TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 2.833
Trata el presente juicio de la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA accionara el ciudadano ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.206.529, representado por los abogados MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DÍAZ OSORIO, titulares de la cédulas de identidad números V-14.941.231, V-15.989.915 y V-17.645.825 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 97.831, 122.806 y 140.533 en su orden; en contra de los ciudadanos CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de la cédulas de identidad números V-10.177.236 y V-10.167.349, representados por el abogado en ejercicio OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 68.147.
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO contra la decisión dictada el 10 de agosto de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual DECLARÓ:
“PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, INCOADA POR EL CIUDADANO ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, CONTRA LOS CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ. SEGUNDO: RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA SUSCRITO POR LAS PARTES DE LA LITIS MEDIANTE DOCUMENTO PRIVADO DE FECHA 20 DE FEBRERO DE 2.009. TERCERO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, A CANCELAR AL DEMANDANTE ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, LA SUMA DE CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) POR CONCEPTO DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA DEMANDADA. CUARTO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, A DEVOLVER AL DEMANDANTE ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, LA SUMA DE TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) POR CONCEPTO DE PARTE DEL PRECIO RECIBIDO POR LA FUTURA COMPRA VENTA. QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, POR HABER SIDO VENCIDOS TOTALMENTE EN LA LITIS”. Y conforme LA ACLARATORIA DE DICHA SENTENCIA DE FECHA 05 DE DICIEMBRE DE 2.012, “SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA A CANCELAR AL DEMANDANTE LA SUMA DE CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) POR CONCEPTO DE REINTEGRO DE LAS ARRAS, SEGÚN LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA QUINTA DEL REFERIDO CONTRATO”.
I
ANTECEDENTES
De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente consta:
PIEZA -1-
En fecha 9 de febrero de 2.011 (folios 1 al 9), es presentado para su distribución libelo de demanda. Los anexos fueron presentados en fecha 18 de febrero de 2.011 y corren a los folios 10 al 32.
Por auto de fecha 9 de marzo de 2.011 el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda (folio 33).
El 26 de septiembre de 2.011 los codemandados CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, otorgaron poder apud acta al abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO (folio 47).
En fecha 29 de septiembre de 2.011 el representante judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demandada (folios 48 al 51).
Riela a los folios 59 al 65 escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora, y a los folios 66 al 71 corre escrito de pruebas junto con anexos presentado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO. El a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas el 25 de noviembre de 2.011 (folios 73 y 74).
El 25 de noviembre de 2.011 se libraron oficios números 1381, 1382, 1383, dirigidos a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Oficina de Dirección de Hacienda, Oficina Municipal de Catastro y Oficina de Ingeniería Municipal de los cuales se requirió informes (folios 75, 76, 77).
El 25 de enero de 2.012 mediante acta se evacuó la declaración del testigo promovido por la parte demandada ciudadano RODOLFO ZAMBRANO en su condición de albañil (folio 82).
Al folio 89 riela oficio N° 002 procedente de la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal como respuesta al informe solicitado.
El 28 de febrero de 2.012 la representación judicial de la parte demandante ciudadano ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, presentó escrito de informes por ante el a quo (folios 91 al 94).
A los folios 95 y 98 corren insertos oficios emanados de la Oficina Municipal de Catastro y de la Oficina de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, como respuesta a los informes requeridos.
PIEZA -2-
En fecha 10 de agosto de 2.012 el Juez de la causa dictó la sentencia ya relacionada ab initio (folios 103 al 125), sometida al conocimiento de esta alzada.
En fecha 20 de septiembre de 2.012 el co-apoderado judicial de la parte actora abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, solicitó al tribunal de la causa aclaratoria de la sentencia respecto al reintegro de las arras (folio 127).
En fecha 05 de diciembre de 2.012 el a quo dictó la aclaratoria como parte integrante del fallo de fecha 10 de agosto de 2.012 (folios 128 al 130).
Mediante diligencia de fecha 26 de febrero de 2.013 el apoderado judicial de la parte demandada abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO apeló contra la decisión dictada por el a quo (folio 135). Por auto de fecha 18 de marzo de 2.013 el tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folio 136).
En fecha 10 de abril de 2.013 este Juzgado Superior recibió el expediente, dándole entrada y el curso de ley correspondiente, inventariándolo bajo el N° 2.833 (folios 138 y 139).
El apoderado judicial de la parte demandada abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO presentó escrito de informes por ante esta Alzada el 13 de junio de 2.013 (folios 140 al 142).
En fecha 27 de junio de 2.013 la representación judicial de la parte actora presentó observaciones al escrito de informes de la contraparte (folios 143 al 148).
II
FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN
El actor solicitó en su escrito libelar lo siguiente:
“…consta en documento privado fechado veinte (20) de febrero de 2.009, que suscribí con los ciudadanos CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE e IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ…, un contrato de opción de compra-venta o promesa bilateral de compra-venta, por medio del cual estos ciudadanos como oferentes se comprometen a venderme un inmueble de las siguientes características: lote de terreno de sesenta y cuatro metros con ochenta centímetros cuadrados (64,80 Mts2) ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, estado Táchira, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: con terrenos que son o fueron de Adelina Ángulo Sánchez, mide ocho metros con diez centímetros (8,10 Mts.); SUR: con terrenos que es o fue de Visitación Vanegas, hoy día calle 3, mide ocho metros con diez centímetros (8,10 Mts.); ESTE: con terrenos que es o fue de Silvino Romero, mide ocho metros (8,00 Mts); y, OESTE: con terrenos que es o fue de Delfín Zambrano, mide ocho metros (8,00 Mts); así como de las mejoras sobre él edificadas consistentes en una casa para habitación, constante de dos niveles: Primer Nivel: consta de una sala, cocina y baño sin terminar y garaje con portón, posee puerta principal y ventanas sin enrejar; Segundo Nivel: consta de tres (3) habitaciones cada una con baño sin terminar y la habitación principal con balcón sin acabado de piso y levantamiento de algunas paredes frisadas, consta de una placa que mide cuatro metros (4 Mts.) de ancho por ocho metros (8 Mts.) de largo, quedando la parte del frente sin techo. El Lote de terreno descrito le pertenece a los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez…
…el precio que debía pagar a los promitentes vendedores por la compra del inmueble anteriormente descrito se estableció en la suma de doscientos quince mil bolívares (Bs. 215.000,00).
Consta también que al momento de la suscripción del contrato en mi condición de promitente comprador pagué a título de arras la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) confirmando la voluntad de adquirir el inmueble descrito, estableciendo que esta cantidad se me reintegraría por los promitentes vendedores al momento de la protocolización del instrumento de compra-venta o sería imputada al precio convenido.
Se estableció que el contrato de opción de compra-venta tendría como vigencia el plazo de cuatro (4) meses…, desde el veinte (20) de febrero de 2.009, para tener como término de vencimiento el 20 de junio de 2.009, lapso en que se haría la compra-venta definitiva por documento protocolizado ante el registro respectivo, previa gestión, trámite y obtención por parte de los promitentes vendedores de las solvencias del inmueble en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira…, así como, la entrega de estas solvencias a mi persona…
Quedó igualmente convenido entre las partes contratantes que si los promitentes vendedores no daban cumplimiento a las obligaciones contractuales asumidas, me devolverían entonces la totalidad de las arras recibidas y me pagarían una suma igual, adicional al ciento por ciento (100%) de dichas arras como indemnización de daños y perjuicios.
…Es el caso ciudadano (a) juez, que los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez…, han incumplido con la obligación asumida de venderme el bien inmueble prometido, a razón, que dentro del plazo de los cuatro (4) meses de la convención, no ejecutaron las gestiones y tramites necesarios para la obtención de todas las solvencias del inmueble…
No obstante, a tal incumplimiento por parte de los promitentes vendedores, en atención a la buena fe y señal de confirmación de mi voluntad de cumplir con la compra del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, les entregue a los promitentes vendedores como parte del precio la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00)…
…los promitentes vendedores persistieron en el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito, al punto de darlo en venta a un tercero…, la ciudadana Yoleida López González…
…es por lo que ocurro ante usted con mi expresado carácter de promitente comprador, para demandar como formalmente lo hago en este acto a los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez…, para que convengan o en su defecto, el Tribunal así lo declare…
…convengan en la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha veinte (20) de febrero de 2.009…
…en caso que los demandados no convengan…, pido que el Tribunal en la sentencia definitiva declare resuelto el referido contrato de opción de compra-venta…
…para que paguen voluntariamente, o a ello sean condenados por el Tribunal, las siguientes cantidades de dinero:
…la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), por concepto de reintegro de las arras que por igual monto declararon recibir los demandados en virtud del contrato de opción de compra-venta…
…la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), como indemnización de los daños y perjuicios causados por el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta y cuya cuantía quedó convenida entre las partes…
…la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), como parte del precio que recibieron por la futura compra-venta a realizar sobre el inmueble descrito…”.

III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Arguyó la parte demandada que:
“…Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la temeraria demanda incoada en contra de mis mandantes, por cuanto la misma carece de fundamento y veracidad en cuanto a la realidad de los hechos que rodearon la negociación existente entre el demandante Romel Catule Portillo Gallanti y mis mandantes.
Convengo en que efectivamente mis mandantes celebraron conjuntamente con el demandante Romel Catule Portillo Gallanti, un contrato de opción a compra venta o promesa bilateral de compra venta, sobre un inmueble ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, específicamente en la Calle el Alto, N° 28-93, Lote 1 del Barrio Bolívar, consistente en un lote de terreno y la casa para habitación sobre él construida,…
Convengo que mis mandantes efectivamente recibieron de manos del demandante Romel Catule Portillo Gallanti, la cantidad de cincuenta mil (Bs. 50.000,00) en calidad de arras al momento de la suscripción del contrato privado y que se estableció que el contrato de opción a compra venta, tendría como vigencia el plazo de cuatro (4) meses, contados desde la suscripción de este, es decir, desde el veinte (20) de febrero de 2.009 hasta el día veinte (20) de junio de 2.009, lapso en el que se protocolizaría el documento definitivo de compra venta ante el Registro respectivo, previa gestión, trámite y obtención por parte de mis mandantes como prominentes vendedores de las solvencias del inmueble en cuestión.
…niego, rechazo y contradigo lo explanado por la parte demandante…, el cual expresa la existencia de incumplimiento de parte de mis mandantes al no ejecutar las gestiones y trámites necesarios para la obtención de las solvencias del inmueble dentro del plazo de cuatro (4) meses que se había estipulado en el contrato para la protocolización del documento de venta definitiva, y aún en caso de haberlas obtenido no le fueron entregadas al demandante. Hechos estos totalmente falsos tal y como se comprobara en la debida oportunidad probatoria, ya que mis mandantes una vez que suscribieron el mencionado contrato de opción a compra venta, empezaron a realizar todas las gestiones concernientes a la obtención y posterior entrega de las solvencias del inmueble en opción a compra venta, en razón de que ellos eran los más interesados en la venta de la casa, ya que el dinero que obtuvieran de la venta lo necesitaban para cancelar una serie de deudas y obtener una casa para habitación más económica.
… en fecha 09 de marzo de 2.009, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en su Oficina de Recaudación y Cobranza recibió de parte de mis mandantes los pagos arancelarios para la expedición de la Solvencia Municipal, la cual le entregaron al ya identificado demandante junto a la cédula catastrada acompañada con el croquis catastral expedido éste por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 20 de marzo de 2009, estos dos documentos fueron entregados por los mandantes en presencia del ciudadano Rodolfo Zambrano…, quien por casualidad el día viernes 27 de marzo de 2.009 se encontraba en la residencia de estos. Así mismo, el día 04 de mayo de 2.009 mis mandantes retiraron el Certificado de Habitabilidad en la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para posteriormente el día 05 de mayo de 2.009, hacerle entrega personalmente en su casa de habitación, este otro documento al aquí demandante…, la solvencia tipo “A”, que expide la Alcaldía del Municipio San Cristóbal mis mandantes no se la entregaron al ciudadano demandante por la sencilla razón de que para que ésta sea expedida se requiere la presentación del documento de compra venta a registrar, el cual el prominente comprador aquí demandante tenía la responsabilidad de acuerdo a como se estableció en la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta…
…la obligación de entrega de la solvencia por parte de mis mandantes al promitente comprador aquí demandante, generaba las responsabilidades del promitente comprador de elaborar o encomendar elaborar el documento de compra venta para la protocolización respectiva; fue así que el mismo día 05 de mayo de 2.009, cuando mis mandantes le entregaron el certificado de habitabilidad ya señalado le solicitaron al promitente comprador aquí demandante que al momento de tener listo el documento de compra venta lo llevara a la casa de habitación de mis mandantes, para con él solicitar, tal y como está establecido en la opción de compra venta, la solvencia tipo “A”. Luego pasó el tiempo y el aquí demandante nunca presentó mucho menos entregó, el indicado documento de compra venta a mis mandantes, posteriormente en el mes de agosto de 2.009 cuando el aquí demandante se aparece en la casa de mis mandantes y les manifiesta: “Que él tenía todavía interés en adquirir el entonces inmueble en cuestión y les planteó que por favor renovaran las solvencias que estuvieran vencidas, que le mantuvieran el precio de la casa y que para ello él les entregaba treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), los cuales se imputarían al presunto precio del inmueble, siempre que se produjera la venta”, más ni se indicó en este acuerdo repetición del pago de los mismos, comprometiéndose el entonces promitente comprador a entregar el documento de compra venta para la obtención de la solvencia tipo “A” y poder llegar a feliz término en la transacción convenida que tenía por objeto el inmueble que era propiedad de mis mandantes, cuestión ésta que nunca sucedió ya que el promitente comprador nunca apareció, mis mandantes en infinidades de oportunidades trataron de comunicarse con él, siendo imposible su ubicación, en razón de ello es que después de un (01) año mis mandantes…, deciden enajenar el inmueble a una tercera persona, ya que ciertamente con respecto a la opción de compra venta celebrada con el promitente comprador aquí demandante, mis mandantes habían cumplido con lo expresado en la cláusula segunda del mismo, ya que habían entregado “las respectivas solvencias” al aquí promitente comprador aquí demandante y éste en cambio fue el que realmente incumplió ya que se había eximido voluntariamente en cumplir con su obligación que no era solamente entregar las arras, sino también elaborar el documento definitivo de compra venta para su posterior protocolización, lo cual no cumplió, y que como lo explique fue motivo fundamental para que mis mandantes no pudieran obtener la solvencia tipo “A”…”.

IV
DEL FALLO APELADO
La sentencia recurrida estableció lo siguiente:
“… delimitado el alcance de la cláusula segunda del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima este Juzgador que, la actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar la resolución del contrato. De igual manera quedó demostrado que cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y un pago posterior. Sin embargo demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la optante compradora, no consta que la demandada haya consignado en el expediente medios probatorios suficientes que demuestren su efectiva gestión para la obtención de la solvencia municipal correspondiente…
Se tiene entonces que verificado en las actas que conforman el presente expediente que, los promitentes vendedores inejecutaron su obligación de hacer, relativa a la entrega que debió efectuar a la promitente compradora de la solvencia municipal del inmueble sobre el cual versa la opción de compra, por lo que considera quien juzga que los hechos narrados se subsumen en la previsión normativa del artículo 1.167 del Código Civil, resultando entonces, conforme a derecho la demanda por resolución planteada. Así se decide.
Igualmente se tiene que en el presente caso, la demandante solicitó el pago de la suma de Bs. 50.000,00 como arras e indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada. Ahora bien, respecto a ello, considera quien juzga, que ello debe ser declarado con lugar en razón de que así lo pactaron las partes en la cláusula quinta del contrato, cuando señalan:
“… Si la protocolización del documento definitivo no se efectúan en el plazo señalado por culpa de los promitentes vendedores, estos quedarán obligados a devolverle al promitente comprador la mencionada cantidad, más una cantidad igual adicional por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse, salvo que igualmente el promitente comprador opte por prorrogar la vigencia de este compromiso.”
… En consecuencia se aprueba y declara con lugar el cobro de arras y la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la demandante ante la demostración del incumplimiento de la demandada…
Igualmente y por efecto de la resolución del contrato de opción de compra venta deberá la demandada devolver la parte del precio recibido montante a la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), ya que con el efecto de la declaratoria de la resolución de contrato, la situación del negocio jurídico efectuado se retrotrae a su estado inicial, esto es, se deshace el contrato y en consecuencia deberá el demandado devolver lo recibido por no existir ya el contrato. Así se decide…”.

Y conforme la aclaratoria de fecha 5 de diciembre de 2012, por cuanto en la dispositiva de la sentencia del 10 de agosto de 2012 se omitió involuntariamente el pago de la suma reclamada por reintegro de las arras, lo cual fue acordado en la parte motiva, se acordó su corrección, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a reintegrar la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) al actor por tal concepto.

V
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante en su debida oportunidad indicó:
“…El presente proceso se desarrolla motivado al supuesto incumplimiento de una opción a compra-venta, celebrado entre las partes de la presente causa en fecha 20 de febrero de 2.009.
…Si bien es cierto que mi representado no había cumplido a cabalidad con su obligación, también es cierto que la parte actora convalidó tal situación, ello al entregarle a mi representado la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), 14 meses después de fenecida la opción a compra entre ambos; para esta representación, la obligación entre las partes sufrió una novación, en el sentido de la extensión en el tiempo de la opción a compra-venta, y con las obligaciones que sólo le imponen las leyes venezolanas para el presente caso, como es el pago del precio y la trasmisión de la propiedad y así pido sea declarado por este Tribunal.
…, en caso de que la defensa anterior sea declarada sin lugar, el a quo comete el flagrante error de condenar a mi representado al pago de la cantidad de treinta mil bolívares (Bs.30.000,00) por concepto del pago del precio recibido por la futura compra-venta; lo cual sería totalmente improcedente motivado a que dicho monto fue recibido por mi representado posteriormente a la culminación del referido contrato, por lo que mal podría obligarse a cumplir con estipulaciones que se desarrollaron posterior a la culminación del mismo. La Resolución solo implica y abarca lo que las partes estipularon en el contrato celebrado y durante el desarrollo del mismo, en el caso de autos, desde el 20 de febrero de 2.009 hasta el 20 de junio de 2.009, siendo imposible que abarque actuaciones de las partes contratantes posterior al vencimiento del mismo. Si la parte actora pretende el pago de dicho monto, considera esta parte que la Resolución de un contrato vencido no es la vía idónea para ello, y así pido sea declarado por este Tribunal.
…el a quo condena al pago de unos daños y perjuicios en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), sin que dentro del presente procedimiento se haya logrado probar ningún tipo de elemento que lleve al juzgador a dicha convicción, violentando con ello el derecho a la defensa de mi representado. Si bien es cierto, el propio contrato estipulaba dicha obligación, también es igualmente cierto que a la parte actora le corresponde probar en que grado ha sufrido daños y perjuicios, donde se fundamentó el lucro cesante y el daño emergente, especificar el monto de cada uno de ellos, y probarlos en la etapa respectiva, para que el a quo logre determinar el monto de los referidos daños y perjuicios; en el caso de autos, no se cumplió con ello, por lo que solicito a este Tribunal se declare sin lugar el referido resarcimiento …”.

V
MOTIVOS PARA DECIDIR
De acuerdo a lo establecido por el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Décima Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, 1999, página 541”, señala que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En tal sentido, es necesario señalar lo preceptuado en los artículos correspondientes del Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.333: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado del Tribunal).
De la transcripción de la norma, concretamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción in comento, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Sobre este aspecto, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503 con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma… son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales antes señalados, considera esta sentenciadora importante transcribir algunas de las cláusulas del contrato privado suscrito por las partes, y en el cual se estableció lo siguiente:
“…PRIMERA: Los promitentes vendedores se comprometen a vender y el promitente comprador a comprar un inmueble constituido por un lote de terreno propio de sesenta y cuatro metros con ochenta centímetros cuadrados (64,80 m2) ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira…
SEGUNDA: Los promitentes vendedores declaran y así el promitente comprador lo reconoce, que los promitentes vendedores están haciendo las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, en consecuencia las partes se comprometen a celebrar la compra venta del inmueble, por documento protocolizado dentro de los cuatro (04) meses siguientes a la firma de este contrato. Dentro del plazo aquí previsto los promitentes vendedores deberán entregar al promitente comprador todas las solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento definitivo de compra venta. El promitente comprador, por su parte, una vez recibidas las solvencias se compromete a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compra venta dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha de entrega de las solvencias.
TERCERA: El precio mediante el cual el promitente comprador se compromete a adquirir, y los promitentes vendedores se comprometen a vender el inmueble es la cantidad de doscientos quince mil bolívares (215.000,00) que el promitente comprador pagará en dinero en efectivo a completa y entera satisfacción de los promitentes vendedores en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta.
CUARTA: El inmueble se entregará libre de gravámenes o servidumbres y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso así como solvente con los impuestos nacionales, estadales o municipales.
QUINTA: Los promitentes vendedores declaran que reciben en este acto de manos de el promitente comprador la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) como arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, en el entendido que esta cantidad será devuelta por el promitente vendedor a el promitente comprador en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta o podrá ser imputada al precio convenido. Si el documento de compra venta no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula segunda del presente contrato, por culpa del promitente comprador, la cantidad señalada en esta cláusula quedará a favor de los promitentes vendedores por concepto de indemnización de los daños y prejuicios que ese incumplimiento del promitente comprador pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse, salvo que los promitentes vendedores opten por prorrogar la vigencia de este compromiso. Si la protocolización del documento definitivo no se efectúa en el plazo señalado por culpa de los promitentes vendedores, estos quedarán obligados a devolverle al promitente comprador la mencionada cantidad, más una cantidad igual adicional por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes nada más que reclamarse, salvo que igualmente el promitente comprador opte por prorrogar la vigencia de este compromiso…”. (Subrayado de quien decide).
Planteado así el caso sometido al conocimiento de esta Alzada, esta juzgadora procede de seguidas a valorar el acervo probatorio.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1.-Documentales:
 Original de documento privado, contentivo de una opción a compra venta de fecha 20 de febrero de 2.009, suscrito entre los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez, quienes fungen como promitentes vendedores, y el ciudadano Romel Catule Portillo Gallanti, quien funge como promitente comprador del inmueble ya identificado en autos (folio 11).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y por tanto se tiene como instrumento privado reconocido. Del mismo se evidencia que el demandante Romel Catule Portillo Gallanti celebró contrato de opción a compra venta con la parte demandada ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez, sobre un lote de terreno y un inmueble sobre él construido consistente en una casa para habitación constante de dos niveles, ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, estado Táchira.
 Copia fotostática simple de documento de venta de un inmueble constituido por un terreno, realizada por el ciudadano José Manuel Ángulo Sánchez a los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 31 de julio de 2.006, bajo el N° 16 Tomo 060, Protocolo 01 Folio 1/3 (folios 13 al 15).
Esta documental se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que evidencia que los co-demandados ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez, son los propietarios del inmueble objeto del contrato celebrado, lo cual determina la cualidad de los demandados.
 Documento de construcción de bienhechurías registrado por ante la Oficina de Registro Público Segundo Circuito Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 08 de mayo de 2.008, bajo el número 19, Tomo 030, Protocolo 01, Folios ½, referido a una casa para habitación, compuesta de dos niveles, el primer nivel consta de una sala, cocina y baño sin terminar y garaje con portón, el mismo posee puerta principal y ventanas sin enrejar; el segundo nivel consta de tres (03) habitaciones cada uno con baño sin terminar y la habitación principal con balcón sin acabado de pisos y levantamiento de algunas paredes frisadas, consta de una placa que mide cuatro metros de ancho (4mts), por ocho metros de largo (8 mts), quedando la parte del frente sin techo, construida sobre un lote de terreno ubicado en la Aldea Machirí, Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal del estado Táchira, propiedad de los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez, según consta en documento de fecha 31 de julio de 2.006 (folios 19 y 20).
Esta documental se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Original de recibo elaborado por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sin fecha, que pagó el ciudadano Romel Catule Portillo Gallanti al ciudadano Claudio José Méndez Duque, por concepto de abono al precio de venta del inmueble ubicado en la Calle El Alto, Barrio Bolívar, Sector Santa Teresa, San Cristóbal del estado Táchira (folio 23).
Esta documental se valora como documento privado reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende la cantidad de dinero que recibió la parte demandada por concepto de parte del precio de venta convenido del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuya resolución nos ocupa.
 Copia fotostática simple de documento de venta realizada por los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez a la ciudadana Yoleida López González, registrado por ante la Oficina del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha, de fecha 02 de septiembre de 2.010, bajo el número 2010-870, Asiento registral 4, Libro del Folio Real del año 2.010 (folios 26 al 30).
Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende la venta del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa en controversia, por parte de los co-demandados a la ciudadana Yoleida López González.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.-Documentales:
 Relación de recibos cancelados expedida en fecha 19 de septiembre de 2.011 por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira (folio 69).
 Copia fotostática simple de cédula catastral, expedida por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 20 de marzo de 2.009, correspondiente al inmueble ubicado en la Calle El Alto, N° 28-93 Lote 01 Barrio Bolívar, Municipio San Cristóbal, Parroquia San Juan Bautista del estado Táchira (folio 70).
 Copia fotostática simple de Certificado de Habitabilidad, expedido por la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en fecha 30 de abril de 2.009, correspondiente al inmueble ubicado en la Calle El Alto, N° 28-93 Lote 01 Barrio Bolívar, Municipio San Cristóbal, Parroquia San Juan Bautista del estado Táchira, destinado a vivienda unifamiliar, y que para esa fecha aparece a nombre del ciudadano Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez (folio 71).
Estas documentales se valoran como documentos administrativos con presunción iuris tantum.
2.- Testimoniales
.-Ciudadano Rodolfo Zambrano, evacuada el 25 de enero de 2.012 y en su declaración señala que conoció a los ciudadanos Claudio José Méndez Duque e Iris Zoraida Ángulo de Méndez y al ciudadano Romel Catule Portillo Gallanti; que a finales de marzo de 2.009, el demandante recibió de manos del co-demandado señor Claudio, la solvencia, la cédula y el croquis de la casa y que éste manifestó al demandante que mandara a realizar el documento de venta para tramitar la solvencia tipo “A” (folio 82).
No se valora, ni se aprecia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con las reglas de valoración de la prueba testimonial, por cuanto un único testigo, no hace plena prueba en juicio de un hecho.
3.- Prueba de Informes:
.-Comunicación Nº DI/OF/N° 002 de fecha 06 de febrero de 2.012, emanada por la Oficina de la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira en la que se informa que no se ha emitido ningún Certificado de Habitabilidad N° 091 de fecha 30 de abril de 2.009, a nombre de los co-demandados de la presente causa ciudadanos Claudio José Méndez ó Iris Zoraida Ángulo de Méndez y que aparece registrado con ese número una constancia de habitabilidad a nombre de Policlínica Táchira (folio 89).
.-Comunicación N° DC/OFIC/046-12 de fecha 14 de febrero de 2.012, proveniente de la Oficina de División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, mediante la cual informó que revisado el sistema catastral, el ciudadano Claudio José Méndez Duque no figura con propiedades en el Municipio San Cristóbal (folio 95).
.-Comunicación N° DH/OF/N 273 de fecha 27 de marzo de 2.012, emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en la cual informa al a quo que el recibo Nro. 0099528 de fecha 21 de abril de 2.009, pertenece al ciudadano Jesús Enrique Gómez Velazco, con cédula de identidad Nro. V-3.196.533 (folio 98).
Se aprecian y se valoran conforme a la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del conocimiento que tiene la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en cuanto a los hechos informados, lo cual evidencia que la parte demandada no realizó ni cumplió con los trámites administrativos necesarios para la obtención de todas las solvencias del inmueble a los fines de dar cumplimiento a su obligación suscrita en el referido contrato de opción a compra venta con vigencia del plazo de cuatro (4) meses, contados desde el 20 de febrero de 2.009 hasta el 20 de junio de 2.009, lapso en el que se protocolizaría el documento definitivo. Prueba de informes que se erige como la prueba en contrario que destruye los documentos públicos administrativos incorporados al proceso por la parte demandada.
Así las cosas, en el caso bajo estudio y una vez analizadas y valoradas cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, observa esta juzgadora que en los términos establecidos en el contrato de compra venta privado celebrado el 20 de febrero de 2.009 y que riela al folio 11 y su vuelto, se desglosa el compromiso bilateral del mismo, pues, la parte demandada (promitentes vendedores) en la presente causa se comprometió a entregar la documentación necesaria para la elaboración del documento definitivo de compra venta del inmueble; en tal sentido, la parte demandada no cumplió con su obligación contractual de gestionar dentro del plazo de los cuatro (4) meses previstos por las partes los trámites necesarios para la obtención de todas las solvencias del inmueble descrito en el contenido del contrato, toda vez que, no se presentó ningún elemento que demostrara el cumplimiento de tal obligación, sino por el contrario, de la prueba de informes solicitada a las Oficinas de División de Ingeniería, División de Catastro y Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, quedó demostrado que los co-demandados no realizaron las gestiones que atañen al vendedor a los fines del perfeccionamiento de la venta pactada. Aunado a lo anterior la parte demandante (promitente comprador) probó que en fecha 2 de septiembre de 2.010 los codemandados enajenaron a un tercero (la ciudadana YOLEIDA LÓPEZ GONZALEZ) el inmueble objeto de la opción de compraventa suscrita con el ciudadano ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, lo que aceptó la propia parte demandada en su escrito de contestación, lo que denota claramente su incumplimiento, pues inclusive recibió la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) conforme el recibo anexo “D” corriente al folio 23 de la primera pieza, suma que sería imputada al precio del inmueble que las partes habían pactado en venta, y a pesar de ello, fue vendido el inmueble a una tercera persona.
Como corolario de lo antes analizado, procede la resolución del contrato de opción de compraventa que fue demandada a tenor de lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, por haberse verificado el incumplimiento de la parte demandada. En tal sentido, ha lugar al reintegro de las arras, al pago de una cantidad igual a las arras por concepto de daños y perjuicios por haberlo así pautado en el contrato y ser efectivamente los daños y perjuicios una consecuencia del incumplimiento, así como el reintegro de la suma recibida por la parte demandada como parte del precio de la venta; por lo que debe declararse sin lugar la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandada, como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas, Y ASÍ SE RESUELVE.
VI
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado OSCAR ALBERTO TORRES LOZANO contra la decisión dictada el 10 de agosto de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada el 10 de agosto de 2.012 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, QUE DECLARÓ “PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, INCOADA POR EL CIUDADANO ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, CONTRA LOS CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ. SEGUNDO: RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA SUSCRITO POR LAS PARTES DE LA LITIS MEDIANTE DOCUMENTO PRIVADO DE FECHA 20 DE FEBRERO DE 2.009. TERCERO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, A CANCELAR AL DEMANDANTE ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, LA SUMA DE CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) POR CONCEPTO DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS DERIVADOS DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA DEMANDADA. CUARTO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, A DEVOLVER AL DEMANDANTE ROMEL CATULE PORTILLO GALLANTI, LA SUMA DE TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) POR CONCEPTO DE PARTE DEL PRECIO RECIBIDO POR LA FUTURA COMPRA VENTA. QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA CIUDADANOS CLAUDIO JOSÉ MÉNDEZ DUQUE E IRIS ZORAIDA ÁNGULO DE MÉNDEZ, POR HABER SIDO VENCIDOS TOTALMENTE EN LA LITIS”. Y CONFORME A LA ACLARATORIA DE DICHA SENTENCIA DE FECHA 05 DE DICIEMBRE DE 2.012, “SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA A CANCELAR AL DEMANDANTE LA SUMA DE CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) POR CONCEPTO DE REINTEGRO DE LAS ARRAS, SEGÚN LO ESTABLECIDO EN LA CLÁUSULA QUINTA DEL REFERIDO CONTRATO”.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada y apelante de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 2.833 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los once (11) días del mes de febrero del año dos mil quince. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 2.833, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

El Secretario,

Javier Gerardo Omaña Vivas
JLFdeA/JGOV/patty.
Exp: 2.833.-