REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU ORDEN: JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 206° y 157° IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE: S.M. PROMOCIONES ROAN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 48, tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el No. 70, tomo 28-A, de fecha 06 de septiembre de 2007. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, con Inpreabogado No. 28.422. PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.688.167, domiciliado en El Valle, Parroquia Juan Germán Roscio, Municipio Independencia, Capacho, Estado Táchira. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: DANIELLIE ANDREÍNA HERNÁNDEZ ACEVEDO, LUIS FRANCISCO INDRIAGO ACOSTA, JORGE ELIÉZER LEAL RANGEL y SERGIO OSVALDO CAMPANA ZERPA, con Inpreabogados No. V-136.863, 10.069, 97.360 y 34.764 en su orden. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRA VENTA EXPEDIENTE No.: 21.723. PARTE NARRATIVA ANTECEDENTES En fecha 07 de diciembre de 2013 (fls. 1 al 7, pieza I), se recibió por distribución, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRA-VENTA intentada por PROMOCIONES ROAN, C.A. en contra de JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO. En fecha 18 de diciembre de 2013 (f. 15, pieza I), el Tribunal admite la presente acción y ordena el emplazamiento del demandado, para que conteste dentro del lapso del procedimiento ordinario civil, sin término de la distancia. En fecha 21 de octubre de 2014 (fls. 22 al 48, pieza I), se recibió en éste Tribunal resultas de comisión de citación. En fecha 02 de diciembre de 2014 (f. 49, pieza I), la parte demandante solicitó el nombramiento de defensor ad litem. Por auto de fecha 26 de febrero de 2015 (f. 50, pieza I), el Tribunal designó a la abogada SANDRA YANETH RUIZ CONTRERAS, con Inpreabogado No. 143.377. En fecha 24 de noviembre de 2015 (f. 63, pieza I), el demandado de autos, actuando a través de apoderado, se dio por citado para el presente juicio. En fecha 12 de enero de 2016 (fls. 68 al 88, pieza I), la parte demandada contestó la demanda y formuló reconvención. En fecha 20 de enero de 2016 (f. 172 y vuelto, pieza I), el Tribunal admitió la reconvención propuesta. En fecha 27 de enero de 2016 (fls. 175 al 186, pieza I), la parte demandante presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. En la misma fecha, mediante diligencia inserta al folio 187, pieza I, la demandante de autos desconoció las documentales que en copia certificada rielan a los folios 107, 108, 109, 111, 121, 117, 118, 119, 120 y 131, pieza I. En fecha 03 de febrero de 2016 (f. 190, pieza I), la parte demandada insistió en hacer valer los instrumentos desconocidos, manifestando que dicho desconocimiento fue posterior a la contestación de demanda, por tanto, fueron extemporáneos y a todo evento promovió prueba de cotejo y solicitó extensión de lapso probatorio para tales fines. Por auto de fecha 04 de febrero de 2016 (f. 191, pieza I), éste Tribunal otorgó extensión de lapso probatorio de quince (15) días de despacho. Por acto de fecha 10 de febrero de 2016 (f. 192, pieza I), el Tribunal celebró acto de nombramiento de expertos para prueba de cotejo. Del folio 198 al folio 204, pieza I, riela informe de prueba de cotejo sobre los documentos desconocidos por la parte demandante, los cuales fueron debidamente firmados por la representante de la empresa que desconoció los instrumentos desconocidos. En fecha 17 de febrero de 2016 (fls. 205 al 213, pieza I), la parte demandante promovió pruebas para el presente juicio. En fecha 19 de febrero de 2016 (fls. 252 al 263, pieza I), la parte demandada promovió pruebas. En fecha 22 de febrero de 2016 (f. 264, pieza I), el Tribunal agregó a los autos las pruebas promovidas por las partes. En fecha 24 de febrero de 2016 (fls. 267-269, pieza I), la parte demandada presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la contraparte. En la misma fecha (f. 270, pieza I), la parte demandante formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 29 de febrero de 2016 (fls. 271 y 272, pieza I), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes. Lo relacionado a la evacuación de las pruebas, riela del folio 02 al folio 89, pieza II. En fecha 20 de junio de 2016 (fls. 90 al 97, pieza II), la parte demandante presentó sus informes. PARTE MOTIVA ALEGATO DE LAS PARTES Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción de las presentes actuaciones, consistente en demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE RESERVA DE COMPRA VENTA, intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., en contra de JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO. Aduce la demandante actuando a través de apoderada, que es una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, quien decidió invertir en el Estado, adquirió documento de compra venta en la Avenida Las Pilas, Avenida segunda de la Urbanización Santa Inés, de ésta ciudad, que posteriormente con su equipo técnico conformado por ingenieros y arquitectos, diseñaron un proyecto habitacional para construir tres torres de apartamentos, para un total de 141 viviendas, una vez aprobado el proyecto habitacional por las autoridades correspondientes, Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y obtener variables urbanas, para luego proceder a la oferta del proyecto a construir como costumbre mercantil en el área de construcción en ésta década las preventas se realizan antes de edificar los desarrollos habitacionales con el fin que los futuros compradores puedan adquirir un inmueble a menor precio y la empresa pueda tener un porcentaje prevendido de inmuebles, es decir, futuros compradores comprometido en la futura compra. Que en fecha 07 de mayo de 2010, el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, demandado de autos, suscribió en pleno uso de sus facultades mentales y libre de toda coacción, documento de CONSTANCIA DE RESERVA con la empresa demandante, por un apartamento del Proyecto Habitacional RESIDENCIAS EL ALACAZAR (sic) en ese momento en construcción, propiedad de la empresa demandante, por vía privada. Que el contrato de reserva se determina la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) que el futuro adquiriente paga en ese acto donde se establece que la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) para ser abonados al precio del apartamento en caso de darse la negociación objeto de reserva. Que en el plan de pagos que forma parte del Contrato de Reserva, se establece que la identificación, descripción y ubicación del apartamento. Que donde se le asignó el apartamento signado con el No. B-11-1 de la Torre “B”, con un área de NOVENTA CON OCHENTA METROS CUADRADOS (90,80 m2), del conjunto Residencias “EL ALCÁZAR”, compuesto por tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, área de servicios y un (1) puesto de estacionamiento, el cual se encuentra ubicado en el Terreno propiedad de la empresa identificado anteriormente y el precio fue establecido en el plan de pago que forma parte de la reserva, en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), los cuales deberían ser pagados en la siguiente forma: en seis pagos consecutivos mensuales desde el 30 de junio hasta el 30 de noviembre de 2010 para un monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), antes de la protocolización, es decir, para realizar la venta definitiva ante el Registro Inmobiliario y el plan de pagos se estableció: “El monto colocado para la protocolización, podrá ser cancelado con recursos propios o a través de crédito que apliquen a la adquisición de vivienda y en todo caso dependerá de los ingresos familiares”. Que en la reserva se establece que la vigencia de la misma es de treinta (30) días continuos, a partir de la firma de dicho documento, el cual fue firmado en fecha 07 de mayo de 2010, donde la empresa se compromete a mantener el precio durante la vigencia del plan de pago, así como el vencimiento de la Reserva o desistimiento, la empresa tendrá la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), y se procederá reintegrar la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), dentro de un plazo de noventa (90) días continuos a partir de la resolución de la reserva por su vencimiento o desistimiento. Que el demandado realizó diferentes pagos, pero incumplimiento todas las fechas establecidas en el Plan de Ventas y sumando la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00); a parte de la reserva de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00). Que en fecha 18 de julio de 2012, se obtuvo el permiso de habitabilidad de la Torre “B”, donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de la reserva de compra al optante y la empresa inmediatamente procedió a notificar a todos los opcionantes a compra de la torre “B” a efectos del pago de formalizar las opciones a compra venta y reservas sobre los apartamentos, a pesar de haberse debidamente notificados la habitabilidad, el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA, no se presentó a efectos de formalizar la reserva del apartamento y pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), ni con recursos propios, ni a través de un crédito hipotecario, pues hasta la fecha no se ha comunicado por ninguna vía con la empresa a efectos de formalizar la compra del apartamento en reserva y determinado en ese mismo instrumento. Que el demandado no ha manifestado su voluntad de formalizar la compra en tiempo útil, dentro de la vigencia de la reserva y hasta la presente fecha no se ha obtenido el pago del saldo deudor del precio establecido en el plan de ventas que forma parte del documento de reserva y la demandante, ante ese incumplimiento en el pago y formalización de la compra del apartamento dado en reserva, no puede continuar esperando indefinidamente en virtud de los compromisos económicos y de la pérdida del valor de dinero y los efectos de la reciente devaluación de 4,30 a 6,30 bolívares que inciden directamente en el costo de los materiales y mano de obra en el área de la construcción, por tanto es inminente que se declare la resolución del contrato de reserva sobre el apartamento signado con el No. B-11-1, del Conjunto Residencial “EL ALCÁZAR” e inmediatamente la empresa PROMOCIONES ROANCA le devuelva la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), como lo establece el contrato suscrito por las partes. Que de la narrativa sucinta de los hechos, se evidencia que se configura los supuestos de hecho contemplados en el ordenamiento jurídico tanto nacional como comparado, como INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como lo ha definido la más reconocida doctrina “como la falta entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada, o como lo enseña JOSÉ MELICH-ORSINI, que la noción de incumplimiento, es aplicable a cualquiera de los tres sentidos de los vocablos, retardo, mora e inejecución o la no ejecución de la obligación contenida en el contrato y ese incumplimiento es el supuesto de la acción de (sic) resolutoria (sic), como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil. Que el promitente comprador incumplió la obligación de pagar la totalidad del precio establecido en el contrato y se negó a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales, específicamente la principal obligación de su parte como era cumplir con el pago total del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, que ese incumplimiento es total y en consecuencia le otorga la facultad a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., de solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE RESERVA, suscrito por las partes promitentes, JUAN CARLOS LOAIZA y PROMOCIONES ROAN, C.A. Que no existe un fundamento legal para que pueda sustraerse la demanda de la obligación de pagar el PRECIO establecido en el documento de reserva. Que concluye que el incumplimiento del demandado de sus obligaciones contractuales de no pagar el precio en tiempo útil, no es una causa justa ni legal, que la negativa manifiesta de cumplir su principal obligación “pagar el precio” y los gastos de registro, redacción de documentos y abogado, en el tiempo establecido, como lo establece el artículo 1.211 ejusdem y en las condiciones contractuales establecidas, entonces concluye que estos incumplimientos se subsumen en el supuesto de hecho de los artículos 1.167, 1.211 y 1.204 ejusdem (sic). Que en la realidad fáctica es procedente y facultativo la Resolución Unilateral por parte de la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., y acudir ante el órgano jurisdiccional en busca de la tutela judicial efectiva para incoar esta acción resolutoria en contra del demandado, a efectos que convenga o sea declarada la resolución del contrato de reserva suscrito por las partes promitentes y en consecuencia, se deje totalmente sin efecto el contrato de reserva y el plan de venta, y quede libre de disposición el inmueble objeto del mismo, es decir, el apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar que actualmente ya está totalmente construido y de conformidad con las leyes vigentes (código Civil y Ley contra la Estafa Inmobiliaria, se proceda a REINTEGRAR las cantidades de dinero recibidas mas los intereses por la demandante de parte del demandado, como lo establece el artículo 20 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establecidas en el contrato objeto de la acción de resolución. Que el incumplimiento que fundamenta la resolución del contrato, produce daños y perjuicios a la demandante, expresamente se reservan la acción de daños y perjuicios, derivadas del incumplimiento del contrato. Que por los hechos fácticos narrados y el derecho alegado, ocurre a demandar, al ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA, plenamente identificado, para que convenga ante éste Tribunal en resolver el contrato de reserva de compra venta, suscrito el 07 de mayo de 2010 y en caso contrario sea declarado resuelto por el Tribunal, con todos los efectos legales subsiguientes y quede totalmente libre el apartamento para disposición de su única y legítima propietaria PROMOCIONES ROAN, C.A. Estiman la demanda en la cantidad de TRES MIL CIENTO CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (3.150 U.T.) y se condene en costas al demandado. Por su parte, al momento de contestar la demanda, el demandado manifestó el rechazo genérico y pormenorizado de la demanda incoada en su contra; que no obstante conviene en ciertos hechos por ser serios y ciertos algunas narrativas del libelo. Que la demandante se dedica al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, que la preventa del Conjunto Residencial “El Alcázar” se realizó antes de construir el mismo con el fin que los futuros adquirientes pudieran adquirir el inmueble a menor precio y que el demandante pudiera financiar con dinero de los compradores la obra a ejecutar, que en fecha 07 de mayo de 2010, suscribió documento privado con la demandante, denominado Constancia de Reserva, pero que sobre la naturaleza del mismo se debatirá más adelante y que el mismo tuvo por objeto el apartamento signado con el No. B-11-1 del Conjunto Residencial El Alcázar para ese momento en construcción y que ese documento es el mismo agregado a los autos por la propia actora. Que como lo afirma la demandante y consta en el contrato, el pago de ese mismo día (07 de mayo de 2010) por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) y que tal cantidad fue recibida por la demandante para ser abonada al precio del apartamento. Conviene en el área del apartamento y que el precio en ese momento, fue fijado en la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), como lo afirma la demandante y como consta en el documento firmado entre las partes en fecha 07 de mayo de 2010; que el plazo para los pagos mensuales se extendía hasta el 30 de noviembre de 2010, más allá de la vigencia de la mal llamada “Reserva”; que además de los pagos mencionados en dicho contrato, los demás pagos sucesivos a partir del 25 de mayo de 2010 y que ascienden a la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00); que el permiso de habitabilidad consignado, se obtuvo en fecha 18 de julio de 2012, después de dos años y 11 días de vencida la vigencia contenida en la mal llamada “Reserva” del inmueble, en atención literal del texto del documento y ocho meses y un día luego de haber el demandado complementado pagos a cuenta del precio del inmueble y haber sido así recibidos por la demandante, que ascendía como ya quedó demostrado, en la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), equivalentes a más del 69% del precio total convenido para el apartamento. Por último convino en la aplicabilidad de éste asunto de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Negados los hechos y aceptados varios otros, el demandado manifestó que el contrato cuya resolución se pretende, se identifica con la expresión “Constancia de Reserva”, e incluso se le identifica al demandado como “Futuro Adquiriente”, la voluntad real de las partes, evidente y claramente manifestada en el mismo contrato, no es otra que la de comprometerse recíprocamente en una operación de compra venta definitiva a crédito de una vivienda cuya protocolización del documento traslativo de propiedad no podía hacerse en ese momento porque la demandante no había construido el apartamento y no había obtenido la Constancia de Habitabilidad del inmueble objeto del contrato, ni había registrado el correspondiente documento de condominio, es decir, se trata de la venta de cosa futura, permitida por el artículo 1.156 del Código Civil. Que la venta quedó perfeccionada con el consentimiento de las partes y el pago del saldo del precio quedaría pendiente del cumplimiento de una condición suspensiva; la protocolización del documento de compra venta. Que ello se evidencia del contenido mismo del contrato suscrito entre las partes, especialmente cuando se establece “La cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 155.000,00) para ser abonados automáticamente al saldo del precio. Que resulta incontrovertible que ambas partes manifestaron su consentimiento recíproco de vender y comprar a crédito la vivienda en las condiciones establecidas en el contrato, consenso que se extendió además del objeto al precio y a la forma de pago del mismo. Que el Juez sirva analizar el contrato fundamento de la presente demanda, tomando en cuenta, para determinar la naturaleza del mismo, la voluntad real de los contratantes, apartándose de la denominación dada por las partes a dicho contrato, denominación no existente en las leyes venezolanas y se pronuncie al respecto como punto previo en la sentencia definitiva. Que la relación del demandado con la demandante comienza el 26 de febrero de 2009, cuando celebra un primer contrato cuyo objeto era el mismo apartamento, pero a un precio diferente. Que en esa oportunidad las partes fijaron el precio del inmueble en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00) y suscribieron el contrato que se permite acompañar y oponer a la demandante por provenir de ella misma y que forma parte del expediente administrativo que cursa a instancias del demandado por ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y vivienda, Dirección de Gestión, Supervisión y seguimiento de obras, cuya copia certificada en cada una de sus páginas por la ciudadana OLIANA RODRÍGUEZ, viceministra de Gestión, Supervisión y Seguimiento de obras del Ministerio nombrado, lo cual agrega a los autos, además como prueba de los distintos requerimientos realizados por el demandado a la demandante para que cumpliera con su obligación contractual y echa por tierra el falaz argumento de la demandante en cuanto a que el demandado es quien ha incumplido y además no se ha presentado a formalizar la compra-venta. Que el contrato que hace referencia, riela a los folios 18 y 19 de dicho expediente administrativo. Que en violación flagrante de la normativa legal, la demandante constriñe al demandado para que convenga en el ajuste del precio de la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), con un aumento injustificado y usurero del 48,64%, con la intención manifiesta y premeditada de ocultar el cambio del precio, obligando al demandado a suscribir en fecha 07 de mayo de 2010, bajo amenaza de perder el dinero entregado, un documento, redactado por la misma demandante, en el que manifiesta su supuesta intención de desistir de la negociación original y suscriben ese mismo día, el 07 de mayo de 2010, una segunda “constancia de Reserva” sobre el mismo apartamento, pero a un precio ostensiblemente diferente. Que en ese segundo documento es el que hoy sirve de base y fundamento de esta demanda, haciendo la demandante mutis total sobre el primer documento a pesar que, como consta en el mismo expediente administrativo, el demandado ha reclamado ante las autoridades administrativas el cumplimiento del mismo y se está a la espera de la resolución de las mismas autoridades, sin que su representado haya renunciado a su derecho a ejercer otro tipo de acciones en defensa de sus derechos. Que ratifica de manera expresa la reserva que hace el aquí demandado de todas las acciones que le asisten en defensa de sus derechos. Que es sencillamente inexplicable que el mismo día el demandado manifieste libremente su voluntad de desistir de la compra del apartamento por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00) y firme una Constancia de Reserva” del mismo apartamento, pero por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00). Que observa que el demandado cedió ante la coacción de la demandante y firmó el segundo documento dado, entre otras cosas, a que en el interín entre el primer y segundo contrato este mismo Tribunal, según consta en oficio No. 1.618 de fecha 17 de diciembre de 2009, había dictado una prohibición de enajenar y gravar sobre el conjunto residencial por lo que sentía el fundado temor que pudiera ver comprometida su vivienda por cuanto, en esas condiciones, la vendedora hoy demandante, no podría cumplir con su obligación de transferirle por documento protocolizado, la propiedad del inmueble. Que trae a colación a éste Tribunal dicha narrativa, para demostrar uno de los incumplimientos de la demandante, ya que no se pretende reclamar de su parte, daños y perjuicios ocasionados al demandado con la ilícita actuación, pues ello, una vez resuelto en la vía administrativa, será materia de un procedimiento diferente, reclamándose ante esta instancia, como se formalizará más adelante, el cumplimiento del contrato que la demandante pretende sea resuelto; o sea, la segunda “Constancia de Reserva” o compra venta, que sin embargo, de manera expresa reserva el ejercicio de las acciones legales que pudieran corresponder al respecto. Que una vez firmado el 07 de mayo de 2010 el contrato que se demanda, él cumplió con los pagos convenidos tal y como lo acepta en el libelo la demandante. Que es de destacar que aunque se había convenido que el demandado pagara por cuotas la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), que sumado a lo que había ya pagado para el 07 de mayo de 2010, totalizaba la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), reservándose la restante cantidad, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARSE (Bs. 270.000,00), para ser pagados al momento de la protocolización del documento de compra venta, su representado pagó por cuotas la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), es decir, CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) demás ante la presión de la demandante y con la fundada esperanza que ello ayudaría a la constructora demandante para que terminara a tiempo el inmueble y pudiera transferirle la propiedad. Que como respeto al tiempo, no se quiere entrar a discutir sobre la oportunidad en que se hicieron los pagos pues, cualquier atraso en los mismos, fue convalidado por la propia demandante al recibirlos e imputarlos al precio sin reserva, objeción y protesta tal y como lo confiesa en el libelo. Que vale destacar que una vez el demandado hace los pagos parciales ya descritos, se entera que éste mismo Tribunal mediante oficio No. 101 del 05 de febrero de 2010, ha dictado otra medida de prohibición de enajenar y gravar y lo que le pareció mucho más grave aún, es que el Tribunal Tercero de Primera Instancia Penal en funciones de Control, mediante circular No. 0230-0116-C1-000144 del 09 de febrero de 2011, también había prohibido la venta de los inmuebles que formaban parte del Conjunto Residencial “El Alcázar”. Que sin perjuicio de otras pruebas que serán promovidas y evacuadas en la oportunidad correspondiente, se permite acompañar copia simple del documento inscrito por ante la Oficina subalterna de Registro Público del Segundo Circuito de San Cristóbal, en fecha 31 de octubre de 2007, anotado bajo el No. 13, tomo 87 del protocolo primero y de sus correspondientes notas marginales donde se puede constar lo anteriormente expuesto (anexo “B”). Que con sobrada razón la incertidumbre y temor que estas medidas le habían causado al demandado, lo llevaron a exigir a la hoy demandante el cumplimiento del contrato de compra venta, pero a pesar de estar vencido el término convenido y de haber cumplido el demandado con los pagos, la demandante se encontraba imposibilitada de cumplir con su obligación de protocolizar el documento de compra venta, pues no había obtenido la constancia de habitabilidad, que como se puede apreciar de la misma, aportada por la accionante, se obtuvo el 18 de julio de 2012, quien tampoco había registrado el documento de condominio, lo cual hizo el 20 de septiembre de 2012, con lo que queda demostrado que para el momento del vencimiento de la Constancia de Reserva y para el momento de cumplimiento de la obligación de pago del demandado, la demandante NO ESTABA EN CONDICIONES DE CUMPLIR lo acordado en el contrato, por tanto, y ante la falta de cumplimiento de la demandante, no se le podía exigir al demandado el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio pues, como ha quedado ya aclarado, el pago del mismo estaba sujeto a la condición de la protocolización del documento de propiedad. Que aunado esto, la demandante le exigía ilegalmente el pago del ajuste por inflación argumentando que así estaba convenido en el contrato y el pago de supuestos gastos de registro y exorbitantes honorarios de abogados a los que no estaba obligado. Que todavía hoy y como consta en la demanda, la accionante insiste en que el demandado debía pagar esas cantidades. Que la parte in fine del artículo 1.168 establece como excepción, la fijación de fechas diferentes. Que de la revisión de los documentos aportados por la demandante, se concluye que de manera alguna se acordó fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones recíprocas de las partes, es decir, la protocolización del documento de propiedad por parte de la demandante y el pago del saldo del precio por parte del demandado, que de hecho el plan de ventas que aportó la demandante, inserto al folio 13, se incida las fechas en que se deben hacer los pagos convenidos y que el monto de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), DEBE PAGARSE A LA PROTOCOLIZACIÓN, y por si hubieren dudas, explica en una nota: “Si desea elaborar sus pagos a través de cheque, favor emitirlo a nombre de PROMOCIONES ROAN, C.A. (no endosable) o elaborar depósito bancario en el Banco Mercantil cuenta corriente No. 1065311036 y Banco de Venezuela cuenta No. 0102-0441-11-0000039929 o por el correo electrónico al e-mail lizkev@aruporoanca.com por teléfono (0276) 3563296-5140698; que el monto colocado para la protocolización, podrá ser cancelado con recursos propios o a través de crédito…”, que más claro imposible. Que resulta entonces que ante el incumplimiento manifiesto y evidente de la demandante, porque mal podría transferir la propiedad sin haber obtenido la “Constancia de Habitabilidad” y sin haber registrado el documento de condominio, el demandado, amparado en el ordenamiento legal, se negó a ejecutar su obligación de pagar el saldo del precio y las cantidades adicionales que le estaban exigiendo, sin embargo, manifiesta su total disposición de pagar el saldo del precio adeudado en el momento de la protocolización del documento de propiedad, inclusive en el momento en que dicho documento esté en la Oficina de registro listo para ser protocolizado, o en la oportunidad que éste Tribunal lo ordene haberlo. Que visto de otra manera, la obligación en cabeza del demandado de pagar el saldo del precio, está sujeta a cumplimiento de una condición suspensiva, la protocolización del documento de propiedad. Mientras no se cumpla esa condición, no se puede exigir al demandado el pago del saldo adeudado, ni mucho menos se puede exigir el pago de cantidades adicionales expresamente prohibidas por la Ley. Que en el mismo orden de ideas y para poner de patente otros incumplimientos de la vendedora demandante, se permite observar al Tribunal, que para el 07 de mayo de 2010, momento en que se firma el contrato que la demandante pretende unilateralmente resolver, se encontraba vigente, desde hacía once meses, la resolución No. 110, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y vivienda, publicada en Gaceta Oficial No. 39.197 del 10 de junio de 2009, que en su artículo primero prohibía que los precios de las viviendas fueran ajustados de acuerdo al índice de precios al consumidor o IPC, sin embargo, en el contrato cuya resolución unilateral pretende la parte actora, si se sirve revisar el folio 12 del presente expediente, se establece un precio SEGÚN PREFERENCIA SUJETO AL IPC: de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), que la demandante de manera ilegal pretendió exigir y en algunos casos exigió, no solo al demandado, sino también a otros adquirientes, el ajuste en los precios convenidos. Que por otra parte, el artículo 3 de la citada resolución 110, prohíbe que en los contratos se establezcan cláusulas de terminación o resolución unilateral. Que sin resolución de contrato en detrimento del débil jurídico que es el particular adquiriente de la vivienda. Que la misma resolución 110 impone en su artículo 4, a los promotores y constructores de vivienda, la obligación de indicar en los contratos que suscriban y que tengan por objeto viviendas en construcción, la fecha cierta de culminación de la obra. Que se puede observar que en ninguna parte aparece la indicación de dicha fecha, lo que constituye otro incumplimiento de la demandante. Que tampoco cumple la demandante con la existencia de informar a los compradores que es y era para el momento de las ventas, titular del derecho de propiedad sobre el terreno base de la construcción, que si se observa la documentación aportada, en ninguna parte se hace mención al documento de propiedad, quizás para que los compradores no se enterasen de las medidas preventivas de las que era objeto la demandante, tanto en la jurisdicción civil, como en la jurisdicción penal. Que en reiteradas ocasiones el demandado requirió a la demandante el cumplimiento de obligaciones pero sólo obtuvo evasivas. Que el día 30 de abril de 2012, es publicada en la Gaceta Oficial No. 393.071 (sic; lo correcto es 39.912), la Ley contra la estafa inmobiliaria. Que como punto previo se permite aclarar que aún cuando esta Ley es publicada con posterioridad al inicio de la negociación objeto de esta demanda, la misma establece en su disposición transitoria primera, que los inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidos en ésta ley, hasta su culminación definitiva. Que queda claro, gracias al aporte que la demandante hace de la Constancia de Habitabilidad, que la misma se obtuvo el 18 de julio de 2012, es decir, después de haber entrado en vigencia de la referida Ley contra la estafa inmobiliaria, lo que quiere decir que, para la fecha de publicación de la Ley el conjunto se encontraba sujeto al procedimiento administrativo para obtener la habitabilidad del mismo, por lo que quedó sujeto a las disposiciones de esta Ley resultando la misma aplicable al caso que nos ocupa, sin embargo existen algunas dudas que la demandante se haya adaptado a varias exigencias de la citada Ley. Que determinado como quedó la aplicabilidad de la Ley contra la estafa inmobiliaria, se permite oponer como defensa de fondo, la prohibición establecida en el artículo 18 ejusdem, en cuanto a la necesidad, en caso de un supuesto incumplimiento del comprador, de obtener previamente el aval del ente rector. En el mismo escrito de contestación a la demanda, el demandado de autos reconviene a la demandante de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, demandando el cumplimiento del contrato de compra venta suscrito en fecha 07 de mayo de 2010, a fin que la demandante reconvenida cumpla con sus obligaciones de: 1) protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”, sin exigir nada más que el pago del saldo del precio, es decir, excluyendo expresamente cualquier otra cantidad por concepto de ajuste por inflación o IPC, gastos de registro, honorarios o cualquier otro motivo fútil; 2) hacer la tradición y la entrega real y efectiva del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”, debidamente terminado y en condiciones de Habitabilidad; 3) a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, pagar al demandado la cantidad de dos unidades tributarias por cada día de atraso en la entrega del inmueble, considerando que la videncia pactada de la “Constancia de Reserva” o documento de compra venta era de treinta (30) días contados desde el 07 de mayo de 2010, es decir, la misma que venció el 06 de junio de 2010 y que la demandante reconvenida incumplió con su obligación de indicar una fecha diferente para la terminación de la obra, debe la demandante reconvenida pagar al demandado reconvincente, hasta el día 06 de enero de 2016, la cantidad de CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, correspondiente a 2036 días de mora en el cumplimiento de su obligación, que al precio referencial vigente, hoy equivaldría a la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARSE (Bs. 610.800,00), sin embargo, el pago correspondiente deberá calcularse de conformidad con el monto de la unidad tributaria vigente para el momento en que se haga efectivo el pago, así como las indemnizaciones que se sigan generando hasta el cumplimento efectivo de la entrega del apartamento totalmente terminado y en condiciones de ser habitado, tal como se acordó, o en su defecto a ello sea condenado por éste Tribunal, además deberá la demandante reconvenida pagar los alquileres pagados por el demandante cuyo reclamo se hará por separado. Fundamenta la reconvención en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 26 de la Ley contra la estafa inmobiliaria. Estima la reconvención en la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARSE (Bs. 610.800,00), equivalentes a CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (4032 u.t.). Fijó domicilio procesal en la Avenida Rotaria, Urbanización Los Criollitos I, Casa No. 33, San Cristóbal, Estado Táchira. Admitida la reconvención, la parte demandante reconvenida, contestó la mutua petición alegando negar, rechazar y contradecir todos los hechos como el derecho en que se fundamenta la reconvención, negó que la demandante haya incumplido las obligaciones asumidas en el documento de Constancia de Reserva, celebrado en fecha 07 de mayo de 2010, por un Apartamento del Proyecto Habitacional RESIDENCIAS EL ALACAZAR (sic) en ese momento en construcción, propiedad de la demandante, según consta en documento de constancia de reserva firmado por las partes en la sede de la empresa, por vía privada. Negó, rechazó y contradijo por ser totalmente falso que la relación con el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO y PROMOCIONES ROAN, C.A., se haya iniciado en fecha 26 de febrero 2009; que el documento de constancia de reserva se firmó por vía privada en fecha 10 de marzo de 2010, documento que acompaña la parte demandada al escrito de reconvención y el cual rechazan y se oponen. Que con relación al proceso administrativo iniciado por JUAN CARLOS LOAIZA, ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y vivienda, específicamente en la dirección de Gestión, supervisión y seguimiento de obras, se evidenció en los distintos y diferentes actos conciliatorios realizados ante esa sede, la mala fe y el desinterés por parte del ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA, por cuanto el mismo no manifestó su voluntad por ningún medio de formalizar la compra del bien inmueble, ni mucho menos realizar el pago total del monto adeudado del precio total establecido en el plan de ventas que forma parte del documento de reserva y hasta la presente fecha no se ha obtenido ni ha mostrado interés en cumplir con esa obligación, por lo que al demandante reconvenida, ante ese incumplimiento en el pago y la formalización de la compra del apartamento dado en reserva, no pudo continuar esperando indefinidamente en virtud de los compromisos económicos, por lo que se tomó la decisión de acudir a la vía judicial, reclamando la resolución del contrato. Niega, rechaza y contradice, lo que expone el demandado en el escrito de contestación de la demanda, al alegar que hubo un constreñimiento por parte de la demandante para convenir sobre un ajuste del precio de la cantidad de 370.000 Bs. a la cantidad de 550.000,00 Bs., alegando que se obligó al demandado a suscribir la constancia de reserva, declaraciones que son totalmente falsas y sin fundamento alguno, con lo cual se demuestra plenamente la mala fe y las falsas y temerarias acciones que se han emprendido en contra de PROMOCIONES ROANCA. Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el reconvincente con respecto a que el mismo cumplió con todos los pagos convenidos, cuando efectivamente, el promitente comprador incumplió su principal obligación de pagar la totalidad del precio establecido en el contrato y se negó a cumplir y ejecutar el contenido de las obligaciones contractuales, específicamente la principal obligación de su parte como era cumplir con el pago total del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, que ese incumplimiento es total y en consecuencia le otorga la facultad a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A. de solicitar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE RESERVA, suscrito, que no existe un fundamento legal para que pueda sustraerse la demanda de la obligación de pagar el precio establecido en el documento de reserva. Negó, rechazó y contradijo que la demandante reconvenida haya exigido al demandado ninguna cantidad de dinero por inflación, por IPC u otros gastos fútiles como lo alega el demandado en el escrito de reconvención. Negó, rechazó y contradijo, que tenga la obligación de hacer la tradición, entrega real del apartamento B-11-1, propiedad de la demandante, debidamente terminado y en condiciones de habitabilidad por cuanto el demandado no cumplió con su principal obligación de formalizar el contrato de opción a compra venta y pagar el precio establecido para ello, incumpliendo voluntariamente y muy por el contrario PROMOCIONES ROAN, C.A., si culminó el apartamento, con todas las condiciones de habitabilidad exigidas por la Ley y así efectivamente lo entregó a los demás opcionantes compradores mediante documento debidamente protocolizado, que si cumplieron efectivamente con sus obligaciones. Negó, rechazó y contradijo que la demandante tenga la obligación establecida en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, que con temeridad y solo con el ánimo de defraudar la justicia, alega su cumplimiento, como pretende el demandado quien no cumplió con el contrato de reserva del apartamento como se evidencia de las distintas confesiones por ante la autoridad administrativa SUNAVIH (sic) en el procedimiento administrativo llevado por ante ese organismo, que realizó el demandado en principio ante el extinto INDEPABIS, donde se estableció que el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA que debía formalizar la opción a compra venta y pagar el precio establecido en el plan de pago, cosa que nunca ocurrió y tampoco cumplió, por como se evidencia de las actas; que el prenombrado demandante no vive en ésta ciudad de San Cristóbal, se mudó para Trujillo y luego a la ciudad de Caracas, donde actualmente mantiene su residencia, por ello nombró al ciudadano VIANNEY NUÑEZ LOAISA (sic) quien dijo ser su sobrino, como consta en el expediente administrativo que fue consignado en copia certificada por el demandado. Negó, rechazó y contradijo que la reconvenida tenga la obligación establecida en el artículo 26 de la Ley contra la estafa inmobiliaria, debido a que es totalmente falso, que haya configurado atraso en la entrega de los inmuebles, como alega el demandado en el escrito de reconvención, cuando lo que verdaderamente ocurrió es que el demandado no se interesó, fue negligente y culposo totalmente en realizar el pago del precio y materializar la opción a compra establecida en el mismo documento de constancia de reserva, que así de la misma manera gestionar el documento de opción a compra venta, lo que demuestra la falsedad del alegato de incumplimiento y mucho menos que se haya originado la obligación de pagar dos unidades tributarias por cada día de supuesto atraso en la entrega del inmueble. Que si se observa el escrito de reconvención, el reconviniente es groseramente abusivo al pretender que se le pague un monto de CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (4.072 U.T.), por los días de retraso, lo cual es superior al irrisorio precio por el cual nunca pagó por el incumplimiento de la reserva del apartamento, pues como se ha narrado y demostrado el incumplimiento culposo y negligente del mismo demandado reconviniente es la causa única y directa de no haberse formalizado la opción a compra y solo únicamente se trató de un documento de reserva sobre un apartamento y nunca existió la voluntad de vender el apartamento al demandado, pues como lo establece el código civil en materia de contratos preparatorios de venta, la reserva es por su naturaleza un contrato preparatorio pero nunca traslativo de propiedad ni derecho a comprar, solo en el caso de haberse materializado la opción a compra venta conjuntamente con el pago de las cantidades establecidas como precio de la constancia de reserva, en tal virtud es falso de toda falsedad e ilegal pretender un pago en un supuesto de hecho de la norma que no se subsume a los hechos narrados, además de la confesión libre y espontánea realizada por el representante apoderado del demandado y así piden que sea valorada en toda (sic) su valor probatorio. Que como se evidencia en el documento de constancia de reserva sobre un apartamento, no se estableció entrega del inmueble, pues esta obligación si se establece y determina en los documentos que contienen los contratos de opción a compra de los opcionantes que si cumplieron y formalizaron la opción a compra como se evidencia y tiene publicidad registral que ya están todos registrados a sus respectivos nombres. Que miente de toda falsedad el actor reconviniente y se evidencia que JUAN CARLOS LOAIZA, después de dos años de total ausencia no presentarse en las oficinas de PROMOCIONES ROANCA o en la obra, negligente totalmente e incumpliente (sic) de sus obligaciones derivadas de la constancia de reserva y aún teniendo desde septiembre de 214, conocimiento de la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada en contra de la constancia de reserva, como el mismo lo confiesa en el escrito de denuncia que consigna ante SUNAVITH (sic) en copias certificadas y que por el principio de la comunidad de la prueba, piden sea valorada esta confesión y demuestra la contumacia para presentarse ante éste Tribunal a ejercer los derechos de defensa y cumplir con su obligación de contestar ante el órgano jurisdiccional y que solo después de agotarse todos los medios de citación y haberse nombrado defensor ad litem, es que comparece ante esta jurisdicción y temerariamente reconviene a la empresa PROMOCIONES ROANCA, por cumplimiento, aún cuando la jurisprudencia y la doctrina han sido del criterio claro y preciso que en la demanda de resolución de contratos, el demandado no le es permitido solicitar el cumplimiento del contrato porque por su misma naturaleza son acciones que se excluyen mutuamente, debido a la naturaleza jurídica de la resolución del contrato por incumplimiento establece lo relativo a cómo justificar esta acción, pues más que una aplicación de la ley que crean las partes en el contrato, se trata de un fracaso (del contrato), un golpe a su eficacia, un aniquilamiento retroactivo del propio contrato, pues por resolución debe entenderse como el derecho que tiene la parte cumplimente de su obligación, o que ofrece eficazmente cumplirla de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no ha cumplido con su correspondiente obligación. Que la forma como se le concede al contratante diligencia que ha cumplido con las obligaciones contraídas por medio de un contrato, que en éste caso contrato de reserva, la posibilidad de quedar prontamente liberado, cuando la otra parte no ha cumplido con su principal obligación. Que con respecto a la naturaleza jurídica del cumplimiento, se ha entendido al cumplimento de contrato como la exacta ejecución del programa contractual tendente a dar satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación de las partes de la obligación contraída, que cumplimento denota no solo el simple pago, sino la realización o ejecución de una prestación. Que es así como en caso, de no producirse el cumplimiento, según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, como nos enseña y diserta el connotado doctrinario Gilberto Guerrero Quintero. Que desentrañada la naturaleza jurídica de ambas pretensiones, se colige que ambas se excluyen y es por lo que el Juez debe declarar en la sentencia definitiva inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto es indudable que ambas pretensiones al ser antagónicas entre si, puedan ventilarse en un mismo proceso, que no es posible porque son pretensiones que se excluyen entre si, es igual que en un mismo proceso se demandara la resolución y el cumplimento del contrato. Que rechaza y contradice todos los hechos y el derecho de la reconvención propuesta porque en primer lugar son totalmente falsos y en segundo lugar la reconvención no es un medio de defensa sino de ataque. Que es inoficiosa que se reconvenga por supuesto incumplimiento en contra de una resolución de contrato. Que es totalmente falso de toda falsedad que PROMOCIONES ROAN, C.A., halla (sic) incurrido en el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas. Que correlativamente cumplió exactamente con las obligaciones asumidas y construyó los apartamentos ofrecidos y una vez obtenida la habitabilidad por parte de la Oficina de Catastro, notificó a todos los prenombrados y se procedió a la entrega de la documentación requerida y los prenombrados con sus abogados de confianza, redactaron el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta entre la demandante y los ciudadanos mencionados, posteriormente después de obtener la habitabilidad mediante documento público ante el Registro inmobiliario. Que con respecto a las obligaciones derivadas y asumidas por el demandado, has ha incumplido totalmente, muy por el contrario la demandante, quien ha cumplido como se evidencia de documentos ya consignados se ha concluido con la construcción y habitabilidad de los apartamentos ubicados en la Torre “B” del conjunto residencial el Alcázar. Que miente descaradamente el demandado JUAN CARLOS LOAIZA, en aseverar que la empresa PROMOCIONES ROANCA no cumplió con su obligación de protocolizar ni cumplir con su principal obligación como lo es el pago del precio del bien inmueble, establecido en el plan de pago; que en tal virtud, queda totalmente demostrado que PROMOCIONES ROANCA, cumplió con la construcción del apartamento con todos sus servicios y habitabilidad y entregó todos los documentos y solvencias requeridas para redactar el documento de opción a compra y el documento de venta definitivo, según lo solicitado por el demandado reconviniente. Que es por el incumplimiento culposo del demandado, quien no realizó el pago total del precio establecido y tampoco los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva, en el caso que se hubiera formalizado la opción a compra venta, que ese incumplimiento es total. Que hasta el día de la presentación del libelo de demanda de resolución, no cumplió con las obligaciones asumidas y así explícitamente lo ha confesado en el escrito de reconvención al manifestar que no ha pagado el precio excusándose que no se ha elaborado el documento de opción a compra, que tan negligente puede ser un justiciable que alegue su propia negligencia e incumplimiento para fundamentar un cumplimiento culposo de su acreedor, que es algo tan ilógico e inexcusable que alegue el no cumplimiento de su principal obligación al decir que no era su responsabilidad correr con los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la opción a compra. Que dicha actitud culposa del reconviniente en el cumplimiento del pago del precio irrisorio por el cual fue transada la venta del apartamento B-11-1 de la residencia El Alcázar, por la inejecución negligente, de la falta o de la mala fe y dolo del deudor reconviniente, carece de todo fundamento jurídico la reconvención planteada, que el hecho cierto es el incumplimiento total y culposo por parte del reconviniente en sus obligaciones derivadas del documento de Constancia de Reserva. Que mientras el demandado actuó con total negligencia y mala fe, la empresa demandante a cumplido todas y cada una de sus obligaciones. Que el demandado tenía conocimiento de la existencia de una demanda judicial en su contra, a pesar de ello y de las múltiples diligencias que se realizaron para obtener su citación, tanto de forma personal, como por medio de carteles, no fue posible contactarlo, pero el tenía conocimiento de la demanda como lo indica en el escrito de reconvención, actuando de mala fe y con la intención soez de dilatar más en el tiempo su interés era de alargar y vender el inmueble por un alto precio y enriquecerse indebidamente y con ello pagar el precio irrisorio convenido, pues como es un hecho notorio, la pérdida del valor del dinero, es a favor de la demandada (sic) reconviniente, que le interesa que el tiempo que transcurra y el dinero ya a esta fecha se ha devaluado en su totalidad, otro hecho muy importante es que la negligencia del ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA, demuestra que no necesita el inmueble para habitarlo, es solo por un interés comercial para revenderlo al mejor postor, por cuanto si existiera la necesidad de habitarlo, hubiera demostrado el interés y el cumplimiento de sus obligaciones. Que el incumplimiento voluntario del demandado ha generado daños patrimoniales a la demandante por cuanto el precio irrisorio establecido para la venta, cada día transcurrido es afectado por la devaluación que es un hecho público y notorio, y consecuencialmente afecta el patrimonio de la empresa que debió pagar a la institución financiera BANCARIBE, el crédito de financiamiento para la construcción del apartamento ofrecido en venta y todas las cuotas del condominio, además impide la venta a una familia que pueda adquirir y obtener una vivienda digna. Impugnó la estimación de la demanda de reconvención por cumplimiento de contrato de transacción judicial en CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, en base a que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y no existe fundamento jurídico sobre el cual se estimó la demanda de reconvención y que según el objeto de la misma el cumplimiento del contrato la estimación debe ser por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES, equivalentes a 1.800 U.T. Planteada así la traba de la litis, incluyendo contestación a la reconvención, el Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas al juicio. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE A la original inserta del folio 11 al folio 13, pieza I, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; entre INMOBILIARIA ROAN, C.A., quien posteriormente firma identificándose como PROMOCIONES ROAN, C.A., por una parte y por la otra el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, celebraron en fecha 07 de mayo de 2010, un contrato denominado “Constancia de Reserva”, sobre un apartamento signado con el Número B-11-1, ubicado en la Torre “B” del Conjunto Residencial El Alcázar, pactándose un precio en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), que incluye un plan de ventas, donde se pactó una cuota para el día 06 de mayo de 2010 de Bs. 60.000,00 que denominaron Reserva exigida, una cuota especial 1 por Bs. 100.000,00, seis (6) giros mensuales de Bs. 20.000,00 cada uno para un total de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), pagaderos el último día de los meses Junio a noviembre de 2010 y un monto de Bs. 270.000,00 que denominaron “protocolización”, el cual ostenta una nota que textualmente se lee: “Si desea elaborar a través de cheque, favor emitirlo a nombre de PROMOCIONES ROAN, C.A. (no endosable) o elaborar depósito bancario en el Banco Mercantil cuenta corriente No. 1065311036 y Banco Venezuela cta. No. 0102-0441-11-0000039929, o por correo electrónico al e-mail lizkey@gruporoanca.com POR EL TEÉFONO (0276) 3563296 – 5140698. El monto colocado para la protocolización, podrá ser cancelado con recursos propios o a través de crédito que apliquen a la adquisición de vivienda y en todo caso dependerá de los ingresos familiares”; que es el contrato cuya resolución se demanda. Sobre éste particular, el Juez, en aplicación de la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, observa claramente que en el mismo se identifica al ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO como “EL FUTURO ADQUIRIENTE”, quien reserva un cupo de adquisición de un apartamento, con un puesto de estacionamiento en el proyecto a desarrollar denominado Residencias El Alcázar, específicamente el apartamento B-11-1 de la Torre “B” del referido complejo habitacional; con lo cual le queda claro a quien aquí decide, que independientemente de la denominación dada al mismo, por su propósito e intención de las partes intervinientes no fue otro que dar en opción de compra venta un inmueble o el inmueble que allí se describe con exactitud, que en atención al artículo citado en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y en las obligaciones allí reflejadas, todo lo cual deberá ejecutarse de buena fe, cumplir lo allí expresado y las consecuencias de dicho contrato, según la equidad, el uso y la Ley; por tanto, al señalarse la frase “Protocolización” Bs. 270.000,00 en la última cuota pactada, entiende e interpreta éste jurisdicente, que dicha cuota será reservada, como es la costumbre mercantil entre empresas promotoras y constructoras de complejos residenciales y personas naturales, que por máximas de experiencias se conocen en éste Tribunal y el Juez en particular, para el momento de la firma del documento definitivo de venta por ante el ente protocolizador (registro público). Además de lo anterior, resulta ilógico para quien aquí juzga, que se fije un plazo de TREINTA (30) días para un presunto otorgamiento de documento de opción de compra venta, cuando se pactaron seis (6) cuotas mensuales entre Junio de 2010 y noviembre de 2010, en razón de lo cual, el tiempo allí estipulado, no podría fenecer mientras se estén realizando pagos a las cuotas allí fijadas; y más cuando se firma presuntamente dicho contrato el día 07 de mayo de 2010, cuando en el Plan de Ventas se pactó para dicho optante o futuro adquiriente, una cuota de reserva para el día inmediato anterior, es decir, para el día 06 de mayo de 2010, situación que en conjunto se puede verificar, sin que quede la menor duda, que dicha “Constancia de Reserva”, no es otra cosa que un contrato preparatorio de un contrato futuro, que según la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, se trata de un documento de opción de compra venta de inmueble, contrato bilateral y oneroso celebrado entre las partes aquí en litigio. Así se declara. A la copia simple inserta al folio 14, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende que el día 18 de julio de 2012, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a través de la División de Ingeniería, se le concedió a la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., la Constancia de Habitabilidad del Conjunto Residencial El Alcázar, Torre B, segunda etapa. A las copias simples insertas del folio 214 al folio 235, pieza I, por cuanto se observa que se trata de las mismas documentales que rielan igualmente a los folios 142 al folio 170, pieza I, las cuales se valorarán en el siguiente título por ser presentadas con anterioridad a las aquí observadas, es decir, al momento de la contestación de la demanda,, el Tribunal da por reproducida su valoración. A la copia simple inserta al folio 236, pieza I, por cuanto se trata de la misma documental producida junto con el escrito libelar e inserta al folio 14, y la cual ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración. A las copias simples insertas del folio 237 al folio 238, pieza I, consistentes de Cédula Catastral y mapa de Ubicación emitido por el departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por cuanto dichas documentales no ayudan a dilucidar la acción intentada ni apoyando ni desvirtuando la acción principal o la mutua petición, el Tribunal las desecha y no valora, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. A las copias simples insertas del folio 239 al folio 241, pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, que en fecha 19 de agosto de 2014, por denuncia interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO en contra de PROMOCIONES ROAN, C.A., por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA DE UN INMUEBLE, por ante el ente administrativo del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat, el abogado JUAN CARLOS SOMAZA CHACÓN, en condición de Jefe de la Oficina de Atención al Ciudadano, manifestó que no existió conciliación al conflicto planteado y para salvaguardar garantías constitucionales de las partes, solicita que la misma sea decidida por vía judicial, para que el Tribunal respectivo evalúe y de ser el caso, decrete la medida cautelar solicitada. A la copia simple inserta del folio 242 al folio 251, Pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende Contratos de Opción de compra venta celebrado entre PROMOCIONES ROAN, C.A. y la ciudadana LUPE FERRER ALCEDO, así como con la ciudadana ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, en donde se pactaron precios diferentes, en oportunidades diferentes, y donde solo se pactó una fecha de entrega del inmueble LISTO PARA SU HABITABILIDAD INMEDIATA en el contrato de la ciudadana ANGÉLICA MARÍA MORENO GRANADOS, a nueve (9) meses contados a partir del auto de levantamiento general de medidas de prohibición de enajenar y gravar decretadas por el Juzgado Tercero de Control del Estado Táchira, salvo casos de extrema fuerza mayor, lo que equivaldría a todo evento a una fecha incierta. Al informe de experticia inserto del folio 68 al folio 89, pieza II, el Tribunal lo valora de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que el permiso de habitabilidad fue emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 18 de julio de 2012, que la Torre B, apartamento B-11-1, se observó construido por sistema túnel con losa de fundación flotante, con infraestructura y superestructura en concreto armado, pareces no portantes en bloque de arcilla, todo frisado y pintado, pisos en base de pavimento sin recubrimiento, puerta principal del apartamento en madera entablerada (sic), sin puertas en interiores en el apartamento, ventanas tipo panorámicas con vidrio normal, plomería y electricidad en tubería embutida de P.V.C. y H.G.,tubería para gas en H.G. tipo A.S.T.M. de alta presión. El apartamento B-11-1 se distribuye en Sala-Comedor-Cocina, y servicios en un solo ambiente, habitación principal con baño, dos habitaciones y baño auxiliar, se encuentra en obra gris o sea con base de pavimento en regular estado a excepción de los baños en los cuales se observó cerámica en el piso y en algunas paredes y piezas sanitarias de color blanco en cada uno de ellos. El precio de la experticia ascendió a la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 39.755.000,00) para el momento del avalúo (junio de 2016). A las copias simples insertas del folio 98 al folio 132, pieza II, por cuanto se trata de documentales que a pesar de no haber sido impugnadas, no fueron promovidas dentro del lapso legal establecido para ello, el Tribunal las desecha y no valora, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA A las copias certificadas insertas del folio 89 al folio 131, pieza I, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ellas se desprende; legado de copias certificadas de documentos, cuyos originales u otras copias certificadas rielan en Expediente Administrativo llevado por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda, División de Gestión, Supervisión y Seguimiento de Obras por motivo de Denuncia por Estafa Inmobiliaria. A la copia simple inserta del folio 132 al folio 141, pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, documento de lotificación de terreno propiedad de PROMOCIONES ROAN, C.A., protocolizado según documento de fecha 31 de octubre de 2007, inscrito bajo el No. 13, tomo 087, protocolo primero, del Registro Público Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal. A la copia simple inserta del folio 142 al folio 170, pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende Copia certificada del documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha 20 de septiembre de 2012, inscrito bajo el No. 5, folio 14, tomo 25, protocolo de transcripción, del Conjunto Residencial El Alcázar, propiedad de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A. Al informe de experticia grafotécnica promovida en la prueba de cotejo, inserta del folio 198 al folio 204, pieza I, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que las firmas rubricadas ilegibles debitadas obrantes a los folios 107, 108, 109, 112, atribuidas a las ciudadanas LISKEY NINOSKA PEÑA, con cédula de identidad No. V-14.699.406, son firmas auténticas suscritas por dicha ciudadana. A la inspección judicial inserta al folio 11, pieza II, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que el Apartamento B-11-1, de la Torre B, del Conjunto Residencial El Alcázar, ubicado en la Urbanización Santa Inés, de ésta ciudad de San Cristóbal, se encuentra en obra gris, no tiene acabados en pisos, no tiene puertas en las habitaciones, solo puerta principal, baños algunos sin revestimiento de cerámica en paredes. Al oficio original inserto al folio 13 y sus anexos que corren del folio 14 al folio 49, pieza II, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 433 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; respuesta a prueba de informes remitido a éste Tribunal por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 20 de abril de 2016, remitiendo copia certificada de la Constancia de Habitabilidad de fecha 18 de julio de 2012, Certificación de Terminación de Obras, pago de Solvencia Municipal, documento de propiedad del inmueble (terreno), en donde se realizó el complejo habitacional El Alcázar, de fecha 22 de junio de 2007, así como constancias de remoción de capa vegetal, tala de árboles, acta de inspección para habitabilidad y respuestas a comunicaciones varias remitidas por Promociones Roan C.A. a la Alcaldía del municipio San Cristóbal. Al informe de práctico inserto del folio 50 al folio 64, pieza II, el Tribunal lo valora como parte integral de la inspección judicial realizada en fecha 12 de abril de 2016, inserta al folio 11, pieza II, consistente de memoria fotográfica de la referida inspección evacuada y distribución de las diferentes áreas del apartamento inspeccionado. A la comisión de evacuación de testigos inserta del folio 133 al folio 164, pieza II, por cuanto según información suministrada en el auto de fecha 14 de junio de 2016, los treinta (30) días de despacho transcurrieron entre el 16 de marzo de 2016 y el 14 de mayo de 2016 y por cuanto los testigos se lograron evacuar en fecha 06 de julio de 2016, es decir, todos fuera del lapso de treinta (30) días de despacho transcurridos en el Tribunal comisionado, éste Juzgado los desecha por no haberse evacuado dentro del lapso legal establecido para ello y por cuanto no se solicitó ni prórroga de lapso probatorio ni extensión de éste. Valoradas como han sido las pruebas, para el Juez para decidir, observa: PUNTO PREVIO DEL JUICIO PRINCIPAL SOBRE LA PROHIBICIÓN ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 18 DE LA LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA Al momento de la contestación a la demanda, la parte demandada manifestó: Que como punto previo aclaraba que aún cuando la Ley contra la Estafa Inmobiliaria fue promulgada con posterioridad al inicio de la negociación objeto de esta demanda, la misma establece en su disposición transitoria primera, que los inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidos en ésta ley, hasta su culminación definitiva y que al determinarse la aplicabilidad de la Ley contra la estafa inmobiliaria, se permitía oponer como defensa de fondo, la prohibición establecida en el artículo 18 ejusdem, en cuanto a la necesidad, en caso de un supuesto incumplimiento del comprador, de obtener previamente el aval del ente rector. En tal sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, establece en su artículo 1 y en su primer disposición transitoria lo siguiente: “Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.” “Disposiciones transitorias. PRIMERA: Los inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas en esta Ley, hasta su culminación definitiva.” De lo anterior se evidencia de la referida Ley, en todo su esplendor de su objeto principal, que cuando existan inmuebles destinados a vivienda que se encuentren sujetos a procedimientos administrativos que estén en curso, estarán bajo las disposiciones establecidas en esta Ley, hasta su culminación definitiva. En tal sentido, por cuanto se consignó a los autos demanda y/o denuncia interpuesta por el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., por Estafa Inmobiliaria por ante la Dirección de Gestión, Supervisión y seguimiento de obras, del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y vivienda, sobre el cual el mencionado proceso administrativo aún no se ha llegado a una conclusión definitiva en la cual se verifique o se sobresea el delito de Estafa Inmobiliaria denunciado, se verifica de forma contundente que el caso de marras se encuentra bajo las disposiciones establecidas en la mencionada Ley. Así se declara. Máxime, cuando la acción intentada tiene fecha de admisión en primer grado de jurisdicción, el día 18 de diciembre de 2013 y la ley bajo estudio, fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 30 de abril de 2012, en razón de lo cual, puede sin lugar a dudas éste Tribunal, determinar la plena aplicabilidad de las disposiciones establecidas en dicha Ley para el caso sub lite. Así se aclara. Por otra parte, el artículo 18 de la Ley contra la estafa inmobiliaria, señala: Artículo 18.- No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Como se puede apreciar, existe disposición expresa de Ley que impide la rescisión unilateral de contratos por parte de los Constructores y Promotores de viviendas. Así las cosas, cuando éste Tribunal verifica de la narrativa de los hechos, la sociedad mercantil demandante se identifica como una empresa dedicada al ramo de la promoción y construcción de conjuntos residenciales, propietaria del inmueble y del complejo habitacional “El Alcázar”, quien construye viviendas multifamiliares o de residencia familiar, el cual se encontraba en construcción al momento de firmar el contrato cuya resolución se intenta, manifestando en su petitorio que de la realidad fáctica es procedente y facultativo la Resolución Unilateral por parte de la empresa PROMOCIONES ROAN, C.A., y acudir ante el órgano jurisdiccional en busca de la tutela judicial efectiva para incoar esta acción resolutoria en contra del demandado; razón por la cual determina quien aquí decide, que, por disposición expresa de Ley (artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria), de conformidad con lo establecido en el artículo 341, aún sobrevenidamente, debe declarar INADMISIBLE la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada y por vía de consecuencia, dicha inadmisibilidad, impide revisar todo lo relacionado con el fondo de lo controvertido, al menos para con el juicio principal, considerándose inoficioso entrar a conocer el fondo de dicho juicio principal, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. Por cuanto la inadmisibilidad sobrevenida es equiparable al vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se deberá condenar en costas a la parte demandante. Así se decide. RECONVENCIÓN PUNTO PREVIO SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN La parte demandante reconvenida, al momento de contestar la reconvención propuesta por el demandado, manifestó impugnar la cuantía en la que se estimó la reconvención por cumplimiento de contrato de transacción judicial de CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, en base a que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y no existe fundamento jurídico sobre el cual se estimó la demanda de reconvención y que según el objeto de la misma el cumplimiento del contrato la estimación debe ser por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), equivalentes a 1.800 U.T. En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. Con relación al rechazo formulado por la parte demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, a pesar que el mismo no fue rebatido por la demandada reconviniente en forma directa, la parte actora durante el transcurso del presente juicio, no promovió prueba alguna atinente a probar su alegato de impugnación de la cuantía de la demanda, solo se limitó a señalar que la cuantía debía hacerse en base a DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), equivalentes a UN MIL OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.800 U.T.), sin alegar el por qué señalaba dicha cantidad de dinero, solo se limita a señalar que su base para el rechazo es que la cuantía de la reconvención ha sido estimada en falsos supuestos y no existe fundamento jurídico sobre el cual se estimó la demanda (reconvención). Ahora bien, cuando se redacta la reconvención, la parte reconviniente manifiesta dentro de su petitorio, que solicita que la parte demandante, en base al artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, deberá pagar la cantidad de dos (2) unidades tributarias por cada día de retraso y que dicho retraso contados a partir del 07 de junio de 2010 hasta el 06 de enero de 2016, y que equivalen a 2036 días de mora en la entrega del inmueble; de allí que su estimación la calcule multiplicando 2036 días de mora por 2 U.T. por cada día de mora, obteniendo así la cantidad de CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, que multiplicado por el valor de ella, alcanza según sus cálculos a la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 610.800,00), a razón de 150 Bs. Por U.T. En tal sentido, el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria establece: Artículo 26.- En ningún caso el comprador de la vivienda en proceso de construcción aún no construida en la preventa, soportará el impacto económico derivado del retraso o la mora en la culminación o entrega de la obra. El retardo en la entrega y culminación de la obra, por causas imputables al comprador, contratista, productor y promotor de viviendas, en relación a la fecha establecida en el contrato, obliga a éste a indemnizar al comprador, con una suma o montos de recursos proporcional al tiempo de retardo, siendo el valor de dos Unidades Tributarias (2 U.T.) por cada día de retardo en la entrega del inmueble y a cancelar el pago del monto de los cánones de arrendamiento mensuales en que incurran los compradores durante el tiempo que dure este retardo, hasta la fecha de la entrega y protocolización de la vivienda. Para determinarse el alquiler referido en el presente artículo, basta con la presentación del contrato de arrendamiento certificado con un mínimo de tres meses de vigencia y copia de los recibos de pago. Como se puede observar, existe disposición expresa de Ley que establece tanto el pago de cánones de arrendamiento, como el pago de una penalización por cada día de retraso en la entrega de la obra de dos (2) unidades tributarias. En razón de ello, la defensa opuesta por la parte demandante para la impugnación de la cuantía en la que se estimó la reconvención, atinente a que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y no existe fundamento jurídico sobre el cual se estimó la demanda (reconvención); se trata de un alegado de defensa, teniendo conciencia de su manifiesta falta de fundamentos, al menos en el fundamento jurídico de la petición de pago de dos (2) unidades tributarias por día de retardo en la entrega de la obra; claro está, los falsos supuestos a que hace alusión la parte actora como defensa en la impugnación de la cuantía, es menester de fondo y no en el presente punto previo, solo aclara éste jurisdicente para resolver la impugnación de la cuantía, que de existir los supuestos alegados o de ser considerado, como lo llama la parte demandante “falsos supuestos” de hecho, existe pleno fundamento legal en nuestro ordenamiento jurídico que justifique el petitorio del pago de dos (2) Unidades Tributarias por cada día de retraso. Que el cálculo o cómputo ascienda a 2.036 días de retardo o no, será dilucidado cuando se toque el fondo de la reconvención. Así se declara. En consecuencia de lo anterior, al existir pleno fundamento jurídico para que la parte demandada reconviniente estime su pretensión en lo que él cree que son los días de retraso en la entrega de la obra, según la situación de fondo debatida, para lo cual solicita indemnización de dos (2) Unidades Tributarias, determinando así para la acción de “Cumplimiento de Contrato” en la mutua petición, le es forzoso a quien aquí decide DESECHAR la impugnación de la cuantía por ser fundada su defensa en un alegato con conciencia manifiesta de su falta de fundamento. Así se decide. SOBRE EL FONDO DE LA RECONVENCIÓN Resuelto el punto previo, el Juez al entrar al conocimiento de la causa (fondo de la reconvención), hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho. Siendo ésta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y previa las siguientes consideraciones: Corresponde ahora a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra propuesta, contenido éste en Constancia de Reserva firmado entre las partes. En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza: “Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de opción de compra presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- La existencia de un incumplimiento del demandado, para éste caso sería algún incumplimiento de parte de la parte demandante reconvenida, pues sería ésta la parte accionada en la mutua petición. El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato privado, plenamente reconocido entre ambas partes en litigio, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de opción de compra venta o reserva de opción de compra venta pactado. Así se declara. En lo relativo al segundo requisito; relacionado con el incumplimiento contractual por parte del demandante reconvenido; el Tribunal observa: La acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado, que como ya se explicó, para éste caso sería el demandante reconvenido. En base a los alegatos y demás pruebas de autos, es decir, a tenor de lo alegado y probado en autos, se evidencia que el contrato de reserva de opción de compra venta del inmueble “Apartamento B-11-1, Torre B, Segunda Etapa del Conjunto Residencial El Alcázar de la Urbanización Santa Inés de ésta ciudad de San Cristóbal”, fue firmado en fecha 07 de mayo de 2010 y tal como se determinó en la valoración de éste instrumento, en la que éste jurisdicente aplicó la interpretación de los contratos atendiendo el propósito y la intención de las partes, en miras de las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe, mal se pudo pactar una vigencia máxima de treinta (30) días de vigencia de dicho contrato, cuando el cumplimiento de las cuotas pactadas en el mismo, venían a cumplirse en una cuota especial a menos de un mes, y seis (6) cuotas mensuales y consecutivas que ibas desde el 30 de junio de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2010; así como una última cuota para ser pagada al momento de la protocolización del apartamento reservado para la compra (f. 13, pieza I; cronogramas de pago, según planilla denominada “Plan de Ventas: Torre B”). Además de lo anterior, también se verificó de los autos, específicamente al folio 14, pieza I, que el cumplimiento de parte de la demandante de autos, en cuanto a la obtención de la Constancia de Habitabilidad, se materializó el día 18 de julio de 2012, por lo que la presunta fecha de finalización del contrato firmado el 07 de mayo de 2010, que señala treinta (30) días, verificado al día 06 de junio de 2010, no podría señalarse como fecha de finalización del contrato, pues en el mismo se pactaron cuotas que terminaban inclusive para el día 30 de noviembre de 2010. Por otra parte, pero al hilo de lo expresado, verificó el Tribunal que de los recibos de pagos insertos en copias certificadas del folio 117, al folio 129, exactamente folios: 117, 118, 119, 120, 122, 124, 125, 126, 128 y 129, ninguno de ellos alcanzó un retraso superior a los noventa (90) días de las fechas en que se pactaron (verificar fechas pactadas en el instrumento principal de la demanda, folio 13, pieza I), en razón de lo cual, no existe ni siquiera la única excepción contenida en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria para la rescisión unilateral, en virtud que el presunto retardo en el pago de las cuotas pactadas por parte del futuro adquiriente, siempre estuvo en el rango de retardo previsto por el legislador. Además, en el examen exhaustivo de la última cuota de Bs. 270.000,00, pactada en el contrato cuyo cumplimiento se demanda por mutua petición, entiende e interpreta éste jurisdicente por máximas de experiencia, tal como se determinó anteriormente en la valoración del instrumento fundamental de la demanda y de la reconvención, dicha cuota fue reservada por las partes, como es la costumbre mercantil entre empresas promotoras y constructoras de complejos residenciales y personas naturales, para el momento de la firma del documento definitivo de venta por ante el ente protocolizador (registro público), en razón de lo cual, se evidencia en éste primer grado de jurisdicción, que el demandado reconvinente, no tenía la obligación de pagar dicha cantidad de dinero, a pesar que la parte accionante manifieste múltiples veces que se trata de un precio irrisorio, a lo cual solo se puede aplicar lo previsto por el legislador en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, pues así como manifiesta la actora que el demandado “en plenas facultades mentales y libre de toda coacción” (ver folio 2, pieza I, renglones 11 y 12), también fue la actora, quien en plenas facultades civiles como persona jurídica y libre de toda coacción, pactó el referido “precio irrisorio” para esa fecha con el demandado de autos. En la contestación a la reconvención, éste jurisdicente observa varias frases que se tomó la libertad de resaltar al momento de su transcripción y que se describen a continuación: 1) siempre se refiere al demandado de autos como promitente comprador; con lo cual reconoce plenamente su condición de adquiriente del apartamento ofrecido; 2) que la obligación principal del demandado era cumplir con el pago total del precio definitivo y los gastos de registro, abogados requeridos para la protocolización de la venta definitiva; lo cual en dichos términos no fue pactado, tal vez sería un pago en el documento de opción de compra venta con los que firmó PROMOCIONES ROAN, C.A. con otros futuros adquirientes, pero para con el aquí demandado JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, dichos gastos específicos que menciona la parte demandante reconvenida, no fueron pactados, en razón de lo cual no pudo el demandado reconvinente haber cumplido con algo que no fue pactado categóricamente en dichos términos; 3) La parte demandante reconvenida se intenta valer del expediente administrativo cuando usa la frase: “como consta en el expediente administrativo que fue consignado en copia certificada por el demandado”, aún cuando fue la parte demandante quien negó e inclusive desconoció las firmas estampadas en las copias certificadas y que por prueba de cotejo verificadas en éste Tribunal, se determinó la autenticidad de las mismas; 4) en la contestación a la reconvención, la demandante reconvenida expresa voluntariamente la frase “y nunca existió la voluntad de vender el apartamento al demandado”. Esta frase entra en total contradicción con la voluntad expresada en el documento cuya resolución se invocó en la acción principal y que también se constituye en el mismo instrumento objeto de la acción de cumplimiento contenida en la mutua petición, frase que si evidencia de una forma contundente, la mala fe con la que actúa la parte reconvenida, a diferencia de esa misma parte que alega la presunta “mala fe” del demandado la cual se denota presuntamente de las actuaciones administrativas que en principio desconoció, pero sin demostrar de forma fehaciente la “mala fe”, en atención al dispositivo legal que la “mala buena fe se presume y la mala fe debe demostrarse”, por tanto, alegar que PROMOCIONES ROAN, C.A. nunca tuvo la voluntad de vender el apartamento al demandado, es como admitir que lo estaba estafando o al menos utilizando su dinero para su inversión y beneficio, a través de una promesa de venta de la cual tenía la plena premeditación y alevosía de no querer cumplir; situación grave determinada en este primer grado de jurisdicción que denota violaciones flagrantes a la lealtad y probidad en la tramitación del presente juicio, prohibidas por el legislador en el artículo 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil; 5) La parte demandante reconvenida manifiesta en múltiples oportunidad haber notificado a sus opcionantes, entre ellos al demandado, así como que le entregó a todos ellos la documentación requerida para que cada quien, con sus abogados de confianza, redactaran el documento de opción a compra y el documento definitivo de venta; sin embargo, se constituyó en un alegato o una afirmación no probada, pues no consta en autos documental alguna que verificase que PROMOCIONES ROAN, C.A., haya notificado al ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA sobre la adquisición del Permiso de Habitabilidad y del “documento de condominio”, así como tampoco existe documental alguna que demuestre que a dicho ciudadano se le entregó copia de tales documentales, con lo cual se evidencia otra defensa con manifiesta falta de fundamentos; 6) por último y de ello fue determinado con anterioridad, que la parte demandante reconvenida, en todos sus escritos, ha insistido en referirse en el precio pactado para el apartamento B-11-1, varias veces mencionado como un precio irrisorio; así como que su intención es que el inmueble quede libre para poder venderlo a un precio actualizado, situación que se constituye como el objeto principal de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y lo que realmente se quiere evitar; además del obvio retraso en la construcción, promoción y edificación de los apartamentos que se traducen en una entrega muy alejada a la “habitabilidad inmediata”, como así lo alega PROMOCIONES ROAN, C.A. en algunos contratos verificados en autos y anteriormente valorados en el presente fallo; existiendo así al día de hoy un retraso injustificado no tan solo en el otorgamiento de la tradición legal del inmueble ofrecido en venta de parte de la demandante reconvenida, sino también en la conclusión del apartamento “B-11-1 de la Torre B, Segunda Etapa, del Conjunto Residencial El Alcázar”, como determinó éste sentenciador en la inspección judicial que riela al folio 11, pieza II y sus anexos a través del práctico juramentado, inserto del folio 50 al folio 64, pieza II, en donde se determinó que el apartamento ofrecido al demandado reconviniente, se encuentra en “Obra Negra”, sin cerámicas en las paredes de los baños y con pisos sin ningún tipo de revestimiento, lo cual no lo hace habitable de forma inmediata como lo intenta ofrecer la demandante reconvenida, existiendo un obvio incumplimiento en el contrato objeto de la presente acción y que por demás está plenamente demostrado en las múltiples documentales y demás pruebas evacuadas. Así se establece y decide. Así las cosas, determinado como fue el incumplimiento de la parte demandante reconvenida y satisfecho como queda el segundo requisito para la procedencia de la acción intentada, le es forzoso a quien aquí decide, declarar CON LUGAR o al menos PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta, dependiendo de la procedencia o no de las solicitudes contenidas en el petitorio de la reconvención propuesta. Así se decide. En ese sentido, al momento de contestar la demanda, el demandado de autos, en base a los mismos hechos narrados procuró formalizar reconvención o mutua petición, a los fines que, en base al incumplimiento de la misma demandante, se verifique de los autos el mismo y que así la demandante reconvenida convenga o en su defecto a ello sea condenado por éste Tribunal: 1) con la protocolización del documento definitivo de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”, sin exigir nada más que el pago del saldo del precio, es decir, excluyendo expresamente cualquier otra cantidad por concepto de ajuste por inflación o IPC, gastos de registro, honorarios o cualquier otro motivo fútil; 2) hacer la tradición y la entrega real y efectiva del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”, debidamente terminado y en condiciones de Habitabilidad; 3) pagar al demandado que reconviene, a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la cantidad de dos unidades tributarias por cada día de atraso en la entrega del inmueble, considerando que la videncia pactada de la “Constancia de Reserva” o documento de compra venta era de treinta (30) días contados desde el 07 de mayo de 2010, es decir, la misma que venció el 06 de junio de 2010 y que la demandante reconvenida incumplió con su obligación de indicar una fecha diferente para la terminación de la obra, debe la demandante reconvenida pagar al demandado reconvincente, hasta el día 06 de enero de 2016, la cantidad de CUATRO MIL SETENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, correspondiente a 2036 días de mora en el cumplimiento de su obligación, que al precio referencial vigente, hoy equivaldría a la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARSE (Bs. 610.800,00), sin embargo, el pago correspondiente deberá calcularse de conformidad con el monto de la unidad tributaria vigente para el momento en que se haga efectivo el pago, así como las indemnizaciones que se sigan generando hasta el cumplimento efectivo de la entrega del apartamento totalmente terminado y en condiciones de ser habitado, tal como se acordó, además pagar los alquileres pagados por el demandante cuyo reclamo se hará por separado. Con relación a los particulares primero y segundo, atinentes a la protocolización del documento definitivo de compra venta del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar”, sin exigir nada más que el pago del saldo del precio, es decir, excluyendo expresamente cualquier otra cantidad por concepto de ajuste por inflación o IPC, gastos de registro, honorarios o cualquier otro motivo fútil; y a la realización de la tradición y la entrega real y efectiva del apartamento B-11-1 del Conjunto Residencial “El Alcázar, el Tribunal lo considera procedente y en consecuencia, se deberá ordenar en la dispositiva del presente fallo, que la empresa demandante reconvenida, deberá otorgar el documento definitivo de ventas sobre el inmueble consistente del Apartamento B-11-1, Torre B, Segunda Etapa del Conjunto Residencial El Alcázar de la Urbanización Santa Inés de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por ante la Oficina de Registro respectivo durante el lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue para el presente juicio, una vez quede firme la presente decisión; previo cumplimiento del demandado de autos, de la cuota pactada para el momento de la protocolización, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). Así se decide. En caso contrario, es decir, que en el plazo de cumplimiento voluntario la parte demandante reconvenida no cumpla con lo aquí ordenado, se aplicará lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que la sentencia producirá los efectos de contrato no cumplido, sirviendo la misma como título de propiedad susceptible de ser registrado por ante la oficina de registro público que corresponda. Así se decide. Ahora bien, con relación al pago de dos (2) unidades tributarias por cada día de retraso en la entrega del inmueble ofrecido en venta, éste Tribunal no logró verificar a los autos, que PROMOCIONES ROAN, C.A., haya pactado con el demandado reconviniente, una fecha de entrega exacta para realizar la entrega material del apartamento y una fecha exacta para la protocolización o materialización de la tradición legal del inmueble ofrecido, ni en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, ni en los contratos que presentó la misma demandante reconvenida, en razón de lo cual, a pesar de evidenciar un obvio incumplimiento de parte de la demandante reconvenida, no existe una fecha cierta que sirva de punto de partida para que éste Tribunal pueda constreñir a la parte demandante reconvenida, a indemnizar a la parte demandada reconvinente, la penalización pecuniaria a que alude el artículo 15 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Así se decide. Por último, al no haberse producido en los autos el contrato de alquiler ni los recibos de pago a que alude la parte in fine del artículo 26 ejusdem, le es forzoso a quien aquí decide NEGAR, la solicitud de indemnización por pago de los alquileres en que incurrió el demandado reconviniente, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide. En consecuencia, al haberse negado el pago de indemnización solicitado por la parte demandada reconviniente, éste Tribunal deberá declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada en la reconvención o mutua petición instaurada, sin expresa condenatoria en costas por no existir vencimiento total. Así se decide. PARTE DISPOSITIVA Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos y sin suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: INADMISIBLE sobrevenidamente la demanda principal de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el No. 48, tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el No. 70, tomo 28-A, de fecha 06 de septiembre de 2007, en contra del ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.688.167, domiciliado en El Valle, Parroquia Juan Germán Roscio, Municipio Independencia, Capacho, Estado Táchira. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención o mutua petición por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta e intentada por el ciudadano JUAN CARLOS LOAIZA BRACHO, antes identificado, en contra de la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN, C.A., suficientemente identificada en la presente dispositiva. TERCERO: Se ordena a la parte demandante reconvenida PROMOCIONES ROAN, C.A., otorgar el documento definitivo de ventas, al demandado reconviniente, sobre el inmueble consistente del Apartamento B-11-1, Torre B, Segunda Etapa del Conjunto Residencial El Alcázar de la Urbanización Santa Inés de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, por ante la Oficina de Registro respectivo durante el lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue para el presente juicio, una vez quede firme la presente decisión; previo cumplimiento del demandado de autos, de la cuota pactada para el momento de la protocolización, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). CUARTO: En caso que durante el plazo de cumplimiento voluntario la parte demandante reconvenida no cumpla con lo ordenado en el dispositivo que antecede, se aplicará lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que la sentencia producirá los efectos de contrato no cumplido, sirviendo la misma como título de propiedad susceptible de ser registrado por ante la oficina de registro público que corresponda, previo cumplimiento del demandado de autos, de la cuota pactada para el momento de la protocolización, que asciende a la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), cantidad que podrá ser entregada en la cuenta corriente que maneja éste Tribunal como fondo de terceros, una vez quede firme la presente decisión. QUINTO: IMPROCEDENTE la indemnización a que alude el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por el retraso en la entrega del inmueble ofrecido, así como la indemnización de los pagos por alquileres en que haya incurrido el demandado reconviniente de autos, a que alude la parte in fine del artículo antes citado. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el juicio principal, en virtud que la inadmisibilidad sobrevenida, es decir, luego de contestada la demanda, es equiparable al vencimiento total al que alude el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: No hay expresa condenatoria en costas en la reconvención propuesta por no existir el vencimiento total al que se refiere el artículo mencionado en el particular inmediato anterior. OCTAVO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en el Edificio Nacional, Piso 1, Oficina 7 de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, a los trece (13) días del mes de octubre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Josué Manuel Contreras Zambrano Juez Titular Alicia Coromoto Mora Arellano La Secretaria Exp. 21.723 (pieza II) JMCZ/jmcz/cm.- En la misma fecha, previas formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 horas de la tarde, dejándose copia para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes. Alicia Coromoto Mora Arellano La Secretaria