TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS
DEMANDANTE: KAREN MAYERLEINE LEAL CENCI, venezolana, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.-19.234.361, de este domicilio y civilmente hábil.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA y GERMAN PEÑARANDA RODRIGUEZ, venezolanos mayores de edad titulares de las cedula de identidad Nros V-15.241.873 y V-13.973.643, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 104.754 y 104.756 en el orden respectivo.

DEMANDADA: IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO, venezolana, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-10.169.768, domiciliada en la calle principal casa No. 147, Urbanización Marveyal, San Rafael de Cordero, Municipio Cárdenas, Estado Táchira.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Abogado NELSON ROSALES, venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nro V-12.817.313.588.899, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 168.842

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: 8220.

I
ETAPA DE COGNICION

Para ser resuelto mediante decisión Judicial, previa sustanciación, -conforme al procedimiento establecido previamente-llega al conocimiento de éste Tribunal proveniente del Juzgado distribuidor de expedientes en fecha 13 de noviembre del 2014, escrito libelar contentivo de demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana KAREN MAYERLEINE LEAL CENCI, en contra de la ciudadana IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO, el cual contiene una pretensión de cumplimiento a lo pactado en documentos de opción a compra venta, firmado entre las partes en fecha 20 de junio de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal, inserto bajo el No. 28, Tomo 136, folios 141-148; así como el acuerdo firmado entre las partes por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat de fecha 10 de octubre de 2013.

ADMISIÓN DE LA DEMANDA Y TRÁMITE PROCESAL
Riela al folio sesenta (60) auto de fecha 23 de enero de 2014, por el que se da admisión a la demanda en cuestión, ordenándose emplazar a la demandada para que dentro del lapso de veinte (20) días de despacho a la constancia en autos su citación más un (01) día concedido como término de distancia, diera contestación a la demanda.

Riela al folio 61, por auto de fecha 30 de enero de 2014, el Juez Juan José Molina Camacho se aboca al conocimiento de la causa. En la misma fecha se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar cuya motivación y resultas consta al cuaderno de medidas.

Riela al 66 auto de fecha 12 de febrero de 2014, que ordena librar exhorto al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, librando al efecto oficio No. 115.

A los folios 71 al 97 rielan resultas de la citación de la parte demandada remitidas por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, referidas a gestiones de citación personal, diligencias de citación por carteles y su publicación, consignación y fijación.

Al folio 98 riela diligencia de fecha 11 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicita se realice el nombramiento del defensor ad litem a la parte demandada, en tal razón mediante auto de fecha quince (15) de mayo de 2015, se designa al abogado Nelson Rosales como defensor ad litem de la parte demandada, acordándose igualmente su notificación a los fines de su aceptación y juramentación (f. 99)

Riela a los folio 100 al 103, actos de notificación, aceptación de cargo y juramentación, conferimiento de facultades al defensor ad litem designado para la representación de la parte demandada.

Al folio ciento siete (107) riela diligencia de fecha 29 de julio de 2015, por la que el alguacil adscrito a este Tribunal consigna recibo de citación firmado en forma personal por el abogado Nelson Rosales.

Consta al folio ciento ocho (108) y siguientes, escrito de contestación a la demanda presentado por el defensor ad litem designado para la defensa de la demandada

En cuanto las pruebas presentadas por las partes se tiene que riela a los folios 112 al 114, escrito de pruebas de fecha 10 de agosto de 2015 presentado por la parte demandante, constando en auto de fecha 11 de agosto de 2015 que son agregadas y admitidas. En el mismo sentido riela al folio 116, escrito de fecha
13 de agosto de 2015, escrito de promoción de pruebas del abogado NELSON ROSALES, defensor ad litem de la parte demandada, las cuales son agregadas y admitidas, en fecha 13 de agosto de 2015. (f. 117).

De esta manera resulta trabada la litis.

II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO DEL FALLO

Previo a la decisión, pasa de seguidas quien juzga, a establecer a manera de prolegómeno a la decisión, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que resultó planteada la controversia, precisando el tema decidendum, para posterior análisis del material probatorio y proferir una decisión con sujeción a lo señalado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esto es, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, sin suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE
La parte actora señala que negoció la venta de un inmueble consistente en un lote de terreno propio y la casa sobre el construida con la ciudadana IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO, firmando una primera opción de compra venta en fecha 26 de marzo de 2013, por un precio de QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 565.000,00) y que posteriormente en fecha 20 de junio de 2013, firmó una nueva opción a compra por voluntad de la vendedora, subiendo el precio del inmueble a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), pero que posteriormente, cercano a vencerse el lapso de la nueva opción, su vendedora decide subirle nuevamente el precio, por lo que ante su negativa, acude al Ministerio de Vivienda y hábitat a los fines de interponer formal reclamo y en acto conciliatorio ambas partes acordaron dar continuidad indefinida a la opción a compra firmada en fecha 20 de junio de 2013 y de la misma manera acordaron que el precio del inmueble seria de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 625.000,00).

Señala que actualmente tiene aprobado el crédito bancario y la diferencia consta en cheque de gerencia y que el documento definitivo de venta consta en la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, solo en espera de la firma de la vendedora, la cual se ha negado a realizar la tradición del inmueble incumpliendo con la obligación que le establece el artículo 1.474 y 1486 del código civil venezolano, de realizarle la trasferencia de propiedad o tradición del inmueble, por lo que demanda el cumplimiento de la obligación por aquella contraída, con fundamento en los artículos 1.474, 1.486, 1.487, 1.488, 1.527, 1.167, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.

Estima su demanda en la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. 300.000, 00), equivalentes a 2803.73 Unidades Tributarias.

DEFENSA DE LA ACCIONADA
Señala el defensor Judicial designado para la defensa de la demandada, que se ha dirigido a la dirección procesal señalada en el libelo de demanda sin localizar a la demandada de autos, y que siendo su deber garantizar el derecho a la defensa de los mismos, niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de los términos la demanda de autos. Indica que contestar una demanda de manera genérica sin tener fundamento cierto sin elementos probatorios constituye una falta de probidad, señala que no teniendo elementos de fondo para contestar la demanda, solicita del Juez, provea lo conducente.

THEMA DECIDENDUM
Conforme a las alegaciones de la demandante y la defensa opuesta, considera quien juzga que la presente causa queda circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato de compra venta en cuanto a la trasmisión y entrega del inmueble descrito en el documento, por haberse así pactado por las partes, con la indicación de que el defensor designado realiza una negativa y rechazo genérico de los términos de la demanda.

CARGA DE LA PRUEBA
Los principios rectores de la carga de la prueba se encuentran consagrados en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, que pueden resumirse en el siguiente fundamento --quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación. Respecto a esa norma el autor Emilio Calvo Baca, en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente:
“…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” (Código de Procedimiento Civil comentado, Emilio Calvo Baca pp. 356-358).

Conforme a los anteriores criterios, aplicados en caso sub lite, se tiene que alegada la obligación de la parte demandada de efectuar la venta por haberse pactado así en el contrato de opción de compra venta, le corresponde la demostración de tal hecho y al demandado le importa la demostración de los hechos extintivos o impeditivos que enerven o impidan la existencia del cumplimiento de la obligación demandada. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de la demanda:
.- Copia simple de documento de venta Protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 25 de marzo de 2011, inserto bajo el N° 2011.3076, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 429.18.4.1.4608 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Se indica que esta documental se aprecia inscrita ante una Oficina Pública de Registro, por la cual detenta el carácter de documento publico conforme a lo indicado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y de la misma se evidencia que el inmueble objeto de la pretensión mantiene título registral de propiedad a nombre de la demandada Iris del Carmen Izquierdo.

.- Copia simple de documento de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes ciudadana IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO y la ciudadana KAREN MAYERLEINE LEAL CENCI, sobre un lote de terreno propio y la casa para habitación sobre el mismo, señalada con el No. 147, ubicada en la “Urbanización Marveyal” calle principal, San Rafael, sector Paramito, vía principal con vereda 14, Jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, autenticado en fecha 26 de Marzo de 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el No. 26, Tomo 62, folios 94 al 97; documental que mantiene el carácter de documento privado reconocido ante Notaría Pública, de la que infiere la obligación contractual suscrita entre las partes y reclamada en su cumplimiento por la accionante, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
.- Copia simple de contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes de la litis, sobre un lote de terreno propio y la casa para habitación sobre el mismo, señalada con el No. 147, ubicada en la “Urbanización Marveyal” calle principal, San Rafael, sector Paramito, vía principal con vereda 147, Jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, autenticado en fecha 20 de junio de 2013, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inserto bajo el No. 28, Tomo 136, folios 141 al 148; documental que mantiene el carácter de documento privado reconocido ante Notaría Pública, de la que infiere la obligación contractual suscrita entre las partes y reclamada en su cumplimiento por la accionante, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.

.- Copia de documento “Memorandum” suscrito por el Asesor de Negocios del Banco de Venezuela Samantha Puente, mediante el cual envía documento original de crédito hipotecario para realizar modificaciones solicitadas por el Registro Público. Este documento por ser un documento emanado de tercero y al no haber sido ratificado conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se establece.

.- Copia simple de denuncia Interpuesta por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda del Estado Táchira por la demandante en contra de la demandada de autos, y copia del Acta de Audiencia conciliatoria de fecha 10 de octubre de 2013, suscrita por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda con ocasión de la denuncia interpuesta, estas documentales tienen el carácter de documentos administrativos dotados de presunción de ejecutividad y ejecutoriedad conforme a lo indicado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos administrativos para demostrar la realización de la audiencia en el ente administrativo a los efectos de un acuerdo en los términos señalados en tal documental.

.- Copia simple de reporte del Histórico de la Solicitud de Crédito realizada por la ciudadana Karen Mayerleine Leal Cenci, por ante el Banco de Venezuela, este documento por ser un documento emanado de tercero y al no haber sido ratificado conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se establece.

.- Copia simple de cheque de Gerencia No. 00017623 a nombre de la ciudadana Iris del Carmen Izquierdo emitido por Banesco Banco Universal, el cual al no ser impugnado ni desconocido por la parte actora se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el lapso probatorio:
.- Promueve las documentales consignadas con el libelo de demanda, las cuales ya fueron valoradas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Con el escrito de contestación de la demanda:
.- Original de telegrama de fecha 02 de julio de 2015 dirigido por el defensor Judicial designado para la parte demandada, indicándole haber sido designado su defensor Judicial, por lo que se valora tal documental como documento administrativo demostrativa de la gestión desplegada por la accionante para localizar al demandado.

En el lapso probatorio:
.- Principio de comunidad de la prueba, al respecto se indica que tal principio es tomado como de obligatorio cumplimiento para éste juzgador a objeto de cumplir con el principio de que el fallo debe ser congruente con lo alegado y probado en autos-

.- Promueve el Merito Favorable de los autos en especial lo que favorezca a su defendida. A esta prueba genérica no se le da ningún valor legal, en virtud de que no prueba ningún hecho controvertido y no representa un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tomándose como la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba ya indicado.

CONCLUSION PROBATORIA
Analizadas y valoradas las pruebas aportadas por las partes al proceso, así como las alegaciones y defensas opuestas, precisa quien juzga, de que ha quedado establecido que la litis se circunscribe en la petición del cumplimiento de lo establecido en contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, en el sentido de que la demandada, proceda a efectuar la venta estipulada del inmueble descrito en las actas, para ello, la demandante acompaña como prueba fundamental de la obligación reclamada el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, tal como consta en la cláusula primera del referido contrato la cual establece que:
“LA OPTANTE VENDEDORA se compromete a dar en venta en forma irrevocable a LA OPTANTE COMPRADORA y esta se compromete igualmente a comprar un Inmueble de su propiedad constituido por un Lote de Terreno Propio y la casa para habitación sobre el mismo, señalada con el No. 147, ubicada en la “Urbanización Marveyal” calle principal, San Rafael, sector Paramito, vía principal con vereda 14, Jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira”

La anterior disposición contractual demuestra la obligación que a la demandada se le reclama como incumplida, ya que al constar en autos el establecimiento de la misma, en documento autenticado no impugnado, aunado a que tal obligación se demuestra igualmente de manera fehaciente en documento administrativo producido ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y habitat, en fecha 10 de octubre de 2.013, en el que se llegó al acuerdo de que ambas partes continuaran con la negociación pactada en el documento de opción de compra venta, ascendiendo el precio a la suma de Bs. 625.000,oo, se crea convicción en quien juzga de que ciertamente las partes pactaron de manera escrita una negociación de compra venta del inmueble descrito en autos, con obligaciones reciprocas para la materialización de la misma, no constando por demás que la demandada haya satisfecho la obligación de tradición legal del inmueble, correlativa a la recepción del pago pactado por la compra venta. Así queda establecido.

Con lo anterior se tiene que para éste Juzgador, la demandante logra demostrar los supuestos de hecho que soportan su demanda, ya que la accionada, no logra desvirtuar los mismos ni demostrar la extinción, o liberación de la obligación que se le imputa como incumplida.

En el mismo orden de ideas se tiene que la acción de resolución de contrato, se encuentra establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”; analizando quien juzga que del anterior precepto normativo se deriva como requisitos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de su obligación.

Así las cosas, y dado que la accionante pretende el cumplimiento de un contrato de compra venta, pactada en un documento cuyo contenido quedó reconocido legalmente y de manera alguna resultó impugnado, puede colegir quien juzga que se ha demostrado en la presente causa, la existencia de contrato bilateral del que se generan para ambas partes derechos y obligaciones correlativas. En el mismo orden de ideas, se evidencia que la pretensión de la parte actora de solicitar el cumplimiento del contrato encuentra fundamento en la negativa de la parte de la demandada de autos de proceder a la venta formal del inmueble por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado, dada la premisa ya demostrada de que la demandante de autos ha cumplido con las cláusulas del contrato, pues del acervo probatorio se evidencian los pagos efectuados y que fue tramitado el crédito hipotecario para cancelar el pago restante, de manera que el segundo elemento se encuentra debidamente configurado en la presente causa.

En atención a lo antes expuesto y como quiera que el Juez en su sentencia debe atenerse únicamente a lo alegado y probado por las partes, y siendo que la parte demandada no logró demostrar aquellos hechos que constituyen la contraprueba de lo alegado por la actora; y como en el contrato bilateral, si una parte no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, es suficiente a juicio de este Tribunal, para señalar que esta sentencia tiene que ser estimatoria de la pretensión de la parte actora, en lo referente al cumplimiento del contrato, con arreglo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Ahora bien, en razón a los daños y perjuicios reclamados por la demandante se tiene que los mismos no fueron señalados ni demostrados, no constando de manera detallada por la demandante la especificación o determinación de los mismos y sus causas, así como el hecho dañoso que ocasionan tales daños y el nexo de causalidad entre el hecho y las consecuencias; por tal razón lo solicitado como pago por concepto de daños y perjuicios no puede ser declarado procedente. Así se decide.

Por razón de la declaratoria de no procedencia de los daños y perjuicios reclamados, se tiene que la presente causa deberá ser declarada parcialmente con lugar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las anteriores consideraciones, este Tribunal Tercero de Municipio ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta fuera incoada por la ciudadana KAREN MAYERLEINE LEAL CENCI, contra la ciudadana IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO.

SEGUNDO: CON LUGAR el pedimento realizado por la parte accionante, KAREN MAYERLEINE LEAL CENCI, de que la parte demandada IRIS DEL CARMEN IZQUIERDO, cumpla con su obligación de realizar la tradición legal del inmueble objeto de la negociación de compra venta. En consecuencia se ordena a la parte accionada a formalizar por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble consistente en un Lote de Terreno Propio y la casa para habitación sobre el mismo, señalada con el No. 147, ubicada en la “Urbanización Marveyal” calle principal, San Rafael, sector Paramito, vía principal con vereda 14, Jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, al cual le corresponde un porcentaje sobre las cargas y bienes de uso común de 0.51%, con un área de terreno de Ciento Veinte Metros Cuadrados con Cuarenta y Cuatro Centímetros (120,44 mts) y un área de construcción de Ciento Noventa y Dos Metros Cuadrados con Treinta y Cinco Centímetros (192,35 mts), y que se encuentra alinderado así: NORTE: con vivienda No. 146, mide quince metros con seis centímetros (15,06 mts); SUR: con vivienda No. 148, mide quince metros con cinco centímetros (15,05 mts); ESTE: con vivienda No. 143, mide ocho metros (8,00 mts); y OESTE: Con avenida principal de la urbanización, mide ocho metros (8,00 mts).

TERCERO: SIN LUGAR el pedimento hecho por la parte actora de que la demandada le cancele por concepto de indemnización de daños y perjuicios, la suma de DOS CIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00).

CUARTO: Se exonera a la parte demandada al pago de las costas procesales por no haber vencimiento total.

QUINTO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación establecido en la Ley, en garantía del derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho.

La Secretaria,

Abg. Zulimar Hernández Méndez

En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo las 11:10 A.M., dejando copia con el Nro. 86.