REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: NELSON RAMON DIAZ GARCIA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.180.373.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: MARTHA NAYIBE PORTILLA MANOSALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.659.250, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 136.927.
DEMANDADA: COMERCIALIZADORA ELIANA, C.A., representada por su Gerente General, HARCILIA ARDILA CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. V-12.553.937, de este domicilio y hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JOSE LUIS ARANGO MORALES, Venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-15.027.099, Abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 129.270.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 8263.
SENTENCIA: Definitiva

I
DE LA SECUENCIA PROCESAL
La demanda que es presentada para resolución Judicial, es del conocimiento de este Tribunal en razón de ser recibido libelo de demanda proveniente del Tribunal distribuidor de expedientes; el mismo referido a una pretensión de Resolución de contrato incoada por el ciudadano NELSON RAMON DIAZ GARCIA, obrando como propietario arrendador, contra la sociedad de comercio COMERCIALIZADORA ELIANA, C.A., en la persona de su Gerente General, HARCILIA ARDILA CONTRERAS, pretensión que se basa en que la demandada, al decir, del demandante, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses febrero y marzo de 2.004.
En fecha 22 de abril de 2.014, se procede a dar admisión a la demanda de autos, para su contestación al segundo día de despacho de la constancia en autos de la citación de la demandada. (f.20)
Mediante diligencia de fecha 22 de abril de 2.014, el alguacil señala que le fueron suministrados los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa. (f. 21)
Mediante auto de fecha 23 de abril de 2.014, se acuerda expedir compulsa de citación. (f.22)
Mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2.014, el alguacil señala haberse trasladado para ubicar a la representante de la demandada, sin lograrlo, al manifestársele que la misma se encontraba de viaje. (F23)
Mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2.014, la demandante solicita la citación de la demandada mediante carteles, conforme a lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 25)
En fecha 02 de junio de 2.014, comparece la representante de la demandada y confiere poder apud acta al abogado JOSE LUIS ARANGO MORALES, con Inpreabogado 129.270. (F. 27)
Mediante diligencia de fecha 02 de junio de 2.014, el alguacil señala haber citado a la representante de la demandada. (f. 29)
En fecha 05 de junio de 2.014, y en dentro del lapso legal, la representación de la demandada da contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; denuncia inepta acumulación de acciones y procede a dar contestación al fondo de la demanda.

A los folios 55 y 56 riela escrito de pruebas de la accionada de fecha 10 de junio de 2.014. A su vez la demandante presenta su escrito de ofrecimiento de pruebas en fecha 11 de junio de 2.014. (F.103)

II
MOTIVACION PARA DECIDIR

ALEGATOS DEL LIBELO DE DEMANDA
Señala el actor que es propietario de un local comercial, ubicado en la Urbanización Juan de Maldonado, carrera 9 con calle 2, Nro. 9-1, planta baja, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del que celebró contrato de arrendamiento con la demandada, con un canon de Bs. 8.000,oo a cancelarse por mensualidades anticipadas.

Arguye que la duración del contrato se convino por el término de seis (6) meses fijos a partir de su firma y que en la actualidad la arrendataria demandada, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2014, con un saldo de Bs. 16.000,oo.

Indica que en fecha 13 de febrero de 2.014, se dirigió al local comercial, y manifestó a la representante de la demandada, que por cuanto no había solicitado la renovación del contrato y se acercaba el vencimiento de los seis meses, si ella no se encontraba interesada en continuar con el contrato de arrendamiento, lo manifestara, haciéndole entrega de una comunicación, la cual se negó a firmar.

Que a partir de lo indicado la demandada no se ha solventado, y no ha cumplido con su obligación de pagar el cánon arrendaticio, por lo que de conforme al Código Civil, demanda la Resolución del contrato por falta de pago de cánones e incumplimiento de la cláusula cuarta de dicho contrato.

Peticiona la desocupación del inmueble, libre de personas y cosas; que la demandada cancele las dos cuotas vencidas de los cánones de arrendamiento, lo que equivale a la suma de Bs. 16.000,oo y el pago de costas y costos del proceso.

DE LA CONTESTACION DE DEMANDA
En su defensa señala el representante de la accionada que interpone en primer término la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y al efecto señala que niega que el contrato del que se demanda su resolución sea a tiempo determinado, ya que el mismo transmutó a tiempo indeterminado por efecto del artículo 1.600 del Código Civil. En este particular señala que conforme al artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, éste se prorrogó de manera indefinida, y por ello la demanda debe ser declarada inadmisible, por ser la pretensión contraria a derecho y no tener apoyo en el ordenamiento jurídico.

Señala además la representación de la demandada que denuncia la inepta acumulación de acciones por que la demandada solicita la resolución del contrato de arrendamiento y además solicita el pago de la suma de Bs. 16.000,oo por concepto de dos cánones de arrendamiento sin pagar, sin apuntar que el cobro de pensiones lo hace de forma subsidiaria, por lo que solicita se declare la inepta acumulación de acciones conforme a lo indicado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Denuncia una segunda inepta acumulación de acciones por solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y en su petitorio solicita la desocupación del inmueble y su entrega.

Al fondo de la demanda la accionada realiza un rechazo genérico y posteriormente realiza una negativa y rechazo de cada uno de los términos de la demanda y al efecto señala que el contrato de arrendamiento se convirtió en una relación a tiempo indeterminado por cuanto nunca fue presentada la voluntad de renovar el contrato y su representado se mantuvo en la posesión pacifica del inmueble.

Expresa que la comunicación privada que le fue presentada no cumplía con los parámetros legales, ya que la misma debía ser autenticada, no se identificó plenamente a la empresa ni el inmueble.

Que la demandante actuó de mala fe, intentando que la demandada se constituyera en mora y que la demanda fue presentada para distribución en fecha 01 de abril de 2014, esto es, cuando solo se adeudaba un mes del canon de arrendamiento y por ello no están llenos los extremos de Ley para intentar la acción.

Expresa además que en su momento se probará que mensualmente se realizaban los pagos sin atrasos de ningún tipo durante todos los meses, y habiendo consignado la parte actora los recaudos el 15 de abril de 2.014, no se encontraba en mora para el segundo mes, puesto que estaba corriendo el mismo y las mensualidades se cancelaban por adelantado y no por mes vencido, por lo que se demuestra que actuaron judicialmente sin cumplir los extremos legales para una demanda como la presente, sin base legal y de mala fe.

Además, niega y rechaza que en fecha 13 de febrero de 2.014, se estuvieran acercando los 6 meses establecidos en el contrato de arrendamiento, ya que ellos fenecieron el 16 de marzo de 2.009, como se indica en la cláusula temporal del contrato de arrendamiento al iniciarse el 16 de septiembre de 2.009, fecha además de su autenticación.

THEMA DECIDENDUM
Según los hechos alegados y las defensas opuestas, se tiene que la litis se circunscribe a una acción de Resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre un local comercial, con la alegación de la demandante de que la accionada ha incumplido en el pago de los cánones arrendaticios del contrato celebrado, específicamente en cuanto a los cánones de los meses febrero y marzo de 2.014. Ante lo anterior la demandada, opone la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, conforme al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que niega que el contrato del que se demanda su resolución sea a tiempo determinado, ya que el mismo transmutó a tiempo indeterminado por efecto del artículo 1.600 del Código Civil; denuncia inepta acumulación de acciones y al fondo de la demanda la accionada realiza un rechazo genérico y posteriormente realiza una negativa y rechazo de cada uno de los términos de la demanda.

Conforme a lo anterior, no resulta controvertido en la litis, la existencia de una relación arrendaticia, resultando controvertido determinar primariamente su naturaleza temporal para dilucidar la procedencia de la cuestión previa opuesta, y de ser declarada sin lugar proceder a resolver la excepción de inepta acumulación y el fondo controvertido.

PUNTO PREVIO – CUESTION PEVIA, PROHIBICION DE LA LEY ADMITIR LA ACCION
La demandada en su escrito de contestación de demanda, opone la cuestión previa de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Respecto a esta defensa
la Sala Político-Administrativa, de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de agosto de 1997, caso Eduardo A. Rumbos Castillo contra Corporación Venezolana de Guayana, expediente N° 12.090, sentencia N° 542, estableció:

“...La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción...”

La demandada soporta la procedencia de esta cuestión previa bajo la siguiente argumentación:
.- niega y rechaza que el contrato del que se demanda la resolución sea un contrato de arrendamiento determinado o fijo, señalando que se trata de un contrato de arrendamiento que se transmutó a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción, figura que se establece en el artículo 1.600 del Código Civil.
.- que el asunto que nos ocupa se encuadra en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, por efecto de la renovación del contrato sin previsión de vencimiento, siendo la acción procedente la de desalojo, conforme a lo indicado en el artículo 34 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios.
. –señala el contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, y que írritamente se pretende resolver con una acción improcedente en derecho y que en dicha cláusula no se indica la prorroga automática del contrato por periodos iguales y que por la permanencia del arrendatario en el inmueble el contrato se renovó a tiempo indeterminado.
.- indica el contenido del artículo 1.600 del Código Civil, y señala además, que si bien es cierto la cláusula señalada señala que por ningún motivo, el contrato se transforma a tiempo indeterminado, debe tomarse como no escrita.
.-arguye que por el hecho de existir prohibición de ley de admitir la acción propuesta, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento debe ser declarada inadmisible, por cuanto la misma no resulta idónea para su pretensión.

Lo referido a determinar la naturaleza de un contrato de arrendamiento en referencia a su duración, es de singular importancia, ya que de su determinación como indeterminado o determinado devendrá la acción a ser incoada correctamente para entablar determinada acción.

El autor patrio Dr. Gilberto Guerrero Quintero, citado por el José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios enuncia cuales son los elementos para su identificación así:

“El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”.

De lo anterior deviene una clasificación de los contratos de arrendamientos en, contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, definiéndolos individualmente de las siguiente manera:

Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento; Contratos A Tiempo Fijo, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo además dicho lapso fijo; puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior..”

En el caso que nos ocupa, conforme a la cláusula citada supra, y conforme a los anteriores criterios doctrinales, se produce el siguiente análisis:
Se Parte de la premisa cierta, - por haberlo reconocido así ambas partes-, de que a las mismas les liga jurídicamente una relación arrendaticia sobre el inmueble señalado en autos, la cual deviene del contrato de arrendamiento firmado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 16 de septiembre de 2.009, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 140, el cual se agregó a los autos en copia certificada, del que se tiene que en relación al plazo de duración se estableció en la cláusula quinta lo siguiente:

“…El término de duración de este contrato es de SEIS (6) meses fijos a partir de la firma de este instrumento, siempre y cuando LA ARRENDATARIA manifieste su volunta (sic) de dar por renovado el presente contrato de arrendamiento por escrito con un (1) mes de anticipación por lo menos a la fecha de vencimiento contractual o de sus prorrogas siempre y cuando dicha solicitud sea debidamente aprobada y aceptada por EL ARRENDADOR en forma escrita. En todo caso las prorrogas se considerarán como tiempo fijos y por ende el presente contrato por ningún motivo ni condición se transformará el contrato a tiempo indeterminado, ya que la voluntad de las partes fue contratar a tiempo determinado. ..”

Esta confusa cláusula señala en primer término, que las partes pactaron un plazo inicial de seis meses fijos, contados desde la fecha de autenticación del contrato, esto es, desde el 16 de septiembre de 2.009. Ahora bien, posteriormente la cláusula prevé una condición a cuenta de la arrendataria que es manifestar su voluntad de dar por renovado el contrato, por escrito y con un mes de anticipación a la fecha del vencimiento contractual o de las prórrogas, y que además la solicitud sea aprobada por el arrendador.

Así las cosas se tiene que al folio 17 del expediente ciertamente riela una comunicación que da el arrendador a la arrendataria, de no renovar el contrato y de ofrecerle en venta el inmueble, no obstante la misma no se encuentra firmada por esta, con lo que se pude señalar que la misma carece de valor probatorio. Con fundamento en ello, se tiene que no se cumplió la condición establecida por las partes, en la cláusula, entonces con ello resulta que vencidos los seis (6) meses y mediando la ocupación del arrendatario en el inmueble, el contrato ciertamente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por ocurrir en este caso el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual señala:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Se tiene entonces que finalizado el lapso de seis meses en fecha 17 de marzo de 2.009, sin mediar convenio expreso, la demandada arrendataria siguió en la posesión pacifica del inmueble, sin que mediara ningún acto por parte del arrendador demandante de renovar el contrato, siendo ello así, el contrato se renovó, pero por efecto del artículo 1.600 del Código Civil, no queda dudas en consecuencia, para quien juzga que el contrato de arrendamiento que rige a las partes de la presente relación arrendaticia es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se establece.

Establecido ello así se hace necesario señalar el contenido del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)

Es de hacer notar que de la lectura del libelo de demanda, la parte actora intentó una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza de la relación contractual, ya que del petitorio del escrito libelar se desprende que la pretensión de la parte actora se circunscribe a la resolución del convenio establecido entre las partes, fundamentando tal demanda en el hecho que el arrendador dejó de pagar los cánones de arrendamiento en la forma prevista en el contrato, subsumiéndose tal reclamo en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el se transcribió anteriormente; de ello, puede constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser contraria a derecho. Así se establece.

En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), que indicó:
“…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.

Debe entonces indicarse que en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y no por una acción de resolución contractual, por lo cual, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley como lo peticionó el demandado en su proposición de cuestión previa. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato de arrendamiento es incoada por el ciudadano NELSON RAMON DIAZ GARCIA, contra la sociedad de comercio COMERCIALIZADORA ELIANA, C.A., representada por su Gerente General, HARCILIA ARDILA CONTRERAS, todos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo.

SEGUNDO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil catorce (2.014). AÑOS: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Temporal,

Juan José Molina Camacho

REFRENDADA:

La Secretaría,
Zulimar Hernández Méndez
En la misma fecha siendo las 10:20 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para e archivo del Tribunal bajo el Nº 333