TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I
DE LAS PARTES DE LA LITIS y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: CARMEN ALID QUINTERO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.881.073, de este domicilio y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JOSÉ FILEMÓN LÁZARO QUINTERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.029.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO Y JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 23.155.126 y 5.025.233 respectivamente, de este mismo domicilio.
REPRESENTANTE JUDICIAL DEMANDADA: Abogado JOSÉ LUCIO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.217.
MOTIVO: Desalojo de inmueble (local comercial)
EXPEDIENTE: 7909.
SENTENCIA: Definitiva.

I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
A objeto de que sea sustanciada y decida mediante sentencia, es sometida a consideración de este Tribunal la presente causa, la cual tiene como génesis, recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de causas en fecha 29 de Noviembre de 2012, en razón de que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 1277 de fecha 25 de Septiembre de 2012, ordena reponer la causa al estado de que un nuevo Juzgado de Municipio decida la presente demanda, anulando la decisión dictada el 17 de febrero de 2010 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el auto dictado el 16 de marzo de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y la sentencia dictada el 10 de diciembre de 2009, por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quien en principio conoció de la presente causa.
La litis objeto de la presente Resolución Judicial se encuentra referida a una pretensión que intenta La ciudadana CARMEN ALID QUINTERO contra los ciudadanos FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y JOSE ISAIAS CHACON PEREZ, por Desalojo, con fundamento en la siguiente indicación alegatoria:
-Que es propietaria y arrendadora de un inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el cual adquirió según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 27, Tomo 051, Protocolo 1°, de fecha 22/08/2005.
-Que existe un contrato verbal a tiempo indeterminado con los coarrendatarios FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y JOSE ISAIAS CHACON PEREZ, quienes en el inmueble señalado desempeñan las actividades comerciales del Taller Latonería y Pintura “Roberto Álvarez y Montaje de Cauchos La Séptima, siendo en consecuencia el uso o destino para el que se utiliza inmueble.
-Que el arrendatario JOSE ISAIAS CHACON PEREZ nunca ha pagado alquiler por el área que ocupa dentro del inmueble, que corresponde al 50% del canon total, y que ello se evidencia a lo indicado en el literal CUARTO de la inspección judicial llevada a cabo por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira del día 13 de marzo de 2006, al señalarse: el tribunal deja constancia de acuerdo a lo expresado por el ciudadano JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ, ya identificado y notificado en este a acto, que por no haber llegado a un acuerdo con la solicitante para que reciba los cánones de alquiler no le ha cancelado los últimos 7 meses.”
-Que el arrendatario FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO ha consignado el 50% del alquiler del inmueble por el área que ocupa dentro del inmueble, ante un Tribunal de la jurisdicción, de manera tardía y extemporánea, al realizarlo siete meses después de iniciado el contrato de arrendamiento.
-Que se encuentra autorizada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, con el Permiso N° 034, de la Dirección de Ingeniería, para realizar reparaciones, (cambio del techo en peligro de colapso) y construcciones, (específicamente construcción de techo de placa de tabelón) al inmueble en mención.
-Que los arrendatarios están efectuando reformas, sin autorización y en contra de su consentimiento, y que con dicha construcción perjudican el proyecto de construcción autorizado.
-.Que se requiere la desocupación del local para realizar la reparación urgente.
-Que en base a lo anterior, demandado el desalojo del inmueble con fundamento en el artículo 33, 34, literal a) y 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, 1.592 del Código Civil, y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
.- Estima su demanda en la suma de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (2,400,00 Bs.) o su equivalente en Unidades Tributarias (43,64 U.T.). (f. 01 al 04).

ADMISION DE LA DEMANDA:
Riela a los folios 161 al 163 (I pieza) auto de fecha 20 de mayo de 2.009, por el que el Tribunal segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes da admisión a la presente demanda por el procedimiento breve, ordenándose la comparecencia de los demandados a objeto de dar contestación a la demanda al segundo día de despacho de la constancia en autos de la citación.

DE LA CITACION
Riela al folio 164 diligencia de fecha 08 de Junio de 2.009, por la que el alguacil del Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, señala en relación a la citación que localizados los co demandados, negaron a firmar el recibo.
REFORMA DE DEMANDA:
Riela a los folios 170 al 177, escrito de fecha 22 de Junio de 2.009 de reforma de demanda, señalando que el fundamento de su pretensión son los artículos 1592 del Código Civil, artículos 33 y 34 literales ”a” y “c” y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, siendo admitida dicha reforma por el Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 29 de junio del 2009.
Acompaña la Reforma de Demanda: Original de Permiso de Construcción N° 034 de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Edo Táchira, Dirección de Ingeniería, para realizar reparaciones.
Riela al folio 178, en fecha 25 de Junio de 2.009, diligencia de la Secretaria del Tribunal Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, indicando haber entregado boleta de notificación a los demandados.
Al folio 180, riela auto de fecha 01 de Julio de 2.009 relativo a acto conciliatorio el cual declara desierto.

DE LA CONTESTACION DE DEMANDA:
Riela a los folios 181 al 196, escrito de fecha 01 de Julio de 2.009, contentivo de contestación de demanda presentado oportunamente por los accionados, en los siguientes términos:
.- niegan y contradicen ser arrendatarios de un inmueble propiedad de la demandante ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
.- niegan que la propiedad le pertenezca a la demandante según el documento de propiedad que señala, negando así mismo que exista un inmueble en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, y que sea propiedad de la demandante.
.- Señalan que impugnan por falso en su contenido, el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 27, Tomo 051, Protocolo 1°, de fecha 22/08/2005.
.- niegan y contradicen que el ciudadano Javier García Quintero haya construido por orden y mandato de Evencio Alejandro Trujillo, obra alguna, y que en el |documento se realiza una doble operación, un contrato de arrendamiento en el que Víctor Manuel Murillo Oviedo arrienda a Víctor Guerrero el mismo inmueble y que Evencio Alejandro Trujillo en la segunda operación vende esas mejoras.
.- Señalan que en realidad ese lote se construyó por cuenta de Víctor Manuel Murillo Oviedo y que tiene 30 años, que es una enrramada con techo de zinc, bajo la cual estas personas se gana el sustento cambiando cauchos y realizando reparaciones.
.- que lo dicho lo demuestran con las Inspecciones judiciales N° 6662 y 6663 realizadas por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 05 /08/ 2008; pero que impugnan el valor probatorio de esas Inspecciones judiciales por no tener relación con el iter procesal y que llama la atención el hecho de que esas Inspecciones las mejoras que dice haber construido el hermano de la demandante por orden de Evencio Alejandro Trujillo no existen, no hay habitación con baño, cielos rasos, garaje, ventanas, ni nunca las hubo.
.- que la demandante no tiene cualidad para pedir desalojo, que ella es arrendataria de un terreno ejido y que la demandante hipotecó mejoras las mejoras, según documento que acompaña.
.-que en las únicas mejoras existente un galpón de palos apoyado en paredes perimetrales construidas hace 30 años, con techos de laminas de zinc y obra de Víctor Manuel Murillo Oviedo.
.-que los co demandados tienen mas de 15 años de permanencia en ese lote, según afirman vecinos y el consejo comunal de la zona, en documentos que acompaña.
.-que de conformidad con el artículo 17 en concordancia con el 170 ejusdem, piden inicie un procedimiento incidental para establecer la falta de lealtad y probidad procesales, que conforman u fraude en perjuicio nuestro, mediante la utilización de un documento falso, y se abra articulación probatoria.
ALEGATOS PARTICULARES DELCO DEMANDADO JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ
.- niega que haya incumplido con la obligación de la merced conductiva de los frutos civiles, como lo afirma la actora y así mismo niega haber incumplido obligación alguna derivada de contrato verbal de arrendamiento.
.- Niega haber Indicado ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, “que por no haber llegado a un acuerdo con la solicitante para que reciba los cánones de alquiler no le ha cancelado los últimos siete meses”
.- Niega que se haya atrasado en el pago de cuarenta y cuatro meses en cánones de arrendamiento a la parte actora y niega que le adeude a la parte actora cien bolívares mensuales desde agosto de 2005 hasta la fecha.
.- Señala que rechaza e impugnan el valor probatorio de la Inspección judicial que la actora agrega Marcado “G”, en lo referente al iter procesal del proceso, niega que una inspección judicial pueda constituir y/o dar fe de testimonios y declaraciones vertidas al momento de su practica, que puedan ser usadas como prueba en proceso alguna, a menos que signifiquen acuerdos o aceptaciones en presencia de un abogado asistente.
ALEGATOS PARTICULARES DEL CO DEMANDADO FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO
.- niega que haya “decidido pagar la mitad de los cánones insolutos mediante consignaciones” tal como lo afirma falsamente la actora Y niega que este insolvente por tardía consignación.
.- niega que ocupe solamente un área del lote que pertenece la Consejo Municipal del Municipio San Cristóbal y no a la demandante, quien ha subarrendado ilegalmente el lote que nosotros ocupamos.
Ambos co demandados igualmente señalan:
que impugnan el valor probatorio de las copias de las Inspecciones judiciales que consigna la actora, en lo referente a su solicitud de desalojo en la causal invocada.
.- niegan encontrarse en estado de insolvencia respecto al pago de cánones de arrendamiento a la demandante.
.- niegan, rechazan, contradicen, e impugnan, por ser falso y simulado su contenido, el documento protocolizado que consigna la actora marcado “A”.
.- afirman que están en presencia de un contrato verbal de arrendamiento.
.- Señalan que han sido sorprendidos en su buena fe, por que se les arrendó un lote que pertenece la Consejo Municipal del Municipio San Cristóbal.
.- Afirman ser coarrendatarios, tal como lo afirma la actora, de la totalidad del inmueble, y no de fracciones distintas.
.- Afirman tener un único contrato verbal de arrendamiento sobre la totalidad del inmueble, ubicado en la dirección señalada por la actora.
.- Afirman iniciar un procedimiento de consignación de alquileres ante la mora de la acreedora-arrendadora, en el expediente 369 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
.- Señalan que impugnan el valor probatorio de Permiso de Construcción que consigna la actora en la reforma de demanda, por no tener que ver con el tema a decidir, igualmente impugnan y rechazan por la misma causa los demás recaudos consignados adicionalmente en la reforma de la demanda.
.- niegan que estén realizando reforma alguna, que necesiten autorización, pero que insisten que no han realizado ni van a realizar reforma o mejora alguna.
.- rechazan la normativa legal invocada, por no ajustarse a la realidad de los hechos.
.- de conformidad con el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil oponen la falta de cualidad e interés de la actora para intentar esta acción por desalojo.

II
MOTIVACION PARA DECIDIR
A manera de prolegómeno a la decisión de mérito, se realiza una síntesis, clara, precisa y lacónica de los términos en que resultó planteada la controversia, conforme a lo indicado en el artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, para derivar de ello los términos en que queda planteada la litis, y determinar los hechos sujetos a probanza por las partes, todo a objeto de proferir una decisión conforme a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ello, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados.

DE LA DEMANDA INTENTADA
Señala la accionante que es propietaria y arrendadora de un inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, sobre el que existe un contrato verbal a tiempo indeterminado con los coarrendatarios FREDDY ALBERTO ALVAREZ OVIEDO y JOSE YSAIAS CHACON PEREZ, siendo que éste último nunca ha pagado alquiler por el área que ocupa dentro del inmueble, y que el primero ha consignado el alquiler ante un Tribunal de la jurisdicción, tardía y extemporáneamente, 7 meses después de iniciado el contrato de arrendamiento, aunado a que dicho inmueble está en pésimas condiciones de infraestructura, el techo a punto de desplomarse por falta de mantenimiento por lo que requiere la desocupación del local para realizar la construcción y reparación urgente.

Indica que por esas consideraciones y ante la evidente negativa de los arrendatarios de entregar el inmueble alquilado, ha decido demandado por desalojo, con fundamento en los artículos 1.592 del Código Civil, 33, 34 literal ”a” y “c)” y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

DEFENSA DE LOS ACCIONADOS
Niegan y contradicen ser arrendatarios y que exista un inmueble propiedad de la demandante y que el mismo se encuentre ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, así mismo impugnan por ser falso en su contenido, el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 27, Tomo 051, Protocolo 1°, de fecha 22/08/2005.
Niegan y contradicen que el ciudadano Javier García Quintero haya construido por orden y mandato de Evencio Alejandro Trujillo, obra alguna, y que en el documento se realiza una doble operación, ya que en el contrato de arrendamiento Víctor Manuel Murillo Oviedo arrienda a Víctor Guerrero el mismo inmueble, y que Evencio Alejandro Trujillo en la segunda operación vende esas mejoras, siendo que las mismas en realidad se construyeron por cuenta de Víctor Manuel Murillo Oviedo.
Afirman que el inmueble es una enrramada con techo de zinc, bajo la cual estas personas se ganan el sustento cambiando cauchos y realizando reparaciones y que lo demuestran con las Inspecciones judiciales N° 6662 y 6663 realizadas por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 05 /08/ 2008, así mismo impugnan el valor probatorio de las Inspecciones judiciales señaladas por no tener relación con el iter procesal.
Afirman que la demandante no tiene cualidad para pedir desalojo, por que es arrendataria de un terreno ejido, aunado a que hipotecó mejoras las mejoras y que igualmente las únicas mejoras existentes son un galpón de palos apoyado en paredes perimetrales construidas hace 30 años, con techos de laminas de zinc, obra de Víctor Manuel Murillo Oviedo, y que además tienen más de 15 años de permanencia en ese lote, según afirman vecinos y el consejo comunal de la zona, en documentos que acompaña.
El co demandado JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ particularmente niega que haya incumplido con la obligación de la merced conductiva de los frutos civiles, como lo afirma la actora; niega haber incumplido obligación alguna derivada de este contrato verbal de arrendamiento y niega haber expresado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, “que por no haber llegado a un acuerdo con la solicitante para que reciba los cánones de alquiler no le ha cancelado los últimos siete meses. Niega que se haya atrasado en el pago de cuarenta y cuatro meses en cánones de arrendamiento a la parte actora, que niega que le adeude a la parte actora cien bolívares mensuales desde agosto de 2005 hasta la fecha, q
FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO, por su parte, niega que haya decidido pagar la mitad de los cánones insolutos mediante consignaciones, tal como lo afirma falsamente la actora, niega que ocupe solamente un área del lote que pertenece la Consejo Municipal del Municipio San Cristóbal y no a la demandante, quien ha subarrendado ilegalmente el lote que nosotros ocupamos, niega que este insolvente por tardía consignación.
Impugnan el valor probatorio de las copias de las Inspecciones judiciales que consigna la actora, en lo referente a su solicitud de desalojo de la causal invocada, niegan encontrarse en estado de insolvencia respecto al pago de cánones de arrendamiento a la demandante, niegan, rechazan, contradicen, e impugnan, por ser falso y simulado su contenido, el documento protocolizado que consigna la actora marcado “A”.
Así mismo afirman que están en presencia de un contrato verbal de arrendamiento, que han sido sorprendidos en su buena fe, por que se les arrendó un lote que pertenece la Consejo Municipal del Municipio San Cristóbal, y afirman ser coarrendatarios, tal como lo afirma la actora, de la totalidad del inmueble, y no de fracciones distintas.
Afirman tener un único contrato verbal de arrendamiento sobre la totalidad del inmueble, ubicado en la dirección señalada por la actora, que afirman iniciar un procedimiento de consignación de alquileres ante la mora de la acreedora-arrendadora, en el expediente 369 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Los co demandados igualmente impugnan el valor probatorio del permiso de construcción que consigna la actora en la reforma de demanda, por no tener que ver con el tema a decidir, igualmente impugnan y rechazan por la misma causa los demás recaudos consignados adicionalmente en la reforma de la demanda, que niegan que estén realizando reforma alguna, que necesiten autorización, pero que insisten que no han realizado ni van a realizar reforma o mejora alguna, rechazan la normativa legal invocada, por no ajustarse a la realidad de los hechos.

THEMA DECIDENDUM
Conforme a las alegaciones de la demandante y las defensas y excepciones opuestas, para quien juzga, la presente causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo con fundamento en que los arrendatarios dejaron de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y que el inmueble va ser objeto de reparación que amerita desocupación. Dicha circunstancia es negada y rechazada por los accionados, oponiendo la defensa previa de falta de cualidad, afirmando que existe un contrato verbal de arrendamiento por lo que son coarrendatarios, y señalan haber iniciado un procedimiento de consignación de alquileres, en el expediente 369 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Así mismo concluye quien juzga de las alegaciones de la parte demandante y la defensa explanada por la accionada, que pueden establecerse los siguientes puntos como no controvertidos al ser hechos narrados o expuestos de manera contesta por demandante y co demandados:
Que los co demandados son coarrendatarios, de la totalidad del inmueble objeto de la presente causa.
La existencia un único contrato verbal de arrendamiento, a tiempo indeterminado entre la actora y los demandados.
Que el inmueble objeto de la controversia, se encuentra ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

Así mismo puede señalarse como no controvertido en la presente causa, por derivarse de instrumentos no controvertidos:
Derivado de las Inspecciones judiciales N° 6662 y 6663 realizadas por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 05 /08/ 2008 que el local es una enrramada con techo de zinc, bajo la cual estas personas se gana el sustento cambiando cauchos y realizando reparaciones.
Lo señalado en las Inspecciones judiciales N° 6662 y 6663 sobre las mejoras quedice haber construido el hermano de la demandante por orden de Evencio Alejandro Trujillo, en cuanto a que no hay habitación con baño, cielos rasos, garaje ni ventanas.
La existencia de un procedimiento de consignación de alquileres, en el expediente 369 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

CARGA DE LA PRUEBA
Siendo la presente causa de naturaleza civil, se encuentra subordinada a los principios rectores de la carga de la prueba, según el cual de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En armonía con el anterior criterio, nuestro Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la distribución de la carga de la prueba, establece en el artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil señala:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.-
Así las cosas y en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los electos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos, se tiene entonces que en el caso de autos conforme a la distribución de la carga de la prueba, el demandante debe demostrar la existencia de la relación arrendaticia y el hecho de la necesidad de la remodelación del inmueble que implica su desocupación; consecuencialmente a tal demostración corresponde al demandado la prueba del cumplimiento de la obligación de pago que se le reclama, así como la contraprueba de la remodelación y la de los hechos nuevos alegados.
Ahora bien, previo al análisis probatorio conforme a las reglas de la carga de la prueba, observa quien juzga, que se hace necesario, antes de entrar a conocer sobre el fondo del asunto debatido, dilucidar sobre las solicitudes de Incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil referidas a la Falta de Lealtad y Probidad, Fraude Procesal, y decidir sobre la misma, así como a la defensa de falta de cualidad.

DE LA SOLICITUD DE APERTURA DE INCIDENCIA DE FRAUDE PROCESAL
La presente incidencia se inicia por solicitud que hiciera el apoderado de la parte demandada en escrito de fecha 08 de Julio de 2.009 y que corre a los folios 302 al 303 de la presente causa.
Riela a los folios 379 al 380, que en fecha 15 de Julio de 2.009, el Tribunal Segundo de Municipios ordena la apertura de la incidencia solicitada, de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil., y acordó la notificación a la contraparte a los fines de la contestación de la incidencia: por lo que siendo la oportunidad establecida en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, para decidir la presente incidencia, el Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
La parte demandada, alega lo siguiente:
Que en el presente caso se está en presencia de Fraude procesal por cuanto se utiliza un documento falso, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, bajo el Nº27, tomo 051, protocolo primero, de fecha 22 de Agosto de 2005, el cual impugna.
Consta a los folios 397 al 408, en fecha 27 de Julio de 2.009, que la parte actora, consignó escrito dándose por notificado y contestando incidencia, y alega lo siguiente:
.-Que Niega rechaza y contradice que haya presentado Documento Falso para producir un fraude procesal, ya que el documento que acompañó la actora marcada “A” ha cumplido con las formalidades, exigidas por la Ley de Registro Público y del Notariado de la República Bolivariana de Venezuela como lo indican los artículos 12, 13. 25 y 43. Y según lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
.-Que la representación de la parte demandada impugna el documento marcado con la letra “A” genéricamente, lo que impide una defensa adecuada y que por tratarse de un documento público no emanado del demandado sólo procede la tacha, que debió tramitarse conforme al artículo 440 y siguientes del C.P.C. y no lo hizo, ni propuso la tacha según el art. 438 del C.P.C luego de producido en juicio dicho Documento Público y la parte demandada a través de su apoderado no tachó expresamente el aludido documento, por tanto debe tenerse como fidedigno y por consecuencia como Plena Prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
.- Señala que la tacha debe estar fundada en un motivo legal, no en la sola narración de unos hechos, y Código Civil establece que el instrumento público puede tacharse en forma principal o redargüirse en forma incidental, cuando se fundamenta en cualquiera de las (6) causales que se enumeran en los incisos del artículo 1.380 y que así mismo según el Art. 1360 CC., a los terceros no les basta desconocer las declaraciones y disposiciones de los otorgantes consignadas en el instrumento público para desentenderse y excluir su eficacia probatoria respecto a ellos.
.-Que por los motivos de hecho y de Derecho invocados, hace valer el Instrumento Público anexado”A” y que acredita a su mandante como propietaria del inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Riela al folio 473 auto de fecha 03 de agosto de 2.009, por la que el Tribunal Segundo de Municipios vista la argumentación anterior, ordenó la apertura de una articulación probatoria conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, de ocho (08) días de despacho, durante la cual, las partes promovieron y evacuaron pruebas, que éste Tribunal menciona y valora seguidamente:
PRUEBAS DE LOS CO DEMANDADOS EN LA INCIDENCIA
.- DOCUMENTAL: Copia Certificada de Expediente 11.538 del Tribunal Primero de Municipio San Cristóbal y Torbes. Este instrumento por ser de naturaleza pública que además no fue impugnado (tachado) es valorado conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y al 429 del CPC, para demostrar que el coarrendatario Freddy Alberto Álvarez fue demando por desalojo, por la actora en esa causa.
.- DOCUMENTAL: Copia simple declaración Jurada de no poseer vivienda, A la copia simple declaración jurada no poseer vivienda. En relación a la misma se señala, que no obstante el hecho de que esta documental no fue impugnada, no es sujeta a la valoración de éste operador de Justicia, en razón de que nada aporta en relación al fondo de la controversia, ya que en nada incide en que la demandante arrendadora sea o no propietaria de otro inmueble, ya que se litiga sobre la solvencia y el hecho de que el inmueble se encuentra sujeto a reformas de envergadura.
Declaraciones testimoniales de: Luís Eduardo García Sánchez, David Pérez Ruiz, David Murillo, Crisanto Martínez, Ana Olivares, Carmen Olivares, Victor Manuel Labrador, Rubén Angulo. Respecto a estas declaraciones Testificales considera quien juzga que las mismas no pueden ser objeto de valoración, ya que las mismas pretender contrariar lo especificado en el documento Público objeto de la impugnación, lo cual no es permisible según el contenido normativo del artículo 1.387 del Código Civil Venezolano dispone:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor de objeto exceda de dos mil bolívares”.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
(…) Destacado propio.
Consta a los folios 492 al 494, en fecha 21 de Julio de 2.009, que la representación judicial de la demandante promovió como pruebas las siguientes:
.- Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Edo Táchira, bajo el Nº27, tomo 051, protocolo primero, de fecha 22 de Agosto de 2005. Considera quien juzga que esta documental, si bien es cierto fue impugnada, al ser emanada de Registro Püblico es un verdadero documento público, razón por la cual debe este Tribunal considerar que goza de veracidad y autenticidad, mientras no sea tachado de falso, derivándose del mismo, que la demandante es la propietaria del inmueble en cuestión.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, se establece lo siguiente en cuanto a la incidencia de fraude procesal promovida por la accionada:
Se evidencia en primer término que el instrumento que se impugna por faso es un documento público que ha nacido bajo la autoridad del funcionario competente para darle fe pública; su autenticidad existe desde el propio instante de su formación. Igualmente observa el Tribunal que debe precisarse que el procedimiento aplicable los documentos públicos o privados, es la tacha de falsedad que se encuentra regulado en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que disponen, de manera general, las pautas para su trámite, de los cuales se colige que la tacha deberá efectuarse en el acto del reconocimiento o en la contestación de la demanda o en el quinto día después de producidos en juicio y que en caso, de tacha incidental, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados.

Igualmente se tiene que el fraude procesal puede señalarse, como la comisión de hechos que evidencien maquinaciones o artificios de parte de los actores en el curso del juicio a los fines de perjudicar a los accionados y en su beneficio, consistente en uso de falso el documento público, puede observarse, que los motivos o las causas alegadas por los demandados, no se subsumen dentro de los verificados, visto que no hay elementos de juicio como se alegó, pues en el caso que nos ocupa no consta que se haya cometido fraude a la Ley y que ese fraude, o que el acto se haya realizado en perjuicio de terceros, ya que si los co demandados consideraban que el instrumento era falso y pretendía hacerse valer en juicio, debieron acudir a otras acciones previstas en la Ley para ese caso, por ejemplo, la acción de nulidad de documento público, o la tacha de falsedad, lo cual no fue propuesto. Por consiguiente, conforme a lo alegado y procesado en autos, considera éste operado de Justicia que la solicitud de fraude procesal deberá ser declarada improcedente. Y Así queda decidido. .

PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD
Se tiene igualmente que la parte demandada, opone la Falta de Cualidad e interés de la actora para intentar esta acción de desalojo. Para resolver el Tribunal hace previamente las siguientes precisiones:
El principio del interés procesal lo establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil que indica:
“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”.
Así mismo puede indicarse que el Tribunal Supremo de Justicia según sentencias proferidas por la Sala Constitucional en de fecha 06 de febrero de 2001, Magistrado Ponente: Jesús Eduardo Cabrera Romero, señala sobre la cualidad

“Que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.”

De igual manera la misma sala en decisión de fecha 06 de febrero de 2001, Magistrado-Ponente: José M. Delgado Ocando, caso Oficina González laya, c.a., parcelamiento agrícola río mar, c.a., desarrollos inmobiliarios 47-40, c.a., urbanizadora la costanera, c.a.; grupo de inversiones 1898, c.a., agropecuaria colinas c.a., consorcio urbanístico el paraíso, c.a. y consorcio urbanístico 9320, c.a. señala

La Doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva…”

Igualmente se tiene que la doctrina ha venido reiterando que debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño, que para él se le ha ocasionado en su patrimonio.
En ese orden de ideas y aplicado ello al caso sub iudice se tiene que la parte actora acompaña al libelo de la demanda, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Edo Táchira, bajo el Nº27, tomo 051, protocolo primero, de fecha 22 de Agosto de 2005, e indicó en el libelo de la demanda su carácter de propietaria-arrendadora del inmueble, objeto del presente litigio. En consecuencia, el documento especificado hace plena fe así entre las partes que lo otorgaron, como también respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización de la compraventa a que dicho instrumento se contrae, y certifica como propietaria del bien inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a la ciudadana CARMEN ALID QUINTERO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 20.881.073. Así se establece.
Igualmente se tiene que la propia demandada reconoce a la actora como arrendadora, y aunado a ello, señala y demuestra la apertura de un procedimiento consignatario, consecuencialmente queda demostrado, a criterio de quien decide que la demandante de autos es la propietaria arrendadora del inmueble objeto de la litis, infiriéndose entonces que en este caso existe identidad lógica entre la persona que intenta la acción y la persona abstracta a la que la Ley le concede el derecho de acción, por lo que puede señalar quien juzga que la demandante, ciudadana CARMEN ALID QUINTERO cuenta con cualidad e interés para proponer la presente acción. Así se decide.
Se tiene entonces que depurado el proceso de incidencias y establecida la carga de la prueba en la presente litis, pasa de seguidas, quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
.- DOCUMENTAL: Documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del Edo Táchira, bajo el Nº27, tomo 051, protocolo primero, de fecha 22 de Agosto de 2005. f 5-10. Esta documental al ser emanada de Registro Público (no tachado) fue previamente valorada como documento Público demostrativo de la propiedad del inmueble.
.- DOCUMENTAL: Copia de Sentencia N° 1661proveniente del Juzgado Superior Cuarto. El presente instrumento por ser de naturaleza pública que además no fue impugnado (tachado) es valorado conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y al 429 del CPC. Desprendiéndose del mismo que el Juzgado Superior Cuarto en dicha sentencia reconoció el derecho de propiedad que posee que la actora sobre las bienhechurías por el hecho que las adquirió mediante venta.
.- DOCUMENTAL: Copias de Sentencia de la causa N° 11.538 proveniente del Juzgado Tercero de Municipio y Sentencia de la causa N° 5.625 proveniente del Juzgado Primero de Municipio, f 14-20 y 21-28. Estas documentales de naturaleza pública, no fueron impugnados son valorados conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y al 429 del CPC para demostrar la declaración Judicial de la la existencia de un Litisconsorcio pasivo entre los coarrendatarios Freddy Alberto Álvarez Oviedo y José Isaías Chacón Pérez.
.- DOCUMENTAL: Inspecciones judiciales signadas con los N° 6662, 6663, Se tiene que en relación a las mismas, la parte demandante señala en su escrito de contestación que las impugna, pero igualmente señala que de las mismas se demuestra que el local es una enrramada con techo de zinc, bajo la cual estas personas se gana el sustento cambiando cauchos y realizando reparaciones. Ahora bien, en razón de que la demandada no demostró en autos la veracidad de su causal de impugnación de esas inspecciones, tiene para sí quien juzga que las mismas son apreciadas conforme a la sana critica por ser contestes con otras pruebas de autos, para demostrar que el local ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira es una enrramada con techo de zinc, bajo la cual cada arrendatario se ganan el sustento cambiando cauchos y realizando reparaciones de latonería y pintura de vehículos, y dejan constancia de la falta de mantenimiento a las mejoras existentes.
.-INSPECCIÓN JUDICIAL: Practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción, de fecha 15 de Julio de 2009, f 356-358, y 378-389. Dicha Inspección Judicial, es valorada por éste Juzgador en consideración, en virtud de haberse practicado con apego a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por tanto este Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere en cuanto a la demostración de que el inmueble objeto de la litis: Se encuentra ocupado por Freddy Alberto Álvarez y José Isaías Chacón; Que ocupan el inmueble como de arrendatarios y consignan el canon de arrendamiento a la ciudadana Carmen Alid Quintero.; que se encuentra ocupado por un taller de latonería y pintura de vehículos automotores y una montadora de cauchos para vehículos automotores; que el inmueble, se encuentra, en pésimas condiciones, en cuanto al techo, cielo razo, piso, baño y falta de mantenimiento,
.- DOCUMENTAL: Inspección judicial evacuada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13 de marzo de 2006 f 66-67 y 376. En el presente caso, la presente prueba de inspección judicial extra litem, fue promovida para demostrar que el inmueble objeto de de desalojo está ocupado por personas con insolvencia por falta de pago de los demandados, Sin embargo, su promovente no demostró ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio que el retardo pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, lo que hace IMPROCEDENTE el referido medio de prueba.
.- DOCUMENTAL: 6) Consignación N° 369. f 60-65 Esta documental traída a los autos conforme a la disposición del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no fue objeto de impugnación en el curso del proceso por tal razón se valora como documento Público, conforme a lo indicado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil para demostrar los depósitos causados por cánones arrendaticios en razón del uso y disfrute del inmueble objeto de la litis, en los lapsos y por los montos indicados en tal expediente.
.- DOCUMENTAL:” Permiso de Construcción n° 034 de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Estado Táchira. f 174-175. Respecto a este medio de prueba se señala que la misma se encuentra referida a un documento administrativo siendo criterio reiterado por nuestro máximo tribunal el tratamiento que debe dársele a este tipo de documento, para lo cual estima necesario examinar la naturaleza jurídica de los documentos controvertidos, a fin de determinar si el mecanismo procesal escogido para su impugnación es el idóneo.
Así tenemos que la Sala Político Administrativa-Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº 497, de fecha 20-05-04 estableció: “como documentos administrativos, los cuales si bien poseen una presunción de veracidad, legitimidad y autenticidad, pueden ser desvirtuados por prueba en contrario, sin que sea necesaria una tacha de falsedad”.
Igualmente al caso resulta oportuno citar la opinión sostenida por el doctrinario patrio Arístides Rengel Romberg, quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Conforme a los razonamientos expuestos, cabe concluir que, por tratarse el instrumento controvertido un documento administrativo, resulta inadecuada la impugnación, planteada por la apoderado judicial de la parte demandada, por tanto, al no ser el mecanismo idóneo para el presente caso, y dado que la especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, tal presunción puede y debe ser desvirtuada solo mediante prueba en contrario. Razón por la cual, resulta inadmisible la impugnación
En base al criterio supra copiado, éste Juzgado acoge conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil; visto que no consta en autos otro elemento probatorio que desvirtúe el contenido y certeza de las declaraciones contenidas en el documento objeto de valoración, tiene como ciertos y valora como documento público administrativo el presente medio de prueba conforme a lo preceptuado por el artículo 7 de la Ley de Procedimientos Administrativos, y al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, solo en lo que guarda relación con la presente causa; y de ellas se desprende que, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, por medio de la Dirección de Ingeniería en fecha 04 de mayo de 2009, autoriza el permiso n° 034, a la ciudadana CARMEN ALID QUINTERO, cédula de identidad V- 20.881.073., a efectuar la siguiente reparación: construcción de placa de tabelon en un área de 47,25 M2 aproximadamente a nivel de planta baja, en el inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, habiendo dejado constancia y firman, Revisor Arq. Julio Gerardo Grimaldos y el Director de Ingeniería Municipal Ing. Jesus Giner.
.- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Estado Táchira. Con base al criterio precedentemente señalado, que éste Juzgado acoge conforme al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, visto que no consta en autos otro elemento probatorio que desvirtúe el contenido y certeza de las declaraciones contenidas en el documento objeto de valoración, además no fue impugnado, se tienen como cierto y lo valora como documento público administrativo conforme a lo preceptuado por el artículo 7 de la Ley de Procedimientos Administrativos, y al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, solo en lo que guarda relación con la presente causa; y de ellas se desprende que, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, por medio del Sindico Procurador Municipal, Abogado Wilfrido Tovar V-9.216.278 por una parte y CARMEN ALID QUINTERO V- 20.881.073, por la otra, celebren un contrato de arrendamiento identificado con el n° 2908, y codificado con el N° catastral 03-02-038-005, de una parcela situada en la Parroquia San Sebastián, Barrio Guzmán Blanco, carrera 7 número cívico Nº 2-33.
.- DOCUMENTAL: Constancia de residencia emitida por la Junta Parroquial en Marzo de 2004. Constancia de residencia emitida por la Junta Parroquial San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Esta documental no se aprecia ni se valora, en razón de que el hecho de la residencia u ocupación del demandante en el inmueble, quedó reconocido, y por tanto relevado de pruebas. ASÍ SE ESTABLECE.
.- DOCUMENTAL: Sentencia del Juzgado Tercero de de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 19 de Febrero de 2008. este medio de prueba de naturaleza pública que además no fue impugnado (tachado) es valorado conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y al 429 del CPC. Sin embargo es desechada por ser impertinente el medio probatorio, por cuanto no aporta elementos de convicción para esclarecer el fondo del asunto. Y ASÍ SE DECLARA.
.- TESTIMONIAL:del ciudadano Víctor Alfonso Murillo. Este Tribunal observa del análisis de autos, que el Juzgado Segundo de Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, negó la admisión de dicha prueba, pese haber sido pretendida en tempestivamente, en tal no es valorada por éste Tribunal.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA
.- DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal. Este medio de prueba de naturaleza pública que además no fue impugnado es valorado conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y al 429 del CPC. Del mismo se desprende efectivamente que los ciudadanos Víctor Manuel Murillo Oviedo y Víctor Guerrero celebraron un contrato de arrendamiento de, parte de un galpón ubicado en la Avenida Séptima N° 2-31, autenticado, bajo el N° 82 Tomo 77, de fecha 15 de Octubre de 1987, por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal. Sin embargo, por cuanto los contratantes Víctor Manuel Murillo Oviedo y Víctor Guerrero no son parte en la presente causa, y la ubicación del inmueble Avenida Séptima N° 2-31 no corresponde con el inmueble objeto de la presente demanda, es desechada por ser impertinente el medio probatorio, al no aporta elementos de convicción para esclarecer el fondo del asunto. Y ASÍ SE DECLARA.
.- DOCUMENTAL: Documento de pago de Hipoteca, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el N° 46, Tomo 013, Protocolo 1°, de fecha 13/02/2006. Esta documental no es objeto de valoración en razón de que nada aporta en relación al hecho controvertido.
.- DOCUMENTAL: Constancia del emitida por consejo comunal “Guzmán Blanco” de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal. La presente Constancia expedida por el Consejo Comunal del Barrio Guzmán Blanco” de la Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal. Se valora a tenor del numeral 10° del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales (G. O. N° 39.435 del 31-05-2010) entendiéndose que los ciudadanos Freddy Alberto Álvarez Oviedo y José Isaías Chacón Pérez que se mencionan ocupan el inmueble ubicado en esa localidad, carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, destinándolo al funcionamiento de taller de pintura y cauchos.
..- DOCUMENTAL: Consignación N° 369. f 204 al 295 del expediente. Se indica la valoración previa de esta documental.
.- DOCUMENTAL: Constancia De Vecinos. Esta documental no se aprecia ni se valora, en razón de que el hecho de la residencia u ocupación del demandante en el inmueble, quedó reconocido, y por tanto relevado de pruebas.
.- TESTIMONIAL: De los ciudadanos: David murillo, Betty Sierra, José Hipólito Carrillo, Crisanto Martínez, Cándida Rosa García, Víctor Alfonso Murillo, José Murillo, David Pérez. Las deposiciones de los testigos evacuados, que constan en los autos, se valoran de conformidad a la disposición del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, examinado y aplicada esa valoración al merito de la causa, considerando la concordancia de las declaraciones entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida, costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias.

CONCLUSION DE LA FASE COGNOSCITIVA
Analizadas y valoradas las pruebas aportadas por las partes al proceso, así como las alegaciones y defensas, concluye quien juzga:
Que en la causa no quedó controvertido que a las partes las rige una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado y que la misma se inicio en el mes de agosto del año 2005, y versa sobre un inmueble ubicado en carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira donde funcionan actividades comerciales Taller de Latonería y Pintura Roberto Álvarez y una montadora de cauchos denominada Cauchos La Séptima, donde los demandados Freddy Alberto Álvarez Oviedo y José Isaías Chacón Pérez son coarrendatarios de la totalidad del inmueble objeto de la presente causa. ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
Igualmente se tiene, que la pretensión intentada por la actora, se refiere a un desalojo con fundamento en el artículo 34, literales a) y c) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. En ese orden de ideas, se tiene que efectivamente tal disposición normativa admite que pueda demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y que el inmueble vaya ser objeto de reparaciones que ameriten desocupación. Así las cosas quien pretenda obtener el desalojo bajo la causal señalada, deberá alegar y probar que la relación arrendaticia que desea disolver, sea a término indeterminado y no término fijo, y que exista la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, y que el inmueble vaya ser objeto de reparaciones que ameriten desocupación, además de demostrar la propiedad del inmueble objeto de la pretensión.
Siguiendo el anterior criterio doctrinario debe demostrase en primer término la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, en este sentido se observa que tal hecho no quedó controvertido en la Litis, además de evidenciarse ello de los alegatos esgrimidos por las partes. En consecuencia de lo anterior, quien juzga da por cumplido este supuesto. Así queda establecido.
En cuanto al segundo supuesto, esto es, lo relativo a la cualidad del demandante, se tiene que ello quedó evidenciado y decidido en la incidencia de la falta de cualidad.
Ahora bien, del libelo de demanda, y del escrito de consignación f 205, se desprende que ciertamente el aquí demandado, ciudadano Freddy Alberto Álvarez Oviedo, consignaba por ante ese tribunal, los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble que fuera arrendado y objeto del contrato de arrendamiento verbal aquí controvertido, observándose, que aun cuando ninguna de las partes proporcionó la fecha en que era pagadero cada mes, se entiende que debía ser por mes vencido, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente, por lo tanto, teniendo en consideración a lo antes dicho, y los alegatos de las partes, solo se tomará en consideración en lo que respecta al momento en que debía realizarse el pago, el mes de Agosto de 2005 que es el primer mes demandado, pues los meses subsiguientes serán analizados con los depósitos realizados en el expediente de consignaciones N° 369 f 204 al 295, pues las consignaciones que allí constan fueron realizados a nombre de la aquí demandante cuando los arrendatarios demandados tuvieron conocimiento de que era la nueva propietaria del inmueble arrendado, y comprenden los restantes meses demandados, a saber de Septiembre de 2005 a Marzo de 2009.

Respecto a la manera en que deben ser realizadas las consignaciones de alquiler, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Así las cosas se tiene que el mes de Agosto de 2005, observa debió ser pagado, desde el día 01 de Septiembre hasta el día 05 de Septiembre, sin embargo sumando los quince (15) que la Ley concede, nos da como resultado que la consignación debió haber sido realizada hasta el día 20 de Septiembre de 2005, lo cual no cumplieron los demandados, pues el pago lo realizó el coarrendatario Freddy Alberto Álvarez Oviedo el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, siendo por ende extemporáneo el pago dicho mes. Así se establece.

Igualmente se evidencia del expediente de consignaciones anexo a los autos,
.- que el mes de Septiembre de 2005, debía ser pagado del día 01 de Octubre hasta el día 05 de Octubre de 2005, lo cual no cumplieron los arrendatarios-demandados, pues su consignación no fue realizad sino hasta el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, que pagó dicho canon de alquiler, considerándose el mismo extemporáneo. Así se establece.
- Que el mes de Octubre de 2005, debía ser pagado del día 01 de Noviembre hasta el día 05 de Noviembre de 2005, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, considerándose en consecuencia, tal consignación extemporánea. Así se establece.
-Que el mes de Noviembre de 2005, debía ser pagado del día 01 de Diciembre hasta el día 05 de Diciembre de 2005, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, que pagó dicho canon de alquiler, considerándose extemporánea tal consignación.
-Que el mes de Diciembre de 2005, debía ser pagado del día 01 de Enero hasta el día 05 de Enero de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, por lo que dicho canon de alquiler, considerándose extemporáneo. Así se establece.
-Que el mes de Enero de 2006, debía ser pagado del día 01 de Febrero hasta el día 05 de Febrero de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, considerándose dicha consignación como realizada de manera extemporánea. Así se establece.
-Que el mes de Febrero de 2006, debía ser pagado del día 01 de Marzo hasta el día 05 de Marzo de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 23 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1177435, inserto al folio 207, considerándose como extemporánea dicha consignación. Así se establece.
-Que el mes de Marzo de 2006, debía ser pagado del día 01 de Abril hasta el día 05 de Abril de 2006, con lo cual cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 29 de Marzo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 1846208, considerándose como valida el pago así realizado. Así se establece.
-Que el mes de Abril de 2006, debía ser pagado del día 01 de Mayo hasta el día 05 de Mayo de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 15 de Mayo de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 0967101, por lo que pagó dicho canon de alquiler realizado mediante consignación debe ser considerado extemporáneo. Así queda establecido.
-Que el mes de mayo de 2006, debía ser pagado del día 01 de junio de 2006 al día 05 de junio de 2006, y el mes de junio de 2006 debía ser pagado del día 01 de julio de 2006 al día 05 de julio de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, pues procedió a depositar conjuntamente en fecha 18 de julio de 2006, mediante deposito de BANFOANDES N° 2676857, por lo que el pago del canon arrendaticio correspondiente a los meses de mayo y junio de 2006, debe ser considerado como realizado de manera extemporánea.
-Que el mes de Julio de 2006, debía ser pagado del día 01 de Agosto hasta el día 05 de Agosto de 2006, con lo cual cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 04 de Agosto de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 4712624, por lo que el pago de dicho canon de alquiler, debe ser considerado como valido. Así se establece.
-Que el mes de Agosto de 2006, debía ser pagado del día 01 de Septiembre hasta el día 05 de Septiembre de 2006, con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 18 de Septiembre de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 2762658, por lo que el pago de dicho canon de alquiler debe ser considerado como realizado de manera extemporánea. Así se establece.
- Que el mes de Septiembre de 2006, debía ser pagado del día 01 de Octubre al día 05 de Octubre de 2006, con lo cual cumplieron los demandados, al depositar el pago de dicho mes el día 03 de Octubre de 2006, según se desprende de depósito de BANFOANDES N° 2762731 considerándose en consecuencia tal pago por consignación como valido. Así se establece.
- Que los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio de 2007, debía ser pagados del día 01 al día 05 de cada mes, con lo cual cumplieron los demandados, pues procedieron a depositar en fecha oportuna, mediante deposito de BANFOANDES N° 2762732, 2762730, 2762733, 3606423,1650633, 1650635, 1650634,1650636, 2313067, 2313068, considerándose en consecuencia, los mismos como validos.
Que el mes de Agosto de 2007, debía ser pagado del día 01 de Septiembre hasta el día 05 de Septiembre de 2007, y el mes de Septiembre de 2007, debía ser pagado del día 01 de Octubre al día 05 de Octubre de 2007,con lo cual no cumplieron los demandados, al consignar el pago conjunto de dichos meses el día 26 de Octubre de 2006, según deposito de BANFOANDES N° 2313069, por lo que el pago de dichos meses debe ser considerado como extemporáneamente realizado. Así queda establecido.
- Que los meses de, Noviembre, Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre, Diciembre de 2008, Enero, Febrero, de 2009, debía ser pagados del día 01 al día 05 de cada mes, con lo cual cumplieron los demandados, pues procedieron a depositar en fecha oportuna, mediante deposito de BANFOANDES N°, 08903536, 11774931, 2312888, 19395592, 2312889, 14645546, 21667714,21911875, 1187441, 13734813, 2881339, 0298162, 024-CS05024-0004, 0437983 considerándose en consecuencia tales pagos por consignación como validos, y así se establece.
-Que el mes de Marzo de 2009, debía ser pagado del día 01 de Abril hasta el día 05 de Abril de 2009, con lo cual cumplieron los demandados, al consignar el pago de dicho mes el día 31 de Marzo de 2009, por lo que el pago por consignación así efectuado debe ser considerado como valido. Así se establece.

El procedimiento de consignación arrendaticia requiere del cumplimiento de ciertos requisitos esenciales, tales son: 1) Que se haga ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado; 2) El tiempo para la consignación, esto es, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa; 4) Identidad del consignatario; 5) Consignación del monto exacto; 6) Las referencias del inmueble arrendado; 7) Consignaciones sucesivas en el mismo expediente; 8) Dirección del beneficiario de la consignación; y, 9) Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario. Con relación al cumplimiento de estos presupuestos, no hay ninguna duda que la consignación se verificó ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que aparece identificado la persona que consigna y el consignatario, y de manera sucesiva en el mismo expediente, que aparece la dirección del beneficiario de la consignación, pero en lo que respecta a que las mismas deben realizarse en el tiempo previsto en la norma, hay que hacer las siguientes observaciones:
Sobre el tiempo para la consignación la más autorizada de las doctrinas, afirma:
“La consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada…omisis…Se trata exclusivamente de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. El “tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extra procesal” en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en “mora debitoris”…” Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, Pág.456.
Se tiene entonces que las sumas consignadas por siete meses insolutos, lo que en modo alguno no representa una consignación tempestivamente efectuada a tenor de lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”
Se tiene entonces que las consignaciones efectuadas por meses acumulados evidencia que no se ha dado cumplimiento al requisito del tiempo, pues el monto consignado, la forma acumulativa y no sucesiva de la consignación, y la extemporaneidad de la misma, indican que la consignación así efectuada no pueda ser legitima en los términos del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia no puede considerarse al arrendatario en estado de solvencia, resultando forzoso para este sentenciador, declarar con lugar la demanda ejercida, pues, el incumplimiento alegado no ha sido desvirtuado con las consignaciones aportadas a los autos, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- ASÍ QUEDA DECIDIDO
De manera pues, tomando como base todo lo antes dicho, concluye éste operadora de justicia, que aún cuando ciertamente los arrendatarios-demandados, pagaron acertadamente varios de los cánones de arrendamiento que le fueron demandados, no es menos cierto, que incumplieron con el pago oportuno de más de dos (2) mensualidades de alquiler, por lo que, se considera que no cumplió a cabalidad con el pago de su obligación principal, que no era otra que el pago puntual del canon de alquiler, siendo procedente en derecho esta acción, debiendo por ende de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, ser declarada Con Lugar, y ASÍ SE DECIDE
Ahora bien, lo relativo a que el inmueble vaya ser objeto de reparaciones que ameriten desocupación alegada por el demandante, debe indicarse que la misma debe ser suficientemente demostrada, en virtud de que sin esta prueba, no procederá la mencionada acción. Con relación a este requisito, tenemos, que conforme a las reglas que informan el denominado principio de la carga de la prueba, la actividad probatoria la denen realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
Conforme a lo anterior, corresponde a la demandante demostrar fehacientemente que el inmueble vaya ser objeto de demolición o reparación. Al efecto la demandante trae a los autos como elementos de convicción, Permiso de Construcción n° 034 de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal Estado Táchira. f 174-175. por el que la Dirección de Ingeniería en fecha 04 de mayo de 2009, autoriza el permiso n° 034, a la ciudadana CARMEN ALID QUINTERO, cédula de identidad V- 20.881.073., a efectuar la siguiente reparación: construcción de placa de tabelon en un área de 47,25 M2 aproximadamente a nivel de planta baja, en el inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, habiendo dejado constancia y firman, Revisor Arq. Julio Gerardo Grimaldos y el Director de Ingeniería Municipal Ing. Jesus Giner.
Igualmente consta de la la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción, de fecha 15 de Julio de 2009, f 356-358, y 378-389 del expediente, en relación al estado del inmueble, este e se encuentra, en pésimas condiciones, en cuanto al l techo, cielo razo, piso, baño y falta de mantenimiento,
Por lo anterior, concluye quien juzga que igualmente la demandante logra probar fehacientemente la causal de que el inmueble vaya ser objeto de reparación, constituyendo tales circunstancias, por lo que, concluye, que los alegatos de la parte actora y sus fundamentos de hecho, se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el literal “c”, razón por la cual, la demanda así interpuesta debe prosperar, y debe ser declarada con lugar, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se establecerá en la dispositiva. Así se decide

III
DISPOSITIVO DEL FALLO
Por las razones que anteceden, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble (local ), es incoada por la ciudadana CARMEN ALID QUINTERO, contra los ciudadanos FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO Y JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ, todos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo.
Como consecuencia de la declaratoria con lugar del desalojo, la parte demandada, ciudadanos FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO Y JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ, deberán proceder a desalojar y hacer entrega del local que ocuparon como arrendatarios, inmueble ubicado en la carrera 7 entre calles 2 y 3 Nº 2-33, Barrio Guzmán Blanco, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Inmueble que la demandada deberá entregar a la demandante, de manera inmediata y libre de personas y cosas.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, ciudadanos FREDDY ALBERTO ÁLVAREZ OVIEDO Y JOSÉ ISAÍAS CHACÓN PÉREZ, al pago de las costas procesales, al resultar totalmente vencida en la litis.
Regístrese, Publíquese. .- Déjese Copia.- Notifíquese a las partes
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los seis (6) días del mes de agosto del año dos mil quince (2.015). - Años: Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
El Juez Temporal,
Juan José Molina Camacho.-
Refrendado:
La Secretaria,
Abog. Katherin Díaz Cárdenas
En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo la 11:45 P.M., dejando copia con el Nro. 250