REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 206° y 156° PARTE DEMANDANTE JHOANA COROMOTO ESPINOZA UZCATEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-14.533.637, de este domicilio y hábil. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE Abogadas LAURA NATALY BERROTERAN ROSALES y ALEIDA ESTHER ACEVEDO QUINTERO, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nos. 84.645 y 97.860. PARTE DEMANDADA NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-9.216.137 y V.-9.216.317, respectivamente, cónyuges y con domicilio en el Municipio Guásimos del estado Táchira. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA Abogada CLAUDIA CAROLINA GUERRERO de APPELSHAUSER, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 182.707. MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO EXPEDIENTE N° 19.183-2014 Se inicia la presente causa por demanda incoada por la ciudadana JHOANA COROMOTO ESPINOZA UZCATEGUI, asistida de abogado, contra los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, en cuyo escrito libelar expone que: En la CLAUSULA SEGUNDA del contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 12 de agosto de 2013, bajo el N° 37, Tomo 291, suscrito entre ella, en su condición de Optante Vendedora y los ciudadanos, NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO como Optantes Compradores, que ella se comprometió a vender y ellos comprar en un plazo de Noventa días, más una prórroga de treinta días contados a partir de la firma de dicho contrato, un bien de su propiedad, adquirido según documentos protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el primero de fecha 28 de mayo de 2007, bajo el N° 7, Tomo 28, el segundo de fecha 4 de abril de 2013, bajo el N° 6, Tomo 9, y el tercero de fecha 6 de junio de 2013, bajo el N° 41, Tomo 14. En el citado contrato se estableció como precio del inmueble objeto de la opción a compra la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,oo), los cuales debían ser pagados por los opcionados compradores durante la vigencia del presente contrato, ya que el precio real de la venta fue por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,oo) de los cuales había recibido con anterioridad a la firma de dicho contrato la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo), según consta de cheque del Banco Venezuela N° 41004665 de fecha 19 de febrero de 2013, por lo que lo que quedaba pendiente era la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,oo). A los opcionados en compra, NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, de buena fe les permitió ocupar el inmueble objeto de opción a compra confiando en el cumplimiento de su compromiso de acuerdo al contrato suscrito. A pesar de las numerosas comunicaciones y visitas realizadas personalmente por ella en la residencia de los optantes compradores poniendo el peligro su integridad personal y emocional, al punto de recibir ofensas y amenazas, específicamente por parte del ciudadano, OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, lo cual consta en caso N° MP-46770-2014 de la Fiscalía Décima Octava del Ministerio Público del estado Táchira, en el cual se imponen medidas de protección y seguridad por tales agresiones y amenazas, no fue posible lograr el pago de la deuda pendiente.. Al ciudadano OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, le ha solicitado por diversos medios que cancele la cuota vencida de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato, cuyo plazo y prórroga de pago se encuentra ya vencido, razón por la cual le ha solicitado la restitución de su inmueble, lo cual también ha resultado negativo por parte de los optantes en compra. En vista la negativa de los optantes compradores en cumplir el contrato de opción a compra, procede a demandar a los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO quienes no han cumplido con el mismo y por consiguiente no han entregado el inmueble objeto del mencionado contrato y se ordene la entrega de forma inmediata y sin plazo alguno. Fundamenta la acción incoada en los artículos Nros. 1133, 1160, 1167, 1168 y 1264 del Código Civil. Finalmente, estima la demanda en QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,oo) y solicita medida de embargo sobre bienes muebles e inmuebles propiedad de los codemandados. Agrega con el escrito libelar los siguientes recaudos: a) Fotocopia de la Cédula de Identidad signada con el N° V.-14.533.637. b) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, el 12/08/2013, bajo el N° 37, Tomo 291. c) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 4 de abril de 2013, bajo el N° 6, Tomo 9. d) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 6 de junio de 2013, bajo el N° 41, Tomo 14. e) Fotocopia simple de cheque N° S- 91 41004665 girado de la cuenta cliente N° 0102-0129-29-0000114996 del Banco de Venezuela. f) Copia de Resolución Fundada de Imposición de Protección y Seguridad, suscrita por el Fiscal Provisorio Décimo Octavo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira con competencia en materia de Defensa de la Mujer, dictada en el caso N° MP-46770-2014. (F. 1 al 40). Por auto del 11 de marzo de 2014, el tribunal admite la demanda interpuesta, comisionando a los efectos de la citación de los codemandados al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta misma Circunscripción Judicial. (F.41) En fecha 02 de abril de 2014, la parte actora otorga poder a las abogadas Laura Nataly Berroterán Rosales y Aleida Esther Acevedo Quintero, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nos. 84.645 y 97.860, respectivamente. En esta misma fecha por diligencia del Alguacil del Tribunal se constata que la parte actora suministró los fotostatos para la elaboración de las respectivas compulsas de citación (F. 42 y 44). En fecha 04 de abril de 2014, el tribunal libra Oficio N° 214 mediante el cual se remite al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta misma Circunscripción Judicial la Comisión de citación de los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO (F.45) En fecha 02 de junio de 2014, el tribunal da entrada a la comisión de citación proveniente del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial, debidamente cumplida (F.46 al 54). En fecha 04 de julio de 2014, los codemandados, asistidos de abogada presentan escrito de contestación (F. 55 al 59) En fecha 04 de julio de 2014, la parte codemandada otorga Poder Apud Acta a la abogada Claudia Carolina Guerrero de Appelshauser, inscrita en el I.P.S.A., bajo el No 182.707 (F. 60). En fecha 23 de julio de 2014, la apoderada de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas en el cual ofrece las siguientes: 1.- Ratifica las pruebas documentales consignadas junto con el libelo de demanda que contienen: a- Contrato de opción de compra venta, b- Contrato de obra, c- Liberación de Hipoteca Especial Convencional de Primer Grado, d- Cheque del Banco Venezuela N° 41004665 del 19 de Febrero del 2013 y e- Caso numero MP-46770-2014de la Fiscalía Décimo Octava del Ministerio Publico del Estado Táchira. 2.-Testimoniales de los ciudadanos Andrea Judith Bautista Castillo, Iris Raquel Zambrano, Kinmberlyn Cárdenas Gámez y Johana Rosalit Llovera Pinto (F 63-65) En fecha 28 de julio del 2014, la apoderada de los co-demandados presenta escrito de promoción de pruebas en el cual ofrece las siguientes: I.- Documentales: a- Constancia de recepción N°01020924003331301097 del 16 de agosto del 2013 emitidas por entidad bancaria donde fueron entregados los recaudos para solicitud de crédito, b- Constancia emitida por vía electrónica sobre la aprobación del crédito por entidad bancaria, c- Constancia emitida por el ciudadano Wilfredo Gonzáles gerente del fondo de ahorro para la vivienda, el Banco Nacional Vivienda y Habitad sobre solicitud de reconsideración de crédito Hipotecario con recursos de FAOV, d- Oficio emitido por el ciudadano Wilfredo Gonzáles gerente del fondo de ahorro para la vivienda, el Banco Nacional Vivienda y Hábitat al departamento de créditos Hipotecarios del Banco Venezuela donde solicitaba la reconsideración del crédito hipotecario, e- Constancia emitida por vía electrónica a la DEFENSORIA DEL CLIENTE Y USUARIO BANCARIO sobre la denuncia de su caso personal, f- Mensajes enviados vía telefónica por la demandante al celular N°04147025108 propiedad de la demanda Nena Sofía Martínez de Méndez donde se evidencia la intención clara de aumentar el precio de venta pautado por las partes, g- Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del 21 de febrero del 2013 y que contiene el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, específicamente en lo que corresponde al Articulo 4 y h- Documento de venta e Hipoteca emitido por el Banco de Venezuela para su registro. II.- Testimoniales de los ciudadanos Euclides Silva Vivas, Luz Marian Pereira García y Shiley Gliselia Zambrano de Vivas. III.- Inspección Judicial en el inmueble objeto de controversia. (F 66-91) Por sendos autos del 5 de Agosto del 2014 las pruebas promovidas por la demandante y parte codemandada fueron agregadas al expediente. (F 92-93) En fecha 8 de agosto del 2014 la apoderada de la parte actora presenta escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada la cual fue declarada extemporánea por el tribunal. (F 94-96) Por sendos autos del 12 agosto del 2014 las pruebas promovidas por las partes en conflicto fueron admitidas por el tribunal. (F 97-vlto) DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En el escrito de contestación presentado en su oportunidad procesal, los codemandados, asistidos de abogado, exponen: - Que convienen en los hechos siguientes: 1) La celebración de un contrato de opción a compra con la demandante sobre un inmueble ubicado en La Laguna, vía Villa Chalet, Municipio Guásimos del estado Táchira el 12 de agosto de 2013, 2) El precio establecido de mutuo acuerdo fue la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,oo), 3) La demandante recibió por concepto de inicial e imputable al precio de venta la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) el 19/02/2014 y 4) El plazo de la opción a compra fue de noventa (90) días más treinta (días) de prórroga, contados a partir del 12/08/2014. - Que rechazan, contradicen y niegan que la demandante haya ejercido las diligencias pertinentes para que le cancelaran el restante del precio que estaba pendiente puesto que el mismo estaba sujeto a la aprobación de un crédito hipotecario el cual fue solicitado en tiempo oportuno y aprobado el 03 de octubre de 2013, dentro del lapso convenido en el contrato de opción a compra, por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) lo cual fue notificado a la propietaria, por lo que procedieron a realizar todas las diligencias ante el Banco de Venezuela para que reconsiderara el monto del crédito, trasladándose en infinidad de oportunidades a la ciudad de Caracas logrando hablar con los encargados del Departamento de Créditos Hipotecarios del citado banco y el Consultor Jurídico del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat ( BANAVIH) y por cuanto el crédito solicitado no fue aprobado por estar fuera de rango legal, entró en STATUS DE RECONSIDERACION, todo lo cual se hizo del conocimiento de la demandante y estuvo de acuerdo en que hicieran todas los trámites concernientes para tal fin. - Que rechazan, niegan y contradicen en forma contundente que los demandados hayan puesto en peligro la integridad física y emocional de la demandante pues ellos no la han agredido en forma verbal, psicológica o física. - Que rechazan, contradicen y niegan que la demandante haya ejercido las diligencias necesarias para que ellos desocuparan el inmueble en conflicto ya que ella los autorizó voluntariamente para ocuparlo, tal y como lo demuestra el documento privado firmado el 19 de febrero de 2013 donde también se les autorizó a realizar una serie de reparaciones y reformas al mismo y que si hubiesen tenido la intención de no cumplir con la opción a compra no lo hubiesen ejecutado. - Que la demandante les planteó de manera unilateral que le iba a subir el precio del inmueble objeto de opción a compra a lo cual se opusieron por cuanto el crédito ya estaba aprobado y la reconsideración del mismo estaba en trámite. - Que es tendenciosa la afirmación queriéndolos presentar con una actitud irresponsable y hasta amenazante, cuando por lo contrario han sido responsables de sus obligaciones contractuales, al punto de darle la inicial estando el inmueble hipotecado y teniendo que esperar seis (6) meses para que la demandante entregara todos los documentos del mismo. - Que rechazan, niegan y contradicen que hayan incumplido lo establecido en la Cláusula Segunda de la opción a compra pues el pago estaba sujeto a la aprobación del crédito hipotecario el cual fue aprobado dentro del lapso convenido. - Que rechazan, niegan y contradicen que hayan violado lo establecido en las cláusulas del contrato de opción a compra por lo que las denuncias hechas por la actora carecen de fundamento tanto en los hechos como en el derecho. - Que desde que ocuparon el inmueble en controversia, aparte de hacer mejoras y reformas al mismo, han pagado los servicios públicos por cuanto la propietaria al darles la posesión del inmueble descargó en ellos dichos pagos ya que ella siempre estuvo de acuerdo con que tomaran la posesión de inmueble y todo aquello que es inherente al mismo. PARTE MOTIVA Estado de la controversia. A través de la presente acción, la parte demandada pretende que los codemandados convengan o el tribunal declare, mediante sentencia, que no cumplieron con el contrato de opción a compra suscrito el 12 de agosto de 2013 por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal y autenticado bajo el N° 37, Tomo 291, por cuanto transcurrió el lapso para hacer el pago de la obligación contraída en el mismo, cuyo monto era la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,oo) y no lo hicieron pues sólo lograron la aprobación de un crédito hipotecario por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) y siguen ocupando el inmueble de su propiedad y objeto del citado contrato, el cual dejó en su posesión como una muestra de la buena fe con que obró sin que se lo hayan devuelto y ahora lo exige por ser de su propiedad. Por su parte, los codemandados convienen en la existencia del ya referido contrato y en el precio del mismo; no obstante, hacen resistencia a la acción interpuesta negando las afirmaciones de la actora en cuanto a las diligencias destinadas a cobrar la obligación pendiente, lo cual, al tener como obstáculo la falta de la aprobación del monto total de la deuda los obligó a realizar diversas diligencias tanto en la entidad financiera en la cual hicieron los trámites del crédito como el órgano del Estado responsable de la materia de vivienda en la capital del país a los fines de poder materializar la compra venta, siendo manteniendo debidamente informada a la demandante quien consistió la espera para concluir el negocio convenido hasta que planteó la variación del precio del inmueble cuya posesión posesión ejercen según documento privado firmado el 19 de febrero de 2013, y que de igual forma se les autorizó para que realizarán una serie de reparaciones y reformas en el mismo. Sobre el Thema decidendum. Vistos los alegatos expuestos por las partes, este juzgador considera necesario dejar establecido el alcance de la pretensión de la parte actora, quien aún cuando de manera ambigüedad plantea su petitorio destacando en incumplimiento de la parte codemandada y la devolución del inmueble objeto de opción de compra, no incorpora al mismo los aspectos relacionados con la vigencia del contrato suscrito y el monto recibido como parte del precio convenido. No obstante, se observa del expediente que: PRIMERO: La identificación de la causa en la caratula del expediente que la contiene, desde la fecha de admisión de la misma, el 11 de marzo de 2014, se identificó como RESOLUCIÓN DE CONTRATO. SEGUNDO: El poder otorgado por la parte actora a las abogadas que asumen su representación judicial lo hace para la causa identificada como RESOLUCION DE CONTRATO (F. 42), TERCERO: En el Oficio N° 214 de fecha 04 de marzo de 2014 (F.45) librado por el tribunal al Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta misma Circunscripción Judicial que contiene la Comisión de citación de los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, la causa se identifica como RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y CUARTO: Como fundamentos legales de la acción la parte actora invoca los artículo Nos. 1.133, 1.160, 1.167, 1.168 y 1264 del Código Civil, el primero de los cuales contiene la definición de contrato, el segundo a la ejecución de los contratos bajo el principio de buena fe, el tercero a la alternativa que tiene la parte ante la inejecución de la obligación de la otra de reclamar su ejecución la resolución del mismo, incluyendo daños y perjuicios, y el último a los efectos de la obligaciones. De aquí se tiene como cierto que no habiendo incluido la parte actora la reclamación de daños y perjuicios y planteada como fue la devolución del inmueble objeto de opción de compra, en vista del presunto incumplimiento que los optantes compradores, se tiene que la acción incoada fue de RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Establecido lo precedente, se tiene que no es asunto controvertido en la presente causa la existencia de un contrato de opción de compra suscrito entre las partes por vía de autenticación, el precio del inmueble y el monto que de manera anticipada recibió la actora por dicho concepto. De igual forma, no lo es, que la ocupación que tienen los demandados del inmueble lo hicieron con autorización de la demandante, pero si lo es la autorización para ejecutar mejoras y reparaciones en dicho inmueble, cuya carga probatoria está en cabeza de los codemandados, como lo es también probar la obtención y disponibilidad dentro del lapso convenido por vía contractual de la cantidad adeudada por concepto del precio pendiente por pagar, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,oo) y las gestiones particulares o de tipo judiciales destinadas a informar o entregar dicho monto a la parte actora, o la conducta asumida por ésta para impedir que el cumplimiento de tal obligación se materializara. Vista la pretensión de la parte actora y analizados los alegatos expuestos por las partes, este Juzgador considera necesario hacer referencia al marco legal, doctrinario y jurisprudencial que han de servir de soporte para dictar la decisión que permita resolver la controversia planteada. En tal sentido, es importante ubicarnos en la figura jurídica de la obligación, la cual, según el reconocido doctrinario CALVO BACA, (Calvo B, E. Comentarios al Código Civil Venezolano, 2004, P. 677), es: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De tal definición, se desprende que son elementos integrantes de la obligación, los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (acreedor y deudor); la prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma y el vínculo jurídico, constituido por la relación jurídica existente entre los sujetos y la prestación garantizada al amparo del marco legal que sirve de regulación bajo la forma de contrato, que como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, según lo preceptúa el artículo 1.133, tiene determinada su esencia y efectos en los contenidos plasmados por el legislador en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, ejusdem, según se desprende del contenido de cada uno de ellos, los cuales son como sigue: Artículo 1.159,- “Los contratos tienen fuerza de Ley y entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160.-“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En relación al primer artículo transcrito, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, exp. N° 2003-1218, dejó establecido que: “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” (Subrayado propio). Por otra parte, dentro del contexto invocado, es importante destacar que el tratadista Maduro Luyando (Maduro L. E. Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 64) señala, respecto al cumplimiento de las obligaciones, que ello constituye “… un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída”. Finalmente es oportuno indicar que el artículo 1.167 del Código Civil fue analizado en sentencia de fecha 08 de febrero de 2012, proferida por la Sala de casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de justicia (Exp. 2011 – 000503), en la cual se estableció: “… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor…..” (Subrayado propio). Por tal virtud, no queda duda que en nuestra legislación sustantiva está plasmado el marco normativo que regula todo lo atinente a las obligaciones y los contratos en materia civil, por lo que las partes contratantes deben cumplir a cabalidad con las mismas en los plazos y condiciones que hayan sido pactadas, y en caso de que una de ellas no cumpla puede la otra optar por no cumplir con la suya, pero de su incumplimiento o inejecución se derivan consecuencias que bien pudieran haber sido establecidas por vía contractual o por efecto de la aplicación de la normativa correspondiente como lo es el pago de los daños y perjuicios, conforme previsto en los Artículos 1.264 y 1271, ejusdem. De lo precedentemente expuesto, se desprende como corolario, que cuando dos o más personas celebran un contrato, el mismo tiene fuerza de ley entre ellas y debe ejecutarse de buena fe, por lo cual se obligan a cumplir con lo establecido en el mismo, asumiendo las consecuencias que de su incumplimiento deriven, es decir, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. APRECIACIÓN Y VALORACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Agregados al libelo de demanda. a) Fotocopia de la Cédula de Identidad signada con el No 14.533.637.- Este documento por tener el carácter de público se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que su titular es la ciudadana ESPINOZA UZCATEGUI JHOANA COROMOTO, quien se constituye en la presente causa como la parte actora. b) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, el 12/08/2013, bajo el No 37, Tomo 291. Este instrumento, aún cuando no forma parte de lo controvertido, de su mismo se tiene como ciertas las obligaciones asumidas por las partes y que en caso concreto del pago pendiente, esto es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES debían ser pagados con aprobación de un crédito hipotecario dentro del lapso de noventa (90) días más la prórroga de treinta (30) días, contado a parir de la firma de este documento y que siendo los mismos computados como días hábiles para efectos de actividad bancaria, se vencerían en día 06 de febrero de 2014. c) Documento protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira el 4 de abril de 2013 bajo el N° 6 Tomo 9. Se tiene como documento público de conformidad con el artículo N° 1357 del Código Civil y 429 del Código Procedimiento Civil, teniendo del mismo como cierto que: El ciudadano Oscar Alejandro Méndez Martínez construyó para la demandante una casa para habitación ubicada en La laguna vía Villa Chalet Municipio Guasimos del Estado Táchira, compuesta de tres habitaciones, dos baños con cerámica y todos sus accesorios, sala comedor, cocina semi-empotrada, garaje, paredes frisadas y pintadas, piso de cerámica, puesta principal y lateral de hierro con sus respectivos protectores, ventana panorámica con protectores, techo de machihembre con manto y teja, lavadero y áreas de servicio , instalaciones eléctricas, aguas blancas y negras. d) Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 6 de junio de 2013, bajo el N° 41, Tomo 14. Tal documento se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene como cierto que la demandante pagó la Hipoteca Especial Convencional de Primer Grado constituida a favor del Instituto Autónomo para el Desarrollo de la Economía Social del Estado Táchira (FUNDESTA) y dicho ente hizo la correspondiente liberación. e) Fotocopia simple de cheque N° S- 91 41004665 girado de la cuenta cliente N° 0102-0129-29-0000114996 del Banco de Venezuela cuya titular es la codemandada, ciudadana Nena Sofía Martínez de Méndez. Dicho instrumento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene como cierto que la ciudadana Jhoana Coromoto Espinoza Uzcategui recibió la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) y tal y como lo reconocieron las partes, se imputaría como parte de pago del precio que convinieron sobre inmueble objeto de controversia. f) Copia de Resolución Fundada de Imposición de Protección y Seguridad, suscrita por el Fiscal Provisorio Décimo Octavo del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira con competencia en materia de Defensa de la Mujer, dictada en el caso N° MP-46770-2014. Este instrumento, por ser emanado de órgano administrativo competente se tiene con el carácter de público y con el mismo queda demostrado que la ciudadana Jhoana Coromoto Espinoza Uzcategui denunció al ciudadano Oscar Méndez por la presunta comisión de hecho punible previsto y sancionado en la Ley Orgánica Sobre el Derecho de las Mujeres a una Vida Libre de Violencia. No obstante, cuando no consta resultas sobre tal denuncia y está referido a un hecho que no forma parte de lo controvertido, la misma se valora como un indicio del estado de tensión que prevalecía en las partes involucradas con motivo de la controversia derivada de la relación jurídica constituida por vía contractual entre ellos. Promovidas en el lapso legal. 1° Contrato de opción a compra. Ya fue valorado. 2° Contrato de obra. Ya fue valorado. 3° Documento de liberación de hipoteca. Ya fue valorado. 4° Cheque del Banco de Venezuela. Ya fue valorado. 5° Caso N° MP-46770-2014 de fecha 20 de enero de 2014 de la Fiscalía Décima Octava del Ministerio Publico. Ya fue valorado 6° Testimóniales de las ciudadanas: Andrea Judith Bautista Castillo, Iris Raquel Zambrano, Kinmberlyn Cárdenas Gámez y Johana Rosalit Yovera Pinto, de cuyos dichos se desprende lo siguiente: Ciudadana Kinmberlyn Cárdenas Gámez: De las preguntas y repreguntas hechas por la promovente y por la contraparte se deduce imparcialidad y coherencia en su testimonio afirmando que en su condición de enfermera tuvo relación con la demandante en vista de la condición de hipertensa, haciendo la referencia del problema que tenia con quienes ocupaban su casa especialmente por la conducta del co-demandado Oscar Méndez a quien no conoce al igual que su esposa; admitiendo que no le consta la negociación que hicieron entre ellos. Ciudadana Johana Rosalit LLovera Pinto: De las preguntas y repreguntas hechas por la promovente y la contraparte se deduce imparcialidad y coherencia en su testimonio afirmando que en la oportunidad de una visita que hizo a una casa cercana a la de la demandante esta le comentó sobre la situación que enfrentaba con su casa manteniendo una discusión con uno de los ocupantes de su casa sobre arreglos en la misma que ella no había autorizado, admitiendo no conocer del negocio ni las personas con quien lo hizo. Ciudadana Andrea Judith Bautista Castillo: De las preguntas y repreguntas hechas por la promovente y la contraparte se deduce imparcialidad y coherencia en su testimonio afirmando que conoce a la demandante pero no a los demandados, tampoco al negocio que hubo entre ellos solo por el comentario que la primera le hizo en cuanto a que: les había permitido vivir allí y habían hecho unas modificaciones sin su autorización sin haber concluido la negociación de la venta, teniendo necesidad de cobrar el resto de dinero para poder adquirir otra vivienda admitiendo que es una testigo preferencial. Ciudadana Iris Raquel Zambrano: De las preguntas y repreguntas hechas por la promovente y la contraparte se deduce imparcialidad y coherencia en su testimonio afirmando que escuchó desde una casa vecina donde se encontraba una discusión donde la demandante reclamaba al co-demandado Oscar Méndez la no autorización de arreglos y mejoras a su casa hasta no finiquitar la negociación y sobre su necesidad del dinero de la venta, sin embargo admite que no conoce a dicho ciudadano por que estaba de espalda y no le vio la cara. Visto el contenido de las declaraciones dadas por los testigos evacuados y destacándose de las mismas la falta de un conocimiento directo y específico sobre el asunto controvertido, las mismas se desestiman por no aportar ningún tipo de elemento de convicción que coadyuve a resolver el asunto controvertido. DE LA PARTE CO-DEMANDADA: Con la contestación no presenta pruebas. Documentales.- 1° Fotocopia simple identificada como solicitud incorporada emanada del Banco de Venezuela de recepción de documentos para su revisión con firma de gestor y sello ilegible e identificación de número de solicitud generada: 01020924003331301097. Tal Instrumento, aún cuando proviene de un ente del Estado y no fue desconocido por la parte actora, carece de fecha legible y revela solamente la recepción de documentos para solicitar un crédito sin constar en el mismo el tipo o naturaleza del mismo ni es acompañado de algún documento que permita deducirlo, no aporta algún elemento de convicción sobre lo controvertido, razón por lo cual se desestima su valor probatorio por inconducente. 2° Fotocopia simple de instrumento obtenido por la página WEB del Banco de Venezuela sobre ESTADO DE SOLICITUD DE CREDITO en el cual se indica que la ciudadana Nena Sofía Martínez Jiménez es beneficiaria de un crédito FAOV aprobado el 3/10/2013 por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00). Este instrumento emanado de una entidad bancaria del Estado se tiene como un indicio del resultado de un trámite hecho por la prenombrada codemandada ante dicha entidad a los fines de obtener un crédito, cuyo monto en ningún caso se corresponde con el que estaba pendiente como obligación, en virtud del contrato de opción a compra suscrito con la parte demandante. 3° Fotocopia simple de constancia suscrita por el Gerente de Fondos de Ahorro para la Vivienda (con sello ilegible y sin fecha) en el cual se indica que la ciudadana Nena Sofía Martínez Jiménez esta realizando la reconsideración del crédito hipotecario con FAOV el cual le fue aprobado por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000.00) a favor de la ciudadana Nena Sofía Martínez Jiménez siendo el monto requerido trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000.00). Este instrumento por provenir de un ente del Estado se tiene como público y concatenado con el anterior sirve para corroborar que ciertamente el trámite del crédito obtuvo resultado positivo mas no por el monto requerido. 4° Fotocopia simple de constancia suscrita por el Gerente de Fondos de Ahorro para la Vivienda cuyo contenido es idéntico al anteriormente valorado con la excepción de que se indica como fecha el 17/01/2014. 5° Fotocopia simple de comunicación emanada por el Gerente de Fondos de Ahorros para la Vivienda dirigida al Banco Venezuela con fecha 18 de marzo de 2014, en la cual solicita la reconsideración del crédito otorgado por cincuenta mil (50.000.00) bolívares a la ciudadana Nena Sofía Martínez Jiménez por cuanto el monto requerido es de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000.00), dicha comunicación tiene como recepción fecha 20 de marzo de 2014. En cuanto dicho instrumento por cuanto no fue impugnado por la contraparte y proviene de un ente del Estado se tiene como documento público administrativo y del mismo se demuestra que a la fecha del 18 de marzo de 2014 hubo una actuación del citado ente a favor de la prenombrada codemandada para lograr la reconsideración del monto del crédito otorgado, sin que se revelara resultado alguno de manera concreta. No obstante, se observa que dicho trámite se hizo fuera del lapso convenido para el pago de la obligación pendiente, cuyo vencimiento era el 06 de febrero de 2014 y por un monto que no cubría la deuda pendiente que era por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES. 6° Fotocopia simple de documento identificado como: SOLICITUD DE REVISIÓN DE CASO. DEFENSORIA DEL CIENTE Y USUARIO BANCARIO. Suscrito por ciudadana Nena Sofía Martínez Jiménez y con fecha 3 de abril de 2014 en dicho documento expone la situación planteada en cuanto al crédito hipotecario otorgado en cuanto a la inconformidad del monto aprobado y la aplicación indebida del contenido de la gaceta N° 40 137. Por cuanto este instrumento es emanado por la misma co-demandada, bajo el principio de alteridad se desestima su valor probatorio. 7° Transcripción de setenta y siete mensajes enviados supuestamente por la demandante a través de su celular N° 0414-7025108 a la demandada Nena Sofía Martínez Jiménez. Por cuanto este medio aprobatorio no cumple con las formalidades establecidas en el Decreto de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas se desechan por ilegales. 8° Gaceta Oficial de fecha 21 de febrero de 2013. Por cuanto se trata de un instrumento legal que tiene valor por si solo, su promoción como prueba resulta ilógica por cuanto su contenido es de acatamiento obligatorio siempre que resulte aplicable para la resolución del caso. 9° Documento de compra venta del inmueble objeto de litigio por parte de la demandante a los demandados estableciendo como precio del mismo la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES, con una inicial de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES y un préstamo de CINCUENTA MIL BOLÍVARES otorgado por el Banco de Venezuela C.A. Banco Universal, monto por le cual se constituiría una hipoteca convencional de primer grado a favor de dicha entidad bancaria. Este instrumento, aún cuando tiene la condición de proyecto y consta en el extremo superior derecho el sello de la Gerencia de documentación de créditos hipotecarios del Banco de Venezuela, sirve para probar la iniciativa de la referida entidad bancaría de realizar dicha operación mercantil una vez aprobado el crédito de CINCUENTA MIL BOLÍVARES a favor de los codemandados, lo cual no se corresponde con lo convenido en el contrato de opción de compra suscrito. Por último a cuanto a pruebas documentales, se deja constancia que la parte codemandada hizo referencia en su escrito de contestación de la existencia de un documento privado firmado por las partes el 19 de febrero de 2013 según el cual la demandante autorizó voluntariamente a los codemandados para ocuparlo el inmueble y la realización de reparaciones y reformas en el inmueble objeto de controversia, pero no fue consignado, siendo esto parte de su carga probatoria. 10° Testimonio de los ciudadanos Euclides Silva Vivas, Luz Marina Pereira García y Shirley Gliselia Zambrano de vivas. Testimoniales.- 1.- Ciudadana Luz Marina Pereira García: Afirmó en sus dichos que: a) Le consta el negocio convenido entre las partes a través de un crédito hipotecario que tramitaron los compradores de lo cual no le aprobaron la totalidad del monto, haciendo los compradores la reconsideración del mismo en BANAVIH, b) Que cuidaba la casa en litigio y la desocupó para que los compradores se mudaran con autorización de la propietaria y c) Que los demandados tenían el dinero para pagar la deuda pendiente en vista de que habían vendido una casa de su propiedad lo cual le informaron a la propietaria pero ella ya no quería vender. 2.- Ciudadano Euclides Silva Vivas: Afirmó en sus dicho que: a) Su esposa es compañera de trabajo de la co-demandada Nena Sofía Martínez, que habían solicitado un crédito en el Banco de Venezuela el cual fue aprobado por un monto insuficiente, pero tenían el dinero para pagar la diferencia. 3.- Ciudadana Shirley Gliselia Zambrano de Vivas: Afirmó en sus dichos que los demandados le habían comentado que tenían el dinero para pagar el valor de la vivienda en vista de que habían vendido una casa de su propiedad. De los dicho de los testigos se desprenden afirmaciones referenciales en cuanto a dos hechos que resultan importantes para resolver lo controvertido: el primero es la existencia del monto adeudado en manos de los codemandados, y el segundo la negativa de la parte actora de recibirlo. No obstante, tal medio probatorio resulta inconducente para tal propósito y en consecuencia se desechan las testimoniales evacuadas. Inspección Judicial.- El objeto de esta prueba fue dejar constancia, con apoyo de experto, de las mejoras o reformas realizadas en el inmueble objeto de controversia, su data y el valor de las mismas. Al efecto fue designado el Ing. José Alfonso Murillo Oviedo. La evacuación de esta prueba se hizo mediante traslado y constitución del tribunal en el inmueble objeto de controversia y observado el inmueble en cada una de sus partes, tanto externa como internamente, vista la diversidad de elementos a considerar, el tribunal deja establecido que sea el experto el que, mediante Informe con apoyo fotográfico indique los particulares solicitados por la promoverte y cumplido como fue, dejó constancia de las siguientes mejoras o reformas: 1.- Construcción subterránea de descarga de aguas lluviales en tubería de P.V.C., por una parte externa del inmueble. 2.- Cuneta con dos muros de concreto armado. 3.- S.T.C. de revestimiento en paredes interiores y exteriores con pintura tipo graniplast. 4.- S.T.C. de revestimiento en paredes interiores con pintura marmoplast 5.- Revestimiento interior y exterior de pisos con tabletas de terracota. 6.- Paredes de bloque de concreto en obra limpia y/o ladrillo. 7.- Reparaciones de plomería de aguas servidas en el lindero sur del inmueble. 8.- Construcción de tragaluz con paredes de bloque de concreto en obra limpia. 9.- S.T.C. de las puertas de madera entamboradas en habitaciones interiores y baños y 10.- Construcción de cuarto pequeño para depósito con puerta metálica. Las mejoras o reformas relacionadas se les asigna una data que va de ocho (8) a diez (10) meses, estableciendo un valor de la misma por un monto de doscientos ochenta y siete mil setecientos treinta y un bolívares (Bs. 287.731,oo). De la revisión exhaustiva del Informe presentado por el experto como motivo de la Inspección Judicial evacuada, este administrador de justicia observa el experto no incluye una explicación sobre el origen de la información o hechos que pueden dar certeza sobre la existencia de mejoras o reformas realizadas o contratadas por los codemandados, pues aún cuando la parte demandante no hizo observación alguna sobre este particular, no puede tenerse como cierto lo afirmado sin tener una base que lo sustente. Lo mismo es aplicable en cuanto a la data atribuida lo cual, por máximas de experiencia y sin desestimar la formación académica y experiencia de quien cumplió la noble tarea de auxiliar de justicia, obliga a establecer una comparación entre las condiciones del inmueble para el momento en que los codemandados tomaron posesión del mismo y las actuales o hacer un trabajo de tipo técnico para la determinación el tiempo aproximado que transcurrió desde ejecución de las misma, lo cual implicaría desvirtuar la naturaleza de este medio probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En este mismo sentido, como refuerzo a este medio probatorio no consta en autos alguna documental referida a contrato de obra, recibos de pago por concepto de trabajo o materiales de construcción, o testimoniales, lo cual mengua en términos absolutos el valor probatorio de la citada inspección y obliga a que la misma sea desechada por inconducente. Cumplida la apreciación y valoración de las pruebas, tomando en cuenta los alegatos de las partes y el marco legal, doctrinario y jurisprudencial referido ut supra, este juzgador deja establecidas las siguientes conclusiones: PRIMERA: Los codemandados debían honrar la obligación de pago del monto adeudado a la demandante, equivalente a CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,oo) dentro del lapso de los ciento veinte (120) días hábiles contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, el 12 de agosto de 2013, los cuales se vencieron el día 06 de febrero de 2014 sin haber cumplido con la misma. SEGUNDA: El incumplimiento de los codemandados, a pesar de las diligencias hechas por ante la entidad bancaria que otorgó originalmente un crédito cuyo monto no se correspondía con la obligación pendiente, no demostraron tener la cantidad de dinero suficiente para pagar la obligación pendiente ni tomaron la iniciativa, en caso contrario, de comunicar tal hecho a la demandante o de ponerla en posesión del monto adeudado, a través de algún procedimiento administrativo o legal como su formal notificación o mediante una Oferta real de pago, que permitiera desvirtuar su incumplimiento. TERCERA: Los codemandados, con autorización de la demandante y propietaria del inmueble objeto de controversia, tomaron posesión del mismo; sin embargo, al no demostrar que fueron autorizado para ejecutar mejoras y reparaciones sobre el mismo, no tienen derecho a reclamar las que pudieron haber ejecutado en su propio provecho. Como conclusión final, es evidente que la presente acción de resolución del contrato suscrito por la demandante y los codemandados, debe prosperar por cuanto quedó demostrado en las actas que hubo incumplimiento culposo de los compradores codemandados en sus obligaciones contractuales y en consecuencia, el bien objeto de litigio debe regresar a la posesión de su propietaria, quien deberá devolver el monto de dinero que recibió como parte del precio convenido, tal y como de manera expresa, positiva y precisa se hará en el dispositivo correspondiente. PARTE DISPOSITIVA Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato incoada por la ciudadana JHOANA COROMOTO ESPINOZA UZCATEGUI en contra de los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, suficientemente identificadas en autos. En consecuencia: PRIMERO: Queda RESUELTO de pleno derecho el contrato suscrito por la demandante, ciudadana JHOANA COROMOTO ESPINOSA UZCATEGUI y los codemandados ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO y que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, el 12/08/2013, bajo el N° 37, Tomo 291. SEGUNDO: Se ordena, una vez firme la presente sentencia, a los ciudadanos, NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, entregar a su propietaria, libre de personas y cosas, el inmueble que ocupan y que fue objeto de contrato de opción de compra cuya resolución se declaró y que consiste en una casa para habitación ubicada en La Laguna vía Villa Chalet Municipio Guásimos del Estado Táchira. TERCERO: Se ordena a la propietaria del bien objeto de litigio, una vez firme la presente sentencia, consignar en este tribunal a nombre de los ciudadanos NENA SOFIA MARTÍNEZ DE MÉNDEZ y OSCAR EDUARDO MÉNDEZ MALDONADO, un cheque de gerencia por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,oo), por concepto de devolución del dinero recibido como parte del precio convenido del ya referido inmueble y contrato resuelto. CUARTA: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS a la parte codemandada por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese las partes. De conformidad a lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, REGÍSTRESE y DÉJESE copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en el Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los doce (12) del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Juez, (fdo) Pedro Alfonso Sánchez Rodríguez. Secretaria, (fdo) María Alejandra Marquina de Hernández.