TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

206º Y 157ª

PARTE DEMANDANTE: TEOFABIAN VACCA LEMUS; Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.348.619, soltero, comerciante, domiciliado en la calle 0, con pasaje La Milagrosa, N°9-70, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira. Asistido por la Abogada GISELA SIFONTES DE RAMIREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 6129.

PARTE DEMANDADA: JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. E-82.208.244; domiciliado en el Conjunto Residencial Bello Horizonte, Palo Gord, Municipio Cárdenas, del estado Táchira.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
NARRATIVA

A los folios 1 al 38, corre libelo de demanda junto con sus anexos interpuesta por la TEOFABIAN VACCA LEMUS; Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.348.619, soltero, comerciante, domiciliado en la calle 0, con pasaje La Milagrosa, N°9-70, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, en contra del ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. E-82.208.244; domiciliado en el Conjunto Residencial Bello Horizonte, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, del estado Táchira. por Cumplimiento de Contrato.

A folio 73 corre auto de admisión dictado por este Tribunal en fecha 06 de Agosto de 2014, en el que ordena la citación del ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, para que comparezca por ante este despacho dentro de los veinte días de despacho siguientes a que conste en autos la citación, a objeto de dar contestación a la demanda.

Consta al folio 74 del expediente que en fecha 16 de noviembre de 2014, el Alguacil de este Tribunal informa que la parte solicitante le suministró los fotostatos necesarios para la realización de la compulsa a los fines de la citación de la parte demandada.

Consta al folio 43 que el ciudadano TEOFABIAN VACCA LEMUS, identificado, confirió poder APUD ACTA a la abogada GISELA SIFONTES DE RAMIREZ, para que conjunta o separadamente lo represente y defienda todos sus derechos y acciones en el presente procedimiento.

Al folio 46 del presente expediente se desprende que el Alguacil de este Tribunal informó que el día 25/09/2014, la parte demandante le suministró los fotostatos necesarios para le realización de la compulsa.

Del folio 47 al 73 consta todo lo concerniente a la comisión librada por este Tribunal para la citación del demandado, para lo cual se comisiono al JUZGADO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CARDENAS, GUASIMOS Y ANDRES BELLO de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien mediante oficio N° 544, remitió a este Juzgado la comisión de citación.

Al folio 85, consta diligencia de fecha 06 de Mayo de 2015, en la que la abogada GISELA SIFONTES DE RAMIREZ, identificada en autos, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandante solicita la el nombramiento de defensor ad litem.

Del folio 76 al 96, corre todas las actuaciones concernientes a la designación del defensor ad litem

A los folios 100 al 103, corre escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-14.368.190, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 89.791, quien actúa en su condición de defensor ad litem , de la parte demandada.

Al folio 104, corre escrito de pruebas presentado en fecha 05/04/2016, por el abogado, JAVIER GERARDO OMAÑA actuando como Defensor ad litem de la parte demandada.

Al folio 105 al 107, corre escrito de pruebas presentado en fecha 16/04/2016, por la abogada, GISELA SIFONTES DE RAMIREZ actuando como APODERADA JUDICIAL de la parte demandante.

Al folio 109 y 110, corre autos dictados por este Tribunal en el que admiten las pruebas presentadas por ambas partes; en consecuencia acuerda fijar el tercer día de despacho para que los ciudadanos: Eduardo Jose Angulo Carmona y Miguel Angel Escalante, comparezcan por ante este Tribunal a rendir declaración a las 10 y 11 am respectivamente. Asimismo se acuerda fijar el quinto día de despacho SIGUIENTE para que los ciudadanos WILLY JOSE CALDERON ACEVEDO Y DAYANA LISBETH SUAREZ BUITRAGO, comparezcan por ante este Tribunal a rendir declaración a las 10 y 11am respectivamente.

Al folio 111 y 112, este Tribunal deja expresa constancia que siendo las 10:00 y 11:00 de la mañana, del día 24 de Mayo de 2016, se anuncio el acto de testigo y no habiendo comparecido persona alguna, no se llevó a efecto el mismo.

Del folio 113 al 115, corren actas de declaración de los testigos WILLY JOSE CALDERON ACEVEDO, titular de la cédula de identidad N°13.587.741 y DAYANA LISBEHT SUAREZ BUITRAGO, titular de la cédula de identidad N°V- 16.589.900.

Al folio 119 y su vuelto, corre escrito de informes presentado por el abogado JAVIER GERARDO OMAÑA VIVAS, en su condición de defensor ad litem de la parte demandada.

Del folio 120 al 123, corre escrito de informes presentado por la abogada GISELA SIFONTES DE RAMIREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora.

. II
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

La parte actora alega en su libelo que en fecha 31 de Mayo de 2010, mediante documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, inscrito bajo el N° 30, TOMO 96, FOLIO 134 al 134 celebró contrato de promesa bilateral de compra venta, con el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, identificado en autos, sobre un inmueble conformado por una parcela de terreno propio con un área de ciento quince metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados(115,50mts2)y una casa en construcción de una planta constante de tres habitaciones, dos baños, techo de machihembre paredes frisadas estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal en madera maciza , electricidad, teléfono y tv cable y todo empotrado servicios de aguas negras y blancas con un área de construcción de ochenta y siete con cincuenta metros (87,50mts2), cuyos linderos y medidas constan en aclaratoria protocolizada por ante el Registro Público de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andres Bello del Estado Táchira en fecha 11 de Noviembre del 2009, bajo el N° 22, folios 81, del TOMO 45, del protocolo de transcripción del año 2009, Este inmueble lo adquirió el demandado de la siguiente forma: el lote de terreno según consta en el documento protocolizado por ante El Registro Publico De Los Municipios Cardenas , Guasimos Y Andres Bello Del Estado Táchira en fecha 08 de Mayo del 2009, bajo el numero 24, folio 69, tomo 18, protocolo de transcripción del año 2009 y la casa según consta en el contrato de construcción protocolizado por ante la oficina de registro Publico de los municipios cárdenas Guasimos y Andres Bello del estado Táchira el 31/08/200, bajo el N°1, folios 1 del Tomo 35, del protocolo de transcripción , tal como se evidencia de los anexos “B” Y “C”, acompañados con el libelo de la demanda.

Señala que es el caso que para dar cumplimiento a lo convenido en el contrato de oferta y compra, se redacto el correspondiente documento, se participo al SENIAT lo conducente, se obtuvo solvencia municipal, ficha catastral y se presentó dicho documento con todos los recaudos para la protocolización respectiva y así dar cumplimiento a la compra venta definitiva del inmueble, tal como se había pactado, y toda vez que según afirma el demandante había dado cumplimiento a su obligación como era la de pagarle el precio convenido que es la suma de Bs.320.000.

Alega que en un acto de buena fe, entrego como arras a su promitente vendedor la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000), los cuales fueron recibidos a su entera satisfacción para ser imputados al precio definitivo y/o como anticipo a la futura negociación. Dicha cantidad fue entregada en un cheque de la entidad Bancaria BANFOANDES N°72000016 de la cuenta N°000700570253710. El saldo de doscientos veinte mil Bolívares se convino que sería pagado con crédito de Ley de política Habitacional y se fijo como termino de la duración del contrato 120 días continuos contados a partir del otorgamiento del contrato (31/05/2010), todo lo cual consta en instrumento publico que anexa a la demanda.

Manifiesta que desde un primer momento el propietario le permitió ejercer actos de un verdadero dueño y una vez finalizada la estructura continuo ejerciendo la posesión sobre dicho inmueble en forma legitima e, incluso dirigir la construcción de la casa a su agrado.

Alega que es poseedor en forma persistente por más de un año, que le ha permitido ejercer actos con regularidad en uso inmutable y constante. Aduce que su posesión no ha sido interrumpida, ya que hasta la fecha no ha dejado de ejercer actos posesorios sobre el inmueble y que su posesión sobre el inmueble ha sido pacifica, publica, ininterrumpida.

Por todo lo expuesto y dada su condición de poseedor legitimo del inmueble, y ante el incumplimiento en que ha incurrido el promitente vendedor del referido inmueble a pesar de haberle pagado integramente el precio convenido de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(Bs 320.000) tal y como se evidencia del propio documento de opción de compra venta y de los recibos suscritos por el y demás elementos probatorios para la fecha de hoy no ha cumplido la promesa de transmitirle la plena propiedad del inmueble aun y cuando ha mantenido el comportamiento debido a su interés, al no ser deficiente en cuanto a su voluntad de cumplir y que de conformidad con el articulo 771 del Código Civil por ejercer la posesión por si mismo y ante la violación del vinculo jurídico ya determinado creado por un contrato, a su decir se esta ante su carácter de acreedor privándole de una ventaja patrimonial que quiso asegurar mediante el mencionado contrato, habiendo el promitente vendedor faltado a su palabra.

Expone que el demandado esta obligado a ejecutar su promesa de venta a tenor de lo que dispone el artículo 1167 del Código Civil o en su defecto sea acordado por el Tribunal.

Manifiesta igualmente el accionante que entrego al citado promitente vendedor la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES(Bs.2800) con el fin de sufragar todos los gastos de documentación ante la oficina municipal, SENIAT, y honorarios de abogado en la redacción del documento definitivo de la venta el cual fue tramitado por ante la oficina registral competente, pero que para la fecha fijada para el otorgamiento el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, en su condición de propietario no se presentó en el día y hora para el otorgamiento y para la fecha de hoy no ha sido posible que cumpla con lo convenido en el referido documento de opción a compra y en dar en venta el inmueble suficientemente descrito tal como lo prometió.

Solicita Medida CAUTELAR de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada consistente en un lote de terreno ubicado en Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira.

Solicito se aperture el correspondiente cuaderno de medidas, se admita la presente demanda, sustanciada conforme a derecho, y sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley y con la indexación legal correspondiente.

Estimo la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.380.000) que equivalen a dos mil novecientos noventa y dos unidades tributarias.

Contestación a la demanda:

La parte demandada estando dentro de la oportunidad correspondiente dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Dentro de este contexto y al haber sido infructuosas las diligencias para ubicar al demandado y preparar una mejor defensa, de conformidad con lo establecido en el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, procedo a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechaza, niega y contradice en forma genérica tanto los hechos como el derecho alegado en el escrito libelar y pide al tribunal proceda a analizar el contrato celebrado por las partes sin desnaturalizar sus cláusulas a los fines de verificar la verdadera intención de las partes al contratar.

Niega, rechaza y contradice la acción intentada por cuanto si bien es cierto demanda el cumplimiento del contrato, la acción carece de petitorio ya que no expresa con claridad que se pretende en el cumplimiento demandado, en este tema manifiesta que no le esta permitido al juez cambiar la calificación dada por el demandante a su acción y mucho menos suplir sus faltas.

Solicita se haga un análisis del instrumento fundamental de la demanda y de las circunstancias que cursan en los autos, ratificando el rechazo y contradicción a los términos en que fue presentada la demanda.

III
MOTIVA

DELIMITACION DE LA LITIS

En el presente caso se observa que la parte actora demanda el cumplimiento de la obligación de hacer del ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS; identificado en autos de cumplir con su promesa de venta a tenor de lo que dispone el articulo 1167 del código civil, o en su defecto ello sea así acordado por el tribunal, dada la característica de bilateralidad del contrato, que se hizo de buena fe y que tiene fuerza de ley entre las partes.

Por su parte, la parte demandada representada por el defensor ad litem designado en la oportunidad correspondiente, niega, rechaza y contradice la acción intentada por cuanto si bien es cierto demanda el cumplimiento del contrato, la acción carece de petitorio ya que no expresa con claridad que se pretende en el cumplimiento demandado, asimismo solicita se haga un análisis del instrumento fundamental de la demanda y de las circunstancias que cursan en los autos, ratificando el rechazo y contradicción a los términos en que fue presentada la demanda.

Delimitada como ha quedado la litis, procede esta sentenciadora a analizar el material probatorio aportado por las partes en el proceso.

DEL ASERVO PROBATORIO

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

Al folio 8 al 09 del expediente corre documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 31 de Mayo de 2010, anotado bajo el No. 30, Tomo 96, folios 130 al 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que entre los ciudadanos JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, identificado en autos y TEOFABIAN VACCA LEMUS, También identificado, se suscribió contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, y del texto de dicho instrumento se evidencia lo siguiente: Se trata de un contrato de promesa bilateral de compra venta suscrito entre los aquí intervinientes, identificándose la demandada como “el promitente vendedor” y el demandante como “optante comprador”; estableciendo éstos en su cláusula SEGUNDA: “El precio convenido para la futura venta es de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(BS.320.000) y se mantendrá durante la vigencia del contrato. Cláusula TERCERA: “El optante en este acto de buena fe , como arras y en señal de su firme intención de adquirir el inmueble por el precio pactado , entrega a el promitente vendedor la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES(Bs100.000), los cuales este declara recibir a su entera y cabal satisfacción, con el carácter señalado y como anticipo de la futura negociación...CUARTA: El saldo restante es por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(Bs.220.000), saldo este que el optante comprador se compromete a pagar con un crédito de Ley de Política Habitacional. QUINTA: El termino de duración del presente contrato es de CIENTO VEINTE DIAS continuos contados a partir del otorgamiento del mismo, fecha limite para el pago final del saldo restante y la consiguiente protocolización de la venta definitiva...” De manera que siendo éste el instrumento contentivo de la convención contenido en un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem,

Del folio 11 al 21 y 32 al 34 corren documentos referidos a las diferentes compras y aclaratorias que realizara el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ , en la oficina de Registro Publico del Municipio Cárdenas y Andrés Bello Del Estado Táchira los cuales fueron aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, es el propietario del bien inmueble objeto de la presente acción de cumplimiento de contrato.

Al folio 23, corre copia fotostática simple de instrumento privado(recibo), el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documento público o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

A los folios 24 al 30, corren facturas comerciales en copias simples; A las documentales agregadas a los autos, en copia simple el Tribunal observa que se trata de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y que conforme al artículo 431 del Código Adjetivo Civil, debieron ser ratificadas en el curso del proceso mediante prueba testimonial; en consecuencia por cuanto no consta en autos su ratificación.

Al folio 30, corre constancia en original emanada del delegado de la parroquia Amenodoro Rangel Lamus del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, el Tribunal observa que se trata de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y que conforme al artículo 431 del Código Adjetivo Civil, debieron ser ratificadas en el curso del proceso mediante prueba testimonial; en consecuencia por cuanto no consta en autos su ratificación, el Tribunal las desecha y no la valora.

A los folios 113 y 114 rielan actas de fecha 31 de Mayo de 2016, las cuales contienen testimonios rendidos por los ciudadanos Willy Jose Calderon Acevedo, quien se identificó con la cédula de identidad número V-13.587.741,y la ciudadana DAYANA LISBETH SUAREZ BUITRAGO, titular de la cédula de identidad N°V-16.589,900, empleado publico el primero y comerciante la segunda los cuales declararon que conocen al ciudadano Teofabian Vaca Lemus, y que el mismo le compro una casa al ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS, ubicada en Palo Gordo, Lomas de Toico, urbanización Canela y que la ocupa desde el año 2009. La declaración de estos testigos la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con los hechos alegados por el demandante, razón por la cual con esta prueba se demuestra que el demandante ocupa el inmueble objeto de la controversia.

La parte demandada a través de su apoderado judicial promovió el instrumento fundamental de la demanda anexado con el escrito libelar y que riela a los folios 8, 9 y 10, relacionado con el documento de promesa bilateral de compra venta suscrito en fecha 31 de Mayo del 2010 el cual ya fue analizado valorado por esta juzgadora.

CONCLUSION FACTICA

Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos. A tal efecto se observa que el artículo 1.159 del Código Civil señala lo siguiente:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En relación al artículo copiado, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:

Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

En el presente caso, se aprecia que la parte demandante aduce que celebró contrato de promesa bilateral de compra venta con el demandado de autos, lo cual consta fehacientemente de las actas procesales, específicamente del texto de dicho contrato inserto a los folios 08 al 09; pero además, aduce que la demandada no dio cumplimiento con la promesa pactada de transmitirle la plena propiedad del inmueble aun cuando le entrego la cantidad de dos mil ochocientos bolívares ( Bs.2800) con el fin de sufragar todos los gastos de documentación ante la oficina municipal, SENIAT y Honorarios de abogado en la redacción de documentos definitivo de la venta el cual fue tramitado por ante la oficina registral competente, pero que para la fecha fijada para el otorgamiento el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS Ortiz, en su condición de propietario no se presento el día y hora para el otorgamiento y para la fecha de hoy no ha sido posible que cumpla con lo convenido en el referido documento de opción de compra y dar en venta el inmueble descrito tal como lo prometió.
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, regula la forma en que deben interpretarse los contratos; y a tal efecto señala textualmente:

Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”

Por consiguiente, en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; esta Juzgadora considera según la doctrina pacífica de la Casación Civil; que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, la cual debe ser compatible con el texto del mismo y al establecimiento de los hechos que determinan la voluntad de las partes contratantes; Siendo oportuno señalar el criterio mas reciente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente 14-066 con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padron, de fecha 20 de Julio del 2015, donde se hace una distinción muy acertada sobre los contrato preliminares, las promesas unilaterales de venta o de compra y las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, estableciéndose además el deber de todo juez de la Republica, de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el articulo 12 del código de procedimiento civil.

Así las cosas, y analizado como ha sido por esta sentenciadora el contrato celebrado entre las partes cuyo cumplimiento constituye el objeto principal de la pretensión contenida en la presente demanda se puede observar que el mismo se trata de una promesa bilateral de compraventa, en la cual una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. En estas promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer), es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

Ahora bien revisado como fue el contrato en cuestión, se observa que el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. E-82.208.244va, no ha dado cumplimiento a las obligaciones que asumió y que constan en el contrato de promesa de compraventa que sirve de fundamento a la presente demanda de cumplimiento de contrato; en el contrato ut supra consta que el demandado no cumplió con la obligación de vender el inmueble en las condiciones de tiempo establecidas en la cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, suscrita en fecha 31 de Mayo de 2010, el cual era de ciento veinte(120) días continuos contados a partir del otorgamiento del mismo, fecha limite para el pago final del saldo restante, tiempo este que venció el 28 de Septiembre del 2010.

En este orden de ideas vemos que las partes convinieron en forma expresa, que el ciudadano JOSE IGNACIO ARIAS, dio en venta bajo la figura de promesa bilateral de compra venta al ciudadano TEOFABIAN VACCA LEMUS, ya identificado, un inmueble conformado por una parcela de terreno propio con un área de ciento quince metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados(115,50mts2)y una casa en construcción de una planta constante de tres habitaciones, dos baños, techo de machihembre paredes frisadas estucadas y pintadas, ventanas en vidrio panorámico, puertas entamboradas y la principal en madera maciza, electricidad, teléfono y tv cable y todo empotrado servicios de aguas negras y blancas con un área de construcción de ochenta y siete con cincuenta metros (87,50mts2), cuyos linderos y medidas constan en aclaratoria protocolizada por ante el Registro Público de los municipios Cárdenas, Guasimos y Andres Bello del Estado Táchira en fecha 11 de Noviembre del 2009, bajo el N° 22, folios 81, del Tomo 45, del protocolo de transcripción del año 2009, y atendiendo al contenido del referido contrato se desprende que la verdadera intención y voluntad de las partes contratantes fue la de vender el inmueble.

En consecuencia, haciendo una interpretación del contrato en cuestión, se infiere que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble constituido descrito anteriormente mediante el pago de la suma de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(Bs.320.000) y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.

Por tanto el incumplimiento o no de la demandada, debe revisarse a la luz de la normativa vigente que regula las obligaciones del vendedor. En éste sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”

Nótese que el Código Sustantivo Civil consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el caso sub lite se observa que el vendedor transfirió la posesión del bien inmueble objeto de venta , quien ha venido ejerciendo dicha posesión como un verdadero dueño, habiendo disfrutado de hecho del bien inmueble en referencia con abstracción de su titularidad, tal como el mismo lo señala en su libelo, hecho que este Tribunal tiene como cierto ya que no fue rebatido por la parte demandada; sin embargo corresponde al demandado la obligación de hacer la transferencia legal del bien dado en venta, lo cual comporta por parte de este la realización previa de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros.

En mérito de lo expuesto, observa quien aquí juzga que en las actas procesales no consta ningún elemento probatorio del que se desprenda que el demandado haya dado cumplimiento con dicha obligación. Así se decide.

Por su parte el artículo 1.167 ejusdem, dice:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el presente caso, la parte demandante optó por la primera, vale decir, solicitó judicialmente el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de Compra Venta; y revisadas como fueron las actas procesales, se constató que la parte demandada no ha dado cumplimiento con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura pública.

Ahora bien, sentado lo anterior y no obstante que efectivamente el demandado no ha dado cumplimiento a lo convenido con el demandante, esta jurisdicente considera necesario analizar el contrato objeto de controversia de la siguiente manera:

Tal como fue analizado y valorado en el texto del presente fallo cursa en autos a los folios ocho(08) al nueve (09) del expediente, contrato de de promesa bilateral de compra venta suscrito entre los aquí intervinientes, identificándose la demandada como “el promitente vendedor” y el demandante como “optante comprador”; estableciendo éstos en su cláusula segunda: “ El precio convenido para la futura venta es de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(BS.320.000) y se mantendrá durante la vigencia del contrato. Cláusula TERCERA: “El optante en este acto de buena fe, como arras y en señal de su firme intención de adquirir el inmueble por el precio pactado, entrega a el promitente vendedor la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES(Bs100.000), los cuales este declara recibir a su entera y cabal satisfacción, con el carácter señalado y como anticipo de la futura negociación...CUARTA: El saldo restante es por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES(Bs.220.000), saldo este que el optante comprador se compromete a pagar con un crédito de Ley de Política Habitacional. QUINTA: El termino de duración del presente contrato es de CIENTO VEINTE DIAS continuos contados a partir del otorgamiento del mismo, fecha limite para el pago final del saldo restante y la consiguiente protocolización de la venta definitiva...”
De manera que siendo éste el instrumento contentivo de la convención contenido en un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, asimismo se examina dicho contrato a tenor del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil el cual reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Aunado a ello, en nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina los contratos preliminares o preparatorios, tales como la opción de compra venta o la promesa bilateral de venta, por ello el articulo 12 de la ley adjetiva otorga esta facultad al órgano jurisdiccional quien puede desentrañar la voluntad intrínseca de las partes contratantes, con base de la máxima de experiencia, obsérvese además que por voluntad del legislador la transmisión de la propiedad coincide plenamente con la manifestación de voluntad de las partes; hay cumplimiento simultaneo de las obligaciones de dar y hacer. Este seria, pues la hipótesis que podríamos llamar “normal” es conocida en doctrina como “venta con efectos reales” en la cual -se repite- la propiedad u otro derecho “se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado” y desde el preciso momento que surge el acuerdo de voluntad de las contratantes. Este a criterio de quien sentencia es el caso de autos, el Artículo 1.474 del código civil, en el cual el legislador define la naturaleza del contrato de compra-venta en los siguientes términos:

“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

En este sentido se puede observar, que el contrato en cuestión no estipula la forma ni el tiempo de cuando se debería verificar el pago por parte del demandante en la presente causa, pues solo se limita a señalar que el optante comprador se compromete a pagar el saldo restante con un crédito de política habitacional, y que la duración del contrato es de ciento veinte días continuos contados a partir del otorgamiento, la cual seria la fecha limite para el pago final del saldo restante. De acuerdo a este enfoque se hace necesario analizar lo que al respecto establece nuestra Ley Sustantiva:
Articulo 1487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”

Por su parte el artículo 1488 eiusdem dispone: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”
Así las cosas, conforme a las normas indicadas esta es una de las obligaciones del vendedor, que si bien es cierto que en el caso de autos es una promesa de venta a los efectos de su cumplimiento dichas normas son aplicables al caso.

Asimismo es necesario citar lo que establece nuestro ordenamiento jurídico en relación a las obligaciones del comprador, para lo cual se hace necesario señalar las normas previstas en el Código Civil al respecto.

Artículo 1527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.
De igual manera dispone el artículo 1.528 eiusdem: “Cuando nada se ha establecido respecto de esto (articulo que antecede) el comprador deberá pagar en el lugar y en la época que debe hacerse la tradición…”

A tenor de las normas citadas, considera esta Jurisdicente que en el caso bajo estudio es aplicable esta última disposición señalada, por cuanto del contrato objeto de este litigio se desprende que las partes no establecieron ni la fecha, el lugar ni la forma como se produciría el pago, como al contrario si establecieron el plazo para que la demandada cumpliera con el otorgamiento definitivo de compra venta, debiendo contar en esa oportunidad el opcionado con la disposición económica para darle cumplimiento a su obligación; en este sentido, era obligación de la parte demandante la de pagar el precio sin embargo conforme a los términos del contrato aún no era exigible; Ahora bien, tomando en cuenta que aun cuando las partes supeditaron el pago del saldo restante a la gestión de un crédito de ley de política habitacional, no consta en autos que dicho crédito haya sido tramitado por el OPTANTE COMPRADOR, observándose un vacío en el escrito libelar, cuando el demandante señala que procedió a pagar integramente el precio convenido de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES, tal y como se evidencia del propio documento de opción de compra y de los propios recibos suscritos por el y demás elementos probatorios, sin que dentro del lapso probatorio haya hecho valer tales argumentos mediante prueba fehaciente, que demostraran el pago restante del saldo adeudado al promitente vendedor, suma esta que conforme a la cláusula CUARTA del contrato suscrito entre ambas partes asciende a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES, en consecuencia por cuanto no hay constancia autentica en los autos que el demandante haya cumplido con su prestación, es por lo que en criterio de esta juzgadora el demandante debió dar cumplimiento a su obligación, tomándose como fecha limite el lapso de ciento veinte días continuos contados a partir del otorgamiento del contrato, para que cada una de las partes contratantes diera cumplimiento a lo pactado por ambos, vale decir al pago del saldo restante y la consiguiente protocolización del documento definitivo, pues como se desprende de la cláusula QUINTA tales circunstancias debieron darse en forma simultanea, lo cual no ocurrió así en su debido momento y de conformidad con lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil, conforme al cual las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

Determinada la existencia jurídica de un pacto entre las partes mediante el alegado y comprobado contrato contenido en el instrumento fundamental; este deviene, en absolutamente vinculante para ellas con carácter de fuerza de ley, por disposición expresa del articulo 1.159 del código Civil y, en consecuencia, deben ser fielmente cumplidos y de buena fe entre las partes, los compromisos asumidos y conforme a los postulados consagrados en el Articulo 1.160 eiusdem.

Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”

En este orden de ideas, debe dejarse expresamente señalado que el artículo 1.167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas. Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. El artículo 1.354 del Código Civil dispone: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción, si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem.

Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

En el orden expuesto, se observa que en el contrato objeto de este juicio, impone que la obligación principal del promitente vendedor es cumplir con la tradición legal del inmueble esto es con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin embargo no habiéndose establecido plazo para el pago, y observándose de autos la intención del actor en honrar su obligación éste debe consignar dicho pago por ante este Tribunal, y en este sentido, en relación al alegato hecho por la representación judicial de la demandante que ha dado fiel cumplimiento a su obligación como era de pagar el precio convenido, debe señalar esta Sentenciadora que no consta en autos dicho pago, pues no demostró durante el iter procesal que haya dado cumplimiento al pago del saldo restante, osea la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES, por lo que el aquí demandante debe cumplir con su correspondiente obligación como lo es el pago de la totalidad del precio convenido y como en efecto se dejará establecido en el dispositivo del presente fallo, sin embargo, se deja constancia expresa que el incumplimiento del contrato se produjo primeramente por parte de la demandada quien tenía la obligación de otorgar el documento definitivo vencido el plazo de ciento veinte días continuos (120) días, no demostrando que haya dado cumplimiento a dicha obligación o el motivo de extinción de su obligación, motivo por el cual debe prosperar la acción intentada en la presente causa.

En este orden de ideas tenemos que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

Artículo 531: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

En consecuencia, tomando en consideración que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil es aplicable en etapa de ejecución de sentencia en caso de incumplimiento de la perdidosa, para lo cual se hace necesario señalar el contenido de la referida norma de nuestra Ley Adjetiva:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada…la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación de lo cual debe existir constancia autentica en los autos”
Al tenor de la norma citada supra, se evidencia que los efectos de la misma derivan en caso de no cumplir su obligación la perdidosa en el juicio, tal como lo indica la misma, siendo esta norma contentiva de una de las hipótesis de ejecución de la sentencia contenida en nuestra Ley Adjetiva, de modo tal que su aplicación está supeditada al cumplimiento o no de la sentencia proferida.

En tal virtud; en caso que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, dentro de un lapso de treinta (30) días hábiles, la presente sentencia una vez firme servirá de título de propiedad, Así se decide.

IV
PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, incoara el CIUDADANO: TEOFABIAN VACCA LEMUS; Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.348.619, soltero, comerciante, domiciliado en la calle 0, con pasaje La Milagrosa, N°9-70, Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, contra el ciudadanos JOSE IGNACIO ARIAS ORTIZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. E-82.208.244; domiciliado en el Conjunto Residencial Bello Horizonte, Palo Gord, Municipio Cárdenas, del estado Táchira; en consecuencia:

PRIMERO: Se condena a la parte demandada al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, una vez la parte actora consigne el monto correspondiente al saldo del precio de venta del inmueble, objeto de la presente acción, la cual asciende a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs 220.000.00), mediante cheque de gerencia a nombre del demandado, en un lapso de diez (10) días de despacho, contados a partir de la fecha exclusive en que conste en autos que la presente decisión se encuentre firme y se decrete su ejecución voluntaria, so pena de quedar liberada la parte demandada al cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta, asimismo, se le otorga a la parte demandada, un plazo prudencial de treinta (30) días continuos siguientes a la constancia en autos de la consignación que del remanente del precio consigne la parte actora en el presente expediente, para que cumpla voluntariamente con el dispositivo del presente fallo, por lo que en caso de no efectuar el respectivo otorgamiento, la presente decisión se considerara suficiente a los fines del registro traslativo de la propiedad, siempre que conste en autos el cumplimiento de la parte accionante de la obligación impuesta en la presente decisión.

SEGUNDO: En caso de que la PARTE DEMANDADA no efectuare el respectivo otorgamiento, la presente decisión se considerara suficiente a los fines del registro traslativo de la propiedad, siempre que conste en autos el cumplimiento de la parte accionante de la obligación impuesta en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Por la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas. .

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre de dos mil dieciséis Años 207º de la Independencia y 156º de la Federación.
Juez Titular

Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz
Secretaria Temporal

Abg. Norma Magally Ontiveros Chacon.

En la misma fecha se dictó sentencia y se dejó copia certificada para el archivo del tribunal. Siendo las 9:00 de la mañana.

Secretaria

Exp. N° 025-14