TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

204º 155º

PARTE DEMANDANTE

Ciudadanos, FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ de PEÑALOZA, venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.663.688 y 10.174.024, de este domicilio y hábiles.

APODERADOS DE LA PARTE
DEMANDANTE

Abogados, JOSE ELIAS DURAN TOLOZA y HEILY NIETO COLMENARES, inscritos en el IPSA bajo los Nos 38.712 y 115.989, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA

ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ, YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, venezolanos, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-3.788.444 y V-5.029.006, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA

Abogados JESUS ANTONIO MELO RODRIGUEZ y EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ, inscritos en el IPSA bajo los Nos 10.962 y 28.204, de este domicilio.

MOTIVO:

ACCION REIVINDICATORIA y SUBSIDIARIAMENTE NULIDAD

EXPEDIENTE: 15896

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa de ACCION REIVINDICATORIA y subsidiariamente NULIDAD, incoada por los ciudadanos Francisco de Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, asistidos de abogado, contra los ciudadanos Alfredo David Sandoval González, Yolanda Elizabeth Sandoval González y Ana Luisa Sánchez Salas, mediante demanda en cuyo escrito libelar exponen que:
- Son propietarios por venta que en Propiedad Horizontal les hizo la ciudadana, ANA LUISA SANCHEZ, por documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de septiembre de 2003, inserto bajo el Nro. 26, tomo 0-19, protocolo 01, folios 1/3, de un inmueble compuesto por una Casa Quinta que forma parte del condominio RESIDENCIAS FANNY-YOLANDA, ubicado en la avenida Libertador, frente al Fondo de Comercio denominado “Copacabana”, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y que se encuentra en la planta baja y con acceso directo a la calle, siendo su área de construcción: a) Un área techada de 388,06 metros cuadrados, b) Un área sin techar de 114,95 metros cuadrados y c) Un área auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado: setenta metros cuadrados ( 70 mts2), para un área total de 573,01 metros cuadrados; y consta de tres (3) pasillos, uno externo y dos (2) internos, balcón, porche, dos (2) patios (uno atrás y uno adentro ) tres dormitorios con baño privado y vestier, dos dormitorios con baño privado, un (1) dormitorio sin baño, un baño auxiliar, biblioteca, dos (2) star, recibo, sala, comedor, bar, tres (3) cuartos de oficios, pantri cocina, dormitorio de servicio con baño, lavadero, área de acceso y área de bombonas de gas, todo alinderado asi: NORTE: Con propiedad que es o fue de AURA MATILDE GARCIA DE PEREZ, SUR: Área común entrada y salida de vehículos y apartamento Nro. 6, ESTE: Patio posterior de la casa quinta, estacionamiento, y apartamentos Nro. 5 y 6, y OESTE: En su frente con la terraza vista a la Avenida Libertador y apartamento Nro. 8, correspondiéndole un porcentaje de los bienes comunes en las cargas y obligaciones de todo el inmueble en general de veinticuatro punto noventa y dos por ciento (24,92 %).
Según la Cláusula Primera del documento de Condominio de la RESIDENCIAS FANNY YOLANDA registrado en la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 17 de Junio de 1993, inserto bajo el Nro. 45, tomo 38, Protocolo primero, los inmuebles que forman parte del mismo son: Un lote de terreno propio con un área de 2.368,50 mts2 y las edificaciones y/o construcciones fomentadas sobre el mismo, consistentes en: 1.- Una Casa-Quinta, 2.- Ocho Apartamentos y 3.- Un local comercial con estacionamiento privado y Terreno para estacionamiento principal-atrás(sic) de los cuales le corresponde dos estacionamientos de vehículos sin techar para cada uno de los apartamentos, correspondiéndole al primero de los inmuebles, según la Cláusula Cuarta, el treinta y cinco por ciento (35 %) sobre las cosas comunes, derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble.
- Las Áreas Comunes y zonas verdes para la Casa-Quinta y para todos los apartamentos es: a) Entrada-salida vehículos (Avenida Libertador, estacionamiento principal, área 360,00 m2), b) Estacionamiento principal, área 1.034,72 m2 y c) Escaleras de concreto privadas.
- Las propiedades se encuentran conformadas y distribuidas así: CASA-QUINTA: con acceso directamente por la calle, su área de construcción es: a) área techada 388,06 m2, b) área sin techar 248,27 m2, c) área auxiliar: Depósito-garaje para dos vehículos techados (70 mts) y d) área total: 706,33 mts2. Consta: Terraza (es su frente) tres (3) pasillos ( Cláusula Tercera).
- Son cosas de usos comunes o cosas comunes del inmueble susceptibles de ser usados por los propietarios en la extensión y con las limitaciones establecidas en este documento y las leyes, las siguientes:
a) La totalidad del terreno sobre el cual están construidas las propiedades de acuerdo con los linderos, medidas y demás determinaciones detalladas en el presente documento de condominio (señaladas en la Cláusula Primera del Contrato, (áreas 2.366,50 mts).
b) Los cimientos o fundaciones, las estructuras de concreto armado (elementos verticales), y losas o placas de entrepisos (elementos horizontales), las paredes, con excepción de las internas de cada propiedad y de las que los separan entre si.
c) El estacionamiento, los sitios para las bombonas de gas, ubicadas debajo de las escaleras de concreto y metálicas.
d) Todos los equipos que existan o sean adquiridos para la comunidad.
e) Todos los elementos necesarios para la existencia, seguridad, salubridad y conservación del inmueble o para permitir el goce de todas y cada una de las propiedades que lo integran o de los artefactos e instalaciones existentes para el uso y beneficio común, en general toda porción del inmueble que no pueda separarse o alterarse sin modificar la integridad física o estética del mismo ( Cláusula Sexta).
- Según la Cláusula Octava del documento de Condominio, los co-propietarios o adquirientes de las propiedades, tendrán la plena propiedad sobre su respectiva adquisición, pudiendo usar, gozar y disponer de manera exclusiva con las obligaciones y restricciones establecidas en el documento, en el de la adquisición y en cualquier disposición legal aplicable y que todo acto jurídico concerniente a cualquiera de las propiedades, abarcará en la proporción respectiva, los derechos que le corresponda a aquel. Además de los mencionados derechos, cada propietario adquiere de manera exclusiva todo lo que se encuentra en la propiedad y forma parte de la misma, siempre que no haya sido declarada propiedad común en el documento de condominio o que pudiera considerarse como tal por su naturaleza. Y según la Cláusula Novena, ninguna persona, sea cual fuere el derecho que tuviere sobre cualquiera de las propiedades determinadas en el documento de condominio, podrá pretender el ejercicio de ninguna prerrogativa que pueda afectar el beneficio común derivado del régimen de Propiedad Horizontal.
- Según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira, el 29 de junio de 1993, inserto bajo el No 33, Tomo 44, los ciudadanos ANTONIO DAVID SANDOVAL y ELBA YOLANDA GONZALEZ de SANDOVAL venden en Propiedad Horizontal con Derecho de Usufructo a su hija, ciudadana, YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, varios inmuebles, entre ellos la Casa-Quinta de su propiedad ya identificada y según el Documento de Condominio, donde se indican áreas propias, patios, estacionamientos y áreas comunes que son inherentes a Casa-Quinta y el porcentaje de 35 % de condominio.
- Según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 06 de junio de 1.997, bajo el No 74, Tomo 159 y protocolizado el 17/10/2000 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No 48, Tomo 002, la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, vendió al ciudadano NELSON JESUS GONZALEZ ESCALANTE, un área auxiliar, depósito, garaje para dos (2) vehículos techado, de setenta metros cuadrados (70mts2) y el cual forma parte de una Casa-Quinta ubicada en Residencias Fanny-Yolanda y lo deslinda, disponiendo así de los estacionamientos y áreas propias inherentes a la Casa-Quinta, adjudicadas en el documento de condominio, sin que constara la liberación del Derecho de Usufructo constituido en su documento de compra.
- Según documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal el 13 de marzo de 1.998, bajo el No 42, Tomo 70 y protocolizado el 17/10/2000 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No 47, Tomo 002, la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, vendió al ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZÁLEZ: a) Una terraza en la placa de concreto (incluye jardineras) ubicado encima del local comercial y que es parte integral de la Casa-Quinta, identificada en el documento de propiedad bajo el literal b) AREA SIN TECHAR, la cual tiene un área de ochenta y seis metros cuadrados con cuarenta y ocho centímetros ( 86,48 m2), con forma rectangular y cuyo acceso es privado y particular por el pasillo externo de la Casa-Quinta con salida directa al área común entrada y salida de vehículos al estacionamiento principal y a la avenida Libertador; c) Un lote de terreno que es acceso el directo a la calle de la Casa-Quinta ( entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y privada también de dicho inmueble, con un área de 46,84 mts, haciendo su deslinde, aun cuando tales linderos no constan en el citado documento de condominio
- Consta de documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 24 de octubre de 2.001, bajo el No 08, Tomo 009 que la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, constituyó a favor de la ciudadana, ANA LUISA SANCHEZ SALAS, Hipoteca Especial y de Primer Grado sobre un inmueble consistente en una Casa-Quinta, con: a) Un área techada de 388,06 m2, b) Un área sin techar de 248,27 m2,…dos patios, uno atrás (patio posterior frente apartamentos 05 y 06, y otro adentro, un porcentaje de condominio del 35% pero excluyó que le pertenecen y son inherentes a la Casa-Quinta, según documento de condominio, en la Cláusula Tercera, numeral 4.
- Consta de documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 23 de octubre de 2.002, bajo el No 24, Tomo 005 que la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, le traspasó la propiedad por dación en pago del inmueble hipotecado, consistente en la ya nombrada Casa-Quinta, a la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS, y se indica que el porcentaje del condominio es del 35% y tampoco lo adjudicado y que le pertenece a la Casa-Quinta, según consta en la cláusula Tercera, numeral 4 del documento de Condominio o sea el terreno para estacionamiento principal-atrás, distribuido y bajo la condición que se le asignó en el Documento de Condominio, esto es: un área techada de 388,06m2 y un área sin techar de 248,27m2.
- Consta de documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 26 de marzo de 2.003, bajo el No 38, Tomo 015 que la co-demandada ANA LUISA SANCHEZ SALAS suscribió aclaratoria manifestando que recibió de la ciudadana, YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, en pago por una deuda que tenía contraída, un inmueble constituido por una Casa-Quinta, una aclaratoria que le incumbe para probar como adquirió la Casa-Quinta; y que por documento aparte la co-demandada Yolanda Elizabeth Sandoval González vendió al co-demandado Alfredo David Sandoval González, el área que en dicho documento se describe, que el lote de terreno es el acceso directo a la calle de la Casa-Quinta ( Entrada Privada ) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y privada de la Casa-Quinta, el cual es parte integrante de la misma ( Area sin techar de 46,84 Mts2) y los deslinda, manifestación esta que apoya el desacato a disposiciones del Contrato de condominio Residencias Fanny-Yolanda.
- La ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS, les vendió la casa, que adquirió por dación de pago por deuda de la también co-demandada ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZÁLEZ en forma unilateral, sin tomar en cuenta ni a su compradora(sic), ni a ellos, que son los actuales propietarios de la Casa-Quinta, ni lo dispuesto en el documento de condominio sobre la propiedad horizontal registrada para residencias Fanny-Yolanda donde está ubicada la propiedad, modificando las aéreas propias, especialmente el área sin techar, áreas comunes e inclusive el porcentaje por derechos y obligaciones establecido en el contrato de condominio, en 35%, el cual se redujo por su voluntad a 24,92%.
- El ciudadano NELSON JESUS GONZALEZ ESCALANTE vende al co-demandado ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZÁLEZ un inmueble ubicado en la avenida Libertador jurisdicción del entonces Municipio San Juan Bautista del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira y el cual está constituido por un área Auxiliar, depósito, garaje para dos (2) vehículos techados, setenta metros cuadrados (70Mts2) y el cual forma parte de una Casa-Quinta, propiedad de los demandantes ubicada en Residencias Fanny-Yolanda y lo deslindan.
- En forma flagrante, bien intencionalmente o por desconocimiento les fueron violados y se les quiere arrebatar derechos y áreas inherentes a la Casa Quinta que les pertenecen según el documento de adquisición y sus áreas propias y comunes establecidas en el Contrato de Condominio sobre Propiedad Horizontal, con documentos amañados incorrectamente registrados, pues dicho contrato de condominio son bases contractuales, disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, como base legales que acreditan los derechos reclamados, la cual en su literal i) del artículo 5, con respecto a las cosas comunes a todos los apartamentos, establece que “ Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar por lo menos un puesto de estacionamiento a cada apartamento o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse preferentemente a favor de los propietarios, y sin el voto favorable del 75% de ellos no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio. En todo caso, siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamientos. El Ejecutivo Nacional mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen”.
En artículo 6° se prevé que: “Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2° “.
En el PARAGRAFO UNICO del artículo 26 establece que: “ Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción de terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión que se hiciere en el Documento de Condominio, no se considerará válida ”
El artículo 31 reza: “ Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de plena derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar ”
De igual forma transcriben el contenido de los artículos 39 y 45 de la citada Ley
Como petitorio, solicitan:
En el caso del codemandado, ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZÁLEZ como poseedor precario de zonas propias y comunes del inmueble de su propiedad, la Casa-Quinta, que forma parte del condominio RESIDENCIAS FANNY-YOLANDA, convenga o sea condenado en:
Primero: Que los demandantes son los únicos propietarios de un inmueble compuesto de Casa-Quinta que forma parte del Condominio Fanny-Yolanda, ubicado en la avenida Libertador, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, se encuentra en planta baja y tiene acceso directamente a la Calle, siendo su área de construcción: a) Un área techada de 388,06 metros cuadrados, b) Un área de 248,27 Mts2, c) Area auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado: setenta metros cuadrados ( 70 mts2), para un área total de: 706,33 Mts2, Terraza (que es su frente), tres (3) pasillos, uno externo y dos (2) internos, balcón, porche, dos (2) patios (uno atrás y uno adentro ) tres dormitorios con baño privado y vestier, dos dormitorios con baño privado, un (1) dormitorio sin baño, un baño auxiliar, biblioteca, dos (2) star, recibo, sala, comedor, bar, tres (3) cuartos de oficios, pantri cocina, dormitorio de servicio con baño, lavadero, área de acceso y área de bombonas de gas, todo alinderado asi: NORTE: Con propiedad que es o fue de Aura Matilde García de Pérez, SUR: Área común entrada y salida de vehículos y apartamento Nro. 6, ESTE: Patio posterior de la casa quinta, estacionamiento, y apartamentos Nro. 5 y 6, y OESTE: Es su frente con la terraza vista a la Avenida Libertador y apartamento Nro. 8, correspondiéndole un porcentaje de los bienes comunes en las cargas y obligaciones de todo el inmueble en general de 35 %, el cual pertenece por haberlo adquirido según documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de septiembre de 2003, inserto bajo el No 26, Tomo 019, Protocolo 01.
Segundo: Que el prenombrado codemandado no tiene ningún derecho, ni es propietario de alguna área propia o común de la Casa-Quinta.
Tercero: Que las áreas propias de la casa-quinta como el depósito-garaje para dos vehículos techados ubicado en el extremo este de la casa-quinta, la terraza (área sin techar) ubicada frente a la casa-quinta y el patio posterior cerca del lindero Este de la Casa-Quinta, les pertenece y que no son de su propiedad, por así disponerlo el documento de Contrato de Condominio del Conjunto Residencial Fanny-Yolanda.
Cuarta: Que por lo establecido en el Ordinal “i” articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, los puestos de estacionamiento declarados en el Contrato de Condominio para la casa-quinta, no podrá ser enajenado ni gravado sino respectivamente con la casa-quinta.
Quinta: Que según el primer aparte del literal “C”, Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, “Cuando dichas azoteas, patios o jardines, solo tengan acceso a través de un apartamento o local (Casa-Quinta) necesariamente serán se uso exclusivo del propietario de éste” y
Sexto: Que de conformidad con el articulo 31 de la Ley de Propiedad, el documento por el cual adquirió indebidamente el terreno de la Zona Peatonal (Numeral Segundo Anexo D) es nulo, porque le esta prohibido a los Registradores Subalternos, Jueces, Notarios, protocolizar, autenticar reconocer cualquier operación celebrada en contravención a esa disposición, sin perjuicio de las acciones civiles a que diera lugar.
En el caso de las codemandadas, ciudadanas Yolanda Elizabeth Sandoval González y Ana Luisa Sánchez Salas, reconozcan o a ello sean condenadas que son nulos y sin efecto jurídico los documentos que fueron otorgados y registrados por ellas, a saber:
1.- Documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 13 de marzo de 1998, bajo el No.42, Tomo 70 y posteriormente protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, por el cual la codemandada, ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González incurrió en ilícitos al vender al co-demandado Alfredo David Sandoval: a) Una terraza en la placa de concreto (incluye jardinería), ubicada encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la casa-quinta identificada en el documento de propiedad respectivo bajo el literal b) ÁREA SIN TECHAR, con un área de 86,48 Mts2 en forma aproximadamente rectangular, con acceso privado y particular por el pasillo externo de la Casa-Quinta, con salida directa al área Común Entrada(sic) y salida de vehículos al Estacionamiento Principal y a la Avenida Libertador y alinderada asi: NORTE: Con pasillo lateral que corresponde al apartamento No 8 (No consta en el documento de condominio) y vista total del mismo apartamento ubicado encima del local comercial; SUR: Puesto de estacionamiento privado de la CASA-QUINTA, parte delantera y con vista al área común de entrada y salida de vehículos al estacionamiento principal y Avenida Libertador (Según el documento de Condominio y el otorgado con motivo de la compra venta de la casa quinta a la cual le pertenecen dos puestos de estacionamiento y depósito, todo con un área de 70 mts2); ESTE: Pasillo externo y privado de la Casa-Quinta y con vista al balcón de la casa-quinta(sic)y OESTE: Terreno privado (estacionamiento) planta baja. Con vista a la Avenida Libertador. Y un lote de terreno que es acceso directo a la calle de la Casa-Quinta (entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero, entrada principal y privada de la CASA-QUINTA….y el cual es parte integrante de la CASA-QUINTA…( AREA SIN TECHAR), con un área de 46,84 mts2, cuyos linderos constan el documento de condominio.
2.- Documento Registrado en la Oficina del Segundo Circuito inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 26 de marzo de 2000, bajo el No.38, tomo 015, Protocolo 01, folios ½, Primer Trimestre del mismo año, contentivo de una aclaratoria unilateral, suscrita por la co-demandada Ana Luisa Sánchez Salas.
Finalmente, solicita que si el tribunal considera que los demandados han incurrido en actos delictuales contemplados en las disposiciones penales de la legislación, le participe lo conducente a la Fiscalía del Ministerio Público.
Anexan a la demanda los siguientes documentos:
1.- Documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 19 de septiembre de 2003, bajo el No.26, tomo 019, Protocolo 01, folio 1/3, correspondiente al tercer trimestre de 2003.
2.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antes Distrito y ahora Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 17 de junio de 1993, bajo el No.45, Tomo 38, Protocolo 1.
3.- Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del antes Distrito ahora Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de junio de 1993, bajo el No. 33, Tomo 44, protocolo 1, correspondiente al segundo trimestre.
4.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 06 de junio de 1997, bajo el No.74, tomo 159 de los libros autenticados llevados por esa notaría, y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2000, bajo el No. 48, tomo 002, Protocolo Primero, folio ¼..
5.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de marzo de 1998, bajo el No.42, tomo 70 y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2.000, bajo el No.47, tomo 002, protocolo primero, folio 1/6.
6.- Documento Registrado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 24 de octubre de 2001, bajo el No. 08, tomo 09, protocolo primero, folio 1/3.
7.- Documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, el 23 de octubre de 2002, bajo el No.24, tomo 005, protocolo 01.
8.- Documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, el 26 de mayo de 2003, bajo el No.38, tomo 015, protocolo 01, folio ½.
9.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 01 de febrero de 1999, bajo el No.66, tomo 25 y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, 17 de octubre de 2000 bajo el No.49, tomo 002, protocolo primero, folio ¼.
10.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 29 de junio de 1.993, bajo el No 31, Tomo 44.
11.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 30 de junio de 1.993, bajo el No 30, Tomo 44.
12.- Justificativo de testigos evacuado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira que corrió en solicitud No 2198.
13.- Inspección judicial evacuada por ante el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira y que corrió en solicitud No 5790-05 ( F. 1 al 105).
En fecha 25 de octubre de 2005, se admitió la demanda ordenándose emplazar a los demandados para la contestación a la demanda, dentro de los veinte días de despacho siguientes luego de aquel en que constara en autos la citación de la última de las partes ( F. 106)
En fecha 08 de noviembre de 2005, el alguacil del tribunal manifestó no haber logrado la citación de los ciudadanos Yolanda Elizabeth Sandoval González, Alfredo David Sandoval González y Ana Luisa Sánchez Salas ( F.107 al 109).
En fecha 28 de noviembre de 2005, se acordó la citación por carteles de los demandados de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil ( F.111).
En fecha 05 de diciembre de 2005, constó en autos ejemplar del periódico en el cual fue publicado el cartel de citación ordenado ( F. 114).
En fecha 08 de diciembre de 2005, constó en autos ejemplar del periódico en el cual fue publicado el cartel de citación ordenado ( F. 117).
En fecha 08 de diciembre de 2005 los codemandantes otorgan Poder apud acta los abogados JOSE ELIAS DURAN TOLOZA y HEILY NIETO COLMENARES ( F. 120 ).
En fecha 09 de diciembre de 2005 los codemandantes ratifican la solicitud de medida cautelar ( F. 121).
En fecha 17 de enero de 2006 el apoderado actor apela la decisión sobre la medida cautelar solicitada y la cual se oye por auto del 23/01/2006 ( F. 127 y 128 ).
En fecha 20 de diciembre de 2005, constó en autos diligencia suscrita por el secretario del Tribunal dejando constancia de haber fijado en el domicilio de los demandados el cartel de citación ordenado ( F. 125).
En fecha 20 de febrero de 2006, se designó como defensor ad-litem de los demandados a la abogada Belkis Xiomara Labrador Hernández (F. 133).
En fecha 08 de marzo de 2006, constó en autos escrito consignado por la abogada Jury Shirley Rovira Pérez, actuando como apoderada judicial de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González y consigna el documento por el cual la demandada le otorga poder a la prenombrada profesional del derecho, al igual que a la abogada Mary Virginia Antolinez (F. 138 al 143).
En fecha 13 de marzo de 2006, la abogada Belkis Xiomara Labrador, previa notificación manifestó su aceptación y juramentación para ejercer al cargo de defensor ad-litem de los ciudadanos Alfredo David Sandoval González y Ana Luisa Sánchez Salas, siendo citada en fecha 20 de abril de 2006 (F. 157 y 158).
En fecha 24 de abril de 2006, el ciudadano Alfredo David Sandoval González, otorgó poder apud-acta a los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez y Efraín José Rodríguez Gómez. ( F. 159)
En fecha 23 de mayo de 2006, los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez y Efraín José Rodríguez Gómez, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, oponen la cuestión previa establecida en el ordinal sexto del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos de ley establecidos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil , la cual fundamentaron de manera amplia con argumentos de hecho y derechos ( F.161 al 166 ).
En fecha 26 de mayo de 2006, la abogada Belkis Xiomara Labrador de Hernández, en su condición de Defensor Ad-litem de la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual expone:
- Que su representada vendió al ciudadano Francisco de Jesús Peñaloza García dos inmuebles que le pertenecían en exclusiva propiedad uno de los cuales se refiere a una casa quinta que se detalla con todos sus linderos, medidas y el porcentaje correspondiente al condominio en el documento de venta, según documento registrado en fecha 19 de septiembre de 2003, la cual fue aceptada en todas y cada una de sus partes y sin objeción alguna por el señalado comprador,
- Que los inmuebles vendidos fueron adquiridos por Ana Luisa Sánchez Salas mediante Dación de pago de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, también codemandada quien constituyó hipoteca especial convencional de primer grado a favor de su representada, dando en garantía un bien inmueble de su propiedad; y dado que a dicha ciudadana le fue imposible pagar la deuda contraída por su representada, procedió a cancelarle traspasándole la propiedad del inmueble sobre el cual se había constituido hipoteca de primer grado, más una cantidad de dinero en efectivo que le fue cancelada por Ana Luisa Sánchez Salas a su deudora hipotecaria para así complementar el valor acordado entre ambas .
- Que niega, rechaza y contradice: a- La afirmación expuesta por la parte actora al señalar que la aclaratoria unilateral realizada por su representada, ha sido para apoyar los supuestos ilícitos cometidos por Yolanda Elizabeth Sandoval González, b- Que su representada apoye el desacato a disposiciones que están establecidas en el contrato de condominio y que hacen referencia a “las áreas propias e inherentes a la casa-quinta y áreas comunes como la entrada y salida peatonal, c- Que se pretende ignorar el acuerdo de voluntades conscientes que significó el contrato de compraventa acordado entre Francisco de Jesús Peñaloza García y su cliente y la convalidación que dicho acuerdo jurídico recibió del Registro Inmobiliario competente en la materia, d- Que su representada de forma unilateral haya pretendido modificar las áreas propias especialmente el área sin techar, áreas comunes e inclusive el porcentaje que por derechos y obligaciones establece el contrato de condominio para la casa-quinta, y del 35% lo haya reducido a 24,92% y e- Que el abogado redactor del documento de compraventa, partiendo de un erróneo supuesto técnico y del desconocimiento de ley, procedió a disminuir el porcentaje del condominio dada la disminución de la cabida de la casa-quinta, que se hacia patente en la aclaratoria llevada a cabo ( F. 167 al 170 ).
- En fecha 26 de mayo de 2006, la abogada Jury Shirley Rovira Pérez, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, presentó escrito mediante el cual opone la cuestión previa del ordinal sexto del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil ( F. 171 al 174)
En fecha 05 de julio de 2006, el apoderado judicial de los ciudadanos Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, presentó escrito de subsanación de las Cuestiones Previas opuestas por los apoderados judiciales de los codemandados, Alfredo David Sandoval González y Yolanda Elizabeth Sandoval González (F. 175 al 180).
En fecha 07 de junio de 2006, el apoderado judicial de los ciudadanos Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, presentó escrito mediante el cual sus representados DESISTEN del procedimiento incoado en contra de la co-demandada Ana Luisa Sánchez Salas y ésta manifiesta su consentimiento en el desistimiento planteado, comprometiéndose a dejar sin efecto la aclaratoria que consta en documento Protocolizado en la Oficina de Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, en fecha 26 de mayo de 2003, bajo el numero 38, Tomo 015, protocolo 01 (F. 181 y 182).
En fecha 09 de junio de 2006, el Tribunal dio entrada a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, por la cual ordena el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte actora (F.316).
En fecha 16 de junio de 2006, la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, asistida de abogado consignó documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No.16, tomo 047, protocolo 01, folio 1/6 de fecha 15 de junio de 2006, en el cual se deja sin efecto la aclaratoria registrada ante esa Oficina de Registro en fecha 26 de marzo de 2003, bajo el No.38, tomo 015, protocolo 01, folio ½ primer trimestre (F.318 al 324).
El 08 de diciembre de 2006, el apoderado actor presenta escrito solicitando que se dicte la medida cautelar requerida en el escrito libelar y al efecto señala las denuncias hechas al demandado Alfredo David Sandoval González por actos contrarios a la Constitución Nacional. (F. 332 al 337).
En fecha 03 de mayo de 2007 se dicta sentencia sobre las Cuestiones opuestas, siendo declaradas sin lugar (F.338 al 343).
En fecha 17 de junio de 2007 por diligencia del secretario del tribunal, deja constancia que la coapoderada de la codemandada Yolanda Elizabeth Sandoval, abogada Jury Shirley Rovira Pérez fue notificada de la sentencia sobre las Cuestiones Previas opuestas ( Vlto F.350).
En fecha 22 de mayo de 2007, el tribunal homologó el desistimiento planteado por los demandantes y la codemandada Ana Luisa Sánchez Salas (F. 345-346).
En fecha 27 de junio de 2007 los coapoderados del demandado Alfredo David Sandoval, apelan la decisión sobre las Cuestiones Previas, la cual se niega oír por extemporánea y ejercen Recurso de Hecho (F. 354, 355 y 356).
En fecha 07 de agosto de 2007, los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez y Efraín José Rodríguez Gómez, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Alfredo David Sandoval González, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual exponen:
- Que como Punto Previo oponen la FALTA DE CUALIDAD de su representado, pues éste no le dio en venta a los codemandantes, ciudadanos Francisco de Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, el inmueble que ellos adquirieron según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 19 de septiembre de 2003, bajo el No.28, Tomo 019, y que su representado es el propietario de la terraza ubicada sobre el local comercial, al igual que es propietario del local comercial y del terreno lateral al lado del local comercial y debajo de la terraza, según documentos que aportan. De igual forma, no pueden solicitarle a su representado reivindicación alguna del área auxiliar y depósito garaje de dos vehículos techados (área 70 mts2) sin ellos ser propietarios de dicho bienes, pues esta área era privada de la Casa-Quinta y le fue vendida a su representado por lo que mal podría reclamársele a él derechos que son de su exclusiva propiedad, por no habérselos vendido nunca a los demandantes, por lo que la presencia de su representado carece de cualidad en esta causa.
- Que niegan, rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, al igual que en el escrito de subsanación a las cuestiones previas, por que los demandantes están reclamando y solicitando que les sea reconocido algo que su representado no les ha vendido, que no compraron, que no aparece en su documento de compra, que nunca lo han utilizado por no pertenecerles, habiendo sido la compra aceptada en todas y cada una de sus partes y sin objeción tanto por la vendedora y los compradores, pues estaban en conocimiento, seguros y en lo cierto de las mensuras, linderos y naturaleza del inmueble vendido.
- Que si bien es cierto que los demandantes adquirieron de manos de la ciudadana, Ana Luisa Sánchez Salas, el desistimiento con respecto ella deja mucho que pensar puesto que ella fue la que realizó la venta del inmueble objeto de la presente querella, cometiéndose en ese acto de compra venta en el Registro, fraude-estafa, por la parte actora y la codemandada, hecho punible, previsto y sancionado en el artículo 465 ordinal 3ero del Código Penal y el artículo 1.483 del Código Civil, anexándose e incluyendo tres partes o áreas que ya estaban vendidas anteriormente y no les pertenecía, donde el Registro y el Revisor Dr Nathan Antonio López, aceptan que se cometan errores, omisiones e irregularidades en los documentos de dación en pago, la aclaratoria y compra venta, tal y como se comprueba de la copia de los instrumentos anexos.
- Que los demandantes señalan en su libelo de demanda que lo que ellos adquirieron tiene acceso directo a la calle, obviando que el acceso que ellos tienen actualmente y siempre, ha sido entrada y salida de la casa-quinta, es por el pasillo externo de la misma que da hacia el área común: entrada y salida de peatones vehículos y jamás podría pretender que su representado les ceda o haga entrega del terreno lateral que no es área peatonal, ni es área común y que lo adquirió por compra a su hermana Yolanda Elizabeth Sandoval González, siendo dicha venta aprobada y confirmada por su padre Antonio David Sandoval al renunciar al usufructo, por lo que el pedimento es improcedente.
- Que en el literal C del documento de compra-venta, figura que la vendedora Ana Luisa Sánchez Salas les vende un área auxiliar depósito, garaje para dos vehículos, (área de 70 m2) del inmueble la cual jamás fue vendido y pertenece a su representado porque no aparece en el documento de hipoteca y de dación de pago que sirven de titulo de adquisición de la vendedora, por lo que es falso y que no amerita prueba, pues en la tradición legal del inmueble se evidencia su no existencia, para lo cual anexan dos documentos, constando en el primero que la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González le da en venta bajo modalidad de pacto de retracto al ciudadano Nelson Jesús González Escalante donde se señala que su representado puede recuperar lo dado en venta, y es en virtud de esa condición que Nelson Jesús González Escalante le vende lo adquirido por él a su representado, recuperando la propiedad perdida por retro-venta.
- Que la renuncia al derecho de usufructo por el ciudadano Antonio David Sandoval consta en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 04 de septiembre de 1996, bajo el No 22, Tomo 85, anexo a la presente y aparece definido y escrito en documento de venta registrado el 17 de octubre de 2000, bajo el No 49, Tomo 002, también agregado y según el cual su representado adquiere un área auxiliar, garaje para dos vehículos techado de 70 m2, tal como lo expresa la vendedora, Ana Luisa Sánchez en el texto del documento de compra venta, cometiéndose a todas luces una acción fraudulenta en detrimento de su representado, por lo tanto mal puede la parte actora pedir la reivindicación de la citada área, la cual nunca fue adquirida y fue vendida por ser separada o aislada de la Casa-Quinta y que no modifica su integridad física y estética.
- Que la parte actora pretende reclamar una terraza que se encuentra encima del local comercial propiedad de su representado que no fue comprada por los demandantes a la vendedora, por lo que no puede reivindicarse algo que no han comprado, pues su representado es su dueño por haberla comprado a Yolanda Elizabeth Sandoval González, al igual que le hizo la venta del lote de terreno lateral al lado del local comercial, que es acceso a la calle el cual la parte actora solicita su reivindicación; dicho acceso no es área peatonal, ni es área común como lo indican en el numeral 3ero literal 2do del libelo y se contradicen en el numeral 6to, literal 2do donde dice que dicho terreno corresponde a la zona peatonal de entrada y salida del condominio, falseando y confundiendo al Juez en este hecho, pues si esa área correspondía a la casa quinta, no era área peatonal y por tanto no era área común, comprada esta propiedad junto a la terraza de su representado, por ser partes separadas y aisladas que no modifican la integridad física o estética de la misma.
- Que en el documento de aclaratoria, debidamente registrado, hecho por la ciudadana Ana Luisa Sánchez, impuesto y exigido por el Registrador para que ésta pudiera hacer luego la venta de la casa quinta, fue hecho con mucho tiempo de anticipación al documento de compra de los demandantes, procediendo a modificar medidas y porcentajes de condominio, señalando en el número cuarto literal “B” que el área sin techar era de 114,95 m2 y no de 248,27 m2, cuya diferencia corresponde a la suma del área de la terraza y el terreno lateral ( 86,48 mts2 y 46,84 mts2) que adquirió su representado, área esta que aparece ya corregida y es aceptada y aprobada por los demandantes en su documento de compra. Igualmente, en el número quinto de la aclaratoria señala que el porcentaje del condominio que le corresponde a la casa quinta es de 24,92 % , lo cual es aceptado por la parte actora en su documento de compra venta y mal podría señalar que el porcentaje conforme a la cláusula cuarta es de 35 % por cuanto dicha diferencia corresponde a las ventas anteriores hechas a su representado de la terraza, el terreno lateral y área auxiliar a las cuales corresponde, 4.29, 2.32 y 3.47 %, respectivamente, para un total de 10,08 % y junto al 24,92 % de la casa quinta suman el 35 %.
- Que en lo referente a los dos puestos techados para vehículos y depósitos para la casa-quinta, área auxiliar, que los mismos son privados de la casa-quinta, que están separados y aislados, que no modifican la integridad física o estética de la misma, que pueden ser vendidas como tales de acuerdo al articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no son dos puestos de estacionamiento que pretenden que se les reivindique a los demandantes, pues para cada uno de los apartamentos o propiedades está especificado en los documentos originarios de venta que le corresponden dos puestos de estacionamiento, tal como se comprueba de los seis documentos de tradición, que agregan, y donde se evidencia que existen diez propietarios para un total de veinte puestos de estacionamiento, los cuales no se excederán nunca de 10 m2, lo cual suma 200 m2 y que al descontar esta cantidad del terreno de atrás, propiedad No 11 del condominio: 1.034,72 m2, queda una diferencia de 834,72 mts2, área que no fue vendida nunca por los padres a sus herederos, lo cual no aparece descrito o citado en el documento de compra venta de los demandantes, y no ha sido declarado al Fisco por su herederos, cometiéndose en consecuencia un hecho fraudulento al pretender que se les reivindique un bien no adquirido.
- Que en el documento de compra que realiza la actora en el numeral segundo del mismo indica que adquieren un apartamento señalado con el No 2 el cual no tiene puesto de estacionamiento definido y pretenden adjudicarse a motus propio dos puestos de estacionamiento, lo cual es improcedente.
- Que Los demandantes construyeron un nuevo apartamento sin permisología de ningún tipo, sin consultar a los demás copropietarios y violentando el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, cerrando tres ventanas del apartamento No 05(PB) dejando sin entradas de aire e iluminación y cerrando el pasillo externo de la casa quinta para impedir la entrada al apartamento No 08 y a la terraza propiedades de su representado. Siendo dicho pasillo servidumbre de paso y utilizan el estacionamiento a su antojo para todo tipo de vehículos.
- Que los demandante, sin la debida permisología, también han hecho mejoras y cambios en un dormitorio que corresponden a áreas y partes de la casa quinta que da hacia el área común y salida de peatones y vehículos, por donde se hizo una puerta externa, convirtiéndolo en otro apartamento, el cual junto al existente han sido alquilados con puestos de estacionamiento, lo cual no se corresponde con el documento de condominio.
- Que los demandantes de manera temeraria pretenden adjudicarle a su representado un ilícito de venta de la terraza, del terreno lateral y literal “C” y otras partes, siendo estos bienes adquiridos por su representado con mucha anterioridad a la compra de la casa quinta, por tanto al ser ellos quienes agregan un literal “C” a su documento de compra, existe un ilícito entre éstos y su vendedora, ya que pretenden adquirir que no es ni jamás ha sido de la vendedora, para cuya comprobación presentan la certificación catastral de la Alcaldía de San Cristóbal, al igual que los recibos de pago de impuestos donde aparecen otros bienes de su representado como son la terraza, el terreno lateral, el depósito, el local comercial y el apartamento No 08, evidenciándose que la entrada a la casa quinta siempre ha sido por el pasillo externo.
- Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 370, ordinales 4to y 5to solicitan al tribunal llame a la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, ya identificada en autos, quien habiendo sido excluida de la causa por desistimiento de los demandantes, su presencia en este proceso resulta fundamental ya que el mismo es un litis consorcio pasivo necesario por ser la vendedora del bien adquirido por los demandantes y debe ser ella quien responda por los literales que nunca adquirió. (F. 357 al 420).
Por escrito e instrumento consignado el 14 de agosto de 2007 la demandada Yolanda Elizabeth Sandoval González revoca poder y designa como sus representantes judiciales a los abogados Iván Contreras y David Augusto Niño Andrade (F. 424 al 431).
Por auto de fecha 26 de abril de 2007 se admite la Tercería propuesta contra la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, suspendiendo el juicio por el lapso de noventa (90) días continuos (F.432).
En fecha 28 de septiembre de 2007, la parte co-demandada Alfredo David Sandoval González, representado por los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez y Efraín José Rodríguez Gómez, presentó escrito de pruebas, las cuales se agregan pero se niega su admisión visto que aun operaba la suspensión de la causa de conformidad con el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil (F. 433 al 447).
En fecha 08 de octubre 2007 el tribunal da entrada a la sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, Protección de Niños y Adolescentes en la que declara con lugar el Recurso de Hecho sobre la apelación ejercida contra la homologación que hiciera este tribunal del desistimiento de la parte actora contra la demandada Ana Luisa Sánchez Salas y en esta misma fecha se remite original del expediente al Tribunal Distribuidor Superior a los fines de que sea resuelta la referida apelación (F. 448 al 454).
En fecha 24 de marzo de 2008 este tribunal da entrada a la sentencia proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, Protección de Niños y Adolescentes en el cual declaro confirmó la homologación del desistimiento de la parte actora contra la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas (F.457 al 486).
Por diligencia del 25 de marzo de 2008 la coapoderada de la parte actora, abogada Heily Nieto Colmenares, solicita que se haga el cómputo de la Tercería (F.487).
Por auto de fecha 04 de abril de 2008 el tribunal acuerda hacer el cómputo de la tercería, dejando establecido que desde la fecha de admisión, el día 26-09-2007 inclusive, hasta el 04-04-2008 inclusive, habían transcurrido 181 días continuos (F.488).
Por diligencia del 10 de abril de 2008 el coapoderado del demandado Alfredo David Sandoval González, solicita que los fines del lapso computado para la citación de la llamada en tercería se tome en cuenta que el expediente se encontraba en apelación, por lo que dicho cómputo se encontraba paralizado a los fines de practicar la citación de la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, por lo tanto deberá hacerse el cómputo a partir de la entrada del expediente al tribunal. De igual forma solicita se libre la compulsa para proceder a la citación pendiente ( F. 489).
Por auto de fecha 11 de abril se acuerda hace un nuevo cómputo, quedando establecido que habían transcurrido 31 días continuos del lapso de suspensión para la citación del tercero ( F. 490).
Por diligencia del 22 de mayo de 2008 el coapoderado del demandado Alfredo David Sandoval González, indica la dirección del domicilio de la ciudadana Ana Luisa Sánchez a los fines de su citación ( F.491).
Por diligencia del 25 de junio de 2008 el alguacil informa que no le fue posible citar a la ciudadana Ana Luisa Sánchez en la dirección indicada ( F.492).
Por diligencia del 30 de junio de 2008 el coapoderado del demandado Alfredo David Sandoval González, solicita se cite por carteles a la ciudadana Ana Luisa Sánchez (F.494).

Por auto del 01 de julio de 2008 el tribunal acuerda citar a la demandada en tercería, ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, por medio de carteles (F.495).
Por auto de fecha 08 de julio de 2008 el tribunal admite la existencia de error en la relación de lapsos procesales hechas en fechas 04/04/2008 y 11/04/2008 al igual que el auto de fecha 01/07/2008 por el cual se ordenó la publicación del cartel de citación y la expedición del mismo, siendo todos revocados por contrario imperio, indicando que el lapso de noventa días de suspensión de la causa, precluyó el 11 de junio de 2008. De igual forma, ordena que se practique el cómputo de los lapsos por auto separado y hecho el mismo se dejó establecido que: “ en fecha 26 de septiembre de 2007 se dictó el auto llamando al proceso a un tercero, suspendiendo la causa por el lapso de noventa (90) días continuos a partir del día siguiente a la fecha del auto; que desde el 27 de septiembre de 2007 inclusive, hasta el día 08 de octubre de 2007, inclusive; fecha en que se remitió el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, en cumplimiento a lo ordenado en sentencia de recurso de hecho dictada el 19/09/2007, por el Juzgado Superior Segundo; transcurrieron once (11) días continuos; que desde el día 24 de marzo de 2008 exclusive, fecha en que se recibió el expediente del Juzgado Tercero Superior, hasta el día 11 de junio de 2008 inclusive, transcurrieron sesenta y nueve (69) días continuos, para un total de noventa días que corresponden a la suspensión de la causa; que desde el día 12 de junio de 2008 inclusive, hasta el día 07 de julio de 2008 inclusive, transcurrieron los quince (15) días de despacho correspondientes al lapso de promoción de pruebas ” (F. 497 y 498).
En fecha 07 de julio de 2008, los coapoderados del co-demandado Alfredo David Sandoval González, presentaron escrito de pruebas. (F. 499 al 504).
En fecha 07 de julio de 2008, el abogado José Elías Duran Toloza, a nombre de sus poderdantes, presentó escrito de pruebas (F. 507 al 511).
Por sendos autos de fecha 08 de julio de 2008 se agregan las pruebas promovidas (F. 512 y 513).
En fecha 08 de julio de 2008 se hace el cómputo ordenado por auto de esta misma fecha, quedando establecido que los noventas días continuos de suspensión con motivo del llamado a terceros venció el 11 de junio de 2007 y hasta el día 07 del mes de julio de 2008 inclusive, transcurrieron los 15 de despacho correspondientes al lapso de promoción de pruebas.
Por escrito de fecha 10 de julio de 2008 el apoderado actor hace oposición a pruebas promovidas por los apoderados de codemandado Alfredo David Sandoval González (F.514 y vlto).
Por sendos autos del 16 de julio 2008 el tribunal declara sin lugar la oposición a las pruebas del la parte codemandada y las admite, al igual que las de la parte actora. En esta misma fecha se libran los Oficios Nros 1.084 al Director de la División de Catastro de la Alcaldía del San Cristóbal del Estado Táchira y el No 1.085 al Fiscal Superior del Estado Táchira. (F. 515 al 519).
En fecha 04 de agosto de 2008 se evacúa la Inspección Judicial promovida con apoyo del práctico Oscar Humberto Romero (F. 525 al 535).
En fecha 06 de agosto de 2008 mediante Oficio No 339-08 emanado de la Jefe de División de Catastro de la Alcaldía del Municipio san Cristóbal, se da entrada a la respuesta a lo solicitado por Oficio 1.084 del 16/07/2008 (F.536 al 547).
En fecha 12 de agosto de 2008 mediante Oficio No 344-08 emanado de la Jefe de División de Catastro de la Alcaldía del Municipio san Cristóbal, se da entrada a la respuesta a complemento de lo solicitado por Oficio 1.084 del 16/07/2008 (F. 548 al 552).
En fecha 17 de septiembre de 2008 mediante Oficio No 20-FS-1040-08 emanado de la Fiscalía Superior del Estado Táchira se da entrada a la respuesta a lo solicitado por Oficio 1.085 del 16/07/2008
En fecha 06 de noviembre de 2008 el coapoderado de la parte actora presenta escrito en el cual previo a una relación suscinta de la causa y de su iter procedimental, expone la situación de la llamada en TERCERIA a la misma, ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, concluyendo que con base la conducta procesal de quien la propuso, visto el agotamiento del lapso para citar, la misma debe quedar sin efecto, por lo solicita que el tribunal así lo declare ( F. 554 al 556).
En fecha 13 de octubre de 2008 mediante Oficio No 20-FS-1068-08 emanado de la Fiscalía Superior del Estado Táchira se da entrada a complemento de la respuesta a lo solicitado por Oficio 1.085 del 16/07/2008 ( F.557).
En fecha 15 de noviembre de 2008 el apoderado del demandado Alfredo David Sandoval consiga ejemplares del Diario La nación del 26/07/2008 y 30/07/2008 en los cuales se publicó la citación a la ciudadana Ana Luisa Sánchez (F.558 al 561).
En fecha 22 de octubre de 2008, la parte demandante presentó escrito de Informes (F.562 al 566).
En fecha 29 de octubre de 2008, el codemandado Alfredo David Sandoval González, representado por sus apoderados judiciales, presentó escrito de Informes (F.567 al 577).
Por escrito del 20 de marzo de 2009 el apoderado del demandado Alfredo David Sandoval agrega Boleta de Notificación para la celebración de la audiencia preliminar en la causa penal No 7C-9289/2009, seguida en contra de la ciudadaana Ana Luisa Sánchez Salas por DEFRAUDACION, en la cual aparece su representado como víctima. De igual manera consigna croquis de distribución del Condominio Residencias Fanny-Yolanda a los fines comparación con Inspección Judicial evacuada en pruebas y solicita audiencia o entrevista para su representado a los fines de que ilustre al tribunal sobre la constitución del documento de condominio (F.580 al 582).
En fecha 13 de agosto de 2009 la parte actora consigna copia certificada de la sentencia emitida por el Tribunal de Juicio II, expediente No 25m-1578-09, en la cual, por unanimidad SE ABSUELVE a la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS y decreta SU PLENA LIBERTAD (F.583 al 614).
En fecha 24 de marzo de 2011 el apoderado del demandado Alfredo David Sandoval presenta escrito junto al cual consigna setenta folios que contienen informaciones, documentos y fotos para que sirvan de ayuda y apoyo al tribunal para resolver la presente causa (F.616 al 768).
En escrito del 04 de abril de 2014 el apoderado actor solicita se evacue inspección judicial en la entrada del inmueble objeto de esta controversia a los fines de que se deje constancia de la situación de deterioro y peligro que se presenta en el portón de entrada y se autorice para realizar los trabajos correspondientes (F.769).
En fecha 29 de abril de 2014 se evacua la inspección solicitada (F. 774 al 780).

PUNTOS PREVIOS

PRIMERO

FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDADO ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ

Los abogados Jesús Antonio Melo Rodríguez y Efraín José Rodríguez Gómez, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano Alfredo David Sandoval González, presentaron escrito de contestación a la demanda manifestando primeramente que oponen la falta de cualidad del demandado; que el ciudadano Alfredo David Sandoval González por cuanto éste no le dio en venta a los ciudadanos Francisco de Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, el inmueble que ellos adquirieron según documento de fecha 19 de septiembre de 2003, registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el No.28, tomo 019, y que su representado es el propietario de la terraza ubicada sobre el local comercial, al igual que es propietario del local comercial y del terreno lateral al lado del local comercial y debajo de la terraza, según documentos que aportan; que no pueden solicitarle a su representado reivindicación alguna del área auxiliar y depósito garaje de dos vehículos techados (área 70mts2) sin ellos ser propietarios de dicho bienes, que esta área era privada de la casa-quinta y que les fue vendida a su representado
Sobre la cualidad, el ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra “Estudios de Derecho Procesal Civil”, dejó entre otros legados jurídicos, un profundo y trascendental estudio en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual, en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Expresa el citado autor:
“…La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva…”.

De seguido, este operador de justicia como punto previo, procede a verificar la Falta de Cualidad e Interés y la falta de Legitimación invocada por la parte demandada.
En consecuencia, se transita al estudio de la legitimación como presupuesto procesal para obtener una sentencia estimatoria.
Enseña el autor Jesús Eduardo Cabrera Romero en la obra “La Contestación de la Demanda” de autores varios, ediciones FABRETON (Pág. 69) “…que la falta de cualidad e interés es un concepto ligado a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate. Su falencia extingue la acción, y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar, en qué estado procesal, en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por ello, cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho de movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda. Cuando el juez tome conciencia de ello de oficio, o a petición de parte, debe declararlo, y si hay hechos que lo comprueban, su inserción en autos, tiene que ser admitida, ya que no se trata de cuestiones de fondo, sino de algo netamente procesal, si existe o no la acción…”
Igualmente enseña el autor antes citado (Pág. 70) “…que a pesar de que la cualidad y el interés son elementos que pertenecen a la pretensión, ellos se proyectan sobre la acción, porque ésta a pesar de ser formal, se combina con otras formas del poder jurídico tal como la pretensión, y por ello la ley exige que para que haya acción debe haber interés. La acción perderá ese requisito, ya que el fallo a nada conducirá, si se constatara la perdida de la cualidad o el interés en cualquier etapa del proceso, y verificada tal situación, ella debe ser declarada…”
Respecto a la legitimación ha señalado lo siguiente el tratadista italiano Enrico Tulio Liebman en su obra “Manual de Derecho Procesal Civil”, 1973, Pág. 116.
“La legitimación para accionar (legitimatio ad causam) es la titularidad (activa y pasiva) de la acción. El problema de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar (y, por consiguiente, la acción) y la persona frente a la cual el mismo corresponde; en otros términos, el problema surge de la distinción entre la cuestión sobre la existencia objetiva del interés para accionar y la cuestión sobre su pertenencia subjetiva. También para la acción vale el elemental principio de que sólo su titular puede ejercitarla válidamente y, tratándose de un derecho que puede ejercitarse solamente frente a una contraparte, también ésta debe ser precisamente la persona que, respecto de la providencia demandada, se contempla como el derecho contra-interesado, aquel en cuya esfera jurídica deberá operar la providencia pedida. La legitimación, como requisito de la acción, es una condición de la providencia de fondo sobre la demanda; indica, pues, para cada proceso, las justas partes, las partes legítimas, esto es las personas que deben estar presentes a fin de que el juez pueda proveer sobre un determinado objeto.
Entre las dos cuestiones, la de la existencia del interés para accionar y la de su pertenencia subjetiva, es el segundo el que tiene jurídicamente la precedencia, porque sólo en presencia de dos derechos interesados puede el juez examinar si el interés que viene formulado por el actor existe efectivamente y presenta los requisitos necesarios.
Estas premisas permiten establecer a quien corresponde en concreto la legitimación.
Como derecho de invocar la tutela jurisdiccional, la acción no puede corresponder sino a aquel que la invoca por si, con referencia a una relación jurídica de la cual sea posible pretender una razón de tutela a favor propio. Se ha dicho ya hace un momento que el interés para accionar está dirigido a remover la lesión de un derecho subjetivo o de un interés legítimo que se pretende insatisfecho o incierto; el mismo puede ser, pues, hecho valer solamente por aquel que se afirma titular del interés sustancial, del cual pide en juicio la tutela. (...)
Pero la acción corresponde solamente al sujeto activamente legitimado sólo frente a aquel que está legitimado pasivamente; también la legitimación pasiva es elemento o aspecto de la legitimación para accionar. Y la legitimación pasiva corresponde al contra-interesado, esto es a aquel frente al cual la providencia que se pide deberá producir sus efectos, a aquel respecto del cual la providencia que se pide deberá operar la tutela jurisdiccional invocada por el actor. La titularidad de la acción se presenta necesariamente como problema con dos caras: el de la legitimación activa y el de la legitimación pasiva, o sea como pertenencia al actor del interés para accionar y como pertenencia al demandado del interés para contradecir, porque la tutela invocada por el actor está destinada a incidir sobre su situación jurídica y práctica.”
Con relación a la Legitimación activa, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 99-479, en sentencia Nº 178 de fecha 16/06/2000 señaló:
“…La legitimación activa en un proceso es la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso. Como proposición opuesta, la falta de cualidad del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al accionado de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial…”

Sobre el mismo aspecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente Nº 13353, sentencia Nº 01116 de fecha 19/09/2002, expresó lo siguiente:
“…La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y (...) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1930, de fecha 14 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, sentó los principios en el tratamiento sobre la cualidad o legitimación ad causam, dijo:
“…La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de de cualidad activa….
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, (sic) sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que: … omisssis…
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa …
A lo anterior añade la Sala que, la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia”.

La precitada doctrina no es otra cosa que el producto de viejos principios sustentados por la Corte Suprema de Justicia y la doctrina nacional y extranjera.
Criterios doctrinales y jurisprudenciales que comparte quien aquí decide, pues la legitimación no es otra cosa que la cualidad que tiene una persona para incoar una acción judicial que le permita invocar un derecho del que se cree titular, y debe ir dirigida contra aquel a quien considera le ha vulnerado tal derecho.
En el caso que nos ocupa, resulta evidente que el ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ, aparece como propietario de las áreas que en documento de condominio originario formaban parte de la casa Quinta, tal y como se desprende de los documentos por los cuales la ciudadana, Yolanda Elizabeth Sandoval González enajena las referidas áreas o a través de los cuales por venta de tercero hace tal adquisición. Tales documentos son: 1.- El registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2000, bajo el No.48, tomo 002, Protocolo Primero, folio ¼, correspondiente al cuarto trimestre del mismo año, por el cual la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González vende bajo pacto de retracto a Nelson Jesús González Escalante el área auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado de 70 m2, 2.- El registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2.000 bajo el No.47, tomo 002, por el cual la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González vende Alfredo David Sandoval González: a- una terraza en placa de concreto (incluye jardineras), ubicado encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la Casa-Quinta con un área de 86,48 m2. b- Un lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la Casa-Quinta (entrada privada)con un área de 46,84 m2, y 3.- El registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, 17 de octubre de 2000, bajo el No.49, tomo 002, por el cual el ciudadano Nelson Jesús González Escalante vende a Alfredo David Sandoval González lo que Yolanda Elizabeth Sandoval González le había vendido: área auxiliar, depósito, garaje para 2 vehículos con un área de 70 m2).
En consecuencia, por tratarse de un acción con la cual la parte actora pretende que se declare la reivindicación de las referidas áreas, resulta obvio que las misma incluya al ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ como parte de los sujetos procesales que con tal carácter tendría que dejar a salvo su responsabilidad o defender los derechos que pudieran estar constituidos a su favor y de no lograr hacerlo asumir los riesgos de una sentencia en su contra. En consecuencia, visto el interés procesal que a juicio de este juzgador recae en cabeza del prenombrado codemandado, resulta procedente declarar SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD alegada por los coapoderados del prenombrado codemandado, y así se decide.

SEGUNDO

LA TERCERIA FORZOSA CONTRA LA CIUDADANA ANA LUISA SANCHEZ SALAS

En el escrito de contestación presentado por el codemandado Alfredo David Sandoval González, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 370, ordinales 4to y 5to, solicita a este órgano jurisdiccional que se llame en TERCERIA FORZOSA a la ciudadana, Ana Luisa Sánchez Salas, bajo el argumento de que habiendo sido excluida de la causa por desistimiento de los demandantes, su presencia en este proceso resulta fundamental ya que el mismo es un litis consorcio pasivo necesario por ser la vendedora del bien adquirido por los demandantes y debe ser ella quien responda por lo que nunca adquirió y fue objeto de venta.
Sobre la Tercería forzosa Sala Constitucional, en sentencia Nº 955, de fecha 26 de Mayo de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“La tercería forzosa constituye una figura procesal que se caracteriza porque, a diferencia de la tercería adhesiva o voluntaria, ésta tiene lugar por la voluntad de una de las partes y no por la del tercero. Así pues existen dos formas de intervención forzada en nuestro ordenamiento jurídico la llamada del tercero por comunidad de la causa y la llamada en garantía , lo que obedece al vinculo del tercero, vale decir, si éste es común a la causa pendiente o si alguna de las partes pretende un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero. El primero de los supuestos, la llamada del tercero por ser común a éste la causa pendiente, según el procesalista Rengel Romberg, presenta la siguientes características: a) Tiene lugar por iniciativa de la parte, ya sea actora o la demandada, y no por iniciativa del juez o ex oficio (iusu iudicis)…b.) Tiene la función de lograr la integración del contradictorio en aquellos casos en los cuales la causa pendiente es común al tercero…c) El presupuesto fundamental de esta clase de intervención, es la comunidad de causa o controversia…d.) Así concebida la intervención, sus principales efectos son los siguientes: 1.) El tercero llamado a la causa se hace parte en ella y litisconsorte de aquella parte con la cual tiene un interés igual o común en la controversia; lo que se justifica porque el tercero, como integrante de una relación sustancial única o conexa, debe integrar el contradictorio, a fin de evitar riesgos de sentencias contrarias o contradictorias. 2.) Mediante la intervención se produce una provocativo ad agendum, que grava al llamado con la carga de presentar las defensas que le favorezcan, si fuere litisconsorte pasivo. 3.) La falta de comparecencia del tercero llamado a la causa, produce los efectos indicados de la confesión ficta, si fuere litisconsorte pasivo, pero tal confesión sólo afecta a éste y no perjudica y no perjudica a los demás litisconsortes. 4.) La Sentencia que se dicta, produce efectos de cosa juzgada para los litisconsortes partes en la causa.”(Rengel Romberg, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” Tomo III, p. 193-199.
Cumplidas las exigencias legales para lograr el objetivo de la tercería, surge en cabeza del proponente la responsabilidad de impulsar la citación del tercero y sobre lo cual en el caso que nos ocupa, se observa:
PRIMERO: Por auto de fecha 26 de abril de 2007 se admite la Tercería propuesta y de conformidad con lo preceptuado en el artículo 374 de Código de Procedimiento Civil se suspende el juicio principal por el lapso de noventa (90) días continuos.
SEGUNDO: Por auto del 01 de julio de 2008 el tribunal acuerda citar a la demandada en tercería, ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, medio de carteles.
TERCERO: Por auto de fecha 08 de julio de 2008 el tribunal revoca por contrario imperio los cómputos hechos en fechas 04/04/2008 y 11/04/2008 al igual que el auto de fecha 01/07/2008 por el cual se ordenó la publicación del cartel de citación y la expedición del mismo y deja establecido que el lapso de noventa días de suspensión de la causa, precluyó el 11 de junio de 2008.
CUARTO: En fecha 06 de noviembre de 2008 en escrito presentado por el coapoderado de la parte actora, entre otras cosas, expone sobre el estado de la TERCERIA propuesta y concluye que con base la conducta procesal de quien tenía interés en ella, visto el agotamiento del lapso para citar, la misma debe quedar sin efecto.
QUINTO: En fecha 15 de noviembre de 2008 el apoderado del demandado Alfredo David Sandoval consiga ejemplares del Diario La nación del 26/07/2008 y 30/07/2008 en los cuales se publicó la citación a la ciudadana Ana Luisa Sánchez. Se destaca de este hecho que el interesado en citar a la llamada en tercería, a pesar de haber hecho las publicaciones del correspondiente cartel de citación en las fechas reseñadas, procede a consignar cuarenta y cinco (45) días continuos después de haber hecho tal publicación, cuando la fecha el lapso disponible para la citación era el 11 de junio de 2008, fecha en la cual se produjo el vencimiento de los noventa (90) días de suspensión de la causa.
En consecuencia, en virtud de lo precedentemente establecido, la tercería propuesta, sucumbe por falta de oportuno impulso para lograr la citación de la ciudadana, ANA LUISA SANCHEZ SALAS. Y asi se decide

MOTIVACION

Síntesis de la controversia:

Los ciudadanos FRANCISCO JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ de PEÑALOZA demandan por REIVINDICACION a los ciudadanos Alfredo David Sandoval González y Yolanda Elizabeth Sandoval González, manifestando que son propietarios de un inmueble compuesto por una Casa Quinta que forma parte del condominio residencias FANNY YOLANDA, por la venta que en propiedad horizontal les hiciera la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS, la cual, según su documento de condominio le corresponde un porcentaje del 35% sobre las cosas comunes, derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble, pero que dicha proporción fue disminuida a 24,92 % como consecuencia de la venta que de manera indebida y contraria a lo establecido en el documento de Condominio que regula la citada residencia FANNY YOLANDA y lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal, ocurriendo el traspaso de áreas que eran inherentes a la referida Casa Quinta, como lo fueron: a) Una terraza en placa de concreto (incluye jardineras), ubicado encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la Casa-Quinta con un área de 86,48 m2. b- Un lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la Casa-Quinta (entrada privada) con un área de 46,84 m2, y c) Un área auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado de 70 m2. Dicha áreas, según los documentos agregados fueron dadas en venta en propiedad horizontal, como parte de la Casa Quinta, por los ciudadanos Antonio David Sandoval y Elba Yolanda González de Sandoval a su hija la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González y quien posteriormente las dio en venta asi: 1) al ciudadano Nelson Jesús González Escalante y luego éste al codemandado, ciudadano Alfredo David Sandoval González, el área auxiliar, deposito garaje para dos (2) vehículos techado, de setenta metros cuadrados (70mts2), y 2) a su hermano y codemandado Alfredo David Sandoval González, a- una terraza en placa de concreto (incluye jardineras), ubicado encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la Casa-Quinta con un área de 86,48 m2. b- Un lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la Casa-Quinta (entrada privada) con un área de 46,84 m2.
Por su parte, la actuación de los codemandados tuvo notables diferencias: la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González se limitó a oponer Cuestiones Previas y resueltas la mismas, en la oportunidad procesal correspondiente, no hizo contestación a la demanda ni promovió pruebas. En cambio, los apoderados del, ciudadano Alfredo Antonio David Sandoval González, a nombre de su representado, hacen resistencia a la pretensión de la parte actora alegando que lo solicitado en reivindicación no fue adquirido en el documento de compraventa del inmueble suscrito por los demandantes y la vendedora, ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, por cuanto lo reclamado no pertenece a las áreas comunes de la Casa Quinta ya que fueron inmuebles adquiridos por su poderdante antes de hicieran dicha compra venta y, en todo caso, la responsable de cualquier situación sobre lo que era propio de la Casa Quinta adquirida por ellos es la vendedora y no quien las tenía ya en propiedad por ventas anteriores a dicho negocio y que determinó que la porción del porcentaje del condominio disminuyera de 35 % a 24,92 %., razón por la cual la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas suscribió un documento de aclaratoria, impuesto y exigido por el Registrador para que ésta pudiera hacer luego la venta del inmueble de su propiedad con mucho tiempo de anticipación al documento de compra de los demandantes, procediendo a modificar medidas y porcentajes de condominio, señalando en el número cuarto literal “B” que el área sin techar era de 114,95 m2 y no de 248,27 m2, cuya diferencia corresponde a la suma del área de la terraza y el terreno lateral ( 86,48 mts2 y 46,84 mts2) que adquirió su representado, área esta que aparece ya corregida y es aceptada y aprobada por los demandantes en su documento de compra. De igual forma, en lo referente a los dos puestos techados para vehículos y depósitos para la casa-quinta, área auxiliar, los cuales, por estar separados y aislados, sin modificar su integridad física o estética de la misma, podían ser vendidas como tales de acuerdo al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo dos puestos de estacionamiento que pretenden que se les reivindique a los demandantes, pues para cada uno de los apartamentos o propiedades está especificado en los documentos originarios de venta que le corresponden dos puestos de estacionamiento, tal como se comprueba de los seis documentos de tradición, que agregan, y donde se evidencia que existen diez propietarios para un total de veinte puestos de estacionamiento, los cuales no se excederán nunca de 10 m2, lo cual suma 200 m2 y que al descontar esta cantidad del terreno de atrás, propiedad No 11 del condominio: 1.034,72 m2, queda una diferencia de 834,72 mts2, área que no fue vendida nunca por los padres a sus herederos, lo cual no aparece descrito o citado en el documento de compra venta de los demandantes, y no ha sido declarado al Fisco por su herederos, cometiéndose en consecuencia un hecho fraudulento al pretender que se les reivindique un bien no adquirido. En cuanto a lo alegado por los codemandantes sobre el acceso directo desde la calle al inmueble adquirido por ellos, están obviando que el acceso que ellos tienen actualmente y siempre ha sido entrada y salida de la casa-quinta, es por el pasillo externo de la misma que da hacia el área común: entrada y salida de peatones vehículos y jamás podría pretender que su representado les ceda o haga entrega del terreno lateral que no es área peatonal, ni es área común.

SOBRE LA CONDUCTA PROCESAL DE LA CODEMANDADA YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ

Con relación a la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, de las actas procesales se observa:
En fecha 08 de noviembre de 2005, según diligencia del alguacil del tribunal no logró citar la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, al igual que a los demás codemandados ( F.107 al 109).
En fecha 28 de noviembre de 2005, el tribunal acordó la citación por carteles a los demandados, donde se incluye a la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González ( F.111), siendo consignados los respectivos ejemplares del periódico donde se hace la publicación del cartel el 05 y 8 de diciembre de 2005 ( F. 114 y 117).
En fecha 20 de diciembre de 2005, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haber fijado en el domicilio de los demandados el cartel de citación ordenado ( F. 125).
En fecha 20 de febrero de 2006, se designó como defensor ad-litem de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, al igual que a los demás codemandados a la abogada Belkis Xiomara Labrador Hernández (F. 133).
En fecha 08 de marzo de 2006 fue consignado poder otorgado por la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González a las abogadas Jury Shirley Rovira Pérez y Mary Virginia Antolinez (F. 138 al 143).
En fecha 26 de mayo de 2006, la abogada Jury Shirley Rovira Pérez, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, presentó escrito mediante el cual opone la cuestión previa del ordinal sexto del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil ( F. 171 al 174)
Por escrito e instrumento consignado el 14 de agosto de 2007 la demandada Yolanda Elizabeth Sandoval González revoca poder y designa como sus representantes judiciales a los abogados Iván Contreras y David Augusto Niño Andrade (F. 424 al 431).
Ahora bien, como fue indicado ut supra, de las actas y documentos que constan en el presente expediente, específicamente en lo que respecta a la defensa que debió ejercer la prenombrada codemandada, se desprende dos hechos: el primero, que no dio contestación a la demanda y el segundo, que no promovió ni evacuó prueba alguna, por lo que ante la evidente actitud de inercia de esta parte, este Juzgador debe resolver la presunción de la existencia de CONFESIÓN FICTA y en consecuencia, apuntar al estudio del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para verificar si están dados los parámetros legales y los criterios jurisprudenciales para que se produzcan los efectos que le atribuye la ley para la configuración de su existencia, pues no basta que no haya habido contestación, sino que deben cumplirse los presupuestos contenidos en dicha norma para que sea procedente su declaración.
Esto tiene su sustento en la doctrina jurisprudencial de nuestro Máxima Tribunal, el cual por Ejemplo, en sentencia N° 2428 de fecha 29-08-2003 en Sala Constitucional, estableció lo siguiente:
“… En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta ese momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora…”

Sobre este particular la norma rectora prevista en la Ley Adjetiva, establece:

Artículo 362.-

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.
Sobre esta norma la Sala Político Administrativa de nuestro Máximo Tribunal en una sentencia de vieja data (5 de agosto de 1999, en el juicio seguido por Vianini S.P.A., contra el Instituto Nacional de Obras Sanitarias (I.N.O.S.), dejó sentado lo siguiente:

“...Del artículo anteriormente transcrito se evidencia que deben concurrir tres elementos para que proceda la confesión ficta, estos son:
1.- Que el demandado no diese contestación a la demanda.
2.- Que la pretensión no sea contraria a derecho.
3.- Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.
La Sala examina a continuación, si en el presente caso proceden estos requisitos:
(Omissis).

En relación al tercer requisito, por el cual el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, se observa.
El alcance de la locución: ‘nada probare que lo favorezca’, tanto la doctrina como la jurisprudencia han acordado al respecto que es permitida la prueba que tienda a enervar o a paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho. En cambio no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda....” (Subrayado de la Sala).
De modo que para la declaratoria de la procedencia de la Confesión Ficta, se requiere la verificación de los siguientes elementos como lo son, que el demandado no de contestación a la demanda, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.
Así, se observa en las presentes actuaciones, que la codemandada de autos no dio contestación a la demanda dentro de su oportunidad legal, visto que de acuerdo al análisis de las actas, habiendo sido hecha la última de la notificaciones sobre la sentencias de las Cuestiones Previas el día 19 de julio de 2007, el lapso de contestación, de conformidad con lo preceptuado en el ordinal 2° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, se inició el día 20 de julio hasta el día 27 de julio, del año 2007. Por tanto, se verifica el primer presupuesto que pudiera originar la Confesión Ficta, y así se decide.
En virtud de lo anterior se hace entonces imperioso verificar los otros dos elementos para la procedencia de la confesión ficta, estos son: a) Que nada pruebe el demandado que le favorezca; y, b) que su petición no sea contraria a la Ley.
Abundante han sido los criterios de nuestro Máximo Tribunal respecto a esta figura procesal y su procedencia; así por ejemplo, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 337 de fecha 02-11-2001, reiteró el criterio que se ha venido sosteniendo que: “… La confesión ficta genera el desplazamiento de la carga probatoria en contra del demandado, pero ciertas defensas, como la falta de cualidad pasiva para sostener la acción, no pueden ser probadas si no son previa y oportunamente alegadas”.
Es decir, que los hechos a probar son aquellos que conforman el thema decidendum de la controversia. El Juez no puede declarar de oficio la falta de cualidad de la parte demandada. Es necesario que dicha defensa sea oportunamente alegada para que así las pruebas tengan pertinencia o vinculación con lo controvertido.
Sobre los efectos de la confesión ficta y las limitaciones probatorias del demandado en esta situación, la misma Sala en sentencia proferida el 14 de junio de 2000, en el expediente N° 99-458, señaló el siguiente criterio, de que:

“...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”

Con base al criterio jurisprudencial referido, procede el sentenciador a analizar los otros dos extremos para la procedencia de la declaratoria de la Confesión Ficta. Así:
- Respecto al presupuesto referido a que “la petición no sea contraria a derecho”, el mismo tiene su fundamento en el entendido que la acción propuesta no esté prohibida por la ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma. Se debe entender entonces, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. Por lo que en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.
Esta petición “contraria a derecho” será la que contradiga de manera evidente un dispositivo legal determinado y específico, esto es, una acción prohibida por el ordenamiento jurídico o restringida a otros supuestos de hecho; por tanto la pretensión deducida debe responder, a un interés o bien jurídico que el ordenamiento positivo tutele.
En consecuencia, atinente a que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, se desprende de los hechos narrados en el escrito de demanda que la parte accionante pretende la reivindicación de partes que le corresponden al inmueble identificado como la Casa Quinta, adquirida en propiedad según documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 19 de septiembre de 2003, inserto bajo el Nro. 26, tomo 0-19, protocolo 01, folios 1/3 y subsidiariamente pretende la nulidad de los documentos por los cuales se hizo la venta de lo que a su decir, era parte integrante del inmueble citado y que forma parte del Condominio de las Residencias FANNY YOLANDA, todo bajo fundamentos legales previstos en el Código de Procedimiento Civil, Código Civil y Ley Orgánica de Propiedad Horizontal, desprendiéndose de ello que la petición de la actora tiene asidero legal, no se subsumen en la previsiones pautadas en el artículo 78 de nuestro Código Adjetivo, por lo que no la hacerla inadmisible permite establecer que no están prohibidas por la Ley, quedando así satisfecho el referido presupuesto, Y así se establece.
- Con relación al presupuesto “que nada probare que le favorezca”, se desprende del criterio ut supra referido, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que le favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente, es decir, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas. Es decir, resumiendo el punto, debe indicarse que si el demandado no contesta, por aplicación del artículo 362 in comento, la carga de la prueba se invierte, correspondiéndole entonces al demandado probar algo que sí le favorezca. Ante tal circunstancia, no puede haber ninguna prueba sobre un hecho extraño no alegado, esto es, no puede excepcionarse el demandado con hechos, que sólo de manera expresa se deben referir en el acto de contestación de demanda; de manera que sólo puede hacer, como se dijo, la contraprueba de la parte actora, siendo limitada su actividad probatoria.
Para mayor abundamiento, puede referirse de igual forma, sentencia N° 0092 de fecha 12 de abril del 2005, dictada por la Sala de Casación Civil, en la cual se estableció como sigue:
“… Art. 362 del Código de Procedimiento Civil, constituye una norma especial respecto de la general prevista en el Art. 509 eiusdem y, por ende, de aplicación preferente, con base en lo cual la Sala dejó sentado que una vez operada la confesión ficta, corresponde al demandado probar algo que le favorezca durante el lapso probatorio, con exclusión del principio de comunidad de la prueba respecto de aquellas consignadas en el libelo, a menos que sea para sostener que la demanda es contraria a derecho. En estos casos, deben ciertos los hechos alegados en la demanda, quedando relevado el actor de la carga de probarlos, lo cual se invierte en cabeza del demandado, quien debe probar su falsedad durante el lapso probatorio…”

En el caso que nos ocupa, las pruebas que pudo haber promovido la demandada de autos, estaría referidas a refutar la pretensión de la demandante, ello en virtud del efecto que se genera ante la presunción de la confesión ficta, esto es, la inversión de la carga probatoria; y siendo que, a la parte actora le correspondía demostrar los presupuestos de procedencia de la acción reivindicatoria y subsidiaria nulidad de documentos cuyo otorgamiento, a decir de la parte actora, alteró la porción de las partes o cosas comunes que le correspondían al inmueble de propiedad, colocándose en cabeza de la codemandada, Yolanda Elizabeth Sandoval, la carga probatoria encaminada a desvirtuar la existencia de los hechos señalados por la parte actora, lo cual no ocurrió por no haber promovido ni evacuado alguna prueba, y así se establece.
Así las cosas, resulta evidente que la conducta de la codemandada Yolanda Elizabeth Sandoval González, se subsume en las previsiones del artículo 362 del código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se declara la CONFESION FICTA en contra suya con todos sus efectos legales sobre la pretensión de los codemandantes, ciudadanos FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ de PEÑALOZA.

APRECIACION Y VALORACION DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

CONSIGNADAS CON EL LIBELO DE DEMANDA

1.- Documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 19 de septiembre de 2003, bajo el No. 26, tomo 019, Protocolo 01, folio 1/3, correspondiente al tercer trimestre de 2003.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como ciertos los siguientes hechos: A) Que la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS dio en venta en propiedad horizontal al ciudadano FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA dos inmuebles de su propiedad localizados en Residencias Fanny Yolanda los cuales se hayan construidos sobre un lote de terreno propio ubicado en la Avenida Libertador Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un área de 2.368, 50 metros cuadrados, B) Que los inmuebles consistía el primero una Casa Quinta que se encuentra en la planta baja y tiene acceso directamente a la calle, con su área de construcción descrita así: a) área techada: trescientos ochenta y ocho metros cuadrados con seis centímetros (388.06 mts2) b) Área sin techar ciento catorce metros cuadrados con noventa y cinco centímetros (114,95 Mts2). c) área auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado, setenta metros cuadrados (70 Mts2); área total quinientos setenta y tres metros cuadrados, con un centímetros (573,01 mts2); consta de: tres pasillos, uno externo y dos internos, balcón, porche, dos patios (uno atrás y uno adentro), tres dormitorios con baño privado y vestier, dos dormitorios con baño privado, un dormitorio sin baño, un baño auxiliar, biblioteca, dos estar, recibo, sala, comedor, bar, tres cuartos de oficios, pantri, cocina, dormitorio de servicio con baño, lavadero, área de servicio con baño, lavadero, área de aseo y área de bombonas de gas, alinderado así: NORTE: Con propiedad que es o fue de AURA MATILDE GARCIA DE PEREZ, SUR: Área común entrada y salida de vehículos y apartamento Nro. 6, ESTE: Patio posterior a la casa quinta estacionamiento y apartamento 5 y 6 y OESTE: En su frente con la terraza, vista a la Avenida Libertador y apartamento Nro. 8; y el segundo, en un apartamento signado con el Nro. 2 ubicado en la planta alta, directamente a áreas comunes, estacionamiento y a la calle tiene acceso por la escalera de concreto y pasillo común de los apartamentos 1 y 2, con un área de construcción es de 136,62 mts2; alinderado así: NORTE: Con propiedad que es o fue de Aura Matilde García de Pérez, y patio adentro casa quinta (vacio); SUR: Apartamento Nro. 1; ESTE: Apartamento Nro. 4 y OESTE: en su frente (pasillo) y vista a la avenida Libertador. C) Que según documento de condominio protocolizado bajo el No 45, Tomo 38 del 17 de junio de 1.993, el porcentaje de condominio, en los bienes comunes y en las cargas y obligaciones de todo el inmueble en general quedó así: a la casa quinta el 24,92 % y al apartamento No 02 el 6,5 %, dejando constancia que “ estos porcentajes son inherentes a la propiedad de cada inmueble e inseparables de ellos, cualquier acto jurídico que tuviese por objeto los inmuebles y los puestos de estacionamiento que le corresponden comprenderá el porcentaje referido en dicho documento ” y D) Que lo vendido fue todo lo adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 14 de marzo de 2003, bajo el No 23, Tomo 005.( Subrayado del Juez).
2.- Documento protocolizado el 17 de junio de 1993 por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No.45, Tomo 38, Protocolo 1.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como ciertos que está constituido el condominio de residencias FANNY-YOLANDA, del cual forma parte la Casa Quinta propiedad de los codemandantes, de cuyo contenido, quien aquí decide, considera necesaria hacer un examen del algunas cláusulas: CLAUSULA TERCERA: Aquí se indica que la a Casa-Quinta le corresponde dos puestos techados para vehículo y depósito, según el literal a) referido al estacionamiento Principal-Atrás, y según el literal b) dos puestos sin techar para vehículo para el apartamento No. 02. Sobre las áreas comunes y zonas verdes queda establecido en dicho condominio con relación a la casa-quinta y para los apartamentos que ha dichos inmuebles les corresponden las siguientes: a) entrada-salida vehículos (avenida libertador estacionamiento principal), área de 360 metros cuadrados; b) estacionamiento principal área de 1.034,72 metros cuadrados; c) escaleras de concreto, privadas: 1.- común apartamentos Nos. 01 y 02. De igual forma al referirse a las propiedades se encuentran integran el inmueble bajo condominio, se indica que: CASA-QUINTA: tiene acceso directamente por la calle, su área de construcción es: a) área techada: trescientos ochenta y ocho con seis metros cuadrados (388,06 mts2); b) área sin techar: doscientos cuarenta y ocho con veintisiete metros cuadrados (248,27 mts2); área auxiliar depósito-garaje para dos vehículos techados; setenta metros cuadrados (70 mts2); área total setecientos seis con treinta y tres metros cuadrados (706,33 mts2); consta de terraza (es su frente), tres (03) pasillos (uno externo y dos internos), balcón, porche, dos (02) patios (uno atrás y uno adentro), tres dormitorios con baño privado y vestier, dos dormitorios con baño privado, un dormitorio sin baño, un baño auxiliar, biblioteca, dos star, recibo, sala, comedor, bar, tres cuartos de oficios, pantry, cocina, dormitorio de servicios con baño, lavadero, área de aseo y área de bombonas de gas; alinderado así: NORTE: Con propiedad que es o fue de Aura Matilde García de Pérez, SUR: área común entrada y salida de vehículos y apartamento No. 06, ESTE: Patio posterior casa-quinta, estacionamiento y apartamento No. 05 y 06 y OESTE: es su frente, con la terraza, vista avenida Libertador y apartamento No. 08. CLAUSULA OCTAVA: Aquí se establece que: “…los co-propietarios o adquirientes de las propiedades, tendrán la plena propiedad sobre su respectiva adquisición, pudiendo usar, gozar y disponer de manera exclusiva y con las obligaciones y restricciones establecidas en este documento y el de adquisición y en cualquier disposición legal aplicable. Esta propiedad conlleva a los derechos pro-indivisos que corresponde a la co-propiedad de las cosas comunes, siendo el derecho sobre estas cosas inherentes a la propiedad e inseparables de éste. En consecuencia todo acto jurídico concerniente a cualquiera de las propiedades abarcará en la proporción respectiva los derechos que correspondan a aquel. Además de los mencionados derechos, cada propietario adquiere de manera exclusiva todo lo que se encuentra en la propiedad y forman parte permanente de la misma, siempre que no haya sido declarada propiedad común en este documento, o que pudiera considerarse como tal por su naturaleza…”. CLAUSULA NOVENA: En la cláusula novena queda establecido que: “…Ninguna persona sea cual fuere el derecho que tuviere sobre las propiedades determinadas en este documento podrá pretender el ejercicio de ninguna prerrogativa que pueda afectar el beneficio común derivado del Régimen de Propiedad Horizontal…” CLAUSULA DECIMA QUINTA: Aquí se establece que: “…mientras existan las edificaciones ninguno de los propietarios podrá pedir la división del suelo o la de los bienes comunes que integran el inmueble… omisis”. ( Subrayado del juez).
3.- Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del antes Distrito ahora Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 29 de junio de 1993, bajo el No. 33, Tomo 44, protocolo 1.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como ciertos los siguientes hechos: La ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, compra la casa-quinta y varios apartamentos entre los cuales se encuentra el identificado con el No. 02, indicándose en el mismo que a la primera le corresponde un área de construcción conformada por: a) área techada de 388,06 metros cuadrados b) 248,27 metros cuadrados de área sin techar, y c) un área auxiliar, deposito, garaje para dos vehículos techado de 70 metros cuadrados, lo cual suma un área total de 706,33 metros cuadrados incluyendo una terraza que es su frente. De igual forma se indica que a la casa-quinta, al igual que los apartamentos les pertenece el uso exclusivo de dos puestos de estacionamiento a cada uno, cuyos números se le indicarán cuando esté completamente construido el estacionamiento, y que el porcentaje de condominio en los bienes comunes y en las cargas y obligaciones de todo el inmueble en general en lo que respecta a la casa-quinta le corresponde el 35%, dejando establecido igualmente que estos porcentajes de condominio son inherentes a la propiedad de cada inmueble e inseparable de ellos y “cualquier acto jurídico que tuviere por objeto los inmuebles y los puestos de estacionamiento que le corresponde comprenderán el porcentaje referido” Subrayado del Juez ( Subrayado del juez).
4.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 06 de junio de 1997, bajo el No.74, tomo 159 y protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 17 de octubre de 2000, bajo el No. 48, tomo 002, Protocolo Primero.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como ciertos la codemandada, ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, dio en venta bajo pacto de retracto al ciudadano Jesús González Escalante “un área auxiliar, depósito, garaje para dos vehículos techado, de setenta metros cuadrados (70 mts2) y el cual forma parte de una casa-quinta ubicada en residencias FANNY YOLANDA” Se destaca en la última parte del referido documento que el comprador al aceptar la venta que se le hace conviene junto con la vendedora que: “en caso de impedimento físico o de quebrantos de Salud de la misma queda su hermano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, ingeniero, titular de la cédula de identidad No. V-3.788.444, de este domicilio y civilmente hábil, obligado a cumplir con el pago del precio estipulado en la presente venta” ( Subrayado del juez). Es de destacar sobre el negocio jurídico convenido tres hechos: 1.- que el comprador no tiene la condición de propietario dentro de la residencia FANNY YOLANDA, 2.- Que el tiempo establecido para el rescate de lo vendido fue de tres (3) meses, antes de cuyo vencimiento, en virtud de la prerrogativa establecida a favor del codemandado Alfredo David Sandoval González, podría éste ejecutar el rescate, por la existencia del impedimento que podría afectar a la vendedora, pues de lo contrario operaría lo previsto en el artículo 1..536 del Código Civil. En todo caso, la venta hecha resulta contraria a lo establecido en el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, por tratarse de bienes que eran parte integrantes de la casa Quinta.
5.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de marzo de 1998, bajo el No.42, tomo 70 y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2.000, bajo el No. 47, tomo 002, protocolo primero.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como ciertos los siguientes hechos: La codemandada, ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, da en venta en propiedad horizontal al ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ lo siguiente: “PRIMERO: UNA TERRAZA en placa de concreto (incluye jardinerías) ubicado encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la CASA-QUINTA, identificada en el documento de propiedad respectivo bajo el literal b) AREA SIN TECHAR. El área de dicha terraza es de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTIMETROS (86,48 MTS2), en forma aproximadamente rectangular, el acceso a dicha terraza es privado y particular por el pasillo externo de la CASA-QUINTA con salida directa al Área Común Entrada y Salida de Vehículos al Estacionamiento Principal y a la Avenida Libertador, y alinderado así: … omisis … ; SUR: Puesto de estacionamiento privado de la CASA-QUINTA, parte delantera y con vista a área común de entrada y salida de vehículos al estacionamiento principal y Avenida Libertador; ESTE: Pasillo externo privado de la CASA-QUINTA y con vista al balcón de la CASA-QUINTA … omisis … SEGUNDO: Un lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la CASA-QUINTA (entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y delantera de la CASA-QUINTA, ubicado en la parte delantera de la CASA QUINTA al lado del local comercial de planta baja y terraza planta alta, el cual es parte integrante de la CASA-QUINTA, identificado dicho lote de terreno en el documento de propiedad respectivo bajo el literal b) (ÁREA SIN TECHAR), con un área de CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (46,84 mts2) en forma aproximadamente triangular y trapezoidal… ”. De igual forma consta en dicho documento la renuncia que hace el ciudadano ANTONIO DAVID SANDOVAL del derecho de usufructo constituido a su favor sobre lo vendido. ( Subrayado del juez)
Se corrobora así, una vez más que la terraza era parte integral de la Casa-Quinta, siendo su acceso por el pasillo externo privado de dicho inmueble, tal y como se destaca de lo subrayado en las transcripción parcial del documento objeto de valoración, lo cual determina que con este negocio jurídico se violentó lo establecido como partes integrales de uno de los inmuebles que forma parte de la residencia FANNY YOLANDA y su venta contraviene lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
6.- Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 01 de febrero de 1999, bajo el No.66, tomo 25 y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, 17 de octubre de 2000 bajo el No.49, tomo 002, protocolo primero.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como cierto que el ciudadano NELSON JESUS GONZALEZ ESCALANTE, vende al ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ lo adquirido por venta que bajo pacto de retracto le hizo la ciudadana ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ y que consiste en un área auxiliar, deposito, garaje para dos (02) vehículos techados de 70 mts2, y el cual forma parte de una casa-quinta ubicada en la residencia FANY-YOLANDA. Se destaca del negocio ejecutado que, tal y como se reseñó al valorar el documento por donde adquirió el aquí vendedor, en el mismo se dejó establecido que si bien es cierto que el aquí comprador estaba autorizado para hacer el rescate de lo venido en pacto de retracto por impedimento de su hermana (vendedora), también lo es que no consta la existencia del tal impedimento y que la compra venta no se hizo dentro lapso previsto, conforme el artículo 1.534 del Código Civil, sino que operó lo preceptuado en el artículo 1.536, ejusdem. Por tanto, al observar el otorgamiento originario y los asientos registrales de este y los dos documentos anteriores, llama la atención que, a pesar de la fecha de autenticación de cada uno de ellos, se protocolicen todos a la fecha del 17 de octubre de 2000, con lo se formalizan de manera simultánea las ventas sobre la terraza, el lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la Casa Quinta (entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y delantera de la misma al lado del local comercial de planta baja y terraza planta alta, al igual que el depósito, garaje y dos estacionamientos, lo cual si bien puede resultar mera casualidad, aparte de estar en abierta contravención con lo establecido en el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, era el anuncio anticipado de una violación de derechos de propiedad de quienes adquiriera la, tantas veces nombrada Casa Quinta, por son áreas o espacios determinantes y de suprema importancia para la individualización de dicho inmueble como parte de un condominio de residencias FANNY YOLANDA.
7.- Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 24 de octubre de 2001, bajo el No. 08, tomo 09, protocolo primero, folio 1/3, correspondiente al cuarto trimestre del mismo año.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como cierto que la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González por préstamo hecho por la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, constituyó a su favor hipoteca especial de primer grado sobre un inmueble consistente en: “una casa-quinta que se encuentra en la planta baja y tiene acceso directamente por la calle, su área de construcción es: A) Área techada: (388,06 mts2); B) Área sin techar (248,27 mts2) … omisis … También le corresponde el derecho de propiedad equivalente al TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%) sobre todos los bienes o cosas comunes que integran el inmueble que se encuentran plasmado en Documento de Condominio protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno del Municipio San Cristóbal de fecha 17 de junio de 1993, bajo el No. 45, Tomo 38, Protocolo Primero, correspondiente al primer trimestre” Consta igualmente que lo hipotecado le pertenecía por documento registrado por ante la oficina ya nombrada el 29 de junio de 1993, anotado bajo el No. 33, Tomo 44, Protocolo Primero. En consecuencia, al quedar establecido que el inmueble hipotecado participaba del 35 % de las áreas comunes y su área sin techar era de 248,27 Mts2, dentro del mismo quedaban incluidas como parte integral, la terraza, un área auxiliar, deposito, garaje para estacionamiento techado y el lote lateral de terreno, con lo cual la deudora hipotecaria estaría afectando a quien le hubiera transferido derechos de propiedad sobre dichos bienes, más no es responsabilidad de la acreedora hipotecaria ante un supuesto de ejecución de hipoteca.
8.- Documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, el 23 de octubre de 2002, bajo el No.24, tomo 005, protocolo 01.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como cierto que la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ da en pago a la ciudadana, ANA LUISA SANCHEZ SALAS, el inmueble sobre el cual se constituyó la Hipoteca Especial Convencional de Primer Grado, el cual según consta del mismo, “ consiste en una casa quinta que se encuentra en la planta baja y tie acceso directamente a la calle, su área de construcción es A) Area techada 388,06 metros cuadrados y B) Area sin techar 248,27 metros cuadrados. Consta de tres pasillos, uno externo y dos internos, balcón porche, dos patios ( uno atrás y uno adentro), tres dormitorios con baño privado y vestier, dos dormitorios con baños privados, un dormitorio sin baño, un baño auxiliar, biblioteca, dos estar, recibo, sala, comedor, bar, tres cuartos de oficios, pantry, cocina, dormitorio de servicio con baño, lavadero, área de aseo y área de bombonas de gas, y alinderado así: NORTE: con propiedad que son o fueron de Aura Matilde García de Pérez, SUR: área común entrada y salida de vehículos y el apartamento No. 06, ESTE: con patio posterior casa-quinta, estacionamiento y apartamentos No. 06 y 05, y OESTE: en su frente con la terraza, vista a la avenida Libertador y apartamento No. 08. También le corresponde el derecho de propiedad equivalente al TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%) sobre todos los bienes o cosas comunes que integran el inmueble, según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal Estado Táchira de fecha 17 de junio de 1993, No. 45, Tomo 38, Protocolo Primero. Dicho inmueble le corresponde según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Ya citada, de fecha 29 de junio de 1993, No. 33, Tomo 44, … omisis… ”
9.-Documento Registrado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, el 26 de mayo de 2003, bajo el No.38, tomo 015, protocolo 01.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como cierto que la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS quien previa a ratificar que la ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ le dio en pago por una deuda que tenía con ella, una casa-quinta ubicada en residencias FANNY-YOLANDA, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal el 17 de octubre del 2000, bajo el No. 47, Tomo 02, Protocolo Primero había vendido al ciudadano ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ el área que en dicho documento perfectamente está identificado, ACLARANDO que lo previamente vendido no formaba parte dentro de los linderos señalados en el citado documento y en consecuencia al inmueble dado en pago le corresponde el área techada indicada y quedando excluida una parte del área sin techar, estando conforme en que la misma es de 144,95 mts2; y no como aparece en el numeral primero del citado documento, es decir, de 248,27 mts2, por lo que siendo modificada la participación del referido inmueble, en los gastos (sic) comunes le corresponde a 24,92% y no como se cita en el numeral primero del 35%.
Sobre este particular, resulta necesario destacar que el 16 de junio de 2006, la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, consignó documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, bajo el No.16, tomo 047, protocolo 01, folio 1/6 de fecha 15 de junio de 2006, el cual por ser un documento que cumplió con las formalidades previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no puede obviarse su apreciación y valoración por estar relacionado directamente con la presente causa. En consecuencia, con dicho documento queda sin efecto la ACLARATORIA valorada ut supra y que al igual que la sentencia proferida por Tribunal de Juicio II, ( Expediente No 25m-1578-09), en el juicio de DEFRAUDACION en contra de prenombrada ciudadana y que al ser consignada en copia certificada el 13 de agosto de 2009 por tener igualmente la condición de documento público será objeto de valoración de manera adminiculada a los fines de obtener las conclusiones que resulten pertinentes para la resolución de la controversia.
10.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 29 de junio de 1.993, bajo el No 31, Tomo 44.
Este documento por cumplir con las formalidades registrales y tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y del mismo se tiene como cierto que los ciudadanos Antonio David Sandoval y Elba Yolanda González de Sandoval dan en venta al ciudadano Alfredo David Sandoval González, bajo reserva de usufructo, uso y habitación, el local comercial (156 m2) con estacionamiento privado (104,40 m2), con lo cual también se deduce cual podría ser el interés que privó para obtener de su hermana, la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, la venta de la, tantas veces nombrada y descrita terraza, pues la misma constituye parcialmente el techo del local comercial adquirido por el presente documento, aun cuando la misma constituya el frente de la Casa Quinta, se tenga acceso a el por el pasillo privado externo de la misma y formaba parte integral de la misma.
11.- Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 30 de junio de 1.993, bajo el No 30, Tomo 44. por el cual los ciudadanos Antonio David Sandoval y Elba Yolanda González de Sandoval dan en venta a los ciudadanos Yolanda Elizabeth, Jorge David Alfredo David y David Alexander Sandoval González, bajo reserva de usufructo, uso y habitación, el apto No 07 de las Residencias Fanny-Yolanda. Por cuanto se trata de un documento que se refiere a un inmueble distinto a lo controvertido se desestima por impertinente.
12.- Justificativo de testigos evacuado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira que corrió en solicitud No 2198.
13.- Inspección judicial evacuada por ante el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira y que corrió en solicitud No 5790-05.
Por cuanto los dos últimos documentos no fueron objeto de ratificación, quedan desechados por ineficaces.

PROMOVIDAS EN EL LAPSO LEGAL.-

1.- Documentos agregados al escrito libelar y los cuales por haber sido ya valorados, resulta inoficioso volverlo hacer.
2.- Inspección Judicial en el inmueble objeto de controversia, a los fines de dejar constancia sobre diez particulares que especifican en el respectivo escrito.
Evacuada la inspección el 04 de agosto del 2008 y cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el Juez apoyado con un práctico deja constancia de lo siguiente:
PRIMERO: La ubicación del inmueble coincide con la establecida en el documento de condominio y en los demás instrumentos que constan en autos.
SEGUNDO: Con respecto al patio interior de la casa-quinta, es bueno su estado de conservación, mientras que el exterior se encuentra en estado regular, de igual manera se corroboran los linderos de dichos patios establecidos en el documento de condominio en lo que se refiere específicamente a la casa-quinta. Con relación al estacionamiento techado, el mismo no existe con tal condición observándose sólo un depósito en estado ruinoso y un área descubierta que aparentemente estuvo techada y funciona como garaje, el estacionamiento presenta vegetación en su superficie, de lo cual se deduce su falta de uso.
TERCERO: El acceso a la casa-quinta al igual que la terraza y un apartamento no identificado se ubican por el lindero Este y es su fachada principal.
Por cuanto lo constatado a través de la inspección no aporta elementos de convicción más allá de lo obtenido en las documentales valoradas, se tiene la misma como complemento de lo ya probado.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

AGREGADAS A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.

1.- Documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 19 de septiembre de 2003, bajo el No. 26, tomo 019, Protocolo 01, folio 1/3, correspondiente al tercer trimestre de 2003, que la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS dio en venta en propiedad horizontal al ciudadano FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA dos inmuebles de su propiedad localizados en Residencias Fanny Yolanda los cuales se hayan construidos sobre un lote de terreno propio ubicado en la Avenida Libertador Parroquia San Juan Bautista Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con un área de 2368, 50 metros cuadrados, el cual ya fue valorado.
2.- Fotocopia de dos documento privados presentados en un folio, cuyo presunto autor es el abogado Sandro González (Revisor), cuyo contenido no está claro y su ratificación, conforme lo establecido en el artículo 431 del Código Adjetivo, no fue promovida en el lapso procesal correspondiente. En consecuencia estos instrumentos son desechados como medios probatorios.
3.- Copia de comunicación (apoyada en documentos que se anexan), suscrita por el codemandado Alfredo David Sandoval González, con fecha 21 de junio de 2006, dirigido al Dr Angel Chávez, titular de la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, la cual por emanar de parte interesada en el presente juicio y constituir prueba a su favor, resulta ineficaz por aplicación del principio de alteridad la hace. En consecuencia, esta probanza en lo que respecta a la comunicación queda desechada y en lo que corresponde a los documentos que están referidos a la tradición legal de Condominio Residencias Fanny Yolanda y la Casa Quinta, que fueron ya valorados, su valoración es ratificada.
4.- Copia simple de comunicación signada con el No Dl/Exp/010 de fecha 13 de mayo de 2006, suscrita por la Ing. Luz Marina Hernández Jefe de División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal por la cual se le notifica al demandante, ciudadano FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA que se dictó auto de proceder, ordenando la apertura de un Procedimiento Administrativo. Por cuanto dicha instrumental se refiere a hechos no controvertidos en la presente causa, se desecha por impertinente.
5.- Copia simple de Cédula Catastral de Inmuebles expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que está referida a la TERRAZA que forma parte del Condominio Residencias Fanny Yolanda. Esta instrumental también promovida en el lapso legal y cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de que ante el ente municipal de San Cristóbal, estado Táchira se cumplió con una exigencia cuya sustento está en documento de compra venta, que ya fue objeto de valoración.
6.- Copia simple de Cédula Catastral de Inmuebles expedida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y que está referida a área de depósito que forma parte del Condominio Residencias Fanny Yolanda. Esta instrumental, también promovida en el lapso legal y cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de que ante el ente municipal de San Cristóbal, estado Táchira se cumplió con una exigencia cuya sustento está en documento de compra venta, que ya fue objeto de valoración.
7.- Copia simple de Factura de pago No 585335 con membrete de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en la cual se observa la relación de pagos de algunos inmuebles que forman parte del Condominio Residencias Fanny Yolanda y que por su características y contenido, al estar referida a hechos que no se corresponden con los controvertidos, se desestima por impertinentes.
11.- Oficio emanado del Fiscal Superior del Ministerio Publico del Estado Táchira, en el cual informa que la causa 20-F05-0937 fue remitida a la Fiscalía Quinta del Ministerio Publico y que el delito por defraudación en el cual aparece como víctima el ciudadano Alfredo David Sandoval González. Este instrumento, aun cuando emana de órgano administrativo competente, por no contener decisión alguna sobre la referida causa se desestima por inconducente.

PROMOVIDAS EN LAPSO LEGAL.-

1.- Documentos agregados al escrito de contestación. Ya fueron valorados, por cuanto fueron presentados y promovidos por la parte actora.
2.- Original de Cédula Catastral de inmuebles, emanada por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre la Terraza del conjunto, residencia Fanny Yolanda ( área 86,48 M2). Por cuanto este instrumento ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso hacer de nuevo.
3.- Original de croquis de ubicación, emanado de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre la terraza lateral adyacente al local comercial de residencia Fanny Yolanda. Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustenta en documento de compra venta ya valorado, por lo que al no aportar ningún elemento de convicción adicional se desestima por inconducente.
4.- Cédula Catastral de inmuebles, emanada de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el área auxiliar, depósito garaje de dos vehículos techado de residencia Fanny Yolanda. Para probar propiedad y promueve con Informes. Por cuanto este instrumento ya fue objeto de valoración, resulta inoficioso volverlo hacer.
5.- Croquis de ubicación de emanado de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el área auxiliar, depósito garaje de dos vehículos techado de residencia Fanny Yolanda. Para probar propiedad y promueve con Informes. Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustenta en documento de compra venta ya valorado, por lo que al no aportar ningún elemento de convicción adicional se desestima por inconducente.
6.- Cédula Catastral de inmuebles, emanada por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el Local Comercial ( 260,49 M2) del conjunto, residencia Fanny Yolanda. Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustento está en documento de compra venta ya valorado.
7.- Croquis de ubicación emanada por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el Local Comercial ( 260,49 M2) del conjunto, residencia Fanny Yolanda ( área 86,48 M2). Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustento está en documento de compra venta ya valorado, por lo que al aportar ningún elemento de convicción adicional se desestima por inconducente.
8.- Cédula Catastral de inmuebles, emanada por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, sobre el apartamento 08 (área 83,87 M2) del conjunto, residencia Fanny Yolanda. Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustento está en documento de compra venta ya valorado.
9.-Informes a la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal sobre copia certificada de Tarjeta Catastral signada con el No 04-09-012-p70-00-00-000, cuya copia anexa. Esta instrumental cuya ratificación se hace de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como documento público administrativo conforme el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y sirve para dar fe de un hecho cuyo control es propio del ente administrativo municipal de San Cristóbal, estado Táchira cuyo trámite se sustento está en documento de compra venta ya valorado.
10.- Informes a la Fiscalía Quinta sobre el contenido de las actuaciones en Expediente No 20-F05-0937-07, con indicación de las personas señaladas como presuntas actoras de un fraude cometido en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito y otras irregularidades. Por constar en autos sentencia dictada en la referida causa, la misma será objeto de valoración concatenadamente con la revocatoria de aclaratoria hecha por la ciudadana, Ana Luisa Sánchez Salas, involucrada en ambos instrumentos.
11.- Copia simple de revocatoria de aclaratoria hecha por la ciudadana Ana Luisa Sánchez. Este instrumento será objeto de valoración de manera separada.
12.- Inspección Judicial al inmueble objeto de controversia, para que con ayuda de práctico se deje constancia de seis (6) particulares.
Evacuada el 04 de agosto de 2008, el Tribunal con ayuda del practico designado y juramentado, deja constancia en primer lugar que habiéndose hecho mediciones en el inmueble objeto de la inspección o áreas de fuera de él, las mismas no son tomadas en cuenta por cuanto van más allá de lo preceptuado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, fuera de lo antes establecido con la misma se corrobora que los inmuebles que integran el condominio de la Residencia FANNY-YOLANDA presenta diferentes características en cuanto a su estructura y vías de acceso a los mismos; de igual forma que la terraza (sobre la cual hay controversia) constituye el techo del local comercial y a la misma se tiene acceso por el pasillo externo común a la casa-quinta y al apartamento No. 08 y sobre el terreno lateral sobre el mismo no existe ningún tipo de edificación, pues se ubica entre el área común general y el local comercial.
Por cuanto lo constatado a través de la inspección no aporta elementos de convicción más allá de lo obtenido en las documentales valoradas, se tiene la misma como complemento de lo ya probado.
Por cuanto el apoderado del ciudadano Alfredo David Sandoval González, en fecha 20 de marzo de 2009, consigna Croquis de distribución del Condominio Residencias Fanny-Yolanda a los fines comparación con Inspección Judicial evacuada en pruebas, quien aquí decide deja establecido que dicho instrumento por no tener la condición prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se desecha de la causa.
Por cuanto el apoderado del demandado Alfredo David Sandoval en fecha 24 de marzo de 2011 presenta escrito junto al cual consigna setenta folios que contienen informaciones, documentos y fotos para que sirvan de ayuda y apoyo al tribunal para resolver la presente causa, el mismo y sus anexos, por no cumplir las exigencias previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desechan de la causa.

SOBRE LA REVOCATORIA DE LA ACLARATORIA POR PARTE DE LA CIUDADANA ANA LUISA SANCHEZ SALAS Y LA SENTENCIA PROFERIDA A SU FAVOR EN JUICIO DE DEFRAUDACION.

En la revocatoria que la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, hace de la ACLARATORIA, sobre lo que había sido incluido en el inmueble dado en pago por la codemandada, ciudadana, Yolanda Elizabeth Sandoval González, específicamente en lo que ésta había vendido previo al negocio jurídico convenido entre ambas partes, da lugar a una situación muy delicada y particular con relación a lo que realmente vendido a los demandantes, por cuanto el efecto del nuevo documento no se puede obviar y por vía de consecuencia, al retrotraerse a lo establecido, tanto en el documento por el cual la prenombrada constituyó la Hipoteca Especial a favor de la primera de la nombradas, como el que sirvió para hacer la DACION EN PAGO del inmueble que fue vendido a los demandantes. Dichos documentos fueron protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el primero el 24 de octubre de 2001, bajo el No. 08, tomo 09, protocolo primero, folio 1/3, y el segundo, también protocolizado en la misma oficina de registro el 23 de octubre de 2002, bajo el No 24, Tomo 005, protocolo 05, folio ½, incluido como parte de la Casa Quinta dada en pago lo que había sido dado en venta por la deudora hipotecaria y codemandada a su hermano, también codemandado, ciudadano Alfredo David Sandoval González, por Documento Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de San Cristóbal, de fecha 13 de marzo de 1998, bajo el No.42, tomo 70 y registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 17 de octubre de 2.000, bajo el No. 47, tomo 002, protocolo primero, consistente, según el mismo, en: “PRIMERO: UNA TERRAZA en placa de concreto (incluye jardinerías) ubicado encima del local comercial y correspondiente a la parte integral de la CASA-QUINTA, identificada en el documento de propiedad respectivo bajo el literal b) AREA SIN TECHAR. El área de dicha terraza es de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTIMETROS (86,48 MTS2), en forma aproximadamente rectangular, el acceso a dicha terraza es privado y particular por el pasillo externo de la CASA-QUINTA con salida directa al Área Común Entrada y Salida de Vehículos al Estacionamiento Principal y a la Avenida Libertador, y alinderado así: … omisis … ; SUR: Puesto de estacionamiento privado de la CASA-QUINTA, parte delantera y con vista a área común de entrada y salida de vehículos al estacionamiento principal y Avenida Libertador; ESTE: Pasillo externo privado de la CASA-QUINTA y con vista al balcón de la CASA-QUINTA … omisis … SEGUNDO: Un lote de terreno que es el acceso directo a la calle de la CASA-QUINTA (entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y delantera de la CASA-QUINTA, ubicado en la parte delantera de la CASA QUINTA al lado del local comercial de planta baja y terraza planta alta, el cual es parte integrante de la CASA-QUINTA, identificado dicho lote de terreno en el documento de propiedad respectivo bajo el literal b) (ÁREA SIN TECHAR), con un área de CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (46,84 mts2) en forma aproximadamente triangular y trapezoidal… ”.
Asimismo, en virtud de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Penal en Función de Juicio Mixto No 2 del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, por la que ABSUELVEN POR UNANIMIDAD ( Jueza y Escabinos) a la acusada por el delito de DEFRAUDACION y decreta su libertad plena, este juzgador reafirma su convicción de que: PRIMERO: La ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS, adquirió derechos de propiedad sobre la Casa-Quinta que forma parte del Condominio de residencias Fanny-Yolanda, por dación en pago que le hiciera su deudora hipotecaria y aquí codemandada, ciudadana YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, quedando incluida en dicho negocio todo lo que originalmente fue hipotecado con relación a la Casa Quinta a quien le correspondía un 35 % de derechos sobre las cosas comunes e incluía por tanto una área sin techas de 248, 27 Mts2, dentro de la cual estaba incluida la terraza, el lote de terreno que es el acceso directo a la calle de dicho inmueble (entrada privada) y corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y delantera de la misma, por los instrumentos por los cuales se hizo la transferencia de propiedad a terceros queda sin efecto legal y será la codemandada YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ quien debe responder por los efectos de tal decisión, pues como ya se indicó, la ciudadana ANA LUISA SANCHEZ SALAS fue encontrada inocente del delito de DEFRAUDACION que fue denunciado por el codemandado, ciudadano, ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ y de este modo quedaron desvirtuados los señalamientos que hizo éste en contra de aquélla en cuanto a que la venta hecha a los codemandantes, ciudadanos FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ DE PEÑALOZA por documento protocolizado el 19 de septiembre de 2003 por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal, bajo el No 26, Tomo 019, protocolo Primero, adicionó de manera dolosa un área demarcada como “C”, constituida por un área auxiliar, depósito y garaje para dos (2) vehículos techado con una extensión de setenta metros cuadrados ( 70 mts2), lo cual no le había sido hipotecados y otorgados en dación en pago, y que eran de su propiedad, según documento protocolizado el 17 de octubre de 2000 por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal, bajo el No 49, Tomo 002, Protocolo 1°, causándole un perjuicio a su patrimonio, con lo cual al haber sido absuelta por la referida sentencia queda ratificado que las actuaciones de la vendedora, ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, frente a los demandantes-compradores, tiene pleno valor legal y en consecuencia, la pretensión en lo que corresponde al área auxiliar, depósito y garaje para dos (2) vehículos techado con una extensión de setenta metros cuadrados ( 70 mts2), le pertenecen a la Casa Quinta adquirida por los ciudadanos, FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ DE PEÑALOZA, por lo que se debe declarar nulo el documento por el cual el codemandado, ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ, adquirió indebidamente esta parte de la Casa Quinta.
Apreciadas y valoradas las pruebas promovidas y evacuadas por la partes, a los fines de elaborar las conclusiones que permitan dictaminar lo pertinente sobre la pretensión de la parte actora, resulta necesario establecer el marco doctrinario, legal y jurisprudencia, que a juicio de este administrador de justicia, servirá soporte.
Lo más importante a destacar en la presenta causa es su naturaleza pues se trata de una reclamación de áreas que están involucradas en un régimen de propiedad horizontal, materia esta que es regulada por una ley en la cual se establecen las normas que son de obligatorio acatamiento para quienes construyan inmuebles para ser objeto de venta bajo este sistema.
Sobre la propiedad horizontal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida el 13 de agosto de 2009 (Exp. 2009-000069) dejó establecido:
“ En efecto, la denominada ‘propiedad horizontal’, distinguida con mejor precisión en la doctrina como ‘propiedad por departamentos’ es, como dice RACCIATTI una ‘figura sui generis en la cual se combinan dos formas jurídicas distintas, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible, a tal punto que no se puede ser propietario de la porción exclusiva, sin serlo también de la parte común. Esta naturaleza especialísima de la institución, nos obliga a considerarla como un derecho real autónomo con características propias, que lo separan y diferencian de los demás. Su estructura jurídica es la siguiente: 1) Propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias, pero restringida por las limitaciones que la ley establece, fundadas en razones de orden público y de beneficio común. 2) Copropiedad sobre las cosas de uso común a todos los copropietarios o indispensables para la conservación del edificio. 3) Indivisión forzosa sobre la parte común, perpetua e indeterminada en su duración, por estar subordinada a la existencia de la construcción hecha en suelo común. 4) Unidad jurídica y de destino (a pesar de que concurren a formar la figura elementos distintos tomados del dominio singular y del condominio), lo que hace que al actuar en función jurídico-económica, las relaciones jurídicas formen un todo indivisible. (Hernan Racciatti. ‘Propiedad por pisos o por departamentos’. Roque Desalma Editor. Buenos aires (sic). 1.954, Pag. 28-29)…..omisis…”.
Por otra parte, al tratar el tema del condominio, resulta útil destacar que La vida en comunidades de personas que residen en edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales están reflejados, en Venezuela, en la Ley de Propiedad Horizontal, en la cual se destacan, a la luz de esta legislación, tres figuras centrales. En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados, sin dejar a un lado la necesidad de que prevalezca como elemento indispensable en la convivencia vecinal, la comunicación, además de la cordialidad y el respeto.
Todas las actuaciones previstas en el marco legal establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, adquieren materialidad a través del documento de condominio que debe constituirse previa a la venta de los inmuebles que estén sujeto a esta normativa legal y sobre el cual la prenombrada Sala en sentencia del (Exp: Nº. AA20-C-2010-00087), dejó sentado:

“Ahora bien, respecto al documento de condominio, el autor patrio Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal y Sus Acciones Judiciales”, Editorial ABC, Bogota, 1989, primera edición, expresa lo siguiente:
“…Por su estructura el art. 26 de la Ley vigente conceptúa el Documento de Condominio como el título constitutivo de propiedad del régimen la de propiedad horizontal. En la terminología de la ciencia jurídica, título es el documento redactado con el objeto de consignar un acto o negocio jurídico, o un acto material que puede producir efectos jurídicos. En el derecho venezolano el Documento de Condominio condensa y proyecta en el plano de las adquisiciones las reglas fundamentales por las cuales se gobierna el sistema. Sin la anticipada protocolización de este documento, no pueden el o los propietarios del edificio destinado a la venta atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcados dentro del régimen propio…”.
En el caso que nos ocupa, se trata del condominio de residencias FANNY YOLANDA, el cual está conformado por un conjunto de inmuebles donde se destaca la falta de uniformidad y, en algunos casos, la adherencia de los mismo por sus estructuras, pues no tienen la tipología específica de edificios ni de viviendas unifamilariares, sino una especie de híbrido que no hace fácil la determinación especifica de algunas partes integrantes del mismo. No obstante, por haber cumplido las formalidades ante la administración municipal y ante la Oficina de Registro inmobiliario, se tiene el documento de condominio con plena validez legal.
En este orden al considerar la acción reivindicatoria que ejerce la parte actora, no puede obviarse las particularidades de la misma y que no la desvinculan al marco legal que garantiza el derecho de propiedad, plasmado en el artículo 115 la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela cuyo texto reza:

“Se garantiza el derecho de la propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.”

Por otra parte, la ley sustantiva civil expresa una definición clara de la propiedad en su artículo 545, de la siguiente manera:

“La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones por Ley.”

Y el artículo 548 del Código Civil, que establece:

“El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador”.

En este sentido, tanto para la doctrina como la para la jurisprudencia patria que se ha emitido sobre esta naturaleza de este tipo de acción y que el juez debe precisar el cumplimiento de los requisitos necesarios para su procedibilidad. A tal efecto lo que nos define la Doctrina como Acción Reivindicatoria, según el Tratadista José Luís Aguilar Gorrondona en su obra “Cosas, Bienes y Derechos Reales” es lo siguiente:

“Como queda dicho: la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello y, consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa.
La acción en ciertos casos permite obtener también la restitución o el valor de frutos y gastos; pero ello, no es la esencia de la reivindicación. El fundamento de la acción es el derecho de propiedad y en particular el derecho de persecución característico del mismo”.

Sobre este tipo de acción, la Sala Constitucional en sentencia proferida en Exp.No 11-0461 el 15 de julio 2013, ratifica el criterio establecido por la Sala Civil sobre reivindicación, en Sentencia n.° 573 del 23 de octubre de 2009, en la cual estableció lo siguiente:
“…Al respecto también es de observar, que la doctrina ha establecido que la acción reivindicatoria es la más importante de las acciones reales y la fundamental y más eficaz defensa de la propiedad, así mismo ha indicado que para que proceda la acción reivindicatoria, es necesario por una parte, que el demandante sea propietario y demuestre la misma, mediante justo título y por la otra parte, que el demandado sea poseedor o detentador.
Así mismo, Guillermo Cabanellas define a la reivindicación como la ‘(...) Recuperación de lo propio, luego del despojo o de la indebida posesión o tenencia por quien carecía de derecho de propiedad sobre la cosa (...)’.
Por su parte nuestra legislación Civil indica en el encabezamiento del artículo 548, que ‘(...) El propietario de una cosa tiene derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador (...)’.
De lo transcrito podemos concluir entonces, que es requisito sine qua non, para que proceda la acción de reivindicación, que ésta sea realizada por el propietario, en contra del poseedor o detentador, y que se demuestre esa propiedad mediante justo título, pero ¿qué debemos entender por justo título? En cuanto a esto, la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en admitir que la propiedad sólo se demuestra mediante documento que acredite la misma, debiendo cumplir dicho documento con las formalidades de Ley que le permitan gozar de autenticidad necesaria; por lo que en tal sentido, ‘(...) En el caso de autos, al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser título registrado (...)’. (Sentencia del 16 de marzo de 2000, de esta Sala de Casación Civil).
Tratándose el presente caso de una acción reivindicatoria, la procedencia de la acción vendrá determinada por la comprobación de los siguientes supuestos:
a. El derecho de propiedad o dominio del demandante (reivindicante).
b. El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa que pretende reivindicarse.
c. Que se trate de una cosa singular reivindicable.
d. Que exista plena identidad entre el bien cuyo dominio se pretende y el que detenta el demandado.
En atención a este aceptado lineamiento doctrinario, el administrador de justicia debe corroborar el cumplimiento de los supuestos de procedencia de la acción reivindicatoria, lo cual en el presente caso por la particularidad de los bienes objeto de la misma, debe adaptase a la situación y resultados de la probanzas que constan en autos, las cuales se derivan especialmente de documentales existentes o que surgieron durante el desarrollo del proceso como lo fue la actuación de la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, quien habiendo sido excluida del mismo, deja sin efecto una aclaratoria que sirvió de base para la venta que hizo a los demandantes y la sentencia proferida por defraudación en la cual no le es imputada ningún tipo de responsabilidad sobre los hechos que documental pudieran resultar contradictorios en un momento dado, pero que deber ser valorados en su conjunto para determinar la procedencia o no de la pretensión.
Asó las cosas, en cuanto derecho de propiedad o dominio del actor reivindicante, es un hecho demostrado que los ciudadanos Francisco de Jesús Peñaloza García y Mercedes López de Peñaloza, son propietarios de dos inmuebles consistentes en Casa- Quinta para habitación que forma parte del Condominio “Residencias Fanny-Yolanda” y un apartamento signado con el No.2 ubicado en la misma residencia, según venta que les hiciera la ciudadana Ana Luisa Sánchez Salas, mediante documento debidamente registrado, tratándose de un condominio, los inmuebles adquiridos tienen como adherencia la propiedad a sus adquirientes de derecho de uso y disfrute de áreas comunes para todos los habitantes de la Residencias, sean propietarios o inquilinos, derecho que deviene tanto del documento de adquisición de los inmuebles, como de la Ley de Propiedad Horizontal, quedando establecido en el documento respectivo que: “…según documento de condominio protocolizado bajo el No.45, Tomo 38 de fecha 17 de junio de 1993 les corresponde un porcentaje de condominio en los bienes comunes y en las cargas y obligaciones de todo el inmueble en general, a la casa-quinta 24,92% y al apartamento No.02 el 6% …y los puestos de estacionamiento que le corresponden comprenderá el porcentaje referido en dicho documento de condominio se señala que la casa quinta tiene un área sin techar de 248,27 m2, garaje para dos vehículos techados, dice que consta de terraza en su frente, tres pasillos uno externo y dos internos; con respecto al apartamento No.2 se indica que tiene acceso por escalera de concreto y pasillo común para los apartamento 01 y 02, en la planta alta y directamente a áreas comunes, estacionamiento y a la calle; se establece en el documento de condominio en la clausula sexta que son cosas de uso común o cosas comunes de ser susceptibles de ser usados por los propietarios en la extensión y con limitaciones establecidas en el documento y en las leyes, señalando: a) La totalidad del terreno sobre el cual están construidas las propiedades, de acuerdo con los linderos, medidas y demás delineaciones detalladas en el documento de condominio; b) cimientos o fundaciones, las estructuras de concreto armado, y losas o placas de entrepisos, las paredes con excepción de las internas de cada propiedad y de las que los separan entre si; c) acceso peatonal de las zonas comunes de entrada y acceso vehicular y peatonal, al igual que el estacionamiento, los sitios para bombonas de gas, ubicados debajo de las escaleras de concreto y metálicas, todos los equipos que existan o sean adquiridos para la comunidad; se indica que todas las instalaciones de uso común no pueden separarse de toda la porción del inmueble o alterarse sin modificarse la integridad física o estética del mismo. Con estos dos documentos queda demostrado el derecho de propiedad de los actores, sobre las áreas comunes a los inmuebles de su propiedad que son las que se solicita la reivindicación.
En cuanto a posesión por parte del demandado y/ demandada de la cosa cuya reivindicación se pide, el caso de marras, tratándose el “inmueble” a reivindicar de áreas comunes a la residencia de los demandantes, la posesión de las mismas, por no resultar tangibles para los efectos de materializar este tipo de actos, excepto por la limitaciones impuestas, especialmente, por el demandado Alfredo David Sandoval González, para que los demandantes tengan provecho de las mismas como partes integrales del inmueble adquirido, queda demostrada con los documentos de venta de dichas áreas comunes que se encuentran anexos en el expediente y debidamente valorados, bajo el entendido de que no se trata de lugares específicos a ser habitados sino de áreas comunes al bien inmueble propiedad de los demandantes ciudadanos FRANCISCO JESUS PEÑALOZA GARCIA y MERCEDES LOPEZ DE PEÑALOZA.
Sobre la falta de derecho del demandados a poseer la cosa, se observa del hecho de que los bienes comunes a todas los inmuebles de condominio que conforman Residencias Fanny Yolanda, no son vendibles salvo acuerdo entre todos los copropietarios de dichas residencias, no constando en auto la autorización por parte de los mismos, para disponer de dichas áreas comunes y cualquier acto ejecuta en contravención a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal no puede seguir teniendo validez, aunque haya sido establecido en documento público, como efectivamente ocurrió, y que está sujeto a nulidad absoluta.
Finalmente, en cuanto a la identificación de la cosa que se pretende reivindicar con aquella sobre la cual existe el derecho de propiedad, resulta evidente del documento en el que constan las clausulas que rigen el condominio de la Residencias Fanny Yolanda y en el cual se describe las áreas comunes a la misma como accesorias a la residencia principal, dejando establecido que las mismas forman parte integral de la casa Quinta y en consecuencia se atribuye el derecho de propiedad de las mismas a los demandantes.
Por lo anteriormente expuesto queda demostrado que se cumplen los requisitos para solicitar la REIVINDICACION aquí demandada, no obstante ante la particularidad del caso dada las tradiciones registradas de los inmuebles en lo referente a las áreas comunes, debe este sentenciador considerar la legalidad de dichas ventas, las cuales evidentemente fueron anteriores a la adquisición del inmueble propiedad y residencia habitual de los demandantes, pero posteriores al documento en el cual se constituye la propiedad horizontal y se establecen las clausulas a las áreas comunes de la misma, existiendo una vinculación o acción personal entre los demandantes y los aquí demandados, de allí que el actor no pretende que su derecho de dominio sea declarado, puesto que afirma tenerlo y así quedó demostrado, sino que éste le sea reconocido y como consecuencia se ordene la restitución de la cosa al ámbito de las estructuras a quien pertenecen y de donde habían sido desmembradas de manera indebida e ilegal, y que el presente caso es la Casa Quinta propiedad de la parte actora, donde el ciudadano Alfredo David Sandoval González, según documento de fecha17/10/2000, No.47, tomo 002, protocolo primero, adquirió de parte de la ciudadana Yolanda Elizabeth Sandoval González, también demandada, una terraza en placa de concreto (incluye jardineras), ubicado encima de local comercial y correspondiente a la parte integral de la casa-quinta, identificada en el documento de propiedad horizontal respectivo bajo el literal b) (área sin techar), de la revisión de dicho documento de propiedad horizontal se verifica que el literal b) hace referencia a los cimientos y fundaciones, las estructuras de concreto armado (elementos verticales) y lozas o placas de entrepisos (elementos horizontales, existiendo un evidente vicio de nulidad en dicho documento de venta, toda vez que tanto el documento original de la propiedad horizontal como la ley de propiedad horizontal articulo 5, prohíben tajantemente la venta de las áreas comunes a las residencias, lo cual incongruentemente hacen mención los mismos contratantes al señalar que lo vendido corresponde a la parte integral de la casa-quinta, mas grave aún es la evidencia de que dicho vicio se vino realizando en otras ventas de las mismas áreas, igual situación se plantea con el terreno que es acceso directo a la calle de la Casa Quinta y correspondiente también al estacionamiento privado delantero entrada principal y privada de la casa quinta (entrada privada) y que corresponde también al estacionamiento privado delantero entrada principal y privada de la casa-quinta, siendo éste parte integrante de dicha casa-quinta; y con la venta que se realiza de un área auxiliar deposito, garaje para dos vehículos techado de setenta metros cuadrados y el cual forma parte de la casa-quinta ubicada en Residencias Fanny-Yolanda, en razón de dicha irregularidad y a los fines de reconocer a los demandantes el uso y disfrute de las áreas comunes sobre las cuales tienen igualmente derecho de propiedad, lo procedente es declarar con lugar la acción reivindicatoria, y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, nulos los documentos que dieron origen a tal irregularidad, por no ser lo vendido materia de contrato, los documentos registrales. Dichos documentos, registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira son los siguientes: 1.- De fecha 17 de octubre de 2000, inserto bajo el No.48, tomo 002, Protocolo 01 folios 1/4 correspondiente al cuarto trimestre del mismo año, 2.- De fecha 17 de octubre del año 2000, inserto bajo el No.47, tomo 002, Protocolo 1 folios 1/6 , correspondiente al cuarto trimestre del mismo año y 3.- De fecha 17 de octubre del año 2000, inserto bajo el No.49, tomo 002, protocolo primero, folios ¼ del cuarto trimestre del mismo año. Y asi se decide.

DISPOSITIVO

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: CONFESION FICTA de la demandada YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ.
SEGUNDO: CON LUGAR la ACCION REIVINDICATORIA incoada por los ciudadanos FRANCISCO DE JESUS PEÑALOZA GARCIA Y MERCEDES LOPEZ DE PEÑALOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No.V-5.663.688 y V-10.174.024, en su orden, en contra de los ciudadanos ALFREDO DAVID SANDOVAL GONZALEZ y YOLANDA ELIZABETH SANDOVAL GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No.V-3.788.444 y V-5.029.006, en su orden. En consecuencia se les reconoce a los demandantes antes identificados, el derecho goce y disfrute en la cuota parte que les corresponde en virtud de ser copropietarios del inmueble que constituye la casa-quinta Fanny- Yolanda, de una terraza en la planta alta de concreto (incluye jardineras) ubicado encima de local comercial y corresponde a la parte integral de la casa quinta; sobre un lote de terreno que es el acceso a la calle de la casa-quinta (entrada privada) y corresponde al estacionamiento privado delantero entrada principal y privada de la casa-quinta, y el cual es parte integrante de la Casa-Quinta (área sin techar) con un área de 46,84mts y los deslinda; un área auxiliar, depósito garaje para dos vehículos techados, setenta metros cuadrados (70mts2) y el cual forma parte de la casa-quinta.
TERCERO: SE DECLARA LA NULIDAD de conformidad con lo establecido en los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, de los documentos otorgado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, identificados así: 1.- De fecha 17 de octubre de 2000, inserto bajo el No.48, tomo 002, Protocolo 01 folios 1/4 correspondiente al cuarto trimestre del mismo año, 2.- De fecha 17 de octubre del año 2000, inserto bajo el No.47, tomo 002, Protocolo 1 folios 1/6 , correspondiente al cuarto trimestre del mismo año y 3.- De fecha 17 de octubre del año 2000, inserto bajo el No.49, tomo 002, protocolo primero, folios ¼ del cuarto trimestre del mismo año.
En consecuencia y en razón de dicha nulidad, lo descrito y señalado en dichos contratos se tiene como propiedad en condominio de los propietarios del inmueble compuesto por Casa-quinta y apartamentos ubicados en las Residencias Fanny-Yolanda, ubicada en la Avenida Libertador, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira.
CUARTA: Se condena en costas a la parte codemandada por haber resultado totalmente vencida en la presente controversia.

Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil catorce. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. EL JUEZ. (FDO) PEDRO ALFONSO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ. LA SECRETARIA. (FDO) MARÍA ALEJANDRA MARQUINA DE HERNÁNDEZ.