TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
TRIBUNAL CONSTITUIDO CON ASOCIADOS
Expediente Nº 3157
El presente expediente contiene el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA SOBRE UN BIEN INMUEBLE que incoara la ciudadana ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.304.299, de este domicilio, en contra de: i).- la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. inscrita inicialmente en el Registro mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 48, tomo 11-A, posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de Mérida, en fecha 09 de agosto de 2007, bajo el No. 78, tomo 19-A, con modificación en fecha 29 de abril de 2008, bajo el No. 63, tomo 10-A y en fecha 14 de marzo de 2011, bajo el No. 14, tomo 45-A R1 Mérida, representada por el Director Ejecutivo ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, venezolano, con cédula de identidad No. V-14.806.484 y el Director Técnico EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO, venezolano, con cédula de identidad No. V-11.610.682; ii).-El ciudadano ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, anteriormente identificado; iii).- El ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO, anteriormente identificado y iv).-La ciudadana LISETTE MORELYS GRASSANO DE CAÑIZALES, venezolana, casada, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-11.128.749, y de este domicilio.
Apoderado del demandante: Abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.220.327, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 38.697.
Apoderados de los demandados: Abogadas DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA y THAYVE NAKARY MORENO CAPACHO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-4.630.278, V-9.236.615 V.- 19.236.764, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 28.422, 38.729 y 162.559, con domicilio en la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira.
DECISIÓN APELADA: Conoce esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira el presente expediente, en virtud del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado GERARDO JOSÉ VILLAMIZAR RAMÍREZ el 05 de junio de 2.015, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, oída en ambos efectos el 09 de junio de 2015, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira de fecha 28 de mayo de 2.015, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda.
Una vez ingresada formalmente la presente causa ante este Juzgado Superior el 22 de junio de 2015, la parte demandada de conformidad con lo establecido en los artículos 118 y 517 del Código de Procedimiento Civil ( folio 47 pieza IV), solicitó la constitución con asociados, acordado por auto de fecha 29 de junio de 2015 ( folio 48 pieza IV) y después de los trámites procesales de rigor se constituyó el Tribunal según auto de fecha 16 de julio 2015 ( folio 60 pieza IV), siendo elegido ponente el abogado ABELARDO RAMÍREZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 21 de septiembre de 2015 se presentaron informes, la parte demandada según consta a los folios 61 al 65 (pieza IV) y la demandante a los folios 66 al 92 (pieza IV); y las observaciones a los informes corren insertas a los folios 94 al 109 (pieza IV), de la parte demandada y, folios 110 al 120 (pieza IV) las de la parte demandante.
El día 1° de diciembre de 2015 se difirió por treinta (30) días la oportunidad de dictar sentencia.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda versa sobre la pretensión de cumplimiento del contrato de “PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA” sobre el apartamento ubicado en el piso 1, N° 1-1 de la Torre “B” del Conjunto Residencial El ALCÁZAR, según documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, el 17 de junio de 2011, anotado bajo el N° 05, tomo 99, el cual corre inserto a los folios 19 al 25 de la pieza I del expediente.

Arguye la demandante ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS que pagó la totalidad del valor del apartamento, por un monto de doscientos treinta y siete mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 237.680), que ante el incumplimiento de un primer contrato de opción de compraventa por parte de la codemandada PROMOCIONES ROAN C.A., se ve en la obligación de ir a INDEPABIS (el 08 de junio de 2010), Igualmente que denunció ante el Ministerio Público la estafa de la que fue objeto.

Que ante la denuncia formal de estafa, la misma fue remitida el 05 de febrero de 2011 a la Circunscripción Penal del Estado Táchira, por el delito de estafa agravada y asociación para delinquir, pidiéndose medidas cautelares preventivas.

Que la causa penal quedó inventariada con el N° SP21-P-2011-001124 en el Tribunal de Primera Instancia en Funciones de Control N° 3 y se dictaron las medidas cautelares peticionadas por la representación fiscal.

Que en razón de la denuncia penal se suscribe un nuevo contrato el 17 de junio de 2011 < el cual es objeto de la pretensión>, entre la ciudadanaANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS y la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. y los ciudadanos ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y LISETTE MORELYS DE CAÑIZALEZ, estos últimos en su condición de fiadores solidarios de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A.

En el segundo contrato hoy objeto del presente juicio, se acordó en la cláusula segunda lo siguiente:

“SEGUNDA: “LA EMPRESA” ofrece mediante esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA COMPRA VENTA “, a “ EL FUTURO ADQUIRIENTE” y este así lo acepta, Un apartamento en Residencias “EL ALCAZAR”, que cuenta con un área de 90 mts 2, en el piso 1, N° B-1-1 de la Torre “B”, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal; área integral para sala-comedor-cocina y área de oficios; con las siguientes características: Punto de aire acondicionado en la sala y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas, y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo; sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, distinguido con el número B-1-1. Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por “EL FUTURO ADQUIRIENTE”. El edificio cuenta con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el Conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, más salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para piso pares y otro para piso impares, puestos para visitantes, casilla de visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería.”

Igualmente el contrato estableció en la cláusula tercera el precio del inmueble en la cantidad de doscientos treinta y siete mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 237.680), precio que se encuentra pagado por la demandante.

En cuanto al tiempo de duración del segundo contrato preliminar se estableció, según la cláusula segunda, nueve (9) meses computados desde el auto de levantamiento general de las medidas cautelares, salvo que un hecho no imputable a la codemandada PROMOCIONES ROAN C.A., le impida su cumplimiento, estableciéndose una nueva fecha para el cumplimiento entre las partes.

La cláusula cuarta del contrato objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato establece:

“CUARTA: “LA EMPRESA”, ofrece entregar listo para su habitabilidad inmediata el inmueble objeto de esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA COMPRA VENTA” en un plazo máximo de NUEVE (09) Meses contados a partir del auto de levantamiento General de las Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar decretadas por el Tribunal Tercero de Control de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, salvo el caso de extrema fuerza mayor no imputable a “LA EMPRESA”, circunstancia esta que deberá ser notificada oportuna y previamente a “EL FUTURO ADQUIRIENTE” antes de cumplirse el plazo establecido para su valoración y aceptación y establecer si fuera el caso, por escrito entre las partes, nueva fecha fija de entrega del apartamento ofrecido”

En el contrato se pactó fianza solidaria sin beneficio de exclusión de los ciudadanos hoy codemandados ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y LISETTE MORELYS DE CAÑIZALEZ, según la cláusula décima.

El 05 de agosto de 2011 se realizó audiencia especial ante el Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del estado Táchira, donde se acordó el levantamiento de las medidas cautelares, entre ellas la medida de prohibición de enajenar y gravar. El 12 de agosto de 2011 se libraron los correspondientes oficios levantando las medidas.

Aduce la demandante que el plazo de nueve meses finalizó el 31 de mayo de 2012 sin que las hoy demandadas hayan cumplido con el segundo contrato suscrito, especialmente con las cláusulas segunda y cuarta, es decir, fundamentalmente con las áreas comunes. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.266 del Código Civil y 531 y 696 del Código de Procedimiento Civil.

Es por lo que acude para accionar contra los demandados de autos, para que convengan o sean condenadas a:

“PRIMERO: Cumplan con la obligación de constituir, registrar y hacer cumplir el documento de compra venta de un apartamento en el Conjunto Residencial “El Alcázar” que cuanta con un área de noventa metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (90 mts 2), en el piso 1, N° B-1-1 de la Torre “B”, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal, área integral para sala-comedor-cocina y área de oficio, con las siguientes características: Punto de Aire acondicionado en la sala, y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo, sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, distinguido con el número B-1-1, Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por el futuro adquiriente. El edificio cuenta con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el Conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, más salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, puestos para visitantes, casilla de visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería. Que cumpla con la Cláusula completa, lo resaltado en negritas no existe, es decir, no se cumplió y en tal sentido acuerde el Embargo Ejecutivo de bienes propiedad de los demandados para obtener los recursos económicos para llevar a cabo la ejecución en su conjunto como fue ofertada. Asimismo para determinar el monto de la obligación de hacer, se acuerde expresamente por una (1) Experticia Complementaria del Fallo.
SEGUNDO: Cumplimiento del contrato que en fecha 17 de junio de 2011, que se pactó ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de San Cristóbal, que quedó inserto bajo el N° 05, Tomo 99, folios 41-47 de los libros, a través de los que se denominó un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra venta. En consecuencia la demandada Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., y los fiadores ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALEZ ARAUJO, ya identificados plenamente, cumplan con la obligación al pie de la letra de las Cláusulas Segunda y Cuarta del Contrato en todos los términos y condiciones que se pactaron, para hacer tradición legal a través del documento de compraventa debidamente protocolizado. En caso de incumplimiento voluntario de la Sentencia se ordene lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Se aclara que el Contrato primigenio de noviembre de 2007 tuvo Clausulas (sic) inconclusas e incumplidas en su totalidad, como la Cláusula Segunda, Décima Primera, Décima Segunda y Décima Tercera, por esa razón se reestructuró el contrato de junio de 2011,(sic)
TERCERO: La condenatoria en costas y costos del proceso.”

Por su parte los demandados Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., y los fiadores ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALEZ ARAUJO y LISETTE MORELYS DE CAÑIZALEZ, en la oportunidad de dar formal contestación a la demanda negaron y rechazaron la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana ANGÉLICAMARÍA MORENO GRANADOS, porque afirman que cumplieron todas y cada una de las obligaciones pactadas. Al respecto se evidencia al folio 179 de la pieza II del escrito de contestación de la demanda, la siguiente afirmación:

“ Ciudadano Juez, es totalmente falso lo que alega la ciudadana ANGELICA MARIA MORENO, en su escrito de demanda, al señalar que nuestra poderdante ha incumplido con sus obligaciones contractuales, tanto las derivadas den la Promesa Bilateral de Futura Compra Venta celebrada el 21 de Noviembre de 2.007 como el nuevo Contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra Venta celebrada el 17 de junio de 2011, por cuanto nuestra poderdante SI ha CUMPLIDO con todas y cada una de las condiciones pactadas en ambos contratos suscritos con la ciudadana ANGELICA MARIA MORENO, relacionado tanto con las condiciones de entrega del apartamento signado, como en la ejecución de las obras comunes.”

Igualmente manifestaron que el permiso de habitabilidad fue obtenido en julio de 2012 y la cédula catastral fue emitida el 17 de octubre de 2012. Que el concubino de la demandada, el ciudadano SIMÓN PARRA escogió el procelanato más costoso, el cual fue pagado por la codemandada PROMOCIONES ROAN C.A.

A la par la torre B donde se encuentra el apartamento cuenta con su condominio conforme a documento debidamente protocolizado, donde se le asigna su porcentaje en las áreas comunes y se describe completamente el inmueble.

De la misma forma alegan que la codemandada PROMOCIONES ROAN C.A. cumplió con su obligación conforme a la cláusula quinta del contrato, de notificar el 17 de agosto de 2012 por telegrama a la demandante, la obtención de la habitabilidad del inmueble en un plazo de 10 días hábiles a su obtención y suministró la documentación correspondiente, y que la demandante es quien tiene la obligación de redactar y tramitar el documento de compra venta e indicar con telegrama con acuse de recibo o carta personal y con 10 días hábiles mínimos de anticipación, el lugar y hora para el otorgamiento del documento de propiedad.

Por consiguiente no es procedente el petitorio de la demanda. Que existe es un incumplimiento por la demandante de autos de forma voluntaria e intencional.

La parte demandada también ejerció como defensa la impugnación de la cuantía de la demanda por excesiva y exagerada, la cual fue establecida en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000) equivalentes a 18.691,59, Unidades Tributarias.

La codemandada sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., en la oportunidad de contestar la demanda reconvino a la demandante ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, por cumplimiento de las cláusulas QUINTA y OCTAVA de la promesa bilateral de compraventa suscrito el 17 de junio de 2011, porque la demandante ha incumplido de manera voluntaria e intencional con la redacción y el trámite del documento de compraventa del apartamento objeto de la pretensión. Estiman la reconvención en la cantidad de tres mil cincuenta unidades tributarias (3050 UT).

En la oportunidad de contestar la reconvención admitida por el Tribunal de la causa, la demandante reconvenida, negó y rechazó la reconvención interpuesta, aduciendo que la demandada reconviniente pretende pedir el cumplimiento de las cláusulas QUINTA y OCTAVA del contrato, que la obligación de PROMOCIONES ROAN C.A. no era únicamente la entrega de un apartamento inconcluso, por el contrario cumplir también con las obras comunes; que la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., incumplió con las obras comunes, específicamente con la cláusula segunda del contrato. Fundamento su contestación a lareconvención en lo establecido en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

Esta alzada, para decidir observa:

Es importante señalar que la sentencia dictada por el Tribunal Aquo únicamente fue recurrida a través del recurso ordinario de apelación por la parte demandante; en consecuencia la presente apelación se circunscribirá a resolver únicamente de aquello que se apeló (tantum devolutum quantum apellatun).

Como se afirmó up supra,los demandados en la oportunidad de contestar la demanda, afirmaron que cumplieron con las obligaciones asumidas en el Contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra Venta celebrada el 17 de junio de 2011suscrito con la demandante. En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil se produjo la inversión de la carga de la prueba, en resultado los demandados deben probar que efectivamente dieron cumplimiento al contrato objeto de la pretensión. Así se establece.

En relación a la reconvención propuesta por la codemandada sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. en contra de la demandante ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, la misma fue rechazada totalmente en la contestación de la reconvención, fue declarada sin lugar por el A quo, no siendo objeto de la presente apelación, por cuanto la parte demandada reconviniente no ejerció el recurso.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA PROMOVIDOS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1.- Contrato de bilateral autenticado de fecha 21 de noviembre de 2007, suscrito entre Angélica María Moreno Granados y Promociones Roan C.A. Este medio de prueba documental si bien no es objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato, se valora en el sentido que demuestra que desde el año 2007, ha existido una relación contractual entre la demandante y la sociedad mercantilPromociones Roan C.A., sobre un apartamento y sus obras comunes, suficientemente señalados en las actas procesales.

2.- Contrato de promesa bilateral de Futura Compra Venta de fecha 17 de junio de 2011, este medio de prueba, documento autenticado, prueba los siguientes hechos: (i).- La obligación de la codemandada Promociones Roan C.A., de vender a la demandante un apartamento ubicado en Residencias “EL ALCÁZAR” identificado como N° B-1-1 de la Torre B, el cual se refiere al petitorio primero de la demanda, las características del mismo y las características de las áreas comunes, según lo establecido en la cláusula primera; (ii).-El lapso de tiempo para entregar el apartamento para su habitabilidad en un lapso de nueve (9) meses del levantamiento de la medida cautelar dictada en la causa penal, (iii).- Que el precio se encuentra pagado en su totalidad, la obligación de la codemandada de notificar la obtención del permiso de habitabilidad. (iv).- La obligación de la demandante de redactar y tramitar el documento de compraventa y la oportunidad en que debe notificar para el otorgamiento del documento de compra venta, (v).- La constitución como fiadores de las personas naturales codemandadas.

3).- Copias certificadas de parte del expediente No. SP21-P-2011-001124 del Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira. Insertas en la pieza I del expediente, folios 26 al 97 y del folio 98 al 186 pieza I. Este medio de prueba se valorapara determinar la oportunidad en que se ordenó el levantamiento de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes de la sociedad mercantil Promociones Roan C.A., específicamente a los folios 73 al 76, donde consta la realización de audiencia especial de fecha 05 de agosto de 2011 y Resolución de Juzgado Penal de fecha 05 de agosto de 2011, a los folios 77 al 96 donde acuerda el levantamiento de las medidas cautelares.

4).- Documento de condominio debidamente protocolizado, se valora este medio de prueba y se demuestra que la codemandada Promociones Roan C.A. cumplió la obligación de constituir el condominio, documento protocolizado el 20 de septiembre de 2012, igualmente este medio de prueba determina las linderos y cargas y derechos sobre el inmueble objeto de la pretensión; faltaría determinar si fue hecho en el tiempo convenido, determinación que se realizará infra.

5).- Permiso de habitabilidad de fecha 18 de Julio de 2012, este medio de prueba demuestra el cumplimiento por la demandada de su obligación de obtener el permiso de habitabilidad, faltaría determinar si fue hecho en el tiempo convenido, determinación que se realizará infra.

6).- Cédula catastral de fecha 17 de octubre de 2012, se valora en el sentido que indica el cumplimiento de la parte demandada de la obtención del mencionado documento administrativo para el trámite del documento protocolizado de compra venta, faltaría determinar si fue hecho en el tiempo convenido, determinación que se realizará infra.

7).- Telegrama que se encuentra inserto al folio 144 y respuesta al folio 145, de la pieza III, de notificación del permiso de habitabilidad. Documento administrativo que demuestra que el mismo fue enviado en fecha 17 de agosto de 2012, el cual no fue entregado, en consecuencia se demuestra que la demandante no fue debidamente notificada de la obtención del permiso de habitabilidad.

8) Las documentales referidas a la protocolización de 36 apartamentos de la torre B del Conjunto Residencial El Alcázar, no se valoran por no tener relación con los hechos controvertidos.

9)Documento de compra venta del terreno ubicado en la Avenida Principal de Las Pilas, donde se construyó el conjunto residencial “Residencias Alcázar”. No se valora por no tener relación con los hechos controvertidos.

10) Escrito de notificación llevado ante la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Circuito Judicial del Estado Táchira, realizada el 26 de junio de 2013 folios 18 al 20 de la pieza III. Se valora en el sentido que para el 26 de junio de 2013 aún no se había cumplido con el contrato objeto de la presente demanda.

11) Escrito de notificación llevada ante la Fiscalía Primera del Ministerio Público del Estado Táchira, de fecha 19 de septiembre de 2013 inserto a los folios 21 al 22 de la pieza III. Este medio de prueba no se valora, por cuanto existen otros medios de prueba promovidos, como la inspección, que pueden demostrar o no lo afirmado por la parte demandada.

12) Documento de lotificación inserto a los folios 25 al 27, se valora en el sentido que demuestra los trámites realizados por la codemandada para constituir el desarrollo urbanístico y poder cumplir con la compra venta convenida.

13) Pruebas de informes a las siguientes instituciones: 1.- al Registro Público del Segundo Circuito Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira 2.- Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, para que informe sobre la causa penal SP21-P-2011-001124 y remitan copia del auto de sobreseimiento de la causa en contra de los directores de la junta directiva de la empresa Promociones Roan, C.A. Estosmedios de prueba no se valoran en razón de no constar en autos su resultado.

14) Inspección judicial en el conjunto residencial El Alcázar inserta a los folios 162 al 167 de la pieza III, en el particular N° 2 probó la existencia de un área verde con columpios, un sube y baja, concluyéndose que constituye el área infantil; En el particular tercero se constató la existencia del área de estacionamiento para visitantes, en total 8 puestos; En el particular cuarto corresponde a la comprobación de la existencia un área, la cual por sus características, como área semi descubierta, área encerrada perimetralmente con paredes de bloque frisado, cerámica de terracota, marcos metálicos y puertas de madera, constituye el área de usos múltiples y sobre la existencia de una aviso donde se lee “GUARDERÍA”. En los particulares, quinto, sexto y séptimo se dejó constancia de la existencia del área verde, de una cancha deportiva, y la existencia de una plaza. En el particular octavo se dejó constancia que el área de conserjería no está concluida, la nomenclatura es C-PB-04 como consta en fotografía inserta al folio 209. En relación al área de guardería, quien aquí decide concluye que la misma no existe, porque no puede pretender la parte demandada que con un letrero ubicado en al área de usos múltiples cumplió con el área de guardería, igualmente en el particular octavo se dice que según el ingeniero residente existe un área de guardería, pero no se constató su existencia física con sus características. Un área de guardería debe contener un área física con área de alojamiento, servicios adecuados a las necesidades de los niños y niñas, no pudiendo pretenderse incluirlos en el área de usos múltiples, ya que las partes en el contrato convinieron claramente en las obras comunes del conjunto, el área de usos múltiples y el área de guardería.

15) Prueba de confesión judicial de la demandada, específicamente al folio 6, en cuanto a que si fue notificada en fecha 06 de diciembre de 2012 sobre la habitabilidad del inmueble objeto de la pretensión, igualmente la confesión inserta al folio 8 del escrito libelar, referida a su rotunda negativa de aceptar levantar la medida decretadas en juicio penal. Este medio de prueba que la parte demandada notificó de manera extemporánea la habitabilidad del inmueble.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Los medios de pruebas adjuntados con la demanda ya fueron valorados anteriormente, en relación a los nuevos medios de prueba promovidos por la demandante tenemos:

3)Dos copias certificada de actas del expediente No. SP-21-P-2011-001124 del Juzgado Tercero de Control del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, donde constan varias etapas del procedimiento penal, para acreditar los hechos argüidos en la demanda. Medios de pruebas insertos a los folios: 41 al 72, desde el folio 73 al 89 y del folio 90 al 143. Es relación a estos nuevos medios de prueba se valoran en el sentido de las actuaciones que ha realizado la demandante desde el incumplimiento del primer contrato preliminar, para lograr que los demandados cumplan el compromiso asumido.

4) Telegrama enviado por Edecio Arcadio Cañizalez Araujo a la demandante de fecha 17 de agosto de 2012, inserto a los folios 144 al 145 de la pieza III, donde se le otorgó a la misma cinco días hábiles para presentar documentación necesaria para la protocolización del documento. El mismo no se valora porque no fue debidamente entregado en su oportunidad por IPOSTEL, como se aprecia al folio 144 de la pieza III.

5) Comunicación de fecha 12 de diciembre de 2012, de la demandante al codemandado EDECIO ARCARIO CAÑIZALEZ ARAUJO, entregando la documentación requerida por la empresa para la protocolización de la compraventa y entrega del apartamento, este medio de prueba fue reconocido por la parte demandada como recibido, según declaración en la prueba de exhibición del mismo al folio 221 de la pieza III. Se valora en el sentido que para diciembre de 2012 no se había cumplido con el contrato objeto de la presente pretensión.

6) Copiasimple de comunicación de fecha 27 de junio de 2011 y anexos, dirigida por la demandante a PROMOCIONES ROAN, C.A., donde se eligió la cerámica, participándolo de forma inmediata a PROMOCIONES ROAN C.A. Este medio de prueba conjuntamente con la prueba de exhibición que se sobre la misma se pidió y la confesión de la demandada que la misma fue recibida (folio 221 vuelto), se valora en el sentido que la parte demandada dio cumplimiento a su obligación de instalar cerámica de primera calidad, aunque la misma fue instalada de manera extemporánea.

7) Prueba de inspección judicial acompañado de práctico, en el conjunto residencial El Alcázar a fin de dejar constancia de varios particulares relativos a los hechos controvertidos. Este medio de prueba corre inserto a los folios: 168 al 171 pieza III. La misma se evacuó el 11 de noviembre de 2014 y el resultado de la misma es el siguiente: En el particular noveno (la prueba se evacuó comenzando por este numeral) se dejó constancia de la existencia del apartamento ubicado en la torre B del Conjunto Residencial Alcázar, número B-1-1, que el baño general no tiene porcelanato, pero, para quien aquí decide tiene cerámica adecuada a este ambiente; y el área de cocina se encuentra inconclusa, no obstante en el contrato no se incluyó el área de cocina, entendiendo que cada comprador la adecua a sus gustos. En el particular primero se deja constancia que las obras comunes no están totalmente concluidas. En los particulares segundo y tercero se dejó constancia de la existencia del área infantil y puestos de estacionamiento. En el particular cuarto se deja constancia de la existencia del área de usos múltiples y que dentro de esa área hay una cancha deportiva. En el particular séptimo se dejó constancia que no existe una guardería exclusiva para niños. En el particular sexto se dejó constancia de la existencia del área verde. En el particular octavo no se pudo determinar la existencia del área de conserjería.

8) Prueba de exhibición de documento de pacto de extender la entrega del apartamento por demora, y los documentos que en copia simple, consignados con las letras “E”, “F-1” hasta “F-7” del escrito de promoción de pruebas,este medio de prueba fue valorado anteriormente.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como se indicó supra, sube al conocimiento de esta alzada la apelación limitada intentada por la parte actora. En sus informes la parte actora fundamenta su apelación en las siguientes denuncias:

Argumenta la parte recurrente bajo el título de “PRUEBA PRECONSTITUIDA” que el resultado de la investigación penal y sobre todo de las resultas de la inspección se dejó constancia del incumplimiento de la demandada PROMOCIONES ROAN C.A. y los fiadores, que así lo estableció la sentencia recurrida, pero que erradamente declaró parcialmente con lugar la demanda, cuando de las actas procesales se desprende que debió condenar totalmente a la parte demandada.Al respecto argumentó el apelante en su escrito de informes:

“El resultado de esa inspección (prueba preconstituida) de fecha 11 de abril de 2013, consta a los folios ciento cincuenta y seis (156) y ciento cincuenta y siete (157) del Expediente Penal que se trajo a los autos, las secuencias fotográficas…Así quedó y queda debidamente demostrado fehacientemente e inequívocamente concluido en la Sentencia proferida por el Juzgado A Quo el incumplimiento total de la Empresa demandada PROMOCIONES ROAN C.A. y de los codemandados fiadores…

Ciudadano Juez, finalmente el Juzgado A quo declaró erradamente la Demanda de mi representada ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS ya identificada, parcialmente con lugar, siendo lo correcto, real y verdadero que de acuerdo a lo alegado y probado en Autos y de las propias conclusiones del Titulo (sic) denominado “SOBRE EL FONDO DE LA CAUSA” que se evidencia de la Sentencia proferida de fecha 28 de mayo de 2015, la demanda de mi representada debió ser declarada con lugar, ya que hubo un vencimiento total y absoluto a la demandada…”.

Y en razón de lo expuesto, la parte actora recurrente expone los vicios e irregularidades que a decir presenta la sentencia, los cuales se citan con su correspondiente decisión, para determinar sobre su procedencia o no.

PRIMERO: VICIO DE ULTRA PETITA

Aduce el apelante que de la lectura del dispositivo primero y segundo de la decisión recurrida, se evidencia que el Juez declaró sin ninguna reserva con lugar la demanda. Que la recurrida sin que ninguna de las partes lo haya invocado analizó la cláusula décima del contrato objeto de la presente demanda incurriendo de esa manera en el vicio de ultrapetitaAl respecto afirmó en su escrito de informes:

“De lo anteriormente citado se evidencia en forma fehaciente e inequívoca que el Juzgado A Quo, previo detenido y dilucidado el estudio del libelo de demanda y del análisis del cumplimiento de todos los requisitos legales, en base a lo alegado y probado en Autos determinó declarar procedente sin ninguna reserva la Demanda, es decir, que todo el petitorio concerniente al Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta objeto de la Demanda… es procedente además ratifica en su texto que el cumplimiento del Contrato debe concretarse a tal y como tanto lo había solicitado en esta Causa mi representada.

Ciudadano Juez, las irregularidades en la (sic) que incurre el Juzgado A quo se evidencian cuando observamos el hecho que sin que ninguna de las partes lo hubiese invocado en el desarrollo del Proceso, concretamente al folio veintinueve (29) del Expediente en su Cuarta Pieza, en la Sentencia el Juzgado A Quo transcribió textualmente el contenido de la cláusula décima…

…entonces como van a determinar supuestamente por la Cláusula Décima del Contrato, que ninguna de las partes del contrato invocó específicamente e incurrió en el vicio de ultrapetita,cuando (SIC) se refiere que mi representada angélica (SIC) MARÍA MORENO GRANADOS ya identificada, noimpida la ejecución de la Obra, en todo caso examinado las Actas Procesales cuándo lo hizo? Cuando pretendió hacerlo? En qué momento?. En base a que pruebas o elementos de convicción el Juzgado A Quo llego a esa determinación.”

En relación a esta denuncia, se observa en la motivación de la sentencia recurrida que se estableció efectivamente un lapso de doce (12) meses para el cumplimiento de las obras comunes, establecidas en el contrato objeto de la presente controversia, al respecto señaló el Tribunal Aquo:

“Igualmente, visto que ha transcurrido hasta el día de hoy un lapso prudencialmente grande desde el inicio del proyecto, que según el contrato primigenio inserto a los folios 13 al 18 en copias certificadas, datan desde noviembre de 2007, el Tribunal a pesar que observa que la empresa podrá continuar la obra hasta su terminación aún después del otorgamiento del documento definitivo de venta y a los fines de evitar mas nublosa la espera de la parte demandante en sus múltiples actuaciones a fin de agotar una vía amistosa, agotando primigeniamente la vía administrativa por ante el INDEPABIS, agotada la vía o instancia penal en la cual surgió un Acuerdo Reparatorio y siendo ésta la última instancia utilizada, vale decir, al instancia judicial civil, éste Tribunal dispone establecer un lapso prudencial de no más de 12 meses para que la empresa demandante cumpla con las áreas comunes ofrecidas en la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se demanda y conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ante una negativa rotunda de la empresa en cumplir con dicha cláusula, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Así se establece. “

La ultrapetita es un defecto formal de la sentencia conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y al respecto el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia del 11 de octubre del año 2000 (RC N° 00-124) afirmó sobre el vicio de ultrapetita, lo siguiente:

"…Nuestro ordenamiento procesal no define el concepto jurídico de la ultrapetita, pero en su defecto, la doctrina y la jurisprudencia han elaborado la noción del expresado vicio formal de la sentencia, consistente según ellas en un exceso de jurisdicción del juzgador al decir cuestiones no planteadas en la litis concediendo generalmente; a alguna parte una ventaja no solicitada, o en otros términos, dando más o más allá de lo pedido que es la signación etimológica del vocablo. El deber impuesto a los jueces de evitar la incursión en ultrapetita es consecuencia del principio de congruencia que ha de estar presente en toda sentencia para asegurar la debida correspondencia entre el fallo y el objeto de la litis. A los efectos de la nulidad del fallo, los expositores y la jurisprudencia, han asimilado a la ultrapetita propiamente dicha, el vicio de la extrapetita que se configura cuando el Juez decide sobre materia u objeto extraño al constitutivo de la controversia. Nuestro comentarista Borjas al analizar tal punto expresa que 'los jueces no pueden pronunciar sobre cosa no demandada, ni adjudicar mas de lo pedido; les está prohibido todo cuanto constituya extra o ultrapetita'.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, y en la interpretación de los contratos a la intención de las partes. La norma adjetiva establece:

Artículo 12.-Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Para esta alzada jurisdiccional, el a quo no incurrió en ultrapetita al haber otorgado un lapso prudencial de no más de doce (12) meses para que la empresa demandada cumpla con las áreas comunes ofrecidas, a tenor del artículo 1.212 del Código Civil. Así se establece.

SEGUNDO: VICIO DE FALSO SUPUESTO y “DE LA INEJECUTABILIDAD DE LA SENTENCIA”
Esta denuncia ya fue decidida en el punto anterior.
TERCERO: “LAS OFERTAS SON MÍNIMO DOS CANCHAS DEPORTIVAS”
Bajo el presente título arguye la demandante, que mínimo como obras comunes del conjunto residencialdebe contener dos canchas deportivas. Al respecto afirmó la parte actora:
“…nos llama la atención que el Juzgado A Quo emplea en todo su texto el término cancha deportiva en singular, es decir, se refiere a una (1) sola cancha deportiva, siendo lo correcto, real, verdadero y cierto que de acuerdo a lo alegado y probado en Autos y lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato …se refiere a las canchas deportivas, en plural o sea dos (2) mínimo, en consecuencia el Juzgado A Quo también erró a lo largo de la sentencia en mencionar una cancha en singular…”
La cláusula segunda del contrato objeto de la pretensión en relación a las características del inmueble y sus obras comunes, establece:
“SEGUNDA: “LA EMPRESA” ofrece mediante esta “PROMESA BILATERAL DE FUTURA COMPRA VENTA “, a “ EL FUTURO ADQUIRIENTE” y este así lo acepta, Un apartamento en Residencias “EL ALCAZAR”, que cuenta con un área de 90 mts 2, en el piso 1, N° B-1-1 de la Torre “B”, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal; área integral para sala-comedor-cocina y área de oficios; con las siguientes características: Punto de aire acondicionado en la sala y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas, y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo; sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, distinguido con el número B-1-1. Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por “EL FUTURO ADQUIRIENTE”. El edificio cuenta con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el Conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, más salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para piso pares y otro para piso impares, puestos para visitantes, casilla de visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería
La sentencia del a quo en su motiva, en relación a las obras comunes, estableció:
En razón de lo anterior, el Tribunal deberá ordenar a la empresa demandada y/o a los fiadores solidarios aquí demandados, a cumplir con su promesa estipulada en la cláusula segunda del Contrato, en los siguientes términos: PRIMERO: en la entrega del inmueble a la demandante y el respectivo otorgamiento del documento definitivo de venta, con el cual se materializa la tradición legal correspondiente; y SEGUNDO: en culminar las áreas comunes ofrecidas en la referida cláusula segunda, es decir, la entrega del parque infantil, la entrada y salida normal, mas salida de emergencia, los piso de cerámica en las áreas comunes, las paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, los dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, los puestos para visitantes, la casilla de vigilancia, el área de usos múltiples, la cancha deportiva, la plaza y las áreas verdes, la asistencia por conserjería y el área de guardería, tal como tanto lo ha solicitado la parte demandante. Así se decide.
En el dispositivo del fallo igualmente de estableció como obra común una cancha deportiva.
De la lectura de la cláusula segunda del contrato es evidente que las obras comunes convenidas, incluye en plural “canchas deportivas”, no obstante, la interpretación del contrato y su adminiculación con los demás medios de prueba, inspecciones judiciales y documento condominio debidamente protocolizado, se concluye que el conjunto residencial El Alcázar cuenta con una cancha deportiva, no incumpliendo lo convenido en el contrato en lo que respecta a esta área común y así se decide.
CUARTO:“DE LO QUE SE EVIDENCIA EN LAS ACTAS PROCESALES LA PARTE DEMANDADA SI RESULTÓ TOTALMENTE VENCIDA”.
Se deja establecido que la denuncia en el escrito de informes bajo el título “DE LA PROCEDENCIA OBLIGATORIA Y FORZOSA DE LA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA AL FALLO”, ya fue debidamente resuelta.
La demandante igualmente denuncia que la sentencia del A quo debió condenar en costas y no lo hizo, porque en la sentencia de mérito estableció que la demanda era totalmente procedente, al respecto afirmó en su escrito de informes:
“De lo transcrito se evidencia que el Juzgado A Quo se basó errada y contradictoriamente en sus determinaciones, porque primero estableció que la Demanda Principal es totalmente procedente porque se cumplieron todos los requisitos concurrentes y luego se contradice para declararla parcialmente con lugar…
La parte actora en su petitorio solicitó lo siguiente:
“PRIMERO: Cumplan con la obligación de constituir, registrar y hacer cumplir el documento de compra venta de un apartamento en el Conjunto Residencial “El Alcázar” que cuanta con un área de noventa metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (90 mts 2), en el piso 1, N° B-1-1 de la Torre “B”, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal, área integral para sala-comedor-cocina y área de oficio, con las siguientes características: Punto de Aire acondicionado en la sala, y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo, sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, distinguido con el número B-1-1, Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por el futuro adquiriente. El edificio cuenta con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el Conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, más salida de emergencia , piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para piso pares y otro para piso impares, puestos para visitantes, casilla de visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, canchas deportivas, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería. Que cumpla con la Cláusula completa, lo resaltado en negritas no existe, es decir, no se cumplió y tal sentido acuerde el Embargo Ejecutivo de bienes propiedad de los demandados para obtener los recursos económicos para llevar a cabo la ejecución en su conjunto como fue ofertada. Asimismo para determinar el monto de la obligación de hacer, se acuerde expresamente por una (1) Experticia Complementaria del Fallo.
SEGUNDO: Cumplimiento del contrato que en fecha 17 de junio de 2011, que se pactó ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de San Cristóbal, que quedo inserto bajo el N° 05, Tomo 99, folios 41-47 de los libros, a través de los que se denominó un nuevo contrato de Promesa Bilateral de Futura Compra venta. En consecuencia la demandada Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., y los fiadores ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALEZ ARAUJO, ya identificados plenamente, cumplan con la obligación al pie de la letra de las Cláusulas Segunda y Cuarta del Contrato en todos los términos y condiciones que se pactaron, para hacer tradición legal a través del documento de compraventa debidamente protocolizado. En caso de incumplimiento voluntario de la Sentencia se ordene lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Se aclara que el Contrato primigenio de noviembre de 2007 tuvo Clausulas inconclusas e incumplidas en su totalidad, como la Cláusula Segunda, Décima Primera, Décima Segunda y Décima Tercera, por esa razón se reestructuró el contrato de junio de 2011,
TERCERO: La condenatoria en costas y costos del proceso.”

De la lectura del petitorio libelar se observa la existencia de dos tipos de pretensiones, una de tipo sustantivo como es el cumplimento de contrato y otra de tipo adjetivo específicamente el embargo de bienes muebles y la experticia complementaria del fallo.
La sentencia impugnada en la motivación en relación a la pretensión adjetiva estableció su improcedencia en los siguientes términos:
Con relación a la experticia complementaria al fallo a fin de determinar el monto exacto de las obras faltantes, por cuanto existe evidencia en autos que hasta la presente fecha, según las inspecciones realizadas por éste Tribunal, están casi concluidas, el Tribunal niega dicho pedimento en virtud que la continuación de la obra en estricto apego al Contrato Celebrado entre las partes, específicamente conforme a la cláusula DÉCIMA del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ofrece la posibilidad a la empresa demandada, la continuación de la obra hasta la conclusión final, de allí que en el presente dispositivo se ordene a la empresa demandada y/o a sus fiadores solidarios, concluir la obra en todos sus anexos y obras comunes ofrecidas, tal como lo ofrecieron en su cláusula Segunda. Así se establece y decide.
Con relación al embargo de bienes muebles solicitado, por cuanto dicho pedimento constituye una acción exclusiva de la etapa de ejecución, el Tribunal considera dicho pedimento improcedente como petitorio de la demanda de cumplimiento de contrato. Así se decide.
Dada la naturaleza de la decisión, no habrá expresa condenatoria en costas, en éste juicio principal por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, en virtud de los pedimentos declarados improcedentes anteriormente. Así se decide.”
En el dispositivo del fallo igualmente se declaróparcialmente con lugar la demanda, sin lugar la experticia complementaria del fallo, sin lugar el embargo de bienes muebles y expresamente que no hubo condenatoria en costas. El dispositivo del fallo fue:
“PRIMERO: SIN LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, por las motivaciones expuestas en el punto previo de la presente decisión.
SEGUNDO: la PARCIALMENTE CON LUGARdemanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentado por ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-13.304.299, de éste domicilio y hábil, en contra de PROMOCIONES ROAN, C.A. sociedad mercantil inscrita inicialmente en el Registro mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 48, tomo 11-A, posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de Mérida, en fecha 09 de agosto de 2007, bajo el No. 78, tomo 19-A, con modificación importante en esa última oficina en fecha 29 de abril de 2008, bajo el No. 63, tomo 10-A y en fecha 14 de marzo de 2011, bajo el No. 14, tomo 45-A R1 Mérida, representada por el Director Ejecutivo Alejo Rojas Sánchez, venezolano, con cédula de identidad No. V-14.806.484 y el Director Técnico Edecio Arcadio Cañizales Araujo, venezolano, con cédula de identidad No. V-11.610.682; al ciudadano ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, venezolano, soltero, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-14.806.484; al ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO, venezolano, casado, con cédula de identidad No. V-11.610.682 y la ciudadana LISETTE MORELYS GRASSANO DE CAÑIZALES, venezolana, casada, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-11.128,749.
TERCERO: Se ordena a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., y/o a los fiadores en forma personal ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y LISETTE MORELYS GRASSANO DE CAÑIZALES, antes ampliamente identificados, a cumplir con su promesa estipulada en la cláusula segunda del Contrato cuyo cumplimiento se demandó, en los siguientes términos: a) en la entrega del inmueble a la demandante y el respectivo otorgamiento del documento definitivo de venta, con el cual se materializa la tradición legal correspondiente; y b) en culminar las áreas comunes ofrecidas en la referida cláusula segunda, es decir, la entrega del parque infantil, la entrada y salida normal, mas salida de emergencia, los piso de cerámica en las áreas comunes, las paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, los dos ascensores uno para pisos pares y otro para pisos impares, los puestos para visitantes, la casilla de vigilancia, el área de usos múltiples, la cancha deportiva, la plaza y las áreas verdes, la asistencia por conserjería y el área de guardería, tal como tanto lo ha solicitado la parte demandante; en caso de negativa, la sentencia producirá los efectos estipulados por el legislador en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Improcedente la solicitud de experticia complementaria al fallo, para determinar el monto exacto de las obras comunes faltantes.
QUINTO: Improcedente la solicitud de embargo de bienes muebles propiedad de la empresa hasta cubrir el monto de culminación de las obras comunes.
SEXTO: Dada la naturaleza del juicio principal, no hay expresa condenatoria en costas por no haberse materializado el supuesto genérico de vencimiento total disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la parte demandada reconviniente, ampliamente identificados en el particular PRIMERO del presente fallo, en contra de la demandante reconvenida también suficientemente identificada en el presente fallo
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la presente reconvención conforme al supuesto genérico de vencimiento total disciplinado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Por cuanto la presente decisión fue dictada y publicada en el lapso legal establecido para ello, en virtud de las prorroga acordada conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se hace innecesaria la notificación de las partes.”
Del anterior análisis se concluye que no hubo condenatoria total de la parte demandada en lo que respecta al juicio principal, porque el dispositivo es claro que la demanda fue declarada parcialmente con lugar, como consta en el dispositivo segundo del fallo. El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, establece la condenatoria en costas cuando exista vencimiento total, la norma adjetiva indica:
“Artículo 274. A la Parte que fuera vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se le condenará al pago de las costas.”
La declaratoria sin lugar de la experticia complementaria del fallo y el embargo de bienes muebles,esta última es impropia como pretensión de condena, porque correspondería en la etapa de ejecución de sentencia, siendo improcedente peticionarla como pretensión adjetiva. Por consiguiente debe concluirse que no hubo vencimiento total en primera instancia e improcedente la condenatoria en costas. Así se decide.
QUINTO: “DE LA RECONVENCIÓN”
Finalmente la parte actora en su escrito de informes aduce que la cuantía de la reconvención establecida en la cantidad de tres mil cincuenta unidades tributarias (3.050 UT), debe ser la misma cuantía de la demanda principal, es decir, la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000).
En relación a la cuantía que corresponde a la reconvención, la misma es la señalada por la demandada que reconvino, por ser una pretensión autónoma no vinculada en su cuantía con la causa principal. Así lo ha establecido la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° 05-386 de fecha 15 noviembre de 2005. Así se decide.
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente señaladas este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, constituido en Tribunal con Asociados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelación ejercida por la demandante ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 28 de mayo de 2.015.
SEGUNDO: Con LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato preliminar de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la Ciudad de San Cristóbal, de fecha 17 junio de 2011 inserto bajo el N° 05, Tomo 99, folios 41-47, intentada por la ciudadana ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, venezolana, hábil, titular de la cédula de identidad N° V.- 136.304.299 en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. sociedad mercantil inscrita inicialmente en el Registro mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo el No. 48, tomo 11-A, posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de Mérida, en fecha 09 de agosto de 2007, bajo el No. 78, tomo 19-A, con modificación importante en esa última oficina en fecha 29 de abril de 2008, bajo el No. 63, tomo 10-A y en fecha 14 de marzo de 2011, bajo el No. 14, tomo 45-A R1 Mérida; y los ciudadanos: ALEJO ROJAS SÁNCHEZ, venezolano, soltero, mayor de edad, con cédula de identidad N° V.-14.806.484; EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO, venezolano, casado, con cédula de identidad N° V.-11.610.682 y LISETTE MORELYS GRASSANO DE CAÑIZALES, venezolana, casada, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-11.128.749 en su condición de fiadores solidarios.
TERCERO: La obligación de los demandados de realizar la tradición registral y entregar el bien inmueble objeto de la pretensión constituido por:Un apartamento en el Conjunto Residencial “El Alcázar”que se encuentra ubicado en el nivel 1 de la Torre B, el cual cuenta con un área de noventa metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (90,80mts 2), en el piso 1, N° B-1-1 de la Torre “B”, y consta de tres (3) habitaciones, dos (2) baños con cerámica en paredes y piezas sanitarias, uno de ellos en la habitación principal, área integral para sala-comedor-cocina y área de oficio, con las siguientes características: Punto de Aire acondicionado en la sala, y en la habitación principal, ventanas panorámicas en sus áreas y todos los servicios comunes que se especifiquen en el documento de condominio respectivo, sin closets, sin cocina y dotado de un puesto de estacionamiento con techo, distinguido con el número B-1-1, teniendo los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con fachada norte de la torre B; SUR:Con vacio de la torre B y pérgola de concreto;ESTE: Con vacío de la torre B, área de medidores, extintores y pasillo de circulación de la torre B en línea quebrada; OESTE: Con fachada oeste de la torre B en línea quebrada, el cual tiene un porcentaje por torre de 1,92830445 % y por conjunto definitivo de 0,63453683% en las cargas y derechos de condominio . Así como entregar el apartamento con piso y sócalos de cerámica de primera calidad que será seleccionada por el futuro adquiriente (ya seleccionada e instalada). Con cuarto para basura separado del cuarto de las instalaciones del gas y el Conjunto con parque infantil, entrada y salida normal, más salida de emergencia, piso de cerámica en las áreas comunes, paredes rugosas en las escaleras y áreas comunes para proteger del sucio, dos ascensores uno para piso pares y otro para piso impares, puestos para visitantes, casilla de visitantes, casilla de vigilancia, área de usos múltiples, cancha deportiva, plaza y áreas verdes, asistencia por conserjería, área de guardería.
CUARTO: Sin Lugar la experticia en los términos y en la oportunidad solicitada.
QUINTO: Sin lugar el embargo de bienes muebles.
SEXTO: Se declara sin lugar la reconvención intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A. en contra de la ciudadana ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS.
SÉPTIMO: Se condena en costas por la reconvención a la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A.
OCTAVO: No hay condena en costas por el juicio principal a los demandados. No hay condenatoria en costas por el presente recurso de apelación.
Notifíquese a las partes.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.157, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada por la Secretaria Temporal en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
EL JUEZ ASOCIADO EL JUEZ ASOCIADO PONENTE
MIGUEL ANGEL PAZ ABELARDO RAMÍREZ

La Secretaria Temporal.
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.157, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Temporal
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz