REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 204º y 155º Parte Demandante: Ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, colombiano, titular de la cédula de identidad N° E-81.295.642, hábil y domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira. Apoderado Judicial de la Parte Demandante: Abogado JOSÉ ANTONIO RONDÓN, titular de la cédula de identidad N° V-3.619.350, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.260. Parte Demandada: Ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.795.507, hábil y domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira. Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: Abogados GISELA COROMOTO SÁNCHEZ PRIETO y HENRY FLORES ALVARADO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.230.580 y V- 3.793.652 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.850 y 24.553, respectivamente. MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta. EXPEDIENTE N° 17.969-2009 PARTE NARRATIVA Se inicia la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, debidamente asistido de abogado, en contra de la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, en cuyo escrito libelar expone: Que el día 23 de junio de 2006, celebró con la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-1.795.507, un contrato de Opción de Compra Venta mediante documento autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 23-06-2006, inserto bajo el N° 42, Tomo 94, sobre un inmueble consistente en una casa para habitación ubicada en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, signada con el N° 3-2, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el cual fue adquirida por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, el 02-03-2001, bajo el N° 23, Tomo 008. Que en la cláusula segunda del precitado contrato quedó establecido: “el precio convenido y estipulado por ambas partes para la venta es de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) que el comprador se compromete a pagar de la siguiente forma: Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) que entrega en este acto y el saldo deudor que es la cantidad de Quince Millones Bolívares (Bs. 15.000.000,00) los pagará en un solo pago que hará en el lapso de un año contado a partir de la presente fecha y en caso de ser requerido las partes acuerdan como límite máximo de prórroga los cuatro meses subsiguientes a la última fecha de pago indicada, en cuyo caso la nueva fecha de pago serán fijados dentro de dicho lapso de común acuerdo entre las partes…”. Que de acuerdo a la citada cláusula y lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato suscrito tiene fuerza de ley entre las partes, por lo tanto el precio convenido entre las partes por la venta (para ese año 2006) es la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00), de los cuales la compradora pagó la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) al momento de la firma del documento del contrato, el plazo dado por el vendedor a la compradora para pagar la cantidad restante en un solo pago era de un año contado a partir del 23-06-06, por lo que su vencimiento fue el 23-06-2007 y, de ser requerido por las partes se acordó un máximo de prórroga de cuatro meses subsiguientes a la fecha de pago indicada, cuyo lapso se inicia el 23-06-2006 y terminó el 23-06-2007, prórroga que debió ser requerida por ambas partes y las nuevas fechas se fijarían por ellas de común acuerdo. Que de conformidad con la cláusula quinta del prenombrado contrato, quedó establecido: “…es entendido que si las partes contratantes incumplieren una de las cláusulas estipuladas en este documento, el vendedor quedará obligado a reembolsarle lo pagado por la compradora hasta el momento del incumplimiento, sin que opere indemnización alguna para cualquiera de las partes, por lo tanto quedaría resuelto de pleno derecho el presente contrato…”. Que habiendo transcurrido un año exactamente de la firma del precitado documento en el mes de julio del año 2007, en cumplimiento de la cláusula segunda por cuanto no hubo requerimiento de las partes de mutuo acuerdo le exigió a la opcionante compradora el pago único de los Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) que adeudaba, no siendo pagados en ese momento; no obstante en el mes de septiembre del año 2007 pasados más de cuatro meses de la prórroga estipulada en la cláusula segunda, la opcionante compradora tampoco pagó la suma pendiente, y a la fecha de hoy 07-01-2009, aún no la ha pagado, por lo que de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta, al incumplir la opcionante compradora con el pago, el convenio quedó resuelto de pleno derecho. Que en fecha 26-02-2008, introdujo escrito por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por medio del cual solicitó al Tribunal se notificara a la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, opcionada compradora que: “PRIMERO: Que desde el día 23-07-2007 se le venció el contrato de opción de compra venta y el 23 de octubre la prórroga dada. SEGUNDO: Por tanto llegado el día 30 de marzo de 2008, deberá tomar las previsiones necesarias a los efectos de que me entregue desalojados de bienes y personas y en las mismas excelentes condiciones… Y le notifico que el dinero como le informe en forma verbal desde noviembre de 2007, esta en cheque de gerencia depositado en el Tribunal y que de conformidad con la cláusula del contrato notariado de arras realizado por usted misma, esta a su disposición…”. Que dicha solicitud corrió en el expediente No. 6.526, y el 10-03-2008 quedó notificada la prenombrada opcionada compradora con la firma del recibo de la boleta de notificación. Que con el fin de robustecer, consolidar y ratificar su voluntad incontrovertible de cumplir con el contenido de la cláusula quinta del contrato suscrito, cuyo efectos jurídicos contenido en ella, es que queda resuelto de pleno derecho, fue que el 26-03-2008, introdujo escrito por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por medio del cual solicitó se le notificará a la prenombrada opcionada en compra lo relativo al contrato suscrito, con información similar a la contenida en la solicitud que cursó por ante el Juzgado los Municipios San Cristóbal y Torbes, indicado ut supra. Que habiendo corrido dicha notificación por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario bajo el No. 1.814, el día 21 de abril del 2008, se hizo la correspondiente notificación. Que la precitada opcionada en compra y aquí demandada, haciendo caso omiso a las notificaciones efectuadas, se niega a entregar un local comercial que forma parte de la vivienda objeto de negociación el cual se encuentra ocupando por la fuerza, sin su autorización, sin pago de alquiler o alguna contraprestación desde el mes de agosto del año 2007, lo cual le ha causado una serie de daños y perjuicios por cuanto en el mismo se vende cerveza al detal, trayendo como consecuencia continuos escándalos entre quienes allí concurren y la música a alto volumen que ocasionan una serie de problemas con los vecinos; dejando de percibir la cantidad de Quinientos Mil Bolívares mensuales (hoy Quinientos Bolívares fuertes) por concepto de pago de alquiler desde el mes de agosto de 2008, hasta enero de 2009, lo cual suma Ocho Mil Quinientos Bolívares fuertes por conceptos de cánones de arrendamiento dejados de percibir, debido a que la demandada se encuentra ocupando el local por la fuerza sin que medie autorización alguna. Que, por cuanto como opcionante vendedor ha cumplido con todas las obligaciones establecidas en el contrato, mientras que la opcionante compradora no lo ha hecho, solicita al Tribunal, en primer lugar, se declare la resolución del contrato de opción de compra venta y la entrega del inmueble (local comercial) que ha ocupado sin su consentimiento ni autorización; en segundo lugar el pago de ocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 8.500.000,00) ó lo que es equivalente a ocho mil quinientos bolívares (Bs. 8.500,00) por concepto de daños y perjuicios por concepto de ocupación del local comercial que forma parte de su vivienda, más el monto que se genere hasta que se haga la entrega definitiva del mismo. Y en tercero lugar, la indexación de las cantidades condenadas a pagar. Fundamenta la parte demandante su acción en el contenido de los artículos 1.133, 1.140, 1.141, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273 del Código Civil y, solicita se decrete medida de secuestro sobre el local comercial descrito en el libelo de demanda. (folios 01-38) Por auto de fecha 03 de febrero de 2009, este Juzgado admite la presente demanda, ordena emplazar a la parte demandada para la contestación de la demanda. (folio 40) Por escrito de fecha 11 de febrero de 2009, la parte actora insiste en la solicitud de medida de secuestro. (folios 41 y 42) En fecha 11 de febrero de 2009, la parte actora otorga poder apud acta al abogado JOSE ANTONIO RONDÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.260. (folio 43) En fecha 03 de marzo de 2009, ante la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, el apoderado judicial de la parte demandante solicita se acuerde la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue acordado por auto de fecha 23 del mismo mes y año. Hechas las publicaciones fueron consignadas al expediente el día 03 de abril de 2009. (folios 46 al 53) En fecha 12 de mayo del 2009, se nombra a la abogada Marilia Almari Guerrero como defensora ad-litem de la parte demandada, siendo notificada el 13 de mayo del mismo mes y año. (folios 57 y 58 vto) En fecha 14 de mayo de 2009, la demandada debidamente asistida de abogado presenta escrito de contestación a la demanda (folios 60 al 90), en el que expone lo siguiente: - Como punto previo alega la calificación jurídica del contrato, indicando que el actor en su acción de resolución de contrato expone que celebró con su persona un contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública cuyo objeto era una casa para habitación, ubicada en la calle principal del Barrio Ruiz Pineda signada con el No. 3-2 Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira; y que al analizar su contenido el mismo es de manera pura y simple pero también perfecta e irrevocable donde el actor se compromete a vender a la demandada, la casa indicada por la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,00) y que la compradora se comprometía a pagar tal y como se indicaba en el contrato y el vendedor se obligaba a otorgar la escritura correspondiente de venta una vez pagado el valor total y a reembolsarle lo pagado por la compradora en caso de incumplimiento. Que de dicho contenido se desprende que aun y cuando dice que es de opción de compra por su terminología y naturaleza parece ser un auténtico contrato de compra venta ya que los supuestos contenidos se ajustan al criterio del máximo Tribunal en cuanto a que existen un cruce de voluntades y consentimientos, un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido debidamente saneado y el comprador de entregar el precio pactado y en la forma contenida. Sustenta lo expuesto en criterio jurisprudencial de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, establecida en sentencia No. 0217 del año 2002; en la cual el ponente se apoya en los criterios doctrinarios de los autores Nicolás Vegas Rolando y Luis Aguilar Gorrondona y cuya aplicación en el presente caso obliga a concluir que aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra venta la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no está, por lo tanto solicita que se declare que dicho contrato es de compra venta y no de opción de compra. - Opone como segundo punto previo la defensa de carácter perentorio o de fondo conforme al primer aparte del artículo 361 de la ley adjetiva, esto es la falta de cualidad en el actor ya que si bien es cierto que el ciudadano William Losada Lizcano quien intenta la acción suscribió el contrato del cual pide su resolución, el objeto del contrato ya no es de su propiedad ya que en fecha 26 de mayo de 2008 vendió el inmueble de manera pura, simple, real y efectiva a su familiar LEYDI KATHERINE LOSADA VIVAS, mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira bajo matricula No. 2008-LRI-T33-29, de fecha 26 de mayo de 2008, casi ocho meses antes de intentar la acción que hoy nos ocupa por lo que esta debe ser declarada inadmisible. - Opone como tercer punto previo la presencia de un litis consorcio pasivo necesario, por cuanto del contrato suscrito se desprende que la demandada Isabel Teresa Pérez de Ángel es de estado civil casada, siendo su cónyuge el ciudadano Luis Adolfo Ángel Bonilla, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-8.989.034, tal como será demostrado en la oportunidad procesal correspondiente; y en consecuencia, configurándose un caso de litis consorcio pasivo necesario debido a que la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, sin poderse modificar sino a petición de uno o varios de quienes la integran, por cuanto la obligación contraída comprometía la sociedad conyugal ya que a través del contrato ingresaba un bien a la misma y mal pudiera quedar resuelto dicho contrato para uno y vigente para el otro, por lo que la demanda incoada debe ser declarada inadmisible. - Sin convalidar ningún tipo de vicio y sin renunciar a las defensas de fondo, rechaza, niega y contradice en todos y cada uno de los términos la pretensión de derecho de la parte actora, ya que para llegar al otorgamiento del contrato de compra venta que fue la voluntad de las partes y con base a ello expresó su consentimiento por ser arrendataria del inmueble objeto de contrato, es falso que hubiese suscrito con el presunto actor un documento de opción de compra, rechazando y negando igualmente que éste le hubiese exigido el pago de lo restante del precio convenido en dicho contrato al momento de vencerse supuestamente el plazo para dicho pago, pues desde el mes de diciembre del 2006 comenzó a hacer gestiones para efectuar el pago convenido, siendo infructuosas las mismas, por no encontrar a la parte actora enterándose de una actuación maliciosa por su parte como es el hecho de que el bien objeto del negocio para el momento de otorgar el contrato continuaba hipotecado, lo que era anormal, más cuando el ciudadano Wilmer Losada Lizcano, siempre le mantuvo que no existía ningún tipo de gravamen sobre el inmueble y por ello no se colocó en el texto del documento que contiene dicho contrato, aceptando desde el mes de julio del 2006, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares como parte de pago aun sin haber liberado la hipoteca que mantenía con el ciudadano Armando Morales, la cual fue constituida el 02 de marzo del año 2001. - Que a pesar de lo afirmado anteriormente trató de cancelar el precio pendiente lo cual no fue posible por no poder localizar al señor Losada Lizcano, y fue sorprendente recibir el 10 de marzo de 2008 una notificación para desocupar el inmueble por el supuesto vencimiento del plazo y prórroga dada y, poniendo a su disposición lo pagado mediante cheque de gerencia. Que la prórroga que debía ser dada por consentimiento de ambas partes nunca fue otorgada. - Como prueba de la intención que tenía de cumplir con la obligación contraída el 15 de noviembre de 2007, introdujo por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes bajo el No. 6455 una oferta de pago, en la cual el Alguacil a pesar de las diferentes visitas realizadas no encontró al demandante, quedando ratificado así la imposibilidad de localizarlo y no habiendo sido lograda la notificación de la solicitud anterior su abogado le indicó que no era necesario depositarle al vendedor lo adeudado, por cuanto aun sin encontrarlo eso sería suficiente, pero en el mes de abril del 2008, éste vuelve a notificarlo exigiendo la desocupación del inmueble por vencimiento del lapso y la prórroga, poniendo de nuevo a su disposición el dinero entregado en arras, lo cual es falso puesto que el mismo se entregó como parte el pago del precio convenido por la venta del inmueble y no por tal concepto, y si el contrato quedó resuelto de pleno derecho, se retrotrae al momento de la negociación y para esa época era arrendataria del inmueble. - Niega, rechaza y contradice que ocupa por la fuerza sin la autorización del vendedor un local comercial, ya que él mismo al intentar esta acción señala como documento de propiedad del inmueble y así se indica en el contrato del cual se pide resolución que no aparece incluido ningún local comercial que pudiese ser alegada por cuanto no forma parte del inmueble. - Rechaza por ser falso y contradice lo afirmado por el accionante en cuanto a que el pago debió hacerse en uno solo por cuanto fueron dos, uno en el momento de la firma del contrato y el otro convenido para fecha posterior. - El contrato es de compra venta y no es de opción de compra, no habiendo incumplimiento ni siquiera culposo de su parte, no estando obligada a entregar ni el inmueble que ocupa por ser compradora y que para el momento de dicho contrato prevalece la cualidad de arrendadora, ni los daños y perjuicios reclamados son procedentes ya que según la cláusula quinta de contrato se estableció “sin que opere indemnización alguna para cualquiera de las partes…” por lo tanto el resarcimiento de algún daño o perjuicio no se ha producido, más cuando las normas que rigen estos conceptos son de orden público y al convenir expresamente las partes en el contrato de que no opera indemnización alguna para cualquiera de las partes y que los supuestos daños y perjuicios indicados de manera escueta en el libelo son como producto de la ocupación ilegal de un local comercial que no forma parte de inmueble objeto del contrato de compra venta no es procedente tal reclamación con la corrección monetaria solicitada. - Que tampoco es procedente la resolución solicitada, ya que el contrato de compra venta además de los alegatos tanto de hechos como de derecho explanados supra contiene una condición suspensiva en la cláusula cuarta según la cual “…el vendedor se obliga a otorgar la escritura correspondiente de venta del referido inmueble totalmente solvente y obligándose al correspondiente saneamiento de ley, tal como lo prevé el artículo 1.503 y siguientes del Código Civil Venezolano vigente y demás leyes especiales que rigen la materia, una vez cancelados el valor total aquí convenido por el inmueble…”, condición ésta establecida a favor del vendedor y que tiene carácter de resolutoria ya que depende de un acontecimiento futuro e incierto, pues la obligación nunca estuvo sometida a un término suspensivo-extintivo, a pesar de indicar un plazo para el pago de la diferencia ya que no hubo arras sino parte del pago del precio de venta. - Propone en su escrito de contestación a la demanda, reconvención en los siguientes términos: Que en fecha 23 de junio de 2006 otorgó mediante documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el No. 42, Tomo 94, un contrato de compra venta conjuntamente con el ciudadano William Losada Lizcano, quien en la causa principal lo tipifica como opción de compra sobre un inmueble, cuya ubicación, linderos y demás características constan en dicho contrato. Que el precio establecido para la venta del inmueble fue de la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), recibiendo el comprador a su entera satisfacción como parte de pago del mismo la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) y comprometiéndose el vendedor a otorgar la correspondiente escritura de venta una vez cancelado el valor total del precio convenido por el inmueble, en un plazo de un (1) año con una prorroga de cuatro (4) meses. Que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende no sólo con fuerza obligatoria sino conforme a las normas y principios que rigen su interpretación quedando los contratantes obligados del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, surgiendo doctrinariamente dos situaciones claras y determinadas de todo contrato, la primera es que las estipulaciones contempladas en su texto son expresas, es decir, su interpretación no se presta a dudas y la segunda que las estipulaciones que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueran son susceptibles de interpretaciones por prestarse a dudas por su significado y alcance y se les denominan tácitas, siendo ambas la base de las reglas para cumplir con los contratos, a lo cual se le debe agregar el principio de buena fe en su ejecución, la equidad, la ley y el propósito e intención de las partes. Que en el caso presente como ya indicó, el inmueble objeto de contrato estaba gravado con hipoteca especial de primer grado, por lo que el demandante reconvenido al otorgar un documento a su favor no estaba cumpliendo con sus obligaciones pues estaba recibiendo parte del pago de precio de venta y no liberó la hipoteca, por lo que no está obligada a cumplir con sus obligaciones de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil Venezolano, que contiene la excepción NON ADIMPLETIM CONTRACTUS (Excepción de contrato no cumplido) dándose en el presente caso, las condiciones de procedencia como son: 1.- Tratarse de un contrato bilateral. 2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser culposo. 3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser de importancia, y en este caso es la existencia de una hipoteca que negó al momento del contrato el vendedor, no obrando de buena fe como debe ser la conducta de las partes contratantes. 4.- Que las obligaciones del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo, por lo que el contrato producto de la excepción referida se encuentra suspendido en sus efectos y no lo extingue, lo que la diferencia de la acción resolutoria solicitada en la acción principal, haciendo que dicha suspensión se haga hasta que el vendedor, que ha motivado su oposición, cumpla con su obligación y por lo tanto se vuelve a imprimir vida al contrato. Que de conformidad a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.270, 1.668 del Código Civil en concordancia con el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, reconviene formalmente al ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, ya identificado, por cumplimiento de contrato, bajo la pretensión de que se declare el cumplimiento del contrato de compra venta del inmueble ya descrito en autos. Anexó los respectivos recaudos. (folios 60 al 90) En fecha 16 de junio de 2009, la parte demandada reconviniente, ciudadana Isabel Teresa de Ángel otorgó poder apud acta a los abogados Gisela Coromoto Sánchez Prieto y Henry Flores Alvarado. (folio 91) En fecha 17 de julio de 2009, el Tribunal admite la reconvención y ordena la notificación de las partes. (folio 92) En fecha 04 de agosto de 2009 (folios 95 al 110), el apoderado de la parte demandante reconvenido presenta escrito de contestación a la reconvención en el cual expone lo siguiente: - Que del contenido del artículo 1.168 del Código Civil y la doctrina que invoca haciendo parcial transcripción se colige que tanto en el libelo de la demanda como en la contestación a la misma, así como en la reconvención interpuesta y la presente contestación a la misma, ha quedado plenamente demostrado sin lugar a dudas que la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel ha incumplido con todas y cada una de las obligaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta, sin embargo, mediante la reconvención peticiona judicialmente el cumplimiento de ese contrato en cuyo contenido de acuerdo mutuo y voluntario se establece en la cláusula quinta que en caso de incumplimiento de la obligación del mismo queda resuelto de pleno derecho, lo cual esta previsto en el Código Civil, de igual manera que los contratos deben ser cumplidos tal y como lo han acordado las partes, ya que el mismo es ley para ellas. - Que con la excepción alegada en la reconvención queda demostrada el incumplimiento de la parte reconviniente, por lo tanto pide que se declare sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por dicha parte. - Que rechaza, niega y contradice, la reconvención propuesta por cuanto con ella se ratifica y consolida la cualidad de su poderdante como demandante en el presente juicio quedando desvirtuada la falta de cualidad contradictoriamente alegada como punto previo en el escrito de contestación a la demanda. - Que la reconviniente no ha sido ni es inquilina o arrendataria del inmueble objeto de litigio por cuanto en ningún instante ella ha habitado esa vivienda, como si lo ha hecho el reconvenido desde que la comprara hasta la fecha, no existiendo recibos de pago o contrato que pudieran darle a la reconviniente la condición alegada, tal situación se prueba con la supuesta solicitud de notificación que la demandada hace a su representado por ante un Juzgado de Municipio indicando en su texto que ella está residenciada en la casa No. 3-18 de la Castra, calle principal del Barrio Ruiz Pineda; de igual forma, en el numeral primero donde indica al referirse al inmueble en litigio que lo necesita para vivir ya que no tiene vivienda y la única que tiene es la que ocupa su representado, indicando en el numeral segundo que dicha vivienda debe ser entregada desalojada de bienes y personas. - Que en cuanto a la hipoteca miente la reconviniente al afirmar que desconocía su existencia, por cuanto su hija Omaira Ángel Pérez mandó a redactar el documento de liberación cuyo dinero de pago de honorarios por la cantidad de Quinientos Bolívares por la redacción de ese documento le fue entregado por ella a su poderdante y que al no ser entregados al abogado redactor el demandante tuvo que pagarlos de nuevo, haciéndose tal liberación el 27-02-2007, cinco meses antes del vencimiento del contrato de opción de compra, quedando demostrado así que el vendedor si cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato. - Que niega, rechaza y contradice la afirmación hecha por la reconviniente en cuanto a que al vencimiento de la opción de compra buscó a su poderdante con el fin de pagarle y que nunca éste apareció o no lo encontró por cuanto él siempre ha tenido la casa objeto de litigio como su lugar de residencia y en el garaje de dicha casa del cual la demandada se apropió indebidamente es donde ella tiene un negocio ilegal atendido por su hija (sin pagar ni un centavo de arrendamiento) y destinado a venta ilegal de cerveza, surgiendo de lo antes indicado como interrogantes ¿Por qué no ejerció acción alguna inmediatamente al vencimiento de la opción? y ¿Por qué no ejerció acción alguna después de ser notificada por los correspondientes tribunales donde se indicada que el dinero que había sido entregado en arras se encontraba a su disposición?. - Que la demandada reconviniente mediante la supuesta solicitud de notificación que pretendió hacer a su representado dejó demostrado mediante confesiones que no es arrendataria del inmueble objeto de litigio, por cuanto tiene su residencia en la casa No. 3-18 de la calle principal del Barrio Ruiz Pineda, y que necesitaba la vivienda objeto de controversia para vivir. Igualmente confiesa que la prórroga de la opción de compra se venció el 30 de julio de 2007 y que la solicitud del 15 de noviembre de 2007 a cinco (5) meses del vencimiento de la opción a compra y a seis (6) meses del vencimiento de la prórroga ella no había pagado los Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) adeudados, por lo tanto el contrato de opción de compra venta quedó resuelto de pleno derecho. - Que la constancia que deja el Alguacil del Juzgado Primero del Municipio San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, es prueba de que dicho funcionario para hacer la notificación a su poderdante se trasladó en varias oportunidades a la siguiente dirección: Calle Principal del Barrio Ruiz Pineda, casa No. 3-18 de esta ciudad de San Cristóbal, con lo que se conformaría el delito de fraude y/o estafa, así como la intención premeditada del reconviniente por cuanto la dirección que ella dio al Alguacil fue la dirección donde ella misma habita, y por supuesto, mantenía esa casa completamente cerrada con el fin de cometer el fraude y/o estafa y hacer ver al Tribunal que mi representado no se encontraba en el lugar cuando ella conocía que su dirección era en la casa No. 3-2. - Que la demandada reconviniente manifiesta su intención de cometer el delito de fraude por cuanto en su escrito de reconvención afirma “… no estoy obligada a cumplir con mis obligaciones…” es decir, que ella sólo debe pagar las arras y no el monto del precio de la venta del inmueble, y por lo tanto intentó apropiarse indebidamente de la casa sin pagar el precio de la misma. - Que su poderdante actuó apegado a lo estipulado en el contrato de opción de compra venta y en consecuencia en fecha 10 de marzo de 2008, a través de un Juzgado de Municipios y en fecha 22 de abril del mismo año, a través de un Juzgado de Primera instancia hizo las correspondientes notificaciones con indicación del vencimiento de los plazos concedidos y poniendo a disposición de la notificada del dinero entregado por concepto de arras. - Que en cuanto a la venta que su poderdante hizo a su hija Leidy Katherine Losada en fecha 26 de mayo de 2008, se llevó a cabo diez (10) meses después de la opción de compra, lo cual sucedió el 23-07-2007, cuando éste se encontraba en plena disponibilidad de su propiedad por cuanto el cumplimiento de la cláusula quinta del contrato de opción a compra estableció que el incumplimiento por la parte opcionante compradora daba por resuelto de pleno derecho el convenio suscrito. Que la compradora aún cuando es hija del demandado es sargento de la Guardia Nacional teniendo suficientes entradas económicas para comprar cualquier apartamento o casa, además de que el Código Civil no prohíbe la venta entre padres e hijos; además la casa tenía que estar a su nombre por cuanto la institución (Guardia Nacional) se lo exigió para darle el beneficio económico para la necesaria remodelación de esa vivienda. - Que es falso que la demandada reconviniente no deba pagar a su representado nada por daños y perjuicios porque así lo especifica el contrato de opción de compra venta, pues ella se apropió y se niega a devolver a su defendido un local comercial (antiguo garaje de la vivienda) que se encuentra dentro del inmueble; que esta apropiación indebida que tiene desde el mismo momento que se firmó la opción de compra venta el 23-06-2006 no ha pagado absolutamente nada de arrendamiento o cualquier otra contraprestación por el uso y abuso indebido de ese local, ocasionando escándalos e incomodidad a los vecinos por la venta de cerveza sin ningún tipo de permisos que allí funciona. Que esta reclamación esta convalidada por la Jurisprudencia reiterada, pacifica y continua del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual en caso de que no se pague alquiler por el uso de una vivienda, habitación o local, se deben demandar no el pago de los cánones de arrendamiento sino los daños y perjuicios por su uso sin contraprestación alguna. - Solicita que sea declarada sin lugar la reconvención planteada en contra de su poderdante. (folios 95 al 106) En fecha 30 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida William Losada Lizcano, presenta escrito de promoción de pruebas. (folios 117 al 130). En fecha 05 de octubre de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas. (folios 131 al 149). Por sendos autos de fecha 08 de octubre de 2009, fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes y, por sendos autos de fecha 19 del mismo mes y año fueron admitidas las pruebas presentadas. (folios 150 al 153) En fecha 16 de diciembre del 2009, la parte actora a través de su apoderado judicial presenta escrito de informes en el cual en primer lugar presenta una síntesis del contenido del libelo de demanda, haciendo énfasis en las cláusulas que sirven de soporte a la pretensión reclamada; en segundo lugar, de igual manera resume los alegatos de la contestación a la reconvención y, en tercer lugar, hace una valoración de las pruebas que a su entender favorecen la pretensión de su representado. Finalmente, establece un conjunto de conclusiones sobre lo que considera que sirve para declarar la demanda con lugar sin agregar en ningún caso elementos que pudieran ser útiles para traer al juez elementos de convicción en la resolución de la causa. (folios 192 al 220) En fecha 22 de Enero de 2010, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, presenta escrito de observación a los informes presentados por la parte demandante reconvenida en el cual no se agrega nada de intereses para la resolución de la causa. (folios 221 al 223) PUNTOS PREVIOS FALTA DE CUALIDAD Previo a realizar cualquier consideración sobre el mérito de la causa, quien aquí decide, debe pronunciarse sobre la defensa opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, relativa a la falta de cualidad tanto activa como pasiva, y lo hace bajo las siguientes consideraciones: Sobre la falta de cualidad se debe destacar que la misma es entendida como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo, idoneidad ésta que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito acerca del asunto controvertido. En este mismo sentido, el Dr. Fernando Martínez Riviello, en su libro “Las Partes y los Terceros en la Teoría General del Proceso”, establece que si bien es cierto que el carácter de parte procesal se adquiere con independencia de la titularidad de la relación sustancial, lo normal es que los sujetos procesales (sujeto activo y sujeto pasivo) coincidan con los sujetos de la relación sustancial o de fondo controvertida en el juicio. Esta identidad lógica entre las partes de la relación procesal y las partes de la relación sustantiva constituye un dato necesario para determinar el concepto de legitimatio ad causam, requisito este necesario para que pueda estimarse favorablemente la demanda y el cual no debe confundirse con la capacidad procesal lo que constituye un requisito de validez de la relación jurídico procesal. Refiere de igual modo este autor, el criterio sostenido por el Dr. Luis Loreto, cuyos razonamientos han sido acogidos y reiterados por la jurisprudencia y doctrina venezolana, al manifestar éste que: “… la cualidad entendido de esa manera, se manifiesta en el proceso en una demostración de identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado; en suma, se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona a quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera.” Sigue refiriendo que el maestro Luis Loreto ha enseñado que: “… siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos, de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en la autoridad de la cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.” En efecto, la cualidad deviene de la demostración de la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho y lo hace valer, así como de la persona a quien se le reclama dicho derecho en juicio; por lo que alegada la falta de cualidad de alguno de los sujetos procesales, la situación queda circunscrita a establecer si los que figuran como titulares activos o pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso, son quienes tienen cualidad para intentar y sostener un juicio. Para mayor abundamiento, es oportuno referir lo que sobre la Legitimación a la causa, ha dicho en diversas oportunidades nuestro Máximo Tribunal, siendo un ejemplo la Sentencia N° 202 de fecha 19-02-2004 de su Sala de Casación Civil: “La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”. El referido criterio, pone de manifiesto que la cualidad o interés debe existir al momento de incoarse la acción, por cuanto se constituye un presupuesto de la pretensión, el cual debe ser examinado por el órgano jurisdiccional para reconocer la titularidad de los derechos e intereses, así como las obligaciones existentes entre los sujetos procesales, es decir, entre el demandante (quien acude ante el órgano jurisdiccional para solicitar la satisfacción de su interés) y el demandado (contra quien se dirige o se invoca ese interés). Así las cosas y en virtud de las defensas efectuadas por la parte demandada de falta de cualidad tanto activa como pasiva, pasa este Juzgador a verificar dichos presupuestos procesales, iniciando como sigue: FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Con relación a la cualidad de la actora para interponer la presente acción, debe este Sentenciador examinar el alegato expuesto al respecto: Indicó la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, debidamente asistida de abogado, en su escrito de contestación que el demandante no tiene la cualidad para sostener el presente juicio, en virtud de que el ciudadano William Losada Lizcano suscribió el contrato de opción de compra del cual pide su resolución, y siendo que el objeto del contrato ya no es de su propiedad, debido a que vendió el inmueble de manera pura y simple, real y efectiva a su familiar Leidy Katherine Losada Vivas, titular de la cédula de identidad N° V-17.109.074, mediante documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, inserto bajo matricula No. 2008-LRI-T33-29, de fecha 26 de mayo de 2008. En tal sentido, es indispensable aludir al artículo1.166 del Código Civil, que establece: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley.” Tal disposición evidencia que, siendo el contrato producto de la voluntad de las partes, en principio solo puede producir efectos para ellas y no para terceros, quienes son extraños al contrato. De modo que, sólo el titular del derecho de crédito (acreedor) puede exigir el cumplimiento de la obligación, y solo el deudor es la persona que está obligada a cumplir con la obligación. De allí que, a un tercero extraño a la relación contractual, no puede ni exigir el cumplimiento ni tampoco estar obligado a cumplir. Cónsono con ello, para precisar que se entiende por partes y por terceros, los doctrinarios Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones Derecho Civil III”, señalan: “Por partes se entiende las personas que por acto de su propia voluntad han celebrado el contrato, que han consentido en crear un vínculo jurídico entre ellas, comprometiendo sus respectivos patrimonios. Estas personas pueden intervenir personalmente en la celebración del contrato, o estar representadas en su perfeccionamiento sea esa representación de origen legal o convencional.” “Los terceros son las personas cuya voluntad de ninguna manera ha intervenido en el contrato.” Ahora bien, en el caso de marras, de la revisión efectuada a las actas procesales, se evidencia la existencia del precitado documento de venta efectuada entre los ciudadanos William Losada Lizcano y Leidy Katherine Losada Vivas, sobre el inmueble objeto de la presente litis, no obstante en el caso de autos se está pidiendo la resolución del contrato de opción de compra venta y, en el mismo las partes contratantes fueron los ciudadanos WILLIAM LOSADA LIZCANO e ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, lo que indica que son éstas las únicas que podrían pedir su respectiva resolución, siendo que la venta efectuada entre los ciudadanos William Losada Lizcano y Leidy Katherine Losada Vivas, es materia que se debe dilucidar por otro juicio distinto al que aquí se discute. De modo que, por lo expuesto, consecuencialmente le atribuye el carácter de parte interesada al demandante en las resultas del juicio en comento, surgiendo para sí una válida y eficaz cualidad y el interés jurídico actual que se necesita para ser sujeto activo en este juicio, lo cual trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia, sobre la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada. Así se decide. FALTA DE CUALIDAD PASIVA Respecto a la cualidad pasiva, la demandada planteó la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, pues a su decir, ante la celebración de un contrato de opción de compra venta, en la cual la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel es de estado civil casada, se requiere del llamamiento a juicio de su cónyuge ciudadano Luis Adolfo Ángel Bonilla, titular de la cédula de identidad N° V-989.034, para la debida integración de la litis. Si bien la regla es que en un proceso deben concurrir, al menos dos partes: la actora o demandante y la demandada. Puede ocurrir también que en el proceso haya pluralidad de personas integrando una o ambas partes, lo que origina la figura procesal denominada litisconsorcio, o sea, cuando hay un interés común entre varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación substancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación. Con relación a lo que se debe entender por litisconsorcio, el tratadista Manuel Osorio en su Obra: “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales” (P. 437), lo conceptualiza como sigue: “Actuación conjunta de diversas personas en un juicio, ya intervengan como actoras o como demandadas. Cuando varios demandantes actúan frente a un demandado, el litisconsorcio se denomina activo; cuando un actor procede contra varios demandados, el litisconsorcio se denomina pasivo; y cuando varios demandantes entablan acción frente a varios demandados, el litisconsorcio se denomina mixto. Se trata de un procedimiento encaminado a simplificar el litigio y a asegurar una resolución uniforme. Si el litisconsorcio procede de la iniciativa particular, se le designa como facultativo; de imponerlo la ley, se le califica de necesario…” Por su parte, el doctrinario Arístides Rengel Romberg, define el litisconsorcio como: "la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro". El referido criterio doctrinal respecto al litisconsorcio, ha formulado la distinción más apreciable del mismo, el cual viene dada por el carácter de voluntario o necesario cómo concurren las partes al proceso. Siguiendo esta idea, el litisconsorcio voluntario o facultativo se caracteriza por contener varias causas o relaciones sustanciales discutidas en el juicio, conexas entre sí por el objeto y la causa de pedir o sólo por la causa de pedir, cuya acumulación bajo la unidad de una sola relación procesal permite la ley en razón de dicha conexión. Por su parte, el litisconsorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, ya que la cualidad activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas. Así el maestro Piero Calamandrei, en sus “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, sobre el particular expresa: "En el litis consorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es una sola, y una sola la acción; pero como la relación sustancial es única para varios sujetos, en forma que las modificaciones de ellas, para ser eficaces tienen que operar conjuntamente en relación a todos ellos, la ley exige que al proceso en que hay que decidir de esa única relación, sean llamados necesariamente todos los sujetos de ellas, a fin de que la decisión forme estado en orden a todos ellos". Cónsono con ello, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 223 en fecha 30-04-2002, indicó lo siguiente: “La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de liticonsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos.” De lo precedentemente transcrito, se evidencia que la integración del litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible dividirla en cuanto a su resolución por el número de personas. En línea con lo expuesto, se colige que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir supone una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, toda vez que la finalidad del litisconsorcio necesario, se debe a que tales personas pueden resultar perjudicadas, porque a todas ellas va a alcanzar la cosa juzgada, y de no estar todas presentes se infringiría el principio jurídico natural del proceso de que "nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído”. Siguiendo este orden de ideas, y en el caso específico resulta oportuno verificar lo previsto por el legislador de la legitimación de los cónyuges en juicio, para lo cual se debe observar los supuestos previstos en el artículo 168 del Código Civil, el cual es como sigue: “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañía, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos, de legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. (Negritas y subrayado del Juez). Para mayor abundamiento del estudio acerca de la necesidad de determinar la naturaleza de la acción ejercida para constatar la legitimación necesaria en juicio, conforme a los casos previstos en el artículo 168 del Código Civil, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 2014, de fecha 01 de diciembre de 2006, estableció lo siguiente: “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañía, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos, de legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. En cuanto al primer supuesto, previsto en el encabezamiento de la citada disposición legal -administración por cada cónyuge de los bienes obtenidos por sí mismos- se observa, que si bien los bienes obtenidos por el cónyuge, en virtud de su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, pertenecen a la comunidad conyugal, no obstante el legislador permite que éstos sean administrados por el cónyuge que los aporta. Asimismo, respecto de la legitimación en juicio para estos actos -bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges por su trabajo o cualquier otro título legítimo- establece el citado artículo, que dicha legitimación “corresponderá al que los haya realizado”. (Se precisa resaltar que el término “al” -contracción de la preposición “a” y el artículo el-, indica de suyo, a uno solo de los cónyuges). De tal modo que este supuesto, previsto inicialmente en el artículo 168 del Código Civil, no sólo se refiere a la administración que puede efectuar cada cónyuge, por sí solo, sobre los bienes adquiridos por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, sino también establece que, para estos casos, la legitimación en juicio, “corresponderá al que los haya realizado”. Tanto es así, que el citado artículo, una vez finalizado el párrafo relativo a esta legitimación para actuar en juicio en los casos ya mencionados, de manera seguida -punto y seguido- determina que “Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes inmuebles sometidos a régimen de publicidad, acciones… así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. (negritas y subrayado propio). De la expresión “Se requerirá del consentimiento de ambos”, como ya se señaló, separada por punto y seguido del párrafo anterior, relativo a la “legitimación en juicio, para los actos” señalados en el encabezamiento del artículo en referencia -bienes adquiridos por cada cónyuge por su trabajo o por cualquier otro título legítimo- resulta manifiesto que dicha frase “consentimiento de ambos” se refiere a los casos de enajenación a título gratuito u oneroso o gravámenes sobre los bienes gananciales, respecto de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades, en cuyos casos, “la legitimación en juicio para las respectivas acciones, corresponderá a los dos en forma conjunta. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”. Ahora bien, de la expresión “En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta”, se observa con claridad que el mismo se refiere a los casos nombrados allí, taxativamente, pues el legislador no incluyó en estos supuestos de legitimación conjunta -mencionados expresamente- los casos de administración y adquisición de bienes por cada uno de los cónyuges, por su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; ello así, por cuanto en la primera parte del mencionado artículo el legislador puntualizó la legitimación en juicio para estos casos de administración y adquisición de bienes por cada cónyuge, la cual como se señaló, “corresponderá al que los haya realizado”. (…omissis…) Ahora bien, el caso que nos ocupa versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de compra venta, por cuanto, entre otros argumentos, la parte demandada -Muro Construcciones, C.A. MUROCA- se obligó a edificar una vivienda especificada en el respectivo libelo de demanda en un lapso determinado, por lo que la parte actora demandó a la referida compañía para que conviniera, o sea declarado por el Tribunal que la misma proceda “sin plazo alguno, a efectuar a su favor la tradición legal de la parcela…”, allí detallada. De lo anterior se observa que en el presente caso, no obstante que el inmueble objeto de litigio fue declarado de la comunidad conyugal, no se está en presencia de una enajenación a título gratuito u oneroso del mismo, ni de la constitución de un gravamen sobre dicho bien, requisitos éstos que, de conformidad con el artículo 168 del Código Civil, resultan indispensables para subsumir el caso de autos en aquellos en que la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponde a ambos cónyuges. Por el contrario, en el caso que nos ocupa, observa la Sala que la demanda ejercida, lejos de procurar la sustracción de un bien de la comunidad conyugal o constituir un gravamen sobre el mismo, implica la adición de un bien a la comunidad de gananciales. (Negritas de la decisión y Subrayado del Tribunal) Del criterio jurisprudencial transcrito, el cual deja claro la legitimación de manera individual y en forma conjunta de los cónyuges para actuar en juicio y, en aplicación al caso bajo estudio, al revisar que la naturaleza de la acción ejercida, es de resolución de contrato de opción de compra venta, reconvenido el accionante por cumplimiento de contrato, con la suscripción del contrato efectuada con la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, ésta persigue la adición de ese bien a la comunidad de gananciales, de modo que, la presente situación fáctica no comprende un acto de enajenación o de gravamen, en cuyo caso se requiere el consentimiento de ambos cónyuges; por ende, no es uno de los casos en que la legitimidad en juicio corresponda de manera conjunta a ambos, ya que se encuentra excluido del régimen especial de legitimación conjunta prevista en el artículo 168 ejusdem. En consecuencia, la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, tiene legitimación para sostener el presente juicio, por cuanto no existe un litisconsorcio pasivo necesario con su cónyuge Luis Adolfo Ángel Bonilla, por lo que considera quien aquí decide, que no es procedente la defensa de falta de cualidad pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandante. Así se decide. CALIFICACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO La parte demandada en la oportunidad de la contestación se opuso a la calificación del contrato de opción de compra que hiciera el demandante, por cuanto, a su decir, al momento de la suscripción del mismo se celebró un contrato de compra venta. En tal sentido, es de imperiosa necesidad interpretar el contrato suscrito y darle la calificación jurídica que se desprende del contenido como expresión de la voluntad de las partes al contratar, previo a lo cual, este Juzgador hace las siguientes consideraciones: La calificación jurídica del contrato consiste en determinar, a través de su interpretación, el tipo de contrato nominado dentro del cual se enmarca la convención celebrada por las partes. Se trata de una cuestión de derecho, por lo que aun faltando el alegato de alguna de las partes, el Juez debe calificar el contrato, pese a lo que conste como acuerdo expreso por quienes lo suscriben, atribuyéndole incluso una calificación distinta a la que procede, ya que la correcta calificación resulta necesaria para determinar cuáles son las normas imperativas y supletorias aplicables, tomando en cuenta los derechos y obligaciones que quedaron aceptados por expresa voluntad de quienes establecieron la relación jurídica. En el Código Civil vigente, no se encuentra norma alguna que regule la interpretación de los contratos, sin embargo, en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se establecen ciertas reglas que determinan la conducta que debe seguir el juez al interpretar el contrato, dejando establecido que: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito e intención de las partes o los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley de la verdad y de la buena fe.” Por su parte, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en sentencia proferida el 31 de mayo de 2005 (Exp. No AA20-C-2004-000124), dejó sentado: “...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: ‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’ “Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato....” En consecuencia, en aplicación de la norma legal y el criterio expuesto ut supra el cual este juzgador lo hace propio, la interpretación tiene como punto de partida que en el encabezamiento del contrato suscrito el 23 de junio de 2006 las partes lo definieron en los siguientes términos: “…Entre los ciudadanos WILLIAM LOSADA LIZCANO (…omissis…), por una parte y la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL (…omissis..),. Por medio del presente documento declaro he convenido en celebrar el presente convenio de OPCIÓN DE COMPRA, de manera pura y simple, perfecta e irrevocable, sometiéndose a las siguientes cláusulas. PRIMERA: el ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, se compromete a vender a la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ANGEL (sic), y esta a su vez a comprarle, una casa para habitación signada con el # 3-2, …omissis…” (Resaltado del Juez) En consecuencia, habiéndole otorgado las partes la denominación específica de OPCIÓN DE COMPRA, el vendedor asume el compromiso de vender y la compradora de comprar, con la particularidad de que dicha “OPCIÓN” fue complementada con las expresiones de “pura y simple, perfecta e irrevocable”, con lo que se incorporan elementos importantes que pueden marcar un cambio en la calificación establecida y que obliga a establecer las diferencias que prevalecen entre un contrato de opción de compra venta y otro de compra, para lo cual resulta útil evocar el criterio sentado en la sentencia N° 217, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30-04-2002, según el cual: “… Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. Del criterio parcialmente transcrito y al cual este juzgador se adhiere, se evidencia claramente la diferencia que existe entre los referidos contratos, destacándose que el primero de ellos es un contrato preparatorio, el cual engendra una obligación de hacer o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que el segundo es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. Subsumiendo dichas consideraciones en el caso bajo análisis, se constata de la cláusula PRIMERA del contrato, que el demandante ciudadano William Losada Lizcano, se comprometió a vender y la demandada, ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel se comprometió a comprar el inmueble identificado ut supra, estableciendo el precio que ésta debería pagar por el mismo y el tiempo previsto para hacerlo, habiendo entregado para la fecha de su firma una cantidad por dicho concepto. Por su parte, el vendedor asume la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, una vez cancelado la totalidad del precio. Por otra parte, se desprende de la cláusula TERCERA del contrato suscrito que el vendedor transfiere a la compradora la posesión del inmueble objeto del contrato, lo cual aunado a lo precedentemente señalado, desvirtúa la esencia y naturaleza de la opción de compra venta y se ubica en el marco de una convención donde se asume la obligación de dar y que nos ubica en la realización de una venta de inmueble objeto de litigio, con el pago a plazo de su precio. En consecuencia, este Juzgador debe concluir, que el documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de fecha 23-06-2006, bajo el No. 42, Tomo 94, contiene un contrato bilateral de compra-venta entre quienes lo suscribieron, ciudadanos WILLIAM LOSADA LIZCANO e ISABEL TERESA PÉREZ ÁNGEL, pues más allá de una promesa conllevaba la ejecución de actos que como obligaciones asumidas y derechos transferidos dejaron de ser preparatorios y se convirtieron en beneficios tangibles para la compradora a favor de quien nace un provecho sobre la cosa objeto del contrato, mientras que para el vendedor de igual forma, al recibir como contraprestación una determinada cantidad de dinero como parte de su precio, aun cuando quedara pendiente una porción del mismo que por voluntad expresa de las partes se haría dentro de un lapso determinado, lo cual configura la existencia legal de un contrato bilateral de compra venta con pago de su precio a un determinado plazo. Así se decide. ESTADO DE LA CONTROVERSIA En virtud de la presente demanda de Resolución de Contrato la parte actora pretende que la parte demandada convenga o este Órgano Jurisdiccional declare resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre ellos el 23 de junio de 2006, según documento inserto bajo el N° 42, Tomo 94 por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, donde figura el demandante como propietario del inmueble objeto del mismo y la demandada, ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, como compradora, en virtud de que ésta no cumplió el pago total de su precio en el tiempo convenido por lo que le hizo la respectiva notificación para que recibiera el monto ya pagado y, por vía de consecuencia, le entregue el inmueble objeto de dicho contrato, sobre una parte del cual ejerce actividades comerciales sin que medie autorización alguna de su parte. Por su parte, la demandada rechaza, niega y contradice la pretensión de la parte actora, desconoce la condición de opción de compra venta del contrato suscrito asumiendo que el mismo es de venta, rechaza y niega que el actor le hubiese exigido el pago restante del precio convenido en el contrato de venta firmado en el mes de julio del 2007, al momento de vencerse supuestamente el lapso del pago, habiendo hecho gestiones desde el mes de diciembre de 2006, para el pago del mismo, siendo infructuosas las mismas, por lo que no hubo incumplimiento ni siquiera culposo de su parte. Asimismo, señala que no está obligada a entregar el inmueble que ocupa por ser compradora y al momento del contrato tenía cualidad de arrendataria, que los daños y perjuicios reclamados no son procedentes. Expone que ella trató de cumplir con todas sus obligaciones contempladas en el contrato, enterándose que el bien inmueble objeto de venta se encontraba gravado con hipoteca especial de primer grado desde el año 2001 a favor del ciudadano Armando Morales, por lo que el demandante incurrió en incumplimiento de sus obligaciones, ya que al momento de otorgar el documento recibió parte del pago del precio convenido y no liberó la hipoteca, razón por la cual no está obligada a cumplir con sus obligaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil. Finalmente, con base a la alegada excepción “non adimpletus contratus” propuso reconvención por cumplimiento de contrato. APRECIACION Y VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LA CAUSA PRINCIPAL I.- PARTE DEMANDANTE I.a. Consignadas con el libelo de demanda: 1.- Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes, de fecha 02-03-2001, inserto bajo el No. 23, Tomo 008, Protocolo 01. Este instrumento no habiendo sido impugnado por la contraparte se le concede valor pleno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando evidenciado del mismo que la parte actora era el propietario del bien inmueble objeto de negociación con la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel. 2.- Copia certificada del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal estado Táchira, de fecha 23-06-2006, bajo el No. 42, Tomo 94 y, que contiene contrato de compra venta entre las partes. Este instrumento por emanar de funcionario competente se valora como documento público conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil. Queda demostrado con esta prueba que las partes celebraron un contrato de compra venta sobre una casa para habitación, signada con el N° 3-2 y ubicada en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, conviniendo en un conjunto de cláusulas destinadas a regular sus obligaciones, entre las que se destaca que el precio del bien inmueble era la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000,000,oo), hoy cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), habiendo pagado la demandada en el acto de otorgamiento de dicho documento la cantidad de veinticinco millones de bolívares hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) y pagaría la cantidad restante es decir, quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) en el lapso de un año, contado a partir de dicha fecha y en caso de ser requerido las partes acuerdan como límite máximo de prórroga los cuatro (4) meses subsiguientes a la última fecha de pago indicada y en caso de nuevas prórrogas se fijarían dentro de dicho lapso de común acuerdo entre las partes. 3. Copia simple de ocho (8) folios que forman parte del expediente No. 6526 que como solicitud corrió por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Esta prueba se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con dicho instrumento que el demandante ciudadano William Lozada Lizcano notificó el día 10 de marzo de 2008 a la demandada ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, que el 23 de julio de 2007 se venció el contrato de opción de compra venta y el 23 de octubre la prórroga dada. Igualmente, que llegado el 30 de marzo de 2008 debería entregar el inmueble objeto de controversia desalojado de bienes y personas y que el dinero que le corresponde devolverle se encuentra en cheques de gerencia depositado en el prenombrado tribunal. 4. Copia certificada de once (11) folios que forman parte del expediente N° 1814, que como solicitud cursó por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario. Dicha prueba por ser emanada de funcionario competente, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con la misma que en fecha 17 de abril de 2008 fue hecha la solicitud de notificación del demandante a la demandada, ciudadana Isabel Teresa Pérez Ángel referida al agotamiento de los lapsos para el pago, el desalojo del inmueble y la consignación del dinero a ser devuelto, la cual fue cumplida en fecha 22 de abril del 2008. I.b. Promovidas durante el lapso legal: 1.- Mérito favorable de las actas y autos que conforman el expediente, incluyendo el libelo de demanda y la contestación a la reconvención planteada. Siendo pacífico y reiterado el criterio emanado de nuestro Máximo Tribunal, en cuanto a que el mérito favorable de los autos no es susceptible de valoración, ya que no constituye un medio probatorio, por cuanto ello resulta del apreciación y valoración del acervo probatorio traído al proceso y que en materia probática constituye una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, este Tribunal considera que es improcedente valorar tales alegaciones y, que además se complementa con el criterio jurisprudencial sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004, según el cual: “…en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte….”. 2. Testimoniales de los ciudadanos ZULEY JOSEFINA UZCATEGUI MORA, titular de la cédula de identidad N° V-12.233.268; MARIA EUGENIA SUA, titular de de la cédula de identidad N° V-23.180.880; ESTEBAN DEL CARMEN DÍAZ ROSALES, titular de la cédula de identidad N° V-1.520.976. Con relación a dichas testimoniales se observa que de los testigos evacuados, dos de ellos, la ciudadana, Zuley Josefina Uzcátegui Mora y el ciudadano Esteban del Carmen Vivas Rosales, son personas hábiles para declarar y tienen conocimiento sobre la propiedad del bien objeto de contrato de opción de compra venta, siendo contestes en que conocen al ciudadano William Losada Lizcano, señalando además de que dicho ciudadano es quien ha vivido y vive actualmente en una parte de la casa ubicada en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, N° 3-2, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira; mientras que el resto de la misma está conformada por dos locales comerciales, uno de ellos siendo ocupado por la testigo, ciudadana María Eugenia Sua Martínez y el otro por una persona que identificaron como Omaira, presuntamente ligada por parentesco con la demandada reconviniente. En tal sentido, esta prueba con respecto a los testimonios rendidos por los ciudadanos identificados ut supra se aprecia, por ser personas hábiles y capaces, que conocen la situación sucedida; sus dichos no son contradictorios entre si, es decir, son contestes en sus declaraciones por lo arriba narrado a favor de la pretensión del demandante, por lo cual se le confiere el valor contenido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Con relación al testimonio de la prenombrada, María Eugenia Sua Martínez, el mismo no se le atribuye valor probatorio alguno por cuanto emana de quien admitió estar vinculada a la parte actora por efecto de una relación arrendaticia y, por ende, comulga o se siente comprometida a comulgar con los intereses que le son propios a su arrendador y demandante en la presente causa. 3.- Prueba de Confesión: De conformidad con los artículos 1.400 y 1.401 del Código Civil, contenida en la contestación de demanda y en su reconvención, y de manera concreta en la solicitud de notificación que la demandada reconviniente impulso por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en la cual admite que ella está residenciada en la Castra calle principal del Barrio Ruiz Pineda casa No. 3-18, mintiendo flagrantemente cuando afirma que es arrendataria del inmueble objeto del presente litigio; al igual que cuando en dicha notificación indica que el 30 de julio se le venció la prórroga para que reciba la diferencia por la compra del inmueble de su propiedad. Confiesa en dicha solicitud del 15 de noviembre de 2007, que a cinco (5) meses del vencimiento de la opción y a seis (6) meses del vencimiento de la prórroga ella no había pagado o cancelado los Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000.00). También confiesa que su representado está residenciado en el inmueble objeto del presente litigio ubicado en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, y que dicho inmueble esta identificado con el No. 3-2. También se desprende del encabezamiento de dicha solicitud que la demandada reconviniente está habitando o residenciada en la Casa No. 3-18 de la Castra, calle principal del Barrio Ruiz Pineda del estado Táchira; y que el ciudadano Alguacil del Juzgado por donde corrió tal solicitud hizo la notificación de su poderdante en dicha dirección conformando el delito de fraude o estafa, con la intención premeditada de indicar la dirección donde ella estaba residenciada, manteniendo la casa completamente cerrada con el fin de cometer dicho ilícito. Confiesa igualmente la demandada la intención de cometer el delito de fraude cuando en su escrito de reconvención dice que “…no estoy obligada a cumplir con mis obligaciones…” afirmando así que sólo paga las arras y no a pagar el monto del precio de a venta de inmueble por lo tanto intenta apropiarse indebidamente de la casa sin pagar el precio de la misma. En relación a esta prueba, se debe referir el criterio jurisprudencial sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004, según el cual: “…en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte….”. En consecuencia, subsumido lo promovido en el contenido del criterio jurisprudencial transcrito, este Juzgador no le atribuye condición de medio probatorio y en consecuencia se desecha dada la ausencia del “animus confitendi”. 4. Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal de fecha 02-03-2001, bajo el No. 08, Tomo 013. Por tratarse de un documento que cumple con las formalidades registrales se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene como cierto que el demandante propietario del inmueble objeto de controversia constituyó hipoteca de primer grado sobre dicho bien a favor del ciudadano Armando Morales y por la cantidad ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo). 5. Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal de fecha 27 de febrero de 2007, bajo matricula No. 2007-LRI-T16-25. Dicha prueba por ser un documento emanado de funcionario competente, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se tiene como cierto que el demandante el día 27 de febrero de 2007 liberó la hipoteca que había constituida sobre el inmueble objeto de controversia, por lo que con dicha liberación el demandante podía efectuar la venta definitiva a la demandada en fecha 23 de junio de 2007 o en su respectiva prórroga y cumplir con su obligación. 6. Copia certificada del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal Estado Táchira, de fecha 23-06-2006, bajo el No. 42, Tomo 94 y, que contiene contrato de compra venta entre las partes. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 7. Escrito de solicitud de notificación que cursó bajo el expediente No. 6526 por el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 8. Copia certificada de escrito de solicitud de notificación el cual corrió por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, con fecha de entrada 17 de abril de 2008 y expediente No. 1814. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 9. Inspección Judicial al inmueble signado con el No. 3-2, ubicado en la calle principal del Barrio Ruiz Pineda, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal del estado Táchira. La referida prueba fue promovida en esta causa conforme a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y evacuada en fecha 25-11-2009, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.360 del Código Civil. En dicha inspección el Tribunal dejó constancia que el inmueble objeto del contrato de compra venta, se encuentra ubicado en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, esquina de calle 3 de la Urbanización La Castra, identificado con el N° 3-2, como identificación catastral, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira y de manera inmediata al mismo se encuentra otro, identificado con el N° 3-18. Asimismo, al lado del local donde el tribunal hace la presente actuación se encuentra otro donde aparentemente se desarrolla actividad económica de igual forma bajando por la calle 3 o parte trasera que tiene como uso residencial por el tipo de muebles que allí se encuentran. Igualmente, se dejó constancia que la ciudadana María Eugenia Sua Martínez, al ser la persona requerida para ser notificada de la presente inspección manifestó ocupar el local en condición de arrendataria, indicando que el arrendador es William Losada Lizcano. Asimismo, se dejó constancia que la ciudadana que ocupa el otro local ya mencionado se identificó con el nombre de Omaira Ángel Pérez hija de Isabel Teresa Pérez de Ángel. Siendo el objeto de dicha prueba demostrar la forma cómo se encuentra dividido el inmueble objeto de la presente litis y quiénes habitan el mismo, de la misma quedó probado que para el momento de la Inspección, el inmueble objeto del contrato, se encontraba ocupado, pero no por la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, parte demandada-reconviniente en la presente causa, sino por su hija lo cual se interpreta como el ejercicio de una posesión precaria a nombre de aquélla sobre una parte del referido inmueble. II.- PARTE DEMANDADA II.a. Presentadas con la contestación de la demanda: 1.- Copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, de fecha 26 de Mayo de 2008, inscrito bajo la matricula 2008-LRI-T33-29. Por tratarse de un documento que no fue impugnado y cumple con las formalidades registrales se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se tiene como cierto que el demandante propietario del inmueble objeto de controversia dio en venta a la ciudadana Leidy Katherine Losada Vivas, titular de la cédula de identidad N° V-17.109.074; no obstante, siendo el objeto de la controversia el cumplimiento o no de las obligaciones contractuales por las partes y tal como ya se indicó al resolver el punto previo relacionado con este medio probatorio, para la fecha del otorgamiento del mismo, ya la demandada-reconviniente había incumplido con su obligación principal de pagar el precio, teniendo el demandante la disponibilidad del bien. 2.- Solicitud de notificación al actor que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial bajo el No. 6455, del 20 de noviembre del año 2007. Esta prueba por ser un instrumento emanado de funcionario competente, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con la misma que la demandada ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel tomó la iniciativa accionar un órgano jurisdiccional para notificar al demandante que por cuanto el día 30 de julio de 2007 se le venció la prórroga para que recibiera la diferencia por la compra del inmueble de su propiedad y, por lo que llegado el 30 de marzo de 2007 debería entregar el inmueble objeto de controversia libre de bienes y personas y en las condiciones en que lo vendió, no habiéndose materializado tal notificación según deja constancia el Alguacil del referido Juzgado en fecha 19/06/2008, por encontrar cerrado y sin quien lo atendiera en las oportunidades del traslado. Por las fechas que constan en dicho instrumento, se evidencia que la referida solicitud fue extemporánea por cuanto ya había fenecido el lapso y la prórroga convenida contractualmente. 3.- Copia simple del documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal de fecha 02 de marzo de 2001, inscrito bajo el N° 08, Tomo 013. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 4.- Copia simple del documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal de fecha 02 de marzo de 2001, inscrito bajo el N° 23, Tomo 008, que contiene hipoteca constituida sobre el inmueble en controversia. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 5.- Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de fecha 23-06-2006, bajo el No. 42, Tomo 94 que contiene contrato de compra venta entre las partes. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. II. b. Promovidas en el lapso probatorio: 1.- Mérito favorable de los autos, especialmente la calificación jurídica del contrato, al indicar el actor en su acción resolutoria que el 23 de julio del 2006 con su apoderada celebró un contrato o convenio de opción de compra venta y al analizar su contenido se encuentra que el contrato es de manera pura y simple pero también perfecta e irrevocable donde el actor se compromete a vender a la demandada una casa para habitación. Sobre lo promovido, por estar referida a un aspecto específico que fue objeto de análisis y pronunciamiento en un Punto Previo, como es la calificación del contrato, dejando establecido que el mismo contiene una compra venta con pago a plazo de su precio, con lo cual queda desechada la denominación de opción de compra venta que consta en el documento que lo contiene. En consecuencia, siendo dicho pronunciamiento elemento que regula el desarrollo del proceso, se desecha como medio probatorio que pueda ser objeto de valoración. 2.- Documentales: Documentos Protocolizados por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira: a) El de fecha 26 de mayo de 2008, bajo matricula 2008-RLI-T33-29, mediante el cual el demandante dio en venta a su hija el inmueble objeto de controversia. b) El de fecha 02 de marzo de 2001, bajo el No. 08, Tomo 013. c) El de fecha 02 de marzo de 2001, bajo el No. 23, Tomo 008. Por cuanto estos documentos ya fueron valorados resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 3.- Solicitud de notificación al actor que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial bajo el No. 6455, del 20 de noviembre del año 2007. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 4.- Copia Certificada del Acta de Matrimonio signada con el No, 23, expedida por la Prefectura del Municipio Pregonero del Estado Táchira. Este instrumento por ser emanado de funcionario competente, se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se evidencia que la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel se encuentra casada con el ciudadano Luis Adolfo Ángel Bonilla, sobre lo cual en Punto Previo se dejó establecido que dicho estado civil no afecta su legitimación pasiva para estar en el presente juicio. En consecuencia, la valoración de esta prueba resulta inoficiosa. 5.- Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de fecha 23-06-2006, bajo e No. 42, Tomo 94, que contiene contrato de compra venta entre las partes. Por cuanto esta prueba ya fue valorada resulta inoficioso hacerlo de nuevo. 6.- Proyecto original o borrador de documento por el cual William Losada Lizcano vende a Isabel Teresa Pérez de Ángel el inmueble objeto de controversia. Dicho instrumento, no contiene firma de alguna de las partes en conflicto, del mismo se constata que fue “visado” por la abogada Gisela Sánchez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 125.850, quien funge como apoderada judicial de la demandada reconvincente y contiene en la parte superior izquierda sello húmedo del Colegio de Abogados del estado Táchira, en el cual se indica como fecha de su presentación al mismo el 15 de mayo de 2007; de igual forma, se agrega copia del depósito del Banco Sofitasa, de la misma fecha, por la cantidad de Doscientos Veintinueve Bolívares a la cuenta del Registro Público Primero de San Cristóbal como derechos registrales por dicho documento, no siendo procesado para su otorgamiento. En consecuencia, se desestima el valor probatorio de los referidos instrumentos. 7.- Escrito dirigido al Fiscal Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, por la demandada Isabel Teresa Pérez de Ángel en el cual se denuncia la venta del inmueble objeto del contrato por parte del actor a su hija, consistentes en la denuncia, pruebas y la notificación en calidad de presunto imputado a nombre del actor para que declare por ante la Fiscalía Séptima por delito de estafa, causa penal No. 20-F7-01329-08. Estas pruebas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la denuncia interpuesta por la demandada en contra del demandante, por presuntos delitos contra la propiedad, a dicha probanza este Juez no le concede valor probatorio, por cuanto no aporta elementos de convicción sobre el hecho controvertido el cual versa sobre cumplimiento de las obligaciones contractuales por la resolución de contrato interpuesta por el demandante y la respectiva reconvención de cumplimiento interpuesta por la demandada. 8.- Copia del levantamiento topográfico sobre el inmueble objeto de controversia, elaborado presuntamente como recaudo del documento presentado por la apoderada judicial de la parte demandada ante la oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Estado Táchira. Este instrumento por no ser posible vincularlo al fin para el cual, supuestamente fue elaborado, se desecha del proceso por impertinente. 9.- Testimoniales de los ciudadanos: CRISTOBAL LOSADA GALVIS, titular de la cédula de identidad No. V-26-862.035; LUIS VICTOR AGUILAR SARMIENTO, titular de la cédula de identidad No. V-8.985.187; JOHNNY ALBERTO TAPIA LOPEZ, titular de la cédula de identidad No. V-15.990.799; y JUAN CARLOS BAUTISTA SANDOVAL, titular de la cédula de identidad No. V- 13.146.840. Sobre las testimoniales evacuadas este juzgador observa que el primero de los testigos nombrados no es conteste en sus dichos y no tiene certeza cierta en los mismos, y máxime cuando ante la octava repregunta, ¿Diga el testigo si su domicilio de habitación es la unidad vecinal 8 de la misma casa N° 40 y se encuentra trabajando como albañil lo cual ocupa las horas del día como es que se entera de hechos que han sucedido en el otro extremo contrario del que esta residenciado? , a lo cual contesto. “Yo si vivo en la Vereda 8 Casa N° 40, pero yo frecuento el Barrio Ruiz Pineda, porque ahí viven compañeros de trabajo y yo voy hablar de trabajo y cuadrar cosas de trabajo.” De igual forma, en las otras dos testimoniales rendidas, se aprecia por ser personas hábiles y capaces, que conocen a la demandada y al demandante, pero no conocen la situación controvertida, ya que sus dichos no son certeros y resultan contradictorios entre sí, es decir no son contestes por lo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil al no aportar elementos de convicción en la presente causa, se desechan. DE LA RECONVENCIÓN Parte demandada reconviniente: 1. Presunto contrato de opción de compra venta. 2. Testimoniales de los ciudadanos CRISTOBAL LOSADA GALVIS, titular de la cédula de identidad No. V-26-862.035; LUIS VÍCTOR AGUILAR SARMIENTO, titular de la cédula de identidad No. V-8.985.187; JOHNNY ALBERTO TAPIA LOPEZ, titular de la cédula de identidad No. V-15.990.799; y JUAN CARLOS BAUTISTA SANDOVAL, titular de la cédula de identidad No. V- 13.146.840. Las anteriores probanzas ya fueron valoradas ut supra, por lo que el mérito arrojado por las mismas surte el efecto correspondiente en cuanto sea aplicable para la reconvención. Parte demandante reconvenida: 1. Copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer de fecha 27 de febrero 2007, bajo el No. 23, Tomo 008, mediante el cual el ciudadano Armando Morales, declara que el ciudadano William Losada Lizcano canceló la totalidad de la deuda que constaba en documento de hipoteca de fecha 02-03-2001, bajo el No. 08, Tomo 013, quedando liberado el gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto de controversia. La anterior probanza ya fue debidamente valorada ut supra, por lo que el mérito arrojado por las mismas surte el efecto correspondiente en cuanto sea aplicable para la reconvención. Conocido el estado de la controversia y hecha la valoración de las pruebas aportadas por las partes, tanto en lo que corresponde a la causa originaria como en la reconvención, resulta importante destacar que estamos frente uno de los aspectos medulares del derecho como lo es la materia contractual, y de manera específica en lo que corresponde a dos aspectos esenciales de la misma: Cumplimiento y Resolución de Contrato, para lo cual se debe partir que el Código Civil en el articulo 1.133 define a dicha figura jurídica: “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, cuya observancia es de carácter obligatorio ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. De igual manera, también está previsto en el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado y, por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, según lo dispone el artículo 1.168. Así mismo, prevé el artículo 1.167 que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Así pasa a conocer este Juzgador, iniciando de la siguiente manera: DE LA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS La parte demandada teniendo como fundamento lo preceptuado en el artículo 1.167 ejusdem, propone la reconvención por incumplimiento a la parte demandante con fundamento en la exceptio non adimpleti contractus, alegando que el incumplimiento de su obligación de pagar el monto pendiente del precio convenido tuvo su origen en el hecho de que tuvo conocimiento que sobre el inmueble objeto de compra venta el actor había constituida una hipoteca lo cual era obstáculo legal para el otorgamiento del documento de compra venta y que se traducía en un incumplimiento por parte de éste de mantener el inmueble libre de gravamen para materializar el contrato suscrito y de esta manera concluir el negocio jurídico convenido. Para resolver al fondo la reconvención propuesta, debe previamente ser revisada la naturaleza que tiene la exceptio non adimpleti contractus, partiendo de criterios doctrinarios y jurisprudenciales que orienten el caso específico de una reconvención que se propone bajo el fundamento de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, la cual según Maduro Luyando y Pittier Sucre, (“Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo II”) es: “…la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin haber cumplido a su vez con su propia obligación.” La disposición legal que contempla dicha excepción, es el artículo 1.168 del Código Civil, el cual establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.” Así dicha excepción, es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. En relación a la excepción non adimpleti contractus, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio de 2009, Expediente Nº AA20-C-2011-000355, estableció lo siguiente: “La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”. (Subrayado del Juez) Visto el criterio parcialmente transcrito y que acoge este juzgador, queda establecido como obligatorio que una de las partes debe pedir el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, para que la otra pueda oponer la excepción del contrato no cumplido o non adimpleti contractus, por lo que del caso sub judice se deriva que el actor, ciudadano William Lozada Lizcano, demandó la Resolución del Contrato de Compra-Venta, lo que pone en clara evidencia que a través de su pretensión no le está reclamando a la demandada, ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, sino todo lo contrario, dejar sin efecto el contrato por no haber cumplido con lo convenido en el mismo, por lo cual mal puede oponer la excepción de incumplimiento como fundamento de la reconvención propuesta y máxime cuando ésta es una oposición que se utiliza en la contestación de la demanda y no como fundamento de la nueva demanda, es decir, la reconvención. En consecuencia, la iniciativa de reconvenir al demandante con base a dicha excepción, sucumbe de manera indefectible por no estar subsumido el específico hecho alegado en los presupuestos establecidos bajo criterio jurisprudencial para que prospere la referida acción legal, tal y como de manera expresa se establecerá en el dispositivo. Así se decide. DE LA RECONVENCIÓN La parte demandada ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel debidamente asistida por la abogada Gisela Coromoto Sánchez Prieto, reconvino al ciudadano William Losada Lizcano por cumplimiento de contrato. En tal sentido, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la misma, para lo cual es necesario referir el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la reconvención y, el cual es como sigue: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.” De la citada norma, se desprenden las condiciones que debe cumplir la reconvención o mutua petición, la primera se refiere a la precisión del objeto y sus fundamentos; la segunda, se refiere a objeto distinto del juicio principal, caso para el cual se deberá cumplir con lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Sobre esta institución procesal el doctrinario Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, la define como: “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que le da el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”. Cónsono con ello, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 65, de fecha 29 de enero de 2002, dejó establecido lo siguiente: “…La Sala estima que está ajustada a derecho la interpretación contenida en la sentencia recurrida, pues la reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal. En este sentido, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 151, señala que entre la demanda y la reconvención existe conexión, no respecto de la identidad entre las personas, pues se invierte la cualidad activa y pasiva con que actúa cada parte, pero sí respecto de “...las causas en orden a la cualidad; por lo que, siendo el juez competente para conocer de ambas por un mismo procedimiento, la economía procesal aconseja darle ingreso a la reconvención, aunque no haya identidad de sujetos (en el sentido del Art. 52), ni de título ni de objeto...”. Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Este criterio ha sido expresado por la Sala de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejó sentado que “...A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo...”. Acorde con ello, la Sala Político Administrativa ha indicado que “...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”. Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia...”. De lo precedentemente señalado se destaca sobre la reconvención que: a) Como pretensión independiente, no tiende, como la excepción, a rechazar o anular la pretensión del actor y por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda reconvencional. b) La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor, y c) Debe ser propuesta ante el mismo Juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación, y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda. En el caso bajo análisis, observa quien aquí decide que la demandada reconveniente, en su escrito de contestación reconvino por cumplimiento de contrato; así mismo observa que el demandante reconvenido la contestó dentro del lapso legal establecido. Señala la demandada reconveniente que al momento de vencerse supuestamente el plazo para el pago de lo restante del precio convenio el demandante reconvenido no le exigió dicho pago; además desde el mes de diciembre del 2006 comenzó a hacer gestiones para efectuar el pago convenido siendo infructuosa, por lo que el 15 de noviembre de 2007, introdujo por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes bajo el No. 6455 una oferta de pago, en la cual el Alguacil a pesar de las diferentes visitas realizadas no encontró al demandante, quedando ratificado así la imposibilidad de localizarlo y no habiendo sido lograda la notificación de la solicitud anterior, por lo que su abogado le indicó que no era necesario depositarle al vendedor lo adeudado, por cuanto aun sin encontrarlo eso sería suficiente. Trato de cumplir con la obligación contraída a pesar de enterarse de una actuación maliciosa por parte del demandante, como es el hecho de que el inmueble se encontraba hipotecado a favor del ciudadano Armando Morales, situación que desconocía al momento de contratar. En tal sentido, solicita el cumplimiento del contrato de compra venta, y por ello Reconviene al ciudadano William Losada Lizcano, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en cumplir con el contrato de compra venta suscrito, haciéndole así la tradición legal del inmueble vendido y en pagar las costas y costos del presente juicio. Fundamentó la reconvención en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.270, 1.668 del Código Civil en concordancia con el artículo 10 y 365 del Código de Procedimiento Civil. El cumplimiento de la obligación está regido por el artículo 1.264 del Código Civil, el cual enuncia el principio general en esta materia: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de la obligación: 1- El cumplimiento en especie, que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída. 2- El cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación. Con relación a lo que se debe entender por cumplimiento de la obligación, los tratadistas Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, la definen así: “Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.” De lo anterior se evidencia, que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es generar su cumplimiento, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes; dicho cumplimiento puede ser efectuado de manera voluntaria por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente, aun en contra de la voluntad del deudor, ello mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales. Cónsono al cumplimiento de la obligación, el legislador exige del deudor una conducta apreciada en abstracto mediante la comparación con la conducta del padre de familia, así regula el cumplimiento en materia contractual, en el artículo 1.270 de la norma civil sustantiva al expresar: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso del depósito. Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos en el presente Código.” En el entendido, que lo normal es el cumplimiento de las obligaciones, la anomalía sería el incumplimiento de las mismas. De allí que, resulta indispensable definir qué se entiende por incumplimiento de las obligaciones, y a tal respecto siguiendo con el mismo autor, el mismo lo define así: “Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo.” En forma general el fundamento legal del incumplimiento se encuentra plasmado en la norma contenida en el artículo 1.271 del Código Civil, el cual dispone: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.” La referida norma contempla pues, las diversas formas de incumplimiento, es decir, cuando hace referencia a la inejecución de la obligación, se comprende tanto al incumplimiento total como el parcial, así como el incumplimiento permanente. Y cuando hace referencia al retardo en la ejecución, alude al incumplimiento temporal. Así miso refiere el incumplimiento voluntario o culposo como el involuntario. En el caso subjudice, la demandada reconviniente, solicita que el demandante reconvenido convenga o a eso sea condenado por este Tribunal al cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre ambos en fecha 23 de junio de 2006, esto es, que realice la tradición del inmueble objeto de esa venta. Por su parte, el demandante reconvenido manifiesta que la demandada reconviniente no cumplió con su obligación de pagar el precio convenido en el referido contrato en el lapso indicado para ello. Las principales obligaciones de las partes contratantes en una venta, están establecidas en el artículo 1.474 del Código Civil y, a su vez en dicha norma se define la naturaleza del contrato de compra-venta en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Cónsono con ello, el articulo 1.487 de la norma civil sustantiva precisa que: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.”. Por su parte, el artículo 1.488 ejusdem dispone: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.” Así las cosas, conforme a las normas indicadas se evidencia la obligación principal del vendedor, por lo que resulta necesario citar lo que establece nuestro ordenamiento jurídico en relación a las obligaciones del comprador, para lo cual se hace necesario señalar las normas previstas en el Código Civil al respecto. Así el artículo 1.527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. De igual manera, dispone el artículo 1.528: “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador deberá pagar en el lugar y en la época que debe hacerse la tradición…”. Resulta diáfano cuales son las obligaciones de las partes contratantes y, en sintonía con dichas obligaciones contractuales, se encuentra el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción, tal como se desprende de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En el caso bajo estudio, una vez analizadas las actas procesales se evidencia que el lapso del cumplimiento de la obligación está previsto en la cláusula segunda, la cual es del siguiente tenor: “el precio convenido y estipulado por ambas partes para la venta es de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) que el comprador se compromete a pagar de la siguiente forma: Veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) que entrega en este acto y el saldo deudor que es la cantidad de Quince Millones Bolívares (Bs. 15.000.000,00) los pagará en un solo pago que hará en el lapso de un año contado a partir de la presente fecha y en caso de ser requerido las partes acuerdan como límite máximo de prórroga los cuatro meses subsiguientes a la última fecha de pago indicada, en cuyo caso la nueva fecha de pago serán fijados dentro de dicho lapso de común acuerdo entre las partes…” Al observar la referida cláusula queda evidenciado, que el pago del inmueble estaba fraccionado en dos partes; el primero por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) pagaderos al momento de la suscripción del contrato, situación que ocurrió por ser manifiestamente expuestos por ambas partes en sus respectivas alegatos y defensas; no obstante, con relación al segundo pago, es decir, la cantidad de quince millones bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), debería ser cancelado en el lapso de un año, y de ser requerido una prórroga para el respectivo pago, éste sería como límite máximo de cuatro meses siguientes a la última fecha de pago indicada, debiendo las partes de común acuerdo fijar la fecha dentro de dicho lapso. Ahora bien, el lapso de un año para el cumplimiento del contrato se inició el día 23/06/2006 culminando el día 23/06/2007, en cuyo lapso queda evidenciado que la demandada reconviniente no efectuó el pago, tampoco consta que ambas partes hayan fijado una prórroga y hayan de común acuerdo elegido la nueva fecha para el pago pendiente y, si bien la parte accionada manifiesta que efectuó una oferta real de pago por ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes bajo el No. 6455, la misma fue admitida en fecha 14 de noviembre de 2007, con lo cual ya el incumplimiento por parte de la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel estaba más que consumado. En el entendido de que en un contrato bilateral, para que sea procedente la acción por cumplimiento o ejecución de contrato, es necesario que quien solicita el cumplimiento, haya cumplido previamente, tal como lo prevé el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto en el presente caso la demandada reconviniente ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel no cumplió con su principal obligación, como lo es, pagar el precio total del inmueble, tal como se estableció en el contrato ut supra referido, mal puede solicitar el cumplimiento de su obligación por parte del demandante reconvenido, de hacer la tradición del inmueble objeto del contrato o que a ello sea condenado por este Tribunal, con el respectivo otorgamiento del instrumento de propiedad. En consecuencia, al no haberse efectuado el pago total del precio, ni haberse probado que tal incumplimiento fue involuntario, toda vez que haya existido alguna causa extraña no imputable, es forzoso declarar sin lugar la presente reconvención, como de manera expresa se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO Sobre la Resolución de Contrato es necesario destacar que los autores patrios Maduro Luyando y Pittier Sucre, en la obra ya citada, señalan que: “…la resolución es un medio o forma de terminación exclusiva de las convenciones bilaterales…”. “La resolución no es propiamente voluntaria, sino que esa motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes en un contrato bilateral, viéndose obligada la otra parte, en resguardo de sus intereses, a pedir la terminación del mismo.” “La resolución tiene efectos retroactivos, el contrato se considera como si nunca hubiese existido, volviendo a las partes a una situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato…”. Asimismo, el autor José Mélich Orsini es su obra “La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, nos enseña que: “La resolución tiene su causa directa e inmediata en la inejecución. Ella aniquila retroactivamente el contrato y hace desaparecer automáticamente la inejecución, de la cual no se podrá ya hablar pues habrá desaparecido su presupuesto de existencia: el contrato.” La resolución tiene como fin dejar sin efecto o dar por terminado un contrato bilateral que nació validamente y que posteriormente por circunstancias de incumplimiento de una de las partes, debe necesariamente la parte afectada reclamar ante un órgano jurisdiccional la terminación del mismo para así salvaguardar sus intereses, retrayéndose la situación jurídica al estado en que se encontraba antes de celebrar el contrato sin que los involucrados en el mismo estén unidos por la relación que establecieron, bien de manera verbal o documental. Tal hecho, en el caso de una compra venta conllevaría a considerar que el vendedor no ha dado en venta el inmueble y que la compradora no ha pagado ninguna cantidad de dinero o que de haberlo hecho, la misma será devuelta bajo las condiciones convenidas, en el caso de arras o daños y perjuicios. Tal figura procesal requiere del cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales previstos en el ya transcrito artículo 1.167 y que consisten en que: 1.- El contrato debe ser bilateral. 2.- Haya incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. 3.- La parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; lo que significa que el actor debe actuar de buena fe, y 4.- Sea necesaria la Intervención Judicial. En el caso a resolver, previamente debe corroborarse si tales requisitos o presupuestos se cumplen de manera concurrente, con base a la situación fáctica que se hace presente en la controversia, bajo los elementos de convicción que a través de los medios probatorios, fueron traídos por las partes al Juzgador: Del requisito No. 1: El artículo 1.134 del Código Civil preceptúa que: “…el contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente.”, lo que significa que cada una de las partes está obligada frente a la otra; es decir, son recíprocamente obligados. En el presente caso, se observa que se trata de un contrato de compra-venta, según el cual el ciudadano William Losada Lizcano, se obligó a vender a la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, y ésta se obligó a comprar, el inmueble allí referido por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), hoy cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), recibiendo la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) hoy veinticinco mil (Bs. 25.000,00), en el momento de la negociación y el saldo restante, es decir, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), pagaderos en el lapso de un año, contados a partir de la presente fecha y en caso de ser requerido las partes acuerdan un límite máximo de prórroga los cuatro (04) meses subsiguientes a la última fecha de pago indicada, en cuyo caso las nuevas fecha de pago serán fijadas dentro de dicho lapso de común acuerdo entre las partes. Vistas las partes involucradas y las obligaciones que cada una de ellas asumió, se debe concluir que se trata de un contrato bilateral, por lo cual se cumple con el este presupuesto necesario para intentar la acción de resolución. Así se establece. Del requisito No. 2: En cuanto al incumplimiento, constituye éste uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 eiusdem, fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación. Para PUIG PEÑA, (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959), el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta. Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas. En el caso de marras, se desprende del contrato suscrito que la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, pagó a la fecha de la firma de este instrumento, es decir el 23 de junio de 2006, la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) hoy veinticinco mil (Bs. 25.000,00), quedando debiendo la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para ser pagados en el lapso de un año, contado a partir de la citada fecha y en caso de ser requerido las partes acuerdan un límite máximo de prórroga los cuatro (04) meses subsiguientes a la última fecha de pago indicada, en cuyo caso las nuevas fecha de pago serán fijadas dentro de dicho lapso de común acuerdo entre las partes. De ello, se infiere que se trata de un incumplimiento que aunque parcial no deja de ser tal, toda vez que la suma total pactada fue de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) hoy cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) y, la compradora no demostró haber ejercido los recursos que a manera de solicitudes la ley pone a su disposición, como pudo ser una oferta real de pago o de llevar a efecto una notificación tal y como si lo hizo el actor, a los fines de dar por resuelto el asunto pendiente. Tal conducta está impregnada de un fuerte ingrediente de culpa, cuyas consecuencias están previstas en el artículo 1.271 del Código Civil, cuando consagra que: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como el retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”. (Subrayado del Juez). De ello, se desprende que si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarían las relativas a los riesgos y no las referidas a la resolución. Por lo precedentemente analizado, resulta evidente el incumplimiento culposo por parte de la demandada y, en consecuencia, se tiene como satisfecho dicho requisito. Así se establece. Del requisito No. 3: Específicamente en lo que se refiere al contrato de venta de un inmueble, la obligación fundamental del comprador es la de pagar el precio; y las del vendedor, la de hacer la tradición de la cosa vendida mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad y la de responder por el saneamiento de esa misma cosa, ello de conformidad con los artículos 1.488 y 1.504 de la norma sustantiva civil. En el presente caso, hubo un cumplimiento parcial por parte de la compradora, y se fijo un plazo para el cumplimiento total. Se observa de las actas, que la compradora no pagó el saldo del precio que quedó debiendo, una vez vencido el término establecido y, por ello incurrió en mora, lo cual hacía procedente la resolución del contrato. Ahora bien, el ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta, demostrar que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla; ello en virtud de que el ejercicio de esta acción, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento de quien es demandado. Esto también deriva del hecho de que el cumplimiento simultáneo o no de las obligaciones contrapuestas que se originan de un contrato sinalagmático, como es el presente caso, dependerá del orden cronológico que se establezca al respecto concretamente en el contrato. En el caso bajo estudio, solicitada como fue la resolución del contrato de compra venta suscrito por las partes por el incumplimiento de la demandada a su obligación de pagar la totalidad del precio convenido al vencimiento del plazo estipulado, ésta alega que su incumplimiento se justifica por cuanto el demandante para el momento de la suscripción de dicho contrato no había liberado la hipoteca especial de primer grado que existía a favor del ciudadano Armando Morales. Analizada como ha sido esta defensa se observa que en el contrato de compra venta que se estudia, hubo un pago parcial del precio estipulado, y se fijó un plazo para la cancelación del saldo total, por lo que hasta tanto, la deudora no cumpliera con esta obligación, el vendedor, en este caso, el accionante no estaba obligado a entregar la cosa, es decir, no estaba obligado todavía, a cumplir con su deber de otorgar el correspondiente documento de propiedad; y siendo que una vez cumplido el plazo estipulado para el pago del precio restante, es decir, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs 15.000.000,oo) la demandada incurrió en la inejecución del ya referido contrato. Esta circunstancia aun cuando daba derecho al actor para negarse para otorgar la escritura correspondiente, procedió a liberar la hipoteca que estaba constituida sobre el mismo, todo lo cual constituye una clara evidencia la disposición de cumplir cabalmente con la obligación asumida. Por tanto, se tiene por cumplido el requisito en análisis. Así se decide. Del requisito No 4: Tal presupuesto tiene como premisa que al ser considerada la resolución de un contrato como una sanción, resulta imprescindible la actuación del administrador de justicia para decidir la declaratoria de la misma y dar certeza jurídica a la situación que ha sido planteada por las partes, lo cual en el caso que nos ocupa resulta obvio, pues aparte del contradictorio cumplido para dilucidar la pretensión de resolución, también lo hubo para resolver lo atinente a la reconvención propuesta. Por tal razón se tiene por cumplido este requisito. Así se establece. Así las cosas, siendo favorable el cumplimiento los cuatro (4) requisitos o presupuestos que deben concurrir para que proceda la Resolución de Contrato, resulta obligatorio para quien aquí decide, declarar tal acción con lugar, tal y como se establecerá de manera expresa en el dispositivo correspondiente. Así se decide. DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS Con relación a los daños y perjuicios alegados por la parte accionante, en el caso de marras se observa que el ciudadano William Losada Lizcano indicó en primer lugar que por cuanto en el local comercial tienen una venta de cerveza al detal lo cual trae como consecuencia los continuos escándalos que se suscitan entre los borrachos, así como la música a alto volumen, motivo que le ha ocasionado una serie de problemas con los vecinos y, en segundo lugar, ha dejado de percibir la cantidad de 500 Bolívares mensuales (actualmente 550 Bolívares) por concepto de cánones de alquiler, desde el mes de agosto del año 2007 hasta el día de la interposición de la demanda y los que se siga generando hasta la entrega definitiva del precitado local. El legislador patrio prevé para el caso de incumplimiento de los contratos bilaterales, la acción de cumplimiento o resolución y reclamar los daños y perjuicios ocasionados, por disponerlo así el artículo 1.167 del Código Civil. Dicha indemnización de perjuicios o indemnización por daños y perjuicios, consiste en la acción que tiene el acreedor para exigir del deudor una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación. Así, el perjuicio es la disminución patrimonial del acreedor a consecuencia del incumplimiento de la obligación, sea que se trate de una pérdida real o efectiva, o simplemente de una ventaja. De modo que, en materia de responsabilidad contractual las causas que la originan es el incumplimiento de la obligación. El que no ha cumplido con lo estipulado en el contrato está obligado a reparar a la otra todos los daños y perjuicios que este incumplimiento le haya ocasionado. Igualmente, la responsabilidad surge de la mora, del incumplimiento parcial y del incumplimiento defectuoso. No obstante, el que demanda debe probar los siguientes extremos: a) Existencia de un contrato, pues si no hay contrato, no puede hablarse de daños y perjuicios contractuales; b) Incumplimiento culposo; c) La existencia del daño, y que exista la relación de causalidad exigida expresamente por el artículo 1.275 del Código Civil; y d) Que el deudor esté constituido en mora. En el caso subjudice, se observa en la cláusula segunda del referido contrato, lo siguiente: “…es entendido que si las partes contratantes incumplieren una de las cláusulas estipuladas en este documento, el vendedor quedará obligado a reembolsarle lo pagado por la compradora hasta el momento del incumplimiento, sin que opere indemnización alguna para cualquiera de las partes, por lo tanto quedaría resuelto de pleno derecho el presente contrato…” (Subrayado propio) Como puede apreciarse de la precitada cláusula, las partes de común acuerdo acordaron la no procedencia de indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento del referido contrato. De tal modo, aun cuando en el presente caso estamos en presencia de un contrato bilateral como lo es la compra venta, en cuyo caso es factible la solicitud de la indemnización de daños y perjuicios ocasionados, la referida cláusula, es diáfana al establecer que en el caso de incumplimiento, por alguna de las partes, como es incumplimiento por parte de la ciudadana Isabel Teresa Pérez de Ángel, por las razones precedentemente expuestas, quien se constituyó en mora, no es procedente en todo caso, por cuanto impera la autonomía de la voluntad de las partes. Por tal razón, la indemnización por daños y perjuicios solicitada por el demandante no es procedente. Así se decide. DE LA INDEXACIÓN Con relación a la corrección monetaria solicitada, se hacen las siguientes consideraciones: la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 996, de fecha 31 de agosto de 2004, Exp. N° 03-001056, en el caso de Edna María Eugenia Eusse Angelucci contra Héctor Germán Mendieta Muñoz, estableció: “…Contrario a ello, la indexación no es una pretensión de daños y perjuicios; ella tiene por objeto mitigar el efecto producido por la depreciación de la moneda aunado al retraso en el pago por parte del deudor y la demora material que genera el proceso judicial para su cobro, pues permite a través de los índices inflacionarios el reajuste del valor monetario, actualizándolo al valor del daño soportado por el acreedor desde la demanda hasta el momento en que por sentencia se ordene su liquidación, visto el derecho que tiene a que le sea indemnizada en su totalidad la lesión económica sufrida. Se trata, entonces, de un criterio de reparación relacionado con los conceptos de equidad y justicia social amparados por la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela. En el ámbito civil la institución de la indexación o corrección monetaria, es aplicable a todas las obligaciones pecuniarias, vale decir, sobre todas las causas en las cuales se ventilen derechos disponibles y de interés privado…”. Visto tal criterio jurisprudencial, el cual acoge este juzgador, considera quien sentencia, que en virtud de que se declaró la improcedencia de la indemnización de los daños y perjuicios, por lo cual no hay cantidad de dinero condenada a pagar, en consecuencia, resulta improcedente la indexación solicitada. Así se decide. DECISIÓN Este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Excepción Non Adimpleti Contractus opuesta por la parte demandada, ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, asistida por la abogada GISELA COROMOTO SÁNCHEZ PRIETO, en contra el ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, asistida por la abogada GISELA COROMOTO SÁNCHEZ PRIETO, contra el ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, por Cumplimiento de Contrato. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la Resolución del Contrato de Compra Venta, interpuesta por el ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO, asistido por el abogado JOSÉ ANTONIO RONDÓN, contra la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL. CUARTO: RESUELTO el contrato de Compra Venta suscrito por los ciudadanos WILLIAM LOSADA LIZCANO e ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL, en fecha 23 de junio de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 42, Tomo 94 de los libros respectivos, sobre una casa para habitación signada con el N° 3-2, cuyas características, linderos y medidas se encuentran especificados en dicho instrumento, ubicada en la calle principal del Barrio Leonardo Ruiz Pineda, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira. EN CONSECUENCIA, SE ORDENA al ciudadano WILLIAM LOSADA LIZCANO a devolverle a la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo) actualmente VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) correspondientes al pago parcial efectuado por ésta última producto de la obligación que fuere contraído en el respectivo contrato de compra venta. Y para el cumplimiento de tal obligación, debe el demandante reconvenido consignar por ante este Tribunal dicha cantidad, mediante cheque de gerencia a nombre de la ciudadana ISABEL TERESA PÉREZ DE ÁNGEL. QUINTO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa en la RECONVENCIÓN. Y en el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por la naturaleza del fallo, todo ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes la presente decisión. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal conforme a lo establece los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ JUEZ MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ SECRETARIA En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) y, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.