desaplicado; a ello se suma que respecto a la INDIVIDUALIDAD DEL LOCAL, con la prueba de experticia y de inspección judicial quedó patentizado que el local en el que funciona la demandante es un local individualizado, significando esto último que se trata de un área de terreno que no obstante formar parte de un inmueble de mayor extensión, se diferencia del restante por cuanto desde tiempo pretérito se ha usado para el depósito de materiales de construcción para su posterior venta (acto de comercio), no contiene o depende de áreas comunes del resto del inmueble para su funcionabilidad; cuenta con acceso o entrada independiente, y se ha considerado como accesorio al funcionamiento de una venta de materiales de construcción, hechos que prudentemente analizados en conjunto, coligen a criterio de este operador de Justicia de que el inmueble ciertamente se encuentra individualizado de los restantes. En el mismo orden de ideas, señala quien suscribe el fallo que a la luz del modelo Constitucional de un Estado Venezolano de derecho y de Justicia y como sustento motivador del anterior criterio, que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ha venido repitiendo esta disposición (pre-constitucional) transcrita reiteradamente casi de manera literal en el Decreto Ley de fecha 01-01-2000, siendo que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en lo atinente al Derecho de preferencia y Retracto Legal no se encuentra constitucionalizada, lo que produce agravio al principio de la Seguridad Jurídica de no realizarse una interpretación del Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la Luz de la letra Constitucional y de la nueva tendencia doctrinaria y legislativa en vigor, en este sentido se tiene que la interpretación “strictu sensu” dado en la conclusión de que este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, conlleva a que no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 13 años ocupando de forma pacífica, notoria, continua, pública, no interrumpida, parte de un terreno que junto con el resto constituya un inmueble único, que no está regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble, criterio este ya abandonado por las Leyes que regulan la materia. Así mismo se advierte que no obstante lo señalado bajo criterio propio de quien juzga en este punto del fallo, sería sano estar atento al Recurso de Nulidad por Inconstitucionalidad incoado contra el aludido 49 de la Ley de arrendamientos inmobiliario admitido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 17 del mes de noviembre de dos mil quince, cuyo argumento se sustenta es que se viola abiertamente el principio de igualdad ante la ley establecido en el artículo 21 constitucional, y se estaría presumiendo que los arrendatarios de dichos inmuebles que forman parte de un inmueble de extensión mayor indivisible, no tiene capacidad de compra de dichos inmuebles, y como consecuencia obligada y absurda, les estaría eliminando el derecho de retracto legal arrendaticio a partir de la presunción ab initio de que este tipo de arrendatarios no puede satisfacer las pretensiones del vendedor. PUNTO PREVIO V SOBRE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES Indicaron los co demandados BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal y MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO, con relación a este item, fundamentalmente que: invocaban estaba defensa de conformidad a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que no pueden acumularse en el mismo libelo pretensiones, ni que por razón de la materia, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, y que en el presente caso, el accionante acumula acciones que tienen procedimientos diferentes, visto que su decir, el retracto legal arrendaticio se rige por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la nulidad que se rige por el procedimiento ordinario. Disponen los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: Art. 77: El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos. Art. 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón por la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Dichas normas contienen la institución de la Acumulación inicial de pretensiones, y los casos en que se origina su inepta acumulación. Tal instituto pretende la economía procesal, la cual según el maestro Ricardo Henríquez La Roche: “se logra al ser sustanciadas en un mismo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente. La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas.” De modo que el artículo 77 referido prevé la posibilidad de que en una sola demanda se acumulen varias pretensiones, pero tomándose en cuenta las limitaciones establecidas en el también aludido artículo 78, es decir, que las mismas no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; o que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; o que sus procedimientos no sean incompatibles; y por último que aún siendo incompatibles las pretensiones, se proponga una como subsidiaria de la otra, siempre que el procedimiento sea compatible. Dicho esto, observa este Juzgador que el Apoderado Judicial actor en su escrito libelar respecto a su petitorio indicó textualmente lo siguiente: “-Solicita que la sentencia que declare con lugar la presente acción se tenga como título de propiedad previo ordenamiento por parte del Tribunal de su registro y protocolización; y que con relación con los ciudadanos María Magdalena Abate Bottaro, Banco Provincial S.A., Banco Universal y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano, para que convengan o lo condene así el Tribunal, a que los documentos sucritos por ellos, referidos a la trasmisión de enajenación y adjudicación del lote de terreno de mayor extensión de su adherencias y pertenencias en cuanto al área de superficie del lote de terreno que ocupa en calidad de arrendamiento, son nulos en ese particular, haciéndoles cesar todos sus efectos jurídicos.” Se observa que en efecto, existe además de la pretensión de retracto legal arrendaticio, la pretensión de nulidad de los documentos señalados, lo que indica que el referido apoderado actor acumuló de manera inicial dos pretensiones. Ahora bien, si bien ello es cierto, no es menos cierto que ambas pretensiones, por derivar de una relación de arrendamiento, deben tramitarse por el mismo procedimiento del juicio oral, por remisión de la ley especial (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) en su artículo 43, en su Único Aparte, toda vez que es por ese procedimiento a través del cual se admitió la demanda, siendo ésta la aplicable, tomándose en consideración la entrada en vigencia de dicha ley y el momento en que se introdujo y se admitió la presente demanda, lo cual desvirtúa lo alegado por las partes demandadas respecto a la incompatibilidad de procedimientos que degeneraría en la inepta acumulación; es decir, los procedimientos de ambas pretensiones no son incompatibles como fue aseverado. Igualmente debe precisarse que la parte demandante intenta pretensiones que en modo alguno sean contradictorias, pues está claro que el contrato de compra venta celebrado entre los codemandados Eustaquio Ramón Leal y Banco Provincial, S. A. Banco Universal perdería (de ser procedente el retracto demandado) su eficacia jurídica, como consecuencia de que el mismo nació con violación de normas de orden público, como las que consagran derechos para beneficiar o proteger a los arrendatarios, según lo prescribe la letra del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en efecto, el contrato de compra venta celebrado entre los codemandados quedaría resuelto y nulo, subsistiendo solo las condiciones en que fue pactada la oferta de venta hecha por el propietario vendedor que es en realidad en las que el arrendatario se subrogaría como consecuencia directa e inmediata de tal resolución, lo cual es deducible de la letra del propio artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando establece que el “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad…”. De esa forma, técnicamente la nulidad del contrato y la consecuente subrogación no son peticiones incompatibles, sino que -se insiste- al perder el efecto jurídico la compra venta celebrada entre los codemandados su consecuencia inmediata es la nulidad del contrato, por lo que el arrendatario no se subrogaría en la posición del comprador en el instrumento traslativo de la propiedad, sino solo en las condiciones en que tal negocio jurídico se pactó. Como consecuencia de lo antes analizado, se decide desechar la defensa de inepta acumulación de pretensiones propuesta. Así se decide, y así se declara. DEL FONDO DE LA CAUSA Decidido lo anterior, y no habiendo prosperado las defensas opuestas, se procede al análisis del mérito de la causa para su respectiva decisión, para lo cual se observa que el caso bajo estudio versa sobre una acción que tiene que ver con el retracto legal arrendaticio de un inmueble constituido por un lote de terreno destinado al uso comercial, ubicado en la esquina NOR-OESTE de la Avda. Guayana, con calle Monterrey, Parroquia San Juan Bautista, Municipio san Cristóbal del estado Táchira, cuyos linderos y medidas del lote de mayor extensión son: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide cincuenta y cinco metros con treinta centímetros (55,30 Mts); SUR: En línea quebrada con propiedades que son o fueron de Ofelia García, hoy calle pública, mide cincuenta y dos metros (52,00 Mts); ESTE: Con la Avenida Guayana, mide treinta y seis metros (36,00 Mts) y OESTE: Con muro divisor de concreto, con propiedad que es o fue de Libia López Ramírez, mide aproximadamente treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20 Mts). Y el lote de terreno objeto de este proceso está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con propiedades del hoy demandante Gerardo Lozano, mide aproximadamente diecisiete metros (17,00 Mts); SUR: Con entrada al lote de terreno, que era propiedad de Eustaquio Ramón Leal, mide diecisiete metros con veinte centímetros (17,20 Mts); ESTE: Con la Avenida Guayana, mide aproximadamente veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 Mts) y OESTE: Con propiedades que son o fueron de Eustaquio Ramón Leal, hoy de la co demandada María Magdalena Abate Bottaro, para una superficie total de aproximadamente de trescientos diecisiete metros cuadrados (317,00 Mts2) En fecha 07 de julio de e 2017, este Tribunal fijó los límites de la controversia en la siguiente forma: Determinar la aplicabilidad de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para uso comercial, por considerar que conforme a lo establecido en su artículo 4, el inmueble, se encuentra fuera del ámbito de aplicación de la misma; Falta de cualidad activa y pasiva; Prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; caducidad de la acción; existencia de la relación arrendaticia; cualidad de arrendatario para la interposición de la demanda; aplicación del artículo 1546 del Código Civil; que el inmueble descrito pueda dividirse sin menoscabo o deterioro. Igualmente se precisó que eran hechos admitidos, la venta de la totalidad del inmueble; la existencia de un contrato de arrendamiento financiero y la partición de la comunidad de gananciales de la co demandada, María Maddalena Abatte Bottaro. En función de los límites de la controversia señalados es que debe circunscribirse el material probatorio que fue ofrecido en la oportunidad correspondiente y evacuado durante el debate oral y público, razón por la que pasa este sentenciador al análisis y valoración de las pruebas, aplicando para ello todos los principios que rigen la materia probatoria entre los cuales se encuentran el principio de comunidad de la prueba, la inmediación vista la especialidad del procedimiento, la congruencia, control de la prueba, entre otros, descartando por razón de técnica y ahorro procesal, lo ya resuelto en los puntos previos, lo cual se hace de la siguiente manera: Pruebas aportadas por la parte demandante: Junto al escrito libelar acompañó: A los folios 13 al 15, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal de fecha 06 de febrero de 1.977 inserto bajo el Nro. 39, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO, cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana , frente al sanatorio, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con propiedades que son o fueron de la Sucesión García, mide aproximadamente diecisiete metros (17,00 Mts); SUR: Con entrada al taller el rápido, propiedad del arrendador, mide diecisiete metros con veinte centímetros (17,20 Mts); ESTE: Con la Avenida Guayana, mide aproximadamente veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 Mts) y OESTE: Con propiedades de EL ARRENDADOR, mide aproximadamente quince con sesenta metros (15,60 mts.). Esta documental que fue impugnada genéricamente y reconocida, se valora como documento debidamente autenticado ante Oficina Notarial demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 16 al 18, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal en fecha 20 de febrero de 1.998, inserto bajo el Nro. 22, Tomo 44 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO, cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Esta documental impugnada de manera genérica y a la postre reconocido, se valora como documento debidamente autenticado ante Oficina Notarial demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 19 al 21, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal en fecha 26 de febrero de 1.999 inserto bajo el Nro. 54, Tomo 07 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO, cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Esta documental se valora como documento autenticado ante Oficina Notarial demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 22 al 24, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal en fecha 21 de febrero de 2.000 inserto bajo el Nro. 04, Tomo 11 de los libros de autenticaciones, el mismo refiere contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Esta documental se valora como documento autenticado ante Oficina Notarial, demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 25 al 27, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal en fecha 20 de febrero de 2.001, inserto bajo el Nro. 36, Tomo 20 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO, cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Documental que se valora como documento autenticado ante Oficina Notarial, demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 29 al 31, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública quinta de San Cristóbal en fecha 05 de marzo del 2.002, inserto bajo el Nro. 87, Tomo 39 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO, cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Esta documental se valora como documento debidamente autenticado ante Oficina Notarial demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 32 al 33, riela copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal en fecha 25-01-2.008, inserto bajo el Nro. 84, Tomo 12 de los libros de autenticaciones, referido a contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EUSTAQUIO RAMON LEAL y GERARDO LOZANO , cuyo objeto es un lote de terreno, parte de mayor extensión, ubicado en la Avenida Guayana con los linderos y medidas señalados en el anterior documento. Esta documental se valora como documento debidamente autenticado ante Oficina Notarial demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia contenida en la documental analizada, en cuanto al objeto, partes, y demás condiciones establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código civil. A los folios 34 al 43, rielan documentales consistente en constancia de recepción expedido por la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 16 de junio del 2.014, referido a solicitud para expedición de copia certificada del documento protocolizado bajo el asiento 1, matrícula 3.2790, inscrita bajo el sistema de folio real, referido a documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 18 de agosto del 2.009, registrado bajo el Nro, 2009.2075, asiento registral 1 matriculado con el Nro. 440.18.8.3.2790, contentivo de la venta que hace el ciudadano Eustaquio Ramón Leal al Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL, del lote de terreno con sus construcciones y adherencias, ubicado en la avenida Guayana, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con número catastral 20-23-04-U01-009-007-007-000-000-000, la cual consta en copia certificada. Documental que es valorada como documento público debidamente autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, con facultad para dar fe pública del negocio jurídico plasmado en la documental analizada, esto es, la venta del inmueble por parte de Eustaquio Ramón Leal al Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. A los folios 42 al 55 rielan documentales consistentes en solicitud de trámite de fecha 04 de junio de 2.014, para expedición de copia certificada del asiento 2, número de matrícula 3.2790 inscrito bajo el sistema de folio real, referido a documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 18 de agosto del 2.009, inscrito bajo el Nro. 2009.2075, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nro 440.18.8.3.2790, correspondiente al libro del folio real del año 2.009, contentivo de contrato general de arrendamiento financiero Nro,. 3854-13683 suscrito entre la ciudadana María Maddalena Abate Bottaro y el Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL, el cual consta en copia certificada. Documental que es valorada como documento público debidamente autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, con facultad para dar fe pública del negocio jurídico plasmado en la documental analizada, esto es, el contrato financiero establecido entre Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL y la ciudadana María Maddalena Abate de Ferrebus, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. A los folios 56 al 65, riela documentales consistente en solicitud de fecha 16 de junio del 2.014, para expedición de copia certificada del asiento 3, número de matrícula 3.2790 inscrito bajo el sistema de folio real, referido a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 11 de agosto del 2.011, inscrito bajo el Nro. 2009.2075, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el Nro 440.18.8.3.2790, correspondiente al libro del folio real del año 2.009, correspondiente a la venta que el Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL, realiza a la ciudadana MARIA MADDALENA ABATTE DE FERREBUS, el cual consta en copia certificada. Documental que es valorada como documento público debidamente autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, con facultad para dar fe pública del negocio jurídico plasmado en la documental analizada, esto es, la venta del inmueble por parte del Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL a la co demandada María Maddalena Abatte de Ferrebus, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. A los folios 67 al 87, riela documentales consistente en solicitud de fecha 16 de junio del 2.014, para expedición de copia certificada del asiento 4, número de matrícula 3.2790 inscrito bajo el sistema de folio real, referido a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 17 de enero del 2.014, inscrito bajo el Nro. 2009.2075, asiento registral 4 del inmueble matriculado con el Nro 440.18.8.3.2790, correspondiente al libro del folio real del año 2.009, Nro. 2014.60, contentivo de la partición de la comunidad conyugal de bienes existentes entre los ciudadanos RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO y MARIA MADDALENA ABATE BOTTARO, el cual consta en copia certificada. Documental que es valorada como documento público debidamente autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, con facultad para dar fe pública del negocio jurídico plasmado en la documental analizada, esto es, la partición de bienes entre los ex cónyuges, RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO y MARIA MADDALENA ABATE BOTTARO, conforme al artículo 1.357 del Código Civil. A los folios 90 al 213, riela copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias llevado ante el Juzgado segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en el que se indica como oferente al ciudadano GERARDO LOZANO y como beneficiario a EUSTAQUIO RAMON LEAL. Esta documental se encuentra referida a consignación arrendaticia realizada conforme a las previsiones de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, la cual se realiza ante Funcionario Público (juez). Respecto a esta documental se tiene que las co demandadas Eustaquio Ramón Leal y Rodolfo Antonio Ferrebus Zambrano, si bien es cierto señalan impugnar este expediente de consignación “por falso” se tiene que mediante auto de fecha 25 de julio del 2.017 (f.182),el Tribuna negó la oposición formulada en razón de la formulación de que la misma se promovía en copia certificada en el lapso probatorio, la cual efectivamente riela a los folios 266 al 477 de la I pieza, en consecuencia, no siendo tachada de falsa, o mediando prueba en contrario de la fe jurídica que de la misma emana, se infiere ab initio la solvencia del arrendatario, ello conforme a la previsión normativa del artículo 1.357 del Código Civil. B.- Durante el lapso probatorio promovió: Además de las pruebas acompañadas junto al escrito libelar, promovió: A los folios 143 al 152 riela escrito de pruebas, en el que promueve: Alegato de que resulta procedente la ley de arrendamiento para el uso comercial, lo cual fue resuelto en auto de fecha 25 de julio del 2.017 (f. 182) Contratos de arrendamiento: Se indica la valoración previa de estas documentales. Respecto a estos contratos es necesario indicar en cumplimiento al principio de exhaustividad del fallo, que si bien es cierto, los mismos fueron señalados como objeto de impugnación, esto fue declarado sin lugar en auto de fecha 25 de julio del 2.017 (f.182), ya que la abogada Audrys Ramona Sánchez igualmente promovió los mismos en su escrito de contestación de demanda. Promoción y ratificación de documentales de compra venta que rielan de los folios 34 al 43 y del 58 al 67 de la Primera Pieza. Respecto a estas documentales que fueron acompañadas en copias certificadas y que se refieren a venta realizada por Eustoquio Ramón Leal al Banco Provincial, S.A. BANCO UNIVERSAL, en fecha 18 de agosto del 2.009 y la venta de este último a la ciudadana María Maddalena Abate de Ferrebus, en fecha 11 de agosto del 2.011, se indica su valoración previa. En referencia a las copias certificadas que igualmente rielan de los folios 34 al 43 y del 58 al 67 de la Primera Pieza, promovidas para demostrar que no opera la caducidad de la acción, se indica su previo análisis y valoración, con el colofón de de que este punto previo ya resultó analizado y resuelto. Prueba de Informes al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en expediente Nro. 35.008 llevado por Interdicto de despojo, se tiene que debidamente admitido este medio de prueba, consta a los folios 161 al 173 copias certificadas de demanda de querella interdictal de despojo incoada por el demandante en la presente causa contra el co demandado Eustaquio Ramón Leal, admitida por el Tribunal señalado en fecha 04 de febrero de 2.014, igualmente la misma contiene acta de fecha 22 de mayo del 2.014 en la que consta el Traslado del Tribunal cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Estado Táchira. Esta documental pública es valorada conforme a lo indicado en el artículo 1.357 del Código Civil, para demostrar que el querellante del interdicto de despojo y demandante en la presente causa acciona como poseedor del inmueble y que en tal razón le es ordenada su restitución. Prueba de experticia. Debidamente cumplidos los extremos para su evacuación se tiene que riela a los folios 479 al 489 el informe contentivo de la misma, apreciándose además que tal prueba fue objeto de aclaratorias, las cuales se tienen como complemento del informe presentado; de este medio se deriva que el inmueble objeto de la pretensión puede materialmente ser divisible en dos parcelas, que se encuentra afectado por futuros alineamientos y que en caso de división, tendría acceso por la avenida Guayana. Esta prueba de experticia se valora conforme a las reglas de la Sana Critica, por lo cual, con fundamento en procesos mentales subjetivos, vinculados con la íntima convicción, se crea la misma en éste Juzgador para derivar en el conocimiento de que el inmueble, presenta y presta una función autónoma, el mismo per se, cumple el objetivo establecido en el contrato de arrendamiento, presenta entrada independiente y no está ligado con aéreas comunes que lo vinculen en su funcionabilidad con el resto del inmueble. Pruebas de la co-demandada Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal: .- Con su escrito de contestación de demanda (fs. 316 al 318) presenta copia de poder otorgado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de noviembre de 2.013, con Nro. 15, Tomo 4448, el cual se valora como documento debidamente autenticado ante Notario Público, demostrativo de las facultades otorgadas a los apoderados de la entidad Bancaria en referencia, ello conforme a la previsión normativa del artículo 1.357 del Código Civil. .- A los folios 319 al 328, produce copia de documento inscrito ante la Oficina del Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 18 de octubre de 2.004, Nro. 29, Tomo 171, el cual se valora como documento Público demostrativo de la personalidad Jurídica de la entidad bancaria en referencia, ello conforme a la previsión normativa del artículo 1.357 del Código Civil. Pruebas de los co-demandados EUSTAQUIO RAMÓN LEAL y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO: Promueve a los folios 346 al 359, copia simple de libelo de demanda, auto de admisión, copia de acta de prueba de exhibición de documento y acta de traslado para restituci’ón en expediente de demanda de querella interdictal por despojo de la posesión incoada por el ciudadano Gerardo Lozano al ciudadano Eustaquio Ramón Leal, por ante el Tribunal Primera de Primera Instancia en lo Civil, con nomenclatura 35.008, de uso de ese Tribunal, de esta documental pública se indica su valoración anterior en la resolución de los puntos previos. .- Al folio 360, copia simple de Notificación Judicial de desahucio de arrendamiento realizado por la Notaría Pública quinta de San Cristóbal al ciudadano Gerardo Lozano. Esta documental se valora concatenadamente con la prueba de informes extraída de la Notaría Pública quinta de San Cristóbal que riela al folio 364, la declaración en la audiencia de juicio de la ciudadana Daysi Coromoto Dúran Ibarra para demostrar a través de tales medios, que el ciudadano demandante en la presente causa, fue notificado en su carácter de arrendatario, en la fecha indicada del desahucio. .- Al folio 365, copia simple de inspección Judicial realizada por el Tribunal Tercero de Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, signado 7506 de la nomenclatura de uso de ese Tribunal, con fecha 24 de septiembre de 2.012, la misma se valora como documento público demostrativo de lo presenciado y asentado por el Tribunal como observación, en referencia al área de terreno, encerrado en malla ciclón, que se encontraba desocupado de personas y cosas, que en su frente no existen construcciones, pero en el fondo cuenta con un portón, una construcción y una pared, que en el mismo se aprecian restos de materiales de construcción, elementos para asar carne, que el inmueble se divide en dos sectores separados por una pared de ladrillo que los comunica a través de portón metálico. Pruebas aportadas por la co-demandada MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO: .- A los folios 419 al 442, promueve los documentos públicos demostrativos de las ventas efectuadas y atacadas por retracto legal, anexas ya al libelo de demanda. Respecto a las mismas, se indica su previa valoración. .- Prueba de informes requiriendo lo relativo al expediente 35.008, expediente de demanda de querella interdictal por despojo de la posesión incoada por el ciudadano Gerardo Lozano al ciudadano Eustaquio Ramón Leal, por ante el Tribunal Primera de Primera Instancia en lo Civil, con nomenclatura del cual se indica su previa valoración. .- copia certificada de expdiente Nro. 12.484 de la nomenclatura de uso del Tribunal primero de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, correspondiente a demanda de resolución de contrato incoada por el ciudadano Eustaquio Ramón Leal contra Leopoldo Mora Gutiérrez, con sentencia de fecha 10 de junio del 2.010, en la que se condena al demandado a la entrega del inmueble consistente en un galpón en el que funcionaba el taller Leo Car, documental que se valora como documento público demostrativo de los hechos y circunstancias que se derivan del expediente, en especial de que en el inmueble funciona para la época el taller Leo Car. .- Prueba de exhibición de documento. Respecto a la misma, no se aprecia ni se valora por cuanto su objeto era exhibir el documento de notificación de desahucio, el cual corre a los autos del expediente, conforme a informe de la Notaría Pública quinta de San Cristóbal. .- A los folios 443 al 467, copia certificada de solicitud de inspección Judicial signada con el número 7506 de la nomenclatura de uso del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, respecto a la cual se indica su valoración previa. Testimonios rendidos en la audiencia de Juicio: De la ciudadana DAYSI COROMOTO DURAN IBARRA, la declaración de esta testigo, en términos generales se encuentra circunscrita a su dicho de haber realizado una notificación tendiente a señalar al demandante la no continuación de la relación arrendaticia, circunstancia que efectivamente se encuentra demostrada en autos, destacando en la misma que al momento de ser practicada la misma no se encontraba en el terreno el notificado. Además se señaló por parte de la demandante que la testigo tenía interés en el juicio, en este particular se señala que esta profesional del derecho actúa en tal n notificación como tal, por lo que su testimonio no evidencia interés en el juicio. Se concluye entonces que fue practicada la notificación de desahucio en la persona del demandante, en su sitio de trabajo. Del ciudadano José Murillo Oviedo, a objeto de ratificar el contenido y la firma de la inspección Judicial practicada en fecha 24 de septiembre de 2.012, donde actúa como práctico, al efecto se tiene que fue ratificada la inspección señalada, la cual se tiene como previamente valorada. De la ciudadana MARISOL PORRAS MOLINA, señala conocer a la demandante, que tiene entendido que adquirió el inmueble objeto de la litis desde hace varios años, que no ha visto al demandante en actividad en el local, que el inmueble lo tiene la señora magdalena como depósito del restaurant y parte en venta de verduras a un tercero, que la co demandada María Maddalena Abate es inquilina de un local comercial que pertenece a la vivienda donde vive la testigo, que vio montones de piedra en un principio cuanto estaba el señor leal, que no le consta que el demandante haya tenido alquilado el inmueble. Respecto a esta declaración, quien juzga observa que la misma es contradictoria con elementos de autos que emergen de documentos previamente valorados, por tanto la misma no se aprecia ni se valora. Del ciudadano Raul Alfonso Chacón Acevedo. Esta declaración no se aprecia ni se valora por cuanto el testigo señala trabajar en una empresa denominada El establo Restarurant Café, e igualmente repreguntado señala mantener relación laboral con la co demandada María Maddalena Abate Bottaro, lo que evidencia un eventual interés en las resultas del juicio. Trabada la litis en los términos expuestos, este Operador de Justicia para decidir, previamente hace las siguientes consideraciones: La parte actora reclama, en su condición de arrendatario, el derecho que le asiste para subrogarse como comprador del inmueble constituido por el lote de terreno de uso comercial, el cual es parte de mayor extensión del inmueble total vendido, pero que de manera individualizada posee una superficie aproximada de Trescientos Diecisiete metros cuadrados (317,oo Mts2), el cual fue vendido por el arrendador propietario ciudadano EUSTAQUIO RAMÓN LEAL a la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, por lo que se trata de una modalidad del retracto legal, conocido como retracto legal arrendaticio. Esta figura en su tipología evidencia una naturaleza real, toda vez que incide sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, cuya finalidad es colocar al arrendatario como propietario en el lugar del tercero adquiriente. No obstante, el derecho de retracto arrendaticio participa de la naturaleza propia de todo retracto legal y por tanto encaja plenamente en la definición del Código Civil. Dice este precepto: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago». Por otra parte, para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de cuarenta días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligación además de notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo propietario de la adquisición de la venta deberá hacerlo acompañándole de una copia del documento; ahora, también puede ocurrir que no lo haga, o que no cumpla el extremo de la notificación; en estos casos surge el supuesto de que también hay derecho al retracto, porque la venta no fue notificada o habiéndolo sido, no se la hizo con todo los requisitos que se encuentran exigidos en Ley. Igualmente existe el derecho de querellarse en el retracto legal arrendaticio, cuando la venta se haya hecho por un precio o condiciones inferiores a los ha sido ofertado ab initio al arrendatario. El retracto legal es sólo un mecanismo previsto en la ley para hacer valer el derecho de propiedad del inmueble que nace en la persona del arrendatario cuando acepta la oferta de venta que le hace el propietario, o cuando el propietario no hace la oferta preferencial o habiéndola hecho, vende al tercero en condiciones más favorables. Es tal institución entonces el medio o procedimiento por el que el locatario substituye al tercero comprador del inmueble, asimilándolo al derecho que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo civil da a los comuneros para substituir al extraño que entre en la comunidad, en los casos de venta o dación en pago (Art. 1.546 C.C.): retracto legal, en contraste al retracto convencional, los cuales se diferencian por su fuente. Como excepción al principio in genere se encontraba establecido en el artículo 49 de la ley que entró en vigencia el 01-01-2000, que “el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Es decir, conforme a dicha norma, en caso de que se hiciera una venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto el retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vendía un edificio en su totalidad, que no una oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir Derecho de Preferencia Ofertiva, ni mucho menos el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio. Con relación al tema cabe destacar el criterio del doctrinario patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I”, Pág. 389, edición del año 2006, al cual se adhiere este Sentenciador y el cual es como sigue: “… La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la Ley se refiere a que el arrendatario tiene derecho preferente para que le ofrezca en venta, “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación, en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad.” Subrayado del Tribunal. Se desprende de tal criterio doctrinal que es la ocupación en concreto en cuanto a su uso y goce el objeto de ofrecer en venta al arrendatario el inmueble que ostenta con tal carácter; lo que en sentido contrario, si el arrendatario no ocupa el inmueble con tal carácter, el propietario no tiene ningún límite para disponer de su propiedad. Por otro lado, se tiene que el 23 de mayo de 2014, entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 929 de “LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, ley especial ésta aplicable a los arrendamientos de locales en los cuales se realicen actividades comerciales o de prestación de servicios, independientemente de que el inmueble funcione como una unidad inmobiliaria por sí sólo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud o se encuentre anexado a éste, en cuyo CAPÍTULO VII trata sobre la preferencia ofertiva y el retracto legal. El artículo 39 de esta ley establece el retracto legal arrendaticio el cual es procedente en las mismas situaciones que lo era conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, con la salvedad, de que esta ley no PROHIBE el retracto legal arrendaticio de los locales comerciales para el caso de que éste sea sólo parte del inmueble objeto de la venta, o sea, esta nueva ley no impide el ejercicio del retracto legal, ni lo menoscaba ni mucho menos lo prohíbe, sino que lo establece claramente, siendo ello aplicable al presente caso, dado a la vigencia de esta Ley para el momento de interposición de la demanda, esto es, el 06 de agosto del 2.014. Así queda establecido. Subsumiendo tales consideraciones en las presentes actuaciones, y dada las características y la naturaleza de la materia arrendaticia, la cual por demás, es de orden público por imperio de la ley, y conforme además a lo que quedó demostrado del material probatorio aportado por las partes debe concluirse como elementos sustentantes del fallo que: En primer término queda establecido que el demandante de autos es arrendatario del inmueble desde el año 1.997, así lo demuestran los contratos de arrendamiento y la notificación del desahucio, en este punto es menester señalar que el hecho de esa interposición, si bien pudo indicar la manifestación de voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, consta que el arrendatario permaneció en el disfrute del inmueble, tan así que contra él, se intentó una acción interdictal, luego era un arrendatario, aunado a que no consta a la rescisión bilateral del contrato ni que el mismo haya sido revocado por sentencia Judicial, puesto que los contratos solo se deshacen por el mutuo consentimiento o por las causas establecidas en Ley. Entonces de la declaración de los testigos promovidos no emerge mayor convicción de que el demandante no sea el arrendatario del inmueble, ya que si bien es cierto fue señalado que al momento de la notificación de desahucio no se encontraba en el mismo, y que no se le ve constantemente allí, es necesario señalar que el inmueble se encontraba destinado para local comercial como depósito de materiales, por lo que resulta lógico que sus actos posesorios no pasan por el hecho de que el propio demandante radique permanentemente en el mismo, sino que esos actos posesorios sean manifestaciones derivadas de su carácter de inquilino, lo cual se demuestra en autos, por haber sido reconocidos los contratos de arrendamiento, ser notificado con ese carácter y verificarse de la inspección y la experticia el uso del inmueble. Así queda establecido. Luego debe indicarse que de acuerdo a lo que se extrajo como conclusión de la inspección judicial promovida por la demandante y practicada en el inmueble, del expediente de acción interdictal por despojo, y la experticia, el mismo a todas luces está individualizado ya que cuenta con entrada independiente, es decir, posee entradas o accesos propios, amén que tiene funcionabilidad autónoma, esto el mismo “per se” es apto para la realización de la actividad de resguardo y venta de materiales de construcción sin que dependa del uso o aprovechamiento del resto del inmueble, el cual por demás se utiliza para fines comerciales, se encuentra encerrado por cerca, es delimitado por pared de concreto que accede al resto del inmueble. A lo anterior cabe añadir que para el año 2.010, los co-demandados dieron en venta el inmueble y siendo ello así, lo justo era que, previo a la venta se hubiere ofrecido al demandante, de modo de que manifestase si quería o no adquirirlo, bien fuese la totalidad del inmueble o solo el que ocupa con lo cual los co demandados violentaron un derecho en la esfera patrimonial del demandante, constituyendo el susodicho derecho una norma de orden público que tiende a proteger al arrendatario conforme a lo establecido de que los derechos establecidos en beneficio del arrendatario son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, de modo tal que la omisión de la notificación de venta a fin de que exponga si desea o no adquirir (derecho de preferencia) trae aparejado que la venta en sí se considere nula conforme a la normativa establecida, Partiendo del hecho cierto e innegable que para el momento de la venta llevada a cabo en el año 2.010, la demandante tenía más de dos (02) años en condición de arrendataria de parte del inmueble vendido a sus espaldas; que se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento aunado al hecho también irrebatible de la omisión por parte de los co demandados, de notificar a la demandante de la venta que preveía, habida y siendo que el inmueble está individualizado, a lo que debe agregarse que en cuanto a medios de prueba promovidos por los demandados que enervaran los hechos y el derecho alegados y demostrados por la parte actora no logran desvirtuar los hechos puntuales del arrendamiento por más de dos años, la solvencia y la posesión, con algún tipo de contundencia, en modo alguno desvirtúan la concurrencia de los requisitos para que prospere el retracto legal arrendaticio demandado, sobre el local individual que ocupa como inquilino el demandante desde el año 1977 y que se encuentra plenamente descrito en las actas en cuanto a linderos, medidas y ubicación, dándose aquí por reproducidas. Con base a todo lo expuesto, quien juzga, considera que al establecer nuestra norma Adjetiva Civil, que la demanda sólo será declarada con lugar cuando hayan sido probados fehacientemente los supuestos fácticos y jurídicos sobre los cuales se fundamentó, es por lo que concluye que la subrogación en el documento de venta pretendida por el ciudadano GERARDO LOZANO, en contra de la Sociedad Mercantil BANCO PROVINCIAL S.A., Banco Universal, y de los ciudadanos EUSTAQUIO RAMÓN LEAL, MARÍA MAGDALENA ABATE BOTTARO y RODOLFO ANTONIO FERREBUS ZAMBRANO, debe prosperar en derecho, razón por la que la presente acción deberá declararse con lugar como de manera expresa y positiva se hará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide. Declarado como fue el retracto legal arrendaticio y consecuentemente la subrogación del ciudadano Gerardo Lozano en los derechos de la ciudadana María Magdalena Abate Botaro respecto al lote mencionado y descrito precedentemente, a objeto de precisar el monto a pagar por parte de la demandante a la co-demandada, deberá practicarse experticia complementaria del fallo para con ello establecer la cuota parte correspondiente, para lo cual deberá tomarse como base para la experticia el precio pactado en la venta del 18 de agosto del año 2.009, esto es, la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) Posteriormente, una vez precisado el monto a pagar, habida cuenta de la pérdida del poder adquisitivo padecido por la moneda, deberá practicarse corrección monetaria o indexación judicial a esa suma tomando como punto de partida la fecha del auto de admisión de la demanda, 06 de agosto del año 2.014 y como parámetro final se tomará por la oportunidad en que quedare definitivamente firme la presente decisión. Así se establece. DISPOSITIVA Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera el ciudadano GERARDO LOZANO sobre el lote o parte del terreno para actividad comercial que ha venido como arrendatario, consistente en lote de terreno que forma parte de mayor extensión ubicado en la Avenida NOR OESTE de la Avenida Guayana con calle Monterrey con una extensión de 317,00 mts.2, Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 18 de agosto del 2009 bajo el N° 2009.275, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 440.18.3.2790 correspondiente al libro del folio real del año 2009 y ante la misma Oficina de Registro SEGUNDO: El demandante GERARDO LOZANO, pagará a la ciudadana MARIA MADDALENA ABATE BOTARO, la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora, resultante de la experticia complementaria al fallo, para lo cual se tomará como punto base el precio de la venta del 18 de agosto del año 2.009, es decir, la suma SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo) y a la que se le practicará, a su vez, indexación o corrección monetaria con los mismos parámetros de temporalidad. TERCERO: Una vez firme la presente decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, el ciudadano demandante GERARDO LOZANO, deberá consignar dentro del lapso de doce (12) días, cheque de gerencia contentivo de la suma relativa al numeral segundo por ante este Tribunal para serle entregado a la ciudadana MARIA MADDALENA ABATE BOTARO, a objeto de que se materialice formalmente la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, derechos y acciones producto de la negociación. CUARTO: Cumplido el pago por parte del demandante de autos, ciudadano GERARDO LOZANO, téngasele como subrogada adquiriente en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 11 de agosto del 2011, inscrito bajo el Nro. 2.009.2075, asiento Registral 3 del inmueble matriculado bajo el Nro. 440.18.8.3.2790, suscrito entre BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal y la ciudadana MARIA MADDALENA ABATE BOTARRO. QUINTO: En caso de que el demandante GERARDO LOZANO no proceda con la consignación del cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal demandado manteniéndose - solo en ese caso – indemne el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 11 de agosto del 2011, inscrito bajo el Nro. 2.009.2075, asiento Registral 3 del inmueble matriculado bajo el Nro. 440.18.8.3.2790, suscrito entre BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal y la ciudadana MARIA MADDALENA ABATE BOTARRO SEXTO: Se ordena practicar experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas. SEPTIMO: Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, participándole la subrogación que operó a favor del ciudadano GERARDO LOZANO en la venta contenida en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 11 de agosto del 2011, inscrito bajo el Nro. 2.009.2075, asiento Registral 3 del inmueble matriculado bajo el Nro. 440.18.8.3.2790, suscrito entre BANCO PROVINCIAL, S.A. Banco Universal y la ciudadana MARIA MADDALENA ABATE BOTTARO. OCTAVO: Se condena en costas a los co demandados, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil Diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación. El Juez Provisorio (fdo ilegible) Juan José Molina Camacho.- la Secretaria (fdo ilegible) María Alejandra Marquina.-