En el día de hoy Miércoles, Veintitrés (23) de Noviembre de Dos Mil Dieciséis, siendo las 09:00 de la mañana, oportunidad fijada para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL, se encuentra presente el Abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, Venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 115.076, Apoderado Judicial de la ciudadana MARIA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO; titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 1.521.410. Se deja constancia que no se hizo presente en el acto la parte demandada ni apoderado alguno que la representase en el presente acto. Seguidamente el Tribunal, le concede el derecho de palabra al Abogado JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, Apoderado Judicial de la parte demandante, para que realice una breve exposición oral, quien lo hace de la siguiente manera: “La presente demanda se inicia, por un proceso de desalojo, donde la parte demandada se le esta solicitando el inmueble, por habérsele cumplido la prorroga legal, que previamente se le había notificado; demanda esta que fue realizada por ante este Tribunal, el 25 de Enero del año 2016; una ves admitida la demanda, se hizo emplazamiento a la parte demandada para que contestara la demanda por el procedimiento oral, tal y como lo establece la norma Adjetiva de la ley de Arrendamientos para Locales Comerciales, y en cuyo procedimiento se eleva por el Código de Procedimiento Civil, establecido en el articulo 859 y siguientes del mismo código adjetivo. Ahora bien, ciudadano juez, el inmueble dado en arrendamiento, consiste en una casa acondicionada para actividades mercantiles dentro de ella, se crearon seis (6) locales comerciales y áreas para consultorios médicos y locales comerciales. Ahora, bien, igualmente este inmueble se dio en arrendamiento por mi poderdante al ciudadano José María Contreras Salamanca, plenamente identificado en esta causa, el cual es, y ha sido utilizado para fines comerciales; una vez citado el demandado, se hizo la audiencia preliminar, no llegándose a ningún acuerdo, por cuanto para ese momento la parte demandada, tampoco asistió al acto; una vez terminada la audiencia, posteriormente el juez dicto un auto resolviendo sobre los hechos controvertidos en fecha 11 de Agosto de 2016, y que fueron, la veracidad de la prorroga legal, y el verdadero uso del inmueble el cual fue alquilado. Ahora bien, ciudadano juez, la relación arrendaticia entre mi poderdante y el ciudadano demandado, empezó el 11 de Agosto de 2010, y término para ese mismo año, el 11 de Agosto del 2011, contrato que fue condicionado a termino fijo; posteriormente se elabora un segundo contrato de arrendamiento, dándose inicio el primero de mayo del 2011, y termino el 30 de Abril de 2012, igualmente a termino fijo; por ultimo se elabora un tercer contrato, donde reinicio el 01 de Noviembre de 2012, y termina el 01 de Noviembre del año 2013, haciéndole unas modificaciones al contrato en el punto tercero, indicando que este contrato será prorrogado por igual periodo por un año, haciendo también la aclaratoria, que las partes pueden pedir o manifestar su prorroga con treinta 30 días de anticipación, antes del vencimiento; efectivamente este contrato se prorrogo por un año igual, a partir del 01 de Noviembre del 2013, hasta el 01 de Noviembre del 2014; pero es el caso ciudadano juez, que en fecha 13 de Agosto del 2014, mi poderdante, solicito los servicios profesionales de un colega y se le hizo la notificación de la prorroga legal al demandado debidamente a través del tribunal de Municipio, donde se le indicaba, que una ves vencido el contrato de arrendamiento, empezaría a hacer uso de la prorroga legal de un año, tal y como lo establece el articulo 26 de la ley de arrendamiento inmobiliario, por cuanto, el ciudadano Jesús María Contreras salamanca, tenia de permanencia, menos de cinco años, es decir, que haría uso de la prorroga legal de un año, el cual el debió entregar el inmueble, el 01 de Noviembre de 2015, libre de personas y cosas, cosa que no lo hizo. Ahora bien, ciudadano juez, ante esta situación, esta representación judicial, solicito a través del Juzgado Primero de Municipio, una Inspección judicial, donde se dejo constancia que el inmueble utilizado, es usado para fines comerciales; es tan cierto que el tribunal al constituirse en el bien inmueble, observó, que en la entrada del inmueble existen varios letreros, donde, se ofrecen servicios profesionales de asistencia medica, igualmente constato que existe una empresa mercantil, donde venden, gafas, monturas, lentes de todos los tipos, existiendo vitrinas, mostradores estantes, y donde se evidencio que existe una empresa mercantil “Óptica Bambino C.A”, propiedad de una de las hijas de mi poderdante, la cual es sub arrendatario; también se observó que existe un consultorio, donde se hacen cirugías Ópticas; igualmente consultorios, donde prestan servicios, diferentes médicos residentes; evidenciándose también, suficientes sillas de sala de espera para los pacientes que esperan turno para ser atendidos, es decir, ciudadano juez, con la Inspección ocular, practicada por el Juzgado primero de Municipio, dejo constancia, que el inmueble es usado para fines comerciales, ya que no se evidencio, el haber encontrado personas, ni bienes muebles, que puedan demostrar, que viven en el inmueble alquilado. ES TAN CIERTO LOS HECHOS NARRADOS, QUE LA PARTE DEMANDADA, NO IMPUGNO, NI TACHO a la inspección antes señalada; la misma fue señalada en el libelo de demanda con la letra G, y corre al folio a partir del 54. Igualmente, ciudadano juez, el apoderado de la parte demandada, consigna en el acto de contestación de la demanda, una inspección judicial que el practico el día 01 de Noviembre del año 2015, a pesar de que, esa inspección judicial , se encontraba contaminada por la originalidad de la prueba, la misma corre a partir del folio 184 de este expediente, tampoco fue impugnada por esa representación judicial, por cuanto su contenido y su evacuación, guarda relación con los hechos y con los puntos que fueron presentados por esta representación judicial en su momento oportuno, evidenciándose, aun mas, que el local es usado para fines comerciales: Ahora bien, ciudadano juez, visto como han sido expuestos los hechos, se evidencia primero: que la prorroga legal, fue usada de forma pacifica ininterrumpida por el arrendatario, por cuanto la misma fue legalmente notificada en su momento oportuno, y al mismo tiempo corre a partir del folio 35, y fue señalado con la letra E, es decir, no ha sido perturbado en su posesión pacifica como arrendatario, hecho que esta plenamente demostrado en el contradictorio, de esta causa, y dándose por demostrado el primer hecho controvertido del uso de la prorroga legal. Ahora bien, en cuanto al verdadero uso del inmueble, también se demostró plenamente en el contradictorio, que este ha sido destinado para fines comerciales, por tal razón, el procedimiento destinado para esta causa, es el que le corresponde legalmente; es por lo que solicito al ciudadano juez, una vez analizado lo hechos, solicito respetuosamente, que la presente demanda sea declarada con lugar; se ordene el desalojo del inmueble al demandado, por habérsele cumplido el plazo de la prorroga legal, con la correspondiente condenatoria en costas. Es Todo”. Concluido el debate oral, Oída la exposiciones realizadas por la parte demandante, a través de su apoderado judicial Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, y de conformidad con lo indicado en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, ruega a la parte presente en este acto la espera del tiempo indicado en esta norma, en el cual se procederá a la redacción del dispositivo del fallo, el cual será pronunciado finalizado el mismo.
-V-
MOTIVACION DE LA DECISION
En este caso se hizo especial atención que el inmueble fue construido como vivienda de habitación, y arrendado como inmueble comercial, cosa bastante preocupante, dado que el carácter de vivienda de habitación de un inmueble, amerita un procedimiento administrativo previo, mayores garantías para el inquilino, y una tutela del Estado que se constituye amplia, dado que la vivienda digna es un Derecho que el Estado debe garantizar, siendo deber del órgano jurisdiccional coadyuvar al mismo a cumplirlo, así como el de evitar los abusos existentes de parte de las personas que contratan de una manera, aprovechando las necesidades de las personas sin vivienda, conminándolas a firmar la casa donde hacen su vida cotidiana, como un local comercial, pretendiendo que el contrato hable sólo, y un desalojo se pueda verificar fácilmente aprovechando la inexistencia de procedimiento administrativo comercial previo, por lo cual ante todo, este Juzgador quiso examinar esta situación completamente, dado que es evidente, que el inmueble objeto de pretensiones, constituye una casa de habitación en su origen, como lo explanan los documentos de propiedad.
Sin embargo, el tracto arrendaticio lo establece como un inmueble comercial. Y, siendo ello de especial atención de este Juzgador, es necesario determinar si el inmueble es una vivienda de habitación o un inmueble acondicionado para la actividad comercial, poniendo atención a las pruebas que existen en el expediente, sin descartar en ningún momento la posibilidad de la existencia de un aprovechamiento de la figura comercial por parte de los demandantes, así como de la inherente posición de débil jurídico del arrendatario, para que el mismo firme lo que le pongan, con tal de asegurarse un techo para sí y para su familia
En el presente caso, se observa que la parte demandada no hizo una contestación a la demanda, así como el mismo no se presentó a la oportunidad legal de Audiencia Preliminar, sin embargo, es deber de este administrador de Justicia DECIDIR LA CAUSA CON LO ALEGADO Y PROBADO EN AUTOS.
Ahora bien, siendo de prima importancia determinar si la “casa” arrendada es de uso comercial o habitacional, este Juzgador toma como conocimiento justo, razonado así como la máxima de experiencia vital propia, la Ley, la sana crítica y su propio conocimiento acerca de una casa de habitación, para definirla:
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, No 6.053 extraordinario del12 de noviembre de 2011)
“… Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano…”
Tomando dicho concepto como base legal, se observa que una vivienda debe tener los servicios, enseres y comodidades que permitan la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano, tales como alimentarse, dormir, esparcirse, vestirse, asearse y descansar.
De las actas traídas a modo de inspección judicial existentes en el expediente, se evidencia que la casa para habitación alquilada por la parte demandante, carece de enseres tales como muebles familiares, cocina, comedor, habitaciones con cama, nevera, televisores de uso cotidiano, evidenciándose de manera cierta que del mismo haber sido alquilado como vivienda de habitación, el mismo no podría ser usado como tal, siendo a todas luces un lugar dispuesto para actividades comerciales de orden médico, o servicio de salud, excluyéndose en todo caso, la posibilidad de que la misma hubiese sido una casa alquilada con un contrato que quisiera hacer las veces de “velo” para obstar el carácter habitacional del mismo.
Para este Juzgador, resulta claro que el inmueble objeto de pretensiones, tal como se encuentra, no sirve para satisfacer las necesidades básicas de una persona y su grupo familiar, observándose que efectivamente, el mismo fue acondicionado para el uso comercial, si bien en el documento de propiedad de la misma, tenga su uso como de habitacional, siendo este un caso en el que los hechos, superan al Derecho con creces, y se determina que el Verdadero uso del inmueble para lo cual fue alquilado, es el de COMERCIAL, por lo cual se tiene que el presente procedimiento se encuentra adecuado a derecho. Y ASÏ SE DECIDE.
Acerca de la Veracidad de la prórroga Legal.
A este respecto, necesario es observar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento. Señala la Sala que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público.
En este caso, la prórroga legal al respecto del arrendamiento del inmueble, fue notificada a la parte arrendataria el 13 de agosto de 2014, sin embargo, es de resaltar que el arrendador, no obstante haber mantenido una relación continuada desde el primero de mayo de 2010, LA PRESENTE RELACIÓN CARECE DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, dado que existió el requerimiento del inmueble, el respeto a una prórroga legal, y la terminación del contrato que mantenía la integridad de la relación, siendo en todo caso, que la terminación del mismo, fue simple transcurso del tiempo que contemplaba la validez de la misma, la cual evidentemente precluyó, abriéndose de pleno derecho el disfrute de la prórroga legal, sin necesidad de notificar a la arrendataria.
Sin embargo, la parte arrendadora, cumpliendo los términos del contrato, hizo del conocimiento de la arrendataria su intención de NO RENOVACIÓN del contrato de arrendamiento, de modo auténtico, siendo esta una decisión tomada por sí misma, en su pleno derecho, configurando un desahucio legal del inmueble (articulo 1601 del Código Civil), por requerimiento del mismo, lo cual fue debidamente probado.
Del expediente se evidencia la existencia de otras personas desempeñando actividades en el inmueble, y siendo que la relación arrendaticia principal, pesa sobre el ciudadano demandado JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, se puede presumir la existencia de un subarrendamiento del mismo a terceros, que no se puede atribuir a los demandantes, dado que la relación arrendaticia es INTUITU PERSONAE, y a menos que se hubiese probado la coexistencia de otros arrendatarios en el inmueble, se presume que la unidad de la relación es frente a aquel que lo hubo arrendado y los propietarios, siendo quien suscribe el contrato, el único pasible y responsable frente a los arrendadores de la relación, ya que la cláusula SEPTIMA DEL CONTRATO OBJETO DE PRETENSIONES, establece prohibición de subarrendamiento del inmueble así como el no reconocimiento como inquilino a otra persona que ocupe el inmueble.
Siendo que de los hechos descritos en el libelo de la demanda, existen plenas pruebas de un proceder acorde a derecho por parte de la demandante, se observa que a la parte arrendataria que se entiende como única reconocida como tal, se le hizo la respectiva notificación de la Prorroga Legal antes del vencimiento del contrato de Arrendamiento correspondiente al año 2.014, pues su notificación se le hizo el 13 de Agosto de 2.014, para que empezara hacer uso de la PRORROGA LEGAL, después del vencimiento de dicha prórroga automática del contrato de Arrendamiento, es decir, por un año empezando hacer uso a partir del Primero de Noviembre de 2.014, venciéndose definitivamente el primero de noviembre de 2.015, se desprende que durante dicho tiempo, efectivamente NO HUBO PERTURBACIÓN NI MODIFICACIÓN DE LA RELACIÓN EXISTENTE, todos elementos contestes con el respeto pleno a una prórroga legal.
Igualmente se evidencia de la actitud del demandado, la inexistencia de relaciones comunicacionales entre ambas partes, ni siquiera para el pago del arriendo, depositándose el mismo ante el Tribunal Primero de Municipio y ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar a partir del 08 de Enero de 2.014, mediante el expediente de consignaciones llevado por el Tribunal señalado Bajo el No 447-2014, y evidenciándose de allí que el mismo pretendió abrogarse un tiempo mayor al que le correspondía en el inmueble, obstando al cumplimiento cabal de los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, que establecen:
“…Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción…”
Y siendo que en este caso es imposible presumir que el arrendamiento fue renovado, ya que hubo, en el marco del contrato, la existencia de las diligencias tendentes al disfrute ilustrado de la prórroga legal, con el correspondiente desahucio, no puede oponerse en ningún caso la continuidad de la relación arrendaticia, ya que la misma, contractualmente, caducó, legalmente se disfrutó la prórroga legal, y legalmente, la parte demandada estaba en conocimiento de su deber de entregar el inmueble que ocupa, dado que la relación arrendaticia terminó, así como le fueron garantizados sus derechos, a través de una prórroga legal que efectivamente ya se disfrutó, mal puede seguir el demandado en posesión del inmueble sin que medie justa causa para ello.
En virtud de las anteriores consideraciones, es por lo cual este Tribunal, forzosamente, tiene qué declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA.
-VI-
DECISIÓN
Por las razones de hecho y derecho antes explicadas, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA DEMANDA QUE POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL formulada por los ciudadanos LUIGI OLIGINO CENTOLA y MARIA DIONICIA CASTRO DE OLIGINO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédulas de Identidad, Nros. V-9.139.205 y No V-1.521.410, representada por el abogado en ejercicio JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-l.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 115.076, contra el ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-24.977.305, domiciliado en la Carrera 19, entre Calles 2 y 3, inmueble señalado con el Nro. 2-40, Barrio Miranda, ciudad de San Antonio, Estado Táchira, representado por el abogado JOSE OMAR SANCHEZ QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-15.775.331, domiciliado en San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.544.
En consecuencia del presente fallo, la parte demandada debe:
PRIMERO: El ciudadano JOSE MARIA CONTRERAS SALAMANCA, debe entregar totalmente desocupado libre de personas y cosas el bien Inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conformado por una casa quinta ubicada en la carrera 19, entre calles 2 y 3, señalada con el No 2-40, en el Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, donde la misma es utilizada para fines comerciales, cuyas características son las siguientes: La misma es Alinderada Así: Norte: Con la Carrera 19, con una extensión de Veinte (20,00 Mts.) metros. Sur: En una extensión de Veinte Metros (20,00 Mts.), con propiedad que es o fue de la Construcción DAVALCA C.A; Este: En una extensión de Treinta metros con cinco centímetros (30.05 Mts), con mejoras de Luigi Oligino Centola y Oeste: En una extensión de Treinta metros con cinco centímetros (30.05 Mts), con mejoras que son o fueron de Constructora Davalca C.A, con un área de Seiscientos Cinco Metros (605 Mtrs2) Cuadrados.
SEGUNDO: En pagar conforme a lo establecido en la Cláusula SEPTIMA, del Referido contrato los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, frente y demás conceptos, debiendo presentar los correspondientes recibos al término del mismo, así como entregar las respectivas solvencias de los servicios públicos antes mencionados.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en los copiadores de sentencia de este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, En San Antonio, a los veintitrés días del mes de Noviembre del año dos mil dieciséis. AÑOS: 206° DE LA INDEPENDENCIA y 157° DE LA FEDERACION.
El Juez
ABG. JOSE ANTONIO CACERES
ABG. MAGDA FABIANA ALVAREZ MEZA
La Secretaria
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
JAC/mfam.
Exp. No. 170-2016.
Se termino, se leyó y conformes firman:
El Juez,
Abg. JOSE ANTONIO CACERES
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE
La Secretaria,
ABG. MAGDA FABIANA ALVAREZ MEZA
EXP. 170-2016
JAC/mfam
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