TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: Jairo Orlando Rey García, venezolano, mayor de edad, titular de la
cédula de identidad N° V-9.219.122, domiciliado en San Cristóbal,
Estado Táchira.
APODERADAS: María de los Ángeles González Villacreces y Astrid Esperanza
Duarte Vergara, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-
12.403.151 y V-17.501.397 e inscritas en el INPREABOGADO bajo
los Nos. 81.104 y 142.551, en su orden.
DEMANDADA: Arelis Torres Flores, venezolana, mayor de edad, titular de la
cédula de identidad N° V-23.156.852, domiciliada en San Cristóbal,
Estado Táchira.
APODERADA: Janeth Carolina Panqueva, titular de la cédula de identidad N° V- 10.163.461 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 79.737.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato de arrendamiento (vivienda). (Apelación a decisión de fecha 11 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
I
ANTECEDENTES

Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Janeth Carolina Panqueva, apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 11 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Se inició el juicio en fecha 05 de agosto de 2014, mediante demanda interpuesta por el
ciudadano Jairo Orlando Rey García, asistido por la abogada Astrid Esperanza Duarte Vergara, contra la ciudadana Arelis Torres Flores, por cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado según documento autenticado en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 19 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, Tomo 262 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 3, entre avenida séptima y carrera 9, N° 7-22 (centro), Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, constituido por una (1) casa de dos (2) plantas, distribuida de la siguiente forma: Primera planta, compuesta por un (1) garaje, que es utilizado como local comercial. Segunda planta, compuesta por tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) comedor, dos (2) baños y un (1) balcón exterior. Los dos (2) locales comerciales restantes se encuentran en posesión de la ciudadana María Dolores Murillo. Fundamentó la acción en los artículos 1 de la Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, 1.599 del Código Civil, 41 y 91, numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de Alquileres y Viviendas. (Folios 1 al 5, con anexos a los folios 6 al 32)
Admitida la demanda por auto de fecha 14 de agosto de 2014, se le dio el trámite por el procedimiento oral previsto en la mencionada ley especial. (Folio 33 y su vuelto)
Mediante diligencia de fecha 25 de septiembre de 2014, el ciudadano Jairo Orlando Rey García confirió poder apud acta a las abogadas María de los Ángeles González Villacreces y Astrid Esperanza Duarte Vergara. (Folio 37)
Una vez citada la parte demandada, tuvo lugar la audiencia de mediación, en fechas 26 de septiembre y 07 de octubre de 2014, en la cual se hizo constar que las partes no llegaron a ningún acuerdo, por lo que continuaría el proceso. (Folios 38, 40 y su vuelto)
Por diligencia de fecha 22 de octubre de 2014, la ciudadana Arelis Torres Flores confirió poder apud acta a la abogada Janeth Carolina Panqueva. (Folio 41)
En fecha 22 de octubre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes. Igualmente, adujo a favor de su representada un supuesto derecho a la preferencia ofertiva, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el año 2004 y solicitó según el artículo 370, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, fuera llamado al juicio como tercero, el Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A., para que reconociera que la venta del inmueble realizada al ciudadano Jairo Orlando Rey García, es nula, en virtud de no haber realizado la preferencia ofertiva. Asimismo, ofreció pruebas. (Folios 43 al 51, con anexos a los folios 52 al 65)
Por auto de fecha 27 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa declaró inadmisible la llamada a terceros en la presente causa, propuesta por la parte demandada. (Folios 66 al 68).
En la misma fecha el a quo procedió de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la fijación de los hechos controvertidos según las pretensiones de la parte actora y las defensas de la parte demandada, determinando que los límites de la controversia se circunscriben a la existencia o no de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; a la falta de pago de cánones de arrendamiento y a la necesidad que tiene el demandante de que su hija ocupe el inmueble en compañía de su núcleo familiar. Igualmente, a fin de que cada una de las partes desmontara la veracidad de los hechos invocados y fijados como puntos controvertidos, declaró abierto un lapso de ocho (8) días de despacho conforme a la precitada norma, para que las partes promovieran pruebas.
Mediante escrito de fecha 03 de noviembre de 2014, la abogada Astrid Esperanza Duarte Piñeiro, coapoderada judicial de la parte actora, promovió pruebas. (Folios 73 al 75)
En fecha 06 de noviembre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 76 y 77, con anexos a los folios 79 al 81)
En fecha 07 de noviembre de 2014 fueron agregadas al expediente las pruebas promovidas por ambas partes; y por sendos autos de fecha 14 de noviembre de 2014, fueron admitidas dichas pruebas, fijándose un lapso de treinta (30) días de despacho para su evacuación, contados a partir de la fecha de los referidos autos. (Folios 87 y 88)
En fecha 20 de noviembre de 2014, el a quo dictó auto aclaratorio del auto de fecha 14 de noviembre de 2014 (f. 87), en el sentido de que las testimoniales promovidas por dicha parte serían evacuadas en la audiencia o debate oral. (Folio 91)
Por auto de fecha 23 de enero de 2015, vencido como se encontraba el lapso de promoción de pruebas, el a quo fijó oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio. (Folio 94)
En fechas 05 y 06 de febrero de 2015 tuvo lugar la audiencia de juicio, dictándose el dispositivo del fallo. (Folios 104 al 108 y 110 al112).
A los folios 113 al 118, riela el fallo in extenso dictado por el a quo en fecha 11 de febrero de 2015.
En fecha 19 de febrero de 2015, la abogada Janeth Carolina Panqueva, apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la referida decisión. (Folio 119)
Por auto de fecha 23 de febrero de 2015, el Juzgado de la causas acordó oír la apelación en ambos efectos y remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 120)
En fecha 09 de marzo de 2015 se recibieron los autos en esta alzada, se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente, (folio 123). En la misma fecha se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (Folio 124)
En fecha 12 de marzo de 2015 se celebró la audiencia oral de conformidad con lo dispuesto en la mencionada norma, con la presencia del actor y de la representación judicial de ambas partes, la cual quedó reproducida en forma audiovisual por el técnico designado al efecto por la Dirección Administrativa Regional, Dirección Ejecutiva de la Magistratura, dictándose el dispositivo del fallo. (Folios 127 al 129)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 11 de febrero de 2015 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y de manera subsidiaria el desalojo intentado por el ciudadano Jairo Orlando Rey García, contra la ciudadana Arelis Torres Flores. Como consecuencia de dicha declaratoria, condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la calle 3, entre avenida séptima y carrera 8, N° 7-22, centro de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, consistente en una (1) casa de dos (2) plantas, distribuida de la siguiente forma: Primera Planta: Compuesta por un garaje que es utilizado como local comercial. Segunda planta: Compuesta por tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) comedor, dos (2) baños y un (1) balcón exterior, el cual debe ser entregado libre de personas, bienes y semovientes, en buenas condiciones de uso y solvente en todos los servicios públicos. Igualmente, condenó en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo “281” del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

El ciudadano Jairo Orlando Rey García demanda a la ciudadana Arelis Torres Flores, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, en cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre un inmueble propiedad del actor, ubicado en la calle 3, N° 7-22 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, Tomo 262 de los libros de autenticaciones; y en consecuencia, le haga entrega del mismo libre de personas y cosas. Igualmente, a todo evento y como pretensión subsidiaria solicita de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se declare con lugar el desalojo del referido inmueble por parte de la arrendataria Arelis Torres Flores, dado que existen más de cuatro mensualidades impagas, puesto que no pagó canon de arrendamiento alguno desde el 30 de noviembre de 2011; y además, porque su hija Yelitza Margarita Rey Niño, junto con su grupo familiar, tienen la necesidad de ocupar el inmueble que le pertenece y solventar la necesidad habitacional por la que pasa su hija y su familia incluidos dos niños. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.599 del Código Civil, 41 y 91, numerales 1 y 2, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Aduce que el referido contrato de arrendamiento que suscribió con la demandada, tenía la vigencia de un (1) año improrrogable contado a partir del 30 de noviembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011, con un canon mensual de arrendamiento de Bs. 500,00. Que vencido el tiempo de duración del contrato el día 30 de noviembre de 2011, comenzó a correr la prórroga legal que venció el 30 de mayo de 2012, cuando culminaron los seis (6) meses correspondientes según el artículo 38, literal a) de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; situación de la cual se notificó a la arrendataria, mediante telegrama recibido el 30 de noviembre de 2011.
Que así transcurrió íntegro el lapso de la prórroga legal, sin que la arrendataria tuviera derecho a ella, pues a partir de la fecha de vencimiento del contrato, es decir desde el 30 de noviembre de 2011, no continuó pagando los cánones de arrendamiento mensuales, con lo cual deslegitimó la ocupación del inmueble en razón de la prórroga y sin embargo, continuó ocupando el inmueble sin hacer la debida entrega del mismo a su vencimiento. Que además de lo expuesto, durante este tiempo que la mencionada ciudadana Arelis Torres Flores ha ocupado el inmueble de su propiedad sin derecho a ello, se encuentra a la espera su hija Yelitza Margarita Rey Niño, titular de la cédula de identidad N° V-17.206.336, quien junto con su esposo Enmanuel Rodríguez Belandria, titular de la cédula de identidad N° V- 16.983.821, y sus dos hijos los niños Samuel Orlando Rodríguez Rey de nueve (9) años y Enmanuel David Rodríguez Rey de siete (7) años de edad, necesitan de una casa para vivir, pues atraviesan una situación económica difícil y su hija ya no puede pagar el alquiler de la casa donde actualmente habita, sin contar con que su arrendador desde hace más de un (1) año le pidió que desocupara el inmueble, sin que haya podido cumplirle, pasando por situaciones desagradables.
Aduce que se dio cumplimiento al mandato previsto en el artículo 1 de la Ley contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas, ya que se llevó a cabo el procedimiento administrativo previo judicial, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, que culminó con Resolución de fecha 29 de abril de 2014 dictada en el expediente 1751, que declaró habilitada la vía judicial.
Que en virtud de los hechos expuestos y en concordancia con el derecho antes invocado, en primer lugar venció el plazo establecido en el contrato para que la inquilina se encontrara ocupando el inmueble sin que haya cumplido su obligación de restituirle el mismo; y en segundo lugar, durante el lapso de la prórroga legal, en el cual subsisten las condiciones del contrato, entre las que está la de pagar el canon de arrendamiento, tampoco canceló canon de arrendamiento alguno, por lo que han pasado más de cuatro (4) meses sin cumplir dicha obligación; y finalmente, su hija y su grupo familiar tienen la necesidad de ocupar dicho inmueble.
En la oportunidad de la celebración de la audiencia de apelación, la representación judicial de la parte demandante alegó que su representado suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que vencido el plazo del mismo, le fue otorgada a la arrendataria la prórroga legal correspondiente y que durante el tiempo que duró dicha prórroga, la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento. Que antes de la interposición de la demanda que dio origen al presente juicio, fue agotado el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial. Que la demanda se fundamentó en la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento consecutivos, así como en la necesidad que tiene la hija del demandante de ocupar el inmueble, puesto que está viviendo en un inmueble alquilado, lo que fue demostrado mediante el contrato de arrendamiento que la misma tiene suscrito, el cual fue ratificado en el proceso tanto por ella como por la arrendadora.
Respecto de los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en la referida audiencia de apelación, señaló que la misma sustenta la apelación en una denuncia por infracción de ley y cuando expone el fundamento de la apelación, no lo hace en relación a la falta de valoración de pruebas, sino en la tercería que opuso en el curso del proceso, la cual no fue admitida por el tribunal de la causa; destacando en tal sentido, que la parte demandada no apeló del auto que declaró inadmisible la referida tercería. En cuanto al alegado derecho preferente para adquirir el inmueble, manifiesta que en todo caso el mismo sería improcedente en razón de que la demandada no ocupa en calidad de arrendataria todo el inmueble que fue vendido, sino una parte del mismo. De igual forma señala que la demandada no ejerció el derecho de retracto legal arrendaticio, si consideraba que tenía el derecho de preferente para adquirir el inmueble.
Al ser preguntada por la ciudadana Juez, si el demandante llegó a un acuerdo en la oportunidad de la celebración de la audiencia de conciliación efectuada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, sobre los cánones de arrendamiento vencidos, señaló que nó, que a su representado le fue exigido por la funcionaria de esa Superintendecia que presidía la audiencia, que suministrara una cuenta bancaria a su nombre para que la demandada depositara los referidos cánones de arrendamiento, advirtiéndole que si no lo hacía le seria impuesta una multa, y por esa razón indicó la cuenta sin que ello significara acuerdo al respecto, al punto de que el actor no ha retirado hasta la presente fecha dichos cánones.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Negó, rechazó y contradijo el cumplimiento de contrato solicitado por la parte actora, señalando que no existe contrato, por cuanto operado el vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria siguió ocupando el inmueble y el arrendador continuó percibiendo el canon de alquiler, por lo que, a su entender, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
Negó, rechazó y contradijo la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y a tal efecto consignó recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre 2011, diciembre 2011, enero 2012 y febrero 2012, firmados por el demandante, por un monto de Bs. 500,00; igualmente, consignó depósitos efectuados en la cuenta corriente de Banesco N° 0134-0173-02-1733024654, de la cual es titular el demandante, en las fechas allí indicadas, por lo que negó que su representada se encontrara insolvente al momento de interponerse la demanda, ya que la deuda fue subsanada en acta suscrita ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en fecha 28 de abril de 2014, acto en el cual la arrendataria acordó que su representada le depositaria los cánones vencidos y en esa misma oportunidad el demandante le indicó la cuenta y la entidad bancaria donde debía realizar el respectivo depósito, por lo que dicho pago no puede ser tenido como extemporáneo a tenor de lo dispuesto en el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En la oportunidad de la celebración de la audiencia de apelación, la apoderada judicial de la demandada apelante alegó que la sentencia recurrida está inficionada del vicio de infracción de ley de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al desestimar la tercería propuesta, mediante la cual se pretendía traer al juicio al Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A. con el objeto de probar que la mencionada entidad bancaria le dio en venta al demandante el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin respetar el derecho preferente de la parte demandada para adquirir el mismo. Asimismo, solicitó que se revocara la decisión apelada.

PUNTO PREVIO I

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada alegó en la audiencia de juicio, que la parte demandante pretende como acción principal el cumplimiento de contrato y a todo evento, como acción subsidiaria, el desalojo, con sustento en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Que si bien es cierto, el mencionado artículo permite la acumulación de pretensiones, la presente demanda contiene un elemento adicional y es el fundamento, a su entender contradictorio, de la determinación o indeterminación del tiempo del contrato. Que al emplazarse a la parte demandada en el presente juicio se vería obligada a defenderse de dos pretensiones a su modo de ver contradictorias, como lo son el cumplimiento del contrato y a su vez el desalojo, por lo que se estaría violando el artículo 49 referido al debido proceso. Que mal podría el juez optar por una de las pretensiones conforme a los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó que el presente juicio sea declarado inadmisible.
Al respecto, observa esta sentenciadora que la inadmisibilidad de la demanda alegada por la apoderada judicial de la parte demandada en la audiencia de juicio, con fundamento en la inepta acumulación de pretensiones en que, a su decir, incurre el actor al demandar por cumplimiento de contrato y por desalojo, no forma parte de los alegatos expuestos en la contestación de la demanda.
En tal sentido, es preciso puntualizar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concluido el lapso de contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes el juez dictará un auto fijando los puntos controvertidos conforme a los alegatos expuestos por las partes tanto en la demanda como en la contestación, lo cual ocurrió en el caso de autos, evidenciándose a los folios 69 al 72 el auto de fecha 27 de octubre de 2014, mediante el cual el tribunal de la causa estableció los límites de la controversia, señalando que se circunscribían a la existencia o no de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, a la falta de pago de cánones de arrendamiento y a la necesidad de ocupar el inmueble que tiene la hija del demandante en compañía de su núcleo familiar.
Asimismo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 115 eiusdem, en la oportunidad de la celebración de la audiencia de juicio las partes o sus apoderados debían concurrir para exponer oralmente sus alegatos contenidos en la demanda y en la contestación, conforme a los puntos controvertidos establecidos en el referido auto de fecha 27 de octubre de 2014, no existiendo la posibilidad de que se admitiera la alegación de nuevos hechos diferentes a los expuestos en el libelo y en la contestación de demanda.
En consecuencia, mal puede la representación judicial de la parte demandada pretender incorporar en la audiencia de juicio el nuevo alegato de inadmisibilidad de la demanda por haber acumulado el actor, a su decir, dos pretensiones contradictorias, cuando el mismo no fue aducido en la contestación de demanda y, en tal virtud, no quedó comprendido dentro los hechos controvertidos, por lo que al no formar parte de la materia controvertida, se declara improcedente tal pedimento de inadmisibilidad. Así se decide.

PUNTO PREVIO II

DEL LLAMADO DE TERCERO AL JUICIO

En la audiencia de apelación, la apoderada judicial de la parte demandada insistió en que la intervención del tercero Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A. solicitada en la instancia, es necesaria a los efectos de demostrar que la mencionada entidad bancaria le dio en venta el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento al demandante, sin respetar el derecho preferente de la parte demandada para adquirir el mismo.
Al respecto, se observa lo siguiente:
La representación judicial de la parte demandada solicitó en la oportunidad de dar contestación a la demanda el llamado del tercero Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., en su carácter de vendedor del inmueble que ocupa su representada como arrendataria, a fin de que respondiera por la violación de supuesto derecho de preferencia ofertiva, por cuanto no le fue ofrecido en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento de venta del inmueble.
El tribunal de la causa, mediante auto de fecha 27 de octubre de 2014 corriente a los folios 66 al 68, declaró inadmisible el llamado de tercero formulado por la parte demandada en los términos antes señalados.
En consecuencia, es preciso puntualizar que a tenor de lo establecido en el artículo 111 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, “Contra la negativa de admisión de la tercería no se admitirá recurso alguno”. En tal virtud, al no existir por mandato del legislador la posibilidad de ejercer recurso alguno contra el aludido auto de fecha 27 de octubre de 2014, que declaró la inadmisibilidad de la tercería propuesta por la parte demandada, es evidente que dicho auto constituye cosa juzgada formal en el presente proceso, por lo que le está vedado al juez superior volver al examen de la admisión de la tercería y emitir pronunciamiento al respecto. Así se establece.
Resueltos los anteriores puntos previos y establecido el thema decidendum, pasa esta sentenciadora al análisis probatorio conforme al principio de comunidad de la prueba.

A.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

I.- A los folios 7 al 11 corre copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 1° de septiembre de 2010, bajo N° 2010. 1755, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.4.420, correspondiente al libro de Folio Real del año 2010. La referida probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en fecha 1° de septiembre de 2010 el demandante Jairo Orlando Rey García adquirió por compra que le hizo a la sociedad mercantil Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A., un bien inmueble conformado por un lote de terreno con un área aproximada de 167,48 mts.2 y las edificaciones que sobre el mismo se encuentran, ubicado en la calle 3, N° 7-22, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dentro de los siguientes linderos: Norte, con la calle 3, mide 10,15 mts., y marcado con el N° 7-22; Sur, con propiedad que es o fue de Fortunato Porras, en igual medida, divide pared de manpostería medianera; Este, con pertenencias de Edelmira Valero Rangel, mide 17,00 mts. divide pared medianera y Oeste, con propiedad de de Rita Josefina Gallanti de Portillo, mide 16,00 mts., separa pared medianera. Que tales edificaciones consisten en una vivienda y tres locales comerciales, con un área de construcción de 330,00 Mts2, en dos plantas con las siguientes dependencias: Planta baja: Conformada por tres (3) locales comerciales, oficina, área de oficios, tres (3) baños. Planta alta: Compuesta de sala, balcón, comedor, cocina, una (1) habitación con baño, un (1) baño, dos (2) habitaciones y área de oficios.
II.- A los folios 12 al 14 corre documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera de San Cristóbal en fecha 19 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, Tomo 262 de los libros de autenticaciones. Dicha probanza se valora como documento autenticado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y del mismo se constata que en la fecha indicada, el ciudadano Jairo Orlando Rey García celebró con el carácter de arrendador, contrato de arrendamiento con la ciudadana Arelis Torres Flores con el carácter de arrendataria, sobre el inmueble de su propiedad compuesto por una casa de dos plantas, ubicada en la calle 3, entre avenida séptima y carrera 8, N° 7-22 (centro), Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. La primera planta, conformada por un (1) garaje que es utilizado como local comercial; y la segunda planta, compuesta por tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) comedor, dos (2) baños y un (1) balcón exterior. Que el bien inmueble adquirido según el documento de fecha 1° de septiembre de 2010, antes valorado, con excepción de dos de los locales comerciales ubicados en la planta baja, constituye el objeto del referido contrato de arrendamiento. Que la duración de éste fue establecida en un (1) año fijo, comenzando a partir del 30 de noviembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011, fecha en la cual la arrendataria debía realizar la entrega material del referido inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna y sin que pudiera oponer la tacita reconducción, aun cuando siguiese ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento respectivos, pues en todo caso, estaría gozando de la prórroga legal por cuanto la intención de las partes fue celebrar un contrato a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado. Que ambas partes establecieron de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 500,00 mensuales, el cual debía pagar la arrendataria al arrendador por mensualidades vencidas en el Bufete Jota Erre & Asociados, ubicado en la calle 3, N° 7-46, centro, San Cristóbal, Estado Táchira, dentro de los cinco (5) primeros días del vencimiento, quedando expresamente convenido entre las partes que pasado ese lapso sin haberse cancelado el canon de arrendaticio, se consideraría en mora. Que entrada en mora la obligación, la arrendataria debería cancelar por concepto de daños y perjuicios moratorios del pago por cada día de mora y hasta el cumplimiento de su obligación de pago, intereses que no podrían ser superiores a la tasa pasiva promedio conforme a la información emitida por el Banco Central de Venezuela, más los gastos de cobranza.
III.- Al folio 17 corre inserto acuse de recibo de telegrama. Dicha probanza se desecha por cuanto del mismo no puede constatarse el contenido del referido telegrama.
IV.- El mérito favorable de las siguientes documentales:
a.- A los folios 26 al 27 riela en copia simple partida de nacimiento N° 584 expedida por el Prefecto de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar la filiación de la ciudadana Yelitza Margarita Rey Niño como hija del demandante Jairo Orlando Rey García y de María Eugenia Niño Murillo.
b.-A los folios 18 al 20 cursa en copia certificada acta de matrimonio N° 288 expedida por la Registradora Civil del Municipio San Cristóbal en fecha 19 de noviembre de 2013. Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el día 16 de noviembre de 2004 contrajeron matrimonio civil los ciudadanos Emmanuel Rodríguez Belandria, titular de la cédula de identidad N° V- 16.983.821 y Yelitza Margarita Rey Niño, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 17.206.336, ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
c.- A los folios 21 al 22 riela copia certificada acta de nacimiento expedida por el Registrador Civil de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. La referida probanza se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el niño Samuel Orlando Rodríguez Rey es hijo de los ciudadanos Emmanuel Rodríguez Belandria y Yelitza Margarita Rey Niño.
d.- A los folios 23 al 24 corre copia certificada de acta de nacimiento expedida por la Registradora Civil del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 457, 1.357 y 1.359 del Código Civil, sirviendo para demostrar que el niño Emmanuel David Rodríguez Rey es hijo de los ciudadanos Emmanuel Rodríguez Belandria y Yelitza Margarita Rey Niño.
e.- Al folio 25 corren copias de cédulas de identidad: Tales probanzas se valoran como documentos administrativos, sirviendo para demostrar que la ciudadana Yelitza Margarita Rey Niño, es titular de la cédula de identidad N° V- 17.206.336; el ciudadano Emmanuel Rodríguez Belandria, es titular de la cédula de identidad N° V- 16.983.821 y el niño Samuel Orlando Rodríguez Rey, es titular de la cédula de identidad N° V- 30.617.000.
f.- Al folio 31 riela contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2012, entre las ciudadanas Yolimar del Jasmín Manrique Luna, titular de la cédula de identidad N° V- 11.944.814, con el carácter de arrendadora y Yelitza Margarita Rey Niño, titular de la cédula de identidad N° V- 17.206.3236, con el carácter de arrendataria, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación, conformada por tres habitaciones, un baño, área de sala comedor, cocina, ubicada en Mata de Guadua, vía El Valle, sector Loma Linda, calle Las Morochas y Miracielos, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que la duración del referido contrato fue establecida en un (1) año contado a partir del 01 de junio de 2012, prorrogable por un período igual a voluntad de ambas partes, salvo que cualquiera de ellas manifestare su voluntad de no continuar con el contrato, debiendo notificarlo por escrito. Que el canon de arrendamiento fue establecido en la suma de Bs. 3.000,00 mensuales, los cuales debían ser pagados a la arrendadora por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. La referida probanza por tratarse de un documento privado proveniente de terceros que no son parte en el juicio, requería de su ratificación mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; apreciándose que, efectivamente, la parte demandada promovió las testimoniales de las mencionadas ciudadanas, las cuales fueron evacuadas en la audiencia de juicio celebrada el 05 de febrero de 2015, cuya acta corre inserta a los folios 104 al 108. Tales declaraciones se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se constata que Yolimar del Jasmín Manrique Luna y Yelitza Margarita Rey Niño reconocieron la firma y el contenido del referido contrato de arrendamiento.
g.- Al folio 32 cursa comunicación de fecha 04 de junio de 2013 dirigida a la ciudadana Yelitza Rey y suscrita por la ciudadana Yolimar Manrique Luna. La referida probanza se desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento privado proveniente de un tercero que no es parte en el juicio.
V.- A los folios 28 al 30 corre inserta en copia simple la resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, en fecha 29 de abril de 2014. Se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que en fecha 26 de septiembre de 2013 el demandante solicitó ante la mencionada Superintendencia el inicio del procedimiento previo a las demandas contenido en los artículos 94 al 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cuyo desalojo demanda. Que en fecha 31 de marzo de 2014, se ordenó el inicio del referido procedimiento y en virtud de que las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria celebrada el 28 de abril de 2014, fueron infructuosas y no fue posible lograr acuerdo alguno entre las partes, la precitada Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, en acatamiento a lo preceptuado en los artículo 7 al 10 del Decreto N° 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto por ante los tribunales de la República competentes para tal fin.
VI.- A los folios 63 al 65 riela acta conciliatoria de fecha 28 de abril de 2014 levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, con ocasión de la audiencia conciliatoria celebrada entre las partes, con la asistencia de abogado. Se valora como documento administrativo y de la misma se evidencia que en la oportunidad de la celebración de la referida audiencia, presidida por la funcionaria ad hoc Mileidy Carolina López Chourio, titular de la cédula de identidad N° V- 15.990.100, el demandante ratificó el escrito de solicitud de entrega de inmueble y todos los anexos consignados en el expediente administrativo N° 1751/2014. Solicitó la entrega del inmueble por la necesidad que tiene su hija de habitar el mismo y por la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos, con fundamento en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. La demandada, por su parte, alegó que en ese momento no tenía para donde irse, que necesitaba tiempo para conseguir donde mudarse; aceptó la falta de pago de los cánones de arrendamiento en veinticuatro (24) mensualidades vencidas por un monto de Bs. 500,00 mensual, para un total de Bs. 12.000,00, los cuales señaló estaba dispuesta a pagar en la cuenta corriente a nombre del propietario el día 05 de mayo de 2014, y solicitó un lapso de un (1) año para desocupar el inmueble.
Igualmente, se evidencia de la referida acta que la propuesta de un (1) año para la desocupación del inmueble formulada por la demandada no fue aceptada por el demandante, quien le ofreció el lapso de dos meses para desocupar el inmueble y exonerarle la deuda total de los cánones de arrendamiento vencidos, lo cual no fue aceptado por la demandada.
De igual forma, se aprecia que en dicha acta se hizo constar que la demandada cancelaría los cánones de arrendamiento que adeudaba por un total de Bs. 12.000,00, en la cuenta corriente del Banco Banesco N° 0134-0173-02-1733024654, a nombre del actor propietario del inmueble; asimismo, que el hecho de recibir el mencionado pago era sólo por el derecho que tiene el arrendador de recibirlo, pero que con ello no se estaba renovando ningún tipo de relación contractual entre las partes y que el procedimiento continuaría por la vía judicial para lograr la recuperación del inmueble por las causales previstas en las leyes vigentes.
Se evidencia también de dicha acta, que la funcionaria ad hoc Mileidy Carolina López Chourio preguntó a las partes si llegarían a algún acuerdo y éstas le manifestaron que nó, por lo que ésta les indicó que dada la infrcutuosidad de la audiencia conciliatoria remitiría al Despacho de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda todas las actas procesales que conforman el expediente administrativo que dio origen al referido procedimiento previo a las demandas, a los fines de que se emitiera la resolución.

B.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

I.- El mérito favorable de los autos que se desprende del contenido de las actas procesales, muy especialmente del escrito de contestación a la demanda. Al respecto, cabe destacar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en el sentido de que los alegatos y defensas expuestas por las partes en el libelo de demanda y en la contestación, no constituyen medio probatorio, sino que sirven para fijar los límites de la controversia. (Vid. sentencias Nos. 100 de fecha 12-04-2005; 681 de fecha 11 de agosto de 2006 y 619 de fecha 27/09/2012, Sala de Casación Civil). Por tanto, no recibe valoración probatoria.
II.- Documentales:
1.- A los folios 12 al 14 corre el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 19 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, Tomo 262 de los libros de autenticaciones. La referida probanza ya recibió valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte actora.
2.- A los folios 60 al 61 rielan recibos de pago correspondientes a cánones de arrendamiento. Tales probanzas se valoran como documentos reconocidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, sirviendo para demostrar que la demandada, en fecha 09 de enero de 2012 pagó al demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2011; y en fecha 06 de marzo de 2012 pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2012. Dichos pagos fueron realizados antes de la audiencia conciliatoria celebrada en la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda el 28 de abril de 2014.
3.- Al folio 61 cursa depósito bancario N° 2115354390 efectuado por la demandada en la cuenta corriente N° 01340173021733024654 de Banesco Banco Universal, de la cual es titular Jairo Orlando Rey García. La referida probanza se valora como tarja y de la misma se evidencia que el día 05 de mayo de 2014, la demandada depositó en la referida cuenta corriente la suma de Bs. 12.000,00.
4.- Al folio 62 rielan comprobantes de transacciones electrónicas efectuadas en la cuenta corriente de Banesco Banco Universal de la cual es titular Jairo Orlando Rey García. Tales probanzas se adminiculan con el informe remitido por la mencionada entidad bancaria al tribunal de la causa mediante comunicación de fecha 27 de enero de 2015, inserto a los folios 96 al 103 y se valoran conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar que en la cuenta corriente N° 01340173021733024654 de Banesco Banco Universal, de la cual es titular Jairo Orlando Rey García, aparecen reflejados en fechas 09 de junio de 2014, 11 de julio de 2014, 11 de agosto de 2014, 15 de septiembre de 2014 y 13 de octubre de 2014, operaciones de depósito en efectivo en cada uno de esos días por la suma de Bs. 500,00.
5.- A los folios 63 al 65 corre acta conciliatoria de fecha 28 de abril de 2014 levantada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira, con ocasión de la audiencia conciliatoria celebrada entre las partes. La referida probanza fue objeto de valoración al analizar las pruebas promovidas por la parte demandante.
6.- A los folios 79 al 81 cursa copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 03 de febrero de 2004, bajo el N° 42, Tomo 006, Protocolo 01, Folios 1 al 3, correspondiente al primer trimestre de ese año. La referida probanza no recibe valoración por cuanto de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la parte demandada tiene la carga de acompañar en la oportunidad de dar contestación a la demanda toda prueba documental de que disponga, con la excepción de que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que se disponga; lo cual no ocurrió en el caso de autos, pues el referido documento no fue acompañado con la contestación de demanda, ni fueron señalados los datos de su registro.

III.- Prueba de informes:
1.- A Banesco Banco Universal. La referida probaza fue valorada al ser adminiculada con el depósito bancario y las transacciones electrónicas promovidas como documentales.
2.- Al Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. La referida probanza no recibe valoración, por cuanto la misma fue declarada inadmisible en el auto de fecha 14 de noviembre de 2014.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que el ciudadano Jairo Orlando Rey García, con el carácter de propietario de un inmueble ubicado en la calle 3, entre avenida séptima y carrera 8, N° 7-22, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, compuesto por una casa de dos plantas, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Arelis Torres Flores, en los términos indicados en el documento autenticado por ante la Notaría Publica Primera de San Cristóbal en fecha 19 de noviembre de 2010, bajo el N° 13, Tomo 262 de los libros de autenticaciones, en el cual se estableció que la duración del referido contrato de arrendamiento era de un (1) año fijo a partir del 30 de noviembre de 2010 hasta el 30 de noviembre de 2011. Que el canon mensual de arrendamiento fue fijado en la suma de Bs.500,00. Que el demandante agotó el procedimiento administrativo previo a la demanda por vía judicial, el cual se cumplió ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Táchira. Que en esa instancia administrativa, el actor alegó como causales de la solicitud de entrega del inmueble arrendado, la necesidad que tiene su hija de habitar el referido inmueble y la falta de pago de cánones de arrendamiento, con fundamento en el artículo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Que en la audiencia conciliatoria efectuada el 28 de abril de 2014, la parte demandada admitió expresamente que le adeudaba al demandante el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a veinticuatro (24) mensualidades vencidas por un monto de Bs. 500,00 mensual, para un total de Bs. 12.000,00, sin indicar causa que justificara tal mora; los cuales, en forma unilateral, ofreció depositar en fecha 05 de mayo de 2014 en una cuenta bancaria a nombre del demandante, cuyo número fue suministrado en esa oportunidad por el arrendador, a solicitud de la funcionaria actuante, dejándose expresa constancia que ello no significaba acuerdo alguno con la demandada y que continuaría el proceso por la vía judicial por las causales indicadas. Que la demandada depositó la referida cantidad de Bs. 12.000,00 en la cuenta corriente 01340173021733024654 de Banesco Banco Universal, de la cual es titular el demandante, en fecha 05 de mayo de 2014, reflejándose en dicha cuenta nuevos depósitos efectuados mediante transacciones electrónicas, en fecha 09 de junio de 2014, 11 de julio de 2014, 11 de agosto de 2014, 15 de septiembre de 2014 y 13 de octubre de 2014, por Bs. 500,00, cada una. Como puede observarse, los referidos depósitos fueron hechos en forma unilateral por la arrendataria Arelis Torres Flores, sin que hubiere mediado acuerdo alguno entre las partes, tal como lo dejó expresamente establecido la funcionaria actuante en el acta de fecha 28 de abril de 2014, correspondiente a la audiencia conciliatoria y, por lo tanto, no resulta aplicable al presente caso, lo dispuesto en el artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se establece. Quedó probado, igualmente, que la ciudadana Yelitza Margarita Rey Niño es hija del demandante, y que ella y su grupo familiar viven alquilados en un inmueble de propiedad de Yolimar del Jasmín Manrique Luna, por el cual paga un canon de arrendamiento mensual de Bs. 3.000,00.
En este orden de ideas, debe puntualizarse el contenido del artículo 91, numerales 1 y 2 y Parágrafo único, y artículo 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cual son del tenor siguiente:

Causas para el desalojo
Artículo 91.- Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

…Omissis…

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

Artículo 92.- El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley.
La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.

En las normas transcritas el legislador contempla dentro de las causales por las cuales puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado destinado a vivienda, la falta de pago de cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada, en cuyo caso, si luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determina que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, pierde en forma inmediata todos los derechos consagrados en dicha Ley. Igualmente, se contempla como causal de desalojo la necesidad comprobada que tenga el propietario de ocupar el inmueble o uno de sus parientes consanguíneos.
El Dr. José González Escorche señala al respecto lo siguiente:

3.1.1.4.2.1. Insolvencia en el pago del canon de arrendamiento.

El legislador, en el numeral 1 del artículo 91 eiusdem, establece como una causa para el desalojo de la vivienda arrendada la insolvencia del arrendatario o arrendataria cuando haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios fijados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
La falta de pago es la mora del arrendatario o arrendataria, y se penaliza cuando existe sin causa justificada, es decir, si proviene de la negligencia u otra causa no excusable del arrendatario o arrendataria. El presupuesto procesal para su procedencia es que la mora sea de cuatro cánones de arrendamiento mensual y se haya vencido el plazo establecido en el artículo 67 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es decir, los primeros cinco días hábiles al vencimiento del cuarto mes. La mora del arrendatario o arrendataria viola su obligación de pagar al día el canon de arrendamiento como se establece en el artículo 42 eiusdem, pues se le concede el derecho al arrendador a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se hay (sic) fijado debidamente en el contrato.

…Omissis…

3.1.1.4.2.2. Ocupación justificada de la vivienda por parte del propietario.

En el numeral 2 del artículo 91 eiusdem, se contempla esta causa de desalojo de la vivienda arrendada, con la salvedad de que se estableció para el propietario o propietaria que tuviera necesidad de ocupar justificadamente la vivienda arrendada, y a alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, excluyendo la mención al hijo adoptivo como se preveía en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en acatamiento a la jurisprudencia de la Sala Constitucional N° 1376 del 28 de junio de 2005, caso: C. Brender en nulidad, donde se equiparó el hijo adoptivo al hijo biológico del propietario o propietaria, en los siguientes términos:
.
…Omissis…

El fundamento de esta causal consiste en el estado de necesidad del propietario o propietaria o del pariente consanguíneo de habitar la vivienda arrendada, aunque el contrato de arrendamiento lo haya celebrado otra persona en su nombre. O la forma como se haya celebrado el contrato (tiempo determinado o indeterminado, verbal o por escrito).
…Omissis…

Los presupuestos de procedencia del desalojo por esta causal exige la existencia de una relación arrendaticia sea verbal o por escrita, a tiempo determinado o indeterminado, la cualidad de propietario de la vivienda arrendada y la necesidad justificada del propietario para ocupar el inmueble, los cuales se prueban con los medios probatorios consagrados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil e incluso por medio de la prueba libre.
(Los Nuevos Procedimientos Administrativos y el Proceso Judicial Arrendaticio (Inquilinario) en Venezuela, Vadell hermanos Editores, Caracas-Venezuela- Valencia, 2012, ps. 156, 158,159, 161, 163 y 164).

En el caso sub iudice, tal como antes se indicó, fue un hecho expresamente admitido por la parte demandada su insolvencia no justificada en el pago de veinticuatro (24) cánones de arrendamiento que suman la cantidad de Bs. 12.000,00; además de haber quedado evidenciado que el demandante es propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que su hija, la ciudadana Yelitza Margarita Rey Niño necesita ocupar el mismo, en razón de que vive alquilada junto con su grupo familiar, pagando un canon de arrendamiento de Bs. 3000,00 mensuales.
Conforme a lo expuesto, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 11 de febrero de 2015 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y confirmar dicha decisión, debiendo aplicarse a los efectos de la ejecución de la sentencia el lapso de seis (6) meses establecido en la sentencia N° 1213 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 03 de octubre de 2014, expediente N° 13-0482. Así se decide.

III

DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 19 de febrero de 2015.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Jairo Orlando Rey García contra la ciudadana Arelis Torres Flores, por desalojo del inmueble ubicado en la calle 3, entre avenida séptima y carrera 8, N° 7-22 (centro), Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, compuesto por una casa de dos plantas, distribuida de la siguiente forma: Primera planta, conformada por un garaje, que es utilizado como local comercial. Segunda planta, compuesta por tres (3) habitaciones, una (1) sala, una (1) cocina, un (1) comedor, dos (2) baños, un (1) balcón exterior. En consecuencia, se ordena a la parte demandada hacer formal entrega del referido bien inmueble objeto de la controversia, a la parte actora, libre de personas y bienes, debiendo aplicarse a los efectos de la ejecución de la sentencia el lapso de seis (6) meses establecido en la sentencia N° 1213 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 03 de octubre de 2014, expediente N° 13-0482.
TERCERO: Queda CONFIRMADA la decisión de fecha 11 de febrero de 2015 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto de apelación.
CUARTO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas a la parte demandada apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los diecisiete días del mes de marzo del año dos mil quince. Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del tribunal.
Exp. 6804