TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE: KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-13.141.610, domiciliada en La Fría, Municipio García de Hevia, estado Táchira.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: OTTONIEL, MAHONY NATHALY AGELVIS MORALES y WILSON RUIZ PORRAS, titulares de las cédulas de identidad números V-10.157.694, V-17.503.214 y V-10.168.279 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.742, 161.088 y 79.788, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-5.730717 y V-5.731.990, en su orden, domiciliados en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: WILFREDO ALEXANDER SANCHEZ LABRADOR y NURY ESTELLA MARIA CASTRILLO BARRIENTOS, titulares de las cédulas de identidad números V-9.192.263 y V-10.851.854 en su orden, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 88.480 y 79.965 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE CPMPRA VENTA. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

Se dio inició el presente juicio por demanda presentada por la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ contra los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

La demanda fue admitida a trámite el día 20 de junio 2013, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, y se le dio curso a través del procedimiento ordinario.

En la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, ambos co-demandados en un mismo escrito, contestaron la demanda conviniendo en los hechos pero no en el derecho, oportunidad en la cual procedieron a reconvenir a la demandante por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con fundamento en la falta de pago de la diferencia del precio de venta dentro de la oportunidad que las partes acordaron en el contrato.

La decisión del juzgado a-quo.

El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 20 de junio de 2015, en la cual declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, y en consecuencia, ordenó entregar toda la documentación necesaria a la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, para que gestione nuevamente el crédito habitacional ante el Banco Bicentenario, en el plazo de cuarenta y cinco días continuos, una vez quede firme el fallo. Consumados esos cuarenta y cinco días la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, dispondrá de noventa días continuos más treinta días continuos de prórroga de ser el caso, para la gestión, consolidación y liquidación del crédito hipotecario, trayendo por consiguiente, la protocolización del documento definitivo de venta ante la respectiva oficina registral. Si la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ no desea hacer uso de crédito habitacional alguno y desea cancelar con recursos de su propio peculio, lo puede realizar en las mismas condiciones y lapso de tiempo fijado para la adquisición del inmueble por medio del crédito hipotecario, manteniéndose el precio de venta en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), al cual se le imputará la cantidad recibida como arras, y condenó en costas a la parte demandada. Por otro lado, declaró SIN LUGAR la RECONVENCIÓN de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA que interpusieron los demandados JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ contra la demandante KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ.

El recurso de apelación.

En fecha 29 de julio de 2015, la abogada NURY ESTELLA CASTRILLO BARRIENTOS, co-apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva de fecha 20 de julio de 2015, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 3 de agosto de 2015. .

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva. Mediante auto de fecha 17 de septiembre de 2015, se le dio entrada y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia.

En fecha 16 de octubre de 2015, el apoderado de la parte demandante, abogado OTTONIEL AGELVIS MORALES, presentó escrito de informes en el cual reiteró los alegatos que hizo en su demanda y desde su visión hizo un recuento de lo sucedido en el curso del proceso, concluyendo en la defensa del trámite procesal que se siguió y en la legalidad de la sentencia recurrida por la parte demandada, por lo que pidió que fuese ratificada la decisión. Reclama en sus informes que el juez a-quo en la decisión recurrida, no hizo mención de la resolución emanada de Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de acuerdo con la cual, si el cumplimiento de la obligación depende de un tercero y éste incurre en mora, no puede ser objeto de rescisión del contrato de opción de compra.

A su vez, en fecha 19 de octubre de 2015, la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de informes, el cual se abstiene de considerar esta alzada, por haber sido presentado fuera de la oportunidad legal, que era el día 16 de octubre de 2015. Ello con arreglo al principio de eventualidad de los actos procesales, el cual busca que las partes realicen las actuaciones que la ley les faculta, dentro del proceso en las oportunidades legales. Así el ejercicio de un recurso, desde el momento en que se profiere la decisión, hasta el momento que la ley señala, ni antes ni después. Igual la oportunidad para contestar la demanda o para promover o evacuar pruebas. La función de orden público del principio de la eventualidad es innegable por cuanto da eficacia, credibilidad, respeto y seriedad a la función jurisdiccional.

Dentro de la oportunidad legal, la parte demandada-reconviniente, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandante-reconvenida, en el que sostuvo que la demandante incumplió en el plazo previsto con el pago de la diferencia del precio, ya que “…la ejecución de las obligaciones de la demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90)días contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública (sic) respectiva, prorrogable por treinta (30) días mas, es decir, que el contrato se inició el día primero (01) de Octubre (sic) de dos mil doce (2.012) (sic), comenzando la prórroga de treinta (30) días en fecha treinta (30) de Diciembre (sic) de dos mil doce (2.012) (sic) y finalizando íntegramente en fecha veintinueve (29) de Enero de dos mil trece (2.013) (sic), fecha en la cual expiró la vigencia de la opción de compraventa…” . Hizo hincapié en que el contrato estaba sometido a un plazo o término cierto, preciso y no estaba sometido a la condición de que se aprobara el crédito. En cuanto a los demás planteamientos que formula la parte demandada-reconviniente, no los toma en consideración este tribunal, por cuanto se trata de planteamientos típicos de informes, solapados a través de observaciones a los informes.

II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

RESPECTO A LA DEMANDA:

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Que el 1 de octubre de 2012 celebró con el ciudadano JORGE ELIECER RODRÍGUEZ, contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble propiedad de este, ubicado en la carrera 8, entre calles 5 y 6, La Fría, Municipio García de Hevia, estado Táchira, consistente en un lote de terreno propio y sobre él, una mejoras consistentes en una casa para habitación, construida de paredes de bloque, pisos de cemento, techo de platabanda, distribuida así: tres (3) habitaciones, una (1) sala estar; una (1) sala-recibo, un (1) solar, un (1) área de cocina, un (1) área de servicios sanitarios, con servicios de agua, luz eléctrica, aseo domiciliario, con sus respectivas anexidades: Todo dentro de las siguientes medidas y linderos: NORTE: mide diez metros (10 mts) con mejoras que son o fueron de Bernardo Arias. SUR: mide diez metros (10 mts) con la carrera 8. ESTE: mide cuarenta y dos metros (42 mts), con mejoras que son o fueron de Lucía Rosales, y OESTE: mide cuarenta y dos metros (42 mts), con mejoras que son o fueron de Domingo Guerrero. Con un área total de CUATROCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (420 mts2). Y que le pertenece a JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y su cónyuge según documento inscrito por ante el Registro Público del Municipio García de Hevia del estado Táchira bajo el N° 2009.142, asiento registral N° 3, matriculado con el N° 431.18.11.1.243, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha 29 de enero de 2009, y posee una aclaratoria de medidas y linderos, inscrita en esa misma oficina de Registro Público bajo el N° 2009.142, asiento registral N° 4 del inmueble matriculado bajo el N° 431.18.11.1.243, correspondiente al libro de folio real del año 2009 del 27 de septiembre de 2012.

Que en dicho contrato se estableció el precio de venta en la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), de los cuales dio como arras, la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) quedando un saldo pendiente de DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 269.900,00).

Que se estableció que el saldo del precio sería pagado al momento de ser liquidado un crédito por la institución bancaria Banco Bicentenario, y que a los efectos meramente formales se estableció como lapso de duración noventa (90) días contados a partir de la firma del documento autenticado contentivo del contrato de opción de compra venta, prorrogable por treinta (30) días más.

Que el crédito hipotecario le fue aprobado en sesión de fecha 5 de febrero de 2013, pero a la fecha de la presentación de la presente demanda, el día 17 de junio de 2013, no le había sido liquidado el crédito.

Que los propietarios del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, le manifestaron su negativa a vender.

Hechos alegados por la parte demandada en su contestación.

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, convino expresamente en todos los hechos alegados como fundamento de su pretensión por la parte demandante, salvo en que se hubiese establecido como condición que la diferencia del pago del precio sería pagada al momento de ser liquidado el crédito por el Banco Bicentenario, sin importar el tiempo que transcurriere.

RESPECTO A LA RECONVENCION:

Hechos alegados por la parte demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada reconvino por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO a la demandante ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, con fundamento en que ésta última, en su carácter de optante compradora, no cumplió con el pago establecido en la cláusula segunda, por la cantidad de Bs. 269.900,00, dentro del lapso de tiempo establecido en la cláusula tercera; es decir, 90 días contados a partir de la firma del documento ante la notaría pública respectiva, prorrogable por 30 días más, la cual venció íntegramente en fecha 29 de enero de 2013.

Que el incumplimiento de la demandante reconvenida reside en el hecho de su falta de pago de la cantidad de Bs. 269.900,00, que corresponden a las obligaciones previstas en la cláusula segunda del contrato, que debieron ser pagadas por la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, a más tardar el 29 de enero de 2013, y no obstante ello, aún al día de hoy, no ha sido en forma alguna pagada, cancelada u honrada a ellos.

Por lo que de conformidad a lo establecido en los artículos 1.167, 1.160 y 1.264 del Código Civil, RECONVINIERON a la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, a los fines de que la parte actora-reconvenida, convenga o en su defecto sea condenada A RESOLVER el contrato por haber incumplido las obligaciones de pago dentro del lapso previsto en el contrato de Opción de Compra Venta.

Hechos alegados por la parte demandante-reconvenida

Que es falso que su representada haya incumplido con el pago establecido en la cláusula segunda del contrato denominado entre las partes como opción a compra, por cuanto la misma señala: “Segundo: El precio convenido de la presente opción de compra venta es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,oo) de los cuales la optante compradora ofrece por concepto de arras la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) al OPCIONANTE PROPIETARIO, en dinero efectivo y la cantidad restante, es decir, DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 269.900,oo) serán pagados por la OPTANTE COMPRADORA, al momento de ser liquidado un Crédito por la Institución Bancaria Banco Bicentenario”. Que de la cláusula segunda, se evidencia que las partes acordaron que el pago del resto del precio pactado dependía totalmente de la aprobación y liquidación del crédito hipotecario.

Que el crédito hipotecario fue aprobado en fecha 05 de febrero de 2013, y al estar supeditado el pago al hecho de un tercero, situación aceptada por ambas partes en el contrato, no puede imputarle la parte demandada el incumplimiento de parte suya, ya que el crédito está aprobado y liquidado, y que sólo se espera que los vendedores acepten el pago ante la Oficina de Registro Público competente.
Síntesis de la controversia.

Con relación a la demanda, la controversia se circunscribe en determinar si la demandada incumplió con la obligación de hacer la tradición a través del otorgamiento del documento de compra venta debidamente protocolizada, y si a su vez, la demandante cumplió con las obligaciones contraídas en virtud del contrato suscrito entre las partes el 1 de octubre de 2012.

Mientras que, con relación a la RECONVENCIÓN, la controversia se circunscribe en determinar si la demandante reconvenida, incumplió con la obligación de hacer el pago de la diferencia del precio de venta, y si a su vez, la demandada reconviniente cumplió con las obligaciones contraídas en virtud del contrato suscrito entre las partes el 1 de octubre de 2012.

III.-
MOTIVA

De acuerdo con el contrato suscrito entre las partes por vía de autenticación el día 1 de octubre de 2012, las partes asumieron y adquirieron obligaciones y derechos recíprocos: la parte demandada prometió vender a la demandante y la parte demandante se comprometió a comprar a la demandada, el bien descrito en el contrato, por la suma de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00), de los cuales la llamada optante a comprar (promitente compradora) hizo entrega de la suma de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) comprometiéndose a pagar el saldo restante, esto es, la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 269.900,00), dentro de un lapso de 120 días, contados desde el 1 se octubre de 2012, es decir, dentro del lapso comprendido entre el 1 de octubre de 2012 y 29 de enero de 2013, al momento de ser liquidado un crédito por la institución bancaria Banco Bicentenario. Así quedó establecido en las cláusulas segunda y tercera del referido contrato: “CLAUSULA SEGUNDA: “El precio convenido de la presente opción de compra venta es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 270.000,00) de los cuales LA OPTANTE COMPRADORA ofrece por concepto de arras la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00) al OPCIONANTE PROPIETARIO, en dinero efectivo, y la cantidad restante es decir DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 269.900,0) serán pagados por la OPTANTE COMPRADORA, al momento de ser liquidado un crédito por la institución bancaria Banco Bicentenario. CLÁUSULA TERCERA: “El lapso de duración de la presente opción de compra venta es de noventa (90) días contados a partir de la firma del presente documento por ante la Notaría Pública respectiva, prorrogable por treinta (30) día más.”

Ahora bien, el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en la presente causa fue suscrito en fecha 1 de octubre de 2012, motivo por el cual, según el criterio de la Sala de Casación Civil vigente para la época, los contratos de opción de compraventa se consideran contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Así quedó establecido en las decisiones N°. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., la N°. 460 del 2 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Las partes denominaron su contrato como opción de compraventa, cuando en realidad, en criterio de este jurisdicente, se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa, porque la opción es dejar al arbitrio de las partes hacerlo o no, sin que se les pueda exigir, mientras que la promesa implica compromiso, ya que se pudiera exigir su cumplimiento.

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario, engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, que en el caso de marras, prepara la celebración del contrato de venta.

La parte actora fundamenta su demanda en el artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” En tal sentido, considera quien juzga, que en razón de la correlatividad de las obligaciones recíprocas, el presente contrato de promesa bilateral de compra venta, es en efecto un contrato bilateral. La parte demandada alega que el promitente vendedor, se negó a celebrar el contrato de compra-venta, por lo que demanda el cumplimiento de su promesa. Por su lado, el promitente vendedor, alega que no cumple porque la parte demandante, esto es, el optante comprador, no cumplió dentro del lapso de los ciento veinte días con el pago del saldo del precio, comprendidos entre el 1 de octubre de 2012 y el 29 de enero de 2013. Que el crédito hipotecario le fue apenas aprobado en sesión de fecha 5 de febrero de 2013, pero a la fecha de la presentación de la presente demanda, el día 17 de junio de 2013, no le había sido liquidado el crédito, lo cual aparece admitido por la parte actora en su demanda, aunque justificada en el retraso por parte del banco Bicentenario.

Relacionando la cláusula segunda y la cláusula tercera, se entiende que el propósito de las partes fue que la cantidad restante del precio de venta, es decir, los DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 269.900,0) serían pagados al momento de ser liquidado el crédito por el Banco Bicentenario, pero ello siempre que se cumpliera dentro del plazo estipulado en la cláusula tercera, es decir, dentro de los noventa (90) días, y la prórroga de treinta (30), contados desde la fecha de autenticación del documento contentivo del contrato, esto es, desde el 1 de octubre de 2012. De modo que, el tiempo de duración del contrato se venció el día 29 de enero de 2013.

Considera este juzgador de alzada, que era esencial el término fijado por las partes para que el promitente vendedor (el opcionado propietario como se le llama en el contrato) recibiera la cantidad restante del precio de venta, debido fundamentalmente a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda legal en el marco del tiempo de la celebración y vigencia del contrato, sin que hubiesen previsto el cobro por ajuste de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, el cual estaba prohibido en esta materia por razones de interés social, por lo que se produce un grave desequilibrio económico en contra del promitente vendedor caso de haber mora en el pago.

Así las cosas, cuando la parte demandada en la contestación de la demanda, alega que ella no hizo la tradición legal porque la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio dentro del plazo previsto en el contrato ni dentro del plazo de prórroga contractualmente establecido, lo cual no es otra cosa que la excepción non adimpleti contractus, (excepción de contrato no cumplido) prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, según la cual, en el contrato bilateral, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya.

Por lo que, habiendo quedado demostrada la falta de pago del saldo del precio por parte de la actora en el plazo estipulado en el contrato para tal fin, obligación esta que precedía a la de la parte demandada de otorgar el documento definitivo de la venta, es forzoso concluir para este juzgador que ha operado la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que hace IMPROCEDENTE y SIN LUGAR la pretensión demandada. Así se decide.
En cuanto a la resolución emanada de Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de acuerdo con la cual, si el cumplimiento de la obligación depende de un tercero y éste incurre en mora, no puede ser objeto de rescisión del contrato de opción de compra. Entiende este juzgador, que la parte demandante se refiere a la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40115 del 21 del mismo mes y año, la cual no puede ser aplicada al presente caso, por cuanto el contrato venció el 29 de enero de 2013, es decir, antes de que fuera dictada y entrara en vigencia la Resolución, teniendo en cuenta que en nuestro sistema las disposiciones legales no tienen carácter retroactivo, salvo las de carácter penal cuando benefician al reo.

En cuanto a la RECONVENCIÓN planteada, de la inspección judicial que consta en autos, realizada en fecha 11 de febrero de 2014 por el tribunal a-quo en el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, se pudo evidenciar que se trata de una vivienda que se encuentra en posesión de la demandada, quedando constancia que en el interior de la vivienda signada con el Nro. 5-52, se observan bienes muebles tales como: cocina, nevera, juego de recibo, línea blanca, línea marrón, cada una de las 3 habitaciones que integran el inmueble están dotadas con su respectivo juego de cuarto, T.V. y aire acondicionado, entre otros equipos, así como ropa y calzados.

De modo que, al realizar la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se pudo constatar que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda por vía de reconvención, consiste en una casa para habitación que se encuentra en posesión de los demandantes reconvenidos, y que la misma es el lugar donde viven.

El artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala: “Procedimiento previo a las demandas:

“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

De manera que, al verificarse que el inmueble objeto del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA está constituido por una casa para habitación, que se encuentra en posesión de los demandados y es el lugar donde tienen establecido su hogar y asiento permanente de su familia, que actualmente funge como su vivienda principal, este juez superior considera que resulta aplicable lo previsto en la norma en comento, así como lo señalado en sentencia de la Sala de Casación Civil, N° RI-000175, de fecha 17 de abril de 2013, en la cual realiza la interpretación del citado artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en la que se estableció:

“Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.

El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem)”.

De la sentencia citada, se desprende que es requisito sine qua non para acudir a la vía judicial, en los juicios que puedan terminar con una decisión que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de los sujetos amparados por la ley, que previo a la presentación de la demanda el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión, debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto Ley, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Es importante resaltar, asimismo que, el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, expresamente establece que, “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.

Por tanto, al existir una disposición legal especial vigente para el momento de interposición de la demanda de RECONVENCIÓN, que establece como requisito sine qua non, que para poder acudir a la vía judicial, debe agotarse previamente la vía administrativa ante el organismo adscrito al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, y comoquiera que en el presente caso, al haberse demandado por vía reconvencional la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO que conlleva por vía consecuencial, en caso de prosperar la pretensión principal, la entrega del inmueble que sirve como vivienda de los demandados, la cual ocuparon legítimamente por entrega que les hicieron los propietarios, se evidencia que resulta aplicable a la presente causa lo establecido en el artículo 5 ejusdem, y al no haber cumplido la parte demandada reconviniente con el requisito sine qua non que exige el mencionado decreto ley en los artículos 5 al 10, para poder acudir a la vía judicial, se configura una causal de inadmisión por ser contraria a disposición expresa de ley, de acuerdo con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide:

Así que, se reitera, en criterio de este juzgador de alzada, y acogiendo las razones que inspiran el derecho constitucional a la vivienda, sea que la persona tenga la posesión o tenencia a título de propietario, arrendatario o comodatario, etc., cuando se trate de una pretensión que pueda conllevar a la desocupación, deben cumplirse estrictamente los procedimientos que garanticen que tal derecho constitucional no va a ser vulnerado. En consecuencia se inadmite la RECONVENCIÓN propuesta de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por cuanto implica como pretensión consecuencial, caso de prosperar, la de la entrega de la vivienda objeto del contrato de opción de compra-venta. Así se decide.

IV.-
DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandada JORGE ELIECER RODRIGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRIGUEZ, contra la sentencia definitiva de fecha 20 de julio de 2015, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ contra los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ.

TERCERO: REVOCA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio García de Hevia de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 20 de julio de 2015.

CUARTO: DECLARA INADMISIBLE LA RECONVENCION interpuesta por los ciudadanos JORGE ELIECER RODRÍGUEZ NIÑO y ALIX NORBELLA ZAMBRANO DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana KAREN YELITZA CHACÓN PÉREZ, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

QUINTO: Por haber existido vencimiento reciproco, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA A CADA PARTE AL PAGO DE LAS COSTAS de la contraria.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los ocho días del mes de enero del año dos mil dieciséis. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Temporal,

Fabio Ochoa Arroyave
La Secretaria Temporal,

María Gabriela Ramírez Petrella.-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7330
FAOA