TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE:
Ciudadana MARGHOT PEÑALOZA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-22.638.872.

Apoderado de la demandante:
Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, inscrito ante el IPSA bajo el N° 115.076.

DEMANDADA:
Empresa Mercantil CREACIONES JESSANGER, C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 62, tomo 3-A de fecha 17 de mayo de 2005.

Apoderada de la demandada:
Abogado Pedro Giovanny Alviárez Mora, inscrito ante el IPSA bajo el N° 236.393.

MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Apelación de la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 27 de junio de 2016)

En fecha 05 de agosto de 2016 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 159-2015, procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación ejercida en fecha 14 de julio de 2016 por el abogado Pedro Giovanny Alviarez, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por ese Juzgado el 27 de junio de 2016 y publicada íntegramente el 12 de julio de 2016.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones que conforman el presente expediente, entre las que consta:
De los folios 1-16, escrito presentado en fecha 30-11-2015, por el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Marghot Peñaloza Rodríguez, en el que demandó a la Sociedad Mercantil Creaciones Jessanger, C.A., por desalojo de local comercial, para que conviniera o a ello fuera condenado por el Tribunal en: 1.- Entregar totalmente desocupado libre de personas y cosas el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento otorgado de manera privado, que se inició a término fijo sobre el inmueble, consistente en una galpón industrial con fines comerciales, ubicado en la Calle 3 Esquina con Carrera 1, N° 0-98 del Barrio Andrés Bello de la ciudad de San Antonio del Táchira. 2.- En pagar conforme a lo establecido en la cláusula séptima del referido contrato los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, debiendo presentar los correspondientes recibos a término del mismo y de ser necesario entregar las respectivas solvencias de los servicios públicos. 3.- En pagar los honorarios profesionales de abogado y las costas y costos del proceso. Alegó que su poderdante es propietaria de un inmueble conformado por un Galpón Industrial, el cual describió por su ubicación, linderos y medidas, que dicho inmueble fue dado en arrendamiento para fines comerciales, destinado en estos momentos para Bodega o depósito de mercancía de la demandada mediante contrato de arrendamiento otorgados de la siguiente manera: 1.- Por ante la Notaría Pública de San Antonio de fecha 07-10-2010, por el ciudadano Carlos Andrés Mora Alviarez, en su carácter de Director de la empresa demandada y su poderdante, empezándose a contar para esa fecha a partir del 1° de octubre de 2010 al 01 de octubre de 2011, con un canon de arrendamiento de Bs. 5.000.00 mensuales; 2.- Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira en fecha 04-05-2012, empezándose a contar del 01-10-2011 al 01-10-2012, con un canon de arrendamiento de Bs. 6.000,00 mensuales; 3.- Contrato de arrendamiento otorgado de manera privada, empezándose a contar a partir del 01-10-2012 al 01-10-2013, con un canon de arrendamiento de Bs. 7.680,00 mensuales; 4.- Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira en fecha 07-02-2014, empezándose a contar a partir del 01-10-2013 al 01-10-2014 con un canon de arrendamiento de Bs. 18.000,00. Que el caso es que una vez vencido el contrato del 30-09-2014, se le notificó de manera personal a la ciudadana Nelsy Mariela Núñez Bedoya, representante legal de la empresa del anuncio de la terminación del contrato de arrendamiento y del nuevo canon de arrendamiento, el cual se le informó que de acuerdo al I. P. C., dicho aumento sería a un monto de Bs. 35.000,00, documento que fue recibido y firmado por su asistente administrativa ciudadana Verónica Puentes, en fecha 30-09-2014; que motivado a la notificación realizada el otro representante de la demandada ciudadano Carlos Andrés Mora, le manifestó a la encargada de cobrar los cánones de arrendamiento, que el no estaba de acuerdo en cancelar el monto fijado y que no lo aceptaba bajo ninguna condición que prefería entregar el inmueble y que lo haría en el término de 01 año, que lo dejaran en las mismas condiciones y con el mismo canon de arrendamiento ya que haría uso de la prorroga legal que establece la Ley, que en vista del disfrute de la prórroga legal, se optó por hacerle un nuevo contrato de manera privada con las mismas condiciones del contrato de arrendamiento otorgado el 01-10-2013, con la salvedad que en la cláusula 2 y 3, se especificó que la fecha de inicio que seria el 01-10-2014 y terminaría el 01-10-2015 y el disfrute de la prórroga legal el cual ambas partes aceptaron. Que en fecha 08-07-2015, se le envió nuevamente notificación a la ciudadana Nelsy Mariela Núñez, representante legal de la empresa mercantil Creaciones JESSANGER C.A., recordándole que el contrato de arrendamiento se daba por terminado el 01-10-2015, debiendo hacer entrega del inmueble. Que los primeros días del mes de octubre de 2015, la ciudadana Melisa Peñaloza, persona encargada de cobrar los cánones de arrendamiento, al momento de efectuar el cobro correspondiente al mes de septiembre, se entrevistó con la representante de la demandada, quién le notificó que no tenía para donde mudarse y que ella no desalojaría el galpón, rompiéndose todo tipo de comunicación hasta la presente fecha, por lo que ha sido imposible recuperar el inmueble arrendado. Que su representada cumplió con lo que establece la Legislación Venezolana, hizo la respectiva notificación del vencimiento de contrato de arrendamiento en u momento oportuno y la notificación del nuevo aumento del canon de arrendamiento, es por ello que ante la imposibilidad de mantener cualquier comunicación con la accionada demanda el desalojo. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 100.000,00 o su equivalente a 666,66 unidades tributarias. Anexo presentó recaudos.
Por auto de fecha 03-12-2015, el a quo admitió la demanda y acordó el emplazamiento de la demandada.
De los folios 49-52, actuaciones relacionadas con la citación de la demandada.
En fecha 07-01-2016, la ciudadana Nelly Mariela Núñez de Mora, actuando con el carácter de Directora de la empresa mercantil Creaciones Jessanger C.A., confirió poder apud-acta al abogado Pedro Giovanny Alviárez Mora.
De los folios 54-58, escrito de contestación a la demanda presentada en fecha 26-01-2016, por la ciudadana Nelly Mariela Núñez de Mora, actuando con el carácter de Directora de la sociedad mercantil Creaciones Jessanger C.A., asistida de abogado, en el que manifestó que es cierto que su representada mantiene una relación arrendaticia con la demandante, lo que no es cierto es que el arrendamiento haya comenzado el 07-10-2010, por cuanto el mimo comenzó a mediados de marzo 2010, mediante contrato de arrendamiento verbal, cuando le entregaron el local y se le realizaron algunas reparaciones menores; que como el contrato fue de manera verbal no existe contrato escrito, pero existe una prueba fundamental que confirma que su representada ha sido inquilina desde antes del contrato firmado el 07-10-2010, como lo es un procedimiento realizado por el C.I.C.P.C., Sub. delegación Ureña el día 16-08-2010, en el inmueble arrendado. Que el primer contrato verbal y el autenticado de fecha 07-10-2010, fue pactado con el abogado Jesús María Ruiz Gómez, quien para el momento era el apoderado de la demandante y desde esa fecha se han ido realizando contratos de manera pública y privada, hasta el último contrato que fue firmado el 01-10-2014, con una duración de 01 año culminándose el mismo el 01-10-2015. Que la norma que regula la materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, está establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014 y allí se encuentra todo lo que rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en tal sentido, negó, rechazó y contradijo la demanda. Que la parte actora pretende hacer ver que el último contrato no es un contrato de arrendamiento sino una prórroga legal, por el simple hecho de que en la cláusula tercera en su primer aparte se hizo mención a la misma; que pretende la demandante que su representada renuncie a su legítimo derecho a la prórroga legal haciéndole firmar un contrato de arrendamiento privado y en el mismo crear paralelamente la prórroga legal, cuando ello está prohibido por mandato y fuerza de ley. Que lo cierto es que se renovó un contrato de arrendamiento y el mismo es susceptible junto con toda la relación arrendaticia de una prórroga legal la cual hoy se encuentra en pleno goce, que además el último contrato de arrendamiento fue firmado el 01-10-2014 en plena vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no se ajustó a esa normativa en lo relacionado al capítulo II de la relación arrendaticia deberes y derechos, en su artículo 13. Que el último contrato de arrendamiento firmado el 01-10-2014 con culminación el 01-10-2015, ha dejado a su representada en inseguridad jurídica, no otorgando de manera eficaz la seguridad jurídica que reina en todo el ámbito legal.
Al folio 64, auto de fecha 27-01-2016, en el que el a quo fijó oportunidad para la audiencia preliminar.
De los folios 65-69, audiencia preliminar celebrada en fecha 05-02-2016, con la asistencia de ambas partes, quienes expusieron sus alegatos, por lo que de conformidad con lo establecido en la segunda parte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el a quo fijó el tercer día de despacho siguiente, para la fijación de los hechos y delimitar los límites de la controversia; así mismo, abrió el lapso probatorio establecido para la promoción de pruebas.
Por auto de fecha 12-02-2016, el a quo fijó los hechos controvertidos y los límites de la controversia, conforme lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: 1- El tiempo de duración de la relación arrendaticia; 2.- la veracidad de la prórroga y 3.- Cualidad de los contratantes en la presente relación arrendaticia, abriéndose el lapso probatorio de cinco (5) días.
De los folios 88-89, escrito de pruebas presentado el 18-02-2016, por el abogado Pedro Giovanny Alviárez Mora, actuando con el carácter de autos, en el que promovió: - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira de fecha 07-10-2010; - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio el 04-05-2012; - Contrato de arrendamiento privado firmado entre las partes el 01-10-2012; - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira de fecha 07-02-2014; - Contrato de arrendamiento privado de fecha 01-10-2014. Promovió causa penal N° SP11-P-2010, que cursa por ante el Tribunal Penal extensión San Antonio y por cuanto las actuaciones se encuentran en la Fiscalía Vigésima Quinta del Ministerio Público, solicitó se oficie a dicha Fiscalía a los fines de que remitan copia certificada del acta de fecha 16-08-2010.
Por diligencia de fecha 18-02-2016, el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, actuando con el carácter de apoderado actor, ratificó en todas y cada una de sus partes las pruebas consignada en la audiencia preliminar y solicitó se fijara día y hora para la práctica de la inspección judicial solicitada.
Por autos de fechas 25-02-2016, el a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes y fijó oportunidad para la evacuación de las mismas.
Por diligencia de fecha 29-02-2016, el abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, apoderado del actor, desistió de la inspección judicial solicitada.
De los folios 95-97, decisión dictada el 09-03-2016, en la que el a quo revocó por contario imperio los autos de admisión de pruebas dictados el 25-02-2016 y acordó dictar nuevo auto de admisión de pruebas corrigiendo los errores cometidos y librando nuevas boletas.
Debidamente notificadas las partes, el a quo dictó auto en fecha 16-03-2016, en el que admitió las pruebas promovidas por ambas partes y fijó oportunidad para la evacuación de las mismas.
Por auto de fecha 13-06-2016, el a quo conforme a lo establecido en el último aparte del artículo 869, en concordancia con el artículo 870 ambos del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para el debate oral y público.
De los folios 107-112, audiencia oral celebrada el 21 de junio de 2016, con la asistencia de ambas partes, en el que una vez concluido el debate oral y conforme con lo indicado en los artículo 870 y 875 del Código de Procedimiento Civil, manifestó a las partes que debería concurrir por secretaria al segundo día de despacho siguiente, para que le sea leída la redacción del dispositivo del fallo.
De los folios 113-117, dispositivo del fallo dictado en fecha 27-06-2016, en la que el a quo declaró: “CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO POR CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA GALPON USO COMERCIAL, interpuesta por el abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARGHOT PEÑALOZA RODRIGUEZ, en contra de la Sociedad Mercantil Creaciones Jessanger, C.A., representada por los ciudadanos CARLOS ANDRES MORA ALVIAREZ y NELSI MARIELANUÑEZ BEDOYA, en consecuencia: PRIMERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil Creaciones Jessanger, C.A., entregar el inmueble ubicado en la calle 3 Esquina con Carrera 1 No. 0-98, del Barrio Andrés Bello de la ciudad de San Antonio del Táchira, Registrado por ante la oficina inmobiliaria del Municipio Bolívar bajo el documento No. 52, folios 64, protocolo Primero, tercer trimestre, de fecha 19 de julio de 1.988, totalmente desocupado de personas y bienes, en perfecto estado de conservación y funcionamiento. SEGUNDO: En pagar conforme a lo establecido en la Cláusula SEPTIMA del referido contrato los servicios de agua, electricidad, aseo urbano etc., debiendo presentar los correspondientes recibos al término del mismo y de ser necesario entregar las respectivas solvencias de los servicios públicos antes mencionados. TERCERO: En pagar los honorarios profesionales de abogado y además las costas y costos del proceso. CUARTO: Se condena en costas a la demandada Sociedad Mercantil Creaciones Jessanger, C.A, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de resultar totalmente vencida” (sic)
De los folios 119-141, publicación íntegra de fallo dictado en fecha 12 de julio de 2016.
Por diligencia de fecha 14-07-2016, el abogado Pedro Giovanny Alviárez, actuando con el carácter de autos, apeló de la decisión dictada en fecha 27-06-2016.
Por auto de fecha 20-07-2016, el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y, acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor.

Estando la presente causa para decidir, este Tribunal observa:
Llega a esta alzada la presente causa por apelación propuesta por la representación de la parte demandada en fecha catorce (14) de julio de 2016 contra la decisión proferida por el a quo el día doce (12) del mismo mes y año en la que ordenó a la demandada entregar el inmueble que se describe a la parte actora, en pagar, conforme a la cláusula séptima del contrato, los servicios públicos de agua, electricidad, aseo urbano, debiendo presentar las solvencias por dichos servicios y; a pagar los honorarios profesionales del abogado. Condenó en costas.
Mediante auto fechado veinte (20) de julio de 2016, el a quo oyó en ambos efectos el recurso ejercido, ordenando su remisión al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a este tribunal donde se le dio entrada y se fijó trámite.
La recurrente alegó que la relación arrendaticia no nació por contrato a tiempo determinado, sino mediante contrato verbal de arrendamiento desde marzo de 2010; además que la parte actora pretendía hacer ver que el último contrato no es un contrato de arrendamiento sino una prórroga legal por mención en la cláusula tercera en su primer aparte, pretendiendo el actor que la demandada renuncie a su derecho de prórroga legal haciéndole firmar un contrato de arrendamiento privado y que el último contrato de arrendamiento fue firmado el 01-10-2014 en plena vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
El a quo fijó los límites de la controversia, señalando: 1- El tiempo de duración de la relación arrendaticia; 2.- La veracidad de la prórroga y 3.- Cualidad de los contratantes en la presente relación arrendaticia.
En las actuaciones ante esta alzada, corren informes de la parte demandante en el que resume lo que sucedió en el juicio, los argumentos de la parte que representa a la demandada, haciendo notar su negativa al inicio de la relación arrendaticia señalado por la accionada en marzo de 2010; así como la presunta firma de un nuevo contrato de arrendamiento a la excesiva notificación de la arrendadora de la prórroga legal, cuando lo real era participar por medio de un documento el establecimiento de dicha prórroga sin novar el documento existente por así solicitarlo el demandado, el cual presente la parte demandada de modo fraudulento manifestar que era un nuevo contrato, lo cual es falso, en virtud que el contrato de arrendamiento culminó el 30 de septiembre de 2014 y el inmueble debía entregarse el 15 de octubre de 2015, hecho suficientemente probado en las actas procesales, así como la pacífica conducta del la demandante, quien no intervino durante el uso de la prórroga legal a efectos de dejarla transcurrir en los términos convenidos por las partes y la ley. Que la sentencia de marras hace la recta valoración probatoria tendente a obtener una dispositiva congruente, no habiendo silencio en absoluto de pruebas por haber sido discutidas las mismas, además que el elemento litigioso en la causa era el verdadero inicio de la relación contractual, el verdadero uso de la prórroga legal y la cualidad de los contratantes, lo cual fue delimitado por lo que siendo el inicio de la relación el 01 de octubre de 2010 por un período de un año, mas lo propio en 2011, 2012 y 2013, se participó el monto que iba a ser parte del arrendamiento a la parte demandada, quien manifestó de manera específica acogerse a la prórroga legal que pagar ese monto, lo cual sería de un año conforme la Ley establece y firmándose para ello, por lo que la relación culminó el 01 de octubre de 2014, dándose cómputo al año de prórroga legal correspondiente, el cual culminaría con la entrega del inmueble en fecha 01 de octubre de 2015, libre de personas y cosas. Que la parte accionada pretende hacer ver que la relación culminó en el año 2015, ignorando el contrato que firmó bajo su pedimento de prórroga legal, olvidando a su conveniencia que el mismo lo pidió así para evitar ser defraudado, así como manifestando la falta de disposición reglamentaria para notificar la prórroga legal y la validez de dicho contrato de prórroga, por lo que solicita se declare SIN LUGAR la apelación interpuesta.
En los informes de la parte recurrente, se narran las situaciones antecedentes, entre ellas que el contrato que se firmó el 01 de octubre de 2014, la parte accionante indica que eso no es un contrato de arrendamiento, sino una prórroga legal, pero que de la lectura del mismo se evidencia que lo que se firmó fue otro contrato de arrendamiento ni mucho menos una participación de forma excesiva como lo alegó el Juez en la motiva de la sentencia. Alegó que la aceptación en la contestación fue de la existencia de un contrato de arrendamiento, pero no convino en que dicho contrato haya sido de un local comercial o para uso comercial, pues se contradice al alegar que es un local para bodega o depósito de mercancía, el cual no tiene otro fin que el resguardo de mercancía y no intercambio comercial entre vendedor y comprador, que quienes le dan fin de lo que se alquila son las partes por medio de su contrato de arrendamiento por las especificaciones del inmueble que se da en calidad de arrendamiento, por lo que no puede decir el Juez, que existe una aceptación y esta constituye confesión de parte por el simple hecho de convenir en la existencia de la relación arrendaticia por medio de un contrato privado, lo que vulneraría lo establecido en la doctrina y jurisprudencia, sobre que los alegatos y las defensas no pueden ser tomados como confesiones espontáneas. Que en el presente caso se evidencia que ese punto se fundamentó la acción, en la alegación de una relación arrendaticia por medio de un contrato de arrendamiento privado y este fue tomado como confesión espontánea, lo que viola lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dejando en indefensión al débil jurídico.
También alegó en sus informes, que en el segundo punto de la decisión apelada, el juzgador indica que el 30 de septiembre de 2014, se notificó a la ciudadana Nelsy Mariela Núñez Bedoya, representante de la hoy demandada, la terminación del contrato de arrendamiento y del nuevo canon y que fue notificada la prórroga legal dos veces, una antes de firmar el nuevo contrato y la otra, a la terminación del contrato firmado en fecha 01 de octubre de 2014. Que la redacción de la sentencia sobre dicho punto es contradictoria y ambigua, ya que se firmó un contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre de 2014, firmado por las partes, que no impugnaron y en ese se establece, de su redacción, que se está en presencia de un contrato de arrendamiento consensual, que al firmarse este deja sin efecto todo aquello que se haya gestionado con anterioridad, es decir, que si una de las partes participa la no continuación de la relación arrendaticia a fin de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.601 del Código Civil, que tiene referencia al desahucio y posteriormente se firma un nuevo contrato de arrendamiento, deja nulo lo anteriormente realizado, ya que el nuevo contrato de arrendamiento comienza a regir una nueva relación, por consiguiente este es susceptible de prórroga legal y los beneficios que otorga la Ley, por lo que mal pudiera decirse que aún cuando se firmó un nuevo contrato de arrendamiento, y por haberse realizado gestiones de desahucio, se convalide el desahucio, pues el contrato privado en su cláusula tercera contiene cláusula leonina, la cual es completamente nula de conformidad con el artículo 3 del la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues dicha cláusula lo que ha hecho es menoscabar y renunciar a los derechos del arrendatario y siendo que las normas de orden público no pueden ser relajada entre las partes, dicha cláusula debe desconocerse. Que en la recurrida el juzgador indica que no hubo aumento del canon de arrendamiento y por eso no es un nuevo contrato ya que no hay modificación alguna del contrato de arrendamiento firmado el 01 de octubre de 2014 y por consiguiente no es un contrato de arrendamiento, aún cuando lo explanan y está tácitamente establecido en dicho contrato y por existir dos avisos anteriores a la firma del contrato de arrendamiento, pues él observa que lo que existe allí no es un contrato de arrendamiento sino una prórroga legal participada de forma excesiva, por lo que el juzgador cambió las palabras contrato de arrendamiento por prórroga legal participada, como se dijo, de forma excesiva.
Más adelante, en otra denuncia, el apoderado recurrente refiere que en el fallo se consigue que se le da valor a la testimonial de la ciudadana Melissa Peñaloza Rodríguez, aún cuando esta expresó en su testimonial segunda, cuando se le preguntó el parentesco con Margota Peñaloza Rodríguez, respondiendo que es hermana y que ella trabaja como administradora de los locales comerciales; que el ordenamiento jurídico establece quiénes pueden y quiénes no pueden ser testigos de las partes, que conforme el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, dicha testimonial debe ser desechada por estar inmersa en lo que establece la norma.
De todo lo anterior extraído del capítulo SEGUNDO de los informes presentados por la parte recurrente, este Tribunal de alzada observa que la parte accionante presentó una serie de contratos de arrendamiento celebrados por vía notarial, así como al folio 43 riela misiva de fecha 21 de septiembre de 2014, en la que se le indicaba a la parte arrendada que motivado al incremento del índice inflacionario, se le participaba de un nuevo canon de arrendamiento mensual de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), misiva que en la parte inferior izquierda figura firma de recibido y fecha “30/09/2014”; hora “4:28 p.m.”, y la misma no fue desconocida.
Igualmente riela a los autos, contrato privado de arrendamiento, donde si bien se observa que las partes celebran un contrato de arrendamiento por la vía privada, el día 01 de octubre de 2014, fecha exacta de culminación o terminación del contrato inmediato anterior y donde se aclara en la cláusula tercera lo siguiente:
“…Quedando entendido entre las partes, por no haberse aumentado el canon de arrendamiento al inmueble objeto de este contrato en este período, y a su vez se mantienen las mismas condiciones del contrato anterior, se le informa a la Arrendataria y a su vez manifiesta que lo acepta, que entrerá (sic) hacer el uso de la Prorroga (sic) legal, establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un año debiendo entregar el inmueble Libre de personas y cosas a la terminación del Presente contrato, es decir, el primero (01) de Octubre de 2015…”
Es decir, de la nota o afirmación contenida en la cláusula tercera del contrato privado no desconocido por la parte demandada, no cabe la menor duda para este sentenciador que existió una participación no tácita, sino expresa, que dicho contrato de arrendamiento celebrado era el que marcaba el inicio de la prórroga legal, y por ende, viendo que la relación arrendaticia inició el 01 de octubre de 2010, por disposición expresa de Ley, la prórroga legal por un lapso de cuatro (4) años, era de un año de prórroga legal, por lo que se cumplió el establecimiento claro y sin que entrañe la menor duda que el contrato privado no desconocido inserto del folio 44 al folio 45, firmado en fecha 01 de octubre de 2014, se refería al inicio indiscutible de la prórroga legal a la que tenía derecho el arrendatario por una relación arrendaticia iniciada en octubre de 2010. Así se precisa.
Es de aclarar que, aún cuando la relación arrendaticia haya iniciado por contrato verbal desde marzo de 2010, hasta el momento de la celebración del contrato de participación de prórroga legal, el mismo no alcanzaba los cinco (5) años de relación arrendaticia, por lo que sin lugar a dudas le correspondía de prórroga legal cuatro años y siete (7) meses (de marzo de 2010 al 01 de octubre de 2014), un (1) año de prórroga legal. Así se declara.
En consecuencia de lo anterior, cuando el juez del a quo señala que existió una participación excesiva de la prórroga legal, fue su modo de hacer ver que existió una indiscutible decisión en la propietaria y arrendadora, en principio de continuar la relación arrendaticia, pero con un nuevo canon de arrendamiento y posteriormente una celebración de un contrato, en donde se dejó de forma clara, el inicio de la prórroga legal, tal como se desprende de la cláusula tercera en el extracto antes trascrito, razón por la que se entiende entre las partes y así lo observa este Tribunal, la participación de forma clara e inclusive a fecha cierta, de la finalización de la relación arrendaticia regular y el inicio de la prórroga legal correspondiente al tiempo de dicha relación.
Además de lo anterior, de todos los contratos se infiere que el inmueble dado en arrendamiento, no es otro que “un galpón comercial”, tal como se desprende en las cláusulas “PRIMERA”, por lo que si bien el uso del mismo fue de bodega o depósito de mercancía en los que no se realiza ningún tipo de actividad comercial, el local arrendado, por disposición de las partes contenida en los varios contratos de arrendamiento, era para ser usado como galpón comercial, conclusión que conduce a desestimar todas las denuncias contenidas en el capítulo SEGUNDO de los informes presentados por la recurrente ante esta alzada. Así se establece.
En el capítulo TERCERO de los informes de la parte recurrente, manifiesta que el fallo apelado tiene sus fundamentos en lo que señala de seguida: en el particular primero, que existe una confesión de la parte demandada por medio de su apoderado porque no se opuso a la existencia de una relación arrendaticia por medio de un contrato de arrendamiento privado y ello traía como consecuencia que aún siendo un galpón, excluido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le es aplicable por no existir oposición. Luego en el particular segundo, señala que aún cuando se firmó un nuevo contrato de arrendamiento con una cláusula nula por ser contraria a la ley y al existir unas notificaciones anteriores a la firma, ello trae como efecto que no es un nuevo contrato sino una prórroga legal participada excesivamente, aún cuando en el mismo contrato se explanó tácitamente (sic) que se convino en celebrar el aludido contrato de arrendamiento, lo que hace que exista ambigüedad en el mismo, por lo que por disposición del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, en caso de duda, se debe sentenciar a favor del demandado, por lo que ponen en convicción de este sentenciador, la circunstancia concerniente a que la decisión apelada al declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no se ajustó a derecho y vulneró los artículos 3 y 26 que son normas de orden público establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto el demandante dejó de cumplir la prórroga legal establecida, así como la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia N° 0794 del 03 de agosto de 2004 y por demás delatando igualmente, violación del derecho al debido proceso.
Tal como se analizó anteriormente, no existe duda de la participación de la arrendataria en un aumento de canon de arrendamiento, lo que hizo ineludible traer como consecuencia la firma de un contrato privado, en cuya cláusula tercera se destaca de forma precisa que por cuanto la arrendataria no aceptaba el nuevo canon informado, se daba inicio a la prórroga legal, no existiendo la menor duda en cuanto a dicho convenimiento.
Así, los artículos 3 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, rezan:
“Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”
“Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Hasta un (1) año de relación arrendaticia, 6 meses de prórroga máxima; más de un (1) año y menos de cinco (5) años, 1 año de prórroga máxima; más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, 2 años de prórroga máxima; y más de diez (10) años; 3 años de prórroga máxima.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
Del transcrito artículo 3 se desprende sin duda que las disposiciones contenidas en dicho texto legal, son de carácter irrenunciable y cualquier acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo, es nulo.
Por su parte, la prórroga legal señalada en el artículo 26, cuando el contrato es de más de un (1) año y menos de cinco (5) años, es de un año de prórroga máxima.
En consecuencia, tomando en consideración que el contrato de arrendamiento inició el 01 de octubre de 2010, al momento en que se pactó el inicio de la prórroga legal y por interpretación en contrario la finalización de la relación arrendaticia, vale decir, el 01 de octubre de 2014, transcurrió un total de cuatro (4) años exactamente.
En caso que la relación arrendaticia se haya iniciado conforme lo señaló verbalmente la parte accionada en su contestación, vale decir, en marzo de 2010, la relación arrendaticia finalizada el 01 de octubre de 2014, duró un total de cuatro (4) años y siete (7) meses, por lo que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento privado firmado el 01 de octubre de 2014, no trasgredió ni causó disminución de los derechos del arrendatario, por lo que no existe causal de nulidad en lo expresado en la cláusula tercera mencionada. Así se declara.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar en consecuencia el fallo apelado, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva de la presente sentencia. Así se decide.
DISPOSITIVA
Con fuerza en los razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando e impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, conforme lo establece el artículo 253 constitucional, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación contenida en la diligencia de fecha 14 de julio de 2016, suscrita por el abogado Pedro Giovanni Alviárez Mora, con Inpreabogado N° 236.393, actuando en nombre y representación de la parte demandada, CREACIONES JESSANGER, C.A., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de ésta Circunscripción Judicial, de fecha dos (02) de julio de 2016.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de fecha dos (02) de julio de 2016.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte apelante, conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada
El Secretario Suplente,

César Montenegro

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 9:55 horas de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. 17-4330
MJBL/cm.-