REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
PARTE DEMANDANTE: MARCELINO LOZANO JAIMES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-5.429.755, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EDDY MAYERLIN LOZANO PORTILLA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números V-17.875.850, abogada, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 144.451.
PARTE DEMANDADA: JAOUAD RADOUAN HAMED, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.950.255.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE MANUEL RESTREPO CUBILLOS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 21.219.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (local comercial). Apelación de sentencia definitiva.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
El presente juicio se inició por demanda presentada el 15 de enero de 2013, presentada por el ciudadano MARCELINO LOZANO JAIMES, en su carácter de arrendador por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano JAOUAD RADOUAN HAMED, en su carácter de arrendatario, al cual se le dio trámite a través del procedimiento breve por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del estado Táchira.
La decisión del juzgado a-quo.
El a-quo, dictó sentencia definitiva el 13 de noviembre de 2013 en la cual declaró con lugar la demanda de cumplimiento del contrato y ordenó la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto consideró el tribunal, que se había vencido la prórroga legal otorgada al arrendatario y éste no había realizado la entrega del inmueble.
El recurso de apelación.
En fecha 28 de noviembre de 2013, la parte demandada apeló de la sentencia definitiva del 13 de noviembre de 2013.
El trámite procesal en este Juzgado Superior
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 17 de enero de 2013, se le dio entrada y el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento breve.
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alega la parte demandante en el libelo de la demanda que es propietaria de un inmueble para uso comercial, ubicado en el Centro Comercial Maribe, signado con el Nro. 14, carrera 9 con calle 5, esquina, diagonal a la Plaza Sucre.
Señala que en fecha 27 de julio de 2011, celebró contrato de arrendamiento con la demandada y que en el contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda que el local que se cedía en arrendamiento sería por un tiempo de un año fijo contado a partir del 1 de julio de 2011, teniendo como fecha de vencimiento el 30 de junio de 2012, dándose inicio a la prórroga legal de 6 meses establecida en el artículo 38, literal a) del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contada desde el 1 de julio de 2012, finalizando el 31 de diciembre de 2012.
Afirma que, en vista de que ha culminado la prórroga legal, solicitó al demandado en su calidad de arrendatario que hiciera entrega voluntaria del inmueble, según lo convenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Alega igualmente, que según la cláusula señalada, el arrendatario demandado declaró conocer y darse por notificado del inicio de la prórroga legal a la fecha de vencimiento del contrato a tiempo determinado, sin necesidad de nueva notificación, y que en razón de esta cláusula el arrendatario está obligado a entregar y devolver al arrendador el bien inmueble arrendado al día calendario siguiente al vencimiento de la prórroga legal, si hiciera uso de la misma tal como consta para la fecha sin necesidad de desahucio y totalmente desocupado, lo que no se obtuvo.
Manifiesta que entre él y la parte demandada, antes de celebrar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, existieron tres contratos de comodato o préstamo de uso debidamente autenticados, convenidos a tiempo determinado y que posteriormente las partes decidieron de mutuo acuerdo firmar el contrato de arrendamiento.
Finalmente, sostiene que según la cláusula señalada, el arrendatario demandado declaró conocer y darse por notificado del inicio de la prórroga legal a la fecha de vencimiento del contrato a tiempo determinado, sin necesidad de nueva notificación, y que en razón de esta cláusula el arrendatario está obligado a entregar y devolver al arrendador el bien inmueble arrendado al día siguiente calendario al vencimiento de la prorroga legal, si hiciera uso de la misma tal como consta para la fecha sin necesidad de desahucio y totalmente desocupado, lo que no se consiguió.
Alegatos de la parte demandada
En el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada alegó que no es cierto que la relación jurídica arrendaticia entre las partes se haya iniciado mediante contrato de arrendamiento el 27 de julio de 2011 y que la prórroga legal del mismo finalizó el 31 de diciembre de 2012. Que lo cierto es que la relación jurídica entre la demandante y el arrendatario se inició bajo la apariencia simulada de contratos de comodatos sobre el mismo local comercial. Que los contratos no fueron a titulo gratuito sino onerosos, dado que se pagaba un canon de arrendamiento por adelantado todos los meses y que el demandante no daba recibo de esos contratos.
Afirma que de los contratos de comodato presentados, así como del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, se aprecia que el objeto de los mismos, es idéntico, con lo que queda demostrado que la relación jurídica no comenzó el día 1 de julio del año 2011, ya que la misma se inicia el 18 de enero de 2008, transcurriendo hasta la fecha 5 años y 4 meses, por lo que le corresponden dos años de prórroga legal arrendaticia, a tenor de lo dispuesto en la letra c) del artículo 38 del Decreto Ley, la cual debe computarse una vez se le haya notificado de la no prórroga del contrato, de lo cual no ha sido impuesto.
Alega que conforme a los contratos de comodato, la intención del demandante es cercenarle los derechos como arrendatario, los cuales le son protegidos por el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Sostiene que el último contrato de comodato continúa vigente en virtud de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no revoca tácitamente el de comodato, ya que conforme a lo indicado en el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos sólo pueden revocarse por mutuo consenso y que, de acuerdo con dicha norma, el contrato que ha nacido a la vida jurídica por vía de autenticación, otorgado ante funcionario público competente debe revocarse de la misma manera, por lo que el mismo se encuentra vigente, ya que no fue resuelto ni revocado.
Rechazó que deba entregar voluntariamente al demandante el local comercial, por cuanto empezó a ocuparlo el día 18 de enero de 2008 y que en el supuesto negado le corresponderían dos años de prórroga legal, conforme al literal C) del artículo 39 del Decreto Ley.
En suma, la presente controversia se reduce a determinar, la duración del contrato de arrendamiento, y el tiempo de la prórroga legal. O sea, si la duración del contrato de arrendamiento es de un año, a partir del 1 de julio de 2011 al 30 de junio de 2012 y por tanto la prórroga que aplica es la del literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea, seis (6) meses, que habrían vencido el día 31 de diciembre de 2012, -como alega la parte demandante- O si la duración del contrato de arrendamiento es desde el 18 de enero de 2008 habiendo transcurrido un tiempo de cinco (5) años y cuatro (4) meses y por tanto, -según la parte demandada, la prórroga que aplica es la del literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea, dos (2) años, que deberían vencer el
30 de junio de 2014.
III
PARTE MOTIVA
El presente juicio tiene por objeto una pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a tiempo determinado sobre un local comercial ubicado en el Centro Comercial Maribe, signado con el Nro. 14, carrera 9 con calle 5, esquina, diagonal a la Plaza Sucre de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, a fin de que entregue el inmueble por haberse vencido el tiempo de duración acordado y el tiempo de la prórroga legal.
Antes de entrar a valorar las pruebas, el tribunal, pasa a determinar con precisión el llamado “thema probandum”, esto es, los hechos controvertidos alegados por las partes fundamento de las pretensiones y excepciones que constituyen el supuesto fáctico de las normas jurídicas que invocan para que sean aplicadas la resolución del caso. En tal sentido este tribunal superior observa que ambas partes están de acuerdo en que entre ellas existe un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en el Centro Comercial Maribe, signado con el Nro. 14, carrera 9 con calle 5, esquina, diagonal a la Plaza Sucre de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira y que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 27 de julio de 2011, inserto bajo el Nro. 30, Tomo 223.
También están de acuerdo ambas partes en que, con anterioridad a dicho contrato de arrendamiento, existió entre las partes y respecto al mismo local comercial ubicado en el Centro Comercial Maribe, signado con el Nro. 14, carrera 9 con calle 5, esquina, diagonal a la Plaza Sucre de esta ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, tres (3) contratos de comodato gratuitos: El primero: autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, de fecha 18 de enero de 2008, anotada bajo el Nro. 27, Tomo 11, folios 54 al 56, y su vigencia fue desde el 1 de enero de 2008 al 01 de julio del 2008. El segundo, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 19 de agosto de 2.008, anotada bajo el Nro. 11, Tomo 196, con vigencia desde el 1 de julio del 2008 al 1 de julio de 2009. El tercero, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 05 de octubre de 2.010, anotado bajo el Nro. 50, Tomo 219, con vigencia desde el 1 de julio del 2010 al 1 de julio de 2011.
De modo que, estando de acuerdo las partes en los hechos alegados y presentándose la controversia sobre el derecho que debe aplicarse, este juzgador superior para decidir, lo hace previas las siguientes consideraciones:
Resulta ostensible que, en el presente caso, es extraño –por decir lo menos- que hayan existido tres contratos de comodato gratuitos que regulaba la relación entre las partes sobre el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento, lo cual hace presumir el propósito de disimular la existencia del contrato de arrendamiento, o sea, que se trataría de una simulación relativa, haciendo parecer que entre las partes existe un contrato de comodato cuando en realidad, se esconde un contrato de arrendamiento. Para comprobar la simulación, como es sabido, en la inmensa mayoría de los casos, se comprueba con la prueba indiciaria.
Según el concepto universal de indicio; es un hecho conocido, comprobado, denominado hecho indicador, a través del cual, y mediante una inferencia lógica, que hace uso de las reglas de experiencia, se estable un hecho desconocido.
Por su lado el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil establece cómo deben valorarse: “Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.”
Ahora bien, el indicio de la causa simulandi o móvil de la simulación, es considerado un indicio catalizador y vivificante de los demás indicios. El indicio de la causa simulandi es definido por Francisco Carrara como “el interés que lleva a las partes a hacer un contrato simulado o el motivo que induce a dar apariencia a un negocio jurídico que no existe o a presentarlo en forma distinta de la que le corresponde.” Citado por Luis Muñoz Sabaté (La prueba de la simulación. Editorial Temis. Bogotá, 1980 pag. 222).
En tal sentido es móvil de la simulación del contrato de arrendamiento, las restricciones que la legislación inquilinaria impone a la libertad de contratación, en protección del arrendatario, que ha sido considerado tradicionalmente el débil jurídico. Así que en el presente asunto, se configura el indicio de causa simulandi.
Configura otro indicio para este jurisdicente, el que se haya otorgado la posesión precaria, para el uso del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, desde el 1 de enero de 2008 al 1 de julio de 2011, de manera gratuita (al menos no aparece en el contrato que el propietario reciba alguna contraprestación a cambio). Cuando la regla de experiencia dice, en una época de voracidad de dinero, de ambiciones desmedidas de riqueza material, nadie va a ceder gratuitamente un local comercial en un lugar céntrico de la ciudad durante casi tres (3) años, en forma gratuita.
Y el tercer indicio, es que el 15 de enero de 2013, cuando apenas habían pasado tan sólo 15 días de vencido el tiempo de duración del contrato de arrendamiento documentado (con la prórroga legal incluida), el propietario demanda la entrega, demostrando un interés inusitado.
El otro indicio, es el tipo de contrato que se utilizó como fue el de comodato para poner en posesión precaria del local. Es regla de experiencia, que el comodato es una de las formas estereotipadas para simular el contrato de arrendamiento, aunque en el presente caso no se estableció su carácter oneroso, para hacer más difícil develar el verdadero negocio jurídico que se esconde.
En consecuencia, para este tribunal de alzada, resulta evidente que entre las partes ha habido una relación arrendaticia que se inició el día 1 de enero 2008 y que finalizó el día 30 de junio de 2012, sumando el tiempo de los tres (3) contratos del fementido comodato y el tiempo del contrato escrito de arrendamiento. O sea, que su duración ha sido de cuatro (4) años y seis (6) meses. En consecuencia, el arrendatario tenía derecho a la prórroga legal de un (1) año, prevista en el artículo 38, literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses,
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año,
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.
(,,,)
El cual constituye un derecho que, en principio es irrenunciable, de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Ahora bien, habiendo sido interpuesta la presente demanda de cumplimiento de contrato para la entrega del inmueble, el día 15 de enero de 2013, cuando aún no había vencido el tiempo de la prórroga legal, no había surgido el interés procesal en la parte demandante, careciendo de uno de los presupuestos de existencia de la pretensión incoada, por lo que, con arreglo al artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra dice:
“Cuando estuviere en curso la prórrroga Legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”,
la demanda debió haber sido declarada inadmisible, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y así formalmente se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL), intentada por el ciudadano MARCELINO LOZANO JAIMES, contra el ciudadano JAOUAD RADOUAN HAMED, ambos suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS, apoderado judicial del demandado JAOUAD RADOUAN HAMED.
TERCERO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, de fecha 13 de noviembre de 2013.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante ciudadano MARCELINO LOZANO JAIMES.
Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de enero del año dos mil catorce.
El Juez Temporal,
Fabio Ochoa Arroyave
El Secretario,
Antonio Mazuera Arias
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. 7120.-
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