TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, Veinte (20) de Junio de dos mil Catorce (2014).

203° y 155°
Visto el escrito de fecha 12 de junio de 2014, presentado por el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V.- 9.228.325, con domicilio en esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, asistido por el Abg. Felipe Orésteres Chacón Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.439, constante de tres (03) folios útiles y los recaudos acompañados en dieciséis (16) folios útiles, presentados en fecha 18-06-2014. Fórmese expediente, inventaríese, désele entrada y el curso de ley correspondiente.
MANIFESTÓ el solicitante:
Que en fecha 23-08-2011, la ciudadana María Auxiliadora Porras Chacón en su condición de arrendadora, le notificó por medio de la Notaría Primera de San Cristóbal, estado Táchira, y según documento autenticado bajo el N° 7, tomo 2, de fecha 23-08-2011, su voluntad de vender el inmueble que posee en calidad de arrendatario desde hace más de 20 años, ubicado en el Pasaje el Cambio, barrio 23 de enero, parte baja, N° 1-86, San Cristóbal, estado Táchira; que el precio de la venta es por la cantidad de Doscientos Sesenta Mil bolívares (Bs. 260.000,oo), los cuales debe cancelar en su totalidad al momento de la protocolización de la venta.
Que según solicitud N° 7067 de fecha 07-02-2012, le notificó a la ciudadana María Auxiliadora Porras Chacón, su derecho y deseo de adquirir el inmueble, con vista a su derecho como inquilino, tal y como consta en el último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06-08-2010 por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, bajo el N° 50, tomo 98, folios 152 al 154.
Que han sido múltiples las gestiones verbales y escritas para que la referida ciudadana proceda a protocolizar el documento de venta, obteniendo resultados negativos en efecto e incumpliendo el ofrecimiento.
Que el inmueble del cual es arrendatario, consta de un terreno urbano, donde tiene instalado un taller mecánico y una pequeña construcción donde a su decir, tiene establecida su habitación con su concubina Glenda Tarazona.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1167 del Código Civil; artículos 1, 2, 3, 5, 6, 32, 50 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial de fecha 25-05-2014.
Que por tales razones procede a demandar a la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACON para que convenga en la protocolización del documento de venta, esto es, la tradición del inmueble, tal y como lo estableció en la notificación del 23-08-2011, o a ello sea condenado por este Tribunal.
Estimó la demanda en la cantidad de Trescientos Ochenta y Dos Mil Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 382.270,oo).

Ahora bien, este Juzgador para decidir sobre la ADMISION de la presente solicitud OBSERVA, que se hace obligatorio referir algunas consideraciones de carácter legal y doctrinario para la comprensión de lo que se pretende a través del escrito libelar presentado, a saber:
En primer lugar, nuestra legislación establece el marco normativo que regula todo lo atinente a las obligaciones y los contratos en materia civil. Tomando en consideración las normas que las regulan, se puede establecer que las partes contratantes deben cumplir a cabalidad con sus obligaciones en los plazos que hayan pactado en el contrato, y en caso de que una de ellas no cumpla con su obligación puede la otra parte optar por no cumplir con la suya, pero de su incumplimiento o inejecución derivan las consecuencias pactadas en el contrato, tal y como lo establecen los artículos 1160,1168 y 1269 del Código Civil Venezolano.
Así, en materia de arrendamiento, los contratos han estado y estarán sometidos a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad; por una parte, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio, y por otra, la del arrendatario, que lo requiere, bien el que se destina a vivienda, que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo específico, o bien, el que se destina para uso comercial con vista a la prestación de un servicio o la venta de sus productos. Ante esta situación, es innegable que existe un interés social por proteger en ambos sectores, por lo que tal exigencia debe entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas y ventajas para ambas partes. En consecuencia, estamos ante un Derecho Arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos, y así parece demostrarlo los instrumentos legales que se han ido produciendo para tales efectos. Y conforme a ello, es obligado decir, que ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual, pueden lesionar los beneficios que promueve el Estado Social, obstruyéndolo, de manera que pudiera concebir discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia o desigualdades lesivas, que hagan nugatorio el principio del interés social o general.
Aunado a ello, también se debe referir lo que en la praxis se entiende por un contrato de arrendamiento, y en atención a ello, es una relación jurídica bilateral, nutrida por la presencia de obligaciones recíprocas, siendo la consensualidad el elemento que perfecciona la misma, la cual puede establecerse por escrito o de forma verbal, y cuya relación se distingue por su onerosidad y por ser de tracto sucesivo, en razón de que no se agota de inmediato, toda vez que el pago se debe periódicamente; además de ser una relación conmutativa, en el sentido de que las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación, es decir, el arrendador, cuyo arrendatario le pagará un precio determinado y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada. De manera pues, que sin la presencia de obligaciones recíprocas establecidas no sólo entre las partes intervinientes sino también por disposición de la ley, la relación arrendaticia carecería de sentido. Con vista a ello, debe determinarse la existencia o no, de la relación sustantiva entre las partes de este proceso, de modo que haga exigible su cumplimiento.
En segundo lugar, es menester también indicar que conforme a una de las manifestaciones del poder de impulso que se le ha atribuido al Juez, éste puede de oficio proceder a examinar si la demanda resulta contraria o no al orden público, o a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; se trata pues, de resolver ad inicio, in limine litis, la cuestión de derecho en obsequio del principio de celeridad procesal. Tal poder se encuentra adminiculado en la norma contenida en el artículo 341del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.…”

Se desprende del contenido del artículo parcialmente transcrito ut supra, que al admitirse una demanda, el auto que la admite, como acto decisorio no precisa de una fundamentación; basta que la petición no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley para que se tramite como lo prescribe la norma contenida en el mismo. Ahora bien, en caso contrario, deberá el Juez expresar los motivos de la negativa; de manera que dicha norma legal trata de resolver ab initio, in límini litis, la cuestión de derecho con fundamento en el principio de celeridad procesal.
Sobre la materia la jurisprudencia de la Sala, en sentencia N° 333 de fecha 11 de octubre de 2000, expediente N° 99-191 en el juicio de Helimenas Segundo Prieto Prieto y otra contra Jorge Kowalchuk Piwowar y otra, estableció:

“...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda...”

En tercer lugar, y con relación al tema de las causas de inadmisibilidad, nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado en diversos fallos y a través de sus diferentes Salas. Así, por ejemplo, la Sala Constitucional en sentencia de fecha 18-05-2001, Expediente N° 00-2055, estableció como sigue:
“…En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.
El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.
Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).
Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.
Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad. …(…).” Subrayado del Juez.
Estableció dicho fallo diversas causas por las cuales una acción puede negarse o inadmitirse, puntualizando incluso, que se trata de situaciones a título enunciativo, sin perjuicio de que haya otras no tratadas en el mismo, inadmisibilidad que puede declararse en cualquier estado y grado de la causa.
Expresado lo anterior, y subsumiendo tales consideraciones en este caso, se tiene que la pretensión del ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO a través de su escrito libelar, se circunscribe a que la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACON cumpla con hacer la tradición de la propiedad del inmueble arrendado con vista a la notificación de venta realizada por ser éste el arrendatario del inmueble, y/o que este Tribunal condene a ello.
Se observa de los recaudos presentados que la ciudadana a quien se pretende demandar por cumplimiento, a través de su apoderado judicial, en fecha 23-08-2011 y de manera auténtica, procedió a notificar al ciudadano Eduardo Rodríguez Sanguino su voluntad de vender el inmueble objeto del contrato de arrendamiento consistente en un local comercial, el cual es parte de mayor extensión de lo adquirido según documento protocolizado ante la oficina de Registro Subalterno del antes Distrito San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 09-05-1978, bajo el N° 48, tomo 2, protocolo 1; y cuyo precio se estableció en la cantidad de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,oo), debiendo ser cancelado en su totalidad para el momento de la protocolización. De igual forma se observa que se estableció como plazo para dar respuesta a la oferta preferente de venta, el que señala el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Consta también de tales recaudos, que el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, asistido de abogado, en fecha 07-02-2012 presentó por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, escrito por medio del cual notificaba a la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACÓN su voluntad de comprar el terreno del cual es inquilino, ofreciéndole la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), con vista a la notificación que ésta le hiciera; destacando que estaba haciendo uso de la preferencia ofertiva y el retracto legal que a su decir le correspondía. Se observa que tal notificación se materializó en fecha 19-05-2014, tal y como consta a la diligencia suscrita por el alguacil de ese Tribunal, y que corre inserta a los folios 14-15 de las presentes actuaciones.
Ahora bien, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en su condición de arrendatario; debiendo cumplir éste último con ciertas condiciones, como que tenga más de dos años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario; y en tal sentido, éste (arrendatario) tiene el derecho a que el arrendador propietario le ofrezca en preferencia el inmueble que ocupa , siempre que, en principio, cumpla con los requisitos señalados, desprendiéndose los mismos de la normativa que establecía el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, trasladada al vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 38, de fecha 23-05-2014.
No obstante, debe estar bien claro que, una de las notas características del derecho a la preferencia ofertiva, es que tal derecho nace como consecuencia de la venta que se pretende. Así, si el propietario arrendador no tiene interés en vender el inmueble dado en arrendamiento, , el derecho de preferencia ofertiva no puede tener lugar, tal y como se desprende del novedoso decreto en la norma ut supra referida, dado que la pretensión de transmisión de la propiedad no se ha materializado; y mientras esa intención no aparezca en la realidad, el derecho a la preferencia no nace, toda vez que el arrendatario no está facultado para obligar al arrendador propietario, cuando le interese o convenga, a que le ofrezca el inmueble en venta de no tener éste el interés o la intención de querer disponer del mismo en venta. Es decir, que este derecho preexiste por mandato de la ley, pero no indica en modo alguno que se ejercite de cualquier manera por disposición del arrendatario, en el sentido de que éste imponga a aquél, cuando quiera, la obligación de que le ofrezca en primer lugar y con preferencia el inmueble que ocupa.
Todo lo referido anteriormente es necesario señalarlo para la adecuada comprensión de cuándo se justifica el ejercicio de este derecho de preferencia ofertiva, y poder exigir su cumplimiento. Así, subsumiendo ello al caso que se analiza, se tiene que el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, pretende a través de esta acción, exigirle el cumplimiento a la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACÓN, de la notificación de venta que ésta le hiciera en fecha 23-08-2011 de manera preferente, del inmueble que él ocupa en su condición de arrendatario. Así las cosas, se hace necesario referir lo que al respecto establecían el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes para el momento en que se realizó la notificación de venta preferente:
“Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único.- El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”
En el mismo sentido establece el único aparte del artículo 38 del aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el cual es del tenor siguiente:
“…El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”

No existe entonces diferencia entre ambas normas con relación al lapso establecido por ley, para que el arrendatario manifieste al propietario arrendador su voluntad de comprar o su rechazo a la oferta que se le haya hecho de la venta del inmueble que ocupe en su condición de arrendatario, el cual es de quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento. Pero más allá de esto, debe quedar claro, que para el momento en que se realizó la notificación de venta preferente, en los términos y condiciones en que se hizo, se encontraba vigente las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que los involucrados se encontraban plegados a tal ordenamiento para ese momento, y así se establece.
De modo que, si la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACÓN procedió a notificar a través de documento auténtico, al ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, su voluntad de vender el inmueble dado en arrendamiento por tener éste el derecho preferente sobre el mismo; éste a su vez, debió dar respuesta a tal ofrecimiento dentro del lapso de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, tal y como lo establecía el artículo 44 referido. Se observa de los recaudos traídos como soportes para la acción que se pretende incoar, y como ya fue narrado anteriormente, que el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO dio respuesta del ofrecimiento que se le hiciere, en fecha 19 de mayo de 2014, fecha en que la ciudadana MARIA AUXILIADORA PORRAS CHACÓN fue notificada de tal actuación, por lo que dicha respuesta se generó en extremo, de manera extemporánea, habida cuenta que se hizo transcurridos más de 2 años y 9 meses.
Así las cosas, y conforme a todo lo expuesto observa este Juzgador, que el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, no dio respuesta oportuna al ofrecimiento de venta preferente que tenía a su favor; y en razón de ello resulta sorprendente que en este momento pretenda valerse de su propia torpeza o hacer uso abusivo del derecho, instaurando una demanda en la que es evidente que no posee un verdadero interés actual y procesal para accionar, con vista a que al no haber dado respuesta oportuna a la oferente propietaria cuando ésta hizo la oferta de venta, la misma perdió su vigencia, además de que la dejó en plena libertad de ofrecerla a terceros; aunado al hecho, de que el interés que pudo haber tenido la misma de vender el inmueble, actualmente ya no existe, conforme a lo manifestado por ella misma en escrito que cursa a los folios 16-17 de las presentes actuaciones. Y es por virtud de ello que como ya se dijo ut supra, el arrendatario no está facultado para obligar al propietario, cuando le sea conveniente o le interese, a que le ofrezca el inmueble en venta, si éste ya no tiene tal intención. Y al no existir esa intención vigente en el presente caso, no hay lugar para el ejercicio del derecho de preferencia, y menos aún, para exigir el cumplimiento de la tradición del mismo.
En consecuencia, con base a lo expuesto, es indefectible concluir que la presente demanda en los términos en como fue planteada, no está permitida por la ley, por la falta de interés jurídico procesal evidenciada, pues tal interés es el que determina el impulso para solicitar la tutela jurisdiccional, y al no existir, tal hecho la hace por tanto inadmisible, ello de conformidad a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y la jurisprudencia invocada en tal sentido, y es por tal razón y con base al principio de conducción judicial, que este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato por preferencia ofertiva, presentado por el ciudadano EDUARDO RODRIGUEZ SANGUINO, asistido por el Abg. Felipe Orésteres Chacón Medina, y Así se decide.
Publíquese y regístrese la anterior decisión y déjese copia certificada de la misma, a tenor de lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. EL JUEZ. (fdo) PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ. LA SECRETARIA ACCIDENTAL (fdo) JOHANNA K. URIBE LOVERA.