TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: VÍCTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS Y CARMEN CECILIA SAYAGO DE AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.520.082 y V-4.209.815 respectivamente, domiciliados en San Antonio de los Altos, estado Miranda.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: FERNANDO ADOLFO MÉNDEZ ARELLANO Y FÉLIX ARCESIO REYES QUINTERO, titulares de las cédulas de identidad números V-5.680.632 y V-9.260.211, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.101y 31.856 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARMEN ZOVEIDA ÁLVAREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.356.990, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: BORIS LEONARDO OMAÑA RODRÍGUEZ, OSWALDO JOSÉ MONZÓN LÓPEZ Y FRANDINA COROMOTO HERNÁNDEZ DE GUARAMATO, titulares de las cédulas de identidad números V-8.096.673, V-9.236.717 y V-10.158.966 en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.130, 38.666 y 62.910 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 8 de diciembre de 2015.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

En fecha 8 de enero de 2015, se dio inició al presente juicio por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA presentada por los ciudadanos VÍCTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS y CARMEN CECILIA SAYAGO DE AZUAJE, contra la ciudadana CARMEN ZOVEIDA ÁLVAREZ MENDOZA. En fecha 21 de enero de 2015 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil.

La decisión del juzgado a-quo recurrida.

En fecha 8 de diciembre de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva, en la que declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de compra venta, condenando en costas a la parte demandante (Folios 128 al 142).

El recurso de apelación.

El abogado FELIX ARCESIO REYES QUINTERO, co-apoderado judicial de la parte demandante, en fecha 14 de diciembre de 2015 (Folio 143), apeló de la sentencia definitiva, y por auto de fecha 18 de diciembre de 2015, el juzgado a-quo acordó oír en ambos efectos la apelación interpuesta (Folio 147).

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 15 de enero de 2016, se le dio entrada y se dispuso seguir el trámite de apelación por el procedimiento ordinario que prevé el Código de Procedimiento Civil (Folio 149).

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la representación judicial de la parte demandante que sus representados adquirieron un inmueble destinado a vivienda ubicado en la calle 4 del Conjunto Residencial Urbanización “San Judas Tadeo”, situado en el sector La Blanca, Aldea Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, y que por razones personales los poderdantes decidieron dar en venta el referido inmueble, y es así como celebraron contrato de compra venta con la ciudadana CARMEN ZOVEIDA ÁLVAREZ MENDOZA.

Indicó que en el contrato celebrado con la referida ciudadana, se estableció el precio de venta en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), y que el pago lo realizaría la mencionada ciudadana por medio de cheque del Banco de Venezuela, identificado con el No. S-91 83001898, de fecha 20 de agosto de 2008, a nombre del vendedor, instrumento de pago que para la fecha del otorgamiento del documento de venta ya había caducado, debido a que dicho cheque se le colocó fecha del 20 de agosto de 2008, es decir casi tres (3) años antes de la fecha de protocolización del documento de compra venta, que se realizó en fecha 21 de enero de 2011.

Que la compradora les manifestó que sólo colocó la información del mencionado instrumento bancario, para los fines de dar cumplimiento a las exigencias del registro inmobiliario, pero que el monto lo pagaría en efectivo en esa misma oportunidad, cosa que nunca sucedió, y sus representados han tratado de cobrar dicha acreencia, pero la compradora siempre les hacía promesa de pago y nunca cumplía, y siendo que sus poderdantes se tuvieron que mudar para el estado Miranda, la presión para el cobro de la deuda ha sido cada vez menos efectiva, al punto que han pasado 4 años sin lograr el respectivo pago del precio por la contraprestación por el uso y disfrute del inmueble.

Peticiones de la parte demandante.

Solicitó se declare la resolución del contrato de compra venta, para que la demandada haga entrega física del inmueble objeto de la demanda, y que le pague a sus representados una cantidad de dinero por el uso y disfrute del inmueble por el lapso de cuatro (4) años, más el tiempo que siga corriendo hasta la ejecución de la sentencia.

Hechos alegados por la parte demandada como fundamento de su excepción.

En su escrito de contestación de demanda del 14 de mayo de 2015, la parte demandada alegó haber cumplido la obligación del pago del precio, que es el hecho en el que fundamenta la parte demandante su demanda de resolución de contrato.

Afirmó la demandada que en la negociación existió mucha confianza y buena fe entre las partes ya que la casa objeto del contrato de venta fue adjudicada a VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS por el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (IPSFA) para que la pagara a crédito constituyéndose una hipoteca de primer grado para garantizar el pago, pero mientras no fuese cancelada, no podía hacerse el traspaso, de modo que acordaron que la demandada tomaría posesión legítima a partir del mes de junio de 1995 y pagaría al ciudadano VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS, las cuotas que el IPSFA le descontara, incluyendo las cuotas que llevaron a liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre la misma.

Alegó además que, en el transcurso de los casi veinte años que ha estado en posesión legítima del inmueble siempre pagó al ciudadano VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS, todo lo que el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas (IPSFA) le descontaba por la casa, incluyendo las cuotas de la hipoteca. Y asimismo de manera progresiva durante los años 1995 y 2000, afirma haber pagado CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 140.000,00) al matrimonio Azuaje, que fue el precio de venta de la casa que convinieron inicialmente.

Que le hizo mejoras al inmueble, tales como baños, closets, cocina, porche y mejoramiento de techos, pisos y ampliaciones y que los demandantes, cada vez que veían la casa más bonita por las mejoras que la demandada le había hecho pretendían ajustar el precio, todo porque jamás quisieron firmarle recibos o documento alguno, pues siempre se excusaban en la condición de militar activo de VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS, manifestando que ante el IPSA nunca podía saberse que él había vendido la casa.
Señaló que después de haber pagado de manera progresiva el precio de los Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000,oo) VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS y CARMEN CECILIA SAYAGO DE AZUALJE, en el año 2010, decidieron unilateralmente subir el precio a (Bs. 750.000,oo),y que fue así como le pasaron la oferta por (Bs.750.000,oo). Que sin embargo, terminaron poniéndose de acuerdo en (Bs. 400.000,oo).

Afirmó que hasta diciembre de 2010 hizo abonos al precio de la casa, terminando de pagar los CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) y que exigió a los vendedores que firmaran el documento y el 8 de diciembre de 2010, VICTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS Y CARMEN CECILIA SAYAGO DE AZUAJE, así lo aceptaron y firmaron el documento contentivo del contrato de venta, firmando en principio la notificación de enajenación de inmueble ante el SENIAT, fecha en la cual los vendedores ya habían recibido la cantidad de los CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) en dinero efectivo como precio de la casa.

Reconoció que el cheque que aparece en el documento contentivo del contrato de compraventa como el instrumento de pago del precio, a sabiendas, no se utilizó con ese propósito, sino de cumplir el requisito formal que exige el registro inmobiliario.
Síntesis de la controversia.

En síntesis, la controversia se reduce a determinar si la parte demandada pagó o no el precio de venta, y por ende, si procede o no la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA que solicita la parte demandante.

III
MOTIVA
PUNTO PREVIO

El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, enumera los sujetos protegidos por dicha Ley:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
A su vez, el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, establece que:

“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Asimismo, el artículo 10 ejusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Según criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RI-000175, de fecha 17 de abril de 2013, con ponencia conjunta:
(…Omissis…)

Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

Criterio que fue reiterado en Sentencia N° 411 del 4 de julio de 2016 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:

“En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.”
Omissis
“Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011…”

Omissis
“Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.”
De las normas anteriormente citadas, así como del criterio jurisprudencial cuyo extracto fue también citado, se desprende que, las demanda que puedan conllevar a la desocupación de una vivienda ocupada lícitamente por el demandado, deben cumplir con el requisito de admisibilidad, del agotamiento previo de la vía administrativa.

Por tanto, dado que en este caso, el bien inmueble destinado a vivienda objeto del contrato de compra venta cuya resolución fue demandada se encuentra ocupado lícitamente por la demandada, y una de las pretensiones consecuenciales demandadas es la entrega física del inmueble completamente desocupado de personas y de cosas y por cuanto no consta en autos que la parte demandante haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no debió haber sido admitida la demanda cabeza de este juicio. En consecuencia, debe declararse la inadmisión de la demanda y anularse todo lo actuado. Así se decide.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: SE INADMITE la demanda interpuesta por los ciudadanos VÍCTOR SEGUNDO AZUAJE VILLEGAS Y CARMEN CECILIA SAYAGO DE AZUAJE, contra la ciudadana CARMEN ZOVEIDA ÁLVAREZ MENDOZA, por resolución de contrato de compraventa de inmueble destinado a vivienda, desocupación y entrega del mismo y pago de daños y perjuicios.

SEGUNDO: SE DECLARA NULO todo lo actuado en la presente causa, inclusive el auto de admisión de la demanda de fecha 21 de enero de 2015.

TERCERO: NO HAY CONDENA EN COSTAS dada las características del fallo.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete días del mes de julio del año dos mil dieciséis. 206° de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez,

Fabio Ochoa Arroyave.-
La Secretaria,

María Fabiola Zambrano.-

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), dejándose copia certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7370.-
FAOA.