REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Rafael Antonio Carrero García, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.630.694, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, actuando con el carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 22 de febrero de 1995, bajo el N° 26, Tomo 6-B.
APODERADOS: Álvaro Mendoza y Juan Carlos Cardozo Araque, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-1.588.899 y V-9.349.128 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 31.103 y 89.793, respectivamente.
DEMANDADA: Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), sociedad mercantil domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 22 de octubre de 1987, bajo el N° 51, Tomo 26-A, representada por el ciudadano Juan Enrique Perales Martín, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.029.092, con el carácter de presidente según se desprende de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 19 de febrero de 2013, inscrita en el mencionado Registro Mercantil bajo el N° 50, Tomo 6- A RM 1.
APODERADOS: Armando Javier Díaz Chacón, Juan José Suárez Rincón, Keyla Andreina Linares Andara y Daniela Ismeria Maldonado Maldonado, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.207.541, V-14.041.896, V-19.133.578 y V-17.810.091 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 38.444, 91.086, 159.219 y 159.235, en su orden.
MOTIVO: Desalojo. (Apelación a decisión de fecha 16 de mayo de 2016, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

I
A N T E C E DE N T E S

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Keyla Andreina Linares Andara, coapoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 16 de mayo de 2016 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 9 de marzo de 2015 por el ciudadano Rafael Antonio Carrero García, actuando con el carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, asistido por los abogados Álvaro Mendoza y Juan Carlos Cardozo Araque, contra la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), en la persona de su presidente Juan Enrique Perales Martín, por desalojo del local comercial N° L-28, ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, Avenida 19 de Abril, frente al Conjunto Residencial El Parque, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con los artículos 26, 40 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 19, 21, 26, 51 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalente a 2.000 unidades tributarias. (Folios l al 5 con anexos a los folios 6 al 265, dentro de los cuales se encuentra poder otorgado por el ciudadano Rafael Antonio Carrero García con el carácter indicado, a los abogados Álvaro Mendoza y Juan Carlos Cardozo Araque, en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 4 de marzo de 2014, bajo el N° 49, Tomo 43 de los libros de autenticaciones).
Por auto de fecha 18 de marzo de 2015, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó su tramitación por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la sociedad mercantil demandada, en la persona de su presidente Juan Enrique Perales Martín, para la contestación de la misma. (Folio 266)
A los folios 267 al 282 y 286 al 287 rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
Por auto de fecha 13 de agosto de 2015, se acordó abrir una segunda pieza. ( Folio 288).
Pieza 2:
A los folios 2 al 7 corren otras actuaciones relacionadas con la citación de la demandada, la cual se tramitó por carteles.
A los folios 9 y 10 cursa poder otorgado por el ciudadano Juan Enrique Perales Martín, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), a los abogados Armando Javier Díaz Chacón, Juan José Suárez Rincón, Keyla Andreina Linares Andara y Daniela Ismeria Maldonado Maldonado, en la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, el 31 de julio de 2013, bajo el N° 10, Tomo 504 de los libros de autenticaciones.
En fecha 3 de noviembre de 2015, la abogada Keyla Andreina Linares Andara, coapoderada judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda. (Folios 12 al 14)
Por auto de fecha 11 de noviembre de 2015 se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil (f. 15); la cual tuvo lugar el día 16 de noviembre de 2015. (Folio 16)
Por auto de fecha 24 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, abrió el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho. (Folio 17)
En fecha 26 de noviembre de 2016, el coapoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 18 al 21, con anexos a los folios 22 al 24)
La representación judicial de la parte demandada promovió pruebas el 2 de diciembre de 2015. (Folios 25 al 27)
Por auto de fecha 8 de diciembre de 2015, el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folio 28)
En fecha 12 de abril de 2016 tuvo lugar la audiencia oral con la presencia de las partes; dictándose el dispositivo del fallo. (Folios 41 al 47)
A los folios 49 al 57 riela el íntegro del fallo relacionado al comienzo de la presente narrativa.
Por diligencia de fecha 20 de abril de 2016 (folio 48), ratificada el 16 de mayo de 2016 (folio 58), la representación judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión.
Por auto de fecha 16 de junio de 2016, el Juzgado de la causa acordó oír en ambos efectos la apelación y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 60)
En fecha 4 de julio de 2016 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 64)
La representación judicial de la parte demandada consignó en forma anticipada escrito de informes el 1° de agosto de 2016el día 1° de agosto de 2016, aduciendo que no es procedente el desalojo, pues si bien es cierto que según sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial el 2 de mayo de 2014, en el expediente 2960, se estableció que vencía la prórroga legal el 31 de octubre de 2014, no es menos cierto que también se determinó que existe una relación arrendaticia entre las partes de 15 años y 7 meses para el momento de la sentencia y que para esa fecha ya había transcurrido más de un año, por lo que, a su entender, van más de dieciséis (16) años de relación arrendaticia. Por lo tanto, para el momento de la interposición de la demanda en el mes de mayo (sic) de 2015, habían transcurrido más de siete (7) meses sin que se hubiere manifestado en forma alguna la voluntad del arrendador de poner fin a dicha relación arrendaticia. Indicó que aun cuando venció la prórroga legal, las partes han mantenido la relación arrendaticia en los mismos términos y condiciones, configurándose a su modo de ver un contrato a tiempo indeterminado. Que el arrendador ha incumplido, además, varias obligaciones que le impone el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: no cumplió con la obligación de adaptar las condiciones del contrato de arrendamiento a las disposiciones de la nueva ley y de hacerlo mediante escrito autenticado, según lo previsto en el artículo 13; así como las obligaciones previstas en el artículo 32 eiusdem. Que en el presente caso operó la institución de tácita reconducción arrendaticia, ya que el contrato de arrendamiento venció bajo la vigencia de la ley anterior y la prórroga legal venció bajo la vigencia de la ley posterior; y aunado a ello, el arrendador no ha manifestado su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y tampoco ha adaptado al contrato a los nuevos parámetros legales. (Folios 65 al 67)
En fecha 2 de julio de 2016, los abogados Álvaro Mendoza y Juan Carlos Cardozo Araque, apoderados judiciales de la parte actora, presentaron informes. Aducen que en la sentencia impugnada quedaron en evidencia circunstancias que llevaron al sentenciador a declarar la procedencia del desalojo con fundamento en los artículos 1.159, 1.167 y 1.594 del Código Civil, en concordancia con los artículos 26, 40 y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en los principios establecidos en los artículos 19, 21, 26, 51 y 115 de nuestra Carta Magna. Señalan que es falso el argumento de la parte demandada según el cual, en el transcurso de los siete (7) meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal no fue solicitada la entrega del inmueble, pues fueron múltiples e infructuosos los esfuerzos realizados para que ésta se diera. Que asimismo, en el transcurso del proceso se promovieron como pruebas sendas comunicaciones enviadas a la demandada en fechas 28 de mayo de 2014 y 29 de noviembre de 2014, recibidas por ésta, para que entregara el local y fueran canceladas algunas deudas. Solicitaron se confirme la decisión apelada. (Folios 68 al 74)
En fecha 12 de agosto de 2016, la representación judicial de la parte actora consignó observaciones a los informes de la parte demandada. (Folios 75 al 76 y su vuelto)
Por auto de fecha 12 de agosto de 2016, se hizo constar que la parte demandada no presentó observaciones a los informes de su contraparte. (Folio 77)
Por auto de fecha 14 de noviembre de 2016 se difirió el lapso para dictar sentencia por treinta (30) días calendario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 78)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la abogada Keyla Andreina Linares Andara, coapoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 16 de mayo de 2016 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento (local comercial) intentada por el ciudadano Rafael Antonio Carrero García con el carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, contra la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A., en la persona de su presidente Juan Enrique Perales Martín, como arrendataria. Consecuencialmente, ésta última como demandada deberá proceder a realizar a la parte demandante, la entrega del inmueble que ocupa, constituido por el local comercial N° L-28, ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, Avenida 19 de Abril, San Cristóbal, Estado Táchira. Igualmente, condenó en costas a la parte demandada por haber vencimiento total.
El ciudadano Rafael Antonio Carrero García en su carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, pretende de conformidad con lo establecido en el artículo 40, literal g. del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167 y 1.594 del Código Civil y de acuerdo a los principios constitucionales consagrados en los artículos 19, 21, 26, 51 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en lo decidido en la sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente N° 2960, el desalojo de un local comercial de su propiedad distinguido con el N° L-28, ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, situado en la Avenida 19 de Abril, frente al Conjunto Residencial El Parque, San Cristóbal, Estado Táchira, del cual es arrendataria la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), representada por su presidente Juan Enrique Perales Martín.
Alega que la referida sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, determinó que en el caso concreto hubo una continuidad de la relación arrendaticia entre Rafael Antonio Carrero García, propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este y la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), la cual surge como consecuencia de la suscripción de varios contratos, los primeros entre personas naturales (Daisy María García de Carrero y Juan Enrique Perales Martín) y posteriormente, entre Centro Comercial del Este e Inversiones Perales Martín, C. A., que es la que subyace y viene a determinar el tiempo destinado al cumplimiento de la prórroga legal. Que de igual manera, dicha sentencia estableció que el último contrato es a tiempo determinado, lo que daba lugar a que hubiera prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, equivalente al anterior artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la duración de la relación arrendaticia. Que ésta se originó con el contrato privado suscrito en fecha 22 de octubre de 1997. Que esto último obligó al mencionado Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, a determinar que conforme a lo establecido en el citado artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondían tres (3) años de prórroga legal, de los cuales, según la propia sentencia ya había transcurrido un (1) año para el momento de interposición de esa demanda, por tener la relación arrendaticia más de diez (10) años, que es el mismo lapso que dispone el artículo 26 de la nueva Ley. Que la relación contractual arrendaticia entre el demandante propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este y la demandada Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), se evidencia de los siguientes contratos: 1.- Contrato de arrendamiento celebrado entre Daisy María García de Carrero como arrendadora y Juan Enrique Perales Martín, como arrendatario, en fecha 15 de diciembre de 1997. 2.- El celebrado entre Daisy María García de Carrero como arrendadora y Juan Enrique Perales Martín, como arrendatario, en fecha 1° de noviembre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007. 3.- El celebrado entre Promotora Centro Comercial del Este en su condición de arrendadora e Inversiones Perales Martín, C.A. como arrendataria, el 25 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 26, Tomo 319. 4.- El celebrado entre Centro Comercial del Este, en su condición de arrendador e Inversiones Perales Martín C.A. como arrendataria, el 22 de diciembre de 2009, anotado bajo el N° 47, Tomo 498. 5.- El celebrado entre Centro Comercial del Este en su condición de arrendador e Inversiones Perales Martín C.A., como arrendataria, de fecha 3 de mayo de 2011, anotado bajo el N° 36, Tomo 223.
Que así las cosas y visto que en fechas 5 de noviembre de 2011, 8 de febrero de 2012 y 17 de septiembre de 2012, se efectuaron sendas notificaciones a Juan Enrique Perales Martín, destinadas a solicitar la desocupación y entrega del local comercial; y visto que las mismas no fueron impugnadas en ningún momento del proceso y el Tribunal les otorgó pleno valor probatorio, teniéndose por reconocidas, demanda el desalojo dado que para el 5 (sic) de noviembre de 2014 se cumplieron los tres (3) años de la prórroga legal acordada en la referida decisión.
Por su parte, la representación judicial de la demandada Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA) al dar contestación a la demanda manifestó que no es procedente el desalojo que solicita la parte actora, pues si bien es cierto que según la sentencia dictada en el expediente 2960 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, de fecha 2 de mayo de 2014, se estableció que la prórroga legal vencía el 31 de octubre de 2014, no es menos cierto que también se determinó que existía una relación arrendaticia entre las partes de quince (15) años y siete (7) meses para el momento de la sentencia y que para la fecha de la contestación ya había transcurrido más de un (1) año, por lo que iban más de dieciséis (16) años de relación arrendaticia. Que para la fecha de interposición de la presente demanda habían transcurrido más de siete (7) meses sin que se haya manifestado en forma alguna la voluntad del arrendador de poner fin a dicha relación arrendaticia. Que vencida la prórroga legal, las partes han mantenido la relación arrendaticia en los mismos términos y condiciones configurándose un contrato a tiempo indeterminado. Que el arrendador, además, ha incumplido varias obligaciones que le impone el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, no cumplió con la obligación de adaptar las condiciones del contrato de arrendamiento a las disposiciones de la nueva ley y de hacerlo mediante contrato escrito y de forma autenticada. Que tampoco ha adaptado la fijación del monto del canon de arrendamiento según los métodos y fórmulas establecidos en dicha Ley. Que por lo tanto, no puede exigir el arrendador un desalojo conforme a dicha Ley, si él mismo ha incumplido las normativas de la misma.
Que las notificaciones de fechas 5 de noviembre de 2001, 8 de febrero de 2012 y 17 de septiembre de 2012 al ciudadano Juan Enrique Perales Martín, fueron efectuadas antes de que entrara en vigencia la nueva ley y antes de que se venciera la prórroga legal. Que dichas notificaciones fueron realizadas para los efectos del vencimiento del contrato, más no para los efectos del vencimiento de la prórroga legal. Que ambas partes han continuado con las mismas condiciones del referido contrato, sin que hasta esa fecha el arrendador le hubiera manifestado a su mandante, luego de vencido el lapso de prórroga legal, su intención de poner fin al contrato. Que por tanto, a su entender, opera la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, estatuyendo el artículo 1.614 eiusdem, que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continúa ocupando el inmueble, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se procederá como en los casos de los contratos celebrados sin tiempo determinado.
Al hacer la fijación de los hechos controvertidos conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal de la causa estableció como tales, los siguientes:
Conforme a las alegaciones de la demandante y a la defensa de la demandada, considera quien juzga que los hechos controvertidos en la presente causa y por ende sujetos a las probanzas de las partes son:
1.- Determinar si fue indicada la manifestación del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia.
2.- Si lo anterior resultare cierto, data o fecha en que fue realizada tal manifestación y la manera en que la misma fue efectuada.
3.- Determinar el monto del canon de arrendamiento.
4.- Determinar la naturaleza temporal de la relación arrendaticia.
5.- Determinar la existencia o no de una tácita reconducción, si fuere el caso.

Establecido como ha quedado el tema a decidir, pasa esta sentenciadora a examinar las pruebas traídas a los autos, conforme al principio de comunidad de la prueba.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Como instrumento fundamental de la demanda y formando parte del expediente N° 8051, nomenclatura del ahora Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, consignado en copia simple (fs. 9 al 265) e identificado en el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la misma Circunscripción Judicial con el N° 2960, riela a los folios 244 al 256 la sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 dictada por el mencionado Juzgado Superior, la cual se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.359 del Código Civil. De la misma se evidencia que dicho tribunal de alzada, al considerar que las partes habían suscrito en el transcurso del tiempo varios contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble, los primeros entre personas naturales (Daisy María García de Carrero y Juan Enrique Perales Martín) y posteriormente, entre personas jurídicas (Centro Comercial del Este e Inversiones Perales Martín, C.A.) a fin de regular su duración o temporalidad, pero que la relación arrendaticia que subyace es una y por lo tanto, si el último contrato de fecha 3 de mayo de 2011, anotado bajo el N° 36, Tomo 233 se firmó a tiempo determinado, había lugar a la prórroga legal conforme a lo previsto en el precitado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según la duración de la relación arrendaticia, que en el caso de autos se originó con el contrato privado suscrito en fecha 22 de octubre de 1997. En consecuencia, para la fecha en que se interpuso esa demanda el 8 de mayo de 2013, habían transcurrido quince (15) años y siete (7) meses, por lo que conforme al literal g) de la precitada norma, le correspondían tres (3) años de prórroga legal, por tener la relación arrendaticia una duración de más de diez (10) años. Así las cosas, por cuanto la pretensión de la parte actora se fundamentó en que la relación arrendaticia tenía una duración menor de cinco (5) años y por tanto le correspondía la prórroga legal de un (1) año (la cual ya había transcurrido), declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandada y sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial por vencimiento de prórroga legal interpuesta por el ciudadano Rafael Antonio Carrero García, propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, contra la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), representada por Juan Enrique Perales Martín; y en consecuencia, revocó la decisión dictada el 5 de diciembre de 2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Formando parte del mencionado expediente, corre también copia del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, el 3 de mayo de 2011, anotado bajo el N° 36, Tomo 223 de los libros de autenticaciones (fs. 38 al 42), el cual se valora como documento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; evidenciándose del mismo que entre la firma personal Promotora Centro Comercial del Este con el carácter de arrendadora e Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), con el carácter arrendataria, se firmó contrato de arrendamiento sobre el inmueble consistente en un local comercial signado con el N° L-28 de la nomenclatura propia del Centro Comercial del Este, en el Nivel Avenida, ubicado en la Avenida 19 de Abril, frente al Conjunto Residencial El parque, Municipio Pedro María Morantes del Estado Táchira, por el lapso de un (1) año contado a partir del 1° de noviembre de 2010, hasta el 31 de octubre de 2011; quedando establecido expresamente que sólo sería posible su prórroga en dos oportunidades, cada una por un término igual al del contrato, es decir, por un (1) año, siendo fundamental para la existencia de tales prórrogas, que las mismas constaran por escrito.
Mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2015 (fs. 18 al 21, pieza 2), la representación judicial de la parte actora promovió:
I.- Documentales:
1.- Comunicación enviada a la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), de fecha 28 de mayo de 2014 (f. 22, pieza 2), con sello y firma de recibido por ésta en la misma fecha. Dicha probanza al no ser impugnada por la parte demandada se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil y la misma sirve para demostrar que durante el transcurso de la prórroga legal, la parte arrendadora en acatamiento a la referida sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, notificó a la parte arrendataria que debía entregar el inmueble arrendado el día 31 de octubre de 2014, así como la solicitud de cumplimiento en el pago de los incrementos contractuales conforme a las estipulaciones del contrato.
2.- Comunicación enviada a Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA) (fs. 23 y 24, pieza 2), con sello y firma de recibido por ésta el 1° de octubre de 2014. Dicha probanza al no ser impugnada por la parte demandada se valora conforme a lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil; sirviendo para demostrar que la parte arrendadora notificó nuevamente a la parte arrendataria en fecha 1° de octubre de 2014, que debía entregar el inmueble arrendado el día 31 del mismo mes y año, ratificando las notificaciones anteriores, especialmente la de fecha 28 de mayo de 2014, así como la solicitud de cumplimiento en el pago de los incrementos contractuales conforme a las estipulaciones del contrato.
3.- Sentencia proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de mayo de 2014, en el expediente N° 2960. Ya recibió valoración como instrumento fundamental de la demanda consignado con el escrito libelar.
II.- Inspección judicial:
A los folios 29 al 36 de la pieza 2, riela acta de fecha 16 de diciembre de 2015 levantada con ocasión de la inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa, en el inmueble constituido por local comercial N° L-28 ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, situado en la Avenida 19 de Abril, frente al Conjunto Residencial El Parque, San Cristóbal, Estado Táchira, con su correspondiente informe fotográfico. Se valora conforme a las reglas de la sana crítica según lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose en la misma que el a quo hizo constar que el inmueble objeto de desalojo se encuentra en buenas condiciones de uso, mantenimiento y conservación. Que para el momento de la inspección se encontraban laborando cinco (5) personas, dependientes de la empresa Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA); que en el inmueble había mercancía, específicamente zapatos, publicidad comercial, mobiliario, equipos eléctricos y cartelera informática de documentos legales de la empresa y que el Tribunal no tuvo ningún obstáculo o impedimento para acceder al local comercial.

B- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Mediante escrito de fecha 2 de diciembre de 2015 (fs.25 al 27), la apoderada judicial de la parte demandada promovió:
I.- El mérito favorable de la sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el expediente No.2960. La referida probanza ya fue objeto de valoración probatoria.
Igualmente, promovió en el mismo particular el mérito favorable de la propia confesión del demandante en el libelo, al señalar que venció la prórroga legal y que las partes han mantenido la relación arrendaticia en los mismos términos y condiciones, por lo que, a su entender, se configuró un contrato a tiempo indeterminado.
Al respecto, cabe destacar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 134 de fecha 06 de febrero de 2007, en cuanto a las declaraciones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios, en la que dejó sentado lo siguiente:
La prueba de confesión ha sido objeto de estudio exhaustivo, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Para Francesco Carnelutti, la confesión “(…) es un testimonio y, por eso, una declaración de ciencia, desde luego no hay confesión sino cuando la parte declara alguna cosa como verdadera (…) no cualquier testimonio de la parte es confesión, sino solamente aquel que narra un quid contrario al interés de la misma parte (…)” (Sistema de Derecho Procesal Civil. Traducido por Alcalá Zamora, N. y Sentís Melendo, S., del original en italiano. Unión Tipográfica Editorial Hispano América, Buenos Aires, 1944, Pp. 482 y 483).
La Sala de Casación de Civil de este Máximo Tribunal de Justicia ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (s.S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos nos 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:
“Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:
‘…Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.
En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.
Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.
En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial…’.” (s.S.C. n° 400 de 30 de noviembre de 2000) (Subrayado y resaltado añadidos).

Asimismo, ese medio de prueba para su admisión, debe cumplir con ciertos requisitos o extremos objetivos, que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha precisado, de la forma siguiente:

“En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.
No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.
(…)
Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte.” (s.S.C.C. n° 347 de 2 de noviembre de 2001, resaltado añadido). (Resaltado propio).
(Exp. N° 06-0480)
Conforme al criterio jurisprudencial expuesto, los jueces deben efectuar el examen de las declaraciones espontáneas que efectúen las partes en cualquier grado e instancia de la causa fuera del lapso probatorio, siempre y cuando la parte que quiera aprovecharse de dicha declaración haga la invocación respectiva. Igualmente, que para que tales declaraciones puedan juzgarse como una confesión, deben estar acompañadas del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho en beneficio de la otra parte.
Ahora bien, al examinar el libelo de la demanda que dio origen al presente juicio no encuentra esta sentenciadora que la parte demandante hubiere señalado que vencida la prórroga legal, las partes mantuvieron la relación arrendaticia en los mismos términos y condiciones. Lo que señala la parte demandante textualmente es que “Debe tomarse en cuenta que la Prórroga (sic) Legal (sic) no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.” Por tanto, no hay confesión espontánea alguna que deba ser revisada.
II.- El mérito favorable de los artículos 13, 32 y Disposición Transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Cabe señalar al respecto, que las normas jurídicas reglan las relaciones entre las partes pero no constituyen medio de prueba objeto de valoración.
III.- El mérito favorable de lo señalado por el demandante en el libelo de demanda en su condición de arrendador, cuando para eludir su obligación legal expresa que no se puede configurar la tácita reconducción del contrato en virtud de que para las fechas 5 de noviembre de 2011, 8 de febrero de 2012 y 17 de septiembre de 2012 se efectuaron notificaciones al ciudadano Juan Enrique Perales Martín, destinadas a solicitar la desocupación del local comercial. Que tales notificaciones se efectuaron antes de la entrada en vigencia de la nueva ley y antes del vencimiento de la prórroga legal, y en todo caso, se hicieron a efectos del vencimiento del contrato, más no a los efectos del vencimiento de la prórroga legal.
Aplicando el criterio jurisprudencial antes expuesto, aprecia esta sentenciadora que la indicación efectuada por la parte actora en el libelo de demanda, respecto a las referidas notificaciones de fechas 5 de noviembre de 2011, 8 de febrero de 2012 y 17 de septiembre de 2012 dirigidas al ciudadano Juan Enrique Perales Martín, a los fines de solicitar la desocupación y entrega del local comercial objeto de arrendamiento, no constituye en modo alguno una confesión espontánea que tenga el propósito de reconocer que en el presente caso operó la tácita reconducción alegada por la parte demandada, y así se establece.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que entre el demandante Rafael Antonio Carrero García, en su carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este y la demandada Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), representada por el ciudadano Juan Enrique Perales Martín, se dio una relación contractual arrendaticia por tiempo determinado sobre el local N° L-28, ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, situado en la Avenida 19 de Abril frente al Conjunto Residencial El Parque, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, la cual se originó con el contrato privado de fecha 22 de octubre de 1997 y cuyo último contrato a tiempo determinado tuvo su vencimiento en fecha 31 de octubre de 2011, comenzando a correr a partir del 1° de noviembre de 2011 la correspondiente prórroga legal de tres (3) años, por tener la relación arrendaticia más de diez (10) años, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38, literal d) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sustituido por el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:


Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Igualmente, quedó probado que antes del vencimiento de la prórroga legal el 1° de noviembre de 2014, el ciudadano Rafael Antonio Carrero García, propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, notificó a la demandada arrendataria Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), sobre su obligación de entregar el local comercial objeto de arrendamiento una vez vencida dicha prórroga legal.
De igual forma, se aprecia de las actas del expediente que ante el incumplimiento de tal compromiso legal por parte de la empresa arrendataria, fue interpuesta en tiempo prudencial el 9 de marzo de 2015 la demanda que dio origen al presente juicio, tal como se evidencia del sello húmedo estampado por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en función de Distribuidor, corriente al vuelto del folio 5.
En este orden de ideas debe puntualizarse el contenido del artículo 1.614 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Sobre los requerimientos para que opere la tácita reconducción del contrato de arrendamiento prevista en la norma transcrita, la Sala Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal señaló en sentencia N° RC.000286 de fecha 5 de junio de 2013, lo siguiente:

Ahora bien, el artículo 1.614 del Código Civil delatado como no aplicado expresa lo siguiente:
“…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado…".
De la precitada norma se desprenden los requerimientos para que ocurra la tácita reconducción, los cuales son: a) La existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación.
Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como si se tratase de un contrato a tiempo indeterminado.
…Omissis…
De lo anterior se observa que contrario a lo señalado por el formalizante, el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, analizando cada uno de los requerimientos necesarios para que opere la tácita reconducción, considerando que el contrato fue a tiempo determinado, y una vez vencido el término del mismo el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador-propietario, pues éste previamente manifestó su voluntad inequívoca de dar por terminada la relación arrendaticia, razón por lo cual concluyó que “…la arrendataria no ha estado en posesión pacífica de la cosa arrendada…”, y en consecuencia declaró que el contrato es a tiempo determinado.
De modo que, es evidente que el juez de la recurrida sí aplicó el artículo 1.614 del Código Civil, razón por la cual debe declararse improcedente la presente denuncia. Así se decide. (Resaltado propio).
(Exp. N° AA20-C-2012-000771)

Así las cosas, dado que en el presente caso quedó evidenciado tanto de la referida sentencia de fecha 2 de mayo de 2014 proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, como de las notificaciones efectuadas por la parte actora a la parte demandada en fechas 28 de mayo de 2014 y 1° de octubre de 2014, así como de la propia interposición de la demanda que dio origen al presente juicio en fecha 9 de marzo de 2015, la voluntad inequívoca de la parte arrendadora demandante de dar por terminada la relación arrendaticia y de que se le haga entrega del inmueble objeto de arrendamiento, no puede considerarse procedente la tácita reconducción alegada por la parte arrendataria demandada, y así se establece.
En tal virtud, vencida como se encuentra la prórroga legal correspondiente sin que haya operado la tácita reconducción alegada por la parte demandada, resulta procedente la causal alegada por la parte actora para demandar el desalojo, prevista en el literal g. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a la letra dice:
Artículo 40.- Son causales de desalojo:

…Omissis…


g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la coapoderada judicial de la parte demandada y confirmar la decisión recurrida, tal como se expresará en el dispositivo del fallo. Así se decide.
III
DECISIÓN

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 16 de mayo de 2016.
SEGUNDO: CONFIRMA la decisión de fecha 16 de mayo de 2016 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que DECLARÓ CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Rafael Antonio Carrero García, en su carácter de propietario de la firma personal Promotora Centro Comercial del Este, contra la sociedad mercantil Inversiones Perales Martín, C.A. (PEMARCA), en la persona de su presidente Juan Enrique Perales Martín, como arrendataria, por desalojo del inmueble constituido por el local comercial N° L-28, ubicado en el Nivel Avenida del Centro Comercial del Este, situado en la Avenida 19 de Abril frente al Conjunto Residencial El Parque, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. En consecuencia, ésta última como demandada deberá proceder a desalojar el referido inmueble y hacer entrega del mismo a la parte actora.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandada apelante.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los catorce días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis. Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

La Juez Titular,


Aura María Ochoa Arellano

La Secretaria,


Abg. Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6972