REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 205° y 156° PARTE DEMANDANTE: APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº LILIA JUDITH ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V.-8.096.131, divorciada domiciliada en San Juan de Colón Municipio Ayacucho, Estado Táchira y civilmente hábil. Abogado RAUL CASTRO ARISMENDI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V.-3.584.334 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.686 INOCENCIA ESCALANTE DE RUIZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N° V.-120.400, domiciliada en San Juan de Colón Municipio Ayacucho, Estado Táchira y civilmente hábil. Abogados WINSTON ORLANDO SÁNCHEZ MORALES Y GLADYS HELENA MORALES DE VERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.589 y 10.964 en su orden, domiciliados en San Juan de Colón Municipio Ayacucho, Estado Táchira y civilmente hábil CUMPLIMIENTO DE CONTRATO 18573-2010 Se inicia la presente acción de cumplimiento de contrato por demanda incoada por la ciudadanaLilia Judith Zambrano asistida de abogado en contra de la ciudadana Inocencia Escalante de Ruiz en cuyo escrito libelar: Expone que: - Mediante documentó privado de fecha 29 de septiembre de 2005 celebró con la demandada un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble de su propiedad ubicado en Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira - El precio definitivo de la venta fue pactado por la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 12.000.000,oo), hoy DOCE MIL BOLIVARES FUERTES, cantidad de la cual en calidad de abono, la demandada recibió por pago hecho el 29 de septiembre de 2005 la cantidad de TRES MIL BOLIVARES ( Bs 3.000,oo) y lo restante NUEVE MIL BOLIVARES ( Bs 9.000,oo) se convino que serian pagaderos mediante aportes de DOS MIL BOLIVARES (Bs 2.000,oo) los treinta (30) de cada Diciembre con inicio del treinta (30) de Diciembre de 2006 y terminación el treinta (30) de Diciembre de 2010, habiendo comenzado a depositar de manera fraccionada antes de las fechas que correspondían. - A partir del veintinueve de septiembre de 2.005, fecha de que entregó la suma arriba indicada a la demandada tomó posesión del inmueble objeto del contrato. - Los depósitos hechos por el concepto de la obligación pendiente los hizo en la Cuenta Corriente que le indicó la demandada, identificada con el N° 0102-0114-42-01-06333960 del Banco de Venezuela y cuyo titular era el ciudadano Miguel Arcángel Galvis. - Los pagos realizados por concepto del valor del inmueble objeto del contrato constan en dos recibos privados cada uno por la cantidad de setenta (70) bolívares al igual que en veintidós (22) planillas de pago a través de la cuenta ya indicada del Bando de Venezuela, todo lo cual suma un total general cancelado de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL TRECIENTOS SESENTA (10.850.360) BOLIVARES, hoy, DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (BsF. 10.850,00) - Conforme a su cumplimiento en el pago adelantado del precio del inmueble objeto del contrato, la demandada inicio los trámites para formalizar la venta pero, según un constructor, se percató de que había suficiente terrero para construir otra casa y así lo hizo por lo que identifico a la vivienda objeto del contrato con la demandante, como “VIVIENDA NUMERO 1” según consta del documento de obra y aclaratoria de medidas protocolizado ante La Oficina Mobiliaria de Registro Publico del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el N° 4, tomo 9 de fecha doce (12) de mayo del 2009 en el cual describe la vivienda que le vendería sería la distinguida con el N° 1, construida en terreno propio, con pisos de cemento, paredes de bloques frisadas y techo de zinc sobre estructura metálica. - Bajo las circunstancias indicadas, la demandada en nombre propio y en representación de su conyugue José Lorenzo Ruiz Sánchez (Según poder general que se anexa), procedió conjuntamente con ella a realizar los trámites para venderle el inmueble objeto del presente juicio tales como son : Certificado de Solvencia Municipal, Notificación de Venta al Seniat, Plano Topográfico de la Vivienda, Documentos de Identificación y R.I.F de las partes; y el Documento de Compra-Venta redactado por la abogada Saida Prada, liquidado en el Colegio de Abogados y presentado al Registro Correspondiente. - Habiendo tardado varios meses para obtener los requisitos necesarios a los fines de efectuar la venta, llega el mes de Julio del año 2009, recibiendo el 19 de dicho mes la sorpresa de la presencia de la demandada y su manifestación de que no me vendería la casa por el precio que le había ofertado y si la quería debía cancelarle un precio mucho mayor de lo contrario se la vendería a otra persona, lo cual la indujo a evacuar un Justificativo de Testigos para demostrar los hechos antes narrados el cual se anexa a la presente. - Existiendo en la promesa BILATERAL de compraventa todos los elementos de la venta, ello es una venta y por esta razón la demandada debe cumplir con el compromiso pactado y convenido todo conforme a lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil. - Es doctrina y jurisprudencia generalizada en Venezuela de que el principio, promesa de venta equivale a venta y en presente caso al manifestar la propietaria la intención de venderle y quedar establecido en el contrato firmado entre ambas partes, reune los elementos de precio y objeto, el mismo equivale a un autentico contrato de compra venta. - Por las razones expuestas demanda a la ciudadana Inocencia Escalante de Ruiz y a su cónyuge José Lorenzo Ruiz Sánchez en la persona de ella misma por ostentar la condición de apoderada para que reconozca que existiendo entre nosotros una promesa bilateral de compra-venta que reúne todos los elementos de la venta por lo que debe cumplir el compromiso pactado y convenido o de lo contrario así sea declarado por el tribunal. - Reclama de la parte demandada, aparte de que cumpla en todas y cada una de sus partes con el documento privado de compra-venta suscrito transfiriéndole la propiedad sobre el inmueble objeto de contrato como pago de daños y perjuicios y las costas y costos del presente juicio. De igual manera indica que por cuanto hay un saldo deudor del precio de venta a favor de la demandada por la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES con vencimiento al 30 de diciembre del 2010 asume la obligación de pagarlo de la forma que en la sentencia el tribunal lo indique. Por último, solicita medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada. Fundamenta la demanda interpuesta en los artículos 1159, 1160, 1161 y 1167 del Código Civil e invoca dos sentencias del Tribunal Supremo de Justicia (f.1-39) Por auto del 10 de diciembre de 2010 el tribunal admite la demanda y ordena el emplazamiento de la ciudadana Inocencia Escalante de Ruiz con domicilio en la Esquina de la Carrera 4 con Calle 6 Casa S/N en el Municipio Ayacucho del Estado Táchira (f.40). En fecha 03 de diciembre de 2003 el alguacil del tribunal informa que la parte actora le suministro los fotostatos necesarios para la elaboración de la respectiva compulsa de citación y el 7 de diciembre de 2010 se libraron la mismas (f.41 y vlto). Con fecha 07 diciembre de 2010 se libró Oficio N°1099 al Juez del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira a los fines de la citación de l aparte demandada (f.42). En fecha 13 de abril de 2011 la demandante otorga poder Apud Acta a el Abogado Raúl Castro Arismendi (f.43 y vlto). En fecha 16 de mayo de 2011 el Tribunal da entrada a la comisión enviada por el Tribunal del Municipio Ayacucho de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, debidamente cumplida. (f. 44 al 72). Por diligencia del 7 de junio de 2010 la demandada, ciudadana Inocencia Escalante de Ruiz, asistida de abogado se da por citada en la presente causa (f.74). En fecha 21 de junio de 2011 la demandada otorga poder Apud Acta a los abogados Winston Orlando Sánchez Morales y Gladis Morales de Valera. En fecha 28 de junio de 2011 los apoderados de la parte demanda presentan escrito de contestación a la demanda en la cual, en primer lugar, rechazan niegan y contradicen la demanda interpuesta en contra de su poderdante en todas y cada una de sus partes; y en segundo lugar, proponen reconvención en contra de la parte actora bajo los alegatos siguientes: - Que la demandada conocía a la demandante desde cuando tenía aproximadamente 8 años y por el tipo de relación que hubo le dio la oportunidad para que comprara su casa a un precio bastante económico como fue Doce millones de Bolívares para el año 2005 lo cual valían para ese momento, pero ahora más del doble de dicha cantidad. - Que se firmó un documento privado el 29 de septiembre de 2005 donde se establece las formas y plazos para el pago lo cual la demandante incumplió pues sorpresivamente suspendió los mismos a partir del 02 de septiembre de 2008, como ella misma lo acepta en el libelo - Que su poderdante siempre tuvo el deseo de cumplir su parte del trato y firmarle sus documentos de propiedad para lo cual en el año 2008 hizo la separación entre las dos casas de su propiedad, pagó el catastro, protocolizó un poder de quien era su esposo en ese momento, hizo levantar un plano cubriendo todos los gastos, lo cual es muestra de la intención que tenia de vender, pero la demandante no cumplió su parte como era pagarle el precio total de la casa de la forma como se había convenido, y no como pretende ella hacerlo a su antojo por cuanto el precio fue muy especial y en este momento con la devaluación el precio real de esa casa podría estar entre 120.000 y 150.000 bolívares. - Que la demandante no puede pedir el cumplimiento de obligación de la trasferencia de la propiedad del inmueble por cuanto fue ella quien no terminó de pagar, como lo reconoce en el libelo de la demanda, pues la obligación de la demandada seria cumplida una vez que se hubiera hecho la total cancelación del precio lo cual suspendió a partir del 02 de septiembre de 2008. - Que sustentan sus alegatos en el contenido del Artículo 1.354 del Código Civil, no pudiendo la demandante probar que hizo los pagos en cumplimiento total del contrato tal y como se desprende de los recibos y de la relación de pago que presenta, por lo que al suspender el pago la compradora contravino su obligación, por lo que al quedar demostrado tal incumplimiento de conformidad con el Articulo 1.167 eiusdem, procede que la demandada pida la resolución de contrato. - Que la demandante aparte de pedir el cumplimiento por parte de la compradora pide que se le pague la cantidad de 200.000,00 bolívares sin exponer la debida justificación además requiere el pago de 22.000,00 bolívares por el supuesto incumplimiento, cuando lo cierto es que en ningún momento la demandada se negó a firmarle los documentos, siempre que hubiese recibido el pago en el momento oportuno pues como ya se dijo la única intención de venderle la casa por el precio convenido era ayudarle. - Que la demandante requiere el pago de daños y perjuicios, los cuales según el contrato serian procedentes en caso de no cumplir el convenio y para lo cual debe tomarse en cuenta que la demandante a estado viviendo en la casa todos estos años sin haber pagado el valor completo de la misma y que en todo caso seria ella la que debería pagarlos de conformidad con el articulo 1.273 ejusdem con una estimación de 500,oo bolívares mensuales desde el mes de diciembre de 2008 (Fecha de su incumplimiento) hasta la presente fecha como un pago de un arrendamiento sustitutivo. - Que es incomprensible que la demandante sabiendo que la demandada tiene mas de 20 años de no vivir en Colón, pues vive en Valencia Estado Carabobo, la hace citar en aquella localidad con la simple intención de que no se enterara que había sido demandada y así no tendría la oportunidad de defender sus intereses, habiendo logrado conocer de la causa por pura casualidad. - Que la reconvenida debe reconocer que por el incumpliendo en que incurrió, procede la resolución de contrato y en consecuencia de ello pierde la suma que dio en Arras para el momento de la celebración del contrato es decir la cantidad de Bs 3,000,00 y la devolución de la casa. - Que la reconvenida debe reconocer que desde el mismo momento en que se firmó el contrato tomó posesión de la casa sin pagar nada por concepto de alquiler ni de intereses y que de conformidad con el articulo 1.184 ejusdem, debe cancelar a la demandada por concepto de daño y perjuicios desde el momento en que incumplió la suma de quinientos bolívares (Bs.500,00) mensuales que sería el alquiler de una vivienda similar en la zona donde está ubicada el inmueble y que dejó de percibir la demandada por una suma total de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), desde el 01 de enero de 2009 hasta mes de julio de 2011 más la que se generen hasta la restitución de la vivienda. Finalmente reconocen como validos los instrumentos presentados por la parte demandante tales como el contrato privado y los recibos de depósitos bancarios que agregó a la demanda, y estiman la reconvención en la cantidad CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 148.000,00) (f. 88 al 89). En fecha seis (06) de octubre de 2011 el tribunal ordena la reposición de la causa al estado que se encontraba a la fecha de la contestación de la demanda dejando nulas las actuaciones posteriores al veintiocho de junio de 2011 que corrían a los folios 90 al 105 y ordena la notificación de las partes a los fines de emitir pronunciamiento de la admisión o no de la reconvención planteada (f. 106 y vlto). En fecha 02 de mayo de 2012, cumplida la notificación de las partes el tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada (f. 109 y vlto). En fecha 01 de marzo del 2013 el apoderado de la parte demandante reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención en el cual expone que: - Niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta contra su representada, tanto en los hechos como en el derecho por se manifiestamente infundada y pretender atribuirle el incumplimiento de la acción contractual al no pagar la totalidad del precio convenido sobre le inmueble objeto de litigio por cuanto no incurrió en mora al no efectuar el pago que debía hacer en el mes de diciembre de 2008 y suspender dichos pagos desde el dos (02) de septiembre del mismo año. - En el contrato privado suscrito por las partes el 29 de septiembre del año 2005, si bien se acordó que el monto a pagar por el inmueble era de doce mil bolívares y pagados tres mil bolívares como inicial, la obligación asumida era pagar lo restantes nueve mil bolívares por cuotas de dos mil bolívares los días 30 de cada diciembre, mas no se indica expresamente en dicho contrato a partir de qué año seria el primer diciembre que se iniciaría el primer pago y por lo tanto no se puede considerar los pagos realizados a partir del año 2006 como extemporáneos. - Su representada, según los bauches de depósito, pagó en el año 2005, la cantidad de tres mil ochocientos setenta bolívares (Bs. 3.870,00) e inició los abonos en el año 2006, siendo así aceptados por la demanda reconviniente de donde se tendría que le plazo para pagar los nueve mil bolívares era hasta diciembre del año 2010. - Por interpretación en contrario de la última parte del Articulo 1.269 del Código Civil al no establecerse una fecha para que se inicie el plazo en la convención el deudor no quedará constituido en mora sino por requerimiento u otro acto equivalente, y su representada hizo los pagos tal y como consta de los bauches que se presentaron sin haber sido objeto de requerimiento judicial o extra judicial de cobro por parte de la demandada reconviniente, habiendo procedido a retirar cada uno de los depósitos sin objeción alguna lo cual es reconocido por sus apoderados. - Niega rechaza y contradice que su poderdante, de manera unilateral, haya suspendido el pago convenido ya que hizo los pagos de manera adelantada y la demandada reconviniente inició a principios del año de 2009 los trámites para hacer la respectiva venta, sin embargo, vista la extensión del terreno del referido inmueble optó por construir otra vivienda identificando a la que vendería a su poderdante como la “ VIVIENDA N° 1”, tal y como consta en el ya citado documento protocolizado en mayo 2009, bajo el N° 4, tomo 9, en el cual describe y delimita con linderos dicha vivienda. - La demandada reconviniente el quince de mayo de 2009 es decir tres días después de la protocolización del documento antes citado procede a hacer la notificación al SENIAT a los fines de realizar la venta a su poderdante para lo cual inicia los trámites necesarios y no tuvo como limitación alguna por el hecho de que el último pago de su poderdante hubiese sido el 2 de septiembre de 2008, quedando solo pendiente la suma de 1.149.64 bolívares cuyo pago no estaba en mora ya que vencería el 30 de diciembre de 2010 y lo cual seria cancelado al momento de la firma del documento de compra-venta. - Su poderdante a la fecha de suscribir el documento privado de opción de compra-venta aparte de los tres mil bolívares que entregó a la demandada entregó también setenta bolívares (Bs. 70,00) que constan en recibo privado, lo cual, unido a los depósitos hechos en la ya citada cuenta corriente, suma un total de Bs. 10.850,00 bolívares quedando solo pendiente la cantidad de Bs. 1.150,00 bolívares, la cual se puso a la orden del tribunal. - La tramitación para que efectuara la venta a su poderdante tomó varios meses, hasta que el 19 de julio de 2009 la demandada reconviniente le manifestó que no le vendería la casa por el precio que le había ofertado y que si la quería debía cancelarle un precio mucho mayor y de no ser así le vendería a otra persona por lo tanto que no le depositará el saldo restante por que no lo aceptaría, por lo tanto la demandante no suspendió unilateralmente el pago del precio en razón de ello incurrió en incumplimiento ni estaba vencido el plazo para pagar el precio ni fue por propia voluntad que se abstuvo de cancelar lo restante. - Niega rechaza y contradice que su poderdante adeude suma alguna por daños y perjuicios equivalentes a un canon de arrendamiento de quinientos bolívares mensuales por cuanto tal previsión debió incluirse en el contrato de compra-venta como sanción y en caso de que fuese procedente conforme a ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda debe realizarse un avalúo que establezca el precio del inmueble y así determinar el “supuesto” monto mensual a pagar, por lo que habiendo ocupado su poderdante la vivienda con la anuencia y permiso de la demandada reconviniente mal puede pasar a ser un inquilino. Rechaza igualmente que su poderdante deba pagar desde enero de 2009 hasta julio de 2011 la cantidad de quince mil bolívares más lo que se siga venciendo, por ser manifiestamente ilegal e infundado, colocando a su representada en un completo estado de indefensión (f. 136 al 155). En fecha veintidós de marzo de 2013 el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida presenta escrito de promoción de pruebas. Por sendos autos fechas dos (02) de abril de 2013 el tribunal acuerda agregar las pruebas ofrecidas por la parte demandante. (f. 164 y vlto). Por sendos autos fecha de 09 de abril de 2013 el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora y comisiona al Juzgado del Municipio Ayacucho de esta Circunscripción Judicial para ratificación de los justificativos de testigos y la declaración testimonial (f.165 y vlto). Con la misma fecha se libro el oficio N° 240 para el Tribunal comisionado. (f. 166) En fecha tres de julio de 2013 el Tribunal da entrada a la comisión debidamente cumplido, remitida por el Juzgado del Municipio Ayacucho. (f.167, 168) ESTADO DE LA CONTROVERSIA A través de la acción incoada por la demandante pretende que este órgano jurisdiccional, en razón de la sentencia que profiera, obligue a la demandada a que cumpla con el contrato de opción de compra suscrito con la demandada, sobre un inmueble cuya ubicación, linderos y demás características se tienen por reproducidos, por cuanto cumplió debidamente con los pagos convenidos y sólo quedaba pendiente una parte del monto fijado como precio, el cual sería pagado al momento de la firma del respectivo documento en la Oficina de Registro respectivo, para lo cual la demandada, en primer lugar actualizó el título de propiedad originario del inmueble objeto del negocio con motivo de un contrato de obra en razón de una nueva construcción, y en segundo lugar, asumió, los trámites necesarios para la protocolización del documento de traspaso de propiedad, como lo fue la solvencia catastral, notificación al SENIAT, RIF y fotocopias de cédulas de identidad de las partes, redacción y visado del documento, entre otros, lo cual paralizó por cambiar de opinión con respecto al precio del inmueble, exigiendo un monto mayor. De igual forma reclama de la demandada el pago de daños y perjuicios. Por su parte, la demandada, a través de sus apoderados, hace resistencia a la acción incoada por cuanto, a pesar de que admite como ciertos los pagos hechos por la actora y su iniciativa de hacerle el traspaso del inmueble, alegando que incumplió con la totalidad del precio convenido, según las cuotas acordadas en el contrato suscrito, tal y como lo admite cuando afirma en el escrito libelar que los suspendió el 02 /09/2008, por lo que al incurrir en el incumplimiento de su obligación propone reconvención para exigir la resolución de contrato suscrito con las consecuencias prevista allí en cuanto al dinero entregado como arras y la reclamación daños y perjuicios en vista de la ocupación que ha hecho la demandante reconvenida del inmueble objeto del negocio pactado sin pagar alquiler y en perjuicio de la propietaria a quien debería haberle pagado un determinado monto mensual por concepto de alquileres desde la fecha de la firma del contrato de Opción a compra. De los alegatos y defensas de la partes, a los fines de establecer el thema decidendum, tanto en la acción de cumplimiento como la reconvención por resolución de contrato, incluidos los daños y perjuicios en ambos casos, es evidente que no forma parte de los hechos controvertidos los siguientes: 1.- El documento privado de opción de compra suscrito entre la partes el 29 de septiembre de 2005 sobre un inmueble constituido por un terreno propio con una casa para habitación tipo rural ubicada en la urbanización Los Chinatos, Lote N° 138, en San Juan de Colón, Municipio Ayacucho del Estado Táchira y que por modificaciones hechas por la demandada reconvincente que constan en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de dicha jurisdicción, el 12 de mayo de 2009, bajo el N°3 tomo 9, se identifica como “VIVIENDA N° 1”, y 2.- El pago por parte de la demandante reconvenida de la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 10.850,00), por concepto de abono del precio convenido por la compra venta del inmueble objeto del negocio pactado, quedando pendiente la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.150,00). Con relación a los hechos controvertidos, a juicio de este juzgador, se encuentran los siguientes: 1.- La naturaleza del negocio jurídico contenido en el contrato suscrito por las partes en conflicto y la certeza de los lapsos de pago convenidos, en cuanto a su inicio y terminación, 2.- El origen y tipo de daños y perjuicios que recíprocamente se reclaman las partes, y 3.- El cumplimiento o incumplimiento que las partes se arrogan o imputan. APRECIACION Y VALORACION DE PRUEBAS De la parte actora.- 1.- Contrato privado suscrito entre la demanda Inocencia Escalante y la demandante Lilia Judith Zambrano el veintinueve (29) de septiembre de 2005. Dicho instrumento, aun cuando no es controvertida su existencia, del mismo se tiene como ciertos los hechos siguientes a.- La demandada da en opción de compra a la demandante un inmueble constituido por un terreno propio con una casa para habitación tipo rural ubicada en la urbanización Los Chinatos, Lote N° 138 determinado por los siguientes linderos y medidas: NORTE: Calle publica mide 10.30mts , SUR: Propiedad que le queda a la vendedora mide 9.17mts, ESTE: Propiedad que es o fue de Marlene de Márquez mide 2.87mts y OESTE: Vereda Santa María mide 5.59mts. b.- El precio convenido fue de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Hoy BsF. 12.000,00)de los cuales la demandada recibió a la fecha de la firma la cantidad de TRES MIL BOLIVARES y el saldo restante de NUEVE MIL BOLIVARES en cuotas de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) cada una los días 30 de diciembre hasta su total cancelación, c.- Prevé que quien incumpla este convenio podrá ser demandado por daños y perjuicios y si es la propietaria devolverá el doble de lo que recibió y de ser la optante compradora perderá lo que ha dado en arras y deberá cancelar los daños y perjuicios. 2.-Veintidós (22) recibos o depósitos hechos por la ciudadana Lilia Zambrano en diferentes fechas y diferentes montos a la cuenta corriente N° 01020114420106339360 del Banco Venezuela a nombre del ciudadano Miguel Otero y dos (2) recibos privados por pago de setenta bolívares en cada uno a persona autorizada por la demandada. Estos instrumentos, por cuanto fueron admitidos como válidos por la parte demandada reconviniente tienen pleno valor probatorio para demostrar que la demandante pagó la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 10.850.00), por concepto de abono del precio convenido por la compra venta del inmueble objeto del negocio pactado, quedando pendiente la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.150,00). 3.- Copia simple del documento protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Ayacucho del Estado Táchira el doce (12) de mayo de 2009 bajo el N° 4 Tomo 9. Dicho instrumento tiene el valor probatorio previsto en el artículo 429 del Código Procedimiento Civil y del mismo se prueban los siguientes hechos: a.- El ciudadano Julián Orlando Colmenares le hizo trabajos de ampliación de la vivienda original propiedad de la demandada y adquirida por documento registrado en la misma oficina subalterna el 01 de julio de 2003 bajo el N° 1 Tomo 3, trasformándola en dos viviendas totalmente separadas, identificadas como: VIVIENDA N°1 y VIVIENDA N°2. b.- La VIVIENDA N° 1 quedó determinada por los siguientes linderos y medidas: NORTE: Calle Publica y Edificación del Dispensario del Rotary Club con 9.90 mts de extensión , SUR : con la vivienda N° 2, en línea que partiendo de Oeste a Este mide 8.04 mts , cruza hacia el Norte en 2.50mts y cruza hacia al Este en 1.86mts, ESTE: Propiedad de Marlene Márquez mide 3.06mts y OESTE: con la Vereda Santa María mide 5.76mts ; y la VIVIENDA N° 2 quedó determinada por los siguientes linderos y medidas determinada por los siguientes linderos y medidas: NORTE: VIVIENDA N° 1 en línea que partiendo de Oeste a Este mide 8.04mts, cruzando hacia al norte en 2.502mts y cruzando hacia el este en 1.86mts , SUR : Propiedad que fue o es de Norbelina Suárez Bracho mide 9.17mts, ESTE: En parte con Marlene Márquez y en parte con Yajaira Pineda en línea quebrada mide 8.90mts y Oeste: con la Vereda Santa María mide 5.20mts. 4. Copia simple de Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Registro de Municipios Valencia los Guayos y Libertador del Estado Carabobo el diecinueve (19) de junio de 2009 bajo el N°40 tomo 4. Por cuanto este documento no fue impugnado ni desconocido por la otra parte se le otorga el valor probatorio previsto en el artículo 429 del Código Procedimiento Civil y con el mismo queda demostrado que: El ciudadano JOSE LORENZO RUIZ SANCHEZ otorgó poder a su demandada cónyuge, ciudadana, INOCENCIA ESCALANTE de RUIZ en el cual le confiere facultades que incluyen actos de disposición sobre bienes inmuebles de su propiedad haciendo mención de manera especifica al terreno y casa ubicado en La Vereda Santa María Urbanización Los Chinatos Municipio Ayacucho del Estado Táchira adquirido según documento protocolizado por ante La Oficina de Registro del Municipio Ayacucho del Estado Táchira bajo el N°1 tomo 3 y trasformado en dos viviendas según documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro Publico el doce (12) de mayo de 2009 bajo el N°3 tomo 9; y dejando constancia expresa en el mismo que: la propiedad de dichos inmuebles fueron adquiridos por su cónyuge con dinero de su peculio personal cuando era de estado civil divorciada, excluidos de la comunidad conyugal ( Subrayado del Tribunal). 5.- Original de Certificado de Solvencia Municipal expedido por la Alcaldía del Municipio Ayacucho Estado Táchira a nombre de la demandada ciudadana Inocencia Escalante y correspondiente al inmueble identificado con el numeral 1 ubicado en La Urbanización Los Chinatos del Municipio Ayacucho e identificada con el N°SU-383-2009 de fecha cinco (05) de mayo de 2009. Por cuanto se trata de un documento que emana de un órgano administrativo competente el mismo se valora como Documento Publico Administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para demostrar que a petición de parte interesada el mencionado ente municipal, previo pago de lo que fuera pertinente por dicho concepto, expidió la solvencia sobre el precitado inmueble, lo cual, por máximas de experiencia por lo general se obtiene cuando hay la iniciativa de cumplir con las formalidades registrales por compra venta de inmuebles. En consecuencia se tiene como un indicio de la iniciativa de formalizar la compra-venta del inmueble objeto del contrato de compra. 6.- Escrito dirigido al Gerente Regional de Tributos Internos de la Región Andes (SENIAT) el cual suscrito por la demandada, ciudadana Inocencia Escalante y que tiene acusación de recibo por la referida Oficina Administrativa en fecha catorce (14) de julio de 2009 y al cual se agregaron como recaudos un plano topográfico donde consta la distribución de un inmueble y su ubicación relativa del mismo. Este instrumento por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la contraparte y tiene la categoría de “bonafide” como formalidad obligatoria ante un órgano administrativo competente se tiene con el valor de principio de prueba en virtud de su contenido y el cual se refiere a la manifestación que hace quien lo suscribe en nombre propio y en representación de su cónyuge según poder otorgado por esté de notificar a La Administración Tributaria “QUE HE DADO EN VENTA A LA CIUDADANA LILIA JUDITH ZAMBRANO VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD , SOLTERA , CEDULA DE IDENTIDAD N°V.-8.096.131, HABIL Y DOMICILIADA EN SAN JUAN DL MUNICIPIO AYACUCHO DEL ESTADO TACHIRA, CON EL R.I.F N° V-08096131-2 UNA VIVIENDA DISTINGUIDA CON EL NUMERAL PRIMERO , EN SU DOCUMENTO DE PROCEDENCIA, CONSTRUIDA EN TERRENO PROPIO, UBICADO EN LA URBANIZACION SANTA MARIA LOS CHINATOS….(…..)… ALINDERADA Y MEDIDA DE LA SIGUIENTE MANERA: NORTE: MIDE 9.90mts CALLE PUBLICA Y EDIFICACION DEL DISPENSARIO DEL ROTARY CLUB, SUR: CON LA VIVIENDA N° 2 PROPIEDAD DE LA VENDEDORA, INOCENCIA ESCALANTE, EN LINEA QUE PARTIENDO DEL OESTE A ESTE MIDE 8.04mts, CRUZA HACIA EL NORTE 2.50mts Y CRUZA HACIA EL ESTE EN 1.86mts, ESTE: MIDE 3.06mts PROPIEDAD DE MARLENE MARQUEZ Y OESTE: MIDE 5.76mts CON LA VEREDA SANTA MARIA”. En consecuencia, este instrumento se como indicio ante la iniciativa de la demandada de formalizar la compra-venta con la demandante. 7.- Original de escrito que contiene una manifestación de venta por parte de la ciudadana Inocencia Escalante a favor de la ciudadana Lilia Judith Zambrano de una vivienda distinguida con el Numeral 1° y cuya ubicación, linderos, medidas y demás características coincide con la que es objeto de controversia. Dicho escrito presenta en cuya parte superior derecha la firma de la Abogada Sandra Y. Prada con IMPRE N° 63217 y en la izquierda sello del Colegio de Abogados con media firma de persona autorizada y fecha de “05-09”. Dicho instrumento aun cuando es privado por no ser desconocido ni impugnado por la contraparte se tiene como un principio de prueba de un negocio a realizarse entre las partes mencionadas y en consecuencia se tiene como un indicio sobre su iniciativa de realización. 8.- Copia certificada del justificativo de testigos evacuado ante La Notaria Publica de San Juan de Colon de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el cual al no ser ratificado para garantizar el principio de control de la prueba de la contra parte y por cuanto se refiere a aspectos relacionados con el inmueble objeto de controversia y las actuaciones de las partes involucradas en la misma este tribunal desestima su valor probatorio por inconducente. Promovidas en el lapso probatoria.- I) Documentales 1.- Documento privado de fecha 29 de septiembre de 2005 que contiene contrato de opción de compra-venta suscrito por la parte demandante y parte demandada. Este instrumento ya fue objeto de valoración. 2.- Veintidós planillas de depósitos bancarios con diferentes números, fechas y montos a favor de la cuenta N° 01020114420106339360 del Banco de Venezuela y cuyo titular es el ciudadano Miguel Otero. Estos instrumentos ya fueron objeto de valoración. 3.- Recibo privado firmado por la señora Trina Otero (Por bolívares 70.000 y entregados por encargo de la demandada). Esto instrumento junto a los 22 bauches de depósitos bancarios ya fueron objeto de valoración. 4.- Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Ayacucho del Estado Táchira el 12 de mayo de 2009 con el numero 4 tomo 9 y que contiene contrato de obra y aclaratoria de medidas. Dicho instrumento fue ya valorado. 5.- Copias fotostática documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Ayacucho del Estado Táchira en fecha 01 de julio de 2003 bajo el numero 1 tomo 3 referido a la propiedad adquirida originariamente por la demandada. Este documento ya fue objeto de valoración 6.- Certificado de solvencia Municipal. Este documento ya fue objeto de valoración 7.- Notificación de venta al SENIAT. Este documento ya fue objeto de valoración 8.- Plano topográfico de ubicación y distribución de vivienda. Por cuanto este instrumento no fue ratificado por quien es su autor el mismo se desecha del proceso 9.- Cedulas de identidad y R.I.F de la demandante y la demandada. Estos instrumentos se valoran como públicos y sirven para corroborar la identificación de las partes en conflicto. 10.- Documentó de compra-venta redactado por la abogada Saida Prada. Este documento ya fue objeto de valoración. 11.- Recibo de luz por servicio prestado en la vivienda objeto de presente juicio. Por cuanto se trata de un instrumento emanado de un ente del Estado responsable de un servicio público, se valora documento administrativo y se tiene como un indicio de la posesión que tiene la demandante reconvenida del inmueble objeto de controversia. II) Testimoniales: En la declaración de la ciudadana Sonia Ynes Santander Pulido, afirma: a.- Conoce desde hace más de nueve años a la demandante por ser vecina y compañera de trabajo, b.- Sabe y le consta que hace mas de cinco años ocupa la casa objeto de controversia y sobre la cual hizo una negociación con la demandada con pagos por abonos mensuales, c.- Le consta que la demandada se hizo presente en la casa y le informó a la demandante que iba hacer los trámites para que la casa le quedara a nombre de ella indicándole que lo pendiente de la deuda se le pagara cuando firmaran en el Registro, d.- Sabe y le consta que la demandada se presentó en la casa en litigio y le informó a la demandante que no se la iba vender por que valía mucho mas planteándose una discusión y le informa la primera a la segunda que no le depositara más por el precio de la casa. En la declaración del ciudadano Edgar Gil Rosales, afirma: a.- Que conoce a la demandante y a la demandada desde hace más de quince años; de igual forma que la primera ocupa desde hace mas de cinco años la vivienda que la demandada le dio en opción de compra-venta en septiembre del año 2005 y que su precio de doce mil bolívares lo fue pagando por adelantado con el dinero que obtenía como sueldo en el hospital, b.- sabe y le consta que la señora Inocencia en el 2009 inicio los trámites para traspasarle legalmente la casa a la demandante y que el dinero pendiente se lo diera cuando firmaran en le Registro, c.- sabe que en julio de 2009 la señora Inocencia se presentó en la casa de la demandante para decirle que si no le pagaba un precio mas alto no le traspasaba la casa. En la declaración de la ciudadana Norbelina del Carmen Sarco Bracho afirmó: a.- Que conoce a la demandante desde hace mas de diez años y a la demandada hace dieciocho, por lo demás es conteste con la declaración que hicieron las dos testigos anteriores. En la declaración del ciudadano Yáñez Girón Antony Asdrúbal, afirma que: a.- Conoce a la demandante hace ocho años aproximadamente y a la demandada hace diez. De igual forma comparte de manera exacta las respuestas dadas por los testigos anteriores en cuanto a el tiempo de ocupación de la vivienda objeto de litigio por parte de la demandante, el contrató de compra venta suscrito entre ésta y la demandada, el monto del precio establecido y la forma como lo pago la demandante, la iniciativa de formalizar la venta por parte de la demandada y la actitud asumida para luego no concluirla. En la declaración de la abogada Sandra Benita Parada Chacón. Afirmó: que la demandada Inocencia Escalante solicitó sus servicios profesionales para redactar y tramitar la venta de una casa de su propiedad ubicada en San Juan de Colón, el sector Los Chinatos la cual no se realizó por que la vendedora pidió un precio mayor al establecido en el documento de venta. Dicho documento lo reconoce cuando le es presentado aclarando que quien lo visó ante el Colegio de Abogados fue su hermana Saida Prada (también abogada), pero ella fue quien lo redactó por encomienda de la ciudadana Inocencia Escalante. Siendo los testigos evacuados, claros, precisos y contestes con las preguntas formuladas y vista las condiciones que les son propias a cada uno de ellos en cuanto a su edad, domicilio, profesión u ocupaciones, este Juzgador, con base a lo previsto en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil, otorga pleno valor probatorio a sus dichos en cuanto a la conducta de la demandada reconviniente con relación su iniciativa de formalizar la venta por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira y la modificación de tal iniciativa por no haber sido satisfechas sus exigencias sobre un nuevo valor del inmueble objeto de negociación y que exigía a la compradora. PARTE MOTIVA Por cuanto las partes involucradas en la presente causa plantean como pretensiones, el CUMPLIMIENTO de un contrato de OPCION A COMPRA, por una parte, y la RESOLUCIÓN del mismo contrato, mediante reconvención por la otra, con reclamación de daños y perjuicios en ambos casos, este juzgador considera necesario referir algunas consideraciones doctrinales, legales y jurisprudenciales sobre dichas pretensiones, para lo cual es conveniente marcar como punto de partida la figura jurídica de la obligación, la cual, según el reconocido doctrinario CALVO BACA, Emilio (Comentarios al Código Civil Venezolano, 2004, P. 677), significa: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De donde se desprende que a la misma la integran tres elementos esenciales: a) Los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (Acreedor y deudor), b) El vínculo jurídico, que es la relación jurídica existente entre los sujetos, y c) La prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma, garantizada al amparo del marco legal que sirve de regulación bajo la forma de contrato. En cuanto al contrato, el Artículo 1.133 del Código Civil lo define como: “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, y cuya naturaleza y efectos están regulados en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167, ejusdem, los cuales rezan: Artículo 1.159,- “Los contratos tienen fuerza de Ley y entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160.-“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Sobre la fuerza de ley que tienen los contratos para las partes que los suscriben la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, (Exp. N° 2003-1218), dejó establecido lo siguiente: “…lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho,…” En este mismo orden y dentro del contexto legal invocado, es importante destacar que el tratadista Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 64) con relación al cumplimiento de las obligaciones, nos enseña que es “…El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída” Por tanto, no sólo nace la obligación de cumplimiento por parte del obligado, sino que corre con efectos que se derivan de no hacerlo, tal y como la ley sustantiva lo deja establecido en el artículo 1.264, eiusdem, cuando preceptúa que: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”. Ahora bien con respecto a los daños y perjuicios, el tratadista Simón Jiménez Salas (Hechos Ilícitos y Daño Moral, Primera Edición, Pág. 31) los define como: “…una afectación personal o social que se extrovierte de diferentes maneras, pero que siempre acentúa la violación de un derecho, porque produce un deterioro, perjuicio o menoscabo en la persona o bienes de otra persona, natural o jurídica.” Agrega más adelante que: “… El daño es la causa directa de la existencia de la responsabilidad y de la reparación (requisito necesario, pero no único ni suficiente), o el hecho que apunta en tres direcciones, la de la víctima, la del agente y el de la afectación a un patrimonio, sea material o moral.” De allí se pueden inferir que son características propias del daño, que sea determinado o determinable; que sea cierto; que el mismo debe ocasionar una lesión al derecho de la víctima; y que tal perjuicio no debe haber sido reparado ya. Entre las clases de daños los origen contractual encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales que afectan ciertas esferas patrimoniales, entre los cuales se encuentran el daño emergente y lucro cesante, cuya las limitaciones están expresadas en los artículos 1.274 y 1.275 de la Lay sustantiva; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo de deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, todo conforme a lo previsto en el artículo 1.271 eiusdem. El daño emergente surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, afectando al mismo en y cuantía y el lucro cesante, es el daño experimentado por el acreedor por el desgaste o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento del obligado. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1.273 ejusdem En este orden, la jurisprudencia reiterada de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, exige un conducta clara al reclamante de los daños y perjuicios en cuanto a su especificación, tal y como lo dejó sentado la Sala de Casación Civil en Sentencia No. 423 de fecha 19/06/2007, al afirmar “…Así pues, considera la Sala que, efectivamente, cuando se pretende el resarcimiento de daños y perjuicios, se debe especificar qué tipos de daños y perjuicios se procura en reparación, y al no especificarse lo que realmente se pretende, no podría descifrar el sentenciador a qué tipos de daños y perjuicios se quiso referir en el presente caso, el actor en su escrito libelar…” DE LA INTERPRETACION DEL CONTRATO Así las cosas, a los fines de dejar establecido la voluntad de la partes que suscribieron el contrato de opción de compra que como instrumento fundamental de la presente acción no es un hecho controvertido, este juzgador considera necesario hacer su interpretación, de conformidad con lo previsto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el criterio sentado en la sentencia proferida el 09 de julio de 2009 (Expediente AA20-C-2009-000051), por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual: …” En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. Asimismo, la Sala ha establecido que ‘...el límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...” En este sentido, el fallo N° 241 del 30 de abril de 2002, caso: Arturo Pacheco Iglesia y otros c/ Inversiones Pancho Villas, C.A., expediente N°: 00-376, fue del tenor siguiente: “La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas. Así, la calificación jurídica de una determinada relación contractual constituye un pronunciamiento de derecho, sólo cuestionable a través de la correspondiente denuncia de fondo, que le es dable al juez como consecuencia del principio iura novit curia”. En el caso de marras, en primer lugar, quienes suscriben el contrato lo hacen teniendo al mismo como “OPCION A COMPRA”, según consta de la cláusula PRIMERA y en la cual la demandada, ciudadana INOCENCIA ESCALANTE, bajo la condición de PROPIETARIA cede en OPCION A COMPRA al la ciudadana LILIA JUDITH ZAMBRANO, bajo la condición de OPTANTE COMPRADORA un inmueble de su propiedad cuya ubicación, linderos y demás características constan en dicho instrumento. En segundo lugar, en la cláusula SEGUNDA las partes fijan el precio del referido inmueble en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Hoy BsF. 12.00,00), de los cuales, la propietaria recibe a la fecha de la firma del citado contrato, el 29 de septiembre de 2005, la cantidad de TRES MIL BOLIVARES como parte de dicho precio y los restantes NUEVE MIL BOLIVARES ( Bs 9.000,oo) la Optante Compradora se comprometió a pagarlos en cuotas de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo), cuyo vencimiento eras días 30 del mes de diciembre hasta su cancelación total, sin que conste en dicho documento la fecha de inicio y/o terminación del pago de tales cuotas; y en tercer lugar, las partes dejan establecido la forma sanción por daños y perjuicios ante el incumplimiento de alguna de ellas, especificando que de ser la propietaria, devolverá el doble de lo recibido y de ser la Optante Compradora, perdería lo que hubiera dado en arras y deberá cancelar los daños y perjuicios que causare. Visto el contenido del contrato en aspectos que resultan importantes a los efectos de las pretensiones propuestas, tanto por la demandante como por la demandada, ante la evidente ambigüedad o falta de claridad en los términos que constan en el mismo y que genera una suerte de confusión o incertidumbre para justificar o exigir el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones que de allí se derivan, independiente de la buena fe que privó en su redacción, se procede a la interpretación del mismo, para lo cual se ha de tomar en cuenta el valor de dos principios y una regla de convivencia social, a saber: 1.- Principio del “Favor debitoris” que establece que en caso de duda, el contrato debe interpretarse a favor del deudor. 2.- Principio de interpretación “contra proferentem”, también denominado "interpretatio contra stipulatorem", según el cual, cuando no es posible hacer una interpretación literal de un contrato por causa de cláusulas ambiguas o contradictorias, la interpretación no deberá beneficiar a la parte que redactó esas cláusulas, ocasionando la oscuridad, y 3.- Las buenas costumbres, que son normas de conducta, emanadas de la práctica social de la comunidad consideradas de observancia obligatoria. Por tanto, este juzgador considera que el contrato suscrito contiene la voluntad de partes, para convenir en lo siguiente: PRIMERO: Constituir una opción de compra venta y no una venta pura y simple, por cuanto la propietaria se obligaba a vender y la compradora a comprar el inmueble objeto del mismo, quedando supeditado el cumplimiento por parte de la primera quedó al pago total del valor convenido como precio del inmueble, por parte de la Optante Compradora. SEGUNDO: El lapso para pagar la totalidad del valor del inmueble objeto del contrato por la Opcionada Compradora, al no quedar expresamente establecido en cuanto a su inicio y terminación, habiendo sido firmado el mismo el 29 de septiembre de 2005, fecha en la cual la Optante Compradora pagó TRES MIL BOLIVARES como parte del precio convenido, la primera cuota de DOSMIL BOLIVARES debía ser pagada el 30 de diciembre del año 2006, en virtud de que a escasos tres meses del 30 de diciembre de 2005 la Optante Compradora había hecho un pago por tal concepto y se tiene como prematuro la exigencia del pago de la primera cuota, tomando en cuenta las consideraciones y deferencias que a decir de la demandada tuvo con la Optante Compradora por la relación que las unía. Por tales razones, se tiene como comienzo del lapso para el pago de las cuotas acordadas el mes de diciembre del año 2006, con lo cual, la obligación quedaría terminada en el mes de diciembre del año 2010, con una última cuota de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), en razón de que el monto adeudado no permitía mantener el mismo monto de cuota convenida. TERCERO: La sanción en caso de daños y perjuicios por incumplimiento, en los términos que consta en el contrato, no es revela igualdad para ambas partes, pues en un principio establecen que podrán ser reclamados por demanda y luego que de ser la propietaria quien incumpla devolverá el doble de lo recibido, y de ser la Opcionada Compradora, perderá lo dado en arras y deberá cancelar los daños y perjuicios que causare, de lo cual se puede deducir un doble pago por dicho concepto o modalidad de reclamación. Por tanto, se tiene que sólo por vía de demanda se deben reclamar daños y perjuicios que las partes consideran pertinentes. DE LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO Planteada la resolución del contrato de OPCION A COMPRA y pago de daños y perjuicios como pretensiones de la reconvención la doctrina, en cuanto a la primera es conteste en que para que este tipo de acción prospere es necesario que de manera concurrente se cumplan las siguientes condiciones: 1º.- Que se trate de un contrato bilateral. 2º.- Que sea culposo el incumplimiento de la obligación por una de las partes. 3º.- Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, y 4º.- Que el Juez declare la resolución. Con relación a la primera condición, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre (Curso de Obligaciones, Derecho Civil, Tomo II); señalan que: “La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato. Por ejemplo, la promesa bilateral de compra venta de una cosa”. En el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a Compra por el cual la demanda reconviniente se comprometió a vender un inmueble a la demandante reconvenida como opcionada compradora, la cual se comprometió a pagar el precio convenido, en un determinado lapso de tiempo. Por tanto, al asumir ambas partes de mutuo consentimiento obligaciones recíprocas no queda duda que se llenan los extremos contenidos en el artículo 1.134 del Código Civil, en cuanto la existencia de un contrato bilateral. Así se establece. Con relación a la segunda condición, la demandada reconviniente afirma que la demandante reconvenida no cumplió con la obligación de pagar el precio convenido en el lapso convenido. Sin embargo, de los recibos y/o bauches de depósitos bancarios que fueron aceptado de manera expresa por dicho sujeto procesal, se comprueba que la demandante ha había pagado a la fecha del 02 de septiembre de 2008 la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 7.850,00), de los NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) adeudados como precio del inmueble, lo cual resulta bastante significativo para valorar el grado de responsabilidad con que asumió la obligación que tenía que honrar y el interés de concluir el negocio jurídico que suscribió con la propietaria del bien inmueble que servia de asiento a su hogar, pues, como ya se indicó, la terminación del lapso para la última cuota de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), era el 30 de diciembre de 2010. Por otra parte, la demandada reconviniente no probó que ejecutó actos destinados a obtener el pago de la deuda previo a la demanda incoada por la Optante Compradora, admitiendo su conformidad con los pagos hechos mediante depósitos bancarios, a pesar de haber sido depositados en una cuenta bancaria de la cual no es su titular o a personas que actuaron en su representación. Por tal virtud, no puede tenerse lo indicado por la actora en cuanto a que dejó de pagar 02 de septiembre de 2008 como una confesión de conducta morosa, pues ya para esa fecha había cubierto aproximadamente, el ochenta y siete por ciento (87%) de la deuda pendiente y más del noventa y cinco por ciento (95 %) del precio total del inmueble, lo que sin duda alguna constituye un atenuante a su favor, aún cuando disponía todavía hasta el 30 de diciembre de 2010 para pagar cumplir con la obligación de pago asumida. En consecuencia, esta condición no se tiene por cumplida. Y así se establece. Con relación a la tercera condición, como ya lo indicaron las partes en conflicto, la propietaria del inmueble tomó la iniciativa de cumplir con las formalidades previas para la presentación del documento de compra venta por la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho, Estado Táchira, para lo cual, aparte de actualizar el documento que originariamente servia de base registral sobre la propiedad de las modificaciones hechas por quien era la titular de tales derechos, obtuvo la Solvencia Catastral, hizo la notificación de venta ante el SENIAT y requirió la elaboración de respectivo documento a profesional del derecho, lo que evidencia su voluntad de cumplir con la obligación pendiente, no obstante, tal iniciativa fue interrumpida al ver frustrado su propósito de obtener un precio mayor que el convenido con la Optante Compradora, tal y como quedó demostrado de las probanzas de la parte actora. En consecuencia, esta condición se tiene como no satisfecha. Y así se establece. Finalmente con relación a la última condición, resulta obvia su existencia, por cuanto al reclamar por vía reconvencional la resolución del contrato suscrito con la Optante Compradora, tal hecho obliga a tener como cierto que será este órgano jurisdiccional el que a través de la sentencia que profiera quien establecerá la procedencia o no de dicha pretensión. Por tanto se cumple con esta condición. Con relación a los daños y perjuicios reclamados, aún cuando no los discrimina, de la situación fáctica expuesta por la demandada reconviniente, este juzgador no deriva elementos de convicción suficientes para establecer como cierta su reclamación, pues no se dejó constancia en el contrato de Opción a compra que la ocupación del inmueble objeto del mismo generaría algún pago por concepto de alquileres. De igual forma, al no incurrir la demandante en mora en el cumplimiento de la obligación pendiente, se tiene la posesión que tiene del inmueble objeto de la opción a compra como un acto consentido por la propietaria a título gratuito y por ende no puede reclamar un canon de arrendamiento como compensación de daños. Y así se decide. Por tal virtud, la reconvención incoada teniendo como pretensiones la resolución del contrato de Opción a compra y pago de daños y perjuicios, sucumbe de manera indefectible y debe ser declarada sin lugar, tal y como se dejará establecido en la parte dispositiva. DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUCIOS Tal y como se indicó ut supra, por tratarse de pretensiones que tienen como fundamento el cumplimiento o incumplimiento del contrato suscrito por las partes en controversia y habiendo sucumbido la pretensión de resolución con reclamo de daños y perjuicios, propuesta por la demanda reconviniente, para resolver la pretensión de cumplimiento de contrato con reclamo de daños y perjuicios propuesta por la parte actora, del marco doctrinario, legal y jurisprudencial ya indicado se desprende que dos supuestos deben concurrir para resolver el cumplimiento de un contrato; en primer lugar, la existencia de un contrato bilateral de lo cual no queda duda por las razones ya expuestas, y en segundo lugar, la existencia de una obligación o varias obligaciones pendientes por parte de la demandada, según lo convenido contractualmente y que en el caso que nos ocupa se circunscribe al otorgamiento del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, por cuanto, como ya se dejó establecido precedentemente, no habiendo estado vencido el lapso para el pago total de la deuda que por concepto del precio del inmueble objeto del negocio jurídico convenido en el contrato de OPCION A COMPRA, tenía pendiente la demandante para la fecha de admisión de la presente demanda, el 10 de diciembre de 2010, le era optativo haber pagado la totalidad del precio del inmueble antes de dicha fecha o en el momento del otorgamiento del correspondiente documento de compra venta, más cuando ya para el mes julio del año 2009 la propietaria ejecutó una serie de actos tendentes al logro de tal propósito sin que se materializara por causas que no desvirtuó con los medios probatorios necesarios. En este mismo orden, con relación a los daños y perjuicios reclamados, la parte actora no demostró el origen ni hizo la especificación de los mismos a los fines de determinar su existencia y cuantificación. Por tanto, al resultar exigible la referida obligación, la demanda incoada en En consecuencia, al resultar exigible la obligación de la parte demanda de otorgar el documento de compra venta del inmueble objeto del contrato de OPCION A COMPRA, este juzgador considera que la acción incoada por la parte actora, debe prosperar en lo que corresponde al cumplimiento de contrato, no así, en cuanto al reclamo de daños y perjuicios, con la advertencia de que siendo justificado el pago pendiente, a favor de la propietaria, de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.150,00), por concepto del precio convenido, el mismo se hará en la fase de ejecución de sentencia. Y así se decide PARTE DISPOSITIVA Por las razones expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción a compra y daños y perjuicios interpuesta por la ciudadana Inocencia Escalante contra ciudadana Lilia Judith Zambrano. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra y daños y perjuicios interpuesta por ciudadana Lilia Judith Zambrano contra ciudadana Inocencia Escalante. TERCERO: Se ordena a la demanda, ciudadana Inocencia Escalante a otorgar a favor de la demandante, ciudadana Lilia Judith Zambrano y por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira el documento de compra venta del in mueble objeto de contrato de opción a compra, identificado como la VIVIENDA N°1, de La Urbanización Los Chinatos de San Juan de Colón, determinada por los siguientes linderos y medidas: NORTE: Calle Publica y Edificación del Dispensario del Rotary Club con 9.90 mts de extensión , SUR : con la vivienda N° 2, en línea que partiendo de Oeste a Este mide 8.04 mts, cruza hacia el Norte en 2.50mts y cruza hacia al Este en 1.86mts, ESTE: Propiedad de Marlene Márquez mide 3.06mts y OESTE: con la Vereda Santa María mide 5.76mts, según consta de documento protocolizado ante la misma Oficina de Registro Publico el doce (12) de mayo de 2009, bajo el N° 4 tomo 9, acto el cual la compradora debe pagar a la vendedora la cantidad de MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.150,00). CUARTO: Se condena a la demandada reconviniente, ciudadana Inocencia Escalante, al pago de costas en lo que respecta a la reconvención interpuesta. QUINTO: No hay condena en costas en lo que respecta a la sentencia de Resolución de Contrato y reclamo de daños y perjuicios. Notifíquese las partes Regístrese, publíquese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los seis (06) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015).- Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. PEDRO ALFONSO SANCHEZ RODRIGUEZ JUEZ MARIA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNANDEZ SECRETARIA