TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE
RECONVENIDO: Xiangcheng Zhou, mayor de edad, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad N° E-82.234.975, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS: Raúl Armando Lira Ocando y Gladys Yaneth Herrera Gallego, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.695.521 y V-26.723.677 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 76.458 y 75.792, en su orden.
DEMANDADAS
RECONVINIENTES: Inversiones Torres Rojas C.A., sociedad mercantil domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 10 de diciembre de 2002, bajo el N° 09, Tomo 13-A, representada por su gerente general, ciudadana Anabel Torres Gandica, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.996.802, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira; y la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.549.307, de igual domicilio.
APODERADOS: De la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, los abogados Jorge Isaac Jaimes Larrota y Mónica Rangel Valbuena, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.989.915 y V-14.941.231 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 122.806 y 97.381, respectivamente.
MOTIVO: Demanda por retracto legal arrendaticio. Reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal. (Apelación a decisión de fecha 21 de marzo de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).
I
ANTECEDENTES
Subió a esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Raúl Armando Lira Ocando, coapoderado judicial del demandante Xiangcheng Zhou, contra la decisión de fecha 21 de marzo de 2013 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
PIEZA 1:
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por los abogados Raúl Armando Lira Ocando y Gladys Yaneth Herrera Gallego, actuando con el carácter de coapoderados judiciales del señor Xiangcheng Zhou, contra la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., representada por su gerente general Anabel Torres Gandica; y contra la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, por retracto legal arrendaticio. Manifestaron en el libelo lo siguiente:
- Que su representado es arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, tal como consta del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 13 de marzo de 2009, bajo el N° 53, Tomo 48, folios 112 al 115, suscrito con la empresa Inversiones Torres Rojas C.A., representada por su gerente general ciudadana Anabel Torres Gandica, el cual agrega marcado con la letra “B”.
- Que el día 17 de abril de 2011, su poderdante se dirigió a la Alcaldía para saber si el local estaba al día con el pago del aseo, y preguntó los datos del documento de propiedad del referido inmueble tomado en arrendamiento, el cual está alinderado así: Norte, con mejoras que son o fueron de Antonio Pacheco, mide 30 metros; Sur, con mejoras que son o fueron de Antonio Gandica, mide 30 metros; Este, con mejoras que son o fueron de Ana Ramona Ibarra de Thaverkauf, mide 21 metros y Oeste, con la Avenida Parque Exposición, hoy carrera 7 de La Concordia, mide 21 metros. Que posteriormente, se trasladó al Registro Inmobiliario del Primer Circuito a revisar el mencionado documento de propiedad y encontró una nota marginal en el mismo, que indica que el inmueble había sido vendido.
- Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en el artículo 42, el derecho preferente para los arrendatarios que tengan más de dos años como tales y estén solventes en los cánones de arrendamiento, para la adquisición del inmueble que ocupan con tal carácter, en ocasión de la transmisión del derecho de propiedad. Que de tal norma y del artículo 44 euisdem, se desprende para el propietario que desee y pretenda trasmitir el derecho de propiedad de un inmueble arrendado, la obligación ineludible de ofrecerlo en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, al arrendatario que lo ocupa en tal condición, para lo cual fija el trámite legal correspondiente de proceder a ofertarle por vía de su notificación mediante documento auténtico, en el que se describa el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Que asimismo, para el arrendatario se desprende el derecho preferente de adquirir el bien y manifestarlo según las modalidades establecidas en la misma norma.
- Que en el presente caso, su representado no fue notificado de la intención de negociación que comportaba la transmisión del derecho de propiedad sobre el local comercial, preferencia ofertiva a la que tenía derecho como arrendatario del mismo, trayendo tal omisión la violación del derecho preferente para su mandante de adquirir la propiedad del local objeto de arrendamiento y el consecuente ejercicio del derecho de retracto legal, sustentado en el artículo 43 de la mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó que el acto traslativo de propiedad sobre el indicado local comercial efectuado por Inversiones Torres Rojas C.A., se produjo sin la obligada notificación a que se refiere artículo 44 citado. Que su poderdante nunca tuvo conocimiento de tal acto y menos aún fue objeto de la aplicación y cumplimiento del dispositivo del artículo 44 de la citada ley, lo que consecuencialmente ha dado lugar al ejercicio del derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 del texto legal en referencia, por disponerlo el artículo 48, literal a, eiusdem.
- Que su representado tiene el derecho como arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad del local del cual es arrendatario, en el lugar de quien lo adquirió, y en este sentido, le corresponde el derecho de ser reconocido como adquirente preferencial en el acto traslativo suscrito por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 17 de marzo de 2010, oportunidad en que la ciudadana Anabel Torres Gandica, actuando con el carácter de gerente general de la empresa Inversiones Torres Rojas C.A., trasmitió la propiedad del inmueble a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, por la suma de Bs. 450.000,00.
- En el petitorio señalan que por todo lo antes expuesto y en razón de que el inmueble del cual su poderdante es arrendatario, objeto de la presente acción por retracto legal, fue objeto de acto traslativo de propiedad sin que la propietaria diera cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 48 eiusdem, demandan en nombre de su mandante por retracto legal arrendaticio a la empresa Inversiones Torres Rojas C.A., en la persona de su gerente general ciudadana Anabel Torres Gandica, y a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, para que convengan o en su defecto sean condenadas por el tribunal, en la subrogación de su representado en los derechos de la compradora del referido local comercial, y como consecuencia se declare la nulidad del acto traslativo de propiedad, antes referido, efectuado a favor de Johanna Lisbel Torres Gandica.
- Estimaron la demanda en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), equivalentes a cinco mil novecientas veintiún unidades tributarias (5.921 U.T.) (Folios 1 al 7, con anexos a los folios 8 al 23, entre los cuales se encuentra poder especial otorgado por Xiangcheng Zhou a los abogados Raúl Armando Lira Ocando y Gladys Yaneth Herrera Gallego, en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 17 de marzo de 2011, anotado bajo el N° 24, Tomo 71 de los libros de autenticaciones, por el lapso de un (1) año contado a partir de su otorgamiento).
Por auto de fecha 30 de mayo de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira admitió la demanda y acordó el emplazamiento de las demandadas para la contestación de la misma. (Folios 24 y 25)
A los folios 26 al 44 rielan actuaciones relacionadas con la citación de las demandadas, la cual se tramitó por carteles.
En fecha 24 de abril de 2012, la ciudadana Anabel Torres Gandica, actuando con el carácter de gerente general de la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., asistida por la abogada Marilia A. Guerrero Rivas, se dio por citada. (Folio 46, con anexos a los folios 47 al 57)
Mediante diligencia de fecha 24 de abril de 2012, el abogado Jorge Isaac Sánchez Larrota consignó poder especial que le fuera otorgado a él y a la abogada Mónica Rangel Balbuena, por la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, ante la Oficina Notarial Segunda de San Cristóbal, el 08 de julio de 2011, bajo el N° 36, Tomo III, folios 175 al 178. (Folio 85, con anexo a los folios 86 al 89).
En fecha 26 de abril de 2012, los mencionados apoderados judiciales de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica dieron contestación a la demanda, en los siguientes términos:
- Negaron, rechazaron y contradijeron los supuestos de hecho fundamento de la acción y desconocieron el derecho que se abroga el señor Xiangcheng Zhou, para el ejercicio de la misma.
- De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron a la demanda, para ser resuelto como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad e interés en el actor y las codemandadas, para intentar y sostener el juicio. Adujeron al respecto, que al realizar una operación exegética o interpretativa del escrito libelar, la acción que se persigue es el ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio, en virtud de una supuesta preferencia ofertiva a la que tenía derecho el actor, por fungir como arrendatario de un local comercial ubicado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. Que en efecto, si bien el señor Xiangcheng Zhou, es arrendatario del local comercial ubicado en el inmueble objeto de la demanda, tal como consta del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de marzo de 2009, bajo el N° 53, Tomo 48 de los libros de autenticaciones, que consta en autos; el mismo, para la fecha en que se perfeccionó la compraventa del inmueble, sólo tenía un (1) año en la ocupación del referido local comercial arrendado que forma parte del inmueble objeto de la demanda, ya que su contrato de arrendamiento comenzó a regir el día 16 de marzo de 2009, y la protocolización del documento de compraventa ocurrió el 17 de marzo de 2010. Que en tal sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 43 los requisitos para que proceda el retracto legal arrendaticio, que en definitiva, son los mismos del derecho de preferencia ofertiva estipulados en el artículo 42 eiusdem. Que uno de dichos requisitos es que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, y en el presente caso, el señor Xiangcheng Zhou sólo tenía un (1) año ocupando el referido local comercial, para el momento de la inscripción del documento de compraventa protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y consecuentemente, mucho menos de un año tenía cuando se realizó la negociación de la venta del inmueble. Que por tal motivo, para el momento de la venta del inmueble, al arrendatario no le había nacido el derecho para optar por la preferencia ofertiva del local comercial arrendado, ni mucho menos del inmueble del cual forma parte, por lo que mal puede invocar un derecho de retracto legal arrendaticio.
- Indicaron que las disposiciones legales aplicables al presente caso, son los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en aplicación de dichas normas, para que una persona pueda ser acreedora del derecho de preferencia ofertiva, no sólo debe ser arrendatario del bien que ulteriormente ha de ser vendido por parte del arrendador propietario, sino que además, la Ley exige unos requisitos subjetivos en el arrendatario, dentro de los cuales se encuentra que el mismo tenga más de dos (2) años en dicha condición. Que igual exigencia realiza la Ley para la persona que quiera hacer uso de la acción de retracto legal arrendaticio en su condición de arrendatario, y que pretenda en virtud de ésta, subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Que esta exigencia legal determina la cualidad del actor para sostener el juicio, pues en caso de no llenar dichos requisitos mal podría ejercer una acción de la cual no es titular. Que en conclusión, el demandante Xiangcheng Zhou sólo podría reclamar a las co-demandadas Johanna Lisbel Torres Gandica e Inversiones Torres Rojas, C.A., en su condición de compradora y vendedora respectivamente, el retracto legal arrendaticio conforme a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si tuviera más de dos (2) años en condición de arrendatario del local comercial que forma parte del inmueble objeto de la demanda.
Que existe cualidad en derecho, cuando la persona que ejerce la acción es aquélla a quien la Ley le da la titularidad de la misma. Por lo tanto, el único titular de la acción para reclamar retracto legal arrendaticio, es precisamente el arrendatario con más de dos (2) años en dicha condición.
Que si se considera que quien tiene cualidad para intentar una acción de retracto legal arrendaticio contra su arrendador propietario, debe reunir la condición de arrendatario con más de dos (2) años en el inmueble, y la persona del demandante no la tiene, mal puede ejercer una acción que no le pertenece. Que en consecuencia, el presente proceso no debió ser instaurado por el actor, pues éste no es titular de ninguna acción.
Que de igual forma, si el demandante no tiene la titularidad activa –arrendatario con más de dos años en la ocupación del inmueble- de una relación material –contrato de arrendamiento con una duración de dos (2) años- con la arrendadora propietaria, Inversiones Torres Rojas C.A., mal puede tener cualidad para traer a juicio a las codemandadas, pues quien puede ejercer la acción es solamente el titular del derecho, y el accionante no lo es.
Que la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley en forma abstracta faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa). Por tanto, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad activa. Que en el caso que nos ocupa, tal como se expuso anteriormente, la Ley le concede la titularidad de la acción de retracto legal arrendaticio, sólo a aquellos arrendatarios que tengan en dicha condición más de dos años y que se encuentren solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. Es por ello que en estricta aplicación de la doctrina expuesta, se puede afirmar que no existe idoneidad activa en el señor Xiangcheng Zhou para intentar la presente acción, por lo que solicita que se declare con lugar la defensa de fondo por falta de cualidad opuesta.
- De conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron también a la demanda según lo previsto en el artículo 49 del mencionado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la excepción establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del código adjetivo, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, para que se resuelva como punto previo en la sentencia definitiva, aduciendo la transferencia global de la propiedad del inmueble.
Alegaron que la referida disposición establece una limitación al derecho que eventualmente pudiese tener el arrendatario, de solicitar el retracto legal arrendaticio, en el sentido de que no puede ser acreedor de la preferencia ofertiva, ni mucho menos de la acción que encabeza el presente proceso, en los casos en los cuales el arrendatario detenta sólo una parte del inmueble y no la totalidad que se enajena. Que en el presente caso, el accionante es arrendatario del local comercial identificado como N° 1 o Galpón A, el cual forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el N° 3-6, que tiene un área aproximada de 630,00 Mts.2. Que el inmueble de mayor extensión signado con el N° 3-6, objeto de este proceso, se encuentra dividido en varios locales comerciales o galpones, de la siguiente manera: 1.- Local Comercial N° 1 o Galpón A, que ocupa en condición de arrendatario el señor Xiangcheng Zhou. 2.- Locales Comerciales N° 2 o Galpón B, que ocupa en condición de arrendataria la sociedad mercantil Distribuidora de Bolsos Guerra, C.A. 3.- Local Comercial N° 3 o Galpón C, que ocupa en condición de arrendatario el ciudadano Edwin Alexis Molero Ochoa. 4.- Locales Comerciales Nos. 4, 5, 6, 7 y 8 o Galpón D, que ocupa en condición de arrendatario el ciudadano Arnubio Alberto Sánchez.
Que como puede inferirse del documento traslativo de la propiedad, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de marzo de 2010, bajo el N° 2010-745, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.1881.1215, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, su poderdante compró a la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., un inmueble de mayor extensión del cual el local comercial dado en arrendamiento a Xiangcheng Zhou, tan sólo constituye una parte. Es por ello, que no le asiste el derecho al demandante de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquirió legítimamente el inmueble, por cuanto la venta que se pretende anular correspondió a la totalidad de los locales comerciales que constituyen un solo inmueble de mayor extensión, el cual fue enajenado de manera íntegra mediante un único negocio jurídico.
Que no puede, tampoco, quien demanda por retracto legal arrendaticio, compelir al arrendador propietario a vender, transferir o enajenar la propiedad en partes, locales, viviendas o habitaciones, si lo que se pretende es enajenar la totalidad de la edificación.
Por las razones expuestas, solicita que se declare con lugar la defensa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
RECONVENCIÓN: De conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvinieron formalmente al demandante Xiangcheng Zhou, bajo el siguiente fundamento:
Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de marzo de 2009, bajo el N° 53, Tomo 48 de los libros de autenticaciones, que Inversiones Torres Rojas C.A. suscribió con el señor Xiangcheng Zhou, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual le da en arrendamiento un local comercial situado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, para que lo destinara exclusivamente para su uso comercial y depósito de mercancías.
Que de las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del referido contrato se desprende que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que tiene como duración un (1) año, contado a partir del 16 de marzo de 2009, hasta el día 16 de marzo de 2010, con la posibilidad de prorrogarse o renovarse convencionalmente por voluntad de las partes, por plazos sucesivos del mismo término; las referidas prórrogas convencionales son facultativas y supeditadas a la condición de que no exista manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, dentro de los treinta (30) días de su término.
Que la notificación de no prorrogar o renovar convencionalmente el contrato no existió para el año 2010, en consecuencia se produjo prórroga convencional sucesiva para el período del 16 de marzo de 2010 hasta el 16 de marzo de 2011 (única prórroga convencional); pero sí existió notificación en el año 2011, en fecha 23 de febrero de 2011, donde se notificó por vía de telegrama que consta en autos, el vencimiento del contrato al arrendatario Xiangcheng Zhou. Que la notificación de vencimiento de contrato, al haberse realizado en tiempo útil, es decir, dentro de los 30 días al vencimiento de la primera prórroga convencional del contrato, impidió que se renovara o se prorrogara por segunda vez, en el período del 16 de marzo de 2011 al 16 de marzo de 2012, dejando a salvo el derecho del arrendatario de acogerse a la prórroga legal.
Que al haberse realizado en tiempo útil la notificación de no prorrogar o renovar convencionalmente el contrato de arrendamiento, se manifestó la voluntad de no renovar o prorrogar la relación de arrendamiento en el período del 16 de marzo de 2011 hasta el día 16 de marzo de 2012, por lo que ésta se prorrogó legalmente de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el lapso máximo de un (1) año, en virtud de que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado durante dicho lapso de prórroga legal. Que no obstante a todo lo pactado y previsto legalmente, el arrendador a partir del 16 de marzo de 2012, fecha en que venció el lapso máximo de un (1) año de prórroga legal, ha permanecido ocupando el inmueble sin causa legal o convencional que lo faculte para ello, incumpliendo día a día hasta la presente fecha, su obligación de entregar el inmueble arrendado libre de bienes y de personas y, por tal motivo, su representada se ha visto imposibilitada de percibir y disfrutar de los beneficios que ese bien produce.
Que ese incumplimiento continuado en la entrega del inmueble, ha hecho que el arrendatario esté hasta la fecha en que efectivamente haga tal entrega, obligado a compensar los daños y perjuicios que le causa a su poderdante, de acuerdo a la cláusula penal que establecieron las partes de común acuerdo, de conformidad con el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento.. Que ambas partes voluntariamente convinieron y previnieron que si el arrendatario no hacía entrega del inmueble arrendado al vencimiento del contrato o de su prórroga legal, éste estaría obligado a cancelar por cada día y hasta la fecha exacta en que ocurra la definitiva desocupación y entrega del inmueble libre de bienes y personas, la suma de Bs. 200,00 por concepto de daños y perjuicios. Entrega que hasta el momento de introducir la reconvención no ha sucedido. Por tal motivo, asciende a Bs. 8000,00, el monto adeudado por el arrendatario, por concepto de la cláusula penal, a razón de 40 días de incumplimiento de la obligación devolutiva inmobiliaria que posee, contados desde el 17 de marzo de 2012, ya que el último día de prórroga legal fue el 16 de marzo de 2012. Indicó el exponente que su representada ha realizado múltiples gestiones de manera extrajudicial a fin de que el arrendatario le haga entrega voluntaria del inmueble dado en arrendamiento, pero éstas han resultado ineficaces.
Por todo lo anteriormente expuesto y en nombre de su representada, reconvinieron formalmente al demandante Xiangcheng Zhou, con fundamento en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, para que convenga, o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- En la entrega a su representada del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes y en perfectas condiciones, tal como lo recibió, según consta en la cláusula QUINTA del contrato. 2.- En pagarle la suma de Bs. 8.000,00 por concepto de cláusula penal de acuerdo a lo establecido en la cláusula TERCERA del referido contrato, a razón de Bs. 200,00 diarios de indemnización por daños y perjuicios, por 40 días de incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, contados a partir del día 17 de marzo de 2012, ya que el último día de la prórroga legal fue el 16 de marzo de 2012, hasta la fecha de presentación de la reconvención; así como la correspondiente a los demás días que sigan pasando hasta la entrega definitiva del inmueble.
Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.599 del Código Civil; y artículos 28, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimaron la reconvención en la cantidad de Bs. 8.000,00, equivalentes a ochenta y ocho coma ochenta y ocho unidades tributarias (88,88 U.T.). Finalmente solicitaron se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. (Folios 90 al 111)
En la misma fecha, la ciudadana Anabel Torres Gandica, actuando con el carácter de gerente general de la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., asistida por la abogada Marilia Almari Guerrero Rivas, dio contestación a la demanda. En primer lugar opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aduciendo al respecto que conforme a lo establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado; y que en el presente caso, el demandante es arrendatario del local comercial identificado como N° 1 o Galpón A, el cual forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el N° 3-6, que tiene un área aproximada de 630,00 MTS.2, según consta en el propio documento de propiedad y en Cédula Catastral de Inmuebles emitida por la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 4 de abril de 2009. Expone argumentos similares a los manifestados en la contestación de demanda de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica.
En segundo lugar, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser contraria a la verdad tanto en los hechos como en el derecho.
En tercer lugar, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso en nombre de su representada Inversiones Torres Rojas C.A., para su decisión como punto previo de la sentencia definitiva, la falta de cualidad del demandante para intentar la presente demanda y la falta de cualidad de Johanna Lisbel Torres Gandica y de Inversiones Torres Rojas C.A., para sostener el presente juicio, utilizando los mismos alegatos expuestos al respecto, por la representación judicial de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, referidos a que para el momento de la venta del inmueble, el actor Xiangcheng Zhou, sólo tenía un (1) año en la ocupación del local comercial arrendado y, en consecuencia, no le había nacido el derecho para optar por la preferencia ofertiva del local comercial arrendado, ni mucho menos del inmueble del cual forma parte, por lo que mal puede invocar un derecho de retracto legal arrendaticio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
RECONVENCIÓN: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de su representada Inversiones Torres Rojas C.A., reconviene formalmente al demandante señor Xiangcheng Zhou, para que entregue el inmueble arrendado, consistente en un local comercial situado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, libre de personas y de cosas, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal.
Adujo que su representada, posterior a la venta global del inmueble, detenta la condición de administradora del mismo, tal como consta en mandato de administración otorgado por la propietaria Johanna Lisbel Torres Gandica y, por tal motivo, se encarga de la gestión de los contratos de arrendamiento de los locales comerciales o galpones que integran el inmueble. Por ello, con independencia de las acciones judiciales que pudiera intentar Johanna Lisbel Torres Gandica, ejerce la presente reconvención, por cuanto su representada detenta en su condición de administradora la cualidad activa para intentarla y seguirla en todas sus instancias. Seguidamente, expuso como fundamentos de la reconvención, los mismos argumentos expuestos en la reconvención intentada por la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, con excepción de la pretensión que se refiere a la cláusula penal.
Finalmente, solicitó que se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la parte actora. (Folios 112 al 126, con anexos a los folios 127 al 170)
Por auto de fecha 02 de mayo de 2012, el Juzgado de la causa admitió las reconvenciones propuestas por las codemandadas y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para que el demandante reconvenido diera contestación a las mismas. (Folio 171)
En fecha 07 de mayo de 2012, la abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, actuando como coapoderada judicial del demandante Xiangcheng Zhou, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, que anexó marcado “A”, contradijo y rechazó las cuestiones previas opuestas.. (Folios 176 y 177, con poder anexo a los folios 178 al 180, el cual fue otorgado por el demandante Xiangcheng Zhou a los abogados Raúl Armando Lira Ocando y Gladys Yaneth Herrera Gallego, ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 12 de abril de 2012, bajo el N° 14, Tomo 91 de los libros de autenticaciones, con vigencia por el lapso de dos (2) años contados a partir de su firma).
Mediante escrito de fecha 15 de mayo de 2012, la mencionada abogada Gladys Yaneth Herrera Gallego, coapoderada judicial de la parte actora reconvenida, dio contestación a las reconvenciones propuestas por las codemandadas, en los siguientes términos: Rechazó las cuestiones previas opuestas por las codemandadas, en razón a que el local dado en arrendamiento por Inversiones Torres Rojas C.A., se encuentra totalmente individualizado y es independiente de los demás locales que tiene a su alrededor; que no comparte entradas ni paso por ningún local, ni hacia ningún local o inmueble vecino; que tampoco tiene inmuebles sobre él o debajo del mismo, por lo que no le es aplicable el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 eiusdem, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Juez por la cuantía, en razón de haber sido estimadas las reconvenciones en ochenta y ocho con ochenta y ocho unidades tributarias (88.88 U.T.), siendo la competencia del Tribunal de Primera Instancia Civil, la de las causas cuyo valor es superior a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T). Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 eiusdem, en la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. Que por tanto, las reconvenciones propuestas por las codemandadas deben ser decididas por un Tribunal de Municipio en razón de la competencia por la cuantía.
Al dar contestación al fondo, rechazó, negó y contradijo las reconvenciones propuestas en contra de su representado, en la forma siguiente: Desconoció en nombre de su representado el telegrama anexado al expediente, aduciendo que el mismo no fue recibido por su representado ni por ninguna otra persona que labore en la empresa que funciona en el local comercial. Por lo tanto, el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y la arrendadora, se encuentra vigente. Desconoció el depósito de Bs. 2.600,00, aduciendo que el mismo no existe. Que en realidad, él depositó por medio de su hermana y socia Cuixia Zhou, en efectivo, en la cuenta de Inversiones Torres Rojas C.A., la cantidad de Bs. 7.500,00 el día 10 de marzo, correspondiente al canon de arrendamiento del período comprendido entre el 16 de marzo al 16 de abril de 2012, en virtud de lo cual se encuentra totalmente solvente y por consiguiente prorrogado el referido contrato de arrendamiento. Solicitó que se declare sin lugar la reconvención. (Folios 184 al 187, con anexos a los folios 188 al 197)
En fecha 17 de mayo de 2012, promovió pruebas la coapoderada judicial de la parte actora. (Folios 198 al 202, con anexos a los folios 203 al 216). Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (Folios 217 y 218)
En fecha 17 de mayo de 2012, promovió pruebas la coapoderada judicial de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica. (Folios 225 al 232, con anexos a los folios 233 al 248)
A los folios 249 al 251 riela escrito presentado por la coapoderada judicial de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, en el que solicita se declare sin lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial del demandante reconvenido, de incompetencia del tribunal por razón de la cuantía, para conocer la reconvención.
Por auto de fecha 17 de mayo de 2012, el a quo agregó y admitió la pruebas presentadas por la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica. (Folio 252)
A los folios 255 al 259, corre escrito de promoción de pruebas consignado por la ciudadana Anabel Torres Gandica, actuando con el carácter de gerente general de la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., asistida por el abogado Juan Pablo Díaz Osorio, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto del 21 de mayo de 2012. (Folio 260)
PIEZA 2:
Mediante nuevo escrito de fecha 28 de mayo de 2012, la coapoderada judicial de la parte actora promovió pruebas. (Folios 2 al 4, con anexos a los folios 5 al 45). En la misma fecha, se agregaron y admitieron. (Folio 46)
A los folios 47 al 79 rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.
A los folios 80 al 101 corre la decisión de fecha 21 de marzo de 2013, relacionada al comienzo de la presente narrativa.
Mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la referida decisión. (Folio 117)
Por auto de fecha 04 de junio de 2014, el tribunal de la causa oyó dicho recurso en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil. (Folio 118))
En fecha 19 de junio de 2014 se recibieron los autos en esta alzada se le dio entrada y el trámite de ley correspondiente. (Folio 121)
En fecha 23 de julio de 2014, el coapoderado judicial de la codemandada Johanna Lisbel Torres Gandica, consignó escrito de informes. Manifestó que la sentencia apelada no está inficionada de ningún vicio o agravio en contra de la parte demandada ni de su representada; que lo que hace es resolver la relación procesal controvertida, ajustándola a los planteamientos, los hechos, a las pruebas y al derecho aplicado, por ser el ordenado por la ley para la resolución del asunto controvertido. Que la referida decisión declara la inadmisibilidad de la demanda, con mucha razón jurídica, toda vez que existe una falta de cualidad y de interés en el actor y en las codemandadas para intentar y sostener el presente juicio. Indica al respecto, las mismas razones expuestas en la contestación de demanda, en virtud de lo cual solicita que se declare sin lugar la apelación y se confirme en todas y cada una de sus partes la decisión apelada, con la correspondiente condenatoria en costas. (Folios 122 al 127)
Por auto de fecha 23 de julio de 2014, se hizo constar que siendo el día vigésimo para la presentación de informes, la parte demandante y la codemandada Inversiones Torres Rojas C.A. no hicieron uso de ese derecho. (Folio 128). Y por auto del 6 de agosto de 2014, se hizo constar que tampoco hicieron uso del derecho previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 129)
Por auto de fecha 6 de noviembre de 2014, se difirió el lapso para dictar sentencia por veinte (20) días calendario. (f. 132)

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el coapoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 21 de marzo de 2013 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual declaró lo siguiente: 1.- Inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por el señor Xiangcheng Zhou, en contra de la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., y de la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica. 2.- Inadmisibles las demandas por desalojo interpuestas por vía de reconvención, por la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A., representada por su gerente general Anabel Torres Gandica, y por la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica. 3.- No hubo condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Se pasa, en consecuencia, a resolver el recurso de apelación así:

I.- EN RELACIÓN CON LA DEMANDA:

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD Y DE INTERÉS EN EL ACTOR PARA SOSTENER EL JUICIO

Las codemandadas alegaron de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte demandante para intentar el juicio, por cuanto la acción deducida persigue el ejercicio del derecho al retracto legal arrendaticio en virtud de una supuesta preferencia ofertiva, a la que tenía derecho el demandante Xiangcheng Zhou, por fungir como arrendatario de un local comercial ubicado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. Que si bien dicho señor es arrendatario del local comercial ubicado en el inmueble objeto de esta demanda, tal como consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 13 de marzo de 2009, bajo el N° 53, Tomo 48 de los libros de autenticaciones, el mismo, para la fecha en que se perfeccionó la compraventa del inmueble, sólo tenía un (1) año en la ocupación del local comercial arrendado que forma parte del inmueble objeto de esta demanda, ya que su contrato de arrendamiento comenzó a regir el día 16 de marzo de 2009, y la protocolización del documento de compra venta ocurrió en fecha 17 de marzo de 2010. Que en tal sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos requeridos para que proceda el retracto legal arrendaticio, que en definitiva, son los mismos del derecho de preferencia ofertiva, tal como lo estipula el artículo 42 euisdem; uno de los cuales es que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal. Que esta exigencia legal determina la cualidad del actor para sostener el juicio.
Conforme a lo expuesto, pasa esta alzada a determinar si en el caso de autos la parte actora tiene cualidad e interés para interponer la demanda que dio origen a la presente causa, para lo cual se hace necesario hacer las siguientes consideraciones:
La cualidad o legitimatio ad-causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio y que por ende tiene legitimación para hacerlo valer en juicio, de tal manera que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
En palabras de los ilustres Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, “la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito...”. (Vid. sentencia Nº 1919, Sala Constitucional, 14 de julio de 2003).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil en decisión N° 258 del 02 de junio de 2011, estableció al respecto lo siguiente:
Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:

“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539)

De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”.
La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. (Resaltado propio)
(Expediente N° AA20-C-2010-000400).

Del criterio jurisprudencial antes transcrito se colige que la legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.
De igual forma, es importante destacar que la legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario, y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Así, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación. (Resaltado propio)

De conformidad con el precitado artículo, la falta de cualidad es una excepción que debe ser decidida en la oportunidad de dictar sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.
En este orden de ideas, cabe destacar el contenido de los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al presente caso, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

En las normas trascritas supra, el legislador estableció en forma expresa los requisitos que debe cumplir el arrendatario para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, que son los mismos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a saber: que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que satisfaga las aspiraciones del propietario.
En cuanto a tales requisitos, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero señala:
3.3 REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA
Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
… omissis…
En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:
… omissis…
3.3.1 En atención a la persona del arrendatario
a. Que tenga más de dos años como tal
Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del retracto, tiene que haber estado ocupando el inmueble de que se trate durante más de dos (2) años, conforme lo dispuesto por el artículo 42 de LAI, al así disponerlo el artículo 43 de la misma. De no tener ese tiempo, no podrá ejercer válidamente el derecho de retraer, por falta de cualidad con vista a la inexactitud del tiempo requerido, sin importar que el acto de traslación de la propiedad comporte cualquiera de aquellos a través de los cuales puede transmitirse el derecho de propiedad. Asimismo, el arrendatario tampoco podrá retraer si cuando se realizó el acto de transmisión de la propiedad, del inmueble que le fue dado en arrendamiento, todavía no había cumplido aquel tiempo como inquilino. El requerido tiempo deviene de la relación por tiempo determinado, pero también de aquella sin determinación de tiempo, porque la Ley no concede ese derecho de acuerdo con el tipo de contrato en orden al tiempo de su duración, sino según un determinado tiempo existencial de la relación: únicamente que el arrendatario tenga más de dos (2) años con tal carácter, independientemente de si la relación está o no escriturada. (Resaltado propio)
(Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, UCAB, Caracas, 2006, ps. 381, 382).

En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil en decisión N° 351 del 25 de junio de 2013, dejó sentado lo siguiente:
Por otra parte, considerando que el vicio denunciado versa sobre los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), señalados por el formalizante como infringidos por error de interpretación, esta Sala estima oportuno hacer, al respecto, los siguientes razonamientos:

Establecen los referidos artículos, lo siguiente:
…Omissis…
De las normas jurídicas anteriormente citadas se desprenden dos aspectos fundamentales para este análisis: el primero, presupone tres requisitos para ser acreedor de la preferencia ofertiva: a) tener más de dos años como arrendatario del inmueble; b) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y, c) que satisfaga las aspiraciones del propietario. El segundo aspecto: prevé el derecho que tiene el arrendatario al retracto legal arrendaticio y lo condiciona a que se hayan cumplido los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,

…Omissis…
De la transcripción parcial del fallo recurrido, esta Sala observa que el juez de alzada determinó que la parte demandante no cumplió uno de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, para ello, analizó y valoró los depósitos bancarios identificados con los números 1278667, 1278668, 1263095, numero ilegible, 1288105, 1279519, 1330492, de fechas 13-3-2009, 14-8-2009, 14-9-2009, 13-11-2009, 15-1-2010, 12-2-2010, 15-3-2010, por la suma de dos mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 2.740) cada uno, llevados a los autos por la parte actora, concluyendo al respecto que los mismos no cumplen con lo establecido en la cláusula cuarta del segundo contrato de arrendamiento
suscrito entre las partes, y que por consiguiente, se encontraba en estado de insolvencia, “…para el ejercicio de la presente acción…”.
…Omissis…
De esta manera se puede colegir, que si el juzgador superior determinó que el demandante no cumplió con los requisitos de procedencia para ejercer la acción, fue como resultado de haber subsumido acertadamente los hechos en los presupuestos de procedibilidad establecidos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que implica, que no han derivado de la interpretación de estos dispositivos legales consecuencias extrañas a su contenido y, por tanto, esta Sala considera que no existe el error de interpretación delatado. Así se establece. (Resaltado propio)
(Exp. Nro. AA20-C-2012-000722)

En el caso sub iudice, se aprecia que el señor Xiangcheng Zhou demanda a la sociedad mercantil Inversiones Torres Rojas C.A. y a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, por retracto legal arrendaticio de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la carrera 7, No. 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, del cual es arrendatario según contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 13 de marzo de 2009, bajo el N° 53, tomo 48, folios 112 al 115, que comenzó a regir a partir del 16 de marzo de 2009, tal como se evidencia del referido contrato cursante en copia simple a los folios 12 al 19 de la pieza 1; aduciendo que el referido inmueble fue vendido por la propietaria arrendadora Inversiones Torres Rojas C.A. a Johanna Lisbel Torres Gandica, según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 17 de marzo de 2010, bajo el No. 2010.745, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 439.18.8.1.1215 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, copia del cual corre a los folios 20 al 22 de la pieza 1, sin haber respetado el derecho de preferencia ofertiva que en su condición de arrendatario le correspondía.
Como puede observarse, la venta del inmueble objeto de arrendamiento fue realizada al año de celebrarse y entrar en vigencia el contrato de arrendamiento, por lo que en aplicación de las normas jurídicas y del criterio jurisprudencial ut supra citados, es evidente que el señor Xiangcheng Zhou no tiene cualidad para demandar el retracto legal arrendaticio, pues para la fecha de la referida venta del inmueble no le había nacido el derecho de preferencia ofertiva que da la cualidad para demandar el retracto legal arrendaticio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, al no existir cualidad activa, la demanda ha de ser declarada inadmisible por faltar uno de los presupuestos procesales, sin que deba entrar esta sentenciadora a conocer las demás defensas invocadas. Así se decide.
II.- EN CUANTO A LAS RECONVENCIONES PROPUESTAS POR LAS CODEMANDADAS:

Los apoderados judiciales de las codemandadas Inversiones Torres Rojas, C.A., y Johanna Lisbel Torres Gandica, reconvienen al actor Xiangcheng Zhou, aduciendo al respecto que conforme a la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones Torres Rojas, C.A., anterior propietaria del referido inmueble y el mencionado Xiangcheng Zhou, el plazo de duración del mismo se convino en un (1) año, contado a partir del 16 de marzo de 2010, con la posibilidad de prorrogarse o renovarse convencionalmente por voluntad de las partes, por plazos sucesivos del mismo término; supeditadas tales prórrogas a la condición de que no existiera manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, dentro de los treinta (30) días de su término. Que tal notificación de no prorrogar o renovar convencionalmente el contrato, no existió para el año 2010 y, en consecuencia, se produjo prórroga convencional sucesiva para el período del 16 de marzo de 2010, hasta el 16 de marzo de 2011 (única prórroga convencional); pero que si existió notificación el 23 de febrero de 2011, fecha en que se notificó por vía de telegrama el vencimiento del contrato al señor Xiangcheng Zhou.
Que al haber realizado en tiempo útil tal notificación, es decir, dentro de los treinta (30) días al vencimiento de la primera prórroga convencional del contrato, impidió que se renovara o prorrogara por segunda vez, en el período del 16 de marzo de 2011, hasta el 16 de marzo de 2012; dejando a salvo el derecho del arrendatario de acogerse a la prórroga legal.
Que en consecuencia, el referido contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapso máximo de un (1) año, en virtud de que el arrendatario siguió ocupando el inmueble arrendado durante dicho lapso de prórroga legal, que fue desde el 16 de marzo de 2011, hasta el día 16 de marzo de 2012.
Que no obstante a lo pactado y a lo previsto legalmente, el arrendatario a partir del 16 de marzo de 2012, fecha en que se venció la prórroga legal, ha permanecido ocupando el inmueble sin causa legal o convencional que lo faculte para ello.
Que ese incumplimiento continuado en la entrega del inmueble arrendado, hace que el arrendatario esté hasta la fecha en que efectivamente haga la entrega del mismo, obligado a compensar los daños y perjuicios que causa a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, de acuerdo a la cláusula penal que establecieron de común acuerdo ambas partes de conformidad con el artículo 28 del mencionado Decreto Ley, en la mencionada cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, en la suma de Bs. 200,00 diarios. Por tanto, el monto adeudado por tal concepto, a razón de cuarenta (40) días de incumplimiento de la obligación devolutiva inmobiliaria, contados a partir del día 17 de marzo de 2012, ya que el último día de prórroga legal fue el 16 de marzo de 2012, hasta la fecha de la reconvención, asciende a Bs. 8.000,00. Por los razones expuestas, reconvienen formalmente al demandante, el señor Xiangcheng Zhou, para que convenga en lo siguiente: En la entrega del inmueble arrendado a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica, consistente en un local comercial, situado en la carrera 7, N° 3-6, Galpón A, diagonal al Terminal de Pasajeros de La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, totalmente libre de bienes y personas, en perfectas condiciones, o en caso contrario, a ello sea condenado por el Tribunal. 2.- En pagarle a la ciudadana Johanna Lisbel Torres Gandica la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) por concepto de cláusula penal de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato, según la discriminación antes realizada, así como la indemnización tasada de común acuerdo en doscientos bolívares (Bs. 200,00) diarios por los demás días que sigan pasando en el transcurso de este proceso, hasta la entrega definitiva del inmueble cuya desocupación se reconviene. Fundamentan la reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.594 y 1.599 del Código Civil, y en los artículos 28, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimaron las reconvenciones en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), equivalentes a ochenta y ocho coma ochenta ocho unidades tributarias (88,88 U.T.).
Por auto de fecha 02 de mayo de 2012, el Tribunal a quo admitió las reconvenciones propuestas por las partes codemandadas, por cuanto su procedimiento no es incompatible con el fijado para la tramitación del retracto legal arrendaticio. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijó el segundo día de despacho siguiente después de que constara en autos la notificación del último, para que la parte demandante reconvenida diera contestación a las reconvenciones planteadas. (f. 171).
En fecha 15 de mayo de 2012, la apoderada judicial del actor recovenido Xiangcheng Zhou dio contestación a las reconvenciones propuestas por las codemandadas Inversiones Torres Rojas, C.A. y Johanna Lisbel Torres Gandica, oponiendo en primer lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía, al haberse estimado las reconvenciones en ochenta y ocho con ochenta y ocho unidades tributarias (88,88 U.T.), siendo la competencia del Tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, superior a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) y por lo tanto, quien tiene competencia para decidir tales reconvenciones es el Tribunal de Municipio.
En cuanto al fondo de las reconvenciones, las rechazó, negó y contradijo, desconociendo en nombre de su mandante el telegrama anexado al expediente, indicando que el mismo no fue rendido por su representado ni por persona alguna que labore en la empresa que funciona en el local.
Ahora bien, en cuanto a la alegada falta de competencia del a quo en razón de la cuantía, para conocer las reconvenciones planteadas por las codemandadas, aprecia esta alzada lo siguiente:
Establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, respecto al procedimiento breve por el que fue tramitado el presente juicio, lo siguiente:
Artículo 888.- En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. … .
Por su parte, el artículo 50 eiusdem, dispone:
Artículo 50.- Cuando por virtud de las solas pretensiones del demandado, como en los casos de oponer compensación o de intentar reconvención, el Tribunal haya de decidir sobre una cosa que por su valor corresponda al conocimiento de un Tribunal Superior, será éste el competente para conocer de todo el asunto, aunque el Tribunal ante quien se le haya propuesto lo fuese para conocer de la demanda sola.
Conforme a dicha norma, cuando el demandado opone compensación, o reclama por vía reconvencional el pago de un crédito contra el actor, el Juez deberá declinar su jurisdicción por incompetencia, si, en razón de esas defensas del demandado, la cognición interesa un asunto cuya cuantía compete a otro tribunal superior. (HENRIQUEZ AL ROCHE, Ricardo, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, Ediciones Liber, Caracas, 2004, p. 235).
Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al estudiar la cuantía que en los señalados casos ha de tomarse en cuenta para la admisión del recurso de casación, ha establecido en forma pacífica y reiterada una interpretación extensiva del mencionado artículo 50, de la cual se infiere que en los casos de reconvención o compensación, el Tribunal competente por la mayor cuantía de la pretensión, será el que deba conocer de la controversia. Así, en decisión N° 825 de fecha 30 de noviembre de 2005, indicó:

En estos casos, la cuantía que se debe tomar a efectos de la admisibilidad del recurso de casación, es la mayor de la demanda o de la reconvención. En referencia a esto, la Sala cita jurisprudencia de fecha 18 de noviembre de 1997, ratificada entre otros en fallos de fecha 4 de agosto de 1999, 6 de octubre de 2000, en sentencia N° 167, expediente N° 00-139, caso: Cantina Restaurant Don Julio, C.A. contra Víctor R. Moya, en la que estableció lo siguiente:
“...Ahora bien, con respecto a la cuantía que debe tomarse en consideración para admitir el recurso de casación, en aquellos juicios en los cuales se haya propuesto reconvención, como en el presente caso, esta Sala, en decisión de fecha 20 de abril de 1989, aplicando el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, estableció que en los casos de reconvención o compensación, el Tribunal competente por la mayor cuantía de la pretensión, reconvención o compensación, será el que deba conocer de la controversia. Por consiguiente, esa cuantía superior de la demanda o de la reconvención es la que debe tomarse en cuenta, en este caso, a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación…”. (Resaltado de la Sala).
(Exp. AA20-C-2005-000632)

Dicho criterio fue reiterado por la Sala en sentencia N° 365 del 28 de junio de 2013, en la que expresó:
Ahora bien, a objeto de verificar en el presente juicio el cumplimiento del requisito de la cuantía para acceder a la sede casacional, la Sala estima conveniente establecer, cuál de los montos estimados por las partes intervinientes en el presente juicio (libelo de la demanda o reconvención), debe ser tomada en cuenta.

En tal sentido, la Sala en criterio reiterado, entre otros, la sentencia Nº RH-00825, de fecha 30 de noviembre de 2005, expediente Nº 2005-632, caso: María Mercedes Bustamante y otros contra Sandra Bustamante y otros, señaló lo siguiente:

“….Ahora bien, con respecto a la cuantía que debe tomarse en consideración para admitir el recurso de casación, en aquellos juicios en los cuales se haya propuesto reconvención, como en el presente caso, esta Sala, en decisión de fecha 20 de abril de 1989, aplicando el artículo 50 del Código de Procedimiento Civil, estableció que en los casos de reconvención o compensación, el Tribunal competente por la mayor cuantía de la pretensión, reconvención o compensación, será el que deba conocer de la controversia. Por consiguiente, esa cuantía superior de la demanda o de la reconvención es la que debe tomarse en cuenta, en este caso, a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación…”. (Resaltado de la Sala).

(Exp. AA20-C-2013-000320)
Del referido criterio jurisprudencial resulta claro, tal como antes se indicó, que en los casos de reconvención o compensación, el Tribunal competente por la mayor cuantía de la pretensión, es el que debe conocer de la controversia.
Por consiguiente, en el caso sub iudice, siendo superior entre ambas estimaciones, la cuantía de la demanda estimada por la parte actora en la cantidad de Bs. 450.000,00, equivalente a 5.921 unidades tributarias, correspondía según la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152 del 02 de abril de 2009, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la competencia para decidir las reconvenciones propuestas por las codemandadas Inversiones Torres Rojas, C.A., y Johanna Lisbel Torres Gandica.
No obstante, aprecia esta sentenciadora que aunque el mencionado tribunal a quo declaró inadmisibles las referidas reconvenciones, por considerarse incompetente para su conocimiento en razón de la cuantía, las codemandadas Inversiones Torres Rojas, C.A. y Johanna Lisbel Torres Gandica, no apelaron de dicha decisión, sino que se conformaron con la misma, por lo que debe aplicarse la prohibición de la reformatio in peius, según la cual no le es posible al ad quem desmejorar la condición del apelante, sin que haya mediado recurso de apelación por la parte contraria, principio este de orden público, según lo establecido por nuestro Máximo Tribunal (Vid. sentencias Nos. 884 del 18 de mayo de 2005 y 811 del 18 de junio de 2012, Sala Constitucional).
En consecuencia, debe mantenerse la decisión del a quo que declaró inadmisibles las reconvenciones propuestas por la parte demandada, y así se decide.

III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2014.
SEGUNDO: Declara CON LUGAR la defensa de falta de cualidad activa formulada por las codemandadas Inversiones Torres Rojas, C.A. y Johanna Lisbel Torres Gandica. En consecuencia, declara INADMISIBLE la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por el señor Xiangcheng Zhou, contra las mencionadas ciudadanas.
TERCERO: CONFIRMA con distinta motivación, la decisión de fecha 21 de marzo de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, condena en costas del recurso a la parte actora apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiséis días del mes de noviembre del año dos mil catorce. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Juez Titular,

Aura María Ochoa Arellano
La Secretaria,

Abg. Fanny Ramírez Sánchez

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de ley, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. Nº 6717