TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:

Juzgado Superior Primero en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del estado Táchira

DEMANDANTES: LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.568.031 y V-15.857.766 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOS AUGUSTO CONTRERAS CHACÓN y ERIKA GABRIELA RAMÍREZ GUTIÉRREZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.038.176 y V-15.027.909 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 78.603 y 144.440, en su orden.

DEMANDADA: ROSALBA PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.421, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL RESTREPO CUBILLOS y JOSÉ MARCELINO SÁNCHEZ VARGAS, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.499.781 y V-5.687.468 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.21.219 y 31.082, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA. REENVÍO. (Apelación a decisión de fecha 27 de abril de 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.)
I
ANTECEDENTES

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia N° 599 de fecha 9 de octubre de 2013, casó la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 7 de junio de 2012, por vicio de inmotivación en la modalidad de contradicción en los motivos, y ordenó reponer la causa al estado de dictar nuevamente la sentencia definitiva de alzada por el nuevo juez que debe conocer.

En fecha 29 de noviembre de 2007 la parte demandante interpone demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, la cual fue admitida a trámite por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 13 de diciembre de 2007.

En fecha 1 de febrero de 2008 la parte demandante reformó la demanda y en fecha 6 de febrero de 2008 el tribunal a-quo, admite la reforma cuanto ha lugar en derecho y concede a la parte demandada otros veinte días para que conteste la demanda. En fecha 5 de marzo de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda, y en la oportunidad legal correspondiente ambas partes promovieron pruebas.

Demanda de tercería:

En fecha 13 de agosto de 2008, la ciudadana ROSALBA PEÑA, parte demandada, invocando el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, demanda a BANFOANDES BANCO UNIVERSAL, C. A. La cual es admitida a trámite por auto del 16 de septiembre de 2008 y se ordena abrir cuaderno separado para documentar las actuaciones relativas a dicha TERCERÍA, quedando inventariada con el mismo número según la nomenclatura del juzgado a-quo.

Sentencia definitiva del juzgado a-quo:

En fecha 27 de abril de 2009, el a quo dictó sentencia definitiva en el cuaderno principal, mediante la cual declaró con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana ROSALBA PEÑA, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, con arreglo a ello, ordenó a la demandada otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, sobre el apartamento ubicado en Barrio Obrero, Pasaje Acueducto N° 18-30, Edificio Victoria, piso 3, apartamento 3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira a los demandantes ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ Y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, y a estos les ordenó cancelar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) como saldo restante del precio acordado en la opción de compra, al momento de la firma del documento definitivo de venta. Respecto de la demanda de TERCERÍA, fue declarada perimida, con arreglo al ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Apelación de la sentencia definitiva del juzgado a-quo:

El 3 de junio de 2009, la parte demandada apeló de la sentencia definitiva. El 11 de junio de 2009 se oyó la apelación en doble efecto.

La sentencia definitiva del Juzgado Superior Primero Civil:

Conoce del recurso de apelación el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual le dio el trámite que para las sentencias definitivas de los procesos ordinario prevé el Código de Procedimiento Civil; las partes presentaron informes en los cuales puntualizaron sus alegatos, sin que hubiesen introducido válidamente ningún nuevo elemento en el thema decidendum. Y en fecha 7 de enero de 2010, dictó sentencia definitiva, la cual declaró con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana ROSALBA PEÑA, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, con arreglo a ello, ordenó a la demandada otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, sobre el apartamento ubicado en Barrio Obrero, Pasaje Acueducto N° 18-30, Edificio Victoria, piso 3, apartamento 3, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, a los demandantes ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ y a estos les ordenó cancelar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) como saldo restante del precio acordado en la opción de compra, al momento de la firma del documento definitivo de venta. Y declaró improcedente la demanda de TERCERÍA contra BANFOANDES, BANCO UNIVERSAL.

Sentencia de casación que casa la sentencia del tribunal superior primero:

Contra esta decisión, la parte demandada anunció y formalizó recurso de casación el cual fue declarado con lugar según sentencia N° 198 del 12 mayo de 2011, por considerar la Sala de Casación Civil, que la recurrida interpretó como contrato de venta cuando en realidad se trataba de una promesa bilateral de compra venta y porque además la recurrida hace caso omiso de la cláusula penal establecida por las partes, al omitir la indemnización por el incumplimiento de la parte que se está negando a vender. De este modo la sentencia fue casada por vicio de fondo.

La sentencia definitiva –en reenvío- del Juzgado Superior Segundo Civil:

Correspondió conocer nuevamente del recurso de apelación, como tribunal de reenvío, al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual dictó sentencia definitiva el 7 de junio de 2012 y declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento del contrato de opción de compra y condenó a la demandada a reintegrarle a los demandantes la cantidad de (Bs.100.000,oo), así como pagarles la suma de (Bs. 10.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios prevista como cláusula penal en la cláusula cuarta del referido contrato. Y en cuanto a la TERCERÍA, fue declarada inadmisible.

Sentencia de casación que casa la sentencia del tribunal superior segundo:
Contra esta decisión, la parte demandada anunció y formalizó recurso de casación el cual fue declarado con lugar, según sentencia N° 599 del 9 de octubre de 2013 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, por vicio de inmotivación en la modalidad de contradicción en los motivos, por considerar la Sala de Casación Civil que si los demandantes habían demostrado en autos haber cumplido con todo lo acordado para hacer posible el perfeccionamiento del contrato de venta y por lo que demandaron el cumplimiento del contrato, no era lógico concluir el dispositivo declarando parcialmente con lugar la demanda y tampoco era lógico que como consecuencia de esa motivación ordenar reintegrar a los demandantes la cantidad de (Bs. 100.000,oo), así como el pago de (Bs. 10.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, sino que lo coherente era ordenar la venta obligatoria del inmueble por parte de la demandada-

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante, fundamento de su pretensión

Manifestaron los demandantes en su escrito de demanda, que en documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, el 7 de junio del año 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, consta que celebraron un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA con la ciudadana ROSALBA PEÑA, quien para los efectos del contrato se denominó la propietaria, y ellos como compradores se denominaron los optantes.

Que según la Cláusula Primera, el contrato tuvo por objeto un inmueble, compuesto por un apartamento vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el piso 2, del edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-24, 18-30, en jurisdicción del Municipio Pedro María Morantes, antes Distrito, ahora Municipio San Cristóbal del estado Táchira, estando construido el edificio sobre un lote de terreno propio, con una superficie de 480,60 metros cuadrados, cuyos linderos están determinados en el respectivo documento de condominio protocolizado por ante la oficina subalterna de registro, del antes Distrito San Cristóbal del estado Táchira, ahora Municipio San Cristóbal, bajo el N° 17, Tomo 8, Protocolo Primero, folios 31 al 40, de fecha 29 de Julio de 1980, y el inmueble objeto de esta negociación fue adquirido mediante documento registrado por ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo 01, Folio 1/3 correspondiente al Tercer Trimestre del año 2002, de fecha primero de agosto del 2002, y consta de 3 dormitorios, más uno (1) de servicios, salón comedor, 3 baños, cocina y dependencia de servicios. El cual tiene un área de construcción de ciento veintitrés metros cuadrados con noventa centímetros (123,90 mts), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada del Edificio, SUR: vacio de las zonas libres de ventilación del Edificio, escaleras de acceso a los apartamentos y el bajante de la basura; ESTE: con propiedad que es o fue de Luz María Lobo y OESTE: con propiedades que son o fueron de Guillermo Monsalve. Por arriba la azotea del Edificio, por debajo el apartamento N° 1.

Que según la Cláusula Segunda, el plazo de duración de la opción fue de 90 días continuos contados a partir del 10 de Junio de 2007. Y que dentro del indicado plazo, la propietaria se comprometió a suministrar los documentos y solvencias que son necesarias para la formalización de la COMPRA VENTA del apartamento descrito, así como a tener cancelados los recibos de condominio correspondientes al apartamento hasta el mes anterior a la protocolización del documento de COMPRA VENTA del mencionado apartamento.

Que de acuerdo con la Cláusula Tercera del referido contrato, el precio de venta se fijó en CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00), de los cuales se habían abonado a la propietaria vendedora la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), es decir, el equivalente hoy a CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco BANFOANDES N° 00020437 el día 15 de marzo de 2007, y el saldo restante, es decir, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) es decir, el equivalente hoy a NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,00), serían pagados al momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa días, fecha convenida por ambas partes.

Las partes acordaron en la Cláusula Cuarta, que para el evento de que no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado por causas imputables a la propietaria, ésta debería devolver a los optantes a comprar la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000.000,00), es decir, el equivalente hoy a CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00), más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00), es decir el equivalente hoy a DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), como indemnización de daños y perjuicios. Y si el incumplimiento fuera por causa imputable a los Optantes, éstos se obligaban a pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), es decir, el equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00).

En la Cláusula Quinta, se estableció que la venta del apartamento se haría bajo el régimen de propiedad horizontal, establecida en la Ley de propiedad horizontal vigente, como en el documento de condominio del Edificio Victoria, dejándose expresa constancia que, el apartamento para el momento de la venta debía estar libre de todo gravamen y no deber nada por concepto de impuestos municipales. En cuanto a los gastos de redacción de documentos de protocolización se dispuso que correrían por cuenta de los optantes y el pago de los impuestos nacionales y notificación al SENIAT correrían por cuenta de la propietaria.

Asimismo, alegaron que dentro del lapso de noventa (90) días obtuvieron el crédito por la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00), por un plazo de 15 años, a una tasa de interés del 10.11% anual, de conformidad con la Resolución 005 emanada por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.188 de mayo de 2005, tal y como consta del documento del respectivo préstamo.

Que dentro del lapso de los noventa (90) días contados a partir del 7 de junio de 2007, se dedicaron a tramitar todos los documentos tales como solvencias municipales tipo A y tipo B, mapa catastral, número catastral y certificación de gravámenes, y hasta registrar el apartamento propiedad de Rosalba Peña en la Alcaldía Municipal, porque dicha ciudadana no lo había hecho, requisitos todos indispensables para la protocolización del documento de venta, cuyos gastos fueron realizados por ellos a pesar que en el contrato de opción de compra quedó convenido que todos esos documentos tenía que entregarlos la propietaria, al igual que la notificación del SENIAT, con la respectiva planilla de impuestos al SENIAT por concepto de venta, que pide el registro para protocolizar un documento de venta, que tampoco les fueron facilitados por la ciudadana Rosalba Peña.

Que la protocolización del documento se estimó formalizar dentro de los 90 días continuos, contados a partir del 10 de junio de 2007, los cuales tentativamente vencían el 10 de septiembre de 2007, pero ya para el día 25 de agosto de 2007 estaba aprobado el crédito y disponible el dinero en el BANCO BANFOANDES. Que no obstante, el documento de venta no se pudo introducir porque faltaba la planilla de pago por impuesto de venta y la notificación al SENIAT, de manera que si no se protocolizó el mencionado documento hipotecario de venta, no fue por culpa de ellos sino por culpa de la propietaria vendedora.

Peticiones de la parte demandante:

1.- Que la demandada de fiel cumplimiento a lo convenido en el contrato de compraventa celebrado el 07 de junio de 2007, según consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, de venderles el apartamento objeto del mismo, por la cantidad de Bs. 190.000.000,00, equivalente actual a Bs. 190.000,00, que fue el precio que pactaron, de los cuales ya cancelaron a la mencionada vendedora la cantidad de Bs. 100.000.000,00, equivalente actual a Bs. 100.00,00, como parte de pago, tal como consta en el propio documento de opción de compra.

2.- Que se ordene el otorgamiento del respectivo documento de venta del apartamento, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, oportunidad en la cual ellos cancelarán la suma restante del precio convenido, cuya disponibilidad ya está aprobada por la entidad financiera BANFOANDES; y que en caso de negarse la propietaria vendedora a otorgar el documento, como hasta la presente fecha ha venido haciendo, la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que ellos han cumplido formalmente el compromiso adquirido y han pagado más del 52% del valor del apartamento.

Hechos alegados por la parte demandada como fundamento de su defensa:

Alegó que es absolutamente falso que los optantes compradores hayan cumplido con la cláusula segunda y mucho menos con la cláusula cuarta de la opción de compra de fecha 7 de junio de 2007, y con el proceso para registrar el documento de compraventa. Indicó que los optantes compradores nunca han cumplido con lo convenido en la referida opción de compraventa y así lo prueba el documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, el 7 de junio de 2008, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual anexó marcado con la letra “A”. Que mucho menos los optantes compradores cumplieron con la opción de compraventa, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 28 de marzo de 2007, por un período de tiempo de noventa (90) días continuos, los cuales transcurrieron de la siguiente manera: 3 días del mes de marzo, 30 días del mes de abril, 31 días del mes de mayo y 26 días del mes de junio, para un total de 90 días. Consignó marcado con la letra “B” dicho documento, y marcada “C” la inscripción de registro de vivienda principal. Que tampoco los optantes compradores le informaron sobre el documento que tenían que firmar para la protocolización del documento de venta.

Peticiones de la parte demandada:

Solicitó que los optantes compradores le paguen por incumplimiento, la cantidad de dinero establecida en la cláusula cuarta del mencionado contrato de opción de compraventa de 7 de junio de 2007.

III
MOTIVA

PRIMER PUNTO PREVIO

Sobre la tercería

La demandada ROSALBA PEÑA, con fundamento en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, propuso demanda de TERCERÍA contra BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A. Dicho artículo es del tenor siguiente:

“Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente
Entre otras personas, en los casos siguientes:

…Omissis…

3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.

Asimismo, el artículo 379 ejusdem establece:

Artículo 379.- La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3º del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado del proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención.”

En las normas transcritas supra el legislador previó la figura de la intervención del tercero adhesivo, que es aquella intervención del tercero con interés jurídico actual en la decisión que pueda producirse en una controversia pendiente, que pretende ayudar a una de las partes a vencer en el proceso ya que, puede verse afectado si esa parte obtiene un fallo desfavorable. Esa intervención puede hacerse en cualquier estado o grado del proceso, tanto a favor del demandante como del demandado, sin que para ello se requiera la presentación de una demanda en forma, bastando una simple solicitud mediante diligencia o escrito, acompañada de la prueba fehaciente del interés jurídico actual del interviniente, requisito sin el cual no será admitida su intervención.

En síntesis los presupuestos para que pueda darse esta intervención de tercero son: 1) que exista un proceso en curso; 2) que intervenga un tercero, es decir, un sujeto distinto a las partes del proceso en curso, a través de una solicitud; 3) que sea con el propósito de coadyuvar a esa parte a vencer en el proceso pendiente, por tener un interés jurídico actual; 4) que acredite ese interés a través de prueba fehaciente.

Ahora bien, en el caso de autos se aprecia que es la parte demandada, ROSALBA PEÑA quien demanda en tercería adhesiva a BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A., el cual no es parte, por lo que resulta ostensible la improcedencia de la tercería adhesiva propuesta y así se decide.

SEGUNDO PUNTO PREVIO
Sobre la confesión ficta del demandado

La parte demandante invoca la confesión ficta de la demandada, en razón a que considera que la parte demandada dio contestación a la demanda extemporáneamente. En el presente caso, se aprecia que la citación de la parte demandada se cumplió el 29 de enero de 2008, tal como se constata de la diligencia suscrita en esa misma fecha por el Alguacil y la Secretaria del a quo, corriente al folio 32. Igualmente, que en auto de fecha 6 de febrero de 2008 corriente al folio 42, mediante el cual se admitió la reforma de la demanda, se le concedió a la demandada nuevamente el lapso de veinte (20) días de despacho a objeto de que diera contestación a la misma, evidenciándose de la sentencia objeto del presente recurso de apelación, que tal lapso estuvo comprendido entre el 7 de febrero de 2008 al 6 de marzo de 2008, ambas fechas inclusive, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandante. En tal virtud, dicho cómputo se tiene como cierto, por lo que habiendo dado contestación a la demanda el 5 de marzo de 2008, la misma debe tenerse como temporánea, resultando forzoso concluir que no operó la confesión ficta alegada, y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA CAUSA PRINCIPAL

Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir:

La pretensión demandada es la de cumplimiento de un contrato que las partes denominaron como de opción de compra, sin embargo, para este jurisdicente superior, en aplicación del principio “iura novi curia” (el juez conoce el derecho), que le impone el deber de aplicar el derecho a los hechos fundamento de las pretensiones y excepciones y por ende le permite calificar los hechos alegados por las partes, en el presente caso se trata de la pretensión de cumplimiento de un contrato de promesa bilateral de compraventa ya que, del contenido de las cláusulas Primera, Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta, se evidencia que ambas partes se obligaron recíprocamente: la demandada a vender y la demandante a comprar, y conforme a la doctrina: El contrato de promesa bilateral de venta es definido por el profesor José Luis Aguilar Gorrondona, en el libro de texto de Contratos y Garantías como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías pág. 155)

Establecida la naturaleza del contrato, de promesa bilateral de compraventa, se sigue que, conforme al criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, vigente para el momento de la celebración del contrato, fundamento de la demanda, esto es, para el 7 de junio de 2007 y para el momento de la interposición de la demanda que tuvo lugar el 29 de noviembre de 2007, admitida a trámite el 13 de diciembre de 2007, reformada el 1 de febrero de 2008 y admitida su reforma el 6 de febrero de 2008, equivalía a contrato de venta, por cuanto se reunían los requisitos de consentimiento, objeto y precio. Criterio contenido en sentencia N° 116 del 12 de abril de 2005, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, criterio que fue abandonado en sentencia N° 358 del 9 de julio de 2009, caso Ana Preste contra Desarrollos 20699, negándose que el contrato de promesa bilateral de compraventa equivalía a contrato de venta. Hasta la sentencia N° 116, expediente 12-274 del 22 de marzo de 2013, con ponencia de la magistrada Yraima de Jesús Zapata Lara, que retoma el criterio inveterado, hoy vigente, de que, en el contrato de opción de compra, cuando hay consentimiento, objeto y precio, hay venta.

Y con arreglo al principio de seguridad jurídica y confianza legítima, interpretado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expresado entre otras sentencias vinculantes, en la N° 3180 del 15 de diciembre de 2004, se dejó establecido, que una de las aplicaciones de este principio era, que la interpretación de la ley, especialmente por el Tribunal Supremo de Justicia, debía hacerse en forma estable y reiterativa, creando en las personas confianza legítima de cuál es la interpretación de las normas jurídicas a la cual se acogerán, evitando que se produzca un caos interpretativo que afecte la transparencia, la confianza y la imparcialidad. Advirtiendo no obstante que, la dialéctica jurídica hacía imperativo los cambios de interpretación en algún momento, según la dinámica social, pero esos cambios de doctrina sólo podían ser aplicados con efectos exnunc, es decir, a futuro desde la publicación de la sentencia que estableció el nuevo criterio y, además, para los casos que se hubiesen planteado con posterioridad al mismo, pues los expedientes iniciados con anterioridad a la nueva doctrina, se encuentran vinculados a la expectativa legítima de ser resueltos conforme a la doctrina vigente al momento de su interposición, salvo que el cambio de criterio beneficie al justiciable y, en consecuencia, no afecte negativamente su situación procesal.( Sentencia N° 1350 del 5 de agosto de 2008, caso: Desarrollo Las Américas, C.A.).

El derecho aplicable:

El artículo 1.159 del Código Civil establece el llamado “principio del contrato-ley”:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

El llamado contrato de opción de compra, instrumento fundamental de la demanda, el cual no fue controvertido por las partes, donde se regula el objeto, el precio, las prestaciones que debían cumplir las partes así como el tiempo en que debían hacerlo:

CLAUSULA PRIMERA: La propietaria da en OPCIÓN DE COMPRA a favor de los OPTANTES, para adquirir un inmueble de su única propiedad, compuesto por un apartamento vivienda, distinguido con el N° 3, ubicado en el piso 2, del Edificio Victoria, situado en el pasaje acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-24, 18-30, en jurisdicción del Municipio Pedro María Morantes, antes Distrito ahora Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, dicho edificio está construido, sobre un lote de terreno propio, que tiene una superficie de 480,60 metros cuadrados, y colinda tal como lo determina el respectivo documento de condominio protocolizado por anta (sic) la Oficina Subalterna, antes Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, ahora Municipio San Cristóbal, bajo el N° 17, Tomo 8, Protocolo Primero, folios 31 al 40, de fecha 29 de Julio de 1980, y el inmueble objeto de esta negociación fue adquirido mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo 01, Folio 1/3 correspondiente al Tercer Trimestre del año 2002, de fecha primero de agosto del 2002, y consta de 3 dormitorios, más uno (1) de servicios, salón comedor, 3 baños, cocina y dependencia de servicios. El cual tiene un área de construcción de ciento veintitrés metros cuadrados con noventa centímetros (123,90 mts), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada del Edificio, SUR: vacio de las zonas libres de ventilación del Edificio, escaleras de acceso a los apartamentos y el bajante de la basura; ESTE: con propiedad que es o fue de Luz María Lobo y OESTE: con propiedades que son o fueron de Guillermo Monsalve. Por arriba la azotea del Edificio, por debajo el apartamento N° 1. …

CLAUSULA SEGUNDA: El plazo de duración de esta OPCION de COMPRA es de 90 días continuos contados a partir del 10 de Junio de 2007; dentro del indicado plazo, la propietaria se compromete a suministrar los documentos y solvencias que son necesarias para la formalización de la COMPRA VENTA del apartamento descrito, a tener cancelados los recibos de condominio correspondientes al apartamento hasta el mes anterior a la protocolización del documento de COMPRA VENTA del mencionado apartamento.

CLAUSULA TERCERA: el precio de venta del indicado inmuebles es de CIENTO NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 190.000.000,00), de los cuales cancelamos el día 15 de marzo de 2007, a la propietaria vendedora la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), mediante cheque de gerencia del Banco BANFOANDES N° 00020437; dicha cantidad forma parte del valor total del precio del inmueble y el saldo restante, es decir, la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) sería pagados al momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa días, fecha convenida por ambas partes.

CLÁUSULA CUARTA: En caso de que por causas imputables a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado deberá devolver cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs.100.000.000,00), es decir, el equivalente a CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00), más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (10.000.000,00), es decir el equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00), como indemnización de daños y perjuicios, a los optantes. Si el incumplimiento fuera por causa imputable a los Optantes, estos se obligan a pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), es decir, el equivalente a DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000,00).

CLAUSULA QUINTA: la venta del apartamento descrito se hará bajo el Régimen de propiedad horizontal, establecida en la Ley de propiedad horizontal vigente, como en el documento de condominio del Edificio Victoria. El apartamento para el momento de la venta debe estar libre de todo gravamen y nada debe deber por concepto de impuestos municipales, los gastos de redacción de documentos de protocolización corren por cuenta de los optantes y el pago de los impuestos nacionales y notificación al Seniat corren por cuenta de la propietaria. Está establecido que el apartamento objeto de esta venta esta (sic) excluido de la sociedad conyugal por haberlo adquirido la propietaria vendedora con dinero proveniente de su propio peculio tal como consta en el documento de adquisición.”

El contrato de compra-venta, definido por el artículo 1.474 del Código Civil
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

A su vez el artículo 1.167 del Código Civil, para los contratos bilaterales, prevé el ejercicio alternativo de la pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato por la parte que no ha incumplido:

Artículo 1.258 ejusdem:

“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.”

Artículo 1.259 ejusdem:

“El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.264 Ejusdeem:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

La llamada exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, señala:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”

Los medios de prueba de los hechos alegados:

A los folios 52 al 55 corre copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira el 28 de marzo de 2007, bajo el N° 23, Tomo 97, folios 48 al 49 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicha probanza recibe valoración de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, sólo a los efectos de demostrar que las partes celebraron en esa fecha una primera opción de compraventa sobre el mismo bien inmueble objeto de litigio, lo cual resulta plenamente demostrado porque no fue desvirtuado por otro medio de prueba.
Igualmente, cursa a los folios 48 al 51 copia certificada del documento autenticado ante la misma Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, Tomo 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaría, el cual se valora conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, constatándose del mismo que las partes del presente juicio celebraron una segunda opción de compraventa sobre el mismo inmueble, en la cual de mutuo acuerdo dejaron sin efecto la opción de compraventa primigenia. Que en esta segunda, la demandada propietaria dio en opción de compra a favor de los demandantes el aludido inmueble. Que el plazo de duración de la opción de compraventa fue convenido en noventa (90) días continuos contados a partir del 10 de junio de 2007. Que dentro de ese plazo la propietaria se comprometió a suministrar los documentos y solvencias que fueran necesarios para la formalización de la compraventa del apartamento, y a tener cancelados los recibos por gastos de condominio correspondientes al apartamento hasta el mes anterior a la protocolización del documento de compraventa del mencionado apartamento. Que el precio de venta del inmueble fue establecido en la suma de (Bs. 190.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 190.000,00), los cuales serían cancelados así: (Bs. 100.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 100.000,00), mediante cheque de gerencia en fecha 15 de marzo de 2007. Que dicha cantidad formaría parte del valor del apartamento objeto de la opción. Que el saldo restante, es decir, la suma de (Bs. 90.000.000,00), equivalente actual a Bs. (90.000,00), sería pagada al momento de la protocolización del documento de venta en un plazo de noventa días. Que la venta del apartamento se haría bajo el régimen de propiedad horizontal. Que para el momento de la venta, el referido inmueble debía estar libre de todo gravamen y nada debía deber por concepto de impuestos municipales. Que los gastos de redacción del documento y protocolización del mismo correrían por cuenta de los optantes, y el pago del impuesto nacional y notificación al SENIAT correría por cuenta de la propietaria. Igualmente, en su cláusula CUARTA que si por causa imputable a la propietaria no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro el plazo estipulado ésta deberá devolver la cantidad recibida de (Bs.100.000.000,00), equivalentes hoy a (Bs. 100.000,oo) más la suma de (Bs.10.000.000,00), equivalentes hoy a (Bs. 10.000,oo) como indemnización por daños y perjuicios a los Optantes. Y si el incumplimiento fuera por causa imputables a los Optantes, estos deberían pagar a la propietaria como indemnización por daños y perjuicios la suma de (Bs.10.000.000,00), equivalentes hoy a (Bs. 10.000,oo).

A los folios 21 al 24 corre copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 1° de agosto de 2002, bajo el N° 02, Tomo 008, Protocolo Primero, folios 1/3, Tercer Trimestre. La referida documental se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en la fecha indicada el ciudadano Enrique Colmenares Finol, actuando como apoderado de la sociedad mercantil Inversiones La Colmena C.A. (COLMENACA), dio en venta pura y simple a la ciudadana ROSALBA PEÑA, el inmueble objeto de litigio, compuesto por un apartamento vivienda distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30, y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.

Testimoniales de los ciudadanos: DEYANIRA FRANCO GONZÁLEZ, CARLOS ALIRIO IBARRA CARRERO, ROSA ELENA CHACÓN PANTALEÓN Y MARÍA KARELIA ORTIZ PEÑARANDA, las cuales se valoran asi:

A los folios 102 al 103 corre la declaración de la ciudadana DEYANIRA FRANCO GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 9.418.659, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ. Que conoce a la señora ROSALBA PEÑA. Que tiene conocimiento de la existencia del contrato de opción de compra cuyo cumplimiento es demandado en este juicio. Afirma constarle que, la señora Beatriz le solicitó el documento de notificación de venta al SENIAT y la planilla de impuesto de venta, requisitos indispensables para firmar el documento de venta y la misma se negó a entregárselos, alegando que no tenía tiempo ni dinero para sacarlos. Que le consta que la señora Beatriz se tuvo que encargar personalmente de sacar la solvencia municipal tipo A y tipo B, la certificación de gravámenes, el mapa catastral y hasta inscribir el inmueble ante el Concejo Municipal, porque Rosalba siempre le manifestó que no tenía tiempo para hacer eso. Que le constan esos hechos porque en varias oportunidades la acompañó a hacer esas diligencias, porque se sentía mal y ha estado delicada de salud. Que ella la acompañaba para ir donde la señora Rosalba para ir haciendo toda la gestión.

A los folios 90 al 91 corre la declaración del ciudadano CARLOS ALIRIO IBARRA CARRERO, titular de la cédula de identidad N° V- 10.167.909, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ. Que a la ciudadana ROSALBA PEÑA la distinguió la vez que la vio con la señora Beatriz. Que otra oportunidad fue cuando acudió a buscar unos documentos al apartamento de la señora Rosalba y ella le dijo que no podían ir ni ella ni el esposo, que tenían que ir ellos mismos a hacer el papeleo de los documentos. Que ésta le dijo a la señora Beatriz que ella misma fuera e hiciera los papeles. Que él sabe que la señora Rosalba le dijo a los esposos Rodríguez Suárez que se anulara el contrato de opción de compra de fecha 28 de marzo de 2007, porque ella no había sacado los documentos. Que le consta que la señora Rosalba no tenía registrado ante el Concejo Municipal el apartamento, y ésta fue una de las razones por las cuales no pudo sacar los requisitos indispensables para la venta. Que la señora Beatriz le comentó que le habían hecho un nuevo contrato y el viejo lo habían eliminado. Que a él le constan los hechos, porque le hacía las carreras a la señora Beatriz, y como taxista anda preguntando y va viendo las cosas que van sucediendo. Que él llevó a la señora Rosalba al Concejo Municipal porque iba a sacar unos papales, que la dejaba allá y la esperaba, a veces él y a veces la vecina. Que logró saber que el banco había otorgado un crédito a la señora Beatriz y a su esposo, para la compra de un apartamento. Que ellos le comentaron que estaban contentos con eso, es más la señora vive arrimada en la casa del hijo. Que escuchó cuando la señora Beatriz le solicitó el dinero a Rosalba, ésta le contestó que no tenía dinero para nada. Que a raíz de todos estos problemas la señora Beatriz se enfermó del corazón, de las piernas, de artritis, dolor, que la ha visto malísima y la he visto llorar mucho, y al esposo también lo ha visto llorar porque ella se ha puesto grave.

A los folios 86 al 87 corre declaración de la ciudadana ROSA ELENA CHACÓN PANTALEÓN, titular de la cédula de identidad N° V- 2.550.255, quien a preguntas contestó: Que conoce desde hace diez años a los ciudadanos LUÍS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ. Que también conoce a la señora ROSALBA PEÑA desde que empezaron a hacer con la señora Beatriz, las diligencias para el arreglo de los papeles del apartamento. Que le consta que la señora Rosalba Peña y los esposos Rodríguez Suárez, en fecha 28 de marzo de 2007, firmaron un contrato de opción de compra sobre un apartamento ubicado en Barrio Obrero, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, apartamento N° 3, piso 2 de esta ciudad de San Cristóbal, por un lapso de noventa días contados a partir de la firma de la opción de compra. Que le consta que la señora Rosalba no tenía ni siquiera registrado ante el Concejo Municipal el apartamento, y que fue esa una de las razones por las cuales no pudo sacar las solvencias, la cédula catastral, el mapa ni el croquis, que son requisitos indispensables para la venta. Que la señora Beatriz fue la que tuvo que dar esa plata en el Concejo. Que le consta que debido a las causas señaladas se firmó un nuevo documento de opción de compra sobre el mismo apartamento en fecha 07 de junio de 2007, el cual firmaron por ante la Notaría Quinta de San Cristóbal que queda en Barrio Obrero, y en ese documento de opción de compra de mutuo acuerdo ellos dejaron sin efecto el documento de opción de compra firmado por ante la misma Notaría en fecha 28 de marzo de 2007. Que le constan los hechos narrados, porque la señora Beatriz estaba enferma y ella le hacía las carreras. Que ella tenía que hacer las colas de sus diligencias porque la señora Beatriz no podía estar mucho parada y le tocaba hacerlo a ella. Que la señora Rosalba nunca tenía tiempo ni dinero, ni el marido tampoco. Que nunca estaba en la casa, que costaba encontrarla en la casa, que estaba de viaje y cuando la encontraban no tenía nada de documentos listos. Que la señora Beatriz le dijo por las buenas a la señora Rosalba, que le devolviera los cien millones de bolívares y no ha pasado nada, no hay problema; que se lo dijo muy serenamente, ella lo presenció. Que sabe todo eso porque ella cargaba a la señora Beatriz, le hacía las carreras. Que la señora Beatriz ha sufrido mucho por eso y a veces agarra cama porque sufre del corazón y a raíz de todos esos problemas se agravó más.

A los folios 92 al 93 corre la declaración de la ciudadana MARÍA KARELIA ORTIZ PEÑARANDA, titular de la cédula de identidad N° V- 14.179.938, quien a preguntas contestó: Que si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ. Que le consta que la señora Rosalba no tenía registrado ante el Concejo Municipal el apartamento. Que le constan los hechos, porque ella fue la que armó todos los documentos como contadora para el crédito del banco. Que ella le pedía todos los recaudos para cuadrar el crédito, ahí se enteró por medio de la señora Beatriz que llegaba llorando y le decía que la señora que le iba a vender el apartamento no tenía los papeles al día y no tenía dinero para devolverle lo que le había dado como parte de pago, o llegar a un acuerdo. Que le consta que para el cumplimiento del segundo contrato, la señora Beatriz Suárez y su esposo se encargaron de registrar el apartamento ante el Concejo Municipal, sacar el croquis, la solvencia municipal, cédula catastral, certificación de gravámenes, pagando ellos mismos todos los gastos de impuestos tanto al Concejo Municipal como al Registro, porque la señora Rosalba no tenía tiempo ni dinero. Que le consta que una vez que la señora Beatriz y su esposo tuvieron el documento de préstamo que hizo el banco para llevar al Registro, la señora Beatriz fue a la casa de la señora Rosalba para que pagara la planilla en el Banco por impuestos de venta al SENIAT y le entregara la notificación de la venta que se hace al SENIAT, requisitos estos indispensables para registrar el documento, ya que ella había sacado los demás documentos ante el Concejo Municipal. Que le consta porque se lo comentó la señora Beatriz, que en vista de que la señora Rosalba no mostraba interés en buscar los documentos para registrarlos, ella le hizo una persecución hasta encontrarla y le dijo por las buenas que si ella no quería vender el apartamento, entonces que le devolviera los cien millones de bolívares, porque ya tenía meses con ese dinero, más los diez millones de bolívares conforme a lo acordado, y ella le contestó que ya no tenía ese dinero, que lo había invertido en la finca, en un carro y animales, y que a la casa que estaba fabricando, sólo le faltaba la cocina, para entregarle ella el apartamento. Que le consta que la señora Beatriz se enfermó a raíz de todos estos problemas, porque ha estado muy angustiada ya que le debe dinero a su hijo, y la mencionada señora no le entrega el apartamento ni el dinero y no da ninguna solución.

Las anteriores declaraciones se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se les concede credibilidad por haber sido contestes y por concordar con el instrumento fundamental de la demanda y por los motivos del conocimiento que tienen de los hechos, por la profesión de contadora de la testigo María Karelia Ortiz, por el oficio de taxista de Carlos Alirio Ibarra y por las circunstancias creíbles en que se relacionaron con las partes, apreciándose que los testigos fueron contestes en afirmar que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa sobre un apartamento propiedad de la demandada ubicado en Barrio Obrero, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, apartamento N° 3, piso 2 de esta ciudad de San Cristóbal. Que los demandantes fueron los que tramitaron ante la Alcaldía, las solvencias municipales tipo A y tipo B, el mapa catastral, inscripción del inmueble en Catastro, así como la certificación de gravámenes correspondiente, para el registro del documento de venta. Igualmente, de la declaración de las ciudadanas Deyanira Franco Rosales, Rosa Elena Chacón Pantaleón y María Karelia Ortíz Peñaranda, se desprende que la señora Beatriz Suárez de Rodríguez solicitó a la señora Rosalba Peña, le hiciera entrega de la notificación de venta al SENIAT y de la planilla de pago en el banco del impuesto correspondiente, y ésta no los tenía listos, alegando no tener tiempo para ello.

A los folios 94 al 96 corre inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa el 22 de abril de 2008, en la sede administrativa de BANFOANDES, Gerencia de Servicios y Créditos Hipotecarios. La referida probanza se valora conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar según información suministrada por la gerente encargada, ciudadana María Labrador, con base en el expediente del crédito hipotecario de los solicitantes MARTÍNEZ LUÍS FRANCISCO y SUÁREZ DE RODRÍGUEZ BEATRIZ, con número de solicitud 154303, que en el documento de opción de compraventa que reposa en el expediente, la adquirente entregó como pago inicial cheque de gerencia de BANFOANDES N° 00020437 de fecha 15 de marzo de 2007 a nombre de ROSALBA PEÑA. Que el crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 90.000.000,00, equivalente actual a Bs. 90.000,00, estaba a disposición de la ciudadana ROSALBA PEÑA, titular de la cédula de identidad N° V-9.213.421, porque el mismo fue aprobado desde el 16 de agosto de 2007 a favor de los esposos Rodríguez Suárez, según acta N° 213 de fecha 16 de agosto de 2007. Que el crédito hipotecario fue aprobado sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3, piso 2, Edificio Victoria, Pasaje Acueducto, entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-30 y 18-34 de Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.

A los folios 63 al 66 corren los siguientes documentos: solvencia municipal serie B; factura de control N° 631590 expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a nombre de ROSALBA PEÑA, cancelada en fecha 8 de mayo de 2007, por concepto de solvencia municipal tipo B, certificaciones catastrales, copia certificada y croquis de ubicación; cédula catastral de inmuebles N° 004231 expedida por la División de Catastro del Municipio San Cristóbal y croquis de ubicación del inmueble objeto del documento de opción de compra. Las referidas probanzas se valoran como documentos administrativos, esto es, se presume como cierto los hechos que acreditan, salvo prueba en contrario y de las mismas se constata que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal expidió en fecha 8 de mayo de 2007, a nombre de ROSALBA PEÑA, titular de la cédula de identidad N° V- 9.213.421, solvencia tipo B; que en fecha 8 de mayo de 2007, fue pagada a la Alcaldía la suma de Bs. 42.649,60 por concepto de aforo por expedición de solvencia tipo B, certificación catastral, copia certificada y croquis de ubicación expedidos en fecha 10 de mayo de 2007, correspondientes a un apartamento ubicado entre las carreras 18 y 19 Edificio Victoria, piso 2 apartamento 3, el cual tiene asignado como número catastral 202301U01004004003000002003.

A los folios 74 al 78 corre inspección judicial practicada en fecha 3 de marzo de 2008 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la entidad BANFOANDES, ubicado en la Quinta Avenida, Departamento de Crédito Hipotecario, la cual fue solicitada por la ciudadana Rosalba Peña a objeto de que el tribunal dejara constancia de los siguientes hechos: 1.-De qué día, mes y año es la solicitud del crédito hipotecario de los solicitantes BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ y LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ.- 2.- En qué día, mes y año solicitaron prórroga para registrar el proyecto del documento de crédito hipotecario, los mencionados ciudadanos . 3.- Qué día, mes y año recibieron del Departamento de Créditos Hipotecarios, el proyecto de documento hipotecario, para ser registrado por los solicitantes. La referida inspección judicial se desecha por tratarse de una prueba preconstituida, sobre la cual no tuvo oportunidad de ejercer contradicción la parte demandada ni el Juez de la causa ejercer control, además de que su objeto no era dejar constancia de circunstancias que no eran volátiles, que podían desaparecer o modificarse rápidamente sino se preservan con prontitud.

Conclusión valorativa:

De las pruebas traídas a los autos puede concluirse: 1) Que mediante documento autenticado en fecha 7 de junio de 2007, los demandantes LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, celebraron con la demandada ROSALBA PEÑA, un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA sobre un inmueble propiedad de ésta, consistente en un apartamento distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30 y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del estado Táchira. 2) Que el plazo de duración de esta opción fue establecido en noventa (90) días continuos contados a partir del 10 de junio de 2007, tiempo durante el cual la demandada se comprometió a suministrar los documentos y solvencias que fueren necesarios para la protocolización del documento de venta. 3) Que el precio de venta del inmueble fue establecido en la suma de (Bs. 190.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 190.000,00), pagaderos así: (Bs. 100.000.000,00), equivalentes actuales a (Bs. 100.000,00), mediante cheque de gerencia de fecha 15 de marzo de 2007 recibido por la propietaria. Que el saldo restante, es decir, (Bs. 90.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 90.000,00), sería pagado por los optantes compradores al momento de la protocolización del documento de venta, en un plazo de noventa (90) días. 4) Que en caso de que por causas imputables a la propietaria Rosalba Peña no se pudiera protocolizar el documento de compra venta dentro del plazo estipulado, ésta debería devolver a los hoy demandantes, la cantidad recibida de (Bs.100.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 100.000,00), más la suma de (Bs.10.000.000,00,) equivalente actual a (Bs.10.000,00), como indemnización por concepto de daños y perjuicios. 5) Que la ciudadana BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ fue la que efectuó todos los trámites ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, para la obtención de la solvencia municipal, croquis y mapa catastral del inmueble, requisitos estos necesarios para la protocolización del documento de venta, ante la negativa de la demandada de suministrar los mismos. 6) Que los demandantes tramitaron ante BANFOANDES un crédito hipotecario cuya solicitud fue signada con el N° 154303, el cual fue aprobado el 16 de agosto de 2007, para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, por un monto de (Bs. 90.000.000,00), equivalente actual a (Bs. 90.000,00), es decir, por el saldo restante del precio pactado para la venta del referido inmueble, cuyo documento aparece en autos visado por el abogado de la mencionada entidad bancaria. 7) Que para el 10 de septiembre de 2007, fecha en que fenecía el lapso de la opción, la demandada optante vendedora no había cumplido con la obligación de entregarle a los optantes compradores la notificación de la venta al SENIAT ni la planilla de pago de impuesto por concepto de la venta, requisitos exigidos por el Registro para la protocolización del documento de venta del inmueble.

De modo que, en el caso sub iudice, quedó demostrado que al vencimiento del plazo convenido por las partes para el cumplimiento del CONTRATO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA celebrado entre ellas en fecha 7 de junio de 2007, sobre un apartamento distinguido con el número 3, ubicado en el piso 2 del Edificio Victoria, situado en el Pasaje Acueducto entre carreras 18 y 19, N° 18-20, 18-24, 18-30, y 18-34, en jurisdicción de la Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, plazo que feneció el 10 de septiembre de 2007, la demandada optante vendedora no había cumplido con la obligación de entregarle a los optantes compradores la notificación de la venta al SENIAT ni la planilla de pago de impuesto por concepto de la venta, requisitos exigidos por el Registro para la protocolización del documento de venta del inmueble; por lo que tal incumplimiento resulta imputable a la demandada, ya que según quedó demostrado con el acervo probatorio, los demandantes si dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas en virtud del referido contrato.

Así las cosas, para este Juzgado Superior, las partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble descrito en autos, dado que los optantes a comprar se comprometieron a comprar y la propietaria se comprometió a vender por el precio de ciento noventa millones de bolívares (Bs. 190.000.000,00) equivalentes hoy a ciento noventa mil bolívares (Bs. 190.000,00), de los cuales fueron abonados en esa oportunidad la suma de cien millones (Bs. 100.000.000,00) equivalentes hoy a cien mil bolívares (Bs.100.000,00). Sin embargo, en el plazo previsto para el cumplimiento de sus obligaciones, la propietaria incumplió con la obligación de entregarle a los optantes compradores la notificación de la venta al SENIAT y la planilla de pago de impuesto por concepto de la venta, requisitos exigidos por el Registro para la protocolización del documento de venta del inmueble, mientras que los optantes a comprar, cumplieron con sus obligaciones, lo que los legitimaba para ejercer la pretensión de cumplimiento de contrato. La parte demandada, no pudo probar su excepción fundamentada en el alegato del incumplimiento por parte de los demandantes. En consecuencia, demostrados los presupuestos de la pretensión de cumplimiento del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.264, la parte demandada debe cumplir su obligación exactamente como ha sido contraída, tal como dispusieron las partes en el contrato suscrito, que es ley entre ellas, lo que, equivale al cumplimiento del contrato de venta definido por el artículo 1.474 del Código Civil y conforme a la sentencia de casación civil N° 599 del 9 de octubre de 2013. Por todo lo cual, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la demanda incoada por los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana ROSALBA PEÑA, por cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 7 de junio de 2007 y, en consecuencia, condenar a la demandada.

Finalmente, dos reflexiones que se permite hacer este juzgador con relación al presente asunto; Primero: sobre la importancia de estos contratos de promesa bilateral de compraventa, que son de frecuente uso en la práctica por las personas para la adquisición de viviendas, ya que además de servir para “amarrar” el negocio, posibilitan un compás de espera para realizar una serie de gestiones previas, como por ejemplo, obtener la solvencia de impuestos municipales, hacerse al comprobante de vivienda principal, obtener la solvencia del impuesto sobre inmuebles urbanos, tramitar la certificación de gravámenes, la carta catastral, hacer la notificación de la venta al SENIAT, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo, y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble. Por lo que se hace necesario, que las personas le pongan la mayor seriedad a estos contratos, hagan honor a los compromisos, porque está en juego la realización de una de las aspiraciones más importantes de las familias, de acuerdo a nuestra cultura y a nuestra tradición, como es, adquirir una vivienda propia. Segundo: en el presente caso puede parecer un desequilibrio, que se ordene a los optantes a comprar, que cancelen el monto nominal del saldo, esto es, la suma de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), cuando han pasado casi siete (7) años y el país ha vivido un proceso de devaluación de nuestro signo monetario. Sin embargo, el que se vaya a pagar tan sólo ahora, es causa de la conducta de la optante a vender y además, durante estos siete (7) años, ha sido la optante a vender, la que ha usufructuado el apartamento objeto de la opción de compra venta.

IV
DECISION

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadana ROSALBA PEÑA, mediante diligencia del 3 de junio de 2009.

SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ contra la ciudadana ROSALBA PEÑA, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 7 de junio de 2007, bajo el N° 31-A, Tomo 168, folios 62 al 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. En consecuencia, condena a la demandada ROSALBA PEÑA, a vender a los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, el bien inmueble identificado en autos, debiendo a tal fin, otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, a los ciudadanos LUIS FRANCISCO RODRÍGUEZ MARTÍNEZ y BEATRIZ SUÁREZ DE RODRÍGUEZ, quienes, a su vez, deberán cancelar, a la demandada, ciudadana ROSALBA PEÑA, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 90.000,oo), como saldo restante de la opción de compra al momento de la firma del documento definitivo de venta.

TERCERO: Se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 27 de abril de 2009.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el juicio.

QUINTO: Por aplicación del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada.

SEXTO: DECLARA IMPROCEDENTE la tercería interpuesta por la ciudadana ROSALBA PEÑA contra BANFOANDES BANCO UNIVERSAL C.A.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada por el secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil catorce.

El Juez Temporal,

Fabio Ochoa Arroyave
El Secretario,

Antonio Mazuera Arias

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las doce y quince minutos del mediodía, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. 7104.-