TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ANA IRIS CONTRERAS VIVAS venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 3.997.911.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: LEONARDO JAVIER CARDOZO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-19.134.772 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 180.702.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-14.099.038.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ARMANDO COLMENARES JIMENEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 12.235.534, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.418.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 13.791-14.

i
PARTE NARRATIVA:

La presente litis se inicia mediante escrito libelar, recibido por distribución, presentado por la ciudadana ANA IRIS CONTRERAS VIVAS, ya identificada, quien asistida de abogado, expresa:
* Que en su condición de propietaria de un inmueble donde funciona un local comercial, ubicado en la carrera 2, entre calles 5 y 6, identificado con el N° 5-58, Sector La Concordia, del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 142 de los libros respectivos, por un término fijo de un año, desde el 02 de mayo de 2011 y hasta mayo de 2012, el cual a su decir, se prorrogó desde el 02 de mayo de 2013, por un año más, es decir, hasta el 02 de mayo de 2014, siendo a su criterio a tiempo determinado, por cuanto se siguió prorrogando; estableciéndose, a decir suyo, el canon mensual en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) más IVA, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes.
* Prosigue su exposición arguyendo, que el 01 de marzo de 2013, demandó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual fue declarada inadmisible por dicho tribunal, ante el desconocimiento de la notificación de la no continuación del contrato de arrendamiento; en razón de lo cual, el arrendatario, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, ya identificado, optó por depositar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 952.
* De igual manera expresa que, en el contrato de arrendamiento antes referido se estableció para le pago de los cánones de arrendamiento, los primeros cinco (5) días de cada mes, pero que el arrendatario, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA a su decir, presenta atraso en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2013, en razón de lo cual, procede a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento antes descrito. SEGUNDO: Pagarle las cantidades de dinero adeudadas por concepto de canon de arrendamiento, a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada mes y los que se sigan venciendo, hasta la desocupación del inmueble.
Fundamentó su demanda en los artículos: 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.264, y 1.159 del Código Civil, y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,00). (Folios 01 al 05).
Acompañó el libelo con: Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, tomo 142 de los libros respectivos; y copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 13 de julio de 2001, bajo el N° 13, Tomo 002, Protocolo 01, folios 01 al 04, correspondiente al Tercer Trimestre de ese año. (Folios 06 al 14).
En fecha 06 de febrero de 2014, se admitió la demanda, ordenándose la citación del demandado, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, para su comparecencia al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio. (Folio 15).
En fecha 06 de marzo de 2014, el alguacil informó que le fueron pagados los emolumentos necesarios para practicar la citación del demandado. (Folio 17).
En fecha 09 de marzo de 2014 el alguacil del Tribunal informó, que el día 08 de abril de 2014, una vez localizado el demandado, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, el mismo se negó a firmar el recibo de citación. (Folio 19).
En fecha 11 de abril de 2014, conforme a lo solicitado por la demandante, se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta. (Folios 20 al 22).
En fecha 24 de abril de 2014, el secretario del Tribunal informó que el día 22 de abril de 2014, cumplió con la notificación del demandado, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 23).
En fecha 25 de abril de 2014, la parte demandada asistida de abogado dio contestación a la demanda, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, con base en los siguientes alegatos:
* Manifiesta que el contrato de arrendamiento que se está discutiendo en este proceso es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuyo lapso original se encuentra vencido y sigue en posesión del inmueble cumpliendo de forma puntual y correcta con sus obligaciones.
* Respecto a su alegato referido a que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado indicó jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 834, de fecha 24 de abril de 2002, y jurisprudencia de este Juzgado de fecha 06 de febrero de 2014. (Folios 24 al 30).
En esa misma fecha se declaró desierto el acto conciliatorio fijado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, en virtud de no haber comparecido al mismo la parte demandada. (Folio 31).
En fecha 13 de mayo de 2014, la demandante asistida de abogada, mediante escrito promovió las siguientes pruebas: PRIMERO: Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 142 de los libros respectivos. SEGUNDO: Copia certificada del expediente de consignación de alquiler N° 952, que cursa por ante este Tribunal. (Folios 32 al 58). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 59).
Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.264, y 1.159 del Código Civil, y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, donde la ciudadana ANA IRIS CONTRERAS VIVAS, en su condición de propietaria-arrendadora, demanda al ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, en su condición de arrendatario, en razón de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento que a su decir, es a tiempo indeterminado, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 142 de los libros respectivos, al haber dejado de pagar según su versión, los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda, cada uno a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) más IVA, por lo que solicitó que sea condenado en: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento antes descrito. SEGUNDO: Pagarle las cantidades de dinero adeudadas por concepto de canon de arrendamiento, a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada mes y los que se sigan venciendo, hasta la desocupación del inmueble.
Por su parte el demandado, en la oportunidad procesal correspondiente, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, alegando que el contrato de arrendamiento que se está discutiendo en este proceso es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que por ende la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es inadmisible, dado que el lapso original se encuentra vencido y él sigue en posesión del inmueble cumpliendo de forma puntual y correcta con sus obligaciones, respecto a su defensa indicó jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 834, de fecha 24 de abril de 2002, y jurisprudencia de este Juzgado de fecha 06 de febrero de 2014.
En tal virtud, procede esta operadora de justicia como PUNTO PREVIO a analizar el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, toda vez, que de verificarse que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la causa debe declararse inadmisible sin entrar a conocer del fondo de la misma pues sería inoficioso hacerlo, al respecto se observa que:
En el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 142 de los libros respectivos, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, se desprende de su cláusula TERCERA relativa a su duración, que el mismo comenzó a regir “ (…) a partir del 02 de Mayo del año 2.011, finalizando el día 02 de Mayo de 2.012, y tendrá una duración de un (01) año, prorrogable de mutuo acuerdo entre las partes, los cuales deberá notificarse con treinta (30) días anticipación su voluntad de no prorrogarlo. En caso de prorrogarse será por un período igual. La prorroga se hará notariada. En este momento se elaborará un nuevo contrato en las mismas condiciones que lo recibió, de acuerdo a los términos de este contrato”. (Negrilla y subrayado de esta juzgadora).
Considera esta operadora de justicia, respecto a la duración del contrato que la cláusula antes transcrita es ambigua, debiendo por ende quien aquí decide escudriñar la intención de las partes contratantes en aras dilucidar la voluntad de las mismas, infiriendo de dicha cláusula que en caso de no querer alguna de las partes continuar con la relación arrendaticia notificaría a la otra sobre su voluntad de no prorrogarla con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término contractual, por lo tanto, al no haber notificación en contrario pues en las actas procesales no consta que las partes hayan notificado la una a la otra de la no prorroga del contrato de arrendamiento, se tiene que la voluntad de las partes fue la de prorrogar por un período igual, es decir, de un año, teniendo por ende, que el lapso inicial fue del 02 de mayo de 2011 hasta el 02 de mayo de 2012, y la prorroga por un período igual, es decir, de un año, transcurrió desde el 02 de mayo de 2012 hasta el 02 de mayo de 2013, fecha en la cual finalizó el “periodo igual”, y al no haber sido pactadas más prorrogas convencionales entre las partes, comenzó a transcurrir la prorroga legal de un (1) año establecida en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dado que se trata de un local comercial, por lo que, la misma comenzó el día 02 de mayo de 2013 y finalizó el día 02 de mayo de 2014, en razón de lo cual, al haber sido instaurada esta demanda en fecha 31 de enero de 2014, presentados sus recaudos el día 04 de febrero de 2014, y admitida el día 06 de febrero de 2014, se encontraba en curso la prórroga legal, considerándose el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo admisible la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme a lo establecido en el artículo 41 eiusdem; y así se considera.
En razón de lo antes analizado, esta sentenciadora considera que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, siendo viable la acción intentada por la parte demandante; y así se decide.
A su vez, procede esta operadora de justicia en este momento a realizar la siguiente aclaratoria respecto a la sentencia invocada por la parte demandada, dictada por este Tribunal en fecha 06 de febrero de 2014, de la manera siguiente y a los fines de no generar dudas de interpretación a la parte demandada:
La Sentencia alegada por el demandado corre inserta en el expediente N° 13.665-13, siendo una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, la cual puede ser descargada en su totalidad para su análisis desde la página web de este Tribunal, en dicha causa la cláusula de duración del contrato no admitía dudas respecto a su duración, pues claramente establecía:
“El plazo de duración de este contrato es de un (1) año contado a partir de la fecha de la firma de este contrato, no prorrogable es decir por tiempo único y fijo, debiendo entregar EL ARRENDATARIO el local objeto de este contrato (…) sin necesidad de ningún requerimiento por parte del ARRENDADOR.”.

Es decir, la cláusula establecía el inicio y fin sin necesidad de notificación alguna, así como tampoco las partes convinieron en prórroga del lapso inicial, pues era ampliamente conocido del contenido del contrato la fecha de comienzo y culminación, lo cual no coincide con la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento objeto de esta litis ya analizado en párrafos precedentes, siendo circunstancias diferentes las que se dieron para que en esa oportunidad en el expediente N° 13.665-13, esta juzgadora arribara a la conclusión de inadmisibilidad de la demanda, cuya explicación se transcribe así:

“(…) Ahora bien, a criterio de quien aquí decide, tomando como base la manera en que fue redactada la cláusulas transcrita, considera que la misma no admite dudas, respecto a la fecha de inicio de la relación arrendaticia y sobre que el mismo no sería prorrogable, por lo tanto, al haberse iniciado el Contrato de Arrendamiento el día 14 de marzo de 2008 y finalizó el día 14 de marzo de 2009, comenzando por ende, a partir del día 15 de marzo de 2009, la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, dada la duración del contrato de arrendamiento, que según consta en las actas procesales fue de un (1) año; por lo que, se considera que en el contrato una vez finalizada la prórroga legal, esto fue, el día 15 de septiembre de 2009, sin objeción alguna del arrendador respecto a la permanencia del arrendatario en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inevitablemente operó la tácita reconducción y el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, no siendo viable la notificación mediante telegrama inserta al folio 4, pues fue realizada con posterioridad al vencimiento del término fijo, aunado al hecho cierto que no se estipulo en el contrato de arrendamiento; y así se considera.
Dicho esto, habiéndose vencido la prorroga legal, el día 15 de septiembre de 2009, y habiendo continuado ocupando el arrendatario el inmueble dado en alquiler, después de esa fecha, sin que conste oposición del arrendador, pues no fue sino hasta el mes de julio de 2012, es decir, después de vencido el Contrato de Arrendamiento, que le hizo saber que supuestamente estaba haciendo uso de la prorroga legal, operó la tácita reconducción del contrato, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil (…)”.

Aclarado en el texto de esta sentencia el alegato de la parte demandada, prosigue esta jueza con el análisis del fondo de la litis, el cual se circunscribe a la verificación o no de falta de pago de los cánones de alquiler por parte del arrendatario-demandado, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, a la arrendadora demandante ANA IRIS CONTRERAS VIVAS, desde el mes de abril de 2013 hasta la fecha en que la presente demanda fue interpuesta, en torno a lo cual se analizarán el acervo probatorio; y así se considera.
PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS:
PARTE DEMANDANTE:
- Contrato de Arrendamiento objeto de la pretensión autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, Tomo 142 de los libros respectivos, ya ha sido objeto de valoración por parte de esta operadora de justicia al calificar el contrato, de su contenido se desprende los términos y condiciones en que el mismo fue celebrado.
. Copia fotostática certificada del expediente de consignación de alquileres N° 952, que cursa por ante este mismo Tribunal, referido al local comercial objeto del contrato de arrendamiento, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde parecen como parte consignante el aquí demandado, ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA y como beneficiaria la demandante de autos, ciudadana ANA IRIS CONTRERAS VIVAS, de su revisión no se desprende que haya planilla de depósito alguna donde se refleje el pago de los cánones de arrendamiento demandados, estos son desde abril de 2013 hasta la fecha de admisión de la demanda, ni ningún otro posterior a ella, pues se verifica que el último mes pagado y consignado en el expediente es el mes de marzo de 2013, por lo tanto no existe el pago de lo demandado; y así se considera.

La parte demandada no pudo desvirtuar los alegatos de la parte actora con prueba alguna que demostrase su solvencia el pago de los cánones de arrendamiento aludidos por la parte que activó el órgano jurisdiccional, en tal sentido; las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Los cuales clara y ciertamente establecen que:
Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”

Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.

En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo por el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
De manera pues, que siendo viable en razón de no haber demostrado la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde abril de 2013 hasta la presente fecha, a razón de TRESMIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, sucumbe ante la parte demandante, y así se considera.
Tomando en consideración lo aquí dilucidado, concluye esta Juzgadora, que la presente causa, conforme a la norma establecida en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Con Lugar, y así se decide.
iii
PARTE DISPOSITIVA:

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana ANA IRIS CONTRERAS VIVAS venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 3.997.911, contra el ciudadano ANGERD FERNANDO VARELA MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-14.099.038; en consecuencia, declara resuelto el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el N° 4, tomo 142 de los libros respectivos, y CONDENA a la parte demandada en lo siguiente:
PRIMERO: Como consecuencia lógica de la resolución y conforme a lo establecido en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento aquí resuelto, ENTREGAR a la parte demandante, el inmueble arrendado, consistente en un local comercial, ubicado en la carrera 2, entre calles 5 y 6, identificado con el N° 5-58, Sector La Concordia, del Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
SEGUNDO: PAGAR la suma de CUARENTA MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.600,00) por conceptos de cánones de alquiler adeudados desde el mes de abril de 2013 hasta el día de hoy, 16 de mayo de 2014, calculados a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) cada uno, que es le monto de arrendamiento mensual, más los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia, debiendo calcularse cada mes a razón de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00).
TERCERO: EN COSTAS de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber sido totalmente vencido.
PUBLÍQUESE INCLUSO EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, a los fines de darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil catorce. AÑOS: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Jueza

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “4.475”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.