TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: JUAN ALBERTO GUTIERREZ RINCON, Venezolano, mayor de edad, titular de la con cédula de identidad Nro. V-11.105.292, de este domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA FERNANDA RONDON SUAREZ y CARMEN YORLEY ESCALANTE, Venezolanas, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. V-15.156.127 y V-17.644.701, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 115.934 y 167.415 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: EL ZOOR HIMAD HICHAM FANDI, mayor de edad, extranjero con cédula de identidad Nro. E-82.208.787, de este mismo domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE MARTINEZ CASANOVA y GERMAN ROLANDO PEÑARANDA RODRIGUEZ, Venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nro. 15.241.873 y V-13.973.643, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo Nros. 104.754 y 104.756,
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
EXPEDIENTE: Nro 8330.

I
RESEÑA DE LAS ACTAS DEL EXPEDIENTE
Proveniente del Tribunal en funciones de distribución de expedientes, se recibe en éste despacho, libelo de demanda interpuesto por el ciudadano JUAN ALBERTO GUTIERREZ RINCON en contra del ciudadano EL ZOOR HIMAD HICHAM FANDI en fecha 22 de septiembre del 2.014. . La demanda en cuestión se encuentra referida al reclamo judicial que hace el demandante, del desalojo del local comercial que ocupa su arrendatario.

La demandante soporta su pretensión en las siguientes alegaciones:
.- que el día 15 de abril de 2.011, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un terreno debidamente encerrado por paredes de ladrillo frisadas y un portón junto con un baño y área para local comercial, a través de contrato de arrendamiento escrito, ubicado dicho inmueble en la carrera 20, calle 11 Nro. 20-58 de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes del Estado Táchira.
.- que el inmueble le pertenece según documento debidamente protocolizado en fecha 05 de septiembre de 2.008, inserto bajo matricula 2008-LRI-T59-33, con posterior documento igualmente registrado bajo el Nro. 2013.243, asiento registral 1.
.- que en el contrato de arrendamiento se estableció que su duración era por un tiempo participativo; que el arrendador, se compromete al uso del mismo para el estacionamiento de vehículos, y en la parte del frente un puesto de comida rápida en construcción liviana, la cual podrá ser removido de forma rápida sin que la misma pierda su valor estructural, sin subalquilarlo; que el arrendador se compromete a mantener en buen estado y darle un buen uso conforme al terreno, así mismo según el contrato se comprometía a entregar el terreno una vez que el arrendatario lo notifique por lo menos con un mes de anticipación.
.- que en el contrato se utilizó erradamente la terminología arrendador y arrendatario asignándolo de forma equivoca a las partes, por lo que procede a aclarar quien es la persona del arrendador y quien la del arrendatario.
.- señala que arrendó de buena fe al demandado, por un tiempo determinado, y que según el contrato el cumplimiento era para el día 15 de abril de 2.012, por lo que en cumplimiento al contrato, procedió a notificar de la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y que tal notificación fue recibida y firmada personalmente el día 15 de marzo de 2.012, por lo que fue manifestado que la entrega del inmueble, era para el día 15 de enero de 2.013, por lo que otorgó un lapso de diez meses para la entrega voluntaria del inmueble.
.- que desde el mes de enero de 2.103, se han suscitado una serie de hechos que han hecho imposible la entrega voluntaria del inmueble por parte del arrendatario de autos, considerando ello injusto, ya que el canon desde el año 2.011 ha sido el mismo.
.- que igualmente el arrendatario tiene el inmueble en estado de abandono total, pues colocó un techo de fibra de vidrio, con un enrejado enrejado e instaló una cocina y varias mesas, colocando en funcionamiento un restaurant denominado BARBAR AGGA, C.A., contradiciendo lo pactado en el contrato de arrendamiento, donde se acordó que se colocaría una estructura liviana y un puesto de comida rápida, lo cual no fue así, abusando para hacer algo distinto a lo pactado.
.- que el negocio instalado no cuenta con normas de salubridad, ya que conforme a inspección judicial realizada por el Tribunal cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas del Municipio San Cristóbal, de fecha 07 de agosto de 2.014, los alimentos que se ofrecen y los utensilios de cocina, los tiene botados al piso y a la intemperie, creando un ambiente de desaseo y deterioro a su propiedad, estando completamente abandonado, enmontado y lleno de escombros.
.- que luego de realizarse la inspección Judicial, el demandado procedió a ejecutar en el mes de septiembre una serie de mejoras al inmueble sin su autorización, procediendo a levantar unas paredes e introducir al mismo una gran cantidad de materiales de construcción, desconociendo su destino.
,. Que quiere decir que el demandado no tiene la intensión de desalojar el inmueble, y que por el contrario se está tomando atribuciones para los cuales no cuenta con ninguna facultad, por lo que considera justo y apegado a derecho que se le entregue el inmueble.
.- señala como fundamento legal de su demanda, los artículos 2, y 40 literales c y g, de la Ley de regularización del arrendamiento inmobiliario, 1264 y 1167 del Código Civil, y peticiona el desalojo del inmueble, que el mismo se entregue en perfecto estado de conservación y el pago de costas y costos del juicio. Peticiona además medida cautelar de prohibición de realizar o construir mejoras.

Riela al folio 45, auto de fecha 22 de octubre de 2.014, por el que se da admisión a la demanda en cuestión, ordenándose emplazar al demandado, para que dentro del lapso de dos (02) días de despacho a la constancia en autos de su citación diera contestación a la demanda de autos.

CITACION DE LA DEMANDADA
Cumplidos los trámites previos y elaborada la compulsa de citación, se tiene que consta al folio 50, diligencia de fecha 09 de diciembre de 2.014, indicando que no ha sido posible ubicar al demandado de autos, en la dirección señalada como Barrio Obrero, carrera 20, calle 11, Nro. 20-58 de esta ciudad de San Cristóbal.

Peticionada la citación por carteles por la parte actora en fecha 08 de enero de 2.015, es acordada mediante auto, constando de los folios 64 al 69, la publicación, consignación y fijación de dichos carteles.

En fecha 24 de marzo de 2.015, la representación actora solicita el nombramiento de defensor Judicial, nombrándose a tal efecto al abogado Nelson Rosales, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 168.842, quien debidamente notificado, acude en fecha 20 de abril de 2.015, señala aceptar el cargo prestando el juramento de Ley. No obstante en fecha 21 de abril de 2.015, acude el co apoderado Judicial de la demandada, consignado poder y dando contestación de demanda.

Riela a los folios 75 al 80, escrito de contestación de demanda presentado por la representación de la accionada señalando las siguientes alegaciones de defensa:
.- que conviene en la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 15 de abril de 2.011; conviene en que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que el inmueble fue arrendado como estacionamiento y venta de comida rápida.
.- señala que niega, rechaza y contradice en los hechos y en el derecho la pretensión del demandante, indica además que la misma es temeraria y carente de certeza jurídica.
.- señala que niega, rechaza y contradice que el demandado haya realizado reformas al inmueble en el mes de septiembre del año 2.014, ya que según el acta de inspección, la estructura del inmueble sigue siendo exactamente la misma, con un área de servicio al cliente y un área de cocina, además de constar de paredes de bloque, techos con lámina de policarbonato tipo cúpula, piso de concreto y cerrado por medio de rejas metálicas, con servicio de lavaplatos, un área para baño, estacionamiento no utilizado, todo encerrado en paredes de bloque y con un portón metálico que sirve de acceso.
.- señala que la demandada haya incurrido en la causal de desalojo por haber efectuado en el local mejoras no autorizadas en el inmueble, existiendo incongruencia al señalarse que el inmueble se encuentra en estado de abandono y que se han realizado mejoras.
.- que las mejoras de techo de fibra de vidrio con enrejado, cocina y varias mesas para el funcionamiento de un Restaurant, porque de lo contrario, el demandado no las hubiese arrendado.
.- señala que la demandante no indica en que momento fueron realizadas las mejoras, ni la secuencia de las mismas, sin existir un reclamo formal donde se manifieste el desacuerdo con las supuestas mejoras o acondicionamientos.
.- señala que niega y rechaza la alegación de la demandante sobre realizar mejoras después de practicada la inspección, porque la actora no tiene certeza de cuales fueron las supuestas mejoras que se realizaron en el inmueble, con los supuestos materiales que ingresaron y no se señala en que lugar del inmueble fueron levantadas las supuestas paredes, que fue lo que se derribó, y que salón nuevo se hizo.
.- niega y rechaza que el restaurant que funciona en el inmueble objeto del desalojo no sea de comida rápida y de estructura liviana, ya que se encuentra en el mismo estado en que fue arrendado y que la omisión de la actora al regular la relación arrendaticia sin establecer cuáles eran las condiciones particulares del inmueble arrendado y sin ello, difícilmente puede el Juzgado determinar que efectivamente el demandado realizó reformas en el inmueble.
.- niega y rechaza que el Restaurant donde funciona el inmueble objeto de del desalojo no cuente con los requisitos mínimos de salubridad.
.- que al momento de iniciar la relación arrendaticia, el 15 de abril del 2.011, la actora manifiesta en el contrato de arrendamiento que se estaba arrendando un terreno, pero del documento por el que el demandante adquiere derechos y acciones, se manifiesta que el inmueble consta de una casa para habitación, construida de paredes de bahareque, adobe, parte de ladrillo con techos de tejas y pisos de mosaico y cemento, constante de recibo comedor, seis habitaciones, cocina, servicios sanitarios, señala que entonces en un documento privado manifiestan que es un lote de terreno y en el documento público se señala la estructura real del inmueble, por lo que no existe certeza de las condiciones materiales reales del inmueble.
.- señala que hasta ahora el demandado tiene conocimiento de que el inmueble objeto de la demanda, para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, pertenecía al demandante y a la ciudadana Herminia Márquez de Ramírez, y en fecha 25 de febrero del 2.013, la segunda vende sus derechos, por lo que se efectúa la venta sin agotar el procedimiento de preferencia ofertiva, por lo que ejercerá el retracto legal arrendaticio.
.- señala que impugna la notificación realizada por la actora, por existir indeterminación en cuanto a la fecha de emisión del instrumento.

En fecha 28 de abril de 2.015, se celebra la audiencia preliminar en la que, en términos generales ratifican los términos del libelo y de la contestación de demanda, procediéndose luego, el 05 de mayo de 2.015, mediante auto a la fijación de hechos controvertidos.

DE LAS PRUEBAS DE LA LITIS
A los folios 2 al 5, II pieza riela el escrito de pruebas presentado por la parte accionante en fecha 12 de mayo de 2.015, y a su vez la representación de la demandada promueve pruebas en fecha 13 de mayo. Ambos escritos son providenciados mediante auto de fecha 15 de mayo de 2.015.

Finalmente se realiza la última etapa de cognición del expediente con la celebración de la audiencia de juicio en fecha 25 de septiembre de 2.015, con la asistencia de los representantes Judiciales de las partes, dictándose el dispositivo del fallo.

II
MOTIVACION DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION
Establecido el iter procesal de la presente causa, se procede de seguidas y conforme a lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo en consecuencia una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia, para luego de precisado el thema decidendum analizar los medios de prueba aportados a la litis, motivando la sentencia conforme a lo alegado y probado en autos.

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
El ciudadano JUAN ALBERTO GUTIERREZ RINCON, acude al órgano Jurisdiccional a demandar al ciudadano EL ZOOR HIMAD HICHAM FANDI, por el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento para uso comercial consistente en un terreno debidamente encerrado por paredes de ladrillo frisadas y un portón junto con un baño y área para local comercial, ubicado en la carrera 20, calle 11, Nro, 20-58, barrio obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, sobre el que se celebró contrato de arrendamiento escrito en fecha 15 de abril de 2.011, señalando que el inmueble fue arrendado de buena fe y que su cumplimiento era para el día 15 de abril de 2.012, por lo que en fecha 15 de marzo de 2.012, se notificó al arrendatario de que no hubo acuerdo para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, y que el inmueble debía devolverse en fecha 15 de enero de 2.013 en las mismas condiciones en que fue recibido.
Así mismo adiciona que desde el mes de enero de 2.013, se han suscitado una serie de hechos que han hecho imposible la entrega voluntaria del inmueble por parte del arrendatario, siendo ello injusto pues desde el año 2.011, el canon ha sido el mismo y no se ha podido llegar a un acuerdo, siendo que además el arrendatario tiene el inmueble en estado de abandono, colocó un techo de fibra de vidrio con un enrejado e instaló una cocina y varias mesas, colocando en funcionamiento un Restaurant denominado Barbar Agga, C.A. contradiciendo lo pautado en el contrato de arrendamiento, ya que se acordó que solo se iba a colocar una estructura liviana para el funcionamiento de un puesto de comida rápida, haciendo algo distinto a la pactado, aunado a que el inmueble no cuenta con las normas de salubridad, tal y como consta de Inspección Judicial realizada por el Tribunal Cuarto del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 07 de agosto de 2014, ya que los alimentos que se ofrecen en el local no cuentan con normas de salubridad, el puesto de estacionamiento no funciona, y el único baño se utiliza como depósito.
Arguye que el demandado, luego de realizada la inspección Judicial en el mes de agosto, procedió a ejecutar en el mes de septiembre una serie de mejoras al inmueble sin autorización alguna, procediendo a levantar unas paredes y a introducir en el inmueble gran cantidad de construcción, desconociendo por completo su destino, por lo que peticiona el desalojo del inmueble, y que para el momento de la entrega material del inmueble, se haga en el mismo perfecto estado de conservación. Peticiona además medida cautelar, todo con fundamento en el artículo 2 de la Ley de regularización para el arrendamiento comercial, 40, literales c y g, y 1264 y 1167 del Código Civil.
CONTESTACION DE DEMANDA
Señala que conviene en la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 15 de abril de 2011, en que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que el inmueble fue arrendado como estacionamiento y venta de comida rápida,
Niega y rechaza en términos generales los términos de hecho y del derecho de la presente demanda y particulariza que niega y rechaza que el demandado haya realizado reformas al inmueble en el mes de septiembre de 2.014, después de la evacuación de la inspección Judicial, ya que la estructura del inmueble sigue siendo exactamente la misma, con un área de servicio al cliente y un área de cocina, además de constar de paredes de bloque contrechos de láminas de policarbonato tipo cúpula, piso de concreto y cerrado por medio de rejas metálicas, con servicio de lavaplatos, área de baño, estacionamiento no utilizado, todo encerrado en paredes de bloque y portón negro.
Niega y rechaza además haber efectuado reformas sin autorización, porque el propio libelo de demanda contiene incongruencias al establecerse que el mismo se encuentra en estado de abandono, pero que le colocó techo de fibra de vidrio enrejado e instaló cocina y varias mesas e instaló un Restaurant, existiendo contradicción pues se señala que está en estado de abandono y realizó mejoras.
Señala que las mejoras señaladas ya constaban en el inmueble al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y que resultan poco creíble lo señalado en el libelo de demanda, motivado a que no se indica en la demanda en que momento, fueron realizadas las mejoras, ni la secuencia de las mismas y menos consta un reclamo formal donde se manifieste un desacuerdo con las supuestas mejoras o acondicionamientos, siendo ello una simple excusa para incoar un desalojo ilegal. Además –expresa- que la demandante no tiene certeza de cuales fueron las supuestas mejoras que se realizaron en el inmueble con los supuestos materiales que se ingresaron en el inmueble y que además no se indica en cual lugar del inmueble fueron levantadas las supuestas mejoras, que fue lo que se derribó o cual fue el nuevo salón que se realizó y que así mismo no se mencionó el cambio en la estructura del inmueble.
Niega y rechaza la alegación de que el restaurant que funciona en el inmueble no sea de comida rápida y de estructura liviana, siendo que el mismo se encuentra exactamente en el mismo estado en que fue arrendado, existiendo omisión de la actora al no establecer cuales eran las condiciones particulares del inmueble arrendado, neando y rechazando de igual manera que el restaurant no cuente con los requisitos mínimos de salubridad.
Señala que resulta ilógica la pretensión de la actora, ya que al momento del inicio de la relación arrendaticia, la actora manifestó en el contrato de arrendamiento que estaba arrendando un terreno, pero en el documento que la actora acompaña donde se adquieren los derechos y acciones de la comunera, en fecha 25 de febrero de 2013, se manifiesta que el inmueble consta de una casa para habitación, constante de recibo comedor, seis habitaciones, cocina, servicios sanitarios. Existiendo indeterminación con respecto a la estructura real del inmueble y que además señala que impugna la notificación efectuada por constar en la misma dos fechas, existiendo indeterminación respecto a la fecha de emisión del instrumento.

THEMA DECIDENDUM
ESTABLECIMIENTO DEL HECHO CONTROVERTIDO
Conforme a las alegaciones de las partes, para quien juzga, la presente litis queda circunscrita a una pretensión de desalojo de inmueble para uso comercial con fundamento en la causal de entrega del inmueble por haber fenecido el contrato y no existir acuerdo de renovación y por la causal de haberse efectuado en el inmueble reformas sin la autorización del arrendador. Circunstancia que niega la accionada con el señalamiento de la transformación del contrato a tiempo indeterminado y con la indicación de que no existe determinación de cuales mejoras fueron efectuadas en el inmueble, y de que las mismas ya existían, por lo que no puede declararse con lugar la demanda

ESTABLECIMIENTO DE LA CARGA PROBATORIA
Se tiene que en la presente causa, la demandante fundamenta su pretensión en el incumplimiento contractual de la demandada, por incumplir con su obligación de entrega del inmueble al ser debidamente notificada de la culminación de la relación arrendaticia y el inicio del lapso de prorroga legal, así como en el hecho de que la arrendataria realizó mejoras sin la debida autorización del arrendador. Por tanto conforme a la correcta aplicación de los principios rectores de la carga de la prueba, previstos el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, en el caso sub lite corresponde al demandante demostrar el cumplimiento de los presupuestos procesales para que pueda condenarse a la accionada a la entrega del inmueble por el fenecer el contrato y disfrutar la accionada de la prórroga de Ley. Así mismo debe demostrar la demandante el hecho de la realización de mejoras sin autorización, correspondiendo a la accionada la contraprueba de las alegaciones hechas. .
MEDIOS DE PRUEBA QUE OBRAN EN LA LITIS
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Con el libelo de demanda
.- al folio 9, riela documento privado de fecha 15 de abril de 2011, que se observa suscrito por las partes de la litis; dicha documental opuesta a la accionada no fue objeto de desconocimiento, por lo que se tiene como legalmente reconocida, conforme a la indicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para inferir de la misma la celebración de un contrato de arrendamiento de las partes en litigio, con las especiales convenciones estipuladas como rectoras de su relación locaticia, en especial, el tiempo de duración del contrato,
.- Al folio 10, documento privado con fecha de emisión 15 de marzo de 2011 y con fecha de recibido 15 de marzo de 2.012, suscrita por las partes de la litis. Esta documental privada es opuesta a la accionada, quien señala que la impugna por discrepancia en las fechas. No obstante quien juzga, señala que la misma no fue desconocida y al tratarse de documento privado debió ser tachada. En tal razón considera quien juzga que tal documental resultó legalmente reconocida conforme a la indicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo indicado en su contenido material respecto la notificación hecha por la demandante a la demandada de no renovación del contrato y que la entrega del inmueble debía ser efectuada en fecha 15 de enero de 2.013.
.- Expediente solicitud Nro. 064-14, de la nomenclatura del Tribunal cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal del Estado Táchira, relativa inspección Judicial, en la que se deja constancia de las características del inmueble, del funcionamiento en el inmueble de un Restaurant, que el inmueble se encuentra destinado a local comercial. Esta Inspección Judicial se aprecia en lo referente a los particulares constatados para el momento de su realización.
.- Copia simple de registro de comercio de la empresa BARBAR AGGA, C.A., con documento protocolizado ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, de fecha 15 de marzo de 2.005, inscrito bajo el Nro. 94, Tomo 3-A. Esta documental es valorada como documento Público demostrativo de la existencia legal de la mencionada empresa y que la misma se encuentra domiciliada en el local objeto de la pretensión.
.- Copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Publico del Primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 05 de septiembre de 2.008, inscrito bajo la matriculo 2008-LRI-T59-33. Esta documental se valora como documento Público demostrativa de la venta del inmueble cuyas características se señalan en el texto a los ciudadanos Herminia Márquez de Ramírez y Juan Gilberto Gutiérrez Rincón.

.- Copia de documento protocolizado ante el Registro Publico del Primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 25 de febrero de 2.013, inscrito bajo la matriculo 2013.243, asiento Registral 1 del inmueble matriculado 439.18.8.8.2.2529. Esta documental se valora como documento Público demostrativa de la venta del inmueble cuyas características se señalan en el texto al ciudadano Juan Gilberto Gutiérrez Rincón.

En el lapso probatorio promovió:
.- ratificación del contrato de arrendamiento, de la notificación de no prorroga, de Inspección Judicial, de Registro de comercio de la empresa BARBAR AGCA, C.A, de los documentos propiedad del inmueble. Respecto a estas documentales se indica su análisis previo valoración previa, ratificando el valor
Otorgado.
.- Copia certificada de expediente administrativo BARBAR AGGA, C.A, levantado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, promovido para demostrar que el demandado fue investigado y sancionado por el ente Municipal por no poseer la permisologia para ejercer las funciones de venta de comida y para efectuar las remodelaciones del inmueble, la cual se promueve como prueba sobrevenida. Esta documental que al provenir de la Administración Pública demuestra lo señalado en su contenido
.- Permiso de reparación menor, número 083, de fecha 06 de noviembre de 2014 mediante el cual se autoriza al demandante para demoler techo de policarbonato. Esta documental se valora concatenada con documental emanado de la Alcaldía de cumplimiento de citación que riela a los folios 08 y 08 II pieza, se valoran como documentos administrativos demostrativo de lo indicado, esto es, la demolición del techo por la sanción impuesta por la Alcaldía.
.- Prueba de Inspección Judicial. Se indica que la misma fue efectuada en fecha 17 de junio de 2.015 en el inmueble objeto de la litis, dejándose en la misma constancia de la presencia de la parte demandada, de la distribución y características del inmueble, del funcionamiento de un establecimiento de venta de comida, que el inmueble se encuentra en regulares condiciones en el local y que la parte de estacionamiento se encuentra llena de escombros de construcción y mobiliario de cocina. De esta inspección se detalla del informe presentado por el práctico que el techo de policarbonato, es un elemento de data no muy antigua, y que igual existe una barra que sirve de área de caja de data también no antigua, así como el ambiente de cocina,

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ACCIONADA
.- Promueve y ratifica el valor del contrato de arrendamiento de fecha 15 de abril de 2.011; de la notificación de la no renovación del contrato; documentos protocolizados en la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal en fechas 05 de septiembre de2008, 25 de febrero de 2.012 e Inspección Judicial realizada por el Tribunal Cuarto de Municipio San Cristóbal y Torbes y prueba de Inspección a realizarse por el Tribunal de la causa en el local objeto de la Litis. Se indica el análisis previo de estas documentales, ratificando el valor previamente otorgado.

Conforme a la manera en que quedó delimitada la litis, y las pruebas promovidas puede señalarse que queda demostrado en primer término la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, por cuanto este hecho no quedó controvertido en la litis y ello se evidencia aún más del contrato privado que se valoró como legalmente reconocido por el que las partes regularon convencionalmente su relación locaticia.
Ahora bien observa este Arbitrium Iudiciis, en observancia de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil según el cual el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado por las partes, que se precisa que la litis quedó delimitada a precisar si con ocasión de la notificación efectuada por la demandante al arrendatario demandado, éste disfrutó de la prorroga legal y consecuencialmente debía entregar el inmueble en la fecha que se le señaló en dicha notificación y si el demandado efectuó reformas o modificaciones al inmueble sin autorización del demandante Así las cosas, en cuanto al primer supuesto de hecho como fundamento del desalojo se tiene, que ciertamente consta que la demandada fue debidamente notificada de la no renovación del contrato y que debía proceder a entregar el inmueble al culminar la prórroga legal, lo cual ocurría en fecha 15 de enero de 2.013, circunstancia que no se acató por parte del demandado, por lo que en ese momento nacía para el demandante arrendador el derecho a peticionar Judicialmente la entrega del inmueble, pero ocurre que consta de autos, que el arrendatario siguió ocupando pacíficamente el inmueble por más de un año, en el que hubo inacción de la arrendadora del reclamo Judicial a que tenía derecho, esto es, a incoar la acción de cumplimiento de contrato, por lo que en el lapso de tiempo posterior al 15 de enero de 2.013, la relación arrendaticia pasó a ser a criterio de quien juzga, a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción que señala el artículo 1.600 del Código Civil. Así es establece.
Es de observarse, que ante el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el objeto que no prospere la TÁCITA RECONDUCCIÓN, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, año 2003, páginas 335 al 345, todos los cuáles concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, todo en ánimo de impedir el surgimiento de la tácita reconducción.
En el caso bajo estudio, agotada como se encontraba la prórroga legal y habiendo intentado el arrendador – demandante la presente acción de cumplimiento-, con un tiempo mayor al de un año después de vencida la prorroga de Ley, crean criterio en quien juzga de que no existe circunstancia de hecho para que el arrendador pueda solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato por vencimiento de término, razón por la cual la demanda con fundamento en esta causal deberá ser declarada sin lugar. Así se decide.

En cuanto a la segunda hipótesis planteada por la demandante para que se declare con lugar la demanda de desalojo con fundamento en que su arrendataria efectuó mejoras sin su consentimiento, observa quien juzga que existe una divergencia entre lo señalado en los documentos de venta del inmueble, las inspecciones Judiciales realizadas, y el señalamiento de la actora. Ahora bien del análisis que realiza quien juzga del contrato de arrendamiento por el que las partes pactaron las reglas que regirían la relación arrendaticia se observa que el uso que se le daría al inmueble era para estacionamiento de vehículos y en la parte del frente un puesto de comida rápida en construcción liviana, que pudiera ser removida en forma rápida, con lo que se concluye que el arrendatario podía establecer un puesto de comida rápida en construcción liviana, de tal manera que no existía prohibición para el arrendatario demandado de realizar construcciones, siempre y cuando las mismas tuvieren esa cualidad o característica de liviana, que además pudiera ser removida ser removida de forma rápida sin que la misma perdiera su valor estructural. Así se establece.
Al efecto se tiene que la demandante pretende demostrar el hecho de la existencia de mejoras construídas sin su autorización mediante inspecciones y los documentos que anexa, así como de las documentales emanadas de la Alcaldía, las cuales ciertamente tienen presunción de ejecutividad y ejecutoriedad, y si bien es cierto que el ente Municipal sanciona al inquilino con demolición de mejoras, señalando que las mismas se hicieron sin permiso ni autorización del propietario, no queda demostrado de autos que esas mejoras excedieran la condición pactada de ser livianas, circunstancias en las que si prosperaría la demanda de desalojo por efectuar mejoras no permitidas, esto es, se interpreta del contrato arrendaticio interpartes, que el demandado arrendatario podía efectuar mejoras siempre y cuando conservaran la característica técnica de livianas y no podía efectuar mejoras con característica técnica de no livianas. Así se establece.
Respecto a la interpretación de los contratos se ha establecido el principio de que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, por lo que interpretado por quien juzga de que el contrato permitía a la demandada arrendataria realizar mejoras sin que las mismas excedieran el carácter técnico de livianas, correspondía a la demandada no solo demostrar la existencia o realización de mejoras, sino que las mismas no eran livianas. Ahora bien la correcta demostración de la edificación de mejoras distintas a las inicialmente cedidas en alquiler y con el carácter señalado debía ser realizada de manera fehaciente e idónea a criterio de quien juzga a través de la prueba de EXPERTICIA para poder deducir de la misma, la existencia de tales mejoras disímiles a la estructura original y con el dictamen técnico de no ser livianas y no poder ser removidas de forma rápida, sin que el inmueble perdiera su valor estructural.
Por tanto es criterio de quien juzga que los elementos existentes en autos no permiten crear certeza plena de cuales elementos existían inicialmente, como variaron los mismos, y si tal variación viola lo adecuado en el contrato de arrendamiento, ya que el concepto clave a determinar es verificar técnicamente si el inmueble actualmente cuenta o no con una estructura liviana que pudiera eventualmente ser removida en forma rápida sin que pierda su valor estructural, lo cual es obviamente un criterio netamente técnico que debió ser demostrado con certeza y precisión, criterio que escapa del simple conocimiento de quien juzga.
Como elemento determinante y medular de la motivación del fallo, se indica que el hecho de que exista actualmente una disposición distinta a la estructuración inicial del inmueble, per se, no determina un incumplimiento a lo dispuesto de realizar mejoras sin autorización del inmueble, ya que el contrato permitía realizar una construcción liviana, pero sin determinar exactamente en que consistía, de tal manera que cualquier construcción liviana era permitida realizarla al arrendatario, así que debe determinarse tal concepto con prueba fehaciente como la de experticia para concluir así si hubo construcción de mejoras no permitidas o no autorizadas.
Ante lo anterior, esto es, no demostración de la actora de los supuestos de construcción de mejoras que excedieran el concepto construcción liviana, es por lo que considera quien juzga que la demanda con fundamento en este concepto debe ser declarada sin lugar, ello conforme a la indicación normativa del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (local comercial) con fundamento el artículo 40, literales C) y G) de la Ley de arrendamientos de locales comerciales es incoada por la parte actora.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis.
Regístrese, Publíquese. .- Déjese Copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los nueve (9) días del mes de octubre de dos mil quince (2.015). - Años: Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
El Juez Temporal,
Juan José Molina Camacho.-
Refrendado:
La Secretaria,
Abog. María Fabiola Zambrano Zambrano .-
En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo las 2:25 P.M., dejando copia con el Nro. 296