TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VEVENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

204° y 155°
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.653.454, obrando en su carácter de Arrendador y Heredero ab intestato de la Sucesión NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GISELA SANTOS DE DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.146.473, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 118912.

PARTE DEMANDADA: BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.620.208.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL.

EXPEDIENTE: 002-14

CAPITULO I

En el libelo de la demanda recibido por distribución en fecha 09 de abril del 2014, la abogada GISELA SANTOS DE DURAN, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, en su carácter de arrendador y heredero ab intestato de la Sucesión de GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, según certificado de solvencia de sucesiones de registro Nro. 0914 de fecha 02 de agosto del 2010 y planilla sucesoral Nro. 0007861, planteo contra el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO LOCAL COMERCIAL, para lo cual expuso:

Que en fecha 01 de noviembre de 2012, el arrendador GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, suscribió Contrato Privado de Arrendamiento comercial a tiempo determinado con el ciudadano Bizancio de Jesús Sulbaran Rivera, sobre un inmueble propiedad de la sucesión GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, compuesto por un local comercial ubicado en la Avenida Cuatricentenaria, frente a la Importadora Fenico, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, distribuido en dos áreas de trabajo: Oficina con techo de zinc, piso de cemento, paredes de bloque, una sala de baño con su respectivo lavamanos y wc y otra área de trabajo techada y encerrada en maya de alfajol.

Que el tiempo de duración del contrato, es de un año fijo contado a partir del primero (01) de noviembre del 2012, hasta el 01 de noviembre del 2013, con prorroga legal de conformidad con los artículos 38,39, 40 y 41, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con las obligaciones de Ley. Igualmente plantea la parte actora, que el contrato esta vencido y que el arrendatario no participó por escrito, como lo contempla la cláusula segunda y estando transcurriendo en forma consecutiva la prorroga legal el inquilino y ahora demandado dejo de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que automáticamente pierde el derecho que le asistía a gozar de la misma.

Que el arrendatario se obligo a pagar un canon de arrendamiento de Tres Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 3.640,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado, que serán pagados los primeros tres días de cada mes por adelantado al arrendador.

Que el demandado, el último pago lo hizo, el 06 de noviembre del 2013, según se evidencia del ultimo recibo pagado, estando en mora por mas de un canon de arrendamiento, específicamente, no pagó los meses de Diciembre del 2013, Enero y Febrero del año 2014, estando en mora con las sumas de DIEZ MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 10.920,00), COMO CANONES VENCIDOS Y NO PAGADOS MAS EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO EN MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (BS.1.310,00), como lo establece la Cláusula Tercera.

Que el arrendatario, destinará el inmueble única y exclusivamente para el desarrollo de sus negocio o actividad comercial, la cual consiste en todo lo relacionado con la actividad de tapicería y manufactura de muebles para el hogar y vehículos solamente y no podrá dar un uso diferente a la de actividad comercial.

Que el arrendatario se comprometió a no hacer ninguna modificación al local comercial sin la previa autorización y que por lo tanto lo debe entregar como lo recibió.

Que en caso de atraso de un canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas señaladas en el contrato, quedará resuelto de pleno derecho. Y que por lo tanto, acude ante esta autoridad para demandar como en efecto lo hacemos, en este acto por Procedimiento de Resolución de Contrato de BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, con el carácter de arrendatario demandado y una vez declarada con lugar la demanda, entregue el inmueble desocupado de personas cosas en perfecto estado de mantenimiento y pintura como lo recibió y la indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble de los cánones insolutos.

Estimaron la demanda en la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 7.280,60) equivalentes a 57,32 UNIDADES TRIBUTARIAS.

ADMISION DE LA DEMANDA

En fecha 10 de abril del 2014, se admitió la demanda (folio 17), por el Procedimiento Breve y en consecuencia se ordenó el emplazamiento del ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, para que de contestación de la demanda al Segundo (2do) día de despacho después de que conste en autos su citación.
DEL EMPLAZAMIENTO

En fecha 21 de abril del 2014, el ciudadano Alguacil del Tribunal (folio 20), expuso que la Abogada Gisela Santos de Duran, le entregó los emolumentos de los fotostatos para la compulsa de la citación del ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA.

En diligencias de fechas 22, 24 y 28 de abril del 2014, el Alguacil manifiesta al Tribunal que se ha trasladado al local comercial adjunto al vivero ubicado en la Avenida Cuatricentenaria con la finalidad de citar al demandado y no salio nadie del local.(folios 21,22 y 23 y su vuelto).

En diligencia de fecha 28 de abril del 2014, la parte actora solicita la citación por Carteles, por no haberse localizado al demandado, a fin de continuar con el proceso.
En fecha 30 de abril de 2014, este Tribunal por auto y de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil ordena que se libre el Cartel de Citación, por cuanto no ha sido posible la citación personal del demandado. En la misma fecha se libraron los Carteles, para ser publicados en los Diarios “LA NACION” y “LOS ANDES” de esta ciudad de San Cristóbal.

En fecha 13 de mayo del 2014, la ciudadana Secretaria Abogado Carmen Moreno Pérez, se traslada al local comercial ubicado en la Avenida Cuatricentenaria al lado del vivero, donde funciona la Tapicería Jesús Sulbaran, fijando cartel dirigido al demandado todo de conformidad con la norma legal procesal.(folio37).

En fecha 20 de mayo del 2014, se hace presente el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, debidamente asistido por el Abogado Luis Alfonso López, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.969 y manifiesta “Me Doy por citado para la contestación de la demanda”. (folio 38).

ACTO CONCILIATORIO

De conformidad con nueva tendencia a resolver los conflictos a través de los medios alternativos de resolución de conflictos este Tribunal en el auto de admisión, fijó un acto conciliatorio a las 9 am del Segundo día después de que conste en autos la citación del demandado.

Dicho acto fue realizado en fecha 22 de mayo del 2014, sin que las partes llegaran a un acuerdo sobre el litigio que esta conociendo este Tribunal.

CONTESTACION DE LA DEMANDA.

En fecha 22 de mayo del 2014, la parte demandada ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, debidamente asistido por el abogado Luis Alfonso López, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:

1.-) Alegó como defensa de fondo establecida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR PARA INTENTAR EL PROCEDIMIENTO, por cuanto trae a los autos un proyecto de contrato escrito a tiempo determinado.
2.-) Rechazo y contradigo el pedimento de la parte demandante al intentar la acción por resolución de contrato de arrendamiento que tengo sobre un inmueble….” Y trae a los autos un proyecto de contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado que el mismo no suscribió ni firmo.
3.-) Rechazo y contradigo lo señalado por el demandante al intentar la acción por resolución de contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado que el mismo no suscribió, con lo cual dejo y se transformo en contrato verbal y a tiempo indeterminado. Así mismo planteo que el inmueble en referencia no solo esta la parte comercial sino también la parte donde vivo y habito con mi familia.
4.-) Rechazo y contradigo lo señalado por el presunto arrendador en un proyecto de contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado que no firmo y mal puede hoy pedir su ejecución.
5.-) Rechazo y contradigo lo señalado por la parte demandante que el ultimo pago lo hice el día 06 de noviembre del 2013 y que por tal motivo le adeudo los meses de diciembre del 2013 y enero y febrero del 2014 y que por cuanto el presunto arrendador se negaba a recibirme el dinero por concepto de canon de arrendamiento. Decidí hacerle la consignación en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

Que el demandado hizo los depósitos en el expediente No. 940 de los meses Diciembre de 2013, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2014.

Mediante escrito de fecha 26 d e mayo del 2014, la parte demandada, promovió pruebas las cuales fueron providenciadas por auto de fecha 26 de abril 2014.

Mediante escrito de fecha 03 de junio del 2014, la parte demandante promovió pruebas las cuales fueron admitidas en fecha 04 de junio del 2014. (folios 58,59,60,61,62,63).

CAPITULO II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Con el objeto de realizar una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, este Juzgador determina la actividad que ha sido desplegada por las partes, tanto en los hechos alegados como en las defensas opuestas, se tiene que la litis se circunscribe a una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de local comercial, con la alegación de la demandante, de que la parte accionada ha incumplido el pago de los cánones arrendaticios y a su vez esta pretende enervar la pretensión bajo el argumento de que el contrato se transformó en indeterminado y haber consignado los cánones de arrendaticios que se imputan como insolutos.

No es tema controvertido, por haberlo así reconocido expresamente la accionada de la existencia de una relación arrendataria sobre el inmueble señalado, quedando sujeto a la verificación a través del acervo probatorio traído a los autos.
DE LA PRETENSION DEL ACTOR

Ahora bien, señala la parte actora representada por la Abogada Gisela Santos de Duran, que en fecha 01 de noviembre del 2012, el arrendador GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, suscribió un contrato privado de arrendamiento comercial a tiempo determinado con el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, sobre un inmueble propiedad de la sucesión NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA, ubicado en la Avenida Cuatricentenaria, frente a Importadora Fenico, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, distribuido en dos áreas de trabajo así; oficina con techo de zinc, piso de cemento, paredes de bloque, una sala de baño con sus respectivos lavamanos y wc y área de trabajo techada y encerrada en maya de alfajol.

Que el tiempo de duración es de un año fijo contado a partir del primero de noviembre del 2012, hasta el primero de noviembre del 2013, con prorroga legal de conformidad con los artículos 38,39,40 y 41 siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones establecidas en este contrato y por la ley.(cláusula segunda). Así mismo indica que la parte arrendataria perdió el derecho a la prorroga legal por haber dejado de pagar los cánones arrendaticios, por cuanto el inquilino demandado hizo el ultimo pago el 06 de noviembre del 2013 y que específicamente no pago los meses de diciembre 2013, enero y febrero del 2014 y que debió pagar los primeros días de cada mes y no lo hizo, estando en mora con las sumas de DIEZ MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.10.920,00), como cánones vencidos y no pagados, mas el Impuesto al Valor agregado, en MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 1310,00).

Que la relación arrendaticia siempre ha sido comercial, así mismo el arrendatario se comprometió a no hacer ninguna modificación al local comercial. Así mismo indicó que en caso de atraso de un canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones señaladas en este contrato este quedara resuelto de pleno derecho.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

Por su parte la demandada señala las siguientes defensas y excepciones.
“… paso a dar contestación a la misma rechazándola y contradiciéndola a todo evento tanto en los hechos como en el derecho, por temeraria.
Alegó como defensa de fondo la Falta de Cualidad del Actor para intentar el procedimiento, por cuanto trae a autos un proyecto de contrato escrito a tiempo determinado y hace valer este proyecto como documento fundamental de la demanda y que pretende demostrar que el forma parte de esa relación contractual y al no firmarlo como el estaba obligado para convalidar lo establecido en el mismo, dicho proyecto carece de valor alguno, y que por lo tanto no tiene cualidad de arrendador.

Así mismo la parte demandada rechazó y contradijo el pedimento de la parte demandante al intentar la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento que tenia sobre el inmueble donde funciona el asiento principal de sus negocios y de su familia y trajo a los autos, un proyecto de contrato que el no firmó ni suscribió, con lo cual dejó tal condición y se transformo en contrato verbal e indeterminado y por cuanto no procede la Resolución de Contrato sino el Procedimiento especial de Desalojo.

Arguye la parte demandada, que el contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado que el mismo no suscribió ni firmo (arrendador), se transformó en un contrato verbal y a tiempo indeterminado del inmueble identificado en autos. Que en dicho local se encuentra el asiento principal de sus negocios y de su familia desde hace 11 años y 8 meses.

Señala la parte demandada, que el citado ciudadano, fue presionando día a día, para que firmara ese contrato o de lo contrario, entregara el local lo cual lo perjudicaría a él y a su familia, situación esta que lo llevó a firmar el contrato en cuestión, que el ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, lo presionó por la firma de dicho contrato y no le quedo otra alternativa que aceptar lo que el ha dispuesto, porque siempre lo hizo bajo la amenaza de la desocupación.

Rechazó la parte demandada, que el último pago, lo hizo el 06 de noviembre del 2013 y que por tal motivo adeuda los meses de enero y febrero del 2014 lo cual es falso, ya que el presunto arrendador se negaba a recibirle el dinero por concepto de canon de arrendamiento y por lo tanto decidió hacerle la consignación en el Tribunal Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas del Estado Táchira, Expediente No. 940.

DEFENSA DE FONDO
FALTA DE CUALIDAD PARA SOSTENER EL PROCEDIMIENTO.

Señala la accionada y fundamenta su defensa de fondo como es la falta de cualidad bajo el argumento de que no puede intentar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un local comercial, la parte actora. La Falta de Cualidad, es una excepción que debe ser decidida en la sentencia de fondo y el Juez para constatar la legitimación o cualidad de las partes y constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional, por lo cual quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo durante el proceso. Ahora bien es necesario hacer un análisis de esta excepción de Fondo: La jurisprudencia del alto Tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial lo siguiente: “(…) la legitimatio ad procesum- o capacidad procesal pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a una relación material o interés jurídico controvertido como contradictores (…) sentencia de la sala Casación Civil No. 118 de 232 de abril del 2010. Igualmente en este punto es necesario traer a colación, el criterio sentado por la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 09 de octubre de 2006, en el expediente Nro.06-0941, sentencia Nro. 1753 que establece: “(…) la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio. La doctrina la ha señalado como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derecho tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quienes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo deben de integrar la relación jurídica procesal, esto es, quienes deben ser de la misma partes legitimas (no simplemente partes)…(Luis Loreto, Ensayos jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, editorial jurídica venezolana.

En tal virtud y tomando como base la norma jurídica establecida en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil y la Jurisprudencia Transcrita y que de los autos se evidencia que el ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, parte actora en el presente proceso interpuso demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, fundamentando su acción en un contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2012, con la parte demandada y que no fue desconocido por la parte accionada, sino que por el contrario reconoció que la firma estampada en el mismo, es de su autoria, cuando expresa en la contestación de la demanda, lo siguiente” (…) situación que me llevo a firmar el contrato en cuestión(…), y en cuanto a la presión para que firmara el contrato, el mismo no puede inducirse como un hecho conocido y aunado al hecho que los depósitos que hizo por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Estado Táchira, los realizó a nombre de la parte actora igualmente se evidencia de la declaración sucesoral, que corre en actas.(folios 06 al 11). Así mismo nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el que es perfectamente admisible la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por ello considera quien juzga que la parte actora, si tiene cualidad para sostener el presente juicio. Así se decide.

Expuesto lo anterior se procede al análisis de las pruebas promovidas en la litis por las partes, a las cuales le será aplicado los principios rectores de la carga de la prueba y consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. La Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cual parte corresponde la misma, según la actitud especifica que el demandado adopte a la pretensión del actor: Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda, el actor queda exento de toda prueba. Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho. Si el demandado contradice o desconoce los hechos y por lo tanto el derecho de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos le corresponde al actor la carga de la prueba. Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones porque opone una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas. (Teoría General de la Prueba Judicial. Tomo I pag. 393 al 518. Hernando Debis Echandia).

Conforme a lo anterior corresponde a la parte actora, la comprobación de la relación arrendaticia y al demandado probar el cumplimiento del pago de los cánones arrendaticios para demostrar su solvencia y la excepción de fondo.

Ahora bien, por cuanto la parte demandada en su escrito de contestación de demanda expone, que el contrato de arrendamiento en el que se fundamenta la pretensión del actor, se convirtió a tiempo indeterminado y en base al principio de la exhaustividad de la sentencia y al análisis de la naturaleza jurídica del contrato, partiendo de la premisa cierta, que el contrato privado de fecha 01 de noviembre del 2012, en el cual no fue desconocido en su contenido y firma por la parte demandada en forma expresa en la contestación de la demanda, se tiene que en la cláusula segunda del mismo; el tiempo de duración de este contrato es de un año fijo contado a partir del primero de noviembre de 2012, hasta el 01 de noviembre del 2013(…)” Este es un contrato a tiempo determinado.

El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga, hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagara aquella”.

El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica, y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia una relación y el momento en que termina. En cambio el contrato a tiempo indeterminado o contratos a tiempo fijo renovable automáticamente y contrato a tiempo determinado no renovable los define así el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero; Son aquellos en los cuales las partes no han establecido tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe cuanto habrá de durar el mismo, no puede probarse su lapso de duración o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel que nació en su día a tiempo determinado pero una vez vencido, el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento.

En el caso que nos ocupa, se pacto en la cláusula indicada un lapso inicial de un año fijo con prorroga, siempre y cuando se cumplieran las estipulaciones del contrato y la ley. Por lo que es concluyente señalar que el contrato que rige la relación arrendaticia es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por lo tanto es jurídicamente procedente solicitar la resolución o cumplimiento en su caso conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Con el libelo de la demanda:

1.-) Contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de noviembre del 2012, que no fue desconocido por la parte demandada ni impugnado en el acto de la contestación de la demanda, y que viene a ser el punto controvertido se valora conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.-) Certificado de solvencias de Sucesiones Nro. 0914 (folios 6 al 11). Tales documentos no deben ser considerados como documentos privados emitidos por terceros, cuya validez en juicio estaría supeditada a la ratificación de que los mismos se hicieran conforme al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, sino que deben ser tomados como documentos administrativos, que conforme a la jurisprudencia son considerados una tercera categoría documental, por lo tanto se valoran conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativa de la cualidad del demandante.
3.-) Poder que fue conferido por el ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, a los abogados GISELA SANTOS DE DURAN, JOSE ELIAS DURAN TOLOZA Y HERLINSON STEVE MEDINA SANTOS, se valora como documento publico, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, por cuanto fue emanado de un funcionario investido de autoridad que da fe pública al mismo.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA
CONTESTACION DE LA DEMANDA

1.-) Contrato de arrendamiento privado, de fecha 27 de agosto del 2002, es inoficiosa su valoración porque no ha sido punto controvertido en el presente proceso y el mismo no ha sido ratificado por las partes firmantes conforme al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.

LAPSO PROBATORIO
PARTE DEMANDADA

En fecha 26 de mayo del 2014 se admitieron las pruebas de la parte demandada. (Folio 47).
1.-) Merito y valor jurídico de las actas e instrumentos que integran el juicio. El principio de la comunidad de prueba debe ser aplicada por el Juzgador con prescindencia de su indicación por las partes a objeto de que la sentencia sea adecuada a lo alegado y probado en autos.
2.-) Merito y valor jurídico del contrato de arrendamiento que no fue firmado por GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW. En cuanto a este punto es necesario destacar que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue desconocido, impugnado o tachado de falso, y además reconoce en la contestación de la demanda que firmo dicho contrato de arrendamiento firmado.
3.-) Merito y valor jurídico del Contrato de Arrendamiento que celebró el ciudadano BISANCIO DE JESÚS SULBARÁN RIVERA con el ciudadano desaparecido NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA. En cuanto a este medio probatorio, es necesario indicar que no fueron cumplidos los parámetros del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, de donde se infiere que debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, en caso de que ha fallecido quien lo suscribió, se produce lo que la ley procesal denomina sucesión procesal, esto es el cambio en el proceso o en cualquier acto, en la misma posición procesal.
4.-) Merito y valor jurídico de la contestación de la demanda, es de hacer notar que los hechos que se alegan, no constituyen una prueba sino que forman parte de los alegatos del demandado.
5.-) La parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos JEAN CARLOS GARCIA SALINAS Y LUIS EDGARDO BRICEÑO HEVIA. En fecha 02 de junio de 2014, se fijó oportunidad para oírlos el día 03 de junio del 2014 a las 9:30 a.m y 10 am. El día 03 de junio del 2014, se presentó, se juramentó el ciudadano JEAN CARLOS GARCIA SALINAS, quien manifestó que conocía al ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN. Que la parte demandada vive en la Avenida Cuatricentenaria frente a la importadora. Que le consta que tiene una venta de materiales de tapicería y que atienden en cualquier momento. En cuanto al ciudadano LUIS EDGARDO BRICEÑO HEVIA, promovido no se hizo presente y el acto se declaró desierto en la misma fecha.
Del testimonio del testigo JEAN CARLOS GARCIA SALINAS, este Tribunal lo aprecia conforme a las reglas de la sana crítica y concluye que es coherente de que el demandado ocupa el inmueble objeto del presente litigio y que funciona un local con actividad comercial, razón por la cual lo valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
6.-) La parte demandada promovió una Inspección Judicial, la cual se realizó en fecha 02 de junio del 2014, y dejó constancia de los siguientes particulares: El tribunal se constituyó en el inmueble objeto del presente litigio. Al particular primero: El tribunal dejó constancia que el inmueble donde estaba constituido había dos áreas una comercial y otra donde se apreciaban camas, cocina y enseres. Al particular Segundo, el Tribunal dejó constancia que se apreciaban butacas, maquinas de coser, material de tapicería, herramientas. Al tercero: EL tribunal dejó constancia: que en el área comercial se apreciaban maquinas de coser, material de tapicería, herramientas y butacas en remodelación. En los particulares cuarto, quinto y sexto el Tribunal, apreció el tribunal que al lado derecho del local había un área donde se apreciaban dos camas, igualmente en cada área había una cama. Igualmente que existía una cocina, nevera, comedor y utensilios, igualmente un baño y un lavadero. Ambas partes solicitaron que se dejara material fotográfico. Se dio por terminada a las 3:15 de la tarde.

Conforme a esta prueba que es una Inspección judicial, efectuada por un Juez, quien en su condición de funcionario publico autorizado por la Ley para ello, hace fe de los hechos que declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto y oído, por lo que este juzgador concluye que la misma tiene valor de documento publico conforme al artículo 1.357 del Código Civil.
PARTE DEMANDANTE

1.-) Invoca la comunidad de prueba. Señala este Juzgador que los principios señalados son obligatorios y de cumplimiento para quien juzga.
2.-) Promueve la planilla sucesoral Nro. 0007861, expediente Nro. 09-1137, con certificado de solvencia Nro. 0914. Tales documentos no deben ser considerados como documentos privados emitidos por terceros, cuya validez en juicio estaría supeditada a la ratificación de que los mismos se hicieran conforme al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, sino que deben ser tomados como documentos administrativos, que conforme a la jurisprudencia son considerados una tercera categoría documental, por lo tanto se valoran conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativa de la cualidad del demandante, se evidencia la cualidad de la parte actora.
3.-) Contrato de arrendamiento privado, de fecha 01 de noviembre del 2012, se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, ya que el mismo no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte demandada, sino que por el contrario reconoció en la contestación de la demandada haberlo suscrito.
4.-) Promovió la factura Nro. 000298 de fecha 06 de noviembre del 2013, emitida por la sucesión a nombre de Jesús Sulbaran, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada ni negada por la parte demandada.
5.-) Planilla de pago de Tributos a nombre de la sucesión de OLIFEROW CZUZYNOVA NICOLAY, bajo el numero 1396299286, por ser un documento administrativo ya que es emanado de un organismo público nacional, se le otorga el valor probatorio que emanan de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil.
6.-) Comunicación privada, este Tribunal no le da ningún valor por ser inoficiosa para los hechos controvertidos, y no aportan ningún elemento probatorio.
7.-) Promovió la exhibición del documento de fecha 01 de noviembre del 2012 a la parte demandada, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, que se haya en poder del demandado, para lo cual aporto como elementos “Así lo decimos y firmamos en dos ejemplares a un solo tenor y efecto, en San Cristóbal a los 01 días del mes de noviembre de del 2012” Sin embargo dicha prueba fue promovida en tiempo hábil, pero el ciudadano demandado fue intimado fuera del lapso legal correspondiente y presentó escrito fuera del lapso sin llenar ningún tipo de formalidad que se requiere para la exhibición de documentos, sin embargo en base al debido proceso y a la facultad que tiene los Jueces para dictar autos para mejor proveer este Juzgado, en fecha 20 de junio del 2014 y antes de dictar sentencia, ordena en base al artículo 401 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, un auto para mejor proveer a fin de que se materializara la prueba de Exhibición del documento indicado, conforme a la Ley, ambas partes fueron notificadas de este auto, a fin de que la parte accionada compareciera a la exhibición, realizado el acto en fecha 07 de julio del 2014, no se hizo presente el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN, trayendo como consecuencia los efectos del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.
8.-) Consignó copia certificada del expediente de consignación arrendaticia, en el cual consta que se hace a favor del ciudadano OLIFEROW GRIGORIEW GABRIEL, de fecha 13 de febrero del 2014. Esta documental se encuentra referida a documento público al ser expedida por un Tribunal con competencia para ello; en tal virtud, se valora conforme al artículo 1.357 del Código Civil, y de ella se aprecia lo referido a la consignación hecha de cánones arrendaticios, por los montos y fechas.

Analizado el material probatorio aportado por las partes a la litis, señala quien juzga, como conclusión tendiente a resolver el fondo controvertido:

De las pruebas aportadas por las partes, a fin de probar los hechos controvertidos quedo demostrado fehacientemente la veracidad y legitimidad del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2012, ya que de la contestación de la demanda, del expediente consignatario de cánones arrendaticios, en donde la parte demandada reconoce como arrendador al actor, de la misma manera la no exhibición del documento que esta en su poder, que produce a tenor del articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, el siguiente efecto:

“…Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en su poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de esta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contendido del documento”.

La parte demandada pretende excepcionarse con la indicación de que los meses insolutos si fueron cancelados, tal como a su decir consta en el expediente de consignaciones.

Al respecto es necesario señalar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante le Tribunal de Municipios competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
El artículo 56 ejusdem dice:

“En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará, al arrendatario en estado de solvencia...”

Ahora bien la doctrina ha establecido que la consignación legítimamente efectuada, es aquella que cumplió con los requisitos esenciales establecidos por el legislador en los artículos 51, 53 y 54 ibidem. Conforme a lo establecido si la demandada pretendía quedar solvente a través del procedimiento consignatario debió depositar su pensión conforme a las normas citadas.

El ciudadano Bisancio de Jesús Sulbaran, en fecha 10 de febrero de 2014, introduce escrito consignataria arrendaticio por ante el Juez Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas del Estado Táchira, a favor del ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, correspondiente a los meses desde el 1 de diciembre al 31 de diciembre del 2013 y desde el 01 de enero al 31 de enero del 2014, por la suma de OCHO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 8153,60) By fue recibido por el juzgado el día 13 de febrero del 2014, y la consignación ante la entidad bancaria, se realizó el día 05 de marzo del 2014 y presentada al Tribunal el 06 de marzo del 2014, tal como se evidencia del expediente consignatario consignado en copia certificada durante el lapso probatorio, signado con el Nro. 940., por lo tanto con este documento se demuestra el estado insolvente de la parte demandada, ya que no cumplió con las obligaciones pactadas en el contrato arrendamiento consignado como documento fundamental de la pretensión, en consecuencia queda demostrada la insolvencia de la parte demandada y el reconocimiento del actor como arrendador.
CONCLUSION:

Quedando establecida la insolvencia del demandado y habiéndose probado en la litis, la cualidad del actor para sostener el presente juicio y el incumplimiento de las obligaciones pactadas, el artículo 1.592 del Código Civil reza:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.-) Debe de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.2.-) Debe de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Igualmente los artículos 1.159 y 1.160 Ejusdem establecen:

“Artículo 1.159 Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento y por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160 Los contratos deben de ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mimos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

De las normas transcritas se evidencia la obligación del arrendatario de cumplir con lo pactado en los contratos, así como de las otras obligaciones que emanen de ellos, no siendo para el potestativo cumplir o no cumplir con las obligaciones.

Alegada como ha sido la insolvencia del deudor el pago de los cánones de arrendamiento señalados para la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento y habiendo sido demostrada, a criterio de quien juzga, la existencia de la relación locaticia y como consecuencia su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, de conformidad con las normas rectoras de la carga de la prueba, debía el mismo traer a los autos pruebas fehacientes del cumplimiento de tal obligación o de la exoneración de la misma, ello conforme lo dispuesto en el articulo 1354 del Código Civil que al efecto señala:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido su extinción”.

Y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones. Quien pida la ejecución de una obligación debe de probarlo y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La parte demandada pretende enervar la pretensión del demandante con el señalamiento del pago de los meses demandados como insolutos a través del procedimiento consignatario arrendaticio y consta en autos el expediente Nro. 940 en que se observa efectivamente que el arrendatario hizo los pagos pero de manera extemporánea. Para que se pueda calificar como solvente es necesario que el arrendatario se ajuste a las previsiones del articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe consignar el pago ante el tribunal competente, dentro del lapso legal correspondiente, el Juez debe de dar el comprobante de consignación y no es suficiente a los fines de afirmar la solvencia del inquilino con el pago realizado, hasta que dicho deposito no sea acreditado ante el Tribunal.

En este orden de ideas, se tiene determinada la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias realizadas por la accionada, lo que le produce como consecuencia el derecho a la prorroga legal de ley, por lo tanto permite este Despacho concluir que se ha verificado el supuesto fáctico de incumplimiento de cláusulas contractuales o la contravención de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2012, que jurídicamente vincula a las partes, esto es, por el no pago oportuno de los cánones reclamados e insolutos, por lo que resulta obligatorio para quien aquí decide declarar con lugar la demanda en lo concerniente a la RESOLUSION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, conforme a lo dispuesto en el articulo 1.167 del Código Civil. Y así se decide.

En cuanto a lo solicitado por la parte actora de que se le cancelen los cánones arrendaticios demandados como insolutos a título de indemnización complementaria de daños y perjuicios, ello debe ser declarado sin lugar, en razón de que quedó demostrado que fueron depositados y por ende cancelados, aunque tardíamente. Por ello se desecha tal petición y en consecuencia la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, debiendo ello señalarse de manera expresa positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Así se decide.
III

En virtud de las consideraciones anteriores, este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de La Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es incoada por el ciudadano GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.653.454, obrando en su carácter de arrendador y Heredero ab intestato de la sucesión NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA, representado judicialmente por la abogado GISELA SANTOS DE DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.146.473, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 118912, actuando con el carácter de arrendador, contra el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.620.208.

SEGUNDO: Queda resuelto el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada en fecha 01 de noviembre del 2012, por lo que el ciudadano BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA. PARTE DEMANDADA, DEBERÁ hacer entrega a la parte actora GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW, el inmueble, consistente en un local comercial, ubicado en la Avenida. Cuatricentenaria, frente a importadora fenico, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, distribuido en dos áreas de trabajo así: Oficina con techo de zinc, piso de cemento paredes de bloque, una sala de baño con su respectivo wc y el área de trabajo techada y encerrada en maya alfajol.

TERCERO: SIN LUGAR el pago a título de indemnización complementaria por daños y perjuicios del monto de dinero por concepto de cánones insolutos.

CUARTO: Se exonera a la parte demandada del pago de la condena de las costas, por no haber resultado totalmente vencida.

QUINTO: Por cuanto la presente decisión se dictó y publicó dentro del lapso legal establecido para ello, el Tribunal hace innecesaria la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil catorce (2.014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-

ABG. FELIX ANTONIO MATOS
JUEZ TITULAR

ABG. CARMEN B. MORENO PÉREZ
SECRETARIA
FAM
En la misma fecha y previa las formalidades legales, se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres y veinticinco minutos (3:25 p.m) de la tarde, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

ABG. CARMEN B. MORENO PÉREZ
SECRETARIA

La Suscrita Secretaria del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, CERTIFICA: la exactitud de lo anteriormente trascrito por ser fiel traslado de su original tomado del expediente N° 002-2014 relacionado con el juicio seguido por GABRIEL OLIFEROW GRIGORIEW su carácter de Arrendador y Heredero ab intestato de la Sucesión NICOLAY OLIFEROW CZUZYNOVA contra BISANCIO DE JESUS SULBARAN RIVERA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL. Debidamente autorizadas por el ciudadano Juez y certificadas por la persona que suscribe a los fines de su archivo en el Tribunal. San Cristóbal, 14 de julio de 2014.

ABG. CARMEN B. MORENO PEREZ
SECRETARIA
FAM/mr.-