TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. San Cristóbal, Dieciséis (16) de mayo de Dos Mil Dieciséis-
157º y 206º
EXPEDIENTE No. 177-15

En el día de hoy 16 de mayo de 2016, siendo las 2:00 de la tarde, día y hora fijada para la continuación de la Audiencia Oral prevista en el articulo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anuncio el acto a las puertas del Tribunal, por el ciudadano Alguacil, dejándose constancia que no se encuentran presentes las partes, procede seguidamente el ciudadano Juez dictar el dispositivo (Articulo 120 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda).

AUDIENCIA ORAL Y VALORACION DE LAS PRUEBAS Y MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

En fecha 10 de mayo 2016, se inicia la Audiencia Oral, siendo las diez de la mañana con la presencia de la parte actora donde hace una breve exposición de sus alegatos y consignan e incorporan al debate, una serie de pruebas con las cuales pretenden demostrar sus pretensiones. Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe de decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados en la audiencia oral. Por lo cual se establece los limites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes. Se trata de un requisito de que la sentencia debe de contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y excepciones opuestas por las partes, según el ordinal 5 del artículo 243 del Código de procedimiento Civil.

El artículo 94, 95 y 96 establece: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la, posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble deberá de tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, solicitud escrita en donde expondrá los motivos que le asisten para la restitución del inmueble. Así mismo establece que previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) el procedimiento administrativo que será aplicado el establecido en el Decreto No. 8.190, descrito en los artículos 7 al 10.

Cabe destacar que el artículo 98 de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, establece que las demandas por desalojo, derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contendido en la citada Ley, independiente de su cuantía y supletoriamente se aplicarán las disposiciones del Código de procedimiento Civil, quedando evidente que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad, valoración probatoria según la sana critica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

Que deberá de llevarse a efecto una Audiencia de Mediación, presidida por el Juez, tratando con la mayor diligencia que estas pongan fin a la controversia, a través de un medio de auto composición procesal. Concluida la audiencia de mediación sin que haya habido un acuerdo, el demandado deberá dentro de los Diez días de despacho siguientes dar contestación a la demanda. Del mismo modo se establece que concluido el lapso de contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los Tres días de despacho siguientes, el Juez dictara un auto fijando los hechos controvertidos y abrirá un lapso de 8 días para promover pruebas. Que la audiencia definitiva será presidida por el Juez, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración y que oídos los alegatos de las partes se evacuaran las pruebas en la forma que determine el Juez, comenzando con las de la parte actora.

Queda entendido que cumplida todas las previsiones establecidas en la ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el Tribunal deberá de velar que le sea garantizado un refugio temporal o la solución habitacional al afectado del desalojo al momento de la ejecución.

En consecuencia planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

DE LOS HECHOS Y EL DERECHO

A objeto de ser decidida y como ha sido sometida a consideración de este Tribunal la presente causa, la cual tiene como génesis, recepción del escrito libelar y que fue recibido por distribución en fecha 22 de enero del 2015. Y dicha demanda fue admitida en fecha 27 de enero del 2015.
La parte actora es la ciudadano ALFREDO ROJAS CRISTANCHO, asistido por la abogado, VICTOR DUQUE RAMIREZ. En el escrito libelar la parte actora manifiesta que es propietario de un apartamento signado con el Nro. 3 de la casa Nro. 13, Barrió Bolívar, calle Alto Parroquia san Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, constante de dos habitaciones, cocina comedor, y baño. Así mismo indica los datos de Registro del inmueble indicado. Igualmente señala en el libelo de demanda que celebro contrato verbal con el ciudadano JHONNY ALEJANDRO LARA ALVARADO, por seis meses contados a partir 15 de junio del 2011, con un canon de MIL SETECIENTOS BOLIVARES (1700.oo) mensuales, que serian pagadas por mensualidades vencidas. Así mismo alega que el inquilino ha dejado de pagar las mensualidades correspondientes desde septiembre del 2011 que comprenden tres años y dos meses que dan un total de sesenta y cuatro mil seiscientos bolívares (64.000,00). El inquilino ha dejado de pagar 38 mensualidades desde septiembre del 2011 y por tal motivo ejerció el procedimiento previo ante la Superintendencia de Arrendamiento de viviendas la cual emitió Providencia administrativa en fecha 17-12-2013. Fundamenta su acción en el artículo 91 orinal primero de la Ley Para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así mismo solicita la entrega del inmueble y le pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, que ascienden a la suma de Sesenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 64600.00).

Así mismo promueve unas series de pruebas y solicita en su petitorio la entrega del inmueble ya identificado, libre de personas y cosas.

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 18 de mayo del 2016, la parte accionada representada por el Defensora Publica Primero en Materia Civil y Administrativa Inquilinaria del Estado Táchira, Abogada YAQUELINE RODRIGUEZ, designada según lo establecido en el artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, procede a dar contestación de la demanda alegando en su escrito, que niega y contradice y rechaza la causal de desalojo del numeral primero del artículo 91 de la anterior Ley. Manifiesta que el contrato de arrendamiento verbal se i9nicio en fecha 16 de septiembre del 2011 por la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1800.,00) mensuales, según se evidencia del recibo de deposito suscrito por el actor cuya cantidad señalada en el mismo es de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3600, 00). De igual forma manifiesta que de los recibos que consigna se evidencia el pago entre el lapso comprendido del 19-09-2011 al 16-10-2011 y que posteriormente siguió cancelando los cánones de arrendamiento, pero que sin embargo el actor no le entregaba los recibos de pago y que esto lo motivo para acudí a la superintendencia Nacional de Viviendas, a fin de solucionar los problemas de la negativa de entregar los recibos de pago, de filtración, corte de agua. Así mismo se emitió una Resolución signada con el Numero AV-1899-18-2013, que regula el canon en la suma de 258,39 bolívares, monto que ha sido cancelado mensualmente desde el mes de diciembre del 2013, hasta la presente fecha, según se evidencia de los depósitos que presenta o que acompaña al presente escrito. Así mismo acompaña un legajo de pruebas, documentales, testimoniales y una inspección judicial.

DISPOSITIVA

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien quiere señalar quien sentencia, que se esta en presencia de una relación contractual verbal, la cual ha quedado demostrada en autos, en virtud de la naturaleza del mismo y de las obligaciones contraídas por las partes. Bajo esta premisa se tiene una relación arrendaticia derivada de un arrendamiento verbal reconocido por ambas partes y sobre el cual se esta solicitando el desalojo, por la falta del pago de los cánones de arrendamiento según lo manifiesta la parte actora en el libelo de la demanda y lo ratifica en la audiencia oral, alegando que ha dejado de pagar desde el mes de septiembre del 2011, el canon de arrendamiento que fue fijado en la suma de Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1700,00), mientras que la parte accionada alega que es la suma de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1800,00), el canon de arrendamiento y que lo ha cancelado puntualmente. Aceptada como ha sido la relación arrendaticia por ambas partes, seguidamente el Tribunal pasa a dilucidar la causal invocada y si la misma encuadra en los hechos alegados por la parte actora y rechazada por la parte accionada.

El Legislador Inquilinario ha establecido para las relaciones arrendaticias dentro de la figura del Desalojo, el artículo 91 de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, cierto numero de causales que constituyen un numero cerrado: Dice le artículo 91 ordinal primero, “ En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la superintendencia de vivienda.

Ahora bien se desprende del libelo de la demanda que acción intentada es la de desalojo fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del 2011, fundamentando su acción en el articulo 91 ordinal primero de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda. En tal virtud exige el mencionado artículo, que se haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada de lo cual deberán estar vencidas y exigibles.

Ahora bien cabe señalar, respecto a la anterior norma que para hablar de insolvencia Inquilinaria debe de verificarse la falta de pago o el pago extemporáneo de cuatro mensualidades sin causa justificada y en consecuencia quien aquí sentencia, pasa a valorar el acervo probatorio debatido en la audiencia oral. La parte demandante trajo a autos elementos probatorios que acompaño a su libelo de demanda tales como: 1.-) Acta de audiencia conciliatoria, en donde se habilita la vía judicial, de fecha 17 de diciembre del 2013, emanada de la superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que las partes puedan dirimir sus conflictos por ante los Tribunales competentes y por cuanto dicho documento no fue impugnado, tachado, desconocido ni rechazado, por la parte demandada este juzgador lo valora y le otorga valor conforme al artículo 429 del Código de procedimiento Civil y 1357 del Código civil, igualmente consigna documento de propiedad del inmueble el cual esta inscrito en el Registro Publico del Distrito san Cristóbal de fecha 27 de abril de 1994, anotado al No. 31, tomo 6 protocolo 1, con este documento la parte actora demuestra la propiedad del inmueble y por cuanto el mismo no fue tachado ni impugnado ni desconocido se valora conforme al artículo 1357 del Código Civil. Así mismo en el debate probatorio realizado en la audiencia oral, fueron oídos los testigos promovidos por el actor, LUIS GERARDO SEPULVEDA, FRAN JOSE PORRAS Y RIGOBERTO DIAZ CACERES, quienes previo juramento de Ley, manifestaron a las preguntas formuladas que si es cierto que el ciudadano ALFREDO ROJAS CRISTANCHO, cuando le cancelan el canon de arrendamiento los inquilinos les entrega los correspondientes recibos de pago, a lo que respondieron que si. Así mismo el testigo FRAN JOSE PORRAS manifiesta que si le daba los recibos una vez cancelaba el canon de arrendamiento. Dichos testigos son valorados conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento civil, en virtud de que sus deposiciones concuerdan entre si y con las demás pruebas de autos. En cuanto al acervo probatorio presentado por la parte accionada corre a los folios 20 al 25 depósitos a favor del ciudadano Alfredo Rojas Cristancho del Banco Sofitasa por la suma de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Treinta y Nueve céntimos (Bs.258,39), para un total de diecisiete depósitos. Igualmente al folio 25 se observa un recibo por la suma de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1800,00), por concepto de alquiler del mes 16 de septiembre al 16 de octubre del 2011 y así mismo se evidencia del mismo recibo que fue entregada la suma de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3600.00), que al decir de la accionada es por concepto de deposito. Al folio 26 al 29, cursa resolución No. 00025 de fecha 10 de diciembre del 2013, en donde se evidencia la regulación del canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente conflicto la cual se valora por este operador de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento civil y 1357 del Código civil, y por cuanto la misma no fue impugnada, tachada, desconocida ni rechazada por la parte actora y que evidencia que efectivamente hay una relación arrendaticia. Al folio 30 consta el certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, lo que demuestra el carácter del ciudadano JHONNY ALEJANDRO LARA ALVARADO, como arrendatario y se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra su cualidad y legitimación como demandado. Al folio 31 corre inserta acta de audiencia conciliatoria, a lo cual ya fue valorada por este Tribunal. En cuanto a la Inspección Judicial que corre a los folios 75 al 84, este Tribunal la aprecia que de la misma se desprende que dicho inmueble lo ocupa el ciudadano JHONNY ALEJANDRO LARA ALVARADO, así mismo de las características del inmueble y su situación actual, y se valora de conformidad con el artículo 1430 del Código Civil.

La presente acción de Desalojo se fundamenta en la falta de pago de cánones de arrendamiento, desde septiembre del 2011, es decir adeuda el arrendatario 38 mensualidades, a un canon de Mil Ochocientos Bolívares (Bs.1800,00), según lo manifestó la parte accionada, ahora bien es necesario determinar si es cierto este alegato y fundamento de la acción. Para este operador de justicia se evidencia de las actas procesales y de la audiencia Oral que es cierto que el arrendatario no ha cumplido con su obligación tal como se evidencia de su dicho en la contestación de la demanda, que pago hasta el 16 de octubre del 2011 y después reinicio el pago en el mes de diciembre del 2013, mediante depósitos a una cuenta del demandante y por una regulación que hizo la Superintendencia Nacional de Viviendas. De la audiencia Oral se desprende que la parte accionada quedo en estado de insolvencia desde el 16 de octubre del 2011 hasta el mes de diciembre del 2013, es decir que adeuda a la parte actora la suma de SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.459,65) a un canon de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Treinta y Nueve céntimos (Bs.258,39), mensuales.

Conforme a lo expuesto resulta procedente el reclamo de la parte actora al exigir el desalojo del inmueble que ocupa la parte demandada JHONNY ALEJANDRO LARA ALVARADO, en su condición de arrendatario, al haber dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales como es el pago del canon de arrendamiento y siendo que la actora se encuentra en todo su derecho de reclamar el desalojo del referido inmueble conforme al contenido de la norma consagrada en el artículo 1167 del código Civil que establece lo siguiente: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente La ejecución del contrato o la resolución del mismo.” En el caso de autos la parte demandada no logro demostrar durante la secuela del proceso que haya cumplido oportunamente con la obligación del pago en el tiempo pactado de los cánones arrendaticios demandados, obligación que tenia en razón de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, por lo que ajustado a derecho es declarar la procedencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 16 de octubre del 2011 hasta el mes de diciembre del 2013.

De manera pues , concluye este juzgador que en este caso se encuentran los extremos previstos en el artículo 91 ordinal primero de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda y en consecuencia debe prosperar en derecho, el Desalojo de inmueble objeto de la controversia por la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

En Fuerza de las consideraciones precedentes expuestas este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira de esta Circunscripción Judicial , Administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

1.- Declara parcialmente con lugar la demanda de Desalojo interpuesta por el Ciudadano ALFREDO ROJAS CRISTANCHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.234.329, contra el ciudadano JHONNY ALEJANDRO LARA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.971931, fundada en el artículo 91 numeral primero de la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, en lo referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
2.- Se condena a la parte demandada a entregar libre de persona, bienes y semovientes y en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble (apartamento) integrado por dos habitaciones, cocina, comedor, baño marcado bajo el No. 3 de la casa signada con el No. 13, Barrio Bolívar, calle El alto, San Cristóbal, Estado Táchira.
3.- Así mismo se condena al pago de la suma de SEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 6.459,65) a un canon de Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Treinta y Nueve céntimos (Bs.258,39) mensuales, cánones vencidos y no pagados por la parte accionada.
4.- Por no haber resultado totalmente vencido el demandado no hay condenatoria en costas.

DR. FELIX ANTONIO MATOS
JUEZ TITULAR

ABG. CARMEN B. MORENO PÉREZ
SECRETARIA