En el día de hoy Lunes, Veintiuno (21) de Noviembre de Dos Mil Dieciséis, siendo las 09:00 de la mañana, oportunidad fijada para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL, se encuentra presente el Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, Venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 115.076, Apoderado Judicial del ciudadano MAURO ANTONIO MALDONADO MORANTES, PARTE DEMANDADA; titular de la Cédula de Identidad N° V-5.654.470. Se deja constancia que no se hizo presente en el acto la parte demandante ni apoderado alguno que lo representase en el presente acto. Seguidamente el Tribunal, le concede el derecho de palabra al Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, Apoderado Judicial de la parte demandada, para que realice una breve exposición oral, quien lo hace de la siguiente manera: “Vista la audiencia preliminar, que fue celebrada en esta causa el 02 de agosto de 2016, el tribunal mediante auto, fijó los hechos controvertidos que fueron el cumplimiento del contrato, y vencimiento de la prorroga legal, y la insolvencia del arrendatario. Ahora bien ciudadano Juez, la relación arrendaticia partió desde el año 2006, en el cual mi representado Mauro Antonio Maldonado Morantes, ha venido poseyendo el inmueble en forma pacifica ininterrumpidamente, como se dijo inicialmente como arrendatario, es decir, lleva una posesión pacifica de mas de cinco (05) años consecutivos, y nuestro ordenamiento legal vigente establece una prorroga legal de dos (02) años; nuestro máximo tribunal de Justicia en la Sala Constitucional, ha reiterado en muchas oportunidades en sus sentencias, que la prorroga legal es un derecho que se da de pleno derecho a favor de la arrendataria, y es un acto obligatorio para el arrendador, y empezara a hacer uso de ella, fijándose las mismas condiciones del contrato, no permitiéndose ningún aumento durante el disfrute de esa prorroga legal, en caso contrario, si el arrendador exigiere o aplicara un aumento, ahí se presume una novación de contrato, caso que sucedió en el nuestro y se está debatiendo en esta causa, pues la relación contractual terminó, el 15 de Junio de 2015, de manera unilateral, por el arrendador, y basándose en la cláusula segunda del contrato otorgado en fecha 15 de junio de 2014, este ciudadano arrendador, pretende y exige al arrendatario, un aumento mensual durante el disfrute de la prorroga legal, hecho que esta representación judicial se opone, por cuanto el referido contrato, tantas veces mencionado; dicha cláusula segunda es violatoria al orden publico, por cuanto que, hay normas que le garantizan al arrendatario, el disfrute de la prorroga legal, sin llegar a complacer las pretensiones del arrendador, pues el arrendador se encuentra violentado el articulo 31 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con el articulo 3 de la misma Ley, como también el articulo 6 del Código Civil, en concordancia con el articulo 1157 del código Sustantivo Civil, que, el cual establece la obligación sin causa, o fundada en una falsa o ilícita, no tiene ningún efecto. La causa es ilícita, cuando es contraria a la Ley , a las buenas costumbres y a el orden publico, por tal razón ciudadano juez, lo que pretende el arrendador en esta causa, es violentar el orden publico, y el tribunal bajo ningún momento, puede avalar lo solicitado por la parte demandante, y en razón a lo anterior, la relación contractual, termino el 15 de Junio de 2015, y me representado se encuentra haciendo uso de la prorroga legal, y cuyo disfrute, es de dos (02) años, razón por la cual, solicito a este Tribunal, que en su sentencia definitiva, haga la siguientes observación al demandante, de que no le perturbe la posesión a mi representado; en cuanto al incumplimiento del contrato de arrendamiento, la parte demandante no puede solicitar una resolución por falta de pago, cuando está verdaderamente demostrado en este expediente en copia certificada, y el mismo no fue impugnado por la parte demandante, donde existe un expediente de consignaciones que fue abierto en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, 416-2015, donde se evidencia que los cánones de arrendamiento, religiosamente han venido siendo cancelados de manera oportuna tal como lo estableció el contrato de arrendamiento, y donde también se evidencia el retiro de dichos cánones por la parte actora, por tal razón, solicito a este tribunal, que esa pretensión solicitada por dicha representación judicial de la parte actora, sea desechada, cuando manifiesta que mi poderdante se encuentra en atraso con diez 10 mensualidades consecutivas, solicitando el monto del canon de arrendamiento, mas el aumento durante el uso de la prorroga legal, hecho este último que es ilícito y contrario al orden público, por tal razón, solicito al ciudadano juez, que la presente demanda sea declarada sin lugar, con la correspondiendo condenatoria en costas a la parte perdedora. Es todo”. Concluido el debate oral, Oída la exposiciones realizadas por la parte demandada, a través de su apoderado judicial Abogado Jorge Eleazar Benavides Nieto, y de conformidad con lo indicado en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, ruega a la parte presente en este acto la espera del tiempo indicado en esta norma, en el cual se procederá a la redacción del dispositivo del fallo, el cual será pronunciado finalizado el mismo.
-V-
PARTE MOTIVA DE LA DECISION

El principio de carga y apreciación de la prueba es un procedimiento cognitivo de gran valor en el proceso de la sentencia. Sin embargo, de los autos se desprenden a su vez indicios de gran ayuda para establecer, dentro de los límites procesales, una aproximación a la verdad real, que permita que el proceso no se convierta en un instrumento ciego de administración de normas, sino de Justicia plena.
Así las cosas, es necesario establecer respuesta a los límites de la controversia establecida en el presente expediente, siendo las mismas, el cumplimiento del contrato y el vencimiento de la prórroga legal, así como la insolvencia o no del inquilino.

Acerca del cumplimiento del contrato:
La parte demandante ocurre a explanar la existencia de un acuerdo bilateral que manifestaba que la prórroga legal se empezaba a verificar en el inmueble objeto de la pretensión, desde el 15 de junio de 2015, fecha de vencimiento del contrato objeto de pretensiones, hasta el 15 de junio de 2017, por llevar más de cinco años en el inmueble, pero menos de diez años, por lo cual corresponden dos años de prórroga legal.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento. Señala la Sala que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de Orden Público.
De la misma manera, se observa que la parte demandada hizo notificación de AJUSTE del canon de arrendamiento durante el lapso de prórroga legal. Sin embargo en el contrato objeto de pretensiones, la cantidad a pagar por el inmueble es de ONCE MIL BOLÍVARES MENSUALES, cantidades estas que se corresponden con lo que la parte demandada deposita por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente 461-2015.
En este Orden de ideas, necesario es observar que AUMENTAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO en el curso de una prórroga legal, es abiertamente contrario al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014), que expone:
“… Omissis…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación..” (negritas y subrayados del Tribunal)
Observándose que aumentar el canon de arrendamiento a la luz de una prórroga legal, no es permisible salvo la existencia de un procedimiento de regulación, siendo que si la parte que se ve obligada a pagarlo, acepta dicho aumento, se entenderá UNA RENOVACIÓN DEL ARRENDAMIENTO, y no se estaría verificando en caso alguno la prórroga legal.
En este caso, la parte demandada es acusada de encontrarse en mora con los cánones de arrendamiento, dado que no paga lo que la parte demandante pretende que pague, observándose que la misma bien pudo ejercitar de mala fe un pago por dicha cantidad, y oponer en el presente Juicio, una renovación de la relación, vedando al Tribunal a avalar la verificación de una prórroga legal en esas condiciones, dado que la misma Ley prohíbe el aumento del canon por voluntad de las partes, subsumiendo el mismo, al mero hecho de la existencia de una regulación que se sale de las manos de las partes contratantes, a las que se les prohíbe legalmente aumentar el canon durante el uso de la prórroga legal, se observa que la conducta del demandado de mantener las condiciones del contrato vigente, constituyen un acierto conductual que al contrario de demostrar mala fe, demuestran que maneja la prórroga en conducta de pasividad y de conformidad con la Ley.
En este caso, la convalidación de un aumento alejado de la legalidad, es una conducta que se debe erradicar, no estando la parte demandada, en el disfrute de su prórroga legal, en el deber de pagar aumentos que la Ley no permite, ni este Tribunal debe permitirlo, observándose que la fundamentación de la presente resolución de contrato, nace en atención a considerar incumplimiento, el hecho de que la parte demandada, no pague el aumento que la parte demandante participó a la parte demandada DENTRO DE LA PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA.
En consecuencia, la morosidad alegada, nace en base a la pretensión de existencia de una obligación carente de legalidad, de conformidad con el artículo 26 citado, existiendo para la corrección necesaria del problema del valor de arrendamiento del inmueble, el correspondiente procedimiento de Regulación que la Ley contempla.
En consecuencia, dentro de lo que cabe en el contrato de arrendamiento objeto de pretensiones en esta causa, la parte demandada, o arrendataria, se encuentra cumpliendo su prórroga legal de dos años de manera cabal y legal, no existiendo más incumplimiento, que aquel que se desprende de obligaciones carentes de legalidad a las que la parte demandante quiere que la demandada se adhiera, cosa no permisible, dado que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho por parte de los contratantes en una relación arrendaticia, se considera nulo.
No se puede demandar la resolución del contrato a la luz del incumplimiento de condiciones ilegales.
Por ende, el pago que la parte demandante mantiene como convenido, se encuentra violentando las normas jurídicas, siendo que dicha “convención”, se encuentra expresamente prohibida en la Ley que regula la materia de arrendamiento de inmuebles con fines comerciales, por cuanto no se puede hacer un aumento “de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela y permitido por la Ley que regula la materia”, ya que si bien en el contrato se especifica un modo, la Ley que regula la materia prohíbe taxativamente que dicho canon sea fijado por medio de un procedimiento distinto al establecido en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como lo expuso la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
Acerca del vencimiento de la prórroga legal:

La prórroga legal nace de pleno derecho al final del contrato de arrendamiento que origina la relación.
Siendo que la parte demandante y la demandada ostentan una relación arrendaticia que hace caber una prórroga legal de dos años, contados a partir del 15 de junio de 2015, fecha del fin del contrato principal, se entiende que la fecha de vencimiento de la prórroga legal es el día 15 de junio de 2017, se observa que la prórroga Legal no se encuentra vencida, por lo que mal puede la demandante seguir perpetrando actos perturbatorios a la parte demandada con respecto al contrato de arrendamiento vencido que se encuentra en fase de prórroga legal.

Acerca de la insolvencia o no del inquilino:

Este Juzgador determina que mientras el inquilino pague lo que le corresponde según el último contrato vigente, a menos que exista un procedimiento de regulación que lo haga pagar más que los ONCE MIL BOLÍVARES MENSUALES, contemplados en el último contrato existente antes del inicio del disfrute de la prórroga legal, sin importar que lo haga en un Tribunal, se entiende al mismo solvente con sus obligaciones, tal y como fueron contraídas, e igualmente, tal como lo establece la Ley, y en consecuencia, la parte demandante no debe reclamar conceptos dinerarios que no corresponden a lo que la Ley determina como reglas para el manejo de la prórroga legal. Y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia de lo antes expuesto, es evidente que la pretensión de desalojo del local comercial objeto de pretensiones a través de un Juicio de resolución de contrato, como el presente, NO TIENE LUGAR EN DERECHO, instando en todo caso a la ARRENDADORA, a que no ejerza más perturbaciones a la arrendataria en el curso de la prórroga legal a la que tiene derecho de disfrutar, puesto que la misma es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.
En virtud de las anteriores consideraciones, es por lo cual este Tribunal, forzosamente, tiene qué declarar SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA.
-VI-
DECISIÓN

Por las razones de hecho y derecho antes explicadas, este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA QUE POR RESOLUCION DE CONTRATO ha sido formulada por el ciudadano HUGO LINO CONTRERAS RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-.1.577.271, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Estado Táchira asistido por la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-1.588.778, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 58.631 contra el ciudadano MAURO ANTONIO MALDONADO MORANTES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No V-5.654.470, domiciliado en la Carrera 13 entre calles 5 y 6, Nro. 5-50, Barrio Miranda, ciudad de San Antonio, Estado Táchira, asistido por los abogados JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad No V-l.588.944, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 115.076 y WILLIAM JOSÉ RIVERA CORREDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V-22.143.495, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 104.370.

En consecuencia del presente fallo, la parte demandante debe:

PRIMERO: Respetar la prórroga legal que se encuentra en curso a favor del ciudadano MAURO ANTONIO MALDONADO MORANTES, puesto que el deber de materializar la entrega del inmueble, para la fecha no constituye una obligación de plazo vencido.
SEGUNDO: Abstenerse de seguir ejecutando actos perturbatorios a su inquilino que entorpezcan el ejercicio de la prórroga legal de modo pacífico.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el procedimiento.

Publíquese, Regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión en los copiadores de sentencia de este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, En San Antonio, a los veintiún días del mes de Noviembre del año dos mil dieciséis. AÑOS: 205° DE LA INDEPENDENCIA y 156° DE LA FEDERACION.

El Juez


ABG. JOSE ANTONIO CACERES


ABG. MAGDA FABIANA ALVAREZ MEZA

La Secretaria

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

JAC/mfam.
Exp. No. 207-2016.

Se termino, se leyó y conformes firman:
El Juez,

Abg. JOSE ANTONIO CACERES

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA


La Secretaria,

ABG. MAGDA FABIANA ALVAREZ MEZA
EXP. 207-2016
JAC/mfam