TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, Trece (13) de junio de 2014.

204º y 155º

Por recibido, constante de 7 folios útiles, junto con anexos constantes de 33 folios útiles; désele entrada en los libros respectivos, fórmese expediente, inventaríese y háganse las anotaciones estadísticas.

La ciudadana Gladys Margarita Casique Suárez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.628.562, asistida en este acto por el abogado Pedro Manuel Uribe Guzman; titular de la cédula de identidad N° V- 17.206.169, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.278; interpone demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano PEDRO SIMON ZARATE NUMPER, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-26.955.524; sobre un inmueble consistente en un local comercial constante de un salón grande, dos salones pequeños; cocina, una habitación, una sala de baño, un baño; área de servicios, área de depósito, patio interno, ubicado en la calle 6 con carera 5 N° 5-15 Planta baja, La Concordia, Municipio San Cristóbal, del estado Táchira.

En tal sentido previo a la admisión de la demanda el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
Se observa que la acción intentada por el accionante es la resolución de un contrato de arrendamiento; sobre un inmueble ubicado en la Concordia Municipio San Cristóbal, estado Táchira; y de los anexos que acompañan el libelo se evidencia ACTA DE INSPECCION identificada con el N° DMSC006; expedida por la Delegación del Municipio San Cristóbal debidamente firmada por el ciudadano Luis Eduardo Rivera Osorio, en su condición de Delegado Municipal de San Cristóbal, en la que dejó constancia de: “Instalaciones para local comercial tipo restaurant con sillas, mesas y cocina, una habitación en donde se verifica objetos personales para uso de dormitorio vivienda, por lo cual se certifica el desvío del destino del local que esta en el contrato presentado como local comercial a dormitorio”. En las observaciones se observa: “El Sr. Zarate Numper Pedro Simón plantea que siempre fue vivienda y local comercial, el Sr. De la misma forma expone que no ha tenido ningún registro de local comercial para su funcionamiento y que en estos momentos no funciona tal restaurant, se hizo lectura del contrato de arrendamiento 01 de agosto 2011 cuya firma fue certificada por el arrendatario (denunciado). El Sr. Zarate Numper Pedro Simón se niega a firmar dicha inspección. “(negritas del Tribunal); Se desprende del petitorio que el actor pide: la resolución del contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con base al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato privado y en consecuencia la subsecuente entrega del inmueble libre de personas y cosas en virtud de la resolución por incumplimiento.

Establece el artículo 94 de Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:

“Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere a demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Por su parte, el artículo 96 eiusdem, se establece:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…”

De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.

En referencia a la interpretación de los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 04 de julio de 2012, número 00825, estableció:

“De los artículos antes transcritos, se puede concluir que la parte interesada debe previamente, antes de interponer una acción en vía jurisdiccional, tramitar el correspondiente procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para aquellas demandas por “desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda”.

En tal sentido, se han pronunciado los Tribunales de la República en distintas decisiones de manera conteste, verbigracia el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2013, que para decidir sobre la admisibilidad de una acción de retracto legal arrendaticio, estableció:

“Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional. En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales. Como corolario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de relaciones arrendaticias tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que afecta a la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere de la protección de su derecho social de una vivienda digna, y el que posee la acción para intentar el Retracto Legal dicho artículo 94 ibidem también se encuentra dirigido al arrendatario, al mencionar dichas acciones en la Ley, en concordancia con el artículo 96 de dicho cuerpo normativo, y así se declara…”

En acatamiento de dicha doctrina, es por lo que considera esta juzgadora que, siendo que lo pretendido por la accionante es la resolución de contrato de arrendamiento sobre un local comercial; pero de los documentos presentados junto con el escrito libelar quedó evidenciado que el mismo se encuentran enseres de uso personal para dormitorio; aunado a la declaración del ciudadano Pedro Simón Zarate Numper, aquí demandado quien alegó en el Acta de Inspección antes descrita que “siempre fue vivienda y local comercial; por lo que se desvirtúa el uso de local comercial a vivienda. (negritas y subrayado del Tribunal.)

En atención a lo anterior, esta juzgadora exhorta a la parte demandante a los fines de que acuda ante las instancias administrativas competentes a hacer valer sus derechos, conforme a lo establecido en las normas analizadas supra; quien estará obligado conforme a esta decisión a iniciar el trámite administrativo previsto en los artículos 7 y 10 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y no es, sino una vez agotado ese procedimiento que quedara abierta la vía judicial para resolver su controversia.

Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el Artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.

Así las cosas se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…

…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.

En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, pues si bien es cierto el contrato de arrendamiento versa sobre un local comercial, no es menos cierto que el mismo en la actualidad le fue desvirtuado su destino, siendo utilizado como vivienda tal y como quedó establecido en el Acta de Inspección identificada con el N° DEMSC005, y en aplicación a la normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA; administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE, la demanda interpuesta por La ciudadana Gladys Margarita Casique Suárez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.628.562, asistida en este acto por el abogado Pedro Manuel Uribe Guzmán; titular de la cédula de identidad N° V- 17.206.169, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.278; por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano PEDRO SIMÓN ZARATE NUMPER, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-26.955.524.

Dada la naturaleza de esta decisión, no hay condenatoria en costas.

LA JUEZA TITULAR,

Abg. ROSA MIREYA CASTILLO QUIROZ
LA SECRETARIA,

Abg. MIRIAN CAROLINA MARTINEZ QUINTERO

En la misma fecha se inventario bajo el N° 11-2014
La Secretaria

Exp. N° 11 -2014
Zulay A.