TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: ciudadana ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.133.149.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados LEONCIO CUENCA ESPINOZA, CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO y EVA CECILIA RODRÍGUEZ BERACIERTO, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 24.472, 91.183, 115.878 y 122.886.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CHEN GUOQUIANG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-21.085.227.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada JANETH DEL CARMEN MONTOYA PÉREZ, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 38.758.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (PROCEDIMIENTO BREVE).

PARTE NARRATIVA
La presente causa se inició por demanda interpuesta por el ciudadano ANÍBAL BADILLO GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.133.149, asistido por los abogados LEONCIO CUENCA ESPINOZA y ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 28.635.745 y V-15.080.131, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 24.472 y 115.878, en contra del ciudadano CHEN GUOQUIANG, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-21.085.227, por Cumplimiento de Contrato (fl. 1 al 9, I Pieza).
Por auto de fecha 24 de octubre de 2013 (fl. 46, I Pieza), este Tribunal admitió la demanda por vía del Procedimiento Breve y se ordenó el emplazamiento del demandado para que compareciera a dar contestación a la demanda, el segundo día de despacho siguiente, para lo cual se comisionó al Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira.
En fecha 04 de noviembre de 2013 (fl. 47, I Pieza), mediante diligencia el ciudadano ANÍBAL BADILLO GUTIERREZ, asistido de abogado, otorgó Poder Apud Acta a los abogados LEONCIO CUENCA ESPINOZA, CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO y EVA CECILIA RODRÍGUEZ BERACIERTO, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 24.472, 91.183, 115.878 y 122.886.
En fecha 29 de noviembre de 2013 (fl. 50 al 55, I Pieza), fue recibida proveniente del Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, la comisión de citación del ciudadano CHEN GUOQUIANG, debidamente cumplida.
El ciudadano CHEN GUOQUIANG, asistido por la abogado GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 58.631, presentó escrito de contestación de la demanda (fl. 56 al 62, I Pieza).
Mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2013 (fl. 63, I Pieza), el ciudadano CHEN GUOQUIANG, asistido de abogado confirió poder apud acta a los abogados GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO y PABLO ENRIQUE RUIZ MÁRQUEZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 58.631 y 44.270.
El abogado ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO, actuando como coapoderado judicial del demandante, presentó escrito de Promoción de Pruebas (fl. 64 al 68, I Pieza).
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2013 (fl. 68, I Pieza), este Tribunal agregó y admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 16 de diciembre de 2013 (fl. 85, I Pieza), el abogado LEONCIO CUENCA ESPINOZA, co apoderado judicial del demandante, solicitó la prórroga del lapso probatorio.
La abogado GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, en su carácter de co apoderado judicial del demandado, presentó escrito de promoción de pruebas (fl. 86 al 91, I Pieza).
Por auto de fecha 16 de diciembre de 2013 (fl. 215, I Pieza), este Tribunal agregó y admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 16 de diciembre de 2013 (fl. 216, I Pieza), este Tribunal confirió la Prórroga del lapso probatorio solicitada por la parte demandante.
En fecha 31 de enero de 2014 (fl. 251 al 277, I Pieza), fue recibido proveniente del Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, despacho de pruebas.
En fecha 20 de noviembre de 2014 (fl. 03, II Pieza), este Tribunal dictó sentencia interlocutoria de cuestiones previas.
Mediante diligencia de fecha 1 de diciembre de 2014 (fl. 11, II Pieza), los coapoderados judiciales del demandante LEONCIO CUENCA y ALEJANDRO CUENCA, se dieron por notificados de la decisión de cuestiones previas y solicitaron la comisión para la notificación del demandado.
En fecha 14 de enero de 2015 (fl. 14 al 20, II Pieza), fue recibida proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar del Estado Táchira, comisión debidamente cumplida de la notificación del demandado.
La abogado GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, presentó escrito de contestación en fecha 28 de enero de 2015 (fl. 21 al 24, II Pieza).

PARTE MOTIVA
Alegatos de las Partes:
Del demandante en el libelo.-
El ciudadano ANÍBAL BADILLO GUTIERREZ, asistido por los abogados LEONCIO CUENCA ESPINOZA Y ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO, interpuso la demanda en los siguientes términos:
Señala como hechos constitutivos de la pretensión que la relación arrendaticia entre las partes se inició mediante contrato de arrendamiento suscrito entre YAMILE STELLA BARRETO PEÑARANDA, propietaria de la Inmobiliaria M & B, como arrendadora y el ciudadano CHEN GUOQUIANG, como arrendatario, según documento autenticado en la Notaría Pública de San Antonio bajo el N° 93, Tomo 5, de fecha 5 de febrero de 2002.
Que según la cláusula Primera de ese contrato, el galpon dado en arrendamiento es un local comercial ubicado entre las carreras 19 y 20, con calles 4 y 5, del Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio y que conforme a la cláusula Quinta, el arrendatario asumió la obligación de pagar los servicios públicos: agua potable, energía eléctrica, etc; y que de igual forma en la cláusula Sexta, se dejó expresa constancia de que el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado y se obligó a mantenerlo y devolverlo en perfecto funcionamiento y buen estado en lo que recibió.
Indica que posteriormente por haber sido el propósito y la intención de las partes celebrar una relación arrendaticia a tiempo determinado, mediante documento autenticado en la Notaría Pública de San Antonio bajo el N° 5, tomo 59, de fecha 11 de junio de 2007, de mutuo acuerdo decidieron poner fin a esa relación arrendaticia, dejando expresa constancia de las unas modificaciones que fueron en primer lugar que el arrendador era su persona ANÍBAL BADILIO GUTIERREZ, aunque la relación arrendaticia se inició a través del contrato de arrendamiento celebrado entre la propietaria de la inmobiliaria M & B y el arrendatario; y que durante la prórroga legarl fijada hasta el 1 de abril de 2008, se mantenían vigentes las cláusulas del contrato de arrendamiento autenticado el 5 de febrero de 2002, pero que evidentemente con las modificaciones expresamente pactadas en ese documento autenticado el 11 de junio de 2007.
Señala que vencida la prórroga legal el 1 de abril de 2008, el arrendatario CHEN GUOQUIANG, no entregó el inmueble, y que por lo tanto sigue ocupando el galpón y que al no haberse previsto en el contrato de arrendamiento autenticado el 5 de febrero de 2002, ni en el documento de prórroga legal autenticado el 11 de junio de 2007, las “prórrogas automáticas” que pudiesen haber conservado la relación arrendaticia a tiempo determinado, ha operado la tácita reconducción y la relación arrendaticia ha pasado a ser a tiempo indeterminado, pero conservando plena vigencia las demás cláusulas contractuales, según lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Que conforme a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento son del exclusivo cargo del arrendamiento los servicios públicos de luz eléctrica, servicio de agua, etc.
Que conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, el arrendatario recibió el galpón en perfecto estado de conservación y se obligó a devolverlo en el mismo estado que lo recibe, específicamente en cuanto a se refiere a cañerías, sanitarios, instalaciones eléctricas, pintura, etc, y que por ello sería de su cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de agua, luz e igualmente en lo referente a pintura, paredes, pisos, puertas y ventanas.
Manifiesta que el galpón objeto del contrato de arrendamiento ha sufrido deterioros y daños debido al incumplimiento de esas obligaciones contractualmente asumidas por el arrendatario y por causas imputables únicamente a él, indica que en primer lugar, según la cláusula quinta, el arrendatario asumió la obligación de pagar los servicios públicos, sin embargo, ha incumplido con tal obligación, no solo ha dejado de pagar el servicio de energía eléctrica, sino que por falta de pago CORPOELEC ha retirado el equipo de medición o acometida para alimentar el mismo y ha informado que ese inmueble no tiene servicio activo.
Que en segundo lugar, según la cláusula quinta, el arrendatario asumió la obligación de pagar los servicios públicos, y que sin embargo, ha incumplido con tal obligación, el servicio de agua potable, según información de HIDROSUROESTE, está cortado desde el año 2005, tiene una deuda acumulada hasta 2012 de Bs.9.427,79 y van a imponer sanciones conforme a la Ley Orgánica para la Prestación de los Servicios de Agua Potable y de Saneamiento.
Que en tercer lugar, según la cláusula sexta, el arrendatario se obligó a mantener en perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones eléctricas; y que sin embargo las instalaciones eléctricas han sufrido severos daños y que como ya indicó no hay acomedida de energía eléctrica en la parte exterior del inmueble y que en la parte interior del inmueble están deterioradas las lámparas y demás puntos de servicio de energía eléctrica.
Que en base a la citada cláusula sexta, el arrendatario se obligó a mantener en perfecto funcionamiento y buen estado los aparatos e instalaciones de agua, cañerías y sanitarios; y que sin embargo tales instalaciones y aparatos están dañados, las tuberias de agua potable por estar vacías de agua y llenas solamente de aire por tantos años han sufrido daños irreversibles, y que según las máximas de experiencia , se oxidan y se obstruyen de tal forma que no quedaría otra solución que sustituirlas para lo cual hay que demoler pisos y paredes.
Y por último que en quinto lugar, esa misma cláusula el arrendatario se obligó a mantener en perfecto buen estado la pintura de las paredes, puertas y ventanas del galón objeto del contrato de arrendamiento y que sin embargo está totalmente deteriorado en cuanto a la pintura interna y externa de las paredes, ventanas, portón metálico, vigas, columnas y placas de techo.
Explica a continuación que por estas y otras obligaciones incumplidas por el arrendatario, en fecha 24 de abril de 2013, demandó el desalojo del galpón dado en arrendamiento y que no obstante que el Juez del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, mediante inspección judicial realizada el 28 de mayo de 2013, pudo constatar que hay servicio de electricidad, que no hay servicio de agua potable, que la fachada del inmueble está deteriorada en cuanto a la pintura de las paredes, ventanas y portón metálico y que no pudo constatar los daños del interior del galpón porque el arrendatario no le abrió la puerta; declaró sin lugar la demanda mediante sentencia de fecha 12 de junio de 2013, indicando que la parte demandante no cumplió con la carga de la prueba y que por lo tanto continúan vigentes las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado el 5 de febrero de 2002, excepto por el tiempo de duración que a su decir, ahora es indeterminado.
Fundamenta su accionar en los artículos 1.159, 1.595, 1.594, 1.597, 1.592 1°, 1.160 y 1.167 del Código Civil, además en las cláusulas contractuales.
Como fundamentos doctrinales invocó los principios de las obligaciones impuestas por la buena fe contractual y el principio del estándar del buen padre de familia.
Así mismo invocó fundamentos jurisprudenciales con relación a la pretensión de daños en el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la cuantificación de los daños en el contrato de arrendamiento.
Finalmente expuso que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas y ante la imposibilidad de lograr un arreglo extra judicial, acude ante esta competente autoridad para demandar por cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento y por los daños y perjuicios ocasionados al galpón arrendado por el ciudadano CHEN GUOQUIANG, para que convenga o en su defecto este Juzgado lo condene a:
1) Pagar el servicio de energía eléctrica a CORPOELEC, para que reinstalen el equipo de medición o acomedida que alimente el mismo;
2) Pagar el servicio de agua potable a HIDROSUROESTE, para que reinstalen el servicio de agua;
3) Reparar las instalaciones eléctricas;
4) Reparar las instalaciones de agua, cañería, sanitarios; y,
5) Pintar interna y externamente las paredes, puertas, ventanas, vigas y columnas del inmueble objeto del contrato de arrendamiento para que quede en las mismas condiciones en las que lo recibió o en el caso de no ejecutar su obligación de hacer, se ejecuten tales pagos y reparaciones por su cuenta según lo dispuesto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.
Aduce que sin establecer ninguna limitación de cantidad de dinero en este libelo de demanda, según la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, se ordene la realización de una experticia complementaria del fallo para que los expertos designados fijen la cuantía de la indemnización de los daños y perjuicios tomando en cuenta los valores para ese momento.
Estimó la demanda a fines procesales en la cantidad de trescientos veintiún mil ciento siete bolívares (Bs.321.107), equivalentes a 3.001 Unidades Tributarias.

Del demandado:
En la contestación.-
El ciudadano CHEN GUOQUIANG, asistido por la abogada GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, presentó escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos:
Opuso en primer lugar Cuestiones Previas, que ya fueron resueltas por este Tribunal.
Como punto previo según lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnó y rechazó por exagerada, la cuantía de trescientos veintiún mil ciento siete bolívares (Bs. 321.107,00), equivalentes a 3.001 Unidades Tributarias, en la que la parte actora estimó la presente acción y señala que tal impugnación la basa en el hecho de que el demandante en la causa N° 3184-2013, que interpuso por ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, se ventiló como causal, entre otras del desalojo, lo previsto en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referido a los deterioros mayores del uso normal del inmueble, y que a todas luces se puede observar que son los mismos hechos que se demanda mediante la presente acción de cumplimiento de contrato y que por lo tanto resulta contradictorio e incongruente que la citada demanda la estimó en doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), por ante el Tribunal de Municipio Bolívar y que la presente acción la estime en la suma exagerada de trescientos veintiún mil ciento siete bolívares (Bs. 321.107,00), y que por lo cual a los fines de la competencia pide se sirva decidir sobre la estimación rechazada en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Al fondo de la demanda inició señalando que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra por el ciudadano ANÍBAL BADILLO GUITIERREZ, por ser infundada la pretensión y no ajustada a la realidad de los hechos.
Aduce que niega, rechaza y contradice la validez del segundo contrato, celebrado en forma leonina, donde se enmascara la firma de un nuevo contrato y en el mismo se le impone una prórroga legal de un (1) año; ya si el contrato origen de la relación contractuales celebró en el año 2002 y fue a tiempo determinado, en consecuencia le correspondía una prórroga de pleno derecho dos (2) años, y que por ello resulta más que evidente que el supuesto contrato fue firmado con dolo y mala fe, a los fines de cercenar los derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga como inquilino, y que estos derechos son irrenunciables y que por lo tanto el documento firmado por él en fecha 11 de junio de 2007 y que aduce es mal llamado “prórroga legal”, es nulo de pleno derecho y así solicita sea declarado en la sentencia definitiva.
Niega, rechaza y contradice que él en su condición de inquilino de un local comercial ubicado entre las carreras 19 y 20 con calles 4 y 5 del Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio Estado Táchira, desde la fecha 05 de febrero de 2002, tal y como consta en contrato debidamente suscrito ante la Notaría Pública de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, quedando bajo el N° 93, tomo 5, haya incumplido las obligaciones contractuales establecidas en las cláusulas quinta y sexta del contrato originario suscrito.
Niega, rechaza y contradice que el galpón o local comercial ocupado por él como inquilino, desde el año 2002, haya sufrido deterioros mayores al uso normal del mismo, y que tan es así que el arrendador invocó en su demanda ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, la causal prevista en el ordinal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no demostró ante ese despacho lo alegado en el libelo de la demanda.
Niega, rechaza y contradice que haya dejado de cancelar los servicios públicos y que las instalaciones eléctricas hayan sufrido severos daños.
Niega, rechaza y contradice que la parte demandante alegue que en la parte interior del inmueble, estén deterioradas las lámparas y demás puntos del servicio de energía eléctrica y por cuanto desconoce en que momento pudieron apreciarlo, si el galpón permanece cerrado y que sólo se abre para entrar o sacar mercancía allí depositada.
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante en cuanto a generalizar y hablar de una cantidad de supuestos daños que según se han ocasionado dentro del inmueble y que insiste no sabe en que momento pudieron percibirlo, además que señala necesario el detalle de los daños alegados y su costo preciso y no una generalidad.
Rechaza y desconoce las copias certificadas de los oficios de CORPOELEC e HIDROSUROESTE.
Rechaza y desconoce la copia certificada de la experticia realizada por el ingeniero Carlos Gómez, alegando que la misma se deriva de una actuación que en forma bilateral, supuestamente realizó la parte demandante con el ánimo de quebrantar los derechos que como inquilino le otorga la ley.
Niega, rechaza y contradice las pretensiones del demandado puesto que no hay lealtad en los hechos esgrimidos, dado que pretende violar flagrantemente los derechos que le otorga la ley al inquilino, y que tal como lo establece el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dado que son normas de orden público, y que a sabiendas de que tiene tantos años ocupando el inmueble pretenden desconocerle sus derechos y que según lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, ha cumplido a cabalidad con lo preceptuado en el mismo, ya que a su decir, se ha servido de la cosa arrendada como un buen padre de familia y la pagado la pensión hasta la fecha en los términos convenidos.
Manifiesta que en conclusión, una vez más el arrendador o propietario del inmueble, incoa demanda en su contra sin ajustarse a la realidad de los hechos y que tan es así que trató de asaltar en su buena fe al Tribunal del Municipio Bolívar del Estado Táchira, alegando una insolvencia de su parte en los cánones de arrendamiento, y que señala nunca ha existido, y que de igual manera el hoy demandante alegó la causal de desalojo contenida en el literal d) referido al cambio de uso o destino del inmueble alquilado, y que dicha aseveración es de mala fe por cuanto el galpón desde el inicio de la relación contractual ha tenido un uso comercial y que más explícitamente, de depósito de mercancías secas, juguetes y artículos para el hogar y que de igual forma invocó el demandante la causal de desalojo prevista en el literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que versa sobre deterioros mayores que el arrendatario haya ocasionado al inmueble y que eso no lo logró demostrar y que por lo tanto es de acotar que nuevamente existe la malsana intención de engañar al órgano de administración de justicia, al señalar que ha sido imposible lograr un arreglo extrajudicial, cuando lo cierto y verdadero es que solicitó al representante judicial del ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, en el Juzgado del Municipio Bolívar, un tiempo prudencial de cuatro (4) meses para ese momento, para hacer entrega material del inmueble, por cuanto se encuentra construyendo su propio local y que le fue negada tal petición y que por todo lo antes expuesto se puede inferir que el demandante busca por todos los medios sacarlo del local comercial sin respetarle los derechos que por Ley le corresponden.
PUNTO PREVIO
El demandado en su contestación como punto previo a ser resuelto antes de entrar a resolver el fondo del asunto planteado, impugnó y rechazó la estimación de la demanda planteada por el ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, señalando que la estimación es exagerada por cuanto en un proceso instaurado por el aquí demandante por ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, estimó en la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), respecto, a su decir, de los mismos hechos que en la presente causa y éste en la cantidad de trescientos veintiún mil ciento siete bolívares (Bs. 321.107,00).
Es necesario en este punto analizar lo señalado al respecto por el Tribunal Supremo de Justicia, como en sentencia de la Sala de Casación Social, en fecha 01 de diciembre del 2.003, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, manteniendo el siguiente criterio:
“… No comparte la Sala el criterio establecido por la recurrida, pues, conforme a lo establecido en el artículo 38 ejusdem y así lo sostiene los criterios jurisprudenciales vigentes, no parece posible que el demandado pueda impugnar o contradecir la estimación pura y simplemente, debe forzosamente alegarse un nuevo hecho y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
De esta manera, es el demandado quien asume la carga de probar su afirmación, de conformidad a lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y nada prueba, quedará firme la estimación hecha por el actor.”

Así las cosas, la parte demandada indica que en un proceso llevado a cabo en otro Juzgado, el demandante estimó la demanda en una cantidad distinta y que debido a ello es contradictoria la estimación hecha en éste, a lo que quien aquí Juzga no le encuentra relación, por cuanto la causa a la que se refiere el demandado, es una causa distinta a la que aquí se sustancia, y habiendo impugnado la estimación su obligación era demostrar la cuantía que a su criterio, era la verdadera y por cuanto se limitó a señalar la diferencia entre ambos procesos, se desestima tal impugnación y por lo tanto firme la estimación señalada en la demanda. Así se Decide.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto al libelo de la demanda la parte demandante presentó los siguientes instrumentos como documentos fundamentales de la acción:
- Del folio 8 al 12, corre documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 05 de febrero de 2002, anotado bajo el No. 93, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que por medio de la Inmobiliaria M & B, le fue arrendado al ciudadano CHEN GUOQUIAN, el local comercial ubicado entre las carreras 19 y 20, calles 4ta y 5ta del Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, que es el local comercial cuyos daños se discuten en la presente causa; así mismo que el arrendatario se obligó al pago de los servicios públicos y privados y que sería de su cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de agua, luz e igualmente en lo referente a pintura, paredes, pisos, puertas y ventanas.
- A los folios 13 y 14, corre documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 11 de junio de 2007, anotado bajo el No. 05, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que el ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, en carácter de arrendador, suscribió contrato de prórroga legal con el ciudadano CHEN GUOQUIANG, en carácter de arrendatario del inmueble que inicialmente le había alquilado a través de una inmobiliaria y que se mantenían vigentes las cláusulas del contrato de arrendamiento.
- Del folio 15 al 17, corren agregadas copias fotostáticas certificadas emitidas por el Secretario Accidental del Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, consistente en Oficio N°D-CSAP-001, de fecha 14 de febrero de 2013, emitido por el Jefe de la Oficina Comercial de CORPOELEC San Antonio y Oficio N° 0754, de fecha 20 de marzo de 2013, emitido por el Presidente de HIDROSUROESTE, que aun cuando la parte demandada señaló en la contestación de la demanda que las rechazaba y desconocía, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto el desconocimiento de los instrumentos privados de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sólo puede hacerse sobre un instrumento emanado de la parte que lo impugna o de algún causante suyo, observándose que las copias se refieren a instrumentos emitidos por organismos Administrativos del Estado que no encuadran dentro de los antes señalados; y de estas se desprende lo siguiente: que el inmueble ubicado en la calle 5 con carreras 19 y 20 del Barrio Miranda, no tiene equipo de medición o acometida que alimente al mismo de electricidad y que en el sistema de CORPOELEC San Antonio, no hay contrato de servicio activo ni deuda pendiente; y en el referido inmueble, poseía para esa fecha una deuda con la empresa hidrológica por el servicio de agua potable por la cantidad de nueve mil cuatrocientos veintisiete bolívares con setenta y nueve céntimos (Bs. 9.427,79) y que además dicha empresa exhortó al pago de la misma o será penalizada con las sanciones establecidas en la Ley Orgánica para la Prestación de los Servicios de Agua Potable y de Saneamiento.
- A los folios 18 al 44, corren actuaciones judiciales llevadas a cabo por el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tomadas del expediente signado con el número 3184-2013 de ese Tribunal, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe de que por ante ese Juzgado se siguió un proceso de desalojo instaurado por el ciudadano ANÍBAL BADILLO GUTIERREZ, en contra del ciudadano CHEN GUOQUIANG, y que este concluyó mediante sentencia que declaró sin lugar la demanda.
En la oportunidad de la promoción de pruebas, la representación judicial del demandante adujo a favor de su representado las siguientes:
- Reprodujo el valor probatorio de las documentales que fueran presentadas junto al libelo de la demanda como instrumentos fundamentales de la acción, que ya fueron analizadas y valoradas.
- A los folios 225 al 233, corre comunicación remitida por el Presidente de HIDROSUROESTE, C.A., en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el organismo remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el local comercial ubicado entre las carreras 19 y 20, con calles 4ta y 5ta, del Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio del Táchira a la fecha 06 de enero de 2014, posee una deuda de diez mil doscientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 10.289,00), y que el estatus del servicio para ese inmueble es “cortado”, es decir, no tiene servicio de agua.
- Al folio 234, corre comunicación remitida por el Jefe de la Oficina Comercial de CORPOELEC, San Antonio, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el organismo remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el inmueble ubicado entre las carreras 19 y 20, con calle 4 y 5, del Barrio Miranda de la ciudad de San Antonio, no tiene deuda pendiente con dicho organismo, que tampoco tiene contrato activo, que se encuentra cortado del poste y no presenta equipo de medición.
- A los folios 235 al 245 corre informe de la experticia realizada sobre la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma fue realizadas por personas con conocimientos especiales en ingeniería civil, con la misma se demuestra lo siguiente: la existencia en alto nivel de deterioro de la fachada con falta de vidrios en los ventanales superiores, cables de acometida de electricidad colgando y cortado el servicio de agua y electricidad; la inexistencia del medidor de aguas blancas o agua potable y electricidad, también que la caja donde se coloca el medidor de electricidad no tiene tapa y que tiene los cables verdes TW8 descubiertos en su parte final, así como que la caja troncocónica de aguas blancas no tiene tapa y está llena de tierra.
- A los folios 252 al 277 I Pieza, corre acta de fecha 15 de enero de 2014, que contiene Inspección Judicial practicada por el antes denominado Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción del Estado Táchira Estado Táchira en el local comercial ubicado en las calles 4ta y 5ta, de la carrera 19 y 20, Barrio Miranda de San Antonio del Táchira, contiguo al inmueble signado con el N° 19-35, de la cual se pudo apreciar los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que el inmueble inspeccionado se encuentra sin servicio de energía o luz eléctrica, que carece de medidor principal en el cajetín correspondiente; que el inmueble tanto internamente como en su fachada se encuentra deteriorado de pintura en paredes y techos, que carece de la mayoría de los tubos fluorescentes y de algunas lámparas y se desconoce si los tomacorrientes funcionan por la falta de energía eléctrica; y que en el baño en la primera planta hay orinales inoperativos.

DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la promoción de pruebas la abogado GLORIA AURORA DUARTE DE CASTIBLANCO, adujo a favor de su representado CHEN GUOQUIANG, las siguientes:
- Del folio 92 al 94 I Pieza, corre documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 05 de febrero de 2002, anotado bajo el No. 93, Tomo 05 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, que ya fuera analizado y valorado por quien aquí Juzga, ya que fue promovido como uno de los documentos fundamentales de la acción por la parte demandante.
- A los folios 95 y 96 I Pieza, corre copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 11 de junio de 2007, anotado bajo el No. 05, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, instrumento éste que fue consignado por la parte demandante como parte de los documentos fundamentales de la acción, por lo que ya fue analizado y valorado previamente.
- Al folio 97 I Pieza, corre agregada constancia emitida por el Departamento de Bomberos del Municipio Bolívar, de fecha 05 de noviembre de 2013, suscrito por el Jefe del Departamento de Prevención e Investigación de dicho departamento, instrumento éste que constituye un documento administrativo, pero del cual, no se puede extraer ningún elemento probatorio que sirva para dilucidar la presente controversia por cuanto, en la misma sólo se deja constancia de que el inmueble objeto de la presente causa está construido bajo estándares establecidos en los cánones de la construcción, sin que estos hechos sean parte de lo controvertido, ya que no se discute el tipo de construcción en base al que está hecho, sino unos daños generados de los cuales no hace ninguna mención la referida constancia y por lo tanto no se aprecia ni valora la misma.
- A los folio 98 al 214, corren actuaciones administrativas seguidas por ante el Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, correspondientes al expediente N° 3184-13 de la nomenclatura llevada por ese Tribunal, las cuales fueron aportadas en copia simple según lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos por un Juez y por tanto hace fe de que por ante ese Juzgado existió un proceso de Desalojo instaurado por el ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, en contra del ciudadano CHEN GUOQUIANG, por lo que se evidencia que la pretensión en el proceso que aquí se sustancia es distinta a la instaurada en ese Juzgado.
ESTE TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Los apoderados judiciales del demandante, señalan que el galpón dado en arrendamiento por su representado al ciudadano CHEN GUOQUIANG, ha sufrido deterioros y daños debido al incumplimiento de esas obligaciones contractualmente asumidas por el arrendatario y que por lo tanto son causas imputables únicamente a él.
Por su parte la representación judicial del demandado en la contestación de la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra; así mismo negó, rechazó y contradijo la validez del segundo contrato, que haya incumplido con las obligaciones contractuales, que el inmueble haya sufrido deterioros mayores al uso normal, que haya dejado de cancelar los servicios públicos, que las instalaciones eléctricas hayan sufrido severos daños, que estén deterioradas las lámparas, y en fin rechaza las pretensiones del demandado señalando que no hay lealtad en los hechos esgrimidos.
Planteados entonces los alegatos de las partes, es evidente que el demandado al haber rechazado y contradicho las afirmaciones del demandado, le crea a este último la obligación de demostrar los hechos que narra en el libelo, a excepción del hecho no controvertido de la existencia de la relación arrendaticia.
Al respecto, en nuestra en las reglas que determinan la carga de la prueba, están contempladas en el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, la cual es recogida por el Código de Procedimiento Civil, el cual establece en su artículo 506 lo siguiente:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez como éste debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido la otrora Corte Suprema de Justicia señaló lo siguiente:
“Es criterio doctrinal pacíficamente consolidado que el Juez tiene el deber de aplicar el régimen legal de la distribución de la carga de la prueba en la específica hipótesis suscitada cuando al momento de sentenciar encuentra la falta de prueba sobre una afirmación de hecho implicada en el objeto litigioso respectivo.” (Sentencia de fecha 26 de mayo de 1999 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Conjuez-Ponente Dr. Andrés Octavio Méndez Carballo, toma de Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CLIV, pág. 465).

Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de sus afirmaciones, para que éstas sean tenidas como ciertas en la sentencia y en base a ellas el juez tome la decisión.
La jurisprudencia de la otrora Corte Suprema de Justicia señaló como reglas que informan la carga de la prueba las siguientes:
“En la obra “De la Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
a) Onus probandi incumbit actori, o sea que al demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción;
b) Reus, in excipiendo, fit actor, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa; y
c) Actore non probante, reus absolvitur, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda.
...
El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica.” (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. Oscar R. Pierre Tapia, Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.)

En consonancia con la norma y jurisprudencia trascritas, de las actas procesales, es necesario entrar a analizar la actividad probatoria de las partes; el demandante junto al libelo de la demanda consignó como documentos fundamentales de la acción, copia certificada de las actuaciones judiciales llevadas por ante el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, que fueron valoradas por esta Juzgadora, en relación a la demostración de que en el inmueble arrendado falta el equipo de medición o acometida que alimente el inmueble de luz eléctrica, y además tiene una deuda con la empresa Hidrológica y tampoco tiene activo el servicio de agua potable.
En el transcurso de la fase de evacuación de pruebas la representación judicial del demandante dirigió su actividad probatoria a demostrar la existencia de los daños que denuncia en la demanda, así en virtud de la promoción de la prueba de informes fuera ratificado en primer lugar la existencia de una deuda del inmueble objeto del presente proceso, con la empresa hidrológica HIDROSUROESTE, y que dicho servicio se encuentra “cortado”; así mismo se verificó en cuanto al servicio de electricidad que no tiene contrato activo, que se encuentra cortado del poste y no presenta equipo de medición, por lo que evidentemente el inmueble tampoco cuenta con ese servicio.
Por otra parte, a través de la experticia que fuera promovida y evacuada por expertos designados, que fuera además apreciada y valorada por esta Juzgadora, se reveló la existencia de un gran deterioro de la fachada con falta de vidrios en los ventanales superiores, cables de acometida de electricidad colgando; la inexistencia del medidor de aguas blancas o agua potable y electricidad, también que la caja donde se coloca el medidor de electricidad no tiene tapa y que tiene los cables verdes TW8 descubiertos en su parte final, así como que la caja troncocónica de aguas blancas no tiene tapa y está llena de tierra, evidenciando la veracidad de los daños a que hace referencia la parte demandante en su demanda; daños éstos que no fueron desvirtuados por el demandado, habiendo limitado su acción probatoria a señalar hechos nuevos tales como que el arrendador conocía de la existencia de la suspensión de los servicios públicos y que este consintió tal situación, sin que demostrara tales alegatos.
Observa quien aquí Juzga entonces, que en consonancia con la norma y jurisprudencia transcritas y habiendo efectivamente demostrado el ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, que al inmueble de su propiedad dado en arrendamiento al ciudadano CHEN GUOQUIANG, se le han generado daños por la falta de cumplimiento de las obligaciones del inquilino de mantener al día los servicios públicos además de no mantener el mismo en buenas condiciones, es imperioso declarar la procedencia de los daños reclamados por el demandante, y por lo tanto obligante para el demandado hacer las reparaciones necesarias y la cancelación de los servicios públicos y su reconexión.
Por cuanto fue declarada la existencia de los daños distintos a los derivados del uso normal generados al inmueble, y a los fines de la ejecución de la sentencia en caso de que el demandado no cumpla con sus obligaciones de hacer; es necesario un análisis técnico para determinar su monto, tal como fuera solicitado por la parte demandante, y en tanto determinar en primer lugar los montos que se adeudan en las compañías de electricidad y agua potable, así como los costos de reconexión de los referidos servicios; así mismo los costos de la reparación de las instalaciones eléctricas; de las instalaciones de aguas blancas y de las instalaciones sanitarias tales como pocetas y lavamanos y por último el valor de acondicionar las paredes internas y externas de pintura, en consecuencia se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo a los fines del establecimiento del valor de la reparación de los daños reclamados antes descritos, para que estos sean cancelados por el demandado. Así se decide.
A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.
En el presente caso la pretensión reclamada por la parte actora ha sido procedente, razón por la cual es procedente la condenatoria en costas de la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano ANIBAL BADILLO GUTIERREZ, asistido por los abogados LEONCIO CUENCA ESPINOZA y ALEJANDRO GABRIEL CUENCA FIGUEREDO, en contra del ciudadano CHEN GUOQUIANG, plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: En consecuencia se ordena al ciudadano CHEN GUOQUIANG, a cancelar el servicio de energía eléctrica a CORPOELEC, para que reinstalen el equipo de medición o acometida que alimente el mismo; pagar el servicio de agua potable a HIDROSUROESTE, para que reinstalen el servicio de agua; reparar las instalaciones eléctricas; reparar las instalaciones de agua, cañería, sanitarios; y, a pintar interna y externamente las paredes del galpón propiedad del ciudadano ANIBAL BADILLO GUITIERREZ, que ocupa como inquilino, o en su defecto, a cancelar el monto que arroje la experticia complementaria del fallo ordenada en la motiva de la presente sentencia.
Se condena en costas al ciudadano CHEN GUOQUIANG, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los seis (06) días del mes de julio del 2.015. Año 204 de la Independencia y 156 de la Federación.

REINA MAYLENI SUAREZ SALAS
Juez Titular
IRALÍ J URRIBARRI D.
Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a la una de la tarde (01:00 p.m), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

IRALÍ J URRIBARRI D.
Secretaria
Exp. 34.961