REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU ORDEN:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
206° y 157°
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: SIMEÓN GARCÍA MEDINA y OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio, cónyuges entre si, con cédulas de identidad V-2.552.662 y V-5.011.022 en su orden, el primero actuando en su propio nombre y con el carácter de director de la S.M. INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 11 de octubre de 1993, bajo el No. 12, tomo 2-A, carácter acreditado en dicha acta constitutiva.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: NELSON RAMÓN GRIMALDO GARCÍA y NELSON WLADIMIR GRIMALDO HERNÁNDEZ, con Inpreabogados No. 15.896 y 53.375 en su orden.
PARTE DEMANDADA: COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS, domiciliada en Michelena, Estado Táchira, inscrita en el Registro Inmobiliario del Municipio Michelena del mismo estado, en fecha 27 de junio de 2002, bajo el No. 14, tomo III, protocolo primero.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No otorgó poder para el presente juicio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE No.: 19.511
PARTE NARRATIVA
ANTECEDENTES
En fecha 10 de diciembre de 2007 (fls. 1 al 7), se recibió por distribución, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por SIMEÓN GARCÍA MEDINA en su propio nombre y en condición de Director de la S.M. INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., y la ciudadana OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, cónyuge del demandante, en contra de la COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS.
En fecha 17 de diciembre de 2007 (f. 27), el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la cooperativa demandada, en la persona de su Presidenta Gregoria del Carmen Arellano Ruiz, con cédula de identidad No. V-2.554.755, del mismo domicilio de la cooperativa demandada, librándose comisión para la citación.
En fecha 10 de enero de 2008 (fls. 30 al 31), la parte demandante otorgó poder apud acta.
En fecha 07 de febrero de 2008 (fls. 32 al 42), se consignó a los autos comisión de citación de la parte demandada.
En la misma fecha (f. 43), el Tribunal dispuso mediante auto, corregir la foliatura.
En fecha 07 de marzo de 2008 (fls. 44 al 49), la parte demandada contestó la demanda y formuló reconvención a la parte actora.
En fecha 06 de mayo de 2008 (f. 52), el Tribunal admitió la reconvención y ordenó contestarla luego que conste en autos la última notificación practicada.
En fecha 20 de junio de 2008 (f. 56), la Alguacila del Tribunal informó sobre la notificación de la parte demandante.
En fecha 27 de junio de 2008 (f. 57), el Tribunal dispuso comisionar para la notificación de la demandada de autos.
En fecha 30 de junio de 2008 (f. 59), la parte demandante otorgó nuevamente poder apud acta a los mismos abogados.
En la misma fecha la parte demandante reconvenida contestó la reconvención propuesta.
En fecha 21 de julio de 2008 (fls. 63 al 70), se recibió comisión de notificación de la parte demandada.
En fecha 05 de agosto de 2008 (fls. 71 al 73), la parte demandante presentó nuevamente contestación a la reconvención.
En la misma fecha la parte demandante presentó escrito de pruebas.
En fecha 19 de septiembre de 2008 (fls. 75-76), la parte demandada presentó escrito de pruebas.
En fecha 22 de septiembre de 2008 (f. 77), el Tribunal agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte demandante.
En la misma fecha el Tribunal agregó las pruebas promovidas por la parte demandada (f. 78).
En fecha 24 de septiembre de 2008 (fls. 79-80), la parte demandante se opuso a la admisión de las pruebas de la parte demandada.
Por autos de fecha 29 de septiembre de 2008 (fls. 81 y 82), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 15 de octubre de 2008 (f. 83 al 85), el Tribunal efectuó traslado y constitución para evacuar prueba de inspección judicial, levantando acta para ello.
En fecha 17 de octubre de 2008 (f. 86), la parte demandante solicitó reposición de causa al estado de practicarse inspección judicial y se opuso al nombramiento de prácticos en dicha inspección judicial
Por auto de fecha 20 de octubre de 2008 (fls. 87 al 89), el Tribunal declaró SIN LUGAR la oposición formulada al nombramiento de prácticos y sobre lo cual no se interpuso los recursos de Ley, quedando firme la oposición formulada y negó la reposición de la causa solicitada.
En fecha 09 de junio de 2009 (f. 90), la parte demandante solicitó sentencia en la presente causa.
PARTE MOTIVA
ALEGATO DE LAS PARTES
Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción de las presentes actuaciones, consistente en demanda intentada por el ciudadano SIMEÓN GARCÍA MEDINA actuando en su propio nombre y en representación como Director de la S.M. INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., así como la ciudadana OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, en condición de cónyuge del demandante, en contra de la S.M. COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS, representada por su presidente GREGORIA DEL CARMEN ARELLANO RUIZ. Aducen los demandantes que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el día 07 de octubre de 2005, bajo el No. 24, tomo 243, folios 54 al 56, celebraron con la demandada un contrato que se denominó “opción de compra”, a través del cual concedieron en opción de compra venta un inmueble compuesto por tres (3) lotes de terrenos que hoy día conforman uno solo, conforme los siguientes documentos 1) protocolizado por ante el Registro inmobiliario del Municipio Michelena del Estado Táchira, el 28 de noviembre de 1986, bajo el No. 100, folios 194 al 196, tomo I adicional, protocolo primero; 2) protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Michelena, Estado Táchira, de fecha 14 de abril de 1994, bajo el No. 26, tomo I, protocolo primero; y 3) protocolizado por ante al Registro Inmobiliario del Municipio Michelena, Estado Táchira, en fecha 14 de abril de 1994, bajo el No. 20, tomo I, protocolo primero; sobre lo cual fijaron un precio de compra sobre el referido inmueble en bolívares TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de la cual la demandada pagó en la misma fecha de ese documento la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), la suma restante sería pagada al momento de efectuarse la venta del inmueble y el otorgamiento del correspondiente documento ante el Registro Inmobiliario. Que el plazo de la opción fue pactado en noventa días contador a partir del 01 de octubre de 2005, por lo que el plazo vencía el 29 de diciembre de 2005. Que sobre dicho documento, en fecha 07 de octubre de 2005, las partes convinieron en establecer como cláusula penal que si la demandada perdía el interés en efectuar la compra-venta en los términos y condiciones expuestos en ese contrato, ella perdería la suma de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), entregados para ese momento. Que mucho antes de finalizar los noventa días estipulados en el contrato, los oferentes a vendedores efectuaron todas las diligencias necesarias para llevar a cabo la venta, tramitando ante la Alcaldía las solvencias, el pago de los servicios entre otras cosas, pero que llevado el 29 de diciembre de 2005, la demandada no ejerció su derecho a comprar el inmueble, luego de lo cual hicieron diligencias para llevar a cabo la venta, tratando de comunicarse con los directivos de la cooperativa, pero nunca se obtuvo una respuesta favorable. Que en razón de lo cual y según el fundamento de derecho invocado, por ser imposible vía amistosa, ocurre a demandar, como formalmente se demanda, a la cooperativa corredor turístico de las rosas, plenamente identificada en el libelo, para que convenga o así sea declarado por el Tribunal en: 1) dar por resuelto el contrato objeto de opción de compra venta; 2) reconocer que la suma entregada en virtud del referido contrato, fue a título de arras y por tanto, en dejar a los demandantes como propietarios de la suma de dinero, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de su obligación. Solicitaron el pago de las costas, para lo cual estimaron la acción en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), que es el monto del contrato objeto de pretensión resolutoria.
Al momento de contestar la demanda, la parte accionada manifestó que es falso que no haya dado cumplimiento a las obligaciones que contrajo el contrato de opción de compra y que es falso que se le haya causado a los demandantes perjuicios de naturaleza alguna, que es a la cooperativa demandada la que fue sorprendida de su buena fe, pues los actores prometen en opción de venta tres lotes de terreno con un área de cuatro hectáreas (40.000 mts2), pero posteriormente fueron sorprendidos en su buena fe y se da cuenta que lo que los actores se comprometen a vender, es una extensión mucho menor a las cuatro hectáreas que allí se indican, cuando en realidad el inmueble cuenta con 25.000 mts2 que es equivalente a poco más de dos hectáreas, extensión un poco más de la mitad de lo ofrecido y fue por esa situación que es evidente que la empresa demandada de manera legítima, no puede dar cumplimiento a la obligación de materializar definitivamente la venta y pagar la totalidad del precio, pues la parte demandante no va a dar cumplimiento a su obligación principal de traspasar un inmueble con un área de cuatro hectáreas o 40 mil metros cuadrados, pues ello es materialmente imposible; de lo cual estaban plenamente consientes los actores de la extensión real era mucho menos de la que se comprometieron a vender, por lo que ella como representante de la demandada se niega a cumplir con su obligación de pagar el precio y se acoge de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil a la excepción non adimpleti contractus, pues es la facultad que tiene en éste caso a negarse a cumplir con su obligación, cuando los promitentes vendedores no han cumplido con la suya y no lo van a poder cumplir por ser una promesa falsa, por ello, en virtud que se trata de un contrato bilateral en el cual la otra parte no ha dado cumplimiento a su obligación principal de manera totalmente dolosa, pues sabían que lo prometieron a vender es un terreno con una extensión menor a la ofrecida. Que los demandantes pretenden resolver el contrato y exigir daños y perjuicios, no solo por la cláusula penal que allí se estableció, sino que aparte que son ellos los que sorprendieron la buena fe de la demandada al ofrecer un inmueble por una extensión falsa, pretender cobrar por la estimación de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES, como máximo un 30% de esa suma, todo lo cual es totalmente infundado en primer lugar porque ellos no pueden exigir la resolución de un contrato que no pueden cumplir y en segundo lugar porque su representada se niega a terminar de cumplir su obligación de pagar el precio en virtud que los demandantes no van a poder dar cumplimiento a traspasar el lote de terreno prometido de cuatro hectáreas, siendo una promesa falsa, lo cual le da derecho a su representada a negarse a cumplir, además por el incumplimiento culposo de los promitentes en la venta, no se puede resolver el contrato y no se puede extinguir, pues la consecuencia de la excepción es la suspensión de los efectos del contrato, hasta que l aparte cumpla con su obligación, que sería vender o traspasar un lote de terreno con una extensión de cuatro hectáreas. Que en tal sentido, como es materialmente imposible que los demandantes cumplan con esa obligación, con fundamento a la equidad y a la justicia, en virtud que su representada, siendo una asociación cooperativa con fines de promoción turística para el Municipio Michelena, fue sorprendida en su buena fe, pues el objeto principal del contrato suscrito entre ambas partes era la promesa de vender un lote de terreno de cuatro hectáreas y por ende la obligación principal que tenían los demandante y la de su representada pagar la totalidad del precio, obligación ésta que no ha terminado de cumplir, en virtud de la falsa promesa de los propietarios, solicita al Tribunal de conformidad a la equidad y la justicia, establezca un monto o precio equitativo de acuerdo a la extensión real y menor de los terrenos que se venden y así poder los promitentes traspasar el lote de porción a lo que realmente son propietarios y no a la falta y mayor extensión que prometieron, por lo que ella solo termina de pagar el precio justo por la extensión menor de ser el caso, tomando en cuenta que en la oportunidad de la suscripción de la opción de compra, se pagó a los propietarios la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.00.000,00).
Del mismo modo, la parte demandada formula reconvención a los actores, en los siguientes términos: que por lo antes expuesto, solicita al Tribunal que condene a los demandantes, a entregar la propiedad de los inmuebles descritos en el documento y a recibir el precio justo y equitativo de acuerdo a la extensión real de los terrenos que se venden, tomando en cuenta que en la oportunidad de suscripción de documento, se canceló (sic) a los propietarios la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00). Que son los demandantes los que realmente han incumplido con el contrato suscrito, por lo que no se le puede alegar a la demandada incumplimiento de su obligación de pagar, cuando es sorprendida en su buena fe, pues como se ha dicho, la extensión de terreno que le prometieron los demandantes vender, es mucho menor, siendo ello una causa no imputable a su representada por ser un hecho ajeno a su voluntad, tal como lo señala el artículo 1.271 del Código Civil. Que todo lo anterior se evidencia lo infundado y temerario de la demanda en contra de su representada y que en todo caso no está obligada a pagar daños y perjuicios, pues los promitentes vendedores son los que no pueden cumplir su obligación principal en el contrato, quienes ofrecieron falsamente traspasar una extensión de terreno de la que no son realmente propietarios, siendo así infundado e ilegal que pretendan apropiarse de la cantidad entregada como indemnización de daños y perjuicios, siendo los propietarios los que no han cumplido con su obligación principal y en todo caso si éste Juzgado lo considera que no es procedente la excepción non adimpleti contractus, solicita la resolución del contrato de opción de compra venta demandando a los actores por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, ya que el artículo 1.167 del Código Civil expresamente contempla la reclamación judicialmente éstos cuando una de las partes ha incumplido su obligación, siendo los demandantes los primeros en incumplir sus obligaciones en virtud que no pueden cumplir con su obligación principal y sean condenados a cancelar la indemnización por daños y perjuicios establecida en la referida cláusula quinta del contrato y por lo tanto se condene a devolver la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES, HOY DÍA CATORCE MIL BOLÍVARES, que consiste en devolver el doble de la cantidad entregada por la optante. Estimó la reconvención en la cantidad señalada y reclama las costas y costos, así como la indexación monetaria a que hubiere lugar hasta obtener sentencia definitiva.
En contestación de reconvención, la parte actora manifestó contradecir la demanda de manera general, invocando de seguida una inepta acumulación de pretensiones, aduciendo que en una parte del escrito de reconvención se plantea el cumplimiento del contrato y más adelante se plantea la resolución del mismo contrato, con lo cual se hace una indebida acumulación de pretensiones, pues ellas son incompatibles, lo que hace improcedente la demanda incoada por vía de reconvención, pues el Tribunal no puede escoger sobre cuál de las dos pretensiones se pronunciará, lo que trae como consecuencia que necesariamente deba pronunciar una sentencia inhibitoria sobre la misma. Que existe buena fe en los propietarios por lo que contradice que hayan tenido intención de sorprender en su buena fe a la demandada reconviniente, pues si el inmueble objeto de negociación no tiene la extensión señalada en el contrato de opción de compra-venta, en todo caso se debe indicar que tanto el título de propiedad como los títulos anteriores, siempre se ha indicado que el inmueble tiene una extensión de cuarenta mil metros cuadrados, tal como se evidencia del documento protocolizado por la oficina subalterna de Registro Público del Municipio Michelena, Estado Táchira, el 28 de noviembre de 1986, bajo el No. 100, folios 194 al 196, tomo 1, protocolo primero y del certificado de liberación No. 293-A de fecha 20 de diciembre de 1982, a través de la cual los sucesores dieron en venta a los demandantes el inmueble, donde declararon dicho bien al fisco nacional señalándose que tenía una superficie aproximada de 40.250 metros cuadrados; por lo que de haber un error en las medidas del inmueble, tal circunstancia es producto de lo señalado en los últimos títulos de propiedad y no de ningún hecho intencional por parte de los demandantes con el fin de sorprender buena fe en la demandada, además los representantes de la cooperativa, antes de realizar la negociación contenida en el contrato de opción de compra venta, examinaron cuidadosamente la totalidad del inmueble y tenían pleno conocimiento de la extensión del mismo y examinaron cuidadosamente los documentos de propiedad, de hecho los demandados fueron los que redactaron la opción a compra venta y lo compararon con la extensión física del inmueble, razón por la cual el alegato que el inmueble no tiene la extensión que se señala en el documento, no es más que una excusa para evadir su responsabilidad, por lo que solicita el Tribunal declare sin lugar la reconvención.
Vista la controversia planteada, pasa éste Tribunal a valorar las pruebas aportadas al presente juicio.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A la copia simple inserta del folio 8 al folio 13, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, Registro Mercantil de la S.M. INVERSORA AGROPECUARIA REGAR COMPAÑÍA ANÓNIMA, en donde funge como su Director el ciudadano SIMEÓN GARCÍA MEDINA.
A la copia simple inserta del folio 14 al folio 16, pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; contrato de opción de compra venta celebrado entre SIMEÓN GARCÍA MEDINA y OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, el primero actuando además en condición de Director de la S.M. INVERSORA AGROPECUARIA REGAR, C.A., ofrecieron en compra venta a la COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS, una serie de lotes de terreno según propiedad que allí se describe, que conforman un solo lote, ubicado en el sitio “El Peñón”, Parroquia Presbítero José Amando (sic) Pérez, Municipio Michelena del Estado Táchira, fijando un precio por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), sobre los cuales la parte optante entrega la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), que manifiestan los propietarios recibir y establecido el plazo para la compra de NOVENTA (90) días continuos contados a partir del primero de octubre de 2005, fijando además cláusula penal; instrumento que quedó autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 07 de octubre de 2005, bajo el No. 24, tomo 243, , folios 54 al 56 de los libros de autenticaciones.
A la copia simple inserta del folio 17 al folio 26, pieza I, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, el Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende, copia del Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa Corredor Turístico de Las Rosas, celebrada el día 12 de octubre de 2004, debidamente protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Michelena del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 2006, bajo la matrícula 2006-RC, tomo I-47, del libro Civil.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A la Inspección Judicial inserta del folio 83 al folio 85, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código Procedimiento Civil, y de ellas se desprende; que el Tribunal se trasladó y constituyó el día 15 de octubre de 2008, en el Caserío El Peñón, Kilómetro 5, Aldea Machado, Municipio Michelena del Estado Táchira, en la cual dejó constancia sobre lo siguiente: 1) La persona que fue notificada para la evacuación de la presente inspección judicial, es la ciudadana Gregoria Arellano de Ruiz, en condición de Presidente de la Cooperativa Corredor Turístico de Las Rosas; 2) el Tribunal se hizo acompañar de dos (2) prácticos, uno fotógrafo y otro topógrafo; 3) que se realizó el recorrido de los tres (3) lotes de terreno; 4) que se encontraba lloviendo en esa zona; 5) que el práctico, al momento de la inspección, manifestó que estaba utilizando una estación total LEICA, número TC303 y un G.P.S. Garmin 76CS.Map, el cual no puede mojarse porque se pueden dañar, solicitando al Tribunal informar sobre los tres (3) particulares mediante informe para lo cual solicitó un total de tres (3) días de despacho para su consignación. Sin embargo, transcurrido dicho lapso, no se consignó el mentado informe de práctico topógrafo.
Valoradas como han sido las pruebas, la litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos, y ello implica, que las alegaciones deben anteceder a las probanzas, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Los alegatos deben ser efectuados causísticamente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de modo, lugar y tiempo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones, que luego en las oportunidades probatorias legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia.
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se supone debe materializarse lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
ALEGATOS PREVIOS AL PRONUNCIAMIENTO DE FONDO
El Tribunal observa en principio que la acción principal se centra en una resolución de contrato de opción de compra venta y sobre la cual, al momento de la traba de la litis, la parte accionada instauró mutua petición, solicitando la misma acción, es decir, en la reconvención la parte demandada solicita la resolución del contrato de opción de compra-venta; esto quiere decir, que éste Tribunal deberá verificar la misma acción, tanto para la parte accionante como para la parte accionada.
En éste particular, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento y/o Resolución de contrato presupone dos presupuestos necesarios para su procedencia a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.
En tal sentido, por cuanto ambas pretensiones (Juicio principal y reconvención) se centran en la misma acción, el Tribunal verificará los presupuestos antes mencionados de manera general a fin de verificar si el Contrato objeto de la presente acción ha de ser resuelto, tal como lo solicitan ambas partes, y si dicha resolución es procedente en derecho y posteriormente verificará quien de las partes entró en incumplimiento, a fin de verificar la aplicación de daños y perjuicios solicitado por la parte actora y la aplicación de la cláusula penal tal como lo solicita la parte accionada.
SOBRE LA RESOLUCIÓN PER SE
Con relación al primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de opción de compra-venta, el cual fue debidamente reconocido por demás por ambas partes de la relación procesal, el cual se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, es decir, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato celebrado en estricto apego al principio de voluntad de las partes.
En lo relativo al segundo requisito; el Tribunal pasa a examinarlo.
La acción de Resolución de Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea resuelto, es decir, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado o en el caso de la reconvención, de parte del demandante.
Los demandantes manifestaron que, mucho antes de finalizar los noventa (90) días que estipulaba el contrato para que la demandada comprara el inmueble, ellos realizaron todas las diligencias necesarias para llevar a cabo dicha venta, tramitando por ante la Alcaldía correspondiente, la respectiva solvencia municipal, se pagaron los servicios que tenía el inmueble, entre otras cosas.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que componen el presente expediente, éste Tribunal no logró verificar documental alguna, ni consignada junto con el escrito libelar, ni promovida durante la etapa procesal correspondiente, así como tampoco verificó éste Tribunal un despliegue probatorio a fin de demostrar al Tribunal, que los demandantes hayan efectuado, tal como lo afirmaron, “todas las diligencias necesarias para llevar a cabo dicha venta”, lo cuál pudieron hacer al menos con la tramitación de una prueba de informes a la Alcaldía o la consignación de los presuntos servicios del inmueble, pues tratándose de terrenos sin que se haya mencionado la existencia de algún tipo de construcción, difícilmente existiría un suministro de agua potable o energía eléctrica.
Lo anterior viola el principio de la carga probatoria expresado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y ampliado por la jurisprudencia patria, tal como lo enseña la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
… Omissis…
En tal sentido, éste Tribunal no logra verificar lo alegado en el escrito libelar, atinente a que la parte accionante cumplió con “todas las diligencias necesarias para llevar a cabo dicha venta”; en razón de lo cual el Tribunal no consigue exculpar a la parte actora como una de las partes que impidió la materialización de la venta prometida o futura que se supone se desprende luego de la celebración de un Contrato de opción de compra venta de inmueble. Así se declara.
Lo que si evidencia de forma contundente éste Tribunal, es que al momento de la instauración del juicio y durante su sustanciación, no se verificó un arreglo entre las partes ni tampoco la celebración del contrato de compra venta protocolizado o la correspondiente tradición de la cosa vendida.
Por otra parte, la demandada de autos manifestó al Tribunal que no logró materializar la negociación que le plantearon los demandantes, en virtud que le ofrecieron tres (3) inmuebles que en conjunto conformaban uno solo y que el mismo alcanzaba las cuatro (4) hectáreas, es decir, 40 mil metros cuadrados, pero cuando tomaron posesión de éste, verificaron que el inmueble apenas llevaba a 25 mil metros cuadrados, que equivaldría a 2,5 hectáreas, en razón de lo cual se negaron a continuar con la negociación, en virtud que fueron objeto de engaño.
Para demostrar dicha afirmación, los demandados de autos promovieron Inspección Judicial, en la cual éste Tribunal se hizo acompañar de prácticos a fin de verificar la extensión de los inmuebles, que en conjunto conformaban uno solo, sin embargo, a pesar que el práctico manifestó consignar informe pericial en un lapso de tres (3) días, transcurridos éstos, no se verificó tal situación, ni siquiera la parte accionada intentó solicitar se oficiara o notificara al mencionado práctico a fin de consignar aún tardíamente, su informe pericial a fin de verificar sus dichos, es decir, que los tres (3) lotes de terreno ofrecidos en venta, que en conjunto conformaban uno solo, alcanzaba apenas 2,5 hectáreas y que siendo esa la razón fue que se retractaron.
Tal como se explicó anteriormente, la parte demandada viola también el principio de la carga probatoria establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y ampliado por la jurisprudencia patria, tal como lo enseña la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, la cual fue antes trascrita y la que concluye que “corresponde a la parte que afirma el hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho”, situación que impide exculpar a la parte demandada sobre su negativa a continuar con la materialización de la venta prometida en el contrato de opción de compra venta cuya resolución piden ambas partes.
Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil, reza:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Efectivamente el legislador estableció el mutuo consentimiento para revocar los contratos y a pesar que los miembros de la relación jurídico procesal sustancial no se han puesto de acuerdo a fin de solicitar por mutuo consentimiento la resolución del contrato, a éste órgano jurisdiccional ambas partes por acciones separadas, pero contenidas en un mismo proceso, se le pone de manifiesto la voluntad del actor en resolver el contrato y el pago de los daños y perjuicios, éste último sobre lo cual se pronunciará en Tribunal más adelante, y la voluntad de la parte accionada de resolver el contrato con aplicación de cláusula penal, lo último sobre lo cual el Tribunal se pronunciará más adelante, es decir, que ambas partes tienen la voluntad de resolver el contrato, existiendo contradicción solo en los daños y perjuicios y aplicación de cláusula penal; en razón de lo cual, éste Tribunal, salvo mejor criterio en alzada, considera prudente declarar la resolución del contrato de opción de compra venta contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el día 07 de octubre de 2005, bajo el No. 24, tomo 243, folios 54 al 56. Así se declara.
En consecuencia, se declara RESUELTO, el contrato antes mencionado, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
CON RELACIÓN A LOS DAÑOS Y PERJUICIOS SOLICITADOS EN EL JUICIO PRINCIPAL (ESCRITO LIBELAR)
La jurisprudencia patria ha señalado claramente, que los daños y perjuicios deben ser demostrados, incluso el mismo legislador así lo ha establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que en los particulares 6° y 7°, el primero que señala que junto con el escrito libelar, se han de producir todos los instrumentos en que se fundamente la pretensión y el segundo sobre la especificación de los daños y perjuicios y sus causas.
Así las cosas, de los recaudos consignados junto con el escrito libelar y tal como se verificó anteriormente, la parte actora afirma una serie de acciones que efectuó antes de vencerse el contrato de opción de compra venta, específicamente en haber realizado “todas las diligencias necesarias para llevar a cabo dicha venta”, situación que pudiese ser considerada como el cumplimiento de sus obligaciones, sin embargo, no lo demostró ni aún en la etapa procesal correspondiente; así como tampoco evidencia éste Tribunal, una especificación de daños y perjuicios y sus causas, con excepción de señalar “quedarse con las arras” y que los daños y perjuicios se deben al “incumplimiento de la demandada”, pero que a todo evento nada demostró de ello, con excepción que según se evidencia del contrato de opción de compra venta celebrado, el dinero entregado para tales efectos, sería considerado como “arras”.
En tal sentido, el legislador en el artículo 1.263 del Código Civil, señaló:
Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.
En tal sentido, existe indudablemente una garantía por daños y perjuicios en caso de contravención, pues según el contrato de opción de compra venta cuya resolución piden ambas partes, así lo señala, pero ello no quiere decir, que frente a un incumplimiento, se materialice por obra y gracia del legislador, daños y perjuicios, de allí que el artículo 1.167 ejusdem, señale textualmente la frase: “si hubiere lugar a ello”, refiriéndose estrictamente a los daños y perjuicios, por tanto, considera quien aquí decide, que la pretensión de cobro por daños y perjuicios, tal como lo ha venido sosteniendo la jurisprudencia tejida por nuestro máximo Tribunal, debe ser demostrada y debido al escaso despliegue probatorio evidenciado de la parte actora (así como de parte de la misma demandada), éste Tribunal considera que en éste primer grado de jurisdicción, no se demostró que la contravención al contrato de opción de compra venta, haya generado para la parte demandante daños y perjuicios, en atención a lo alegado y probado en autos. Así se establece y decide.
En consecuencia, éste Tribunal NIEGA por falta de carga probatoria, la retención del dinero entregado en “arras” como garantía por los daños y perjuicios, en virtud que no se demostró al Juez y al Tribunal, que la contravención provocó en los demandantes daños y perjuicios. Así se decide.
SOBRE LA APLICACIÓN DE LA CLÁUSULA PENAL A FAVOR DE LA PARTE DEMANDADA (SEGÚN RECONVENCIÓN)
En el escrito de reconvención, éste Tribunal verificó que la parte demandada manifestó que los actores le habían ofrecido tres (3) lotes de terreno, que en conjunto conformaban uno solo y que ostentaba una extensión de cuatro (4) hectáreas, pero que no llegaron a celebrar el contrato, en virtud que la demandada verificó que dicho macrolote de terreno alcanzaba apenas 25 mil metros cuadrados, equivalentes a 2,5 hectáreas; en razón de lo cual, al no haber sido demostrada tal afirmación, no se verifica la existencia de una excusa formal y aceptable en apoyo a la contravención de parte de la accionada, ni tampoco evidencia la culpabilidad de engaño de la parte demandante, en razón de lo cual éste Tribunal no puede declarar la aplicación de la cláusula penal para ninguna de las partes, ni en beneficio de los actores ni en beneficio de la parte demandada, tal como lo solicitan en la reconvención, por ello el Tribunal deberá NEGAR la aplicación de la cláusula penal solicitada en el escrito de reconvención. Así se decide.
CONCLUSIÓN FINAL SOBRE LA RESOLUCIÓN
Por último, por cuanto el dinero entregado por la parte optante no puede constituir un enriquecimiento sin causa a favor de la parte oferente, máxime cuando la parte actora no demostró que la contravención le sobrevino daños y perjuicios que le dieran derecho a retener las “arras” recibidas, éste Tribunal, al considerar la Resolución como el retorno al inicio en el estado de considerar a las partes como si no se hubiese realizado ningún tipo de negociación, trayendo como consecuencia la cesación de los efectos que emanan del contrato, el Tribunal deberá ordenar a la parte demandante ciudadanos SIMEÓN GARCÍA MEDINA y OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, el primero actuando en su propio nombre y con el carácter de director de la S.M. INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., devolver sin pérdida de tiempo, la cantidad de dinero recibida como “arras” o garantía de daños y perjuicios en caso de contravención, que por demás no fueron demostrados (los daños y perjuicios) y por cuanto la parte demandada en su escrito de reconvención invocó la indexación correspondiente, siendo su petitorio el inicio de su solicitud, éste Tribunal la acuerda y en razón de lo cual, para el cálculo de la cantidad entregada en calidad de arras, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal dispone que mediante experticia complementaria al fallo, se realice el cálculo de indexación de la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), entregados en fecha 07 de octubre de 2005 y que hoy día corresponden por corrección monetaria en SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), contados desde el 17 de diciembre de 2007, fecha en que se logró admitir la presente acción, hasta el día en que quede firme la presente decisión. Así se decide.
Dada la naturaleza de la decisión anterior, por no existir vencimiento total ni en la acción principal instaurada, ni en la reconvención propuesta, el Tribunal no podrá pronunciarse sobre condena en costas. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Con fuerza de los razonamientos antes expuestos, tanto de hecho, como de derecho, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos y sin suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda principal instaurada de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por SIMEÓN GARCÍA MEDINA y OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio, cónyuges entre si, con cédulas de identidad V-2.552.662 y V-5.011.022 en su orden, el primero actuando en su propio nombre y con el carácter de director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 11 de octubre de 1993, bajo el No. 12, tomo 2-A, carácter acreditado en dicha acta constitutiva, en contra de la COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS, domiciliada en Michelena, Estado Táchira, inscrita en el Registro Inmobiliario del Municipio Michelena del mismo estado, en fecha 27 de junio de 2002, bajo el No. 14, tomo III, protocolo primero, en la persona de su presidente ciudadana GREGORIA DEL CARMEN ARELLANO RUIZ, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-2.554.755, domiciliada en Michelena, Estado Táchira y civilmente hábil.
SEGUNDO: SE NIEGA la retención de las “arras”, como indemnización por daños y perjuicios por contravención solicitada en el escrito libelar, en virtud que los daños y perjuicios solicitados, no fueron debidamente demostrados en autos.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la COOPERATIVA CORREDOR TURÍSTICO DE LAS ROSAS, antes identificada, en la persona de su presidente ciudadana GREGORIA DEL CARMEN ARELLANO RUIZ, también anteriormente identificada, en contra de SIMEÓN GARCÍA MEDINA y OMAIRA MEDINA DE GARCÍA, el primero actuando en su propio nombre y con el carácter de director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES AGROPECUARIAS REGAR C.A., todos anteriormente identificados.
CUARTO: SE NIEGA la aplicación de la cláusula penal solicitada en el escrito de reconvención en favor de la demandada reconviniente, en virtud que no logró demostrar en autos, que los tres (3) lotes ofrecidos, que en conjunto conformaban uno solo, alcanzaba 2,5 hectáreas cuando lo que realmente ofrecieron los demandantes reconvenidos fueron cuatro (4) hectáreas, es decir, por carga probatoria.
QUINTO: En consecuencia de la resolución contractual, se ordena a los demandantes de autos, devolver a la demandada de autos, la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), cantidad sujeta a indexación, la cual será calculada mediante experticia complementaria al fallo, desde el 17 de diciembre de 2007, fecha de admisión de la presente acción, hasta la fecha del auto que declare firme la decisión.
SEXTO: Al no existir vencimiento total ni en el juicio principal ni en la reconvención, éste Tribunal se ve impedido de realizar expresa condenatoria en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Notifíquese a las partes sobre la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en el Edificio Nacional, Piso 1, Oficina 7 de ésta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
Josué Manuel Contreras Zambrano
Juez Titular María A. Vásquez Sánchez
Secretaria (T)
Exp. 19.511
JMCZ/cm.-
En la misma fecha, previas formalidades de Ley, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 horas de la tarde, dejándose copia para el archivo del Tribunal. Igualmente se libraron las boletas de notificación a las partes.
María A. Vásquez Sánchez
Secretaria (T)
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