TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

Expediente Nº 3.092

El presente expediente contiene el juicio que por NULIDAD DE DOCUMENTO DE VENTA intentara a través de apoderado judicial, la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 9 de enero de 2003, bajo el N° 11, Tomo 1-A, con domicilio en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, representada por su Director JOSÉ GREGORIO DURÁN TARAZONA, titular de la cédula de identidad N° V-5.742.255; contra los ciudadanos MANUEL ANTONIO VIVAS VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO, MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA, CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS, PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.191.213, V-3.312.921, V-3.791.757, V-4.629.796, V-4.210.013, V-18.089.286, V-2.974.761, V-3.316.732, V-10.156.121. Todos con domicilio en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira.
.-Apoderados de la parte demandante: abogados VÍCTOR ARMANDO PULIDO ROMERO y SILVIA UZCÁTEGUI DE PULIDO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 81.918 y 28.432.
.-Apoderados de la parte demandada: abogada ALIX CECILIA CARVAJAL, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 38.808.
.-Decisión apelada: Conoce esta Alzada del presente expediente en virtud del RECURSO DE APELACIÓN que interpusiera el abogado VÍCTOR ARMANDO PULIDO el 20 de enero de 2015, contra la decisión dictada en fecha 9 de diciembre de 2014 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, mediante la cual DECLARÓ INADMISIBLE LA DEMANDA POR NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA DEL INMUEBLE y CONDENÓ EN COSTAS A LA SOCIEDAD MERCANTIL “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” CONFORME AL ARTÍCULO 274 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
I
ANTECEDENTES
Pieza I
A los folios 1 al 13 riela libelo de demanda por nulidad de documento de venta, intentada por la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” contra los ciudadanos MANUEL ANTONIO VIVAS VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO, MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA, CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS, PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO; junto con sus anexos que van del folio 14 al 43.
El 19 de junio de 2013 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda, le dio entrada y el curso de ley respectivo (folios 45 y 46).
A los folios 75 al 78 riela poder especial conferido por los ciudadanos MANUEL ANTONIO VIVAS VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO, MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA, CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS, PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO, a la abogada ALIX CECILIA CARVAJAL DE GÓMEZ, el cual quedó anotado bajo el N° 23, Tomo 254, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, el 5 de agosto de 2013.
Pieza II
A los folios 3 al 30 corre escrito de contestación de demanda con sus anexos.
El abogado VICTOR ARMANDO PULIDO en representación de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas el 10 de marzo de 2014 (folios 37 al 41).
La abogada ALIX CECILIA CARVAJAL también consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos en fecha 11 de marzo de 2014 (folios 43 al 66).
El 9 de diciembre de 2014 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó la decisión hoy apelada y ya relacionada ab initio (folios 96 al 110).
El 20 de enero de 2015 el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO mediante diligencia apeló de dicha decisión (folio 116).
El 27 de enero de 2015 el juzgado a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folios 118 y 119).
Este Tribunal Superior en fecha 6 de febrero de 2015 recibió el presente expediente; le dio entrada, inventario bajo el N° 3092 y el curso de ley correspondiente (folio 120).
El abogado VICTOR ARMANDO PULIDO ROMERO en fecha 26 de febrero de 2015 consignó por ante esta alzada escrito de informes con anexos (folios 121 al 127). En la misma fecha la abogada ALIX CECILIA CARVAJAL presentó escrito de informes (folios 128 al 133), y el 10 de marzo de 2015 consignó escrito de observaciones a los informes de la contraparte (folios 134 al 137), y a los folios 138 al 145 la contraparte hizo lo propio.
Riela anexo al expediente un (1) Cuaderno de Medidas constante de tres (3) folios útiles.
II
FUNDAMENTOS DE LA ACCION

En el escrito libelar se expresó:
“…Ante usted con el debido respeto y acatamiento ocurro para demandar como en efecto y formalmente demando a los ciudadanos…, por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA DE INMUEBLE, el cual se encuentra ubicado en la Prolongación de la 5ta Avenida, distinguido con el N° 7-152,…, al cual se le refiere esta demanda, todo de conformidad al procedimiento pautado en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil…
…IDENTIFICACIÓN Y CARÁCTER DE LA DEMANDANTE Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANONIMA”.
…en su carácter de Arrendataria del inmueble al cual se refiere esta DEMANDA DE NULIDAD ABSOLUTA DE VENTA DE INMUEBLE…
…OBJETO DE LA DEMANDA
Es solicitar y obtener la NULIDAD ABSOLUTA de la venta realizada de todos los derechos y acciones sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa para habitación sobre él construida, ubicada en la Prolongación de la 5ta. Avenida, distinguida con el N° 7-152, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, realizada mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, inscrito bajo el N° 2011.877, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.2180 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. El inmueble consta de un lote de terreno propio y la casa para habitación sobre él construida, ubicada en la prolongación de la 5ta avenida, distinguida con el N° 7-152, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira…
…Es el caso ciudadano Juez, que mi representada “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” es inquilina del inmueble objeto de esta demanda de Nulidad de Venta de Inmueble, desde hace trece (13) años…
…Pero es el caso ciudadano Juez, que en fecha 10 de enero del año 2011 le ofertaron el inmueble objeto de esta demanda a “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, por la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), expresado en dicha comunicación, que el día primero de febrero del año 2011 vencía el contrato de arrendamiento sobre el local comercial ubicado en la Prolongación de la 5ta Avenida N° 7-152 de la ciudad de San Cristóbal ya que para esa fecha funcionaba allí la empresa mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”…
…En vista de esta comunicación, mi mandante le informó verbalmente a la mencionada señora Blanca Alida Vivas de Zambrano que él estaba interesado en comprar el inmueble pues allí es el asiento de su negocio, y que ya habían transcurrido 11 años de ser arrendatario de dicho inmueble pues su negocio de venta de repuestos para vehículos rústicos funciona allí y por ello tenía su clientela y le interesaba…, y también por intermedio de comunicación de fecha 15 de enero del año 2011, …
…, antes de introducir esta demanda, el ciudadano José Gregorio Durán Tarazona en su carácter de Director General de la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, fue demandado por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y en dicha demanda no indica nada de la venta del inmueble…
…El artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece claramente que transcurridos 180 días calendario después del ofrecimiento de venta de inmueble a que se refiere el artículo 44 de la misma ley sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar…
…en lo referente a este artículo quiero indicar al ciudadano Juez que la oferta que recibió “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” de manos de la señora Blanca Alida Vivas de Zambrano fue el día 10 de enero del año 2011, y los 180 días calendario se vencieron el día 9 de julio del año 2011, es decir, que era imperativo que pasado ese día 9 de julio de 2011 se le hiciera una nueva oferta a mí representada, lo cual no fue así, y en fecha 23 de agosto de 2011, fue el día 225 después de pasada la oferta de venta sin que se le hiciera así a mi representada, por lo cual dicho documento de venta está viciado de NULIDAD ABSOLUTA pues se le violó a “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” el derecho de preferencia ofertiva del inmueble…
…Es por todo lo anteriormente expuesto, por lo que acudo a su noble y competente autoridad para demandar como formalmente en este acto lo hago a los ciudadanos…
…para que convengan o sean condenados por ese tribunal, por los siguientes conceptos:
A) Se declare de NULIDAD ABSOLUTA del contrato de compra venta, dejando sin efecto legal alguno la venta efectuada mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, inscrito bajo el N° 2011.877 Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.2180 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en fecha 23 de agosto de 2011.
B) Como consecuencia del primer pedimento, se declare la NULIDAD ABSOLUTA de la venta celebrada entre MANUEL ANTONIO VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO y MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, autorizada por sus cónyuges JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA y CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS, a la ciudadana GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, protocolizada ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, inscrito bajo el N° 2011.877, Asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.2180 y correspondiente al Libro del folio Real del año 2011, en fecha 23 de agosto de 2011, y en consecuencia se declare NULA la hipoteca constituida sobre el inmueble por la ciudadana GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR y su cónyuge PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO.
C) En consecuencia de la declaratoria de Nulidad Absoluta de la Venta se ordene la venta del inmueble a mi representada la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, en las mismas condiciones de la venta anulada, es decir, en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) pagando la suma de Bs. 400.000,00 en el momento de firmarse el documento de venta, y la cantidad de Bs. 400.000,00 para ser pagados en el término de cinco (5) meses luego de la firma del documento de venta.
D) Condene a los codemandados a pagar las costas y costos del presente juicio.
E) Condene a los codemandados a pagar los honorarios profesionales de abogados prudencialmente calculados por este tribunal, a razón del treinta por ciento (30%) sobre la cantidad demandada…”.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Dicha sentencia resolvió:

“…Este tribunal para decidir sobre la acción de nulidad absoluta propuesta por la empresa mercantil ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA, debe hacer las siguientes consideraciones, según la doctrina y la jurisprudencia existe nulidad absoluta en un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres…
…Con respecto a la anterior petición y revisado cuidadosamente todo el libelo de demanda, observa esta juzgadora que pretende la parte actora en su carácter de arrendatario, se declare nulo de nulidad absoluta, el documento de compra venta, por el cual la demandada ciudadana GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, compró la propiedad del inmueble que él posee en arrendamiento, sin embargo, de acuerdo a la doctrina citada anteriormente está claro que la nulidad absoluta sólo se produce cuando el contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocido por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres…
…De acuerdo a esto quien juzga observa que la empresa demandante no demostró ninguna de estas circunstancias anteriormente citadas, por lo que no puede considerarse en modo alguno que exista nulidad absoluta del contrato de compra venta objeto del presente proceso, menos aún cuando se observa que la empresa demandante tiene el carácter de arrendataria, quien lejos de solicitar la nulidad absoluta del contrato, debió ejercer la acción propia que tiene el arrendatario en estos casos, que es la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, consagrada claramente en nuestra legislación inquilinaria, acción que persigue que el inquilino que vea burlado sus derechos como tal, se subrogue en el mismo contrato de compra venta y en las mismas condiciones del comprador, por lo que, como lo ha señalado la jurisprudencia la Acción de Nulidad Absoluta que persigue tal como lo solicitó en el petitorio la demandante dejar sin efectos jurídicos la venta, pasando el inmueble de nuevo a la propiedad del vendedor, cuestión que no le traería ningún beneficio al arrendatario, es excluyente de una acción de retracto legal arrendaticio que lo que persigue es subrogar al inquilino en el carácter del comprador y en las mismas condiciones.
Todo lo anterior nos demuestra que la acción planteada en el presente caso de Nulidad Absoluta es una acción incompatible totalmente con la verdadera acción que tiene el inquilino que es la acción de retracto legal arrendaticio y que aun conociendo el juez el derecho, esta juzgadora considera que es contrario al derecho a la defensa consagrado en nuestra Carta Fundamental en el artículo 49, decidir el presente proceso en base a un Retracto Legal Arrendaticio, cuando el petitorio está claramente planteado solicitando se declare la NULIDAD ABSOLUTA DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA Y SE DEJE SIN NINGÚN EFECTO JURIDICO el mismo, por lo que declarar otra cosa constituye a la luz del derecho un vicio claro de ultrapetita.
Por todo lo anterior esta juzgadora considera que la demanda de NULIDAD ABSOLUTA, planteada por la empresa ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra de los ciudadanos MANUEL ANTONIO VIVAS VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO Y MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, en su carácter de vendedores y la ciudadana GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, en su carácter de compradora y los ciudadanos PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO, JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA y CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS, todos plenamente identificados, en su carácter de cónyuges de los vendedores y la compradora, debe ser declarada INADMISIBLE. Así se decide.
En el presente proceso, la pretensión reclamada por la parte actora, ha sido declarada inadmisible, por la cual es procedente la condenatoria en costas en contra de la parte actora conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide”.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En la oportunidad legal para que la parte apelante y demandante en el presente asunto consignara en esta superioridad escrito de informes, el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO ROMERO lo hizo en los siguientes términos:
“…Ciudadana Juez, con todo respeto indico a usted que el objeto de la demanda es obtener la NULIDAD ABSOLUTA de la venta realizada de todos los derechos y acciones sobre el inmueble constituido por un lote de terreno y la casa para habitación sobre él construida, ubicado en la prolongación de la 5ta avenida, distinguida con el número 7-152, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, realizada la misma mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, inscrito bajo el N° 439.18.8.1.2180 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011…
…Ciudadana jueza, como se indicó en el libelo, la venta está viciada de nulidad absoluta, pues lo procedente y legal era venderle a mi representada el inmueble objeto de la demanda dado el derecho de preferencia que le asistía y la asiste, y simplemente lo que se efectuó entre los codemandados fue una simulación (sic) mediante la venta del inmueble a terceros para violarle así a mi representada “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA” el derecho preferente para adquirir el inmueble…
…Ciudadana Jueza Superior, no se intentó demanda de Retracto Legal Arrendaticio por cuanto el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación, y es el caso de que mi representada tuvo conocimiento de dicha negociación ya pasados los cuarenta (40) días que exige el mencionado artículo, por lo cual la vía legal que puede intentar mi representada es definitivamente la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA DEL INMUEBLE ubicado en la prolongación de la 5ta. avenida, distinguido con el N° 7-152, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira…
…Por todo lo anteriormente expuesto es por lo que solicito con todo respeto a la ciudadana juez, se sirva REVOCAR la decisión emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 9 de diciembre del año 2014, declare con lugar la apelación interpuesta por el abogado Víctor Armando Pulido Romero, co-apoderado de la demandante y en tal virtud declare con lugar la demanda por nulidad absoluta de documento de venta del inmueble intentada por la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, y se condene a los codemandados…”.
Esta Alzada para decidir observa:
La presente demanda fue propuesta por la sociedad mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANONIMA” como arrendataria y va dirigida a la nulidad absoluta del documento de compra venta ya identificado.
Así las cosas, teniendo en consideración que la demandante es arrendataria de un inmueble consistente en local comercial; que acusa que los demandados y arrendadores dieron en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria a un tercero, sin haberle realizado la oferta de venta con apego a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tal razón tal documento de venta está viciado de NULIDAD ABSOLUTA, pues se le violó a la parte actora su derecho de preferencia ofertiva del inmueble; advierte esta sentenciadora que:
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (publicado en Gaceta Oficial el 7 de diciembre de 1999), aplicable al caso de autos, establece:

Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…”
Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 44: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación…”.
Artículo 45: “Transcurrido ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar”.
Artículo 47: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
Artículo 48: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario…”.
En este orden de ideas, cabe citar el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que consagra:
Artículo 341: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Subrayado de esta Alzada).

Esta norma dispone como regla general, que los Tribunales cuya jurisdicción y competencia sean utilizados por los justiciables a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos y pretensiones, deben admitir las demandas propuestas, siempre que no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a la ley, estándole vedado bajo estas premisas legales determinar una causal distinta para negar su admisión, a no ser que, se repite, que dicha pretensión violente el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
En sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 18 de mayo de 2010, en el expediente N° AA-20-C-000658, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, se señaló:
“… la Sala estima necesario referir las normas establecidas en los artículos 341… del Código de Procedimiento Civil, en los cuales, encontramos respectivamente, las causas de inadmisibilidad de la demanda…; aspectos que, obligatoriamente deben ser revisados por el juzgador a quien corresponda pronunciarse…
…En armonía con las citadas normas, para admitir la demanda que le sea presentada, todo juzgador debe verificar que la misma, no sea “…contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley…”, pues si lo fuere, se encuentra obligado a rechazarla…”.
Corolario de lo expuesto, y por cuanto la inadmisibilidad de la demanda puede ser declara de oficio en cualquier estado y grado del proceso, concluye esta operadora de justicia del conocimiento jerárquico vertical, que la demanda de nulidad de contrato de venta incoada resulta inadmisible por ser contraria a disposición expresa de la Ley, en este caso, las normas sobre retracto legal arrendaticio contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios supra citadas, que expresamente indican el procedimiento a seguir, en caso de no haberse hecho la notificación correspondiente al arrendatario conforme lo prevén los artículos 44 y 45 del citado cuerpo normativo, Y ASÍ SE RESUELVE.
III
DISPOSITIVA
Este Juzgado SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta el día 20 de enero de 2015 por el abogado VICTOR ARMANDO PULIDO, como apoderado de la parte demandante Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 9 de diciembre de 2014, con asiento diario N° 46.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 9 de diciembre de 2014 con asiento diario N° 46, que declaró INADMISIBLE la demanda por nulidad absoluta de documento de venta intentada por la Sociedad Mercantil “ZUJEEP ANDES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, contra los ciudadanos MANUEL ANTONIO VIVAS VIVAS, JORGE EVANGELISTA VIVAS VIVAS, LUIS ARECIO VIVAS VIVAS, BLANCA ALIDA VIVAS DE ZAMBRANO, MARIA MERCEDES VIVAS VIVAS, GLORIA OMAIRA BLANCO DE VILLAMIZAR, JOSÉ EUTROFIO ZAMBRANO MEDINA, CARMEN CECILIA CHACÓN DE VIVAS y al ciudadano PEDRO ELIAS VILLAMIZAR BLANCO, en su orden y ya identificados, por NULIDAD ABSOLUTA DE DOCUMENTO DE VENTA DE INMUEBLE, el cual se encuentra ubicado en la prolongación de la 5ta avenida distinguido con el N° 7-152, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora y apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE esta sentencia en el expediente 3092 y REGÍSTRESE, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el secretario en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Transito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diez (10) días del mes de julio del año dos mil quince. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Juez Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3092 siendo la una de la tarde (1:00 p.m). Igualmente se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
JLFDEA.-
Exp. 3092