REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, San Cristóbal, diecinueve de octubre del año dos mil quince. 205° y 156° DEMANDANTE: Isley Xiomara Ordóñez Sánchez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.492.456, domiciliada en San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira. APODERADOS: Emilio Abunassar Bestene, Giovanni Alvarado Díaz y Carlos Rafael Vegueth Castillo, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 24.468, 123.497 y 136.969, en su orden. DEMANDADOS: Juan Carlos Suescun Avendaño y Hermila Iraides Mora de Suescun, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-12.778.029 y V-4.472.898 respectivamente, domiciliados en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADO: En principio, el abogado Gerardo Augusto Nieves Pirela, titular de la cédula de identidad N° V-9.240.747 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 56.434. Luego de la revocatoria del poder conferido a éste, sin representación judicial acreditada. MOTIVO: Cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Incidencia en etapa de ejecución. (Apelación a decisión de fecha 04 de marzo de 2015, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira). I ANTECEDENTES Conoce esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Emilio Antonio Abunassar Bestene, coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 4 de marzo de 2015 dictada en etapa de ejecución por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. En copias certificadas remitidas para el conocimiento de la apelación, tomadas del expediente N° 6151, nomenclatura de dicho Tribunal, constan las siguientes actuaciones: - Sentencia definitiva de fecha 14 de marzo de 2012 proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró: 1.- Con lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado Giovanni Alvarado Díaz, apoderado judicial de la demandante, contra la decisión de fecha 2 de junio de 2011 dictada por el antes denominado Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. 2.- Parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana Isley Xiomara Ordóñez Sánchez en contra de los ciudadanos Juan Carlos Suescun Avendaño y Hermila Iraides de Suescun. En consecuencia, ordenó a la parte demandada la terminación de la vivienda en los términos acordados en el contrato de opción de compraventa autenticado en la Oficina Registral con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira bajo el N° 45, Tomo 9, a los fines de que la parte actora gestione la obtención de un crédito hipotecario con el objeto de cancelar el saldo restante del monto convenido en el contrato, y con ello perfeccionar la venta ante el Registro respectivo. No hubo condenatoria en costas. (fs. 2 al 24) - A los folios 25 al 41 rielan actuaciones relacionadas con el acto conciliatorio solicitado ante el mencionado Juzgado Superior Primero por los demandados mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2012; y por cuanto las partes no lograron llegar a acuerdo alguno, el expediente fue remitido al Tribunal de la causa (fs. 41 y 42), en donde fue recibido en fecha 25 de mayo de 2012 (f. 43). - Por diligencia de fecha 13 de agosto de 2012, el coapoderado judicial de la parte actora solicitó al a quo fijar el lapso para el cumplimiento voluntario de la referida decisión de fecha 14 de marzo de 2012 (f. 44), el cual fue acordado por auto de fecha 14 de agosto de 2012 (f. 45). - A los folios 48 al 50 corre escrito presentado ante el Tribunal de la causa por el coapoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual solicitó, que por cuanto la parte demandada no había dado cumplimiento voluntario a la referida sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero Civil, se procediera al cumplimiento forzoso de la misma. - A los folios 52 al 54, con anexos a los folios 55 al 58, cursa escrito presentado por los abogados Giovanni Alvarado Díaz, en representación de la parte demandante; y Gerardo Augusto Nieves Pirela, en representación de la parte demandada, mediante el cual, realizaron una autocomposición voluntaria con respecto al cumplimiento de la sentencia de fecha 14 de marzo de 2012 dictada por el mencionado Juzgado Superior Primero, en la que acordaron los siguiente: 1.- La parte demandante consigna dos (2) cheques de gerencia emitidos por el Banco Bicentenario, cada uno por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), los cuales tienen como beneficiario a los demandados (Juan Carlos Suescun Avendaño y Hermila Iraides Mora de Suescun), identificados con los números 00000584 y 00000585, ambos con código de la cuenta N° 0175-0252-24-0070660479, lo cual constituye el saldo restante del precio total (ciento cincuenta mil bolívares con 00/100) (Bs. 150.000,00), convenido en el contrato de opción de compraventa, todo con el fin de dar expreso y cabal cumplimiento a la mencionada sentencia.. 2.- La parte demandada convino en transmitir la plena propiedad, posesión, dominio, servidumbres, usos, costumbres y derechos que pudieran recaer, sobre el inmueble objeto del litigio. 3.- La parte demandante aceptó la transmisión de los señalados derechos declarando ambas partes estar de acuerdo en que sobre la parcela no está construida la vivienda en su totalidad ni condiciones mínimas de habitabilidad. 4.- La parte demandante declaró que una vez constara en el expediente el registro de tal acto de composición procesal o del auto proferido por el Tribunal que tuviera la misma fuerza, ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, donde constare la transmisión de la propiedad del inmueble, y cumplida por ese despacho la condición antes expresada, se tendría a partir de dicha fecha como renuncia de la parte demandante, de requerirle a la parte demandada la culminación o finalización de la construcción de la vivienda en las condiciones pactadas en el contrato de opción de venta (15/08/2006) como lo dispone la sentencia definitiva y firme (14/03/2012). 5.- La parte demandante tomaría posesión del inmueble y se le tendría como su única propietaria con absoluta independencia del tiempo que se requiriera a los fines de su posterior registro, a partir de la suscripción del escrito en el Tribunal. 6.- Ambas partes declararon no adeudarse nada entre ellas, diferente a las obligaciones allí contraídas. 7.- En virtud del referido escrito y de las recíprocas concesiones pactadas, solicitaron al Juzgado levantar la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada por ese Despacho en su oportunidad respectiva. 8.- Solicitaron al Tribunal que como dicho escrito de autocomposición procesal debía surtir los efectos jurídicos de la sentencia del 14/03/2012, ordenara al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, su registro o el del auto correspondiente y que con ello se tuviera por materializado el cumplimiento de la sentencia (14/03/2012). 9.- Ambas partes manifestaron dar por solucionado el presente juicio en los términos indicados, y que los honorarios profesionales se estimaran en un treinta por ciento del valor establecido en el escrito para fines de registro, los cuales serían pagados por los mandantes de cada parte. 10.- Las partes solicitaron al Tribunal la tramitación de la solicitud, y que a partir de la suscripción del referido escrito se tuviera como cumplida la mencionada sentencia. - A los folios 62 y 63 cursa auto de fecha 10 de abril de 2013, por el cual el a quo, a los efectos de dar cumplimiento a la sentencia proferida por el mencionado Juzgado Superior Primero Civil, en cuyo particular SEGUNDO del dispositivo declaró parcialmente con lugar la demanda y ordenó a la parte demandada la terminación de la vivienda en los términos acordados en el contrato de opción de compraventa a los fines de que la parte actora pudiera gestionar el crédito hipotecario con el objeto de cancelar el saldo restante del monto convenido en el contrato, y con ello perfeccionar la venta con el Registro respectivo; observando que la parte demandada se encontraba debidamente notificada del cumplimiento voluntario en razón de la diligencia suscrita por su apoderado en fecha 26 de septiembre de 2012; y que había transcurrido un tiempo prudencial sin que constara en autos que se hubiera dado cumplimiento a la misma, ordenó la ejecución forzosa de la decisión. En consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, ordenó expedir copia fotostática certificada de la mencionada sentencia junto con el libelo de demanda, a los efectos de su protocolización en la Oficina de Registro respectivo a objeto de cumplir con el dispositivo citado, en el sentido de que se perfeccionara la venta pactada en el contrato, instrumento fundamental de la demanda. Asimismo, ordenó que la parte actora cancelara el saldo restante del monto convenido en el contrato y que la cantidad allí expresada fuera colocada a disposición de los demandados. Igualmente, que a los efectos de dar cumplimiento al mencionado artículo 531 procesal, parte in fine, la copia certificada acordada fuera entregada a los fines de su protocolización, una vez existiera constancia en autos del pago del saldo restante del monto convenido en el contrato. - Mediante diligencia de fecha 16 de abril de 2013, la parte actora solicitó al Tribunal complementar el auto del 10 de abril de 2013, en el cual se incorpore la cédula catastral corriente a los folios 292 y 293 de la pieza 2 del expediente. Igualmente, le expuso que la orden de pago en él contenida, ya había sido cumplida, como consta en la declaración suscrita por las partes en fecha 4 de marzo de 2013, folios 288 al 291, en la que consta que ya se consignaron dos cheques de gerencia signados con los Nos. 00000584 y 00000585 que suman ambos la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), que es el saldo restante que se adeudaba; indicando que al folio 295 del expediente cursan copias fotostáticas de dichos cheques. (f. 64) - Por auto de fecha 14 de mayo de 2.013, el Juzgado de la causa, observando que se encontraban a la orden del Tribunal los referidos cheques de gerencia, con las siguientes descripciones: Cheque de gerencia No. 00000585, No. de control 2272, contra la cuenta 0175-0252-24-0070660479, de fecha 27 de febrero de 2013, a nombre de la ciudadana Hermila I. Mora de Suescun, por la cantidad de Bs. 35.000,00 y cheque de gerencia No. 00000584, No. de control 4274, contra la cuenta 0175-0252-24-0070660479, de la misma fecha, a nombre del ciudadano Juan Carlos Suescun Avendaño, por la cantidad de Bs. 35.000,00, para ser entregados a los demandados; y que a la fecha de dicho auto, éstos no se habían hecho presentes, ordenó su depósito en una cuenta de ahorros a su disposición. Igualmente, acordó oficiar al Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., a fin de que se diera la apertura a dicha cuenta manejada con firmas conjuntas del Juez y de la Secretaria. (f. 65, con anexos a los fs. 66 al 67) - Mediante escrito de la fecha precitada la parte actora solicitó, a los efectos de que se diera fiel cumplimiento a la sentencia definitiva proferida y al auto de fecha 13 de abril de 2013, expedir las correspondientes copias certificadas para su protocolización en el Registro Inmobiliario jurisdiccional, y una vez constara dicho registro, se tuviera a su representada como la propietaria del inmueble y mejoras objeto del litigio. (f. 68) - Por auto de fecha 20 de mayo de 2013, el a quo, considerando que la parte accionante había dado cumplimiento a lo dispuesto en el fallo de fecha 14 de marzo de 2012, referente al pago del saldo deudor, más no así la parte demandada, decretó, de conformidad con el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil, la ejecución forzosa de la sentencia proferida el 14 de marzo de 2012 por el mencionado Juzgado Superior Primero. A tal efecto, acordó expedir las respectivas copias certificadas y oficiar lo conducente al Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira. (fs. 69 al 71). En la misma fecha, libró oficio No.5790-457 dirigido al Registrador Inmobiliario de los mencionados municipios con el que le remitió, a los efectos de su protocolización, copia certificada de la sentencia y de otras actuaciones. (fs 72 y 73) - Por auto de fecha 14 de marzo de 2014, el a quo ordenó agregar al expediente, constancia de los depósitos de cuenta sin libreta remitidos por el Banco Bicentenario Banco Universal C.A. (fs. 74 y 75) - Mediante diligencia de fecha 4 de abril de 2014, los demandados, asistidos por el abogado Gerardo Antonio Sánchez Sánchez, revocaron el poder apud acta conferido al abogado Gerardo Augusto Nieves Pirela. (f. 77) - Por diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014, la parte actora solicitó nuevamente del a quo se ordenara el cumplimiento forzoso de la sentencia, a fin de tomar posesión del bien objeto del litigio, ya que únicamente se registró la propiedad del mismo, sin que se cumpliera la entrega material. (f. 80) - Por auto de fecha 12 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente oficio N° 20-F5-3006-201 de fecha 14 de octubre de 2014 procedente de la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial, en el que se le solicita la remisión de copia fotostática certificada de la totalidad del expediente, en relación a caso cursante en dicho Despacho Fiscal bajo el N° MP-305927-2014. (fs. 81 al 83) - A los folios 84 al 92 corre la sentencia de fecha 4 de marzo de 2015, relacionada al comienzo de la presente narrativa. - Por diligencia de fecha 10 de marzo de 2015, la parte actora apeló de la referida decisión (f. 93); y por auto de fecha 25 de marzo de 2015, el a quo oyó dicho recurso en un solo efecto, acordando remitir copias fotostáticas certificadas al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor, a los fines legales consiguiente (f.94). En fecha 1° de junio de 2015 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 98); y por auto de la misma fecha, se le dio entrada e inventario. (f. 99) En fecha 16 de junio de 2015, la parte demandante presentó informes. (fs. 100 al 104) Por auto de la misma fecha se hizo constar que la parte demandada no presentó informes (f. 105); y por auto del 12 de julio de 2015, que tampoco hizo observaciones a los informes de la parte actora (f. 106). A los folios 107 al 109, con anexos a los folios 110 al 119, riela escrito presentado por los demandados. Mediante diligencia de fecha 10 de agosto de 2015, el abogado Giovanni Alvarado Díaz consignó copia certificada del poder apud acta otorgado por la demandante en fecha 27 de octubre de 2009, a éste y a los abogados Emilio Antonio Abunassar Bestene y Carlos Rafael Vegueth Castillo. (fs. 121 a l 124) II MOTIVACIÓN PARA DECIDIR La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la parte demandante, contra la decisión de fecha 4 de marzo de 2015 proferida en etapa de ejecución por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que determinó lo siguiente: A objeto de providenciar lo solicitado por la parte accionante en la presente causa, representada por el abogado GIOVANNI ALVARADO DIAZ (sic), inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 123.497, con el carácter acreditado en autos, donde solicita el cumplimiento forzoso de la sentencia, a los efectos de la toma de posesión del bien inmueble objeto del litigio, este Tribunal para resolver procede a establecer de manera previa las siguientes circunstancias ocurridas en la litis: … Omissis… En la presente demanda, los demandantes peticionan: …PRIMERO: Cumplan los demandados JUAN CARLOS SUSCUN VENDAÑO (sic) y HERMILA IRAIDES MORA DE SUESCUN, ampliamente identificados en este libelo, con el contrato de opción de compra (cumpla con la obligación de construir y de vender) suscrito por ante la Oficina Inmobiliaria de registro (sic) Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, anotado bajo el Nro. 45, tomo : 09, de fecha 15 de agosto de 2006, donde LOS PROPIETARIOS conceden en OPCION (sic) A COMPRA a favor de LOS OPTANTES, una casa para habitación que se comprometen construir v vender, construida sobre una parcela de su única y exclusiva propiedad, que tiene una extensión de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS (160 Mts.2), la cual estará compuesta por tres (3) niveles, con tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estar, sala, comedor, área de cocina, y dos puestos de estacionamiento sin techar… (…omissis)… SEGUNDO: En terminar de construir a sus expensas la obra pactada en el contrato de opción de compra. En caso de incumplimiento voluntario de la sentencia se realice experticia complementaria del fallo para determinar el monto de la obligación incumplida y se nos autorice construirlas a expensas de los demandados. En pagar la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs. 800,00) mensuales (alquiler) computados desde la admisión de la demanda hasta el cumplimiento de la decisión definitivamente firme que se dicte al respecto, por concepto de DAÑO EMERGENTE. … Omissis… Igualmente se tiene que el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCIRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en fecha 14 de marzo del año 2012, profirió conociendo en alzada, la siguiente decisión: … Omissis… SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ SANCHEZ en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES DE SUESCUN. En consecuencia, se ordena a la parte demandada la terminación de la vivienda en los términos acordados en el contrato de opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Oficina Registral con funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, bajo el Nro. 45, Tomo 9, a los fines de que la actora gestione la documentación necesaria para la obtención de un crédito de tipo hipotecario con el objeto de cancelar el saldo restante del monto total convenido en el contrato, y con ello perfeccionar la venta ante el Registro respectivo. … Omissis… Conforme a la decisión anterior y al pedimento de la demandante en el Capitulo (sic) referente al petitorio de la demanda, se tiene que la misma se encuentra circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta en el sentido de que los demandados cumplieran con su obligación de construir y vender el inmueble objeto de la pretensión; terminar de construir el inmueble y pagar un alquiler. Este Tribunal actuando en primera instancia declaró SIN LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento de contrato, y ordenó que la demandada procediera al reintegro a la demandante de la suma de Bs.80.000, 00. Posteriormente el Juzgado Superior revocó la sentencia de la instancia y ordenó que la demandada cumpliera con la obligación demandada. Y en acatamiento a lo ordenado por el Tribunal Superior, éste (sic) Juzgado acordó el cumplimiento voluntario de la sentencia y posteriormente la ejecución forzosa de la misma, para lo cual se acordó librar copia certificada a los efectos de que (sic) la ejecución forzosa de la sentencia, conforme a lo indicado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Se tiene entonces, a criterio de quien juzga que en la presente causa, se ha cumplido y acatado fielmente lo ordenado por el Tribunal Superior, esto es, perfeccionar la venta en la Oficina del Registro respectivo, en acatamiento al contenido normativo de lo establecido en el articulo (sic) 531 de la norma procesal civil, acreditándose en autos, el pago o el cumplimiento de la obligación reciproca (sic) a que se encontraba obligada la parte accionante. Se quiere entonces destacar que ni el Tribunal Superior en su decisión ordenó la entrega del inmueble, ni los demandante (sic) solicitaron la obligación de la entrega del mismo. Es necesario destacar que si bien es cierto, conforme a lo indicado en el artículo 1474, la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad y el comprador a pagar el precio y las obligaciones principales del vendedor con (sic) la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, en la presente causa no se ventiló el cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa, sino el cumplimiento de la obligación de terminar el inmueble y el perfeccionamiento de la venta por parte de la demandada. No relaciona la parte demandante, en el transcrito PETITUM de su libelo, el petitorio de la entrega de la cosa, siendo que en todo caso, no es dable a quien juzga adivinar o concluir, cual (sic) es la pretensión del demandante, sino que la misma debe ser expresa, para que igualmente la condena a la misma sea de manera expresa, positiva y precisa. Ello no le esta (sic) permitido a quien sentencia, ya que de hacerlo estaría violentando los derechos de la defensa y del debido proceso a la parte demandada, quien debió enfrentar el pleito judicial, bajo un petitorio claro y preciso y además estaría otorgando a la parte demandada lo no pedido en su escrito libelo, incurriendo en el vicio de ultrapetita, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado. …Omissis… Igualmente resulta oportuno al caso señalar que la Sala Civil (sic) de nuestro máximo Tribunal interpretó el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y no la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (sic) y mal podría hacerlo, toda vez que la Ley especial que regula los arrendamientos de vivienda fue publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 12 de noviembre de 2011, vale decir, en fecha posterior a la sentencia de la Sala de Casación Civil. Al efecto, los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (sic), prevén: …Omissis… Conforme a la norma transcrita, en materia de arrendamiento de viviendas es necesario agotar previamente la vía administrativa para acceder a la sede judicial, y ello no ha ocurrido en el presente caso, por ser la demanda anterior a la publicación de ambas leyes. Es pertinente advertir, que el arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas es materia de interés público, habida cuenta del valor social de la vivienda como derecho humano garantizado por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es por ello, que es deber de quien juzga dar cabal cumplimiento a las normas indicadas. Ahora bien bajo el supuesto de que se alegara que la presente causa se encuentra en estado de ejecución de sentencia, igualmente resultaría aplicable lo indicado de que los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto – Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco (sic) de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto- Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.” Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o a la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante la coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley. Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica: 1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11; 2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12. El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa: …Omissis… En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro. Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido: “ Condiciones para la ejecución del desalojo. …Omissis… Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. Puede concluir quien juzga señalando que en el presente caso, no fue propuesto la entrega del inmueble por parte de los demandados por la parte actora, por lo que consecuencialmente no le es dable a éste (sic) operador de Justicia (sic) otorgarle la posesión del inmueble, bajo la circunstancia de caer en el vicio de sentencia ultrapetita. Aunado al hecho de que en el hipotético o supuesto de que tal pretensión hubiese sido peticionada, según la interpretación de la Sala Civil sobre el Decreto contra el Desalojo arbitrario (sic) de viviendas (sic), se hace necesario la fase posterior de cumplimiento a lo pactado en los artículo (sic) 12, 13 y 14 del Decreto contra el desalojo (sic) arbitrario (sic) de viviendas (sic). Por lo preteridamente expuesto, ése (sic) Tribunal decide: Se niega la petición de que la demandante tome posesión del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Insta a la parte demandante a acudir a la vía Jurisdiccional (sic) ordinaria a los efectos de peticionar la acción que considerare pertinente a los efectos de tomar posesión del inmueble de autos. (Resaltado propio). (fs. 84 al 92) El coapoderado judicial de la parte actora apelante aduce en los informes presentados ante esta alzada, como fundamento de la apelación, que tal como lo expresa la sentencia recurrida, su representada dio cabal cumplimiento a las obligaciones que le fueron impuestas en la sentencia de fecha 14 de marzo de 2012, en su carácter de compradora; no así los demandados (vendedores), quienes asumieron una conducta de total desacato a la orden de la sentencia. Que como consecuencia, el juzgado a quo dio cumplimiento parcial a la venta de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; siendo por tal situación de hecho creada por ese juzgado, que se presenta la apelación. Que consta en las actas del expediente la decisión de fecha 14 de marzo de 2012, en la que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira ordenó a la parte demandada que diera cumplimiento al contrato de opción de compraventa. Que en el dispositivo de la misma, se ordena perfeccionar la venta ante el Registro respectivo, y como consta al folio 45, el Juzgado de la causa en fecha 14 de agosto de 2012 fijó un lapso de 10 días para que la parte demandada diera cumplimiento a la sentencia. Que igualmente, consta a los folios 69 al 73 auto y oficio de fecha 20 de mayo de 2013, donde el a quo acordó la ejecución forzada de dicha sentencia, y de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil ordenó su registro para que tuviera los efectos del contrato que los demandados no quisieron suscribir ante el Registro. Que esto por sí solo no constituye el total cumplimiento de la referida sentencia de fecha 14 de marzo de 2012 en atención de perfeccionar la venta (art. 1.486 y siguientes del Código Civil), como lo pretende hacer ver el mencionado juzgado, razón por la cual recurre del referido auto decisorio de fecha 4 de marzo de 2015. Que el propósito de la apelación es que se proceda al cumplimiento total del contrato, según lo dispuesto en la sentencia de fecha 14 de febrero de 2012 que ordenó perfeccionar la venta. Que dentro de las obligaciones de los vendedores (demandados), está hacer la tradición de la cosa vendida (art.1.486 CC); y la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador (art.1.487 CC), hecho que no ha ocurrido. Que el juzgador a quo desnaturalizó el objeto y propósito de cómo se perfecciona una venta. Que hizo una errónea interpretación del artículo 1.474 del Código Civil, al dar como perfeccionada la venta con el solo registro del documento en el Registro Público correspondiente, cuando debió aplicar el contenido de la norma 1.488 del Código Civil. Que el a quo no providenció lo peticionado por su mandante respecto a la entrega del inmueble. Que infringió los artículos 12, 531 y 532 del Código de Procedimiento Civil, al detener la ejecución de la sentencia, lo cual es determinante en el derecho reclamado. Por las razones expuestas solicita que la apelación sea declarada con lugar y, en consecuencia, se revoque la decisión interlocutoria de fecha 4 de marzo de 2015, objeto de apelación y se ordene al a quo poner en posesión de la cosa vendida a la ciudadana Isley Xiomara Ordoñez Sánchez. Como puede observarse, el thema decidendum en la presente incidencia se limita a determinar si conforme a la decisión de fecha 14 de marzo de 2012 proferida por el prenombrado Juzgado Superior Primero Civil, objeto de ejecución, la solicitud efectuada por la parte actora sobre la ejecución forzosa de la misma a efectos de que se le haga entrega del inmueble objeto de litigio es procedente o no, visto que ya se dio cumplimiento a su registro en el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira a fin de transferir la propiedad. Al examinar las actas procesales, se aprecia a los folios 2 al 23, la referida decisión de fecha 14 de marzo de 2012, en cuya parte motiva el Juzgado Superior Primero Civil señala como pretensión de la parte actora, que la parte demandada cumpla con la construcción y venta de su vivienda, según lo estipulado en el contrato de opción de compraventa autenticado en la Oficina Registral con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, el 15 de agosto de 2006, bajo el N° 45, Tomo 9, ya que su incumplimiento trunca desde toda óptica que pueda realizar cualquier tipo de trámite para concretar el último pago del saldo deudor a través de una institución financiera. Que analizados los hechos y subsumidos en las normas jurídicas se concluye que los demandados se encuentran incursos en el incumplimiento culposo de la obligación contractual antes referida y, por ende, su elección es solicitar que cumplan con la ejecución de su obligación de terminar de construir su casa y se le protocolice la venta como se estipuló en el contrato; así como solicitar que paguen la suma de ochocientos bolívares (Bs.800,00) mensuales (alquiler) computados desde la admisión de la demanda hasta el cumplimiento de la decisión definitivamente firme que se dicte, por concepto de daño emergente. Al resolver el fondo del asunto, el mencionado Juzgado Superior Primero indicó que en cuanto a los daños y perjuicios peticionados por la actora (daño emergente),el numeral 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil expresamente consagra que el libelo debe contener la determinación de éstos y sus causas y, por tal motivo, no constatada la discriminación de tales daños y sus causas, no podía prosperar tal petición, y así lo decidió. Igualmente, en el particular SEGUNDO de la parte dispositiva, declaró lo siguiente: SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana ISLEY XIOMARA ORDOÑEZ SÁNCHEZ en contra de los ciudadanos JUAN CARLOS SUESCUN AVENDAÑO y HERMILA IRAIDES DE SUESCUN. En consecuencia, ordena a la parte demandada la terminación de la vivienda en los términos acordados en el contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Oficina Registral con funciones Notariales del Municipio Córdoba del Estado Táchira, bajo el N° 45, Tomo 9, a los fines de que la parte actora gestione la documentación necesaria para obtención de un crédito hipotecario con el objeto de cancelar el saldo restante del monto total convenido en el contrato, y con ello perfeccionar la venta ante el Registro respectivo. De igual forma, se constata que por auto de fecha 10 de abril de 2013 inserto a los folios 62 y 63, el Tribunal de la causa decretó la ejecución forzosa de la referida decisión y, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil ordenó expedir copia fotostática certificada de la misma junto con el libelo de la demanda, a los efectos de su protocolización en la Oficina de Registro respectivo, ello a objeto de cumplir con el particular SEGUNDO de su dispositivo, “ en el sentido de que se perfeccione la venta pactada por las partes en el contrato fundamental de la demanda”. De igual forma, ordenó que la parte actora cancelara el saldo restante del monto convenido en el contrato pactado por las partes, documento fundamental de la pretensión, y que la cantidad allí expresada fuera colocada a disposición de los demandados. Asimismo, que a los efectos de dar cumplimiento al mencionado artículo 531 procesal, parte in fine la copia certificada acordada fuera entregada a los efectos de su protocolización una vez existiera constancia auténtica en autos del pago del saldo restante del monto total convenido en el contrato. Por diligencia del 16 de abril de 2013 (f. 64), el apoderado judicial de la parte actora informó haber cumplido con dicho pago, como consta en el escrito suscrito por las partes en fecha 4 de marzo de 2013, mediante la consignación de los cheques de gerencia que allí se indican. Constatada como fue, la consignación de los aludidos cheques de gerencia por la parte demandada y ordenada la apertura de la correspondiente cuenta de ahorros en el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A. (fs. 65 al 67), el Tribunal de la causa, por auto de fecha 20 de mayo de 2013 (fs. 69 al 71), considerando que la parte accionante había dado cumplimiento a lo dispuesto en el referido fallo del 14 de marzo de 2012, más no así la parte demandada; decretó la ejecución forzada del mismo, acordando expedir la correspondiente copia certificada y de otras actuaciones que consideró pertinentes, a los fines de su protocolización en el Registro Inmobiliario jurisdiccional, oficiando lo conducente (fs. 72 y 73). Así las cosas, aprecia esta sentenciadora que la decisión recurrida proferida en fecha 4 de marzo de 2015 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, como lo denuncia la parte demandante apelante en sus informes por ante esta alzada, contiene inexactitudes en cuanto al sentido e interpretación del texto de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial de fecha 14 de marzo de 2012, en cuanto refiere al concepto de perfeccionamiento de la venta según lo estipulado por las partes en contienda en la negociación de opción de compraventa celebrada en fecha 15 de agosto de 2006, así como sobre el alcance del significado que ha de darse a los conceptos de tradición y entrega material de la cosa vendida, ante lo cual el sentenciador de la recurrida incurre en el vicio denominado por la doctrina y nuestra jurisprudencia como desviación ideológica. En efecto, conforme a la letra del artículo 1.474 del Código Civil “ La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. A su vez, el artículo 1.487 del mencionado código sustantivo, señala “ La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”¸ y el artículo 1.488 eiusdem estipula que “ El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Tal redacción, por su exigüidad, ha conducido en algunas oportunidades, como ocurre en el caso bajo análisis, bajo el amparo de no incurrir en el vicio de ultrapetita, a determinar que el vendedor da cumplimiento a su obligación mediante el mero otorgamiento documentario del derecho de propiedad, sin necesidad de efectuar la entrega material de lo vendido al comprador, lo cual constituye un absurdo, por cuanto, si bien es cierta la imprescindibilidad de la acreditación documentaria de la propiedad, también lo es que si no se pone al comprador en posesión material de lo adquirido ningún sentido lógico tendría la negociación de compraventa, dándose de tal modo el absurdo de que el vendedor pueda continuar poseyendo la cosa vendida, privándose con ello al comprador de su derecho al goce y disfrute de lo adquirido en propiedad. La jurisprudencia patria, al interpretar el texto de las mencionadas normas, estableció en sentencia de fecha 11 de diciembre de 1959 reproducida por el autor Nerio Perera Planas, lo siguiente: Según el Art. 1.486 una de las principales obligaciones del vendedor, es la de hacer la tradición de la cosa vendida, poniéndola en posesión del comprador, lo cual se cumple, tratándose de inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad ( Arts. 1.487 y 1.488). Evidentemente, al indicarse la forma de hacer la tradición de los inmuebles, la ley no se ha propuesto establecer reglas taxativas;… .La tradición consiste en la consignación de la cosa vendida bajo el poder y en posesión del comprador; ella es la ejecución fiel del contrato de compraventa y para que sea fiel, es preciso que ponga de hecho la cosa en poder del comprador. …El haber adquirido el derecho de propiedad sobre una cosa, no pone al comprador por ello solamente, en la condición de disponer o gozar a su gusto de la cosa comprada, esto se consigue con la tradición, que implica la idea de una entrega real, eficaz y efectiva. …(J.T.R. 11-12-59, Vol. VII, T.II, pág. 1000 s.). (Resaltado propio) (Código Civil de la República de Venezuela, Ediciones Magon, Caracas, 1.978, p.925). Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia al referirse al artículo 1.488 del Código Civil, indicó en sentencia RC. 000068 del 11 de febrero de 2014, lo que a continuación se transcribe: …, la Sala no quiere pasar inadvertida la afirmación del formalizante que asegura que de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, el vendedor debe cumplir la obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento del instrumento de propiedad, lo que supone la presentación del documento de compra venta en la respectiva oficina de registro correspondiente, lo cual es necesario pero no suficiente, pues la tradición legal del inmueble significa además la entrega o el traspaso formal de la cosa al comprador, con la “entrega de las llaves” al nuevo propietario, por tanto una afirmación en un sentido distinto, es incompleta. Con base en los razonamientos expuestos, la Sala desestima la denuncia de infracción del artículo 1.488 del Código Civil, delatada por el formalizante bajo la modalidad de errónea interpretación. Así se establece. (Resaltado propio) ( Exp.N° AA20-C-00013-000541). Igualmente, en sentencia RC.000150 de fecha 24 de marzo de 2014, la misma Sala de Casación Civil, al resolver una situación semejante a la de autos, dejó establecido: …, con respecto a la parte medular de la denuncia referida a “...ponderar si, durante la ejecución del contrato las partes adoptaron las conductas conforme a la buena fe, los usos y la ley, como fuentes concurrentes a la determinación de la conducta contractual...”, esta Sala determina que la misma va dirigida a la interpretación del contrato y la posible desviación ideológica en la que haya incurrido el juez de la recurrida, lo cual solo es controlable mediante el planteamiento de la denuncia sobre la desviación ideológica de los contratos, por medio de la respectiva denuncia de casación sobre los hechos fundamentada en el primer caso de suposición falsa, tal y como la ha establecido esta Sala. No obstante lo anterior, conforme al artículo 1.160 del Código Civil, los contratos obligan a cumplir lo expresado en ellos, por tanto el juez de alzada, al establecer la responsabilidad contractual del demandando, le dio aplicación a la referida norma; pero para controlar que las conductas de las partes durante la ejecución del mismo estuvieron conforme a la buena fe, los usos y la ley, como fuentes concurrentes a la determinación de la conducta contractual, otra debió ser su denuncia. Asimismo con respecto al planteamiento de la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil -segundo aparte- y conforme al razonamiento anterior, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 294, de fecha 11 de octubre de 2001, reiterada, entre otras, en sentencia N° 288, de fecha 31 de mayo de 2005, caso: Elide Rivas contra Gloria La Madriz de Arenas y otro, señaló lo siguiente: “...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato. En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...”. (Subrayado de la Sala). …Omissis… Conforme al razonamiento anterior, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 294, de fecha 11 de octubre de 2001, reiterada, entre otras, en sentencia N° 288, de fecha 31 de mayo de 2005, caso: Elide Rivas contra Gloria La Madriz de Arenas y otro, citada anteriormente, señaló lo siguiente: “...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato. En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...”. (Subrayado de la Sala). En atención a la anterior doctrina, se desprende que la infracción del 1.160, 1.489 y 1.495 todos del Código Civil como normas “...que habiliten o hagan posible el cumplimiento del perfeccionamiento del futuro contrato de compraventa, en particular aquellas disposiciones que permitan evaluar la situación jurídica en que se encuentran las partes para adoptar las conductas satisfacientes de sus recíprocos intereses...”, solamente puede plantearse mediante el primer caso de suposición falsa, por cuanto está referido a la interpretación de contratos. ( Expediente AA20-C-2013-0000674) Bajo las circunstancias y jurisprudencias señaladas, sostener entonces, como lo hace la recurrida, que como “en el presente caso, no fue propuesta la entrega del inmueble por parte de los demandados por (sic) la parte actora …”, en razón de lo cual “Se niega la petición de que la demandante tome posesión del inmueble objeto de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa”, al extremo de señalar que de acordar tal posesión material se colocaría “bajo la circunstancia de caer en el vicio de sentencia (sic) ultrapetita”, a pesar de admitir en el referido fallo que se encuentra acreditado “el pago o el cumplimiento de la obligación reciproca (sic) a que se encontraba obligada la parte accionante”, es decir, con el cumplimiento de pago del precio del inmueble a la vendedora, bajo el argumento de que “ni el Tribunal Superior en su decisión ordenó la entrega del inmueble, ni los demandante (sic) solicitaron su obligacion (sic) de la entrega del mismo” se contrae a una caprichosa y desajustada interpretación del texto del artículo 1.487 del Código Civil, y una manifestación de errática interpretación de los alcances del artículo 1.488 del mencionado código. Por último, en lo relacionado a la referida aplicación ó no del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para resolver la controversia, la cual se encuentra circunscrita al cumplimiento de lo ordenado por el mencionado Juzgado Superior Primero Civil de esta Circunscripción Judicial en su decisión de fecha 14 de marzo de 2012, no logra entender esta sentenciadora las razones que llevaron al sentenciador de la recurrida a pronunciarse sobre una inexistente situación de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia, toda vez que la parte demandante únicamente se refirió en su petitorio al reclamo del pago de la suma de dinero señalada en el libelo de demanda (Bs. 800 mensuales) por concepto de daño emergente para el supuesto de que, ante el incumplimiento de la demandada tuviese la necesidad de pagar tal suma mensual por el arrendamiento de otro inmueble. Por todas las razones antes señaladas, es forzoso concluir que debe declararse con lugar la apelación interpuesta por la parte actora mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2015; revocarse la referida decisión de fecha 4 de marzo de 2015, objeto de apelación; y ordenarse a la parte demandada que, en cumplimiento forzoso de la sentencia definitiva de fecha 14 de marzo de 2015 proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y según lo peticionado por la parte actora en su diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014, haga entrega a ésta del inmueble objeto de la presente controversia. Así se decide. III DECISIÓN En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora, mediante diligencia de fecha 10 de marzo de 2015. SEGUNDO: REVOCA la decisión de fecha 4 de marzo de 2015 dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación. TERCERO: Ordena a la parte demandada que, en cumplimiento forzoso de la sentencia definitiva de fecha 14 de marzo de 2015 proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y según lo peticionado por la parte actora en su diligencia de fecha 18 de diciembre de 2014, haga entrega a ésta del inmueble objeto de la presente controversia. CUARTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente asunto. Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.