REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
PARTE DEMANDANTE: CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.502.729, domiciliada en esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN CARLOS VIVAS KOOL y GIOVANNI ALVARADO DÍAZ, titulares de las cédulas de identidad números V-10.153.526 y E-82.162.410 en su orden e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 115.792 y 123.497. (Folio 57).
PARTE DEMANDADA: NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-9.367.603, domiciliada en el Municipio Andrés Bello, estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados DAVID MARCEL MORA LABRADOR y CÉSAR LEONARDO CHACÓN RAMÍREZ, titulares de las cédulas de identidad números V-10.157.341 y V-10.179.207, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 52.882 y 66.905 respectivamente. (Folio 92 y su vuelto).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Apelación de sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de junio de 2015.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
Se dio inició el presente juicio por demanda presentada por la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA O DE VENTA A PLAZOS. (Folios 1 al 4 con sus respectivos vueltos).
La demanda fue admitida a trámite el 23 de julio 2014, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y se le dio curso a través del procedimiento ordinario. (Folios 52 y 53).
La decisión del juzgado a-quo.
El Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 2 de junio de 2015, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y condenó en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 208 al 226).
El recurso de apelación.
En fecha 5 de junio de 2015, el abogado JUAN CARLOS VIVAS KOOL, apoderado judicial de la parte demandante, apeló de la sentencia definitiva de fecha 2 de junio de 2015, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 10 de junio de 2015. (Folio 231).
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 26 de junio de 2015, se le dio entrada e inventarió bajo el número 7303, y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia. (Folio 233).
Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los treinta (30) días calendarios consecutivos, contados a partir del día siguiente a dicha fecha. (Folio 246).
II
DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Afirma la demandante en el libelo de la demanda, que en fecha 15 de julio de 2013, suscribió CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA O VENTA A PLAZOS con la demandada NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, sobre un inmueble constituido por una parcela signada con la nomenclatura N° P-09, del documento de parcelamiento registrado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2009, inscrito bajo el N° 35, folio 100 del tomo 19 del protocolo de transcripción del año 2009, y construida sobre él una casa para habitación de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machimbre, con instalaciones de luz eléctrica, aguas blancas y aguas negras, ubicado en la vereda 9, urbanización Techo Digno, N° 1-33, Capachito parte baja, Municipio Cárdenas del estado Táchira, alinderado así: NORTE: Con la parcela N° 08, mide 18,30 metros; SUR: con la parcela N° 10, mide 18,61 metros; ESTE: con propiedades de la urbanización Sueño Dorado, mide 5,73 metros y OESTE: con vereda de acceso en 2,50 metros de ancho, mide 5,73 metros; para un área de terreno de (106,12 M2), que corresponden al 0,3923% de la totalidad del terreno y un área de construcción de (105,75 M2).
Afirmó que, en la cláusula segunda del contrato, la oferente vendedora se obligó en dar en venta a la optante compradora dicho inmueble, por la cantidad de (Bs. 560.000,00), los cuales serían pagados así: 1) La cantidad de (Bs. 30.000,000) que declaró haberlos recibido con instrumento bancario, depósito bancario N° 28192419, de fecha 5 de junio de 2013, a la cuenta cliente N° 01210312350201941529, del banco Corp Banca y 2) La cantidad restante, es decir, (Bs. 530.000,00), serían pagados al momento que la entidad bancaria aprobara y liquidara el crédito hipotecario.
Que en la cláusula tercera se estableció que el plazo para el cumplimiento del contrato era de ciento veinte (120) días hábiles, más treinta (30) días de prórroga adicional en caso de ser necesario, contados a partir de la firma del documento por vía de autenticación.
Expresó que dio cumplimiento a lo previsto en la cláusula segunda del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA O VENTA A PLAZOS, al depositar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), quedando un saldo deudor a financiar (según lo convenido) de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), que serían pagados al momento de que la entidad bancaria aprobara y liquidara el crédito hipotecario; que luego en fecha 5 de junio de 2013, hizo un nuevo depósito a la optante vendedora por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), quedando un saldo deudor a financiar, según lo convenido, de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).
Alega que pasaron los meses y la vendedora no le suministró los documentos necesarios para hacer la solicitud del crédito hipotecario, teniendo la actora que ubicar los mismos; que posteriormente, en el mes de enero de 2014, le manifestó a la vendedora que a través de sus propios recursos le pagaría el saldo restante, a lo que la demandada le respondió que ya la casa tenía un nuevo precio y debía pagarle la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) de más, por la inflación, y si no ella le devolvería lo dado en arras y acabaría el negocio de compra venta sobre la casa.
Expresó que el 14 de enero de 2014, se vio en la obligación de acudir al Instituto Nacional de la Vivienda, a los efectos de que se abriera un procedimiento administrativo previo por incumplimiento del contrato, establecido en la providencia N° 40115 de fecha 21 de febrero de 2013, donde en fecha 24 de marzo de 2014, los ciudadanos NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ y JUAN ALBERTO VIVAS VIVAS, manifestaron que se encontraban en disposición de devolver el dinero dado como anticipo en la compra venta del inmueble, por cuanto ellos no iban a vender a ese precio.
Concluyó afirmando que la optante vendedora se niega ahora a venderle con el argumento de ajustar otra vez el precio de la vivienda a UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), que nunca había sido pactado, por cuanto está prohibido cobrar el ajuste por inflación y la actora siempre ha tenido la disposición de pagar el precio restante.
Manifestó expresamente que está dispuesta a pagar el saldo restante del precio convenido, que asciende a la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).
Peticiones de la parte demandante.
Demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA O VENTA A PLAZOS, de modo que la optante vendedora proceda a hacer la tradición legal del bien a través del documento de compra venta debidamente protocolizado.
Estimó la demanda en la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), equivalentes a 4.409,44 unidades tributarias.
Alegatos de la parte demandada.
En su escrito de contestación, la parte demandada negó tanto los hechos como el derecho la demanda interpuesta en su contra y expresó que la demandante incumplió la obligación que tenía a su cargo de pagar, en los plazos convenidos, el precio de la venta.
Señaló que la actora no alegó haber realizado alguna gestión ante cualquier entidad bancaria, ni algún otro trámite o diligencia encaminado a pagar el saldo del precio; que tampoco aparece que haya realizado diligencias en la Alcaldía del Municipio Cárdenas para obtener la carta catastral o la certificación de gravámenes ante el registro público, necesarios para que le fuera aprobado cualquier crédito bancario; dice, que se remite al tiempo que transcurrió desde que se efectuó la negociación hasta el momento en que la demandante decidió reclamar el cumplimiento del contrato, incluso hasta la fecha de contestación de la demanda.
Alega que conforme al artículo 1.167 del Código Civil, la demandante no puede solicitar el cumplimiento cuando ella a su vez no cumplió con su obligación.
Informes de las partes en esta segunda instancia.
En fecha 27 de julio de 2015, la parte demandada presentó escrito de informes en el que hizo un recuento de los alegatos formulados en la contestación a la demanda.
En la misma oportunidad, la parte demandante, presentó escrito de informes, en el que también hizo un recuento de los alegatos expuestos en la demanda y de las actuaciones cursantes en el expediente. Destacó que su representada cumplió con su obligación de entregar la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 30.000,00), como fue pactado en el contrato y que le expresó a la parte demandada que cumpliera con su obligación de hacer la tradición a través del documento de compraventa debidamente protocolizado y que en ese momento le pagaría el saldo restante.
Alegó que el a-quo, se fundamentó en que la actora no tuvo capacidad de pago por haberle sido negado el crédito hipotecario solicitado, sin tomar en cuenta que estaba en disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido. Manifestó que conforme a criterio jurisprudencial reciente que invocó y transcribió parcialmente, para la fecha en que fue suscrito el contrato de opción de compra venta, éste se asimila a una compraventa conforme al artículo 1.474 del Código Civil. (Folios 238 al 243)
Hechos fundamento de la demanda no controvertidos.
La existencia del CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA suscrito por las ciudadanas NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, denominada la oferente vendedora y CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, denominada la optante compradora, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de julio de 2013, bajo el N° 43, tomo 252, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre el inmueble propiedad de la oferente, consistente en un inmueble, constituido por una parcela signada con la nomenclatura N° P-09, conforme a documento de parcelamiento debidamente registrado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 15 de mayo de 2009, inscrito bajo el N° 35, folio 100, del tomo 19 del protocolo de transcripción del 2009, y sobre él está construida una casa para habitación, de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte placa riple teja y en parte de machimbre, con instalaciones de luz eléctrica, aguas blancas y aguas negras, ubicado en la vereda 9, urbanización Techo Digno, N° 1-33, Capachito parte baja, Municipio Cárdenas del estado Táchira.
Síntesis de la controversia.
El presente litigio se circunscribe en determinar si la demandada incumplió con la obligación de hacer la tradición a través del otorgamiento del documento de compra venta debidamente protocolizado y si, a su vez, la demandante cumplió con las obligaciones contraídas en virtud del contrato suscrito entre las partes el día 15 de julio de 2013.
III
MOTIVA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA CAUSA PRINCIPAL
Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir:
La pretensión demandada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ.
La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio
El CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado por las partes en la presente causa, fue suscrito en fecha 15 de julio de 2013, motivo por el cual se debe considerar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, según el cual, cuando el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA presenta los tres requisitos de consentimiento, objeto y precio, se trata de una verdadera venta. En tal virtud, este juzgador considera que en el contrato celebrado entre las ciudadanas NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ y CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, se encuentran presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, es decir, existe acuerdo de las partes sobre el objeto y el precio, por tanto, se está en presencia de un contrato de compra venta.
El derecho aplicable:
El artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”
El contrato de compra-venta, definido por el artículo 1.474 del Código Civil:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
A su vez el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, prevé el ejercicio alternativo de la pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato por la parte que no ha incumplido:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Análisis probatorio:
A los folios 5 al 39, corren insertas copias fotostáticas certificadas de las actuaciones insertas en el expediente que cursa por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en el estado Táchira, relacionado con el procedimiento administrativo previo por incumplimiento de contrato de inmueble, que fue archivado en copias en la Oficina de Estafa Inmobiliaria e Incumplimiento de Contrato de Inmuebles en el estado Táchira, incoado por la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO en contra de la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, instrumentos que serán valorados por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documentos administrativos emanados del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en el estado Táchira, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO interpuso denuncia en contra de la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ en fecha 13 de enero de 2014, la cual fue recibida por el referido ministerio en fecha 14 de enero de 2014, junto con una serie de recaudos, que practicadas las citaciones ordenadas, en fecha 24 de marzo de 2014, tuvo lugar acta de audiencia conciliatoria efectuada en las oficinas del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat del estado Táchira, con la asistencia de los ciudadanos CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, JUAN ALBERTO VIVAS VIVAS y la técnico I del citado ministerio abogada IRIS M. ACEVEDO C., donde la demandante en la presente causa manifestó su voluntad de continuar con la negociación en los términos planteados. Pidió se habilitara la vía judicial y se concluyera el procedimiento administrativo, mientras que la demandada en esta causa contradijo la denuncia y manifestó que se encontraba en disposición de devolver el dinero de acuerdo a lo pactado, solicitó la culminación del procedimiento administrativo por no haber ningún acuerdo, quedando agotada la tramitación llevada por esa oficina. Se dio por finalizado el procedimiento administrativo.
A los folios 40 al 45, corre inserta copia fotostática certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de julio de 2013, anotado bajo el N° 43, tomo 252 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigna y en consecuencia, se aprecia y se le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que en la referida fecha las ciudadanas NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, oferente vendedora y CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, optante compradora, suscribieron CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA sobre un inmueble constituido por una parcela signada con la nomenclatura N° P-09, del documento de parcelamiento debidamente registrado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 16 de mayo de 2009, inscrito bajo el N° 35, folio 100, del tomo 19 del protocolo de transcripción del 2009 y sobre él construida una casa para habitación de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala, comedor, cocina, área de oficios, pisos de cerámica, techo de placa en parte, en parte de placa riple teja y en parte de machimbre, con instalaciones de luz eléctrica, aguas blancas y aguas negras; ubicado en la vereda 9, urbanización Techo Digno N° 1-33, Capachito parte baja, Municipio Cárdenas, estado Táchira; alinderado y medido de la siguiente manera: NORTE: Con la parcela N° 08, mide 18,30 metros; SUR: con la parcela N° 10, mide 18,61 metros; ESTE: con propiedades de la urbanización Sueño Dorado, mide 5,73 metros; OESTE: con vereda de acceso 2,50 metros de ancho, mide 5,73 metros; para un área de terreno de 106,12 M2, que corresponden al 0,3923% de la totalidad del terreno, y un área de construcción de 105,75 M2, que le pertenece a la optante vendedora conforme a documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira; que el precio de venta fue establecido en la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), de los cuales la optante compradora pagó la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) mediante depósito bancario y la cantidad restante de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), serían pagados al momento en que la entidad bancaria aprobara y liquidara el crédito hipotecario; que el plazo para el cumplimiento del contrato es de ciento veinte (120) días hábiles, más treinta (30) días de prórroga adicional en caso de ser necesario, contados a partir de firma del contrato por vía de autenticación.
A los folios 46 y 47, corre documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, el 13 de noviembre de 2009, inscrito bajo el N° 2009.7567, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.2095, correspondiente al libro de folio real del año 2009, el cual fue aportado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto se aprecia y se le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un registrador y por tanto hace plena fe de que NANCY ZULAY CONTRERAS TORO, en su carácter de presidenta de la ASOCIACIÓN CIVIL TECHO DIGNO PARA NUESTROS HIJOS, adjudicó a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, la parcela signada con la nomenclatura N° P-09, completamente con sus reformas, modificaciones y bienhechurías, cuyas especificaciones áreas y linderos constan en el documento protocolizado por ante la referida oficina de registro, de fecha 15 de mayo de 2009, inserto bajo el N° 35, folio 100 del tomo 19 del protocolo de transcripción de 2009, ubicado en la vereda de acceso (caminería) con vereda 9 A.C Techo Digno para Nuestros Hijos, N° P-9, Capachito.
A los folios 48 y 49, corren insertas copias fotostáticas de constancia catastral, expedida en fecha 5 de junio de 2013, por el Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, propietaria de un inmueble, que se encuentra registrado en el documento signado con el N° 2009/7567, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.2095, correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 13 de noviembre de 2009, en el cual se indican linderos y medidas, así como área del terreno, área de construcción, ubicado en la vereda 9, urbanización techo digno, N° 1-33, Capachito parte baja, con número catastral 20-05-12-96-09, junto con planilla N° EE-4 5/2/1976 grp de la División de Catastro de la referida alcaldía, de fecha 27 de marzo de 2012, donde constan datos del terreno, características del terreno y la construcción, croquis del terreno y de la construcción, correspondiente al inmueble objeto del litigio, instrumentos que serán valorados por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documentos administrativos emanados de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, los cuales a pesar de que constan en copia fotostática simple con sello húmedo de la referida alcaldía, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que conforme a la constancia catastral la propietaria del inmueble ubicado en la vereda 9, urbanización techo digno, N° 1-33, Capachito parte baja, con número catastral 20-05-12-96-09, para las fechas de expedición de tales instrumentos era la demandada NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ.
Al folio 50, corre copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTA, la cual fue incorporada válida y oportunamente al proceso de acuerdo con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnada, se aprecia como el original, por lo que se tiene como un documento público administrativo, con la fuerza probatoria del artículo 1.359 del Código Civil, de la cual se desprende que la mencionada ciudadana se identifica con cédula de identidad número V-15.502.729.
A los folios 81 al 83, corren insertos instrumentos privados, planillas de depósito signadas con los números 34731249, 35042858, efectuados en la cuenta N° 01160122740015370810 de Corp Banca, por las sumas de Bs. 100.000,00 y 30.000,00 respectivamente, de fechas 23 de abril de 2013 y 15 de julio de 2013, donde figura como titular la ciudadana ZAMBRANO PIMIENTO CLAUDIA YURLEY, realizados por la ciudadana NANCY Y. ROA S.; voucher de depósito del Banco CORP BANCA, signado con el N° 28192419, efectuado en la cuenta N° 0121 0312 35 020941529, donde figura como titular NANCY Y. ROA SUÁREZ, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), de fecha 5 de junio de 2013 y signado con el N° 35633731, efectuado en la cuenta N° 0121 0312 35 020941529, donde figura como titular NANCY Y. ROA SUÁREZ, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), de fecha 10 de junio de 2013, los cuales tratan de instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, dichos depósitos fueron efectuados por las partes en el proceso a sus respectivas cuentas, sin embargo, se pudo evidenciar que con respecto al primer depósito efectuado por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), la actora no atribuye el mismo al precio establecido en el contrato, con respecto al depósito efectuado en fecha 15 de julio de 2013, este tribunal no lo aprecia ni valora, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Quedando sólo por dilucidar si los depósitos efectuados en la cuenta de la demandada en fecha 5 y 10 de junio de 2013, por la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), fueron abonos al precio establecido en el contrato. Es importante destacar que tales depósitos fueron consignados posteriormente, durante la etapa probatoria en copia al carbón por la representación judicial de la parte demandante, tal como se evidencia a los folios 105 y 109 del expediente, motivo por el cual este juzgador considera que tales instrumentos aportan mérito probatorio para demostrar el abono al pago alegado por la parte demandante, es decir la suma total de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00). Así se decide.
A los folios 84 al 87, copia fotostática simple tomadas de la libreta de ahorros cuyo código de cliente es el N° 0121-0312-35-0201941529 de la entidad CORP BANCA, BANCO UNIVERSAL, donde figura como titular la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, instrumentos privados los cuales no los aprecia ni valora el tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Al folio 88, corre inserto cita de inspección otorgada por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, en la que le informan que debe comparecer a la sede de dicha alcaldía el día 22 de abril de 2013, a las ocho de la mañana, para tratar asuntos de interés para la citada y para la alcaldía; al folio 89, recibo de compra expedido por la Alcaldía del Municipio Cárdenas, en fecha 17 de abril de 2013, por la suma de Bs. 53,50, al folio 90 recibos de ingreso expedidos por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cárdenas del estado Táchira, signados con los números 0449601 y 0450139, de fechas 9 y 17 de abril de 20013, a nombre de la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, por concepto de servicio de aseo domiciliario residencial, pago de inspección y constancia catastral respectivamente, instrumentos que serán valorados por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documentos administrativos emanados de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, los cuales a pesar de que constan en copia fotostática simple con sello húmedo de la referida alcaldía, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, realizó dichos trámites en la referida alcaldía.
Al folio 91, corre inserto Registro de Vivienda Principal expedida por el SENIAT, donde figura como propietaria la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, titular de la cédula de identidad N° V-9.367.603, de la vivienda casa N° 1-33, vereda 9, urbanización Techo Digno, Capachito parte baja, Municipio Cárdenas, del estado Táchira, trámite N° 2020507003063526, instrumento que será valorado por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado del SENIAT, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, los cuales a pesar de que constan en copia fotostática simple con sello húmedo de la referida alcaldía, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, realizó dichos trámites en el SENIAT en fecha 29 de noviembre de 2012.
Al folio 106, corre inserta copia fotostática simple del documento privado, cheque Nº 62860416, del Banco Mercantil girado contra la cuenta corriente Nº 0106-0093-11-1093099208 a la orden de NANCY ROA, por la suma de Bs. 100.000,00, de fecha 3 de abril de 2013, el cual no lo aprecia ni valora el tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Al folio 108, corre inserta copia fotostática simple del documento privado, cheque Nº 68860407, del Banco Mercantil girado contra la cuenta corriente Nº 0106-0093-11-1093099208 a la orden de NANCY Y. ROA S., por la suma de Bs. 30.000,00, de fecha 5 de junio de 2013, el cual no lo aprecia ni valora el tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
Al folio 111, corre inserta factura de liquidación de tasa por servicios notariales N° 66154, de la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, a nombre de la ciudadana NANCY ROA SUÁREZ, titular de la cédula de identidad número V- 9.367.603, de fecha 4 de julio de 2013, por la suma de Bs. 406,60, por concepto de otorgamiento, instrumento que valora este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado de la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, que fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ realizó trámites de otorgamiento ante la referida notaría en esa fecha.
Al folio 114, corren insertos Certificado de Solvencia N° 010709, Área de Tributos Especiales, a nombre de la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, con fecha de expedición de 11/06/2013 al 11/09/2013 y recibo de ingreso N° 0454591, de fecha 11-06-2013, expedidos por la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, a nombre de la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, por concepto de solvencia para trámite bancario ante el Banco Bicentenario, instrumento valorado por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documentos administrativos emanado de la Alcaldía del Municipio Cárdenas del estado Táchira, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, que fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ realizó dichos trámites de otorgamiento ante la referida alcaldía.
Al folio 115, corre inserto Informe de Inspección de Zona, control N° PCCZR13-0233, de fecha 12 de junio de 2013, realizado en el inmueble ubicado en la vereda 9, urbanización Techo Digno, N° 1-33, Capachito parte baja, Municipio Cárdenas, a solicitud de la ciudadana NANCY Y. ROA S., expedida por Protección Civil del Municipio Cárdenas, instrumento valorado por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado de la Protección Civil del Municipio Cárdenas, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, que fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ realizó dichos trámites de otorgamiento ante el referido organismo.
Al folio 110, corre inserta solicitud de servicio efectuada por la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, para el inmueble ubicado en la vereda 9, urbanización Techo Digno, N° 1-33, Capachito, Táriba, en fecha 13 de junio de 2013, N° 0000049995, instrumento valorado por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado de la Hidrosuroeste C.A., es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, que fue aportado en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, este tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ realizó dichos trámites de otorgamiento ante el referido organismo.
A los folios 119 al 123, corre inserto documento, certificación de gravámenes expedido por la oficina de Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, en fecha 8 de julio de 2013, del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.2095, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto se aprecia y se le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un registrador y por tanto hace plena fe de que sobre el inmueble propiedad de la ciudadana NANCY ZULAY CONTRERAS TORO, titular de la cédula de identidad número V-9.367.603, durante los últimos diez (10) años hasta la fecha 8 de julio de 2013, no encontró gravamen hipotecario alguno ni medidas de prohibición de enajenar y gravar o embargo.
A los folios 124 y 125, corre inserta, en original, documento privado del Banco Bicentenario, agencia Pirineos de esta ciudad de San Cristóbal, en el que se deja constancia que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, presentó solicitud de crédito hipotecario LDH con los respectivos recaudos, para su estudio y evaluación, el cual este Tribunal aprecia y valora como un indicio.
Al folio 141 al 143, corre inserta comunicación remitida por el licenciado RAFAEL MORENO, en su condición de sub-gerente de la agencia Pirineos del Banco Bicentenario del Pueblo, de fecha 13 de febrero de 2015, en virtud de la prueba de informes promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener informes que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, se aprecia y valora, demostrándose con la misma que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, presentó solicitud de crédito ante la referida entidad bancaria, del cual la Gerencia de Créditos Hipotecarios en Caracas, dio respuesta con oficio N° OCJ-GAAJA-GAJ-0655-2015, de fecha 6 de febrero de 2015, por medio de la vicepresidencia de consultoría, que fue agregada en copia simple, en el que comunicaron que la solicitud de crédito hipotecario, bajo la modalidad de recursos propios, solicitado por la referida ciudadana, por la cantidad de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00), le fue negado por no tener capacidad de pago.
Al folio 145 al 147, corre inserta comunicación N° AMC-027-15, de fecha 18 de febrero de 2015, remitida por el Alcalde del Municipio Cárdenas del estado Táchira, en virtud de la prueba de informes promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener informes que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, se aprecia y valora, con la misma se demuestra que la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, durante el año 2014, le fue otorgado la cédula catastral N° 20-05-12-96-09 y realizó el pago de sus impuestos inmobiliarios, tal como se evidencia de las copias simples que anexó.
Al folio 149 y 150, corren insertas comunicación número SIB-DSB-CJ-PA-05959 y circular N° SIB-DSB-CJ-PA-05960, de fechas 24 de febrero de 2015, remitidas por la ciudadana BETTY BRICEÑO GIL, Consultor Jurídico Adjunto de Procedimientos Administrativos de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, en virtud de la prueba de informes promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener informes que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, se aprecia y valora, que la referida superintendencia emitió circular dirigida a las instituciones del sector bancario, en el que giró instrucciones para que en un plazo no mayor de cinco (5) días hábiles bancarios, contados a partir de la fecha de recepción de la referida circular informaran si la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, realizó alguna gestión de crédito ante una institución bancaria, solicitando un crédito hipotecario y si realizó alguna gestión para pagar el saldo del precio u obtener crédito ante alguna institución bancaria o financiera.
A los folios 152, 154, 156, 158, 167, 168, 169, 170, 173, 175, 176, 177, 178, 180, 181, 182, 184, 185, 186, 188, 189, 191,192, 193, 194, 196, 198, 200, 206 y 228 comunicación de distintas instituciones bancarias del país (Banco Nacional de Crédito, Banco Sofitasa, Banco Exterior, Banco Banplus, Bancamiga, Bancaribe, Novo Banco, Banco Venezolano de Crédito, Banco de Venezuela, BBVA Provincial, MiBanco Microfinanciero, BanGente, Fondo Común, Banco del Tesoro, 100% Banco, Del Sur Banco Universal, Banco Plaza, CITYBANK, N.A, Bancrecer, Banco Caroní, Banco Mercantil, Banco Occiental de Descuento, Instituto Municipal de Crédito Popular de la Alcaldía de Caracas, ACTIVO Banco, Banco del pueblo, Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., Banco Industrial de Venezuela, Banco Internacional de Desarrollo C.A.,) recibida en virtud de la prueba de informes promovida, se valoran conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que las mismas tiene como objeto obtener informes que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, se aprecia y valora, que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, no mantiene relaciones ni realizó ninguna gestión relacionada con la adquisición de crédito hipotecario con dichas instituciones.
A los folios 201 al 203, corre inserta comunicación N° OCJ-GAAJA-GAJ-2685/2015, de fecha 11 de marzo de 2015, remitida por la ciudadana Delia B. González, Vicepresidenta de Consultoría Jurídica (E) del Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., en virtud de la prueba de informes promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener informes que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, se aprecia y valora, que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, mantiene dos cuentas con la referida institución.
Conclusión del análisis probatorio.
De las pruebas aportadas quedó comprobado que la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO entregó a la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), mediante depósito bancario signado con el N° 28192419, de fecha 5 de junio de 2013, efectuado a la cuenta corriente N° 01210312350201941529 de Corp Banca, tal como expresamente consta en el contrato de opción a compra venta suscrito por las referidas ciudadanas, igualmente entregó la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), mediante depósito N° 35633731, de fecha 10 de junio de 2013, efectuado por la ciudadana CLAUDIA ZAMBRANO, en la cuenta corriente N° 0121031235020194529 de Corp Banca donde figura como titular la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ, del cual presentó copia al carbón que corre inserta al folio 109 del expediente, de lo que se concluye que a la actora sólo adeudaba la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) del precio de venta estipulado en el contrato. Así se decide.
También quedó comprobado que la actora CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, realizó solicitud de crédito hipotecario LDH, por ante el Banco Bicentenario, agencia Pirineos, de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 18 de julio de 2013, tal como se evidencia de las actuaciones cursantes a los folios 124 y 125, pero que dicha solicitud de crédito hipotecario, bajo la modalidad de recursos propios por la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), le fue negada, por no tener capacidad de pago, tal como se evidencia de las actuaciones cursantes a los folios 141 y 142 del presente expediente.
Resulta importante determinar cuándo venció el lapso establecido en el contrato, tomando en consideración que en el contrato de opción de compra venta, las partes acordaron en la cláusula tercera, que la optante compradora tenía un plazo de ciento veinte (120) días hábiles, más treinta (30) días de prórroga adicional en caso de ser necesario, contados a partir de la firma del contrato por vía de autenticación, por lo que tomando en consideración que el documento fue autenticado en fecha 15 de julio de 2013, el lapso inicial de 120 días hábiles, venció en fecha 6 de enero de 2014, y los 30 días hábiles establecidos como prórroga vencieron en fecha 17 de febrero de 2014, evidenciándose que tal como se señaló anteriormente a la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, le fue negado el crédito hipotecario, bajo la modalidad de recursos propios que solicitó al banco Bicentenario.
No obstante, en fecha 14 de enero de 2014, la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO, presentó denuncia ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en el estado Táchira, en la cual manifestó lo siguiente:
“… he decidido realizar la compra de la vivienda por medio de sus recursos propios y hasta de desistir de la opción de crédito por el banco ya que en estos momentos cuento y dispongo el dinero para comprarla; para de esta manera solo llegar al acuerdo de la fecha para cerrar la negociación y terminar los trámites en la notaría de la compra y venta definitiva; y que quede por parte de ella entregar la vivienda libre de gravamen y servidumbre al momento de la venta definitiva…”
De manera que, la parte demandante no demostró haber pagado el saldo del precio al vencimiento del plazo establecido en el contrato ni dentro de la prórroga, es decir el 17 de febrero de 2014, así como tampoco al momento de la celebración de la audiencia conciliatoria efectuada en el Ministerio de Poder Popular para Vivienda y Hábitat del estado Táchira, en fecha 24 de marzo de 2014, cuando ya habían vencido con creces los plazos establecidos en el contrato, limitándose en esta oportunidad a ratificar su escrito de denuncia y a manifestar su voluntad de continuar con la negociación en los términos planteados inicialmente.
En el presente caso, la demandante demandó el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, asimilable al contrato de venta, pretensión ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil. Ahora bien, para la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato bilateral es necesario: 1) que el demandante haya cumplido con su obligación, lo cual resulta lógico y conforme al principio de buena fe con arreglo al cual deben actuar los contratantes y 2) que se produzca el incumplimiento por culpa del demandado.
Por su lado, la parte demandada alegó que ella no hizo la tradición legal porque la demandante no cumplió con su obligación de pagar el precio dentro del plazo previsto en el contrato ni dentro del plazo de prórroga contractualmente establecido, lo cual no es otra cosa que la excepción non adimpleti contractus, (excepción de contrato no cumplido) prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, según la cual, en el contrato bilateral, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya.
Este juzgador observa, de acuerdo con la cláusula tercera del contrato, que era necesario que en el tiempo previsto en el contrato fuese aprobado el crédito hipotecario en favor de la parte demandante, para que el demandado cumpliera con su obligación, lo cual no sucedió dentro del plazo. Al contrario de ello, el Banco Bicentenario negó el préstamo, pese a las gestiones realizadas oportunamente por la parte demandante. A más de ello, no consta que dentro del plazo convencional, la parte demandada hubiese tenido conocimiento que la parte demandante-como afirma ésta- estaba en disposición de efectuar el pago del precio con recursos propios, ni efectuó una oferta real de pago. Por tanto, resulta evidente el incumplimiento –aunque justificado- por la parte demandante, de su obligación contractual, por tanto, resulta improcedente su pretensión de cumplimiento de contrato, siendo innecesario entrar a considerar y a hacer pronunciamiento sobre la excepción opuesta por la demandada para enervar la pretensión.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la parte demandante, contra la sentencia definitiva de fecha 2 de junio de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuso la ciudadana CLAUDIA YURLEY ZAMBRANO PIMIENTO contra la ciudadana NANCY YURAIMA ROA SUÁREZ.
TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de junio de 2015.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS DEL JUICIO y DEL RECURSO a la parte demandante.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez días del mes de diciembre del año 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Temporal,
Fabio Ochoa Arroyave
La Secretaria Temporal,
Flor María Aguilera Alzurú
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. N° 7303.-
FOA.-
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