TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, lunes veintitrés (23) de mayo de 2.016.
205° y 157°
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: AYONA RAMIREZ LINA ROSA, Venezolana, mayor de edad, divorciada, con cédula de identidad Nro. V-5.645.193, de este domicilio y hábil.
APODERADO PARTE DEMANDANTE: JOEL DARIO CAMARGO ARAQUE, abogado en el libre ejercicio de su profesión, inscrito en el Inpreabogado bajo Nro. 31.175.
DEMANDADA: MAGALI RICO YANEZ, Venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro.V-22.642.392, de este mismo domicilio y hábil.
DESALOJO: LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE Nro.:8405
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
ANTECEDENTES DE LA CONTROVERSIA
La controversia planteada, sometida a decisión Judicial por este órgano Jurisdiccional, llega a su conocimiento en razón de recepción de escrito libelar proveniente del Tribunal en funciones de distribución de causas en fecha 05 de mayo del año 2.015.
En el libelo de demanda señala la demandante la siguiente argumentación:
.- que en fecha 23 de agosto de 2.007, celebró válidamente con la arrendataria demandada contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble (local comercial) de su exclusiva propiedad, signado con el número dos (2), el cual forma parte del inmueble ubicado en la avenida principal de la castra, Nro.2-10 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
.-que la arrendataria comenzó cancelando por canon de arrendamiento, la suma de CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.175,oo) mensuales y que el contrato de arrendamiento se fue desarrollando de manera convencional a través de varios contratos de arrendamiento, hasta el último contrato de arrendamiento con vigencia del de seis meses hasta el 23 de julio de 2014, en el que se estableció como canon de arrendamiento, la suma de TRES MIL MENSUALES (Bs.3.000,oo),monto actual del canon arrendaticio.
.-que en diversas oportunidades solicitó la revisión del contrato de arrendamiento, a lo cual se negó la arrendataria, y que por cuanto se indicó que la renovación del contrato se haría de manera expresa y escrita y ello no se logró por su negativa injustificada, la relación arrendaticia pasó a convertirse en una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado.
.-que la demandada venía cumpliendo sus obligaciones como arrendataria, pero que a la fecha de redacción de la demandada no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses marzo y abril del 2015, sin que se justifique dicha actuación, acumulando una deuda de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo).
.-que por lo anterior peticiona el desalojo del inmueble conforme a lo establecido en los artículos 26, 49 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 2,6,8, 14,40 literal a) de la Ley de regulación del arrendamiento de locales para el uso comercial y los artículos 12,16,28,38, 174,340, y 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, para que así la arrendataria desaloje el inmueble objeto de la pretensión, libre de personas y de bienes, en las mismas buenas condiciones de uso, aseo y conservación en que fue entregado. Igualmente peticiona de la demandada el pago del dinero debido por concepto de canones de arrendamiento vencidos y los que sean vencidos en el transcurrir del tiempo que dure el procedimiento Judicial.
.-protesta las costas del procedimiento Judicial estima su demanda en 66,66 unidades tributarias y hace señalamiento de las pruebas que ofrece al procedimiento.
DEL ITER PROCEDIMENTAL
La demanda es objeto de admisión en fecha 19 de mayo de 2.015, tal y como consta de auto que riela al folio 18.
Previo el cumplimiento de las formalidades previas, se tiene que en fecha 16 de junio de 2.015, se produce la citación de la demandada, como consta en diligencia que suscribe el alguacil en esa fecha (f.21)
DE LA CONTESTACION DE DEMANDA
.- niega y rechaza y contradice, la demanda en todos sus términos, dando por cierto el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento sobre el local señalado, el cual le ha servido como fuente de su actividad laboral, pero señala que no es cierto que el valor señalado en el primer contrato se corresponda a la suma de Bs. 175 mensuales, por cuanto en la cláusula segunda se indica que ello se pactó en la suma de Bs. 250 mensuales y que en la presente relación arrendaticia se ha mantenido a la fecha, por lo que operó la tácita reconducción, siendo en consecuencia, la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
.-Señala que en el momento se encuentra cancelando la suma de Bs. 3.000,oo mensuales, en detrimento de su patrimonio económico y que los contratos siempre han sido leoninos, ya que los aumentos de alquiler han sido desproporcionados, y que en esa intervención no ha presidido al de ningún órgano administrativo, siendo que actualmente la pretensión de la actora, queda prohibida ya que no es calculado por el método establecido en Ley.
.- indica que los arrendadores que no cumplan con la indicación del artículo 17 de la Ley sobre la materia, obtienen un enriquecimiento sin causa por lo que se reserva el derecho de ejercer las acciones penales correspondientes.
.- Señala que la demandante ha causado un daño en su patrimonio, por cuanto ha actuado en forma dolosa al no recibir el pago para dejarla en estado de demora, por lo que acudió en fecha 07 de abril del año 2015, a dirigir denuncia indicando el aumento del canon a lo cual se rehúsa, por lo que concluye en señalar que hay un procedimiento previo en instancia administrativa, por lo que existe falta de jurisdicción del Juez respecto a la administración pública, por lo que debe declinarse la competencia.
AUDIENCIA PRELIMINAR
Se realiza en fecha 22 de enero de 2.016, solo con la presencia de la demandante de autos, quien ratifica los elementos de hecho y los fundamentos de derecho de la decisión. (f.47)
FIJACION HECHOS CONTROVERTIDOS
Riela al folio 48 auto de fecha 01 de febrero de 2.016 mediante el cual se fijan los hechos controvertidos de la litis.
ACTIVIDAD PROBATORIA
Riela a los folios 49 y 50, escrito de pruebas presentado por la parte demandante en fecha 03 de febrero de 2.016; a su vez la demandante asistida de abogado presenta escrito contentivo de sus pruebas en fecha 11 de febrero de 2016. (fs. 51 y 52)
AUDIENCIA ORAL
Se celebra en fecha 05 de abril de 2.016, con la presencia de las partes de la litis, siendo evacuados los testigos presentados por la demandante, con la indicación por las partes de la ratificación de los términos del libelo de demanda, con la defensa en ese acto, de la accionada, de que la demandante no ha aceptado los pagos ya que no le ha facilitado el número de cuenta bancaria, incumpliendo con ello lo establecido en el artículo 27 de la Ley de regularización del arrendamiento para el uso comercial. En este mismo acto es dictado el dispositivo del fallo.

II
MOTIVACION PARA DECIDIR

Concluida la fase de cognición de la presente controversia Judicial, se pasa de seguidas a proferir la motivación de la decisión, dando previo cumplimiento al dispositivo normativo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo en consecuencia una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, para luego de precisado el thema decidendum y los motivos de hecho y de derecho, proferir el dispositivo del fallo.

ESTABLECIMIENTO DEL HECHO CONTROVERTIDO
Conforme a la manera en que resultó trabada la litis, establece quien juzga que la presente litis queda circunscrita a una pretensión de desalojo de inmueble cuyo uso quedó determinado para local comercial, ubicado en la calle uno barrio central, parroquia La Concordia, del Municipio san Cristóbal del Estado Táchira, con fundamento en la causal de no pago de los canones arrendaticios de los meses de abril y mayo del año dos mil quince (2.015). Circunstancia que es negada por la accionada, bajo el argumento de que se le ha causado un daño a su patrimonio y que existe un procedimiento previo en sede administrativa, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, solicita la declinatoria de competencia del Tribunal respecto a la administración Pública.
En este estado se indica que la solicitud de falta de jurisdicción del Tribunal respecto a la administración Pública fue resuelta mediante sentencia interlocutoria de fecha 06 de octubre de 2015, declarando desechado tal pedimento, y que contra el mismo no se ejerció el recurso de regulación de la competencia como lo establece el artículo 68 del Código de Procedimiento Civil.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA CARGA DE LA PRUEBA

Los principios rectores de la carga de la prueba se encuentran consagrados en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, que pueden resumirse en los siguientes términos -quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación. Respecto a esa norma el autor Emilio Calvo Baca, en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:

“…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” (Código de Procedimiento Civil comentado, Emilio Calvo Baca pp. 35 6-358).

Conforme a los anteriores criterios, aplicados en caso sub lite, se tiene que alegada la obligación de la parte demandada de la existencia de una relación arrendaticia y correlativamente la obligación del pago de cánones arrendaticios, se tiene que ante la negativa de la existencia de tal relación le correspondía demostrar su existencia, y de quedar ello evidenciado corresponde a la accionada la demostración del pago de los canones demandados como insolutos, en razón de que no se encuentra controvertido que la demandada ocupa el inmueble objeto de la pretensión bajo el título de una relación arrendaticia. En tal razón se procede de seguidas al análisis de los elementos de prueba aportados por las partes a la litis.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA LITIS POR LA PARTE DEMANDANTE.

Con el libelo de demanda:
.- Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 13 de mayo del año 2.010, inserto bajo el número 31, folio 39 del Tomo 08 del Protocolo de Transcripción y además inscrito bajo el Nro. 2010.1011, asiento registral 1 del inmueble matriculado bajo el Nro. 439.18.8.2.1034, folio real del año 2010, relativo a la liberación de hipoteca y traspaso de locales comerciales, siendo uno de ello, el local comercial objeto de la presente pretensión de desalojo. A esta documental se le da el valor de documento público demostrativo de la propiedad del inmueble por parte de la demandante de autos, conforme a lo indicado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
.- documento privado promovido en original y relativo a contrato de arrendamiento suscrito de forma privada por las partes de la litis, en fecha 23 de enero de 2.008, relativo al arrendamiento de bien inmueble signado con el Nro. 2, que forma parte del inmueble ubicado en la avenida principal de la castra, Nro. 2-10, con destino comercial. Esta documental privada, opuesta a la demandada no fue desconocido, por lo que se tiene como legalmente reconocido para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, con las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras de su relación locaticia.
.- documento privado promovido en original y relativo a contrato de arrendamiento suscrito de forma privada por las partes de la litis, en fecha 19 de noviembre del año 2010, relativo al arrendamiento de bien inmueble signado con el Nro. 2, que forma parte del inmueble ubicado en la avenida principal de la castra, Nro. 2-10, con destino comercial. Esta documental privada, opuesta a la demandada no fue desconocido, por lo que se tiene como legalmente reconocido para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, con las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras de su relación locaticia.
.- documento privado promovido en original y relativo a contrato de arrendamiento suscrito de forma privada por las partes de la litis, en fecha 08 de agosto del año 2012, relativo al arrendamiento de bien inmueble signado con el Nro. 2, que forma parte del inmueble ubicado en la avenida principal de la castra, Nro. 2-10, con destino comercial. Esta documental privada, opuesta a la demandada no fue desconocido, por lo que se tiene como legalmente reconocido para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, con las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras de su relación locaticia.
.- documento privado promovido en original y relativo a contrato de arrendamiento suscrito de forma privada por las partes de la litis, en fecha 12 de septiembre de 2.013, relativo al arrendamiento de bien inmueble signado con el Nro. 2, que forma parte del inmueble ubicado en la avenida principal de la castra, Nro. 2-10, con destino comercial. Esta documental privada, opuesta a la demandada no fue desconocido, por lo que se tiene como legalmente reconocido para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, con las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras de su relación locaticia.

En el lapso probatorio.
.- ratifica los méritos favorables que se desprende de los instrumentos acompañados al libelo de demanda. En razón al criterio jurisprudencial reiterado de que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba en si, se indica que este item es tomado como la solicitud de aplicación del principio de comunidad y adquisición de la prueba.
.- Testimoniales de las ciudadanas LUZ ESTELA LIZARAZO BUITRAGO y YOLANDA RAMIREZ ESCALANTE, Venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-10.169.531 y V-12.630.516 en su orden, quienes al momento de la audiencia oral rinden su testimonio, siendo contestes en indicar que conocen a las partes de la presente litis; que la demandante le arrendó a la demandada un local comercial para uso de peluquería en la calle 1 del barrio central de esta ciudad de San Cristóbal y que la demandada Magaly Rico no ha cancelado los canones de arrendamiento, según rumores que han escuchado. Repreguntadas deponen que no conocen exactamente el motivo del no pago, que arrendataria y arrendadora se han reunido. Estas declaraciones testificales no aportan mayor circunstancia al fondo controvertido, ya que tales testigos solo indican que por referencias que tienen, la demandada no ha cancelado el canon arrendaticio, en consecuencia no son objeto de análisis ni apreciación por quien juzga.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LA LITIS POR LA PARTE DEMANDADA

Con el escrito de contestación de demanda
A los folios 31 al 33, rielan copias de actuaciones ante la Superintendencia de precios justos, los cuales no son objeto de valoración en este estado de la litis, por cuanto los mismos fueron opuestos para tratar de demostrar la cuestión previa opuesta de falta de jurisdicción, lo cual ya resultó resuelto y se encuentra definitivamente firme,

En el lapso probatorio:
. -Mérito favorable de todas las actas que le favorecen. Se establece que esta indicación se toma como la solicitud de aplicación de los principios de comunidad y adquisición de la prueba, lo cual debe aplicar éste juzgador de manera obligatoria, a los efectos de dictar una sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.
.- copias de documentales privadas referidas a recibos de alquiler de los años 2007 al 2015, estas documentales privadas promovidas en copia simple no fueron admitidas, como consta en auto de fecha 12 de febrero de 2016 (f. 79)
.- en relación a la prueba de escrito consignado ante la Oficina de Superintendencia de precios justos, se indica que la misma no es objeto de valoración, ya que nada aporta en relación al hecho controvertido de la insolvencia arrendaticia.
.- en relación a la prueba de informes se indica que la misma no fue debidamente impulsada por la accionada.
.- la prueba de testigos no resultó admitida en razón lo expresado en autos de fecha 12 de febrero de 2016 (f. 79)
.- copias simples de recibos emitidos por la demandada señalando que son por concepto de alquiler. Estas documentales privadas no son objeto de valoración por cuanto, son emanadas d la propia actora lo cual contradice el principio de alteridad de la prueba y por otra parte se encuentra referido a copia simple de documento privado las cuales conforme a la interpretación de la indicación del artículo 429 del Código de Procedimiento no son susceptibles de ser promovidas en juicio.

En la presente causa, circunscrita a una pretensión de desalojo de local comercial se tiene del material probatorio aportado por las partes a la litis y de los demás elementos de autos, que la parte demandada ocupa el inmueble objeto de la pretensión con tal carácter, con lo que se concluye que al demostrarse la relación de arrendamiento nacen para el arrendador y el arrendatario del caso sub iudice, obligaciones reciprocas, una de ellas y de carácter principal para el arrendatario, la de pagar el canon arrendaticio, en los términos convenidos, conforme a la indicación del artículo 1592 del Código Civil, por lo que consecuencialmente se encontraba obligada a demostrar con los medios de pruebas pertinentes e idóneos, que se encontraba solvente en el pago de los canones arrendaticios que se demandan como insolutos, ello conforme a los principios rectores de la carga probatoria, el cual tiene su razón de ser en el art. 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil de los cuales se evidencia que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público. Así queda establecido

Igualmente debe sentarse como demostrado el hecho de que haciendo uso la arrendataria demandada del local comercial, se encontraba obligada, como se indicó, a cancelar el canon arrendaticio por la suma de Bs. 3.000,oo, según lo convenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento firmado en forma privada por las partes en fecha 12 de septiembre de 2013, el cual es fue tenido por legalmente reconocido, de donde se deriva tal obligación. Así queda establecido.

Al reclamársele Judicialmente a la arrendataria el pago del canon arrendaticio correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2015, debió ésta, conforme a los principios rectores de la carga de la prueba -ya precisados para el presente caso-, traer a los autos elementos demostrativos del cumplimiento de esa obligación, el cual no es otro que el pago de los mismos, mediante los medios de prueba correspondientes; no obstante lo anterior, la demandante sólo procede a consignar copias de documentos privados que denomina recibos, los cuales no fueron valorados conforme a la indicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya establecida, evidenciándose de autos que no existen otros elementos alegatorios ni probatorios de los cuales se derive medio de prueba fidedigno de que la demandada se encuentra solvente en el pago de los canones que se le reputan como no pagados, razón por la cual debe señalarse que ello resulta conforme a la pretensión de la demandante, esto es, que los hechos narrados y demostrados se subsumen en la previsión normativa del artículo 40, literal a) de la Ley de regularización del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial. Así se decide.

Se tiene entonces, que para éste Juzgador, la parte demandada no logra desvirtuar la alegación propuesta por la demandante, en el sentido de la insolvencia en el pago de los canones arrendaticios correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2015, o que alguna manera se encontraba liberada o exenta de tal obligación, por lo que queda demostrado para quien juzga, los elementos fácticos del libelo de demanda, en el sentido de que la arrendataria, al no pagar esos canones arrendaticios reclamados por el uso del local comercial, se encuentra obligada a desalojar el mismo, lo que implica que la demanda de desalojo planteada por la ciudadana LINA ROSA AYONA RAMIREZ, en contra de la ciudadana MAGALI RICO YANEZ deberá ser declara con lugar, y así se indicará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

De lo señalado anteriormente se crea convicción en quien juzga de los hechos alegados por la accionante como fundamento de su pretensión de desalojo, esto es, la ocurrencia del mismo por efecto de la no demostración del pago de los canones que se demandan como incumplidos por la accionada, quien no logra demostrar circunstancia que la exonere o libere de tal cumplimiento. Con lo anterior puede señalarse que en la presente causa se encuentran cumplidos los extremos de Ley para declarar el desalojo del inmueble local comercial, conforme a la norma sustantiva vigente para el momento de ocurrencia de los hechos narrados y de presentación del libelo de demanda al Tribunal, corolario de lo anterior es que forzosamente la demanda de desalojo de local comercial planteada deberá ser declarada con lugar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
En razón a la petición del pago de la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) que se solicitan por el no pago de los canones demandados, a razón de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) cada uno, es criterio de quien juzga, que el mismo es procedente, ya que su causa es el uso y disfrute del inmueble, por parte de la arrendataria, el cual quedó demostrado; no siendo justo que habiéndose hecho efectivo tal uso y disfrute del inmueble, no sea cancelado el canon arrendaticio, por que ello conllevaría a un enriquecimiento sin causa para la arrendataria en contra de un empobrecimiento en el patrimonio de la arrendadora propietaria. Así se decide.
III
DISPOSITIVA DEL FALLO
Por los razonamientos precedentemente expuestos, éste TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble -local comercial- es incoada por las ciudadana LINA ROSA AYONA RAMIREZ, como arrendadora contra la ciudadana MAGALI RICO YANEZ, como arrendataria; consecuencialmente ésta última como demandada deberá proceder a desalojar el inmueble que ocupa, el cual se encuentra constituido por un local comercial ubicado en la calle uno (1) del Barrio central, nro. 0-56, identificado con el número dos (2), de la Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
SEGUNDO: Se condena a la demandada al pago de la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento insolutos, de los meses de marzo y abril del 2015.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la litis de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Tribunal Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintitrés (23) días del mes mayo de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho
REFRENDADA:
La Secretaria

Zulimar Hernández Méndez

En la misma fecha siendo la 2:05 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº 127
Exp. Nº 8405