TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, 14 de noviembre de 2.016.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: NELSON VASQUEZ ZAMBRANO, Venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.892.166.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: JIMMY ANGEL URDANETA CORDERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-2.073.082, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 9.720.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., con domicilio en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, registrado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 17 de enero de 1.950, bajo el Nro.32, representada por el ciudadano HADE HENRY MARIN ECHEVERRIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.496.088 (VENDEDORA) y los ciudadanos REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros.V-23.176.746 y V-23.149.185, respectivamente, como compradores.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO DEMANDADA CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A.: HADE HENRY MARIN ECHEVERRIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 23.777 y MIGUEL GERARDO BECERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.644.
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO DEMANDADA REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ. CARMEN ONEIDA OLMOS DE RAMIREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 64.164.
CAUSA: DERECHO DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE: 8389.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
ETAPA COGNICION DEL EXPEDINTE

La causa sujeta a la presente Resolución Judicial versa sobre una pretensión de Derecho de preferencia y retracto legal arrendaticio, que es incoada por el ciudadano NELSON VASQUEZ ZAMBRANO, contra la sociedad de comercio, CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., representada por el ciudadano HADE HENRY MARIN ECHEVERRIA, en su carácter de vendedora y los ciudadanos REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, respectivamente, como compradores de un inmueble, más adelante especificado.

A los efectos de soportar la demanda, la demandante indica la siguiente expresión alegatoria:
.-Señala ser arrendatario de la firma CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., en su condición de arrendadora, desde el día 06-10-1997, de un inmueble señalado con el número 15-33, de la carrera 11, entre calles 15 y 16 de esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira.
.- que en fecha 06-10-2014, fue notificado por el Tribunal segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que la arrendadora había vendido a REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, el inmueble que ocupaba como arrendatario, por lo que la empresa propietaria había violado el artículo 38 de la Ley de alquileres de locales comerciales, estando solvente en los pagos de arrendamiento y siendo arrendatario por más de dos años.
.- que por mantener derecho de preferencia como arrendatario, se le debió notificar por notaría pública de la voluntad de vender el inmueble, expresando el derecho de preferencia, el precio justo y condición de venta, y que no tuvo oportunidad de aceptar o rechazar la negociación de compra venta, por la no notificación, conforme al artículo 38 de la ley.
.- que por lo anterior demanda al vendedor y a los compradores señalados, para que convengan o sean condenados en: que se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como arrendatario, alegando su derecho de preferencia; se declare nula la venta del señalado inmueble de fecha 27 de noviembre de 2.013, número 2013-2539 del Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
.- solicita medida de prohibición de enajenar y gravar y estima su demanda en la suma equivalente a 1.000 unidades tributarias.

SUSTANCIACION DEL EXPEDIENTE
La demanda es admitida mediante auto de fecha 26 de marzo de 2.015, por el procedimiento breve, concediendo a la co demandada CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., 04 días como término de distancia.

DE LA CITACION
Mediante diligencia de fecha 07-04-2015, la representante actora, solicita la certificación de las copias y que se le nombre correo especial para la práctica de la citación de la representante de la co demandada, SOCIEDAD MERCANTIL CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., lo cual se acuerda mediante auto de fecha 16-04-2015.

Conforme a lo solicitado por la actora, mediante auto de fecha 22-04-2015, se acuerda librar exhorto, a los fines de la citación de la co demandada SOCIEDAD MERCANTIL CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., al Juzgado de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.(f. 33)

Riela al folio 36, diligencia de fecha 14 de mayo del 2.015, con la indicación del alguacil de este Tribunal de no haber localizado a los co demandados REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ.

Mediante escrito de fecha 20-05-2015, la representación actora, solicita la citación de los co demandados mediante carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se acuerda mediante auto de fecha 26 de mayo de 2.015.(fs. 47 y 48)

Mediante diligencia de fecha 25 de septiembre de 2.015, la demandante consigna carteles de citación de los co demandados REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ.

Mediante diligencia de fecha 05-10-2015, la secretaria señala haber fijado cartel de citación para los co demandados, REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ.
Riela a los folios 58 al 69, recaudos de exhorto de citación, hecho al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida; evidenciándose de los mismos, que no fue posible la citación de la representante de la co demandada, CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A.

Mediante auto de fecha 21-10-2015, el Tribunal acuerda, citar mediante carteles a la co demandada, CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., a través de la prensa del Estado Mérida. (f. 74 y 75)

Riela a los folios 76 al 84, actuaciones relacionadas con la práctica de la citación de citaciones realizadas por el al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, señalando en las mismas, la secretaria del Tribunal, haber fijado cartel para el representante de la co demandada CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A.

Mediante diligencia de 29-03-2016, la representación actora, peticiona nombramiento de defensor judicial, acordándose mediante auto de fecha 21 de abril del 2016, nombrar como tal al abogado JORGE CHACON CHAVEZ, inpreabogado 12.917 (fs.85 y 86)

Riela a los folios 87 al 93, actuaciones de notificación, aceptación, juramentación y discernimiento de poderes del defensor ad littem.

Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2016, comparece el ciudadano HADE MARIN, y señalando ser representante de la co demandada CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., se da por citado en la causa (f. 94). Así mismo, en igual fecha, los co demandados, REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, asistidos de abogados, se dan por citados en la causa. (Fs. 95 al 99)

Riela a los folios 100 al 104, escrito de contestación de demanda, de fecha 01-07-2016, que realiza el co demandado CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., a través de su representante HADE HENRY MARIN ECHEVERRIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 23.777.

Riela a los folios 109 al 112, escrito de contestación de demanda, de fecha, 01-07-2016, que realizan los co demandados REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, a través de su apoderada Judicial.

CONTESTACION DE DEMANDA DE LA CO DEMANDADA CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A.
A través de su representante legal y abogado señala:
.-que no admite ninguno de los hechos invocados por el demandante.
.-rechaza lo señalado en el numeral 2.1 del libelo de demanda, señalando que conforme al documento que contiene el contrato de arrendamiento, su objeto consistía en dos locales para oficina, marcados con el Nro. 3 y Nro. 4, ubicados en la segunda planta del Edificio del Cine Monumental.
.-rechaza lo señalado en el numeral 2.2, referido a la notificación de la venta del inmueble, señalando la accionada, que no fue en fecha 06-10-2014, sino en fecha 07-10-2014, cuando se da por notificado ante este Tribunal, en expediente 535.
.- rechaza que se haya violado lo establecido en el artículo 38 de la ley, que tiene derecho de preferencia ofertiva y que por la falta de notificación no haya tenido la oportunidad de aceptar o rechazar la oferta de compra venta.
.- señala que el contenido del artículo 38 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, es llamado por la doctrina tanteo y se define como el derecho de preferencia que se tiene para la adquisición de una cosa, en caso de que su dueño quiera enajenarla y se trata de la oferta que hace el vendedor al arrendatario que cumple con las exigencias de la norma citada.
.- que si el arrendatario responde satisfactoriamente a la oferta hecha, la misma se perfecciona conforme al artículo 1161 del Código Civil, pero si no se da cumplimiento a la fase de tanteo se aplica lo indicado en el artículo 39, eiusdem, con lo que el arrendatario, adquiere el derecho de preferencia.
.- que ese derecho de preferencia, trasladado al caso puede señalarse como el derecho que tiene el inquilino de un local comercial que forma parte integrante de una edificación dividida en porciones perfectamente individualizables, reguladas por un documento de condominio, de subrogarse al extraño que haya adquirido la propiedad del local por compra o dación en pago, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de enajenación; por lo que -concluye-, el incumplimiento de la preferencia, no concede otro derecho al arrendatario que no sea el de retracto legal arrendaticio y no otra pretensión.
.- señala que la antigua ley de arrendamientos comerciales, señalaba en su artículo 49 que el retracto legal arrendaticio no procedía en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, pero que a pesar de que ello no consta expresamente en la actual ley de arrendamientos inmobiliarios de uso comercial, ello resulta aplicable conforme a lo indicado en el artículo 4 del Código civil.
.- que conforme a lo señalado en el libelo de demanda y el documento de enajenación que se acompaña, se trata, de la enajenación de un inmueble, del cual forman parte los locales comerciales arrendados al demandante. Y que por ello, el demandante no tiene el derecho que invoca, porque la venta se refiere a la totalidad del inmueble y no parte de él.
.- señala que el demandante no identifica los dos locales que forman parte del inmueble objeto de la venta, por lo que no es factible el derecho de tanteo, por lo que no cuenta con cualidad ni interés.
.- que en todo caso, para el caso de la aplicación del artículo 39 de la Ley vigente, en caso de la enajenación de un local que forma parte de un inmueble, no puede estar referido a la transmisión de la propiedad plena, sino derechos y acciones sobre la propiedad del inmueble, y ello descarta la posibilidad de reconocer a un arrendatario, en tal situación, el derecho al retracto legal arrendaticio.
.- señala que conforme al contrato de arrendamiento, los locales objeto de arrendamiento, serían destinados a oficinas, pero que el arrendatario destinó a uso educacional y según el artículo 2 de la ley vigente, se excluye su aplicación, por lo que el demandante, no puede reclamar lo peticionado, por lo que carece de cualidad.
.- señala que conforme a la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, el arrendatario, renunció a poder invocar el retracto legal.
.- arguye que el petitorio del demandante solo se encuentra dirigido a obtener el derecho de tanteo a que se refiere el artículo 38 de la Ley vigente para el uso comercial, pero no lo que propone. Finalmente señala que por lo expuesto, la demandada debe ser declarada sin lugar.

CONTESTACION DEMANDA CO DEMANDADOS REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ.
.- señalan que niegan, rechazan y contradicen la demanda en los hechos y en el derecho, señalan que si bien es cierto, son los compradores del inmueble, igualmente para el momento de la negociación de la totalidad del inmueble, eran igualmente arrendatarios de parte del inmueble, debido a su vinculación como presidente y accionista de la empresa BUENAS NUEVAS, C.A., quien suscribe con la vendedora demandada, contrato de arrendamiento.
.- señalan que es falso que se haya violado el derecho que el demandante tiene o tenía para el momento de la venta del total del inmueble, debido a que si bien es cierto, ostentaba el carácter de arrendatario, no es menos cierto que conforme al contrato de arrendamiento, lo era solo de dos oficinas, la número 3 y la número 4, las cuales forman parte del inmueble que adquirieron en su totalidad los co demandados.
.- que los co demandados eran arrendatarios de un área mayor que la que tenía alquilada demandante, debido a que BUENAS NUEVAS, C.A., alquiló varias oficinas y el área del teatro.
.- arguyen que el demandante hace ver de manera maliciosa, que era el arrendatario del total del inmueble, como lo indica en su libelo de demanda.
.- que el demandado solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sin describir el inmueble objeto de la demanda, ni en el libelo de demanda ni en la solicitud de medida y sin demostrar su necesidad y sin hacer referencia que era arrendatario, solo de dos oficinas.
.- niega y rechaza que el demandado tena el derecho al retracto legal por cuanto el fundamento y la base jurídica del derecho que menciona, es el artículo 38 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, de fecha 23-05-2014 y la venta de la totalidad del inmueble, se realiza el día 27-11-2013, por lo que la ley que regía y debía ser aplicada era el decreto No.427 de fecha 07-12-1999, que establecía en su artículo 49, el retracto legal arrendaticio no procedía en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, siendo ello vigente hasta el 23-05-2014.
.-que para el momento de la negociación, compra venta del inmueble total o global, del que forman parte las oficinas 3 y 4, por lo que no podía hacer uso del derecho de preferencia o retracto, porque al momento la ley no le permitía, ya que se trató de la trasferencia global de la propiedad.
.- que según el contrato de arrendamiento, el arrendatario, según la cláusula décima tercera, renunció al derecho preferencial de adquirir el inmueble.
.- niega, rechaza y contradice la estimación de la demanda y se opone a la misma por irrisoria, no señalando ni precisando los elementos objetivos que justifican la cuantía, sin señalar a que se corresponde el monto de la cuantía. Que además el valor de la demanda consta en autos, según el documento de propiedad del inmueble, siendo la cuantía insuficiente.

OPOSICION A LA MEDIDA CAUTELAR
Consta a los folios 105 al 107, escrito de oposición a la demanda hecho por la co demandada, CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A. en fecha 01-07-2016. A su vez, los co demandados REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, hacen oposición a la cautelar dictada en fecha 17-06-2015 (fs. 113 al 116)

ACTIVIDAD PROBATORIA
En fecha 12 de julio del 2016, la representación de la co demandada, CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A. presenta escrito de promoción de pruebas, promoviendo, declaración testifical de los ciudadanos Olinyer Ftyd Oñoro Osorio y Yeninifer Desiree Ramírez Álvarez. Posteriormente el 13-07-2016, promueve valor y mérito de documento de compra venta, texto libelo de demanda, inspección Judicial y contrato de arrendamiento, pruebas que son providenciadas mediante auto de fecha 13 de julio de 2016. (f. 132)

A su vez, la demandante, promueve en fecha 13-07-2016, la confesión ficta de la demandante, contrato de arrendamiento, contrato de compra venta y solvencia del arrendatario, pruebas que se providencian en auto de fecha 13-07-2016.

De esta manera queda trabada la Litis.
II
ARGUMENTACION DE LA DECISION
Prolegómeno a la decisión de fondo, se procede de seguidas a expresar una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
ALEGACION DE LA ACTORA
Señala ser arrendatario de la firma CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., arrendadora, desde el día 06-10-1997, de un inmueble señalado con el número 15-33, de la carrera 11, entre calles 15 y 16 de esta ciudad de San Cristóbal del Estado Táchira, siendo que en fecha 06-10-2014, fue notificado por el Tribunal segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que la arrendadora había vendido a REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, el inmueble que ocupaba como arrendatario, por lo que la empresa propietaria había violado el artículo 38 de la Ley de alquileres de locales comerciales, estando solvente en los pagos de arrendamiento y siendo arrendatario por más de dos años.
Que por lo anterior demanda al vendedor y a los compradores señalados, para que convengan o sean condenados en: que se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa como arrendatario, alegando su derecho de preferencia; se declare nula la venta del señalado inmueble de fecha 27 de noviembre de 2.013, número 2013-2539 del Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

DEFENSAS Y EXCEPCIONES DE LOS CO DEMANDADOS

Señalan que no admiten ninguno de los hechos invocados por el demandante, señalando que conforme al documento que contiene el contrato de arrendamiento, su objeto consistía en dos locales para oficina, marcados con el Nro. 3 y Nro. 4, ubicados en la segunda planta del Edificio del Cine Monumental y que la antigua ley de arrendamientos comerciales señalaba en su artículo 49 que el retracto legal arrendaticio no procedía en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, no constando ello, expresamente, en la actual ley de arrendamientos inmobiliarios de uso comercial. Y que si bien es cierto que el fundamento y la base jurídica del derecho que menciona, es el artículo 38 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial de fecha 23-05-2014, la venta de la totalidad del inmueble, se realiza el día 27-11-2013, por lo que la ley que regía y debía ser aplicada era el decreto No.427 de fecha 07-12-1999 y lo establecido en su artículo 49, siendo ello vigente hasta el 23-05-2014.

Arguyen que, conforme a lo señalado en el libelo de demanda y el documento de enajenación, se trata de la enajenación de un inmueble, del cual forman parte los locales comerciales arrendados al demandante. Y que por ello, el demandante no tiene el derecho que invoca, aunado a que en el libelo no se identifican los dos locales que forman parte del inmueble objeto de la venta, no contando el accionante con cualidad ni interés.

Aducen que, conforme al contrato de arrendamiento, los locales, serían destinados a oficinas, pero que el arrendatario destinó a uso educacional y según el artículo 2 de la ley vigente, se excluye su aplicación, por lo que el demandante, no puede reclamar lo peticionado, que carece de cualidad y que conforme a la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento, renunció a poder invocar el retracto legal. Además acotan que para el momento de la negociación de la totalidad del inmueble, los compradores, eran igualmente arrendatarios de parte del inmueble, debido a su vinculación como presidente y accionistas de la empresa BUENAS NUEVAS, C.A., quien suscribe con la vendedora demandada, contrato de arrendamiento sobre un área mayor que la que tenía alquilada demandante.

Rechazan además, la estimación de la demanda por irrisoria, siendo que no fue señalado, ni precisado los elementos objetivos que justifican la cuantía, sin señalar a que se corresponde su monto, constando su valor en autos, según el documento de propiedad del inmueble.

Conforme a la manera en que resultó trabada la Litis, se establece en primer término que no resulta controvertido e la misma, la existencia de la relación arrendaticia y su data. Resultando controvertido y por ende sujeto a la demostración probatoria aportada por las partes, la procedencia o no del derecho de preferencia alegado por la accionante, y negado por la accionada, con la defensa de su no procedencia, por tratarse de que el demandante sólo ocupaba dos locales y el inmueble fue vendido en su totalidad.

Establecido lo anterior, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos, con la indicación de que conforme a los principios rectores de la carga probatoria, ya indicados, corresponde al demandante probar la existencia de la obligación demandada como insoluta y al demandado traer a los autos la prueba de la excepción o que de alguna manera se encontraba liberado o exento de su cumplimiento; así como de los hechos nuevos que alega.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA LITIS
De la demandante con el libelo de demanda.
A los folios 04 al 11, copia certificada del expediente de consignaciones Nro.535 de la nomenclatura de uso de este Tribunal, referido a consignación realizada por el ciudadano demandante y contrato de arrendamiento suscrito de manera privada de fecha 06-10-1997. Esta documental es reconocida por ambas partes y en consecuencia se valora como demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia conforme a lo indicado en sus cláusulas, en especial lo indicado en su cláusula primera relativa al objeto del contrato, de la que se infiere que su objeto son dos locales para oficina, marcados con los números 3 y 4, ubicados en la segunda planta del edificio del Cine Monumental, carrera 11, con calle 16 de esta ciudad de San Cristóbal.
.- A los folios 12 al 23, riela copia certificada de documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Púbico del segundo circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 27 de noviembre del año 2.013, inscrito bajo el Nro.2013.2539, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 440.18.8.3.11834, correspondiente al folio real del año 2.013. Documental que se valora como documento público demostrativo del negocio jurídico de compra venta de un inmueble identificado como CINE TROPICAL DE SAN CRISTOBAL, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, carrera 11 con calle 16, Nro.15-63, 15-33, 15-31, con un área total de 1.916,81 Mts. 2. Todo conforme con lo indicado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

En el lapso probatorio:
Alega la confesión ficta de la accionada. Se indica que lo relativo a esta alegación, será posteriormente analizado y resuelto.
.- Contrato de arrendamiento y el contrato de compra venta. Estas probanzas, -se indica-, ya fueron previamente analizadas y valoradas.

Solvencia del arrendatario. Se indica que conforme a lo cursante en el expediente de consignaciones Nro. 535, de la nomenclatura de uso de este Tribunal, se valora como documento público, del cual se evidencia la solvencia arrendaticia del demandante.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA
.- copia del acta de liquidación de la co demandada CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., esta documental no se aprecia ni se valora, por no ser pertinente con el hecho controvertido.
.- Testificales. Se indica que esta prueba no fue objeto de evacuación.
.- valor y mérito del contrato de compra venta y contrato de arrendamiento. Se indica la valoración previa de estas documentales.
.- Inspección Judicial. Se indica que esta prueba, oportunamente promovida, no fue objeto de evacuación.
.- contrato de arrendamiento suscrito por la empresa BUENAS NUEVAS, C.A. y su acta constitutiva. No son objeto de análisis ni apreciación, porque a criterio de quien juzga, no aportan elementos para resolver el fondo controvertido.
.- Inspección Judicial realizada por el Tribunal primero del Municipio San Cristóbal de fecha 14-12-2007. No es objeto de valoración, por razón de que la fecha de su realización antecede en años al hecho de la compra venta del inmueble, por lo que su ocupación, y situación de división pudo variar, no siendo una prueba fehaciente para demostrar esas circunstancias.

Analizado el acervo probatorio aportado por las partes, antes de señalar los hechos demostrados del mismo, en concatenación con los hechos alegados y las defensas opuestas, se resuelven los puntos previos alegados de confesión ficta y rechazo a la demanda.

CONFESION FICTA
Señala la demandante que en la causa existe por parte de los co demandados confesión ficta, ya que, -señala-, establecido el término de distancia de cuatro (4) días, estos se entendían otorgados a ambas partes conforme a lo señalado en el artículo 204 del código de procedimiento civil y que al renunciar una parte al término de distancia, debió ser notificado a la otra parte. Que así, siendo citado el co demandado el 30 de junio, debió contestar la demanda el día, 07 de junio, y ese día las partes debían contestar ambas partes la demanda, ya que conforme a lo establecido en el artículo 883, la contestación antes o después, se tienen como extemporáneas. Al respecto se señala que consta en autos, que ambos co demandados renunciaron al término de la distancia, tal y como se evidencia a los folios 94 y vuelto del folio 95. Ahora bien, considera quien juzga, que de tal situación no era necesario notificar a la demandante, puesto que el mismo se encontraba a derecho, conforme a lo indicado en el vigente Código de 1987, a través de su artículo 26, que señala: “Hecha la citación para la contestación de la demanda las partes quedan a derecho, y no habrá necesidad de nueva citación para ningún otro acto el juicio, a menos que resulte lo contrario de alguna disposición especial de la ley”.

De manera que efectuado el llamado para contestar perentoriamente (citación inicial), no hay necesidad de insinuar ninguna otra en el curso de todo el proceso a las partes o sus apoderados, salvo en el caso de las posiciones juradas y el juramento decisorio. Así las partes, una vez citadas quedan o se constituyen “a derecho”.(LORETO, LUIS. El Principio de que las partes están a derecho. Estudios de Derecho Procesal. Caracas. Pág. 35). No obstante en efecto, de no librarse una providencia o decisión de manera oportuna, o habiéndose librado no llegaren las resultas en el lapso de ley, quedará suspendido en proceso y para su reanudación será necesaria la notificación a las partes.

Nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 0431 del 19 de mayo de 2000, (Proyectos Inverdoco C.A. en Amparo), con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, señaló con respecto a las excepciones al principio de que las partes están a derecho que: “ … entre las excepciones al principio, en materia de notificaciones, se encuentran al menos dos: una es de creación jurisprudencial y es producto del respeto al derecho a la defensa de las partes; y la otra, responde a la ruptura a la estadía a derecho, y consiste en hacer saber a las partes la reanudación del juicio …”. Teniendo ésta última lugar, cuando la causa se encuentra paralizada.

No obstante lo anterior y aún en el supuesto señalado por el demandante de que la demanda debió contestarse el día 07 de junio y que constando en autos que ambas partes realizan su perentoria contestación el día 01 de junio, resulta por tanto, resulta extemporánea por anticipado, se indica lo siguiente:

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, luego de haber sostenido que las contestaciones anticipadas no debían tomarse en consideración en el juicio breve, en donde se le da al demandado un término para contestar la demanda, en cuya oportunidad también puede promover cuestiones previas; posteriormente cambió dicho criterio, condicionándolo a que si no se interpusieron cuestiones previas, actuación que podría causarle algún perjuicio al demandante si no estaba el primer día para contradecirlas, se debe tomar en cuenta la contestación anticipada. Así, en decisión de fecha 5-10-2007, expediente No. 06-1774, sentó lo siguiente:

…”De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas. (5-10-2007, Exp. 06-1774). (Destacado y énfasis de este Tribunal).

De las sentencias transcritas parcialmente se evidencia que la Sala de Casación Civil mantiene el criterio de que debe dársele validez a la contestación anticipada, independientemente del procedimiento que se siga, pues para garantizar la tutela judicial efectiva debe dársele prioridad a la voluntad de contestar la demanda ejerciendo con ello el legítimo derecho a la defensa; mientras que la Sala Constitucional limita dicha validez a los procedimientos diferentes al juicio breve, en donde se le fija previamente al demandado un término para contestar la demanda, ante la eventualidad de que en dicho acto interponga verbalmente cuestiones previas, de la forma prevista en la ley procesal adjetiva. Sin embargo, deja claro que si no se interpusieron cuestiones previas, puede aceptarse la contestación anticipada.

La finalidad principal del proceso es la obtención de una sentencia que resuelva el conflicto que le ha sido planteado al Estado por los particulares, como manifestación de la tutela judicial efectiva garantizada constitucionalmente a las partes. Considera este órgano jurisdiccional que si no tomase en consideración la actuación realizada por la accionada el primer día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación personal, equivaldría a apartarse de los postulados contenidos en nuestra Carta Magna que garantizan el acceso a la justicia y la obtención de ésta sin formalismos, entre otros principios, coartándole a la accionada su derecho a la defensa, cuando éste fue ejercido en el presente proceso, por tanto, la contestación anticipada, si fuera el caso, es válida y con sus efectos legales pertinentes. Así se decide.

OPOSICION A LA CUANTIA.
En su oposición a la cuantía, los co demandados señalan que el valor de la demanda es insuficiente, y que el valor de la demanda consta en autos, no obstante no se señala de manera expresa cual debe ser la nueva cuantía y su equivalente e unidades tributarias, ya que indica que el valor de la demanda no puede ser inferior al monto del valor del inmueble, pero esta circunstancia indetermina la cuantía, porque puede ocurrir que por no ser inferior al monto de tal valor, pueda ser mayor en demasía; ante esta indeterminación, éste juzgador declara firme la estimación hecha por el demandante. Así se decide.

En cuanto al fondo de la Litis, se tiene que quedó demostrado la existencia de una relación arrendaticia que rige entre el demandante arrendatario y el co demandado vendedor del inmueble sobre dos locales para uso comercial, signadas con los números 3 y 4, ubicados en la segunda planta del edificio del Cine Monumental, carrera 11, con calle 16 de esta ciudad de San Cristóbal. Así mismo, se tiene que la operación de compra venta, en la que el demandante pretende subrogarse versa sobre un inmueble identificado como CINE TROPICAL DE SAN CRISTOBAL, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, carrera 11 con calle 16, Nro.15-63, 15-33, 15-31, con un área total de 1.916,81 Mts. 2.; con ello se concluye que ciertamente que la operación de compra venta operó sobre la totalidad del inmueble y que los locales comerciales que ocupa el demandante arrendatario, son parte de tal inmueble. Así se establece.

Puede evidenciarse así mismo, que la operación de compra venta cuestionada por el accionante se realizó en fecha 27 de noviembre de 2.013, siendo que para esa fecha, se encontraba vigente el Decreto con rango, valor y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual, ciertamente establecía la excepción del artículo 49 de que el retracto legal arrendaticio no procedía en los casos de enajenación total de la propiedad del inmueble, del cual formaba parte, la vivienda, oficina o local arrendado, como ocurre en el presente caso. Esta norma precisa entonces, que el retracto legal, no opera cuando se enajena la totalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en tal caso, no ocupa ni es arrendatario de la totalidad del inmueble, sino de parte de éste. En caso de que ello fuera permitido, se produciría un detrimento en los derechos del arrendador, ya que se vería imposibilitado de enajenar el inmueble en su totalidad, ya que tendría la perentoria obligación de ofertar los locales que conforman éste a todos y cada uno de los arrendatarios que los ocupan; es ese el espíritu, propósito y razón de tal excepción.

Ahora bien, el problema que pudiera presentarse al caso, es el eventual señalamiento de que la aplicación de tal normativa resultaría ilegal o improcedente, ya que la actual ley de arrendamientos inmobiliarios no contiene una norma expresa que excepcione la aplicación del derecho de preferencia ofertiva, como se ha indicado, y que se aplicaría la norma contenida en la ley de 1.999, (derogada) suponiendo que ello no sería idóneo por una supuesta aplicación retroactiva de la Ley. Ahora bien, para resolver ello, cita quien juzga, sentencia proferida por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha trece (13) del mes de abril del 2.016, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco, expediente 2015-000578, que resulta plenamente aplicable al caso, de la cual se cita extracto:

“… Alega el recurrente que el ad quem declaró la procedencia de la cuestión previa opuesta por la parte demandada fundada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentado en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual afirma se encontraba derogado en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.053 Extraordinaria de fecha 12 de noviembre de 2011, en la cual no se prevé prohibición o improcedencia para el ejercicio del retracto legal en los casos de venta global del inmueble.
A fin de constatar lo denunciado por el recurrente la Sala de seguidas pasa a transcribir la parte pertinente del fallo, en los siguientes términos:
“…DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL
Considera quien hoy juzga que en la presente causa se hace necesario precisar algunos conceptos sobre la significación de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio; en relación a esta temática es importante destacar que el retracto legal arrendaticio engloba la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: (…).
Este artículo mantiene la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble.
Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes:
(…Omissis…)
Cuando el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna manera el derecho del arrendatario de adquirir el inmueble, por haber lugar al derecho ofertivo de arrendamiento surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad de arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tiene derecho preferente.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:
(…Omissis…)
Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente al momento de la interposición de la presente demanda (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
Así lo establece el artículo 43 ejusdem el cual establece:
(…Omissis…)
El Artículo 49 de la misma Ley prevé que:
(…Omissis…)
Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:
(…Omissis…)
Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra o en bloque.
(…Omissis…)
De las actas procesales se evidencia que la parte demandante, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11° referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual este Juzgado pasa de seguidas a pronunciarse sobre la misma de la siguiente manera:
Alegato de la parte demandada, en relación a la cuestión previa opuesta lo siguiente:
(…Omissis…)
En este orden de ideas se tiene que, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
(…Omissis…)
De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirle lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble - de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
(…Omissis…)
En este orden de ideas, se puede evidenciar que la parte demandada en el presente juicio, enajenó la globalidad del inmueble en el cual el ciudadano JUAN CARLOS SAAVEDRA GÓMEZ, tiene arrendado “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 Mts2) y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 Mts2) en el nivel mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts2), situado en el edificio “Centro Comercial Virgen del Valle”, identificado con el número (PB) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igual (sic) de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado”; lo que representa una parcialidad del inmueble, y es claro y evidente que ello se contrapone a la venta efectuada en forma total o global. Ante esta situación, resulta evidente para este Tribunal que opera la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto no procede el retracto legal arrendaticio. Así se decide.
Así las cosas se observa que en el caso bajo análisis, el actor, en su condición de arrendatario del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el nuevo adquirente del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se establece.
Bajo tales circunstancias se declara procedente la Cuestión Previa Opuesta contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil; resultando inoficioso analizar el material probatorio y las demás alegaciones y planteamientos realizados por la parte demandante en el presente proceso y así se decide…”.

Ahora bien, el juicio que se examina trata de una demanda por retracto legal arrendaticio presentada ante el tribunal a quo el 27 de mayo de 2013, tal como se evidencia del libelo de demanda cursante a los folios 1 al 20 de la primera pieza del expediente, documento en el cual se observa un sello del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, tribunal de la causa, en el que se lee: “Recibido el anterior escrito constante de diecinueve (19) folios útiles y sus anexos en 165 folios útiles contentivo de libelo de demanda presentado por Gustavo Adolfo Moreno Mejías siendo las 12:00 m del día de hoy 27/05/2013. Agréguese a los autos” y cuyo auto de admisión, cursante al folio 158 de la pieza 1 de 3, data de esa misma fecha 27 de mayo de 2013.
De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el ad quem declaró procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, determinando que operaba la excepción prevista en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto al ejercicio del retracto legal en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado en virtud de lo cual, en fecha 30 de abril de 2015, declaró la inadmisibilidad de la demanda.
Visto lo anterior, la Sala estima oportuno realizar unas breves consideraciones respecto a la ley que imperaba al momento de la interposición de la demanda, visto que la denuncia va dirigida a delatar la falta de aplicación de unas normas que en opinión del recurrente, no estaban vigentes para el día 30 de abril de 2015, fecha en la cual se dictó la sentencia que resolvió la solicitud de retracto legal arrendaticio, por cuanto afirma la ley aplicable era: “Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial” a partir de su publicación, en fecha 23 de mayo de 2014, y no el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sirvió de base a la recurrida para declarar la inadmisibilidad de la demanda de retracto legal propuesta el cual se encontraba “derogado”.
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
“… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
(…Omissis…)
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que Roubier, quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por Paul Roubier en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por Joaquín Sánchez-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.
(…Omissis…)
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: Blas Nicolás Negrín Márquez), en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…”.
Con relación al principio de irretroactividad de la ley, el autor Sánchez-Covisa señala que “…el problema de la irretroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciales, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad: 1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor (…) 2º La ley no debe afectar a los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera supuestos de hecho (…) 3º La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 146 y siguientes).
Continúa señalando el referido autor que “La Ley no regula las consecuencias pasadas de supuestos de hecho pasados, es decir, no afecta cualesquiera consecuencias jurídicas producidas con anterioridad a su vigencia, ya que tales consecuencias serán evidentemente resultado de hechos anteriores…” (cfr. SÁNCHEZ-COVISA, Joaquín, La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, 2007, pág. 162).
En ese sentido, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en interpretación del artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado que “…los hechos y actos ya cumplidos, efectuados bajo el imperio de la vieja ley, se rigen por ella en cuanto a los efectos o consecuencias procesales que de ellos dimanan…” (cfr. Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Ediciones Líber, 2da. Edición, Caracas, 2004, p. 41)…”.
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se infiere que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.
Ahora bien, bajo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 se regularon tanto los inmuebles destinados a vivienda como los reservados al uso comercial como los locales y oficinas, tal y como se preceptuaba su artículo 1, en el cual se disponía:
“El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…”.

La regulación respecto a los inmuebles destinados a vivienda fue modificada a partir de la publicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 número Extraordinario de fecha 12 de noviembre de 2011, en virtud de la cual quedaron derogadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en los siguientes términos:
“DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA.
Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…”. (Resaltado de la Sala).

De la disposición derogatoria transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas “destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas.
En tal sentido, es solo hasta la promulgación del Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos:
“DISPOSICIONES DEROGATORIAS
Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto de Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”.

De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u oficinas.
De lo expuesto, se desprende con meridiana claridad que en el presente caso el juzgador de alzada determinó la improcedencia del retracto legal que le fue planteado, de conformidad con la ley vigente para la interposición de la demanda y, puesto que el arrendatario solo ocupaba parte del inmueble y la enajenación del bien inmueble arrendado se realizó de manera global de conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó, acertadamente, que no le era permitido al accionante el ejercicio del mismo.
Sobre este aspecto, del retracto arrendaticio en los casos de venta global del inmueble arrendado, la Sala Constitucional ha mantenido en forma reiterada entre otras en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso de Ahmad Ali, el criterio expresado a continuación:
“…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.
(…Omissis…)
De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenaciónglobal de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.
La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala).
Por consiguiente, conforme al criterio y a las consideraciones precedentemente expuestas, se concluye que el juez de alzada procedió acertadamente y aplicó la norma vigente al caso de autos ya que para el día 27 de mayo de 2013, fecha en la cual se interpuso la demanda de retracto legal arrendaticio, se encontraba vigente la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, por lo que mal podía aplicar, aun cuando para la fecha en que fue dictada la sentencia, es decir, 30 de abril de 2015, se encontraba vigente elDecreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que esta nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior, ni sus efectos.
Con base en lo expuesto, evidenciado que no se produjo, por parte del ad quem la aplicación de una norma que no se encontraba vigente a los efectos de decidir la controversia planteada, la Sala declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide. (…)

Así las cosas y conforme al anterior criterio, el cual se subsume al presente caso, y que éste Juzgador asume, es forzoso concluir que dado el cumplimiento de los supuestos que fueron señalados, la presente demanda deberá ser declarada IMPROCEDENTE y así deberá ser establecido de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por DERECHO PREFERENTE y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es incoada por el ciudadano NELSON VASQUEZ ZAMBRANO, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CIRCUITO TEATRAL LOS ANDES, C.A., representada por el ciudadano HADE HENRY MARIN ECHEVERRIA, como vendedora y los ciudadanos REGINALDO DE CARVALHO GONCALVES y EVANISE APARECIDA SILVA GONCALVEZ, como compradores.

SEGUNDO: SE CONDENA a la demandante, ciudadano NELSON VASQUEZ ZAMBRANO al pago de las costas procesales, por haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis. (2.016). AÑOS: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abog. Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:
La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo la 12:25 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 316