TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

PARTE DEMANDANTE:FANNY EDID BONILLA DE MEDINA, MONICA PAOLA MEDINA BONILLA, TONNY ALEXANDER MEDINA BONILLA, FRNKLIN OMAR MEDINA BONILLA, YSLEY NATHALY MEDINA BONILLA Y PAUL DEL RIO MEDINA BONILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad número V-10.190.824, V-17.876.217, V-15.437.683, V-17.493.083, V-17.876.218 y V-15.437.682.

APODERADODE LA PARTE DEMANDANTE: LILIBETH OCHOA RUEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 104.755.

PARTE DEMANDADA:SOFIA LEON VDA. DE ABAUNZA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-23-776.239.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: FELIPE ORESTERES CHACON MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 24.439.

MOTIVO: Cumplimiento contrato de arrendamiento de local comercial por vencimiento de la prórroga legal. Apelación de sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 12de julio de 2016.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.
El presente juicio se inició por demanda que interpusieron los ciudadanos FANNY EDID BONILLA DE MEDINA, MONICA PAOLA MEDINA BONILLA, TONNY ALEXANDER MEDINA BONILLA, FRANKLIN OMAR MEDINA BONILLA, YSLEY NATHALY MEDINA BONILLA Y PAUL DEL RIO MEDINA BONILLA por desalojo de local comercial y por pago de cánones de arrendamiento vencidos, contra la ciudadana SOFIA LEON VDA. DE ABAUNZA, la cual admitió a trámite el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira por el procedimiento breve. Demanda que fue reformada, con el propósito de cambiar la pretensión de desalojo de local comercial y pago de cánones insolutos de arrendamiento, por la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial por vencimiento de la prórroga legal, siendo admitida por auto del 22 de abril de 2014. Y por auto del 7 de julio de 2015, se adecuó el trámite procesal al procedimiento oral de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014.

La decisión del juzgado a-quo.
El Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó sentencia definitiva el 12 de julio de 2016, en la cual declaró con lugar la demanda y condenó en costas del juicio a la parte demandada.

El recurso de apelación.

En fecha 13 de julio de 2016, el abogado FELIPE CHACON, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia definitiva dictada por el a-quo el 12 de julio de 2016 la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 27 de julio de 2016.

El trámite procesal en este juzgado superior

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 3 de agosto de 2016, se le dio entrada y el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento oral.
Informes de las partes en esta instancia superior

En fecha 4 de octubre de 2016, tanto la parte demandada como la parte demandante presentaron escrito de informes.

Observaciones a los informes

En fecha 7 de octubre d 2016, la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandante y en fecha 12 de octubre de 2016 lo mismo hizo la parte demandante con los informes de la parte demandada.
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la parte demandante en su libelo de demanda que, con fecha 21 de mayo de 2009, la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETTI suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, ella como arrendadora y la demandada como arrendataria, de un local comercial ubicado en planta baja, con escaleras de concreto, con techo de placa enervada (sic) de 0,25 cms de espesor, paredes de ladrillo cosido (sic), pisos y escaleras totalmente alfombrados, puertas y ventanal de vidrio con aluminio y rejas de protección tipo santamaría, ubicado en la avenida 11, s/n, de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira.
Que según la cláusula tercera del contrato, la vigencia del mismo era de un año, contado desde el 1 de febrero de 2009 al 1 de febrero de 2010, con prórrogas automáticas y sucesivas por períodos iguales siempre que alguna de las partes no hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad en contrario, con treinta (30) días de anticipación, antes del vencimiento.

Que se sucedieron varias prórrogas, hasta que el 30 de mayo de 2012, a través de un tribunal de municipio, la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la vigencia del contrato, por lo que la última prórroga, fue la comprendida entre el 1 de febrero de 2012 al 1 de febrero de 2013.

Que en esa misma oportunidad en que se hizo la notificación de no renovar más el contrato, se le notificó a la arrendataria, que tenía un año de prórroga legal, que comenzaba a regir a partir del 1 de febrero de 2013 y finalizaba el 1 de febrero de 2014.

Que el 2 de agosto de 2013,le fue vendido el inmueble a los demandantes por ante el Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira el cual quedó inscrito bajo el N° 2013.944, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 433.18.6.1.3891 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, de fecha 2 de agosto de 2013.Y que previamente, en cumplimiento del derecho a la preferencia ofertiva, le fue ofrecido a la arrendataria quien no quiso adquirirlo.

Que, no obstante haberse vencido la fecha de la prórroga legal el 1 de febrero de 2014, la arrendataria aún continúa ocupando el inmueble negándose a hacer entrega del mismo.

El valor de la demanda fue estimado en la suma de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00).

Peticiones de la parte demandante.

Que sea cumplido el contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y en consecuencia, le sea entregado el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes.

Hechos alegados por la parte demandada como fundamento de sus excepciones

En el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada, rechazó la estimación del valor de la demanda por considerarla insuficiente, alegando como razones la grave inflación y los costos, gastos y honorarios del juicio y en su lugar la estimó en (Bs. 381.254,00), equivalente a 3.002 unidades tributarias).
Alegó inepta acumulación de pretensiones, por cuanto dice que, se demandó el desalojo y se demandó la vez el pago de cánones insolutos, pretensiones que se excluyen, pues la primera es resolución y la segunda es cumplimiento.

Opuso como defensa de previo pronunciamiento la falta de cualidad y de interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio porque, alega que desde el 2 de septiembre de 1998 se suscribió un primer contrato de arrendamiento por intermedio de su hija Dary Esperanza Abaunza González con el ciudadano Vilvord Ferranti Filiberti, quien era el propietario arrendador del inmueble y que después de su muerte continuaron sus hijos en la sucesión Ferranti-Boeti, representada por la ciudadana Donatella Ferranti-Boeti y que para el momento de la admisión de la demanda 14-04-2014, tenía 16 años de duración el contrato de arrendamiento, por lo que le correspondían 3 años de prórroga legal, por lo que pide declarar la inadmisibilidad de la demanda.

Pidió citar a la ciudadana DonatellaFerranti-Boeti, conforme a los numerales 3 y 4 del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, para que en su condición de representante legal de la sucesión Clara Boeti de Ferranti y VilvordFerranti, quienes fallecieron el 09-07-2007 y 27-12-2008 para que convenga en la existencia de la relación arrendaticia desde hace más de 16 años.

Alegó también la prejudicialidad respecto de dos procesos judiciales, defensa ésta que fue declarada sin lugar, y cuya decisión no admite recurso de apelación de acuerdo con lo establecido en el tercer aparte del artículo 867 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este juzgador no le es dado hacer ningún pronunciamiento al respecto.

Planteó la tacha incidental de falsedad del instrumento de fecha 2 de agosto de 2013, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, asiento registral 1, matriculado con el N° 43318613891, libro folio real del año 2013, el cual fue acompañado con la demanda y a través del mismo los ciudadanos NELSON FERRANTI BOETTI, CARLA MARIA FERRANTI BIETTI, DONATELLA FERRANTI BIETTI, DANIEL ROBERTO FIALLO FERRANTI, dieron en venta a los demandantes, el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y por el cual se subrogaron en la cualidad de parte arrendadora. Procedimiento que se tramitó en cuaderno separado y que estando en segunda instancia para decisión el recurso de apelación se acumuló al presente cuaderno principal, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 291 del Código de Procedimiento Civil.

Peticiones de la parte demandada.

Pide que se fije la cuantía de la demanda en (Bs. 381.254,00), equivalente a 3.002 unidades tributarias).
Pide se declare la falta de cualidad activa y pasiva y la falta de interés procesal.
Se declare la inadmisibilidad de la demanda, debido a la acumulación indebida de pretensiones
Pide sea declarada sin lugar la demanda

III
MOTIVA
PRIMER PUNTO PREVIO
Sobre la impugnación de la cuantía de la demanda.

La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, rechazó la estimación de la demanda, considerándola insuficiente y al efecto, propuso una nueva cuantía de (Bs. 381.254,00), equivalente a 3.002 unidades tributarias, con el argumento de que la suma de (Bs. 15.000,00) en que había sido estimada no se correspondía con los actuales índices de inflación ni con los costos, gastos y honorarios del juicio, además, porque el inmueble objeto del contrato de arrendamiento tenía un valor de (Bs. 900.000,00).

A los fines de resolver el presente punto previo, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil prevé que, el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda, lo cual hizo la parte demandada.

Y según el artículo 30 del Código de Procedimiento Civil: “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda.” Entendiendo por el valor de ésta, el interés económico que se persigue con la demanda, o sea, el valor del “bien de la vida” que tiene por objeto la pretensión, estableciendo el legislador las reglas para determinar el valor de la demanda, en los artículos 31 al 38, según el “bien de la vida” objeto de la pretensión.
En materia de pretensiones derivadas de contrato de arrendamiento la valoración de la demanda no se hace con arreglo al valor del inmueble, ni a la inflación, ni a los costos, honorarios y gastos del juicio sino con arreglo a los cánones de arrendamiento, según la regla del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Y en este sentido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece la regla de valoración de la demanda cuando se trate de pretensiones derivadas del contrato de arrendamiento:

“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”

En el presente caso, la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento pero no reclama el pago de cánones de arrendamiento y a su vez la parte demandada reconoce que paga un canon de arrendamiento de (Bs 300,00) mensuales y así consta en la cláusula segunda del contrato escrito de arrendamiento.

La regla de este artículo 36 establece que para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la cuantía se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año, sin distinguir que se esté litigando o no sobre el pago de cánones, bien sea que se demande resolución, cumplimiento, validez o nulidad del contrato, por lo que aplicando analógicamente la regla dispuesta por el legislador para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, a este contrato a tiempo determinado, el valor de la demanda cabeza de este proceso debe ser el acumulado de las pensiones de un año, esto es, la suma de (Bs. 3.600,00). Sin embargo, el demandante estimó la demanda en (Bs. 15.000,00) y el demandado rechazó dicha estimación por insuficiente, por lo que en todo caso, ninguna de las partes la considera exagerada, así que se declara firme la estimación que hizo la parte demandante en su escrito libelar en (Bs. 15.000,00), y se desestima la impugnación del demandado. Así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

Sobre la falta de legitimación activa y pasiva de las partes y sobre el interés procesal

Es importante destacar que la legitimación ad-causam y el interés procesal se encuentran establecidos en el ordenamiento jurídico venezolano como defensas de previo pronunciamiento en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y son tributarias de la economía procesal y la seguridad jurídica, debido a que le permite al Estado a través del órgano jurisdiccional, controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

La legitimación ad-causam, según el procesalista, Luis Loreto, en su célebre trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad.” Es la relación de identidad lógica entre el sujeto que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico (el demandante concreto) o la persona contra quien se ejerce (el demandado concreto), y el sujeto a quien la ley le otorga el derecho de accionar (el demandante abstracto) o contra quien la ley otorga el derecho de acción (el demandado abstracto).

El interés procesal es la necesidad que se tiene de acudir al proceso judicial como único medio para hacer valer o hacer cumplir los derechos que los contratos y laleyes acuerdan a las personas, una vez son exigibles. El profesor Ricardo Henríquez La Roche sostiene que la doctrina distingue tres tipos de interés procesal: 1)El que deviene del incumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer por parte del obligado. Como el acreedor no puede obligar por su cuenta al deudor a cumplir con lo debido, precisa de una sentencia que reconozca su crédito y obligue al deudor a cumplir. Si la obligación no es aún exigible y el acreedor demanda judicialmente su cumplimiento, carecerá de interés procesal. 2)El que deviene de la ley, o sea, cuando se requiere la constitución, la modificación o la extinción de una situación jurídica y ello sólo puede darse a través de una sentencia. Como sucede con la declaratoria de interdicción de una persona con problema de salud mental que no puede proveer a la defensa de su patrimonio. Otro ejemplo es el divorcio; la nulidad del matrimonio. 3)El que deviene de la falta de certeza, cuando existe una situación de incertidumbre sea por falta o deficiencia del título; sea por amenaza de perturbación al ejercicio del derecho, fundada o no en otro título del adversario, que autoriza la intervención en vía preventiva autónoma para crear la certeza oficial que aleje anticipadamente el peligro de la transgresión posible en el futuro, evitando el daño que se causaría si la ley no actuase. (Ricardo Henríquez La Roche. “Instituciones de derecho procesal civil.” Ediciones Liber. Caracas 2005 págs 124-125).

En el caso de autos se evidencia del contrato de arrendamiento de fecha 21 de mayo de 2009, que la arrendataria es la ciudadana SOFIA DE LEON VDA. DE ABAUNZA, quien fue vinculada al proceso como parte demandada y la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETTI como arrendadora y consta igualmente en autos que el 2 de agosto de 2013, le fue vendido el inmueble a los demandantes por ante el Registro Público, produciéndose la subrogación en la parte arrendadora del contrato de arrendamiento, por lo que la relación sustancial litigiosa, es efectivamente entre quienes actúan en el presente juicio como parte demandante y como parte demandada, por consiguiente sí existe legitimación activa en la parte demandante y legitimación pasiva en la parte demandada.

Igualmente, en cuanto al interés procesal, resulta claro de los hechos narrados por el demandante en su escrito libelar, cuando afirma que a la demandada se le otorgó la prórroga legal arrendaticia y se cumplió, más sin embargo, ésta siguió ocupando el inmueble arrendado, lo que justifica el uso de la función jurisdiccional, por tanto, también existe interés procesal y así se decide.

TERCER PUNTO PREVIO
En cuanto a la inepta acumulación de pretensiones

Resulta apenas obvio la falta de todo asidero de esta defensa opuesta por la parte demandada, pues con la reforma de la demanda, la parte demandante tan sólo demandó una única pretensión, cual es, la de cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término de la prórroga legal con la consecuente entrega del inmueble arrendado libre de personas y de cosas. Por tanto, se declara sin lugar la defensa de inepta acumulación de pretensiones opuesta por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda. Así se decide.

CUARTO PUNTO PREVIO
En cuanto a la solicitud de reposición de la causa

La parte demandada, en el escrito de observaciones a los informes de la parte demandante presentado en esta alzada, alega que el juez accidental a-quo que entró a conocer en razón de las inhibiciones de las jueces a cargo de los tribunales de los Juzgados Primero y Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, vulneró el debido proceso, porque aplicó un procedimiento personal que no está previsto en la Ley especial de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) del 23 de mayo de 2014 ni en el Código de Procedimiento Civil, para contestar demanda ni para el periodo probatorio.

Sobre este alegato, este tribunal observa que, el abogado Felipe Chacón, apoderado judicial de la parte demandada, apeló del auto del 7 de julio de 2015 dictado por el tribunal de la causa, que acatando lo ordenado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en sentencia del 29 de junio de 2015 había ordenado adecuar el trámite procesal con arreglo al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del 23 de mayo de 2014, el cual debía seguirse por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil, recurso que fue decidido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, quien por sentencia de fecha 5 de noviembre de 2015, declaró sin lugar el recurso de apelación y confirmó el auto recurrido. De modo, que tal alegato del abogado de la parte demandada ya fue resuelto, habiéndose considerado ajustado a Derecho y a la Constitución el mismo. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA.

El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento de local comercial por vencimiento de la prórroga legal, la cual se encuentra prevista en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”

De acuerdo con la norma citada, los elementos de la pretensión son: 1) Que el sujeto activo sea el arrendador, el sujeto pasivo el arrendatario. 2)Que la causa petendi, sea el vencimiento de la prórroga legal y no obstante el arrendatario continúe ocupando el inmueble. Y 3)El petitum, esto es, que se reclame el cumplimiento del contrato, con la entrega del inmueble.

Por su lado, el artículo 38 ejusdem, establece lo concerniente a la prórroga legal:

Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a.-Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b.-Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1)y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Como quedó establecido en el punto previo sobre la legitimación ad-causam de las partes, la parte demandante alega ser arrendadora y afirma que la demandada es arrendataria. Asimismo, alegó que la relación arrendaticia estuvo regida por un contrato escrito a tiempo determinado, que establecía una duración de un año, contado dese el 1 de febrero de 2009 y finalizaba el 1 de febrero de 2010, pero que podía ser objeto prorrogas sucesivas y automáticas por tiempo igual, mientras ninguna de las partes manifestara a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo más. Asevera la parte demandante que mucho antes de los treinta días de que se venciera la prórroga comprendido entre el 1 de febrero de 2012 al 1 de febrero de 2013, manifestó de manera autentica a la arrendataria su voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia. Sostiene que, siendo así la demandada estuvo ocupando el inmueble como arrendataria desde el 1 de febrero de 2009 al 1 de febrero de 2013, o sea, por un tiempo de 4 años, por lo que tenía derecho a un tiempo de prórroga legal de un (1) año, según el literal “b“ del mencionado artículo 38. Y finalmente, que ese año de prórroga legal estuvo comprendido entre el 1 de febrero de 2013 y el 1 de febrero de 2014, el cual se cumplió sin que la demandada hubiese hecho entrega del local arrendado.

Contrariamente, la parte demandada, opuso como defensa para ser objeto de pronunciamiento de fondo, el hecho impeditivo de no haberse vencido la prorroga legal, porque a su decir, el contrato se había iniciado en 1999, por lo que el tiempo de prorroga legal era el del literal “d” del artículo 38, esto es, tres (3)años, por tanto pidió la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, con arreglo a lo establecido en el artículo 41 ejusdem:

Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”

Análisis probatorio

A los folios 261 al 293, copia del expediente N° 2303 contentivo de la actuaciones del procedimiento de declaración de ausencia de la ciudadana Ornela Andina Ferranti Boeti, que cursó por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnadas, se aprecian por haber sido expedidas por funcionario competente, conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto este juzgado le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señal el artículo 1359 del Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un juez con facultad para dar fe de dichos actos y por tanto hacen fe, frente a las partes y frente a terceros, que en efecto se tramitó dicho procedimiento y el referido juzgado dictó decisión en fecha 3 de junio de 2010, declarando legalmente ausente a la ciudadana Ornela Andina FerrantiBoeti y, autorizando al ciudadano Daniel Roberto Fiallo Ferranti para la venta de los derecho y acciones del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este juicio. Así se decide.

A los folios 69 al 78 corre inserta copia del documento de adquisición del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento aquí se demanda, de fecha 2 de agosto de 2013, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira el cual quedó inscrito bajo el N° 2013.944, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 433.18.6.1.3891 y correspondiente al libro del folio real del año 2013, de fecha 2 de agosto de 2013. Contra este documento la parte demandada promovió la tacha de falsedad incidental. Este tribunal superior, en sentencia del 12 de diciembre de 2016, conociendo en alzada de la sentencia dictada en fecha 29 de junio de 2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, declaró INADMISIBLE LA TACHA. Por consiguiente, el presente documento por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada, se aprecia por haber sido expedido por funcionario competente, conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y por tanto este juzgado le confiere el valor probatorio que señal el artículo 1359 del Código Civil y por tanto hace fe, frente a las partes y frente a terceros, que los ciudadanos Nelson FerrantiBietti, Carla María FerrantiBoetti, DonatellaFerrantiBoetti y Daniel Roberto FialloFerranti, éste como único y universal heredero de la ciudadana Ornella Andina FerrantiBoetti, dieron en venta a los aquí demandantes el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se decide.

A los folios 36 al 42, riela copia certificada de la notificación judicial N° 9976-12, efectuada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción judicial del estado Táchirala cual por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada, se aprecia por haber sido expedidas por funcionario competente, conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y por tanto este juzgado le confiere el valor probatorio que señal el artículo 1359 del Código Civil y por tanto hace fe, frente a las partes y frente a terceros, de que, el referido juzgado notificó a la ciudadana SOFIA LEON VDA. DE ABAUNZA en el punto. 1)La voluntad de la arrendadora de no renovar más el contrato de arrendamiento, por lo que la última renovación de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento era del 1 de febrero de 2012 al 1 de febrero de 2014. 3)Que por cuanto el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia de cuatro (4) años, le informan de la prórroga de un (1) año que comienza el 1 de febrero de 2013 y finaliza el 1 de febrero de 2014. Así se decide.

Y dentro de los documentos que conforman la notificación judicial N° 9976-12, se encuentra agregado el documento privado simple de fecha 21 de mayo de 2009 suscrito entre la demandada, ciudadana SOFIA LEON VDA DE ABAUNZA y la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETI (una de las causahabientes de los demandantes en el presente juicio), sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del mismo es de un (1) año contado a partir de 1 de febrero de 2009 hasta el 1 de febrero de 2010 y que el mismo podrá ser prorrogado a voluntad de las partes por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes no hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad en contrario, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato. Documento que se valora con arreglo a lo establecido en los artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil, como plena prueba, de la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, por no haber sido impugnado ni desvirtuado. Así se decide.

A los folios 79 al 109 corre inserta copia certificada de la notificación judicial N° 10540-13, efectuada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción judicial del estado Táchira la cual por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada, se aprecia por haber sido expedida por funcionario competente, conforme lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y por tanto este juzgado le confiere el valor probatorio que señal el artículo 1359 del Código Civil y por tanto hace fe, frente a las partes y frente a terceros, de que, el mencionado juzgado hizo saber a la ciudadana Sofía León vda de Abaunza en fecha 17 de diciembre de 2013 que los aquí demandantes eran los nuevos adquirientes del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que lo relacionado con el contrato de arrendamiento suscrito el 21 de mayo de 2009 con sus causahabientes, así como la notificación de no continuar la vigencia de dicho contrato a partir del 1 de febrero de 2013, se mantenía al igual que la prorroga legal de un año, que vencía el 1 de febrero de 2014. Así se decide.

A los folios 34, 36, 38 y 41, la declaraciones testimoniales de las ciudadanas Abigail Blanco, Sol Marina Barrientos Granados, Carmen Rosa Pérez de Galviz y Matilde Hernández Duarte, las cuales tuvieron por objeto, probar que la ciudadana SOFIA LEON VDA DE ABAUNZA, tenía más de dieciséis años de ser arrendataria del local comercial objeto de este juicio. Sin embargo, tal medio de prueba resulta ilegal, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, para probar la existencia de una convención con el fin de establecer una obligación, cuando el valor sea superior a dos mil bolívares, que con la conversión monetaria de 2008, quedaron reducidos a dos bolívares (Bs. 2,00), siendo el canon de trescientos bolívares. Así lo tiene establecido la jurisprudencia, entre otras, según sentencia Nº 81 del 30 de marzo de 2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, en que aplica esta regla del artículo 1.387, incluso, en relación al valor del objeto del contrato:

“…considera esta Sala que en el caso bajo decisión no era admisible la prueba de testigos para probar, la existencia del contrato de comodato, como lo pretendió la parte actora, en razón de que el bien sobre el cual recae lo acordado por las partes al celebrar el contrato es un inmueble, cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares y, así se declara.”

Por tanto, no se aprecia este medio de prueba, por ilegal. Así se decide.

A los folios 259 y 260, corre inserto documento contentivo de contrato de arrendamiento, suscrito por los ciudadanos Vilvord Ferranti Filiberti y Dary Esperanza Abaunza González, instrumento que resulta totalmente impertinente por no formar parte del thema probandum de este juicio, por no tanto no se aprecia ni valora. Así se decide.

Finalmente, el abogado de la parte demandada, produjo más de doscientas copias de vouches bancarios, así como copia de factura de servicio eléctrico, copia de licencia de industria y comercio; realizó una inspección judicial en el inmueble arrendado con el objeto de demostrar que el mismo no se encuentra construido en un centro comercial o en un edificio. Medios de prueba éstos que no guardan ninguna relación con el thema probandum, de la presente causa, por tanto no se aprecian ni valoran. Así se decide.

Conclusión del análisis probatorio

En el presente caso el tribunal encuentra que, fueron constatados los hechos fundamento de la pretensión demandada, esto es: 1) la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre la parte demandante y la parte demandada, como es el documento privado simple de fecha 21 de mayo de 2009 suscrito entre la demandada, ciudadana SOFIA LEON VDA DE ABAUNZA y la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETI (una de las causahabientes de los demandantes en el presente juicio), sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual en su cláusula tercera establece que el tiempo de duración del mismo es de un (1) año contado a partir de 1 de febrero de 2009 hasta el 1 de febrero de 2010 y que el mismo podrá ser prorrogado a voluntad de las partes por períodos iguales siempre y cuando alguna de las partes no hubiere notificado por escrito a la otra su voluntad en contrario, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato. 2)Quedó comprobado igualmente el hecho de haberse puesto en conocimiento de la parte arrendataria de la voluntad de la parte arrendadora de ponerle fin a la duración del contrato, lo cual se hizo según consta en la notificación judicial N° 9976-12, efectuada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción judicial del estado Táchira dentro del tiempo previsto en el contrato. 3)Quedó establecido que la parte demandada siguió ocupando el inmueble durante el período comprendido entre el 1 de febrero de 2013 y el 1 de febrero de 2014, o sea, que se cumplió con el otorgamiento de la prórroga legal que prevé el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la parte demandada no negó ese hecho, y 4)También se tiene por establecido al no haber sido controvertido, que la parte demandada, después de vencido el plazo de la prorroga legal continuó ocupando el inmueble arrendado.

Mientras que la parte demandada, no pudo demostrar los hechos fundamentos de la excepción impeditiva que opuso, como era la existencia de una relación arrendaticia con una data de dieciseis años que daba derecho a una prórroga legal de tres años.

De manera pues, que habiendo resultado probado los hechos de la pretensión demandada, los cuales encajan en el supuesto de hecho del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe producirse por tanto la consecuencia jurídica allí prevista, cual es la entrega del inmueble arrendado. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Sin Lugar la apelación interpuesta en fecha 13 de julio de 2016, por el abogado FELIPE CHACON, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira del 12 de julio de 2016.

SEGUNDO: Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por los ciudadanos FANNY EDID BONILLA DE MEDINA, MONICA PAOLA MEDINA BONILLA, TONNY ALEXANDER MEDINA BONILLA, FRANKLIN OMAR MEDINA BONILLA, YSLEY NATHALY MEDINA BONILLA Y PAUL DEL RIO MEDINA BONILLA, contra la ciudadana SOFIA LEON VDA. DE ABAUNZA.

TERCERO: Se ordena a la ciudadana SOFIA LEON VDA. DE ABAUNZA hacer entrega a los demandantes, libre de personas y de bienes el inmueble consistente en un local comercial, ubicado en planta baja, con escaleras de concreto, con techo de placa enervada (sic) de 0,25 cms de espesor, paredes de ladrillo cosido (sic), pisos y escaleras totalmente alfombrados, puertas y ventanal de vidrio con aluminio y rejas de protección tipo santamaría, ubicado en la avenida 11, s/n, de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira.

CUARTO: Se condena en las costas del juicio a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este proceso. Asi mismo, se condena en costas del recurso de apelación a la demandada, conforme al artículo 281 ejusdem, por haber sido confirmada la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis días del mes diciembre del año 2016. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez,

Fabio Ochoa Arroyave.-

La Secretaria,

María Fabiola Zambrano .-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres (3:00 p.m.) de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7420.-